Evolution du nombre de logements neufs et anciens acquis à l'aide d'un PTZ en Isère entre 1999 et 2009

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1 L accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ L accession à la propriété en Isère aidée par un PTZ ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 1

2 Une hausse de l émission de PTZ en 2009 Le nombre de bénéficiaires du Prêt à Taux Zéro (PTZ) a augmenté de 14 % dans le département entre 2008 et Ainsi en 2009, ménages ont bénéficié d un PTZ pour financer leur projet d accession à la propriété. Cette augmentation fait suite à un ralentissement de l attribution de PTZ lors de la crise économique de En 2009, suite au plan de relance de l économie initié par le gouvernement, le nombre de PTZ repart à la hausse du fait que figure, parmi les dispositions prises, le doublement du PTZ pour l achat d un logement neuf (ou construction d une maison) Evolution du nombre de logements neufs et anciens acquis à l'aide d'un PTZ en Isère entre 1999 et logement ancien logement neuf Notons que malgré la bonification du PTZ en faveur de l accession dans le neuf, la majorité des PTZ émis en Isère (62%) reste allouée à l achat dans le parc ancien. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 2

3 Une accession aidée inégalement répartie sur le territoire départemental L accession aidée en Isère est répartie de manière assez hétérogène sur l ensemble du territoire. Ainsi les PTZ émis se concentrent en priorité dans les deux pôles urbains structurant le département, c'est-à-dire les aires d influence de Lyon au nord et de Grenoble au sud-est. Le rayonnement économique très important de ces pôles, notamment en termes de services et d emplois, étend leur attractivité bien au delà de leurs frontières. En effet, les espaces situés autour d un pôle tissent des liens d intensité différente avec la villecentre et vont ainsi être des lieux plus ou moins privilégiés par les ménages désireux d'accéder à la propriété. Dés lors il est possible de distinguer trois grands ensembles territoriaux dans le département isérois : au sud-est, la communauté d agglomération Alpes-Métropole et son aire d influence concentrent prés de la moitié des PTZ départementaux, au nord, les agglomérations de Vienne et de Bourgoin-Jallieu sont pour partie la banlieue étendue de Lyon et concentrent un quart des PTZ, un ensemble plus rural et épars réparti entre la partie centrale du département et les territoires montagnards du sud concentre le dernier quart des PTZ de l Isère. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 3

4 Une préférence pour le parc ancien L analyse du type d opérations financées par le PTZ en Isère révèle que les logements anciens sont les biens privilégiés par les bénéficiaires du dispositif. Ils représentent 62% des prêts émis en Toutefois, la part du logement neuf dans l accession aidée, est en augmentation depuis quelques années. La baisse en 2008 s explique par le fait que la crise économique a ralenti la promotion immobilière. Ce n est qu en 2009, suite à l effet incitatif du plan de relance, que l accession dans le neuf est repartie à la hausse. Répartitionen Isère des opérationsfinancées par le PTZ % 17% 6% 19% 43% % 14% 14% 7% 14% 14% 7% 12% 53% 53% neuf (collectif et indiv) Construct maison ind. (achat terrain) Construct maison ind. (hors achat terrain) % 17% 8% 15% 50% % 19% 8% 12% 50% 0% 50% 100% Des marchés de l accession aidée aux caractéristiques bien différenciées L Isère a la particularité de présenter un marché immobilier aux caractéristiques bien spécifiques. On peut ainsi mettre en évidence les différentes opérations financées par le PTZ en fonction des territoires. Le pôle grenoblois se caractérise par un noyau urbain central, l accession aidée sur ce territoire est tournée dans sa large majorité vers l acquisition dans l ancien. Ce territoire dispose d un faible foncier disponible et par conséquent onéreux. La construction de maison individuelle est donc rare et à des prix élevés. Ces biens immobiliers sont donc peu accessibles pour des ménages qui ont des revenus ouvrant droit au PTZ. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 4

5 Lorsque l on s éloigne du centre de l agglomération, la part d accession aidée en direction du logement collectif a tendance à se réduire au profit du logement individuel. Ces prix moins élevés permettent, aux bénéficiaires du PTZ, d accéder plus facilement à la propriété. Ces territoires sont des espaces de desserrement pour les centres urbains avoisinants, la demande solvable potentielle y est donc forte, de plus le foncier est plus abondant et à moindre coût, la promotion immobilière aura donc tendance à investir fortement sur ces territoires. Le nord Isère (Vienne, Bourgoin-Jallieu) présente des caractéristiques quelque peu différentes. Ce dernier ne possède pas un véritable noyau urbain dense, mais un espace au bâti plus diffus. Ces territoires ont globalement de très fortes caractéristiques périurbaines. Cette zone nord du département est en quelque sorte la banlieue étendue du pôle urbain lyonnais, elle possède un parc de logement à forte prédominance de maisons individuelles. Ce vaste marché périurbain est caractérisé par une accession aidée tournée à la fois vers l ancien (reconversion des résidences secondaires en résidences principales, ou rachat à des populations locales vieillissantes), mais aussi vers le neuf (présence d une demande solvable nouvelle à satisfaire) en fonction du dynamisme des territoires. Enfin, en dehors des deux principaux pôles urbains qui structurent le département, les territoires ruraux du sud et du centre de l Isère sont caractérisés par un marché immobilier faiblement tendu dans sa globalité. Ces territoires possèdent un foncier important et abordable, l accession se tourne donc vers le logement individuel. On peut déceler une différence importante entre les marchés de l accession aidée dans les territoires du sud et du centre du département. Le pôle montagnard sud isérois se caractérise par une accession aidée essentiellement tournée vers l acquisition de logement ancien. Les territoires du centre du département se révèlent quant à eux plus dynamiques et possèdent une part importante d acquisitions dans le neuf. Ces caractéristiques révèlent un glissement des espaces du centre du département vers des dynamiques plus périurbaines. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 5

6 Une hausse du coût des opérations financées par le PTZ L Isère est un département riche et attractif. Le territoire est donc caractérisé par un prix des biens immobiliers plus élevés par rapport au reste de la France. En termes de prix moyen, la région Rhône-Alpes est le 3 ème marché Français et le département isérois se place comme le 4 ème marché de la région. Les prix de l immobilier ont très fortement augmenté sur l ensemble de la France métropolitaine au cours de ces dix dernières années. Le prix des logements a été multiplié par 2,5 sur cette période. Le coût des acquisitions financées à l aide du PTZ a lui aussi fortement augmenté, et ceci pour tout type de bien Evolution du coût total moyen des opérations financées avec un PTZ en Isère entre 1999 et achat neuf construction maison avec Terrain construction maison hors Terrain aquisition amélioration achat ancien De 1999 à 2009, le prix moyen des logements achetés avec un prêt à 0% est passé de à soit une augmentation de 46,5%. Il est important de noter que le prix des opérations financées par le PTZ est peu élevé par rapport au niveau moyen du marché isérois. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 6

7 La typologie des ménages bénéficiaires du PTZ La majorité des bénéficiaires du PTZ en Isère a entre 26 et 35 ans. Cette tranche d âge représente plus de la moitié des ménages ayant accédé à la propriété grâce au PTZ. La tranche des ans représente un peu moins d un quart des ménages bénéficiaires. Contrairement aux autres classes d âge, la tranche des accédants à la propriété de moins de 25 ans est en constante augmentation ces dix dernières années. Les jeunes qui n étaient que 6% des accédants en 2000 représentent aujourd hui 16% des bénéficiaires. Répartition par classe d'âge des ménages Isérois 8% 0% <= 25 ans 23% 16% 53% 26 à 35 ans 36 à 45 ans 46 à 65 ans > 65 ans Le profil des ménages a lui aussi changé durant la dernière décennie en suivant la dynamique nationale. La part des ménages composés d une ou deux personnes a augmenté au détriment de familles composées de quatre à cinq personnes. En 2009, 58,5 % des ménages bénéficiaires du PTZ sont ainsi composés d une ou deux personnes. En ce qui concerne la structure familiale des accédants, nous constatons que la majorité (54%) des bénéficiaires a au moins un enfant, 27% sont des personnes seules et 19% des couples sans enfant. Répartition des ménages Isérois, selon leur structure familiale, bénéficiaires du PTZ en % 13% 27% personne seule couple sans enfant 16% 16% 19% couple avec 1 enfant couple avec 2 enfants couple avec 3 enfants ou plus famille monoparentale ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 7

8 Une modification du profil des bénéficiaires La répartition par catégories socioprofessionnelles nelles (CSP) des bénéficiaires du PTZ en Isère est très proche de la tendance nationale. Les employés sont les premiers bénéficiaires du dispositif (32%) avant les professions intermédiaires (26%) et les ouvriers (24%). La part d employés bénéficiaires PTZ a ainsi augmenté ces dernières années, de 23% des bénéficiaires en 1999 à 32% aujourd hui. Cette évolution se fait au détriment des ouvriers dont la part a baissé ces dix dernières années de 32 à 24%. En se penchant sur les ressources des bénéficiaires, nous constatons une légère baisse des revenus modestes au profit des revenus intermédiaires et aisés. Selon les statistiques de la Société de Gestion du Fonds de Garantie à l Accession Sociale (SGFGAS) pour l année 2009, 6% des bénéficiaires du PTZ disposent de revenus modestes et près de 17% disposent de revenus moyens. La part restante des accédants aidés est considérée comme ayant des revenus intermédiaires (40%) ou des revenus aisés (38%). répartiton des bénéficiaires isérois du PTZ suivant leurs niveaux de revenus Revenus modestes Revenus moyens Revenus intermédiaires Revenus aisés % 20% 40% 60% 80% 100% ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 8

9 Cette évolution peut avoir plusieurs causes. D une part, la forte augmentation des prix, de l immobilier isérois ces dix dernières années, a produit un marché résidentiel aux valeurs élevées. Les prix pratiqués excluent en effet une partie de la population fragile économiquement et l aide apportée par le PTZ se révèle insuffisante pour leur permettre d accéder à la propriété. D autre part, la crise économique de 2008 a rendu les banques plus exigeantes au niveau des garanties nécessaires à l obtention d un prêt bancaire. Ces éléments excluent de fait les ménages les moins solvables en les faisant renoncer à l accession. Une baisse de la part du PTZ dans les plans de financement L absence de réévaluation des plafonds du PTZ et la très forte augmentation des prix de l immobilier produisent un effet de décrochage. Le montant du PTZ reste stable (entre et en moyenne en Isère) alors que les prix de l immobilier ont plus que doublé cette dernière décennie. Ce mécanisme explique la diminution de la part du PTZ dans le plan de financement des opérations. Pour pallier la baisse de leur solvabilité, les ménages ont tendance à souscrire des prêts principaux toujours plus élevés. On passe entre 1999 et 2008 d une moyenne d emprunt principal de à , soit une augmentation de 70%. L obligation pour les ménages d un recours plus important aux prêts bancaires a un effet fortement discriminant sur les personnes les plus modestes. Les ménages peu solvables ne peuvent généralement pas prétendre à des prêts bancaires importants et ne sont donc plus en capacité d acheter. Ce phénomène réduit la possibilité d accession aidée aux seuls ménages les plus solvables. Ceci explique l augmentation parmi les bénéficiaires du PTZ des tranches de revenus les plus élevées au détriment des personnes ayant des revenus plus faibles. Il sera intéressant d observer l impact sur notre département de la réforme du PTZ programmée pour 2011 dont les objectifs sont de lever les blocages et mieux prendre en compte les spécificités de chaque territoire et les besoins réels des foyers. ADIL DE L ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre GRENOBLE Page 9