PARIS / ÎLE-DE-FRANCE
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- Didier Rivard
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1 PARIS / ÎLE-DE-FRANCE LE MARCHÉ DES BUREAUX 3T 2017 MARCHÉ LOCATIF MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT PERSPECTIVES
2 POINTS CLÉS La révision à la hausse des perspectives de croissance du PIB (+ 1,8 % en 2017) confirme l accélération de l économie française. Depuis le début de 2017, près d 1,8 million m² ont été pris à bail en Île-de-France (+ 3 % sur un an). 54 transactions supérieures à m² ont été signées, soit 45 % des volumes placés sur la période. LE MARCHÉ LOCATIF NETTE AMÉLIORATION DU CLIMAT DES AFFAIRES La récente révision à la hausse des perspectives de croissance du PIB (+ 1,8 % en 2017, après trois années à + 1 % environ) confirme l accélération de l économie française et la nette amélioration du climat des affaires, au plus haut depuis L Île-de-France est bien placée pour tirer parti de cette embellie, qui coïncide par ailleurs avec l arrivée au pouvoir d Emmanuel Macron et de sa majorité pro-européenne et probusiness. Les défaillances d entreprises y baissent d ailleurs de façon plus marquée qu au niveau national, tandis que le rebond des créations d emplois lui permet de continuer à afficher un taux de chômage sensiblement inférieur à celui de la France (8,1 % contre 9,2 %). L offre disponible totalise 3,5 millions de m², soit une baisse de 2 % sur un an. La contraction est plus évidente dans Paris intra-muros (- 13 %). 8,3 milliards d euros ont été investis en bureaux en Île-de-France, dont 60 % sur des opérations supérieures à 100 millions. Le taux prime des bureaux du QCA reste à son point bas historique (3 %). La compression se poursuit dans d autres secteurs tertiaires franciliens. LE MOTEUR DES GRANDES TRANSACTIONS Le marché des bureaux d Ile-de-France affiche, dans ce contexte, de solides performances. Depuis le début de 2017, ce sont près d 1,8 million m² qui ont été pris à bail, soit une légère hausse de 3 % sur un an et de 13 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Le marché des bureaux parisien est particulièrement vigoureux sur le créneau des grandes transactions, si bien que le seuil symbolique des 2,5 millions de m² placés pourrait être atteint sur l ensemble de l année. Depuis janvier, ce sont d ores et déjà 54 transactions supérieures à m² qui ont été signées, représentant 45 % des volumes placés sur la période. Les grands groupes français restent le soutien traditionnel de l activité, à l exemple des surfaces prises à bail en 2017 par BNP Paribas, Groupama, Orange, Cap Gemini, Renault ou Hermès. Mais d autres acteurs participent aussi de la bonne performance du marché francilien. Les pure-players du coworking, dont le potentiel de croissance n est plus à démontrer, ont ainsi signé quelques belles transactions (WeWork dans le Marais et près des Champs-Élysées, Nextdoor près de la gare Saint-Lazare, etc.). Par ailleurs, dans la foulée du Brexit, quelques banques d affaires étrangères sont en train de concrétiser la délocalisation d une partie de leurs équipes à Paris. Demande placée en Île-de-France En m² Exemples de transactions de plus de m² au 3T Adresse Preneur Surface (m²) Loyer ( /m²/an) , T Bridge, Issy-les-Moulineaux Orange Octant-Sextant, Levallois-Perret Lagardère rue de Richelieu, Paris 2 Altarea Cogedim Le Carré, Montigny-le-Bretonneux Assystem rue du Colisée, Paris 8 WeWork Helis, Vélizy-Villacoublay Siemens Metropolitan, Paris 17 Coty Guersant, Paris 17 Partner Re
3 LE MARCHÉ DES BUREAUX D ÎLE-DE-FRANCE 3T 2017 PRIORITÉ AUX PRODUITS DE GRADE A DES PÔLES TERTIAIRES ÉTABLIS Aussi divers soient-ils, ces utilisateurs ont en commun de rechercher le même type de produits. Les immeubles neufsrestructurés représentent ainsi la grande majorité des volumes placés sur des surfaces supérieures à m² (près de 75 % depuis le début de 2017, après 72 % en 2016). De fait, si le critère économique n est pas à négliger, il n est plus l alpha et l omega des stratégies immobilières. Preuve de l importance donnée à l efficience et au confort des espaces de travail, la qualité des bureaux constitue un facteur de plus en plus important pour l attraction des talents et l image de l entreprise. Le choix d une adresse centrale, bien reliée aux transports, et un environnement attractif sont également décisifs, expliquant la demande soutenue pour les plus beaux actifs de la capitale et de l ouest parisien. La hiérarchie des différents secteurs de bureaux franciliens n a, de ce fait, guère évolué. Le marché de Paris intra-muros concentre ainsi à lui seul 40 % du volume de la demande placée en Île-de-France à la fin du 3 e trimestre La pénurie croissante de l offre commence néanmoins à peser sur ses performances, avec une baisse de 6 % sur un an des volumes placés. Les utilisateurs parisiens, en particulier ceux dépendants d une adresse dans la capitale, pourraient par ailleurs être plus nombreux à devoir renégocier leurs baux face au manque de plus en plus criant de solutions alternatives, et à la nécessité de se positionner toujours plus en amont pour sécuriser la prise à bail des surfaces les plus qualitatives. Comme Paris, La Défense affiche une baisse de la demande placée d une année sur l autre, recul qu il convient néanmoins de relativiser du fait de la performance exceptionnelle de 2016 mais aussi de l annonce de la prise à bail par Total des m² de «Link». Les secteurs des Hauts-de-Seine les plus proches de Paris ou de La Défense tirent à l inverse leur épingle du jeu. C est le cas de la Boucle Sud ou du secteur de Neuilly- Levallois qui, grâce au développement et à la restructuration de quelques grandes surfaces, ont récemment enregistré d importants succès locatifs (Cap Gemini sur m² et Orange sur m² à Issy-les-Moulineaux, Lagardère sur près de m² à Levallois-Perret) ; le cas aussi de Nanterre, secteur moins établi que mettent sous les feux des projecteurs d importants projets d équipements et d infrastructures (U Arena, ligne 15 et nouvelles stations du Grand Paris Express) et les mouvements de consolidation de grands utilisateurs (Groupama, Vinci). Hors de Paris et des Hauts-de-Seine, l activité reste relativement peu soutenue à l exception du Nord, où Saint-Denis et Saint-Ouen concentrent l essentiel de la demande (Région Île-de-France sur m² et RSI sur m² à Saint- Ouen, SNCF sur m² à Saint-Denis). Pôles tertiaires au parc de bureaux conséquent (1,2 million de m² pour Saint- Denis, m² pour Saint-Ouen), ces deux communes jouissent non seulement de leur proximité géographique avec la capitale, mais aussi d investissements publics conséquents à mettre en relation avec le projet de Grand Paris Express et l organisation des Jeux Olympiques de Loyers prime de bureaux En par m² par an (HT/HC) UN MARCHÉ PARISIEN NETTEMENT SOUS-OFFREUR 900 PARIS QCA LA DÉFENSE T Stable sur un trimestre, le volume de l offre disponible totalise désormais 3,5 millions de m², soit un taux de vacance de 6,6 % et une légère baisse de 2 % sur un an. Si le stock est resté stable dans la plupart des secteurs tertiaires d Île-de-France, la contraction est évidente dans Paris intra-muros (- 13 %). Au plus bas depuis le début des années 2000, le taux de vacance y frôle désormais les 3 %, expliquant une baisse des mesures d accompagnement et la pression à la hausse s exerçant sur les valeurs locatives des bureaux de première et de seconde-main du QCA. La part des bureaux neufs-restructurés dans le volume total de l offre disponible y est particulièrement faible (10 % dans Paris QCA contre 13 % en Île-de-France). Si celle-ci peut ponctuellement augmenter à la faveur de certaines livraisons, la vigueur de la demande et l accélération des pré-commercialisations annoncent une pénurie durable d opportunités de grandes surfaces de qualité à Paris. Ailleurs en Île-de-France, les mises en chantier se concentrent principalement dans les secteurs de l ouest. En 1 ère et 2 e couronnes, on relève quelques lancements en blanc, mais qui restent relativement rares, les mises en chantier étant le plus souvent soumises à la pré-commercialisation complète ou partielle de l opération en raison de la prudence des investisseurs. 3
4 LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT EN ATTENDANT LES MEGA DEALS Cette dichotomie du marché locatif se retrouve sans surprise dans les résultats et les caractéristiques du marché de l investissement. Sur les 8,3 milliards d euros investis en bureaux en Île-de- France depuis janvier, 60 % portent sur des opérations supérieures à 100 millions, pour une très large part représentatives de l appétit des investisseurs pour de grands ensembles de bureaux neufsrestructurés et bien loués de Paris et de l Ouest. Les plus importantes ont été finalisées au 3 e trimestre, avec la cession Volumes investis en bureaux en Îlede-France En milliards d euros ,3 3T 2017 à Natixis Assurances de 50 % des tours «Duo» dans le 13 e pour 600 millions d euros environ, et l acquisition par Primonial Reim d «In/Out» à Boulogne- Billancourt pour 445 millions d euros. Ces grandes opérations permettent en outre à quelques sous-secteurs d afficher d excellents résultats. Depuis le début de l année, plus d 1,6 milliard d euros ont par exemple été investis dans le secteur de Paris Sud, principalement concentrés sur des transactions supérieures à 100 millions d euros comme «Duo», «Parc Avenue» et «Kadence» dans le 13 e, ou «Vivacity» dans le 12 e. La Boucle Sud s affirme également comme l un des marchés les plus prisés d Île-de-France. Un peu plus d 1,1 milliard d euros y ont été investis, majoritairement concentrés à Issy-les- Moulineaux même si c est à Boulogne- Billancourt que la plus grande transaction du secteur a été recensée («In/Out»). Enfin, le secteur Péri-Défense tire également son épingle du jeu en raison, notamment, du dynamisme du marché de Nanterre. En revanche, Paris QCA comme La Défense restent en deçà de leur performance habituelle. La tendance devrait néanmoins s inverser. Ainsi, plusieurs grandes transactions, dont certaines supérieures à 500 millions d euros et portant sur quelques immeubles emblématiques (Capital 8 dans le 8 e, Cœur Défense, etc.), y seront bientôt actées. Hors de Paris et des Hauts-de-Seine, l activité est restée relativement peu soutenue et majoritairement concentrée sur le segment des transactions inférieures à 50 millions d euros. Si quelques opérations de plus grande envergure ont récemment été enregistrées, elles n indiquent qu une prise de risque limitée des investisseurs, qui continuent ainsi de privilégier des immeubles neufs ou récents, majoritairement sécurisés par des baux longs. Par ailleurs, si plusieurs VEFA en blanc ont été recensées, elles portent toutes, à de rares exceptions près, sur des actifs situés à Paris ou dans les Hauts-de-Seine («Grand Central» dans le 9 e, «Kadence» dans le 13 e, «Nework» et «Dreamview» à Nanterre, etc.). Avec une fourchette maintenue, depuis la mi-2016, entre 3,00 et 3,25 %, le taux prime des bureaux du QCA reste à son point bas historique. La compression des taux se poursuit dans d autres secteurs tertiaires, atteignant ainsi leur niveau plancher dans quelques marchés plus ou moins établis du Croissant Ouest et de la 1 ère couronne. Exemples de transactions investissement au 3T 2017 Actif / Adresse Vendeur Acquéreur Surface (m²) Prix (millions d euros) Duo (50 %) / Paris 13 Ivanhoe Cambridge Natixis Assurances In & Out / Boulogne-Billancourt SFL Primonial Reim West Plaza / Colombes HRO Primonial Reim Kadence / Paris 13 Trilogie / Vega Primonial Reim Parc Avenue / Paris 13 BPCE Amundi CB16 / La Défense Hardstone Partners Group / Aquila Hub / Levallois-Perret Standard Life La Française avenue Gambetta / Paris 20 CarVal Investors Icade Villeneuve / Clichy Real IS Primonial Reim
5 LE MARCHÉ DES BUREAUX D ÎLE-DE-FRANCE 3T 2017 Taux de rendement prime des bureaux Par secteur géographique, fin 3T 2017 En % 6,00 5,50 5,50 En % 5,00 5,00 4,50 4,50 5,00 4,75 4,50 3,50 3,25 3,75 3,75 3,50 3,75 3,50 3,75 3,00 3,25 3,25 3,00 2,50 Paris QCA Paris 3/4/10/11 Paris 5/6/7 Paris 12/13 Paris 14/15 Paris 18/19/20 La Défense Boucle Nord Neuilly / Levallois Péri Défense Boucle Sud 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud Indicateurs du marché des bureaux d Île-de-France Île-de-France 3e trimestre 2017 Île-de-France 3e trimestre 2016 Évolution annuelle Demande placée m² m² +3% Demande placée > m² m² m² +15% Offre immédiate m² m² -2% Taux de vacance 6,60% 6,80% - 20 pb Loyer haut de gamme 778 /m²/an 797 /m²/an -2% Volumes investis 8,3 mds 11,3 mds -26% Transactions > 100 M Volume 4,9 mds 7,4 mds -34% Transactions > 100 M Part* 60% 65% -500 pb *Sur l ensemble des volumes investis en bureaux en Île-de-France 5
6 Ile-St-Denis Rueil- Malmaison Nanterre Suresnes Orsay Les Ulis Sèvres Bièvres Meudon XVI Gennevilliers Colombes Asnières- sur- Bois- Seine Colombes La Garenne- Colombes Courbevoie Puteaux Palaiseau Villejust Villebon-sur- Yvette Vélizy- Villacoublay Boulogne- Billancourt Igny Verrièresle-Buisson Issy-les Moulineaux Clamart Paray- Vieille- Poste XV XVII VIII VII XIV IX VI XVIII II I V X III IV XIII Malakoff Montrouge Gentilly Le Kremlin Bicêtre Châtillon Arcueil Massy Vanves Sceaux Clichy Antony St- Ouen Villeneuve- la- Garenne Bagneux Nogentsur-Marne Cachan Fresnes Wissous St-Denis Villejuif Rungis Levallois- Perret Neuillysur-Seine Saint- Cloud Le- Plessis- Robinson Châtenay- Malabry Fontenay- aux- Roses Bourg- la- Reine Aubervilliers XIX XI Thiais XX XII Vitry-sur-Seine Orly Pantin Les Lilas Vincennes St- Mandé Bagnolet Bobigny St-Maurice Montreuil Créteil Le Pré-St-Gervais Joinvillele-Pont Fontenaysous-Bois Chevilly- Larue l Haÿ-les- Roses Choisyle-Roi Ivrysur-Seine Alfortville Charentonle-Pont Maisons- Alfort CONTACTS David Bourla Chief Economist david.bourla@fr.knightfrank.com Cyril Robert Head of Research cyril.robert@fr.knightfrank.com Vincent Bollaert Head of Capital Markets vincent.bollaert@fr.knightfrank.com Jean-Louis Guilhamat Co-Head of Global Occupier Services & Office Agency jeanlouis.guilhamat@fr.knightfrank.com Marc Henri Bladier Co-Head of Global Occupier Services & Office Agency marchenri.bladier@fr.knightfrank.com QCA Boucle Nord Paris Centre Ouest (hors QCA) Péri-Défense Paris 3/4/10/11 Boucle Sud Paris 18/19/20 2 ème Couronne Sud Paris 5/6/7 Neuilly/Levallois Paris 12/13 1 ère Couronne Nord Paris 14/15 La Défense 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud Knight Frank SNC 2017 Le département Études et Recherche de Knight Frank propose des services d analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr PUBLICATIONS RÉCENTES Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l INSEE, l ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d éventuelles erreurs. En outre, en tant qu étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. Paris Vision 2017 Under the Eye Le Coworking à Paris European Commercial Property Outlook 2017 Global Cities 2018 La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d en indiquer la source. Études disponibles sur KnightFrank.com/Research
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