BILAN ET EVALUATION DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX EN VEFA DANS LE RHONE

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1 Direction Départementale des Territoires du Rhône BILAN ET EVALUATION DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX EN VEFA DANS LE RHONE Rapport final Habitat et Société 4781 route des Nouradons Les ARCS tél : fax habitat.societe@wanadoo.fr Didier Roulet Consultant 12 avenue Maréchal Foch NICE tel fax didierroulet@orange.fr Juillet 2012

2 Sommaire Préambule... 3 I. Analyse des données quantitatives Un accroissement du recours à la VEFA dans la production de logements sociaux Caractéristiques des logements financés en VEFA II. Synthèse des entretiens bailleurs et promoteurs Le point de vue des principaux bailleurs Le point de vue des promoteurs III. Analyse qualitative de 20 opérations IV. Conclusions Annexes Exemples de représentation pouvant illustrer un document de communication Liste des personnes rencontrées Grille de collecte des données des opérations analysées Choix d un l échantillon représentatif des opérations achevées ou en cours Présentation secteurs PLH Liste des opérations analysées, coordonnées des promoteurs Guide d entretien promoteur Fiches des opérations en VEFA Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 2

3 Préambule La production de logements sociaux dans le département du Rhône s est diversifiée, depuis une dizaine d années, notamment grâce à l acquisition de logements à des promoteurs privés dans le cadre de la vente en état futur d achèvement (VEFA). Les ventes en état futur d achèvement peuvent prendre diverses formes. La cession de parcelles par un promoteur à un organisme social, au titre de la mixité, de même que la vente à investisseurs privés en PLS n ont pas été examinées dans le cadre de cette étude. L analyse a donc principalement porté sur les ventes «en bloc» aux bailleurs et les ventes de logements diffus réparties dans l ensemble d une opération. Compte tenu de l importance de la production en VEFA, la DDT du Rhône a souhaité engager une démarche d évaluation à partir de quelques questions précises : Contribution effective de la VEFA à la création de nouveaux logements sociaux dans les communes, évolution correspondante du coût de production du logement social, incidences sur les caractéristiques et la qualité des logements sociaux produits, avec des répercussions sur le loyer et les charges des locataires, effet réel en terme de mixité sociale au sein des territoires et des immeubles, impact du recours à la VEFA sur l évolution des organismes pour s adapter aux nouvelles conditions du marché, en termes de compétence technique, mais aussi quant aux modalités de gestion des logements ainsi produits.. La question de l'influence de la VEFA logement social sur les marchés immobiliers, qui était également posée, n a cependant pas pu être traitée, car elle aurait demandé une approche beaucoup plus large. Ce document constitue la restitution de l étude qui s est déroulée essentiellement pendant l année La constitution de la base de données La première phase de la démarche a consisté à établir une base de données, à partir des informations fournies par la Direction Départementale des Territoires du Rhône concernant les opérations financées entre 2004 et Les opérations inexploitables, annulées et celles concernant les logements spécifiques n ont pas été retenues au cours de cette première analyse, soit près logements écartés. L ensemble de cette base de données a permis de dresser une «photographie» générale des opérations en VEFA au sein des opérations financées entre 2004 et Une fois cette analyse réalisée, un échantillon exploitable d environ 850 opérations en a été extrait permettant la présélection de 50 opérations représentatives de l ensemble de la production. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 3

4 I. Analyse des données quantitatives I. Analyse des données quantitatives 1.1. Un accroissement du recours à la VEFA dans la production de logements sociaux 86 % des logements financés 1 (VEFA et hors VEFA) se situent dans le Grand Lyon Nbre total de logements Nb total de logements Secteurs Secteurs financés * entre 2004 et 2010 financés * entre 2004 et 2010 Lyon Amplepuis Thizy 159 Villeurbanne Pays du Bois d'oingt 16 Lônes et Côteaux du Rhône Canton de Chamousset 25 Ouest nord 671 Haut Azergues 11 Porte des Alpes Haut Beaujolais 9 Plateau nord 856 Monts du Lyonnais 44 Porte du sud Montagne 264 Rhône amont Agglo. de Villefranche 691 Val de Saône 504 Pays de Tarare 123 Val d'yzeron Deux agglomérations 814 Grand Lyon Pays de l'arbresle 260 Région de Beaujeu 63 Beaujolais Saône Pierres dorées 127 Beaujolais Val de Saône 95 Beaujolais Val d'azergues 9 Beaujolais Nizerand Morgon 5 Beaujolais Vauxonne 12 Est lyonnais 247 Monts d'or Azergues 66 Pays mornantais 175 Pays d'ozon 158 Région de Condrieu 24 Vallée du Garon 259 Vallons du lyonnais 294 Autres "grande couronne" 78 Grande couronne 1872 * hors spécifiques et annulés Source données DDT 69 1 Nature des logements financés pris en compte : PLUS, PLAI, PLS acquis améliorés et neufs Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 4

5 I. Analyse des données quantitatives Source données DDT 69 Le nombre d opérations financées en VEFA s est démultiplié au fil du temps entre 2004 et 2010 L analyse de ces premières informations a permis d établir un cadrage assez général de la production de logements sociaux dans le Rhône, mettant en évidence l accroissement continu du nombre d opérations en VEFA au cours des 7 dernières années, alors que le nombre de logements est moins fluctuant. Nombre de logements en VEFA et hors VEFA selon l'année (source fichier global) Nombre d'opérations en VEFA et hors VEFA selon l'année (source fichier global) VEFA Hors VEFA L effet des «30 000» est sensible en 2009 seulement. VEFA Hors VEFA Source données DDT 69 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 5

6 I. Analyse des données quantitatives La VEFA représente 38 % des opérations financées dans le Rhône entre 2004 et 2010 (neuf et AA) et 33 % des logements financés» Le Grand Lyon rassemble : - 86 % des logements sociaux financés entre 2004 et 2010 (81% des opérations du Rhône) - 87 % des logements financés en VEFA (84% des opérations du Rhône) Source données DDT 69 Dans le cadre d une meilleure identification et territorialisation de l offre en VEFA, nous distinguons dans un premier temps le financement dans le Grand Lyon et dans le Reste du Rhône. Selon qu on se situe dans le Grand Lyon ou dans le reste du Rhône la part du nombre d opérations financées dans le cadre de VEFA est respectivement de 39 % et 31 %, et celle du nombre de logements correspondants est de 32 % et 33 %, soit une proportion sensiblement équivalente. Evolution du nombre de logements financés dans le Grand Lyon (source fichier global) Evolution du nombre de logements financés dans le Reste du Rhône (source fichier global) VEFA Hors VEFA VEFA Hors VEFA Source données DDT 69 La VEFA s est fortement développée jusqu en 2009 puis est revenue en 2010 à une part nettement plus réduite des logements financés, en particulier dans le département hors Grand Lyon. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 6

7 I. Analyse des données quantitatives Période Nb total de logements financés * Nb total de logements financés en neuf Nb de logement financés en VEFA Ensemble Neuf Part financement en VEFA Part du neuf en VEFA Lyon % 51% Villeurbanne % 50% Lônes et Côteaux du Rhône % 57% Ouest nord % 30% Porte des Alpes % 37% Plateau nord % 39% Porte du sud % 31% Rhône amont % 46% Val de Saône % 20% Val d'yzeron % 56% Total Grand Lyon % 46% Pays de l'arbresle % 49% Région de Beaujeu % 11% Beaujolais Saône Pierres dorées % 31% Beaujolais Val de Saône % 42% Beaujolais Val d'azergues % 56% Beaujolais Nizerand Morgon % 100% Beaujolais Vauxonne Est lyonnais % 53% Monts d'or Azergues % 32% Pays mornantais % 32% Pays d'ozon % 20% Région de Condrieu Vallée du Garon % 15% Vallons du lyonnais % 45% Autres "grande couronne" % 10% Total Grande couronne % 34% Amplepuis Thizy % 20% Pays du Bois d'oingt Canton de Chamousset % 11% Haut Azergues Haut Beaujolais Haut du Lyonnais % 14% Total Montagne % 15% Agglo.de Villefranche % 34% Pays de Tarare % 67% Total Deux agglomérations % 39% Total Rhône % 44% Source données DDT 69 Certains secteurs se singularisent avec une part de logements financés en VEFA supérieure à 50%. Au sein du Grand Lyon, c est notamment le cas du secteur de Val d Yzeron, dont 55% des logements financés au cours de la période , l ont été en VEFA. Dans le Reste du Rhône, les secteurs de l Est lyonnais et du Pays de Tarare se distinguent avec respectivement 53% et 67% de logements financés en VEFA. D autres secteurs affichent des taux de logements financés en VEFA importants (le Beaujolais Nizerand Morgon 100%, le Beaujolais Val d'azergues 56%) qu ils convient néanmoins de fortement relativiser au regard du faible nombre global de logements financés : respectivement 5 et 9 logements sur la période Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 7

8 I. Analyse des données quantitatives Suite à l analyse des données fournies par la Direction Départementale des Territoires du Rhône, on constate ainsi que si la VEFA ne représentait que 15% de la part de logements financés en 2004 dans le Rhône, elle représentait 31 % des logements financés en 2010, soit une augmentation de 16 points en 8 ans. Part de la VEFA dans les logements financés* (Neuf et AA) Grand Lyon 14% 23% 34% 45% 33% 39% 33% Reste du Rhône 27% 17% 22% 35% 34% 62% 20% Rhône 15% 22% 32% 43% 34% 41% 31% Source exploitations H&S et DRC données DDT 69 Il apparait que la VEFA se réalise exclusivement en neuf alors que la production de logements sociaux est, surtout à Lyon, constituée pour une part non négligeable, d opérations en Acquisition-Amélioration. A priori, la VEFA serait également possible si un opérateur privé revendait à un organisme au moment de l acquisition un immeuble existant à restructurer. Toutefois la vente en VEFA est réalisée en prix ferme et définitif, or les incertitudes sur les coûts de travaux dans l ancien découragent sans doute les promoteurs de se lancer dans ce type d opération. Approche dynamique des logements financés en VEFA par grands territoires Lyon Hors VEFA AA Hors VEFA Neuf VEFA Neuf Grand Lyon hors Lyon Hors VEFA AA Hors VEFA Neuf VEFA Neuf Reste Rhône Hors VEFA AA Hors VEFA Neuf VEFA Neuf Source données DDT 69 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 8

9 I. Analyse des données quantitatives Approche de la part des logements sociaux financés dans la construction globale de logements Part des logements sociaux financés (sans AA) dans la construction de logements entre 2004 et 2009 par secteurs PLH dans le Rhône et dans le Grand Lyon Pays de tarare Ex Pays de Tarare 13 % : part des logts sociaux financés dans la construction de logements 774 L.C : nombre de logements commencés entre 2004 et 2009 Malgré les imperfections de la base de données Sitadel, nous avons rapproché les financements et les logements commencés Le rapprochement entre les données de la DDT du Rhône et les fichiers Sit@del 2 en date réelle, permet notamment de constater que le nombre total de logements sociaux produits (y compris l AA) représente de l ordre de 23% des logements commencés au cours de la même période, avec des variations très fortes selon les secteurs (28% dans le Grand Lyon). La seule construction neuve de logements sociaux constituerait globalement 18%. NB : dans le cadre de cette étude il est important de souligner que nous avons comparé les logements sociaux financés et les logements commencés sur la période Il convient d être très prudent et de prendre en considération que dans les faits il existe un décalage minimum d un à deux ans pour passer du financement au commencement des travaux, ce qui ne nous permet pas d avoir une approche dynamique certaine. Neuf, VEFA et Hors VEFA ** en date réelle Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 9

10 I. Analyse des données quantitatives Approche de la part de la VEFA dans la construction globale de logements Part des logements sociaux financés en VEFA dans la construction de logements entre 2004 et 2009 par secteurs PLH dans le Rhône et dans le Grand Lyon Pays de tarare Ex Pays de Tarare 9 % : part des logts sociaux financés en VEFA dans la construction de logements 774 L.C : nombre de logements commencés entre 2004 et 2009 Malgrè les incertitudes relatives à la base de données Sitadel que nous avons précédemment évoquées, nous avons néanmoins tenté de relativiser la part des logements en VEFA dans l ensemble de la construction. Cette analyse met en évidence que les logements financés en VEFA (qui sont tous des logements «construits» en neuf) ne représentent quant à eux que 9 % de la construction sur la période En décomposant ces données par période, on observe que les logements financés en Vefa entre 2004 et 2005 représentent 4 % des logements commencés sur la même période, contre 6% entre 2006 et 2007 et 13 % entre 2008 et Les données sitadel pour l année 2010 connues en date de prise en compte et non en date réelle n ont quant à elles pas été utilisées. Néanmoins il convient d être très prudent dans l interprétation de ces données, aucun décalage n ayant été retenu entre financement et construction **en date réelle Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 10

11 I. Analyse des données quantitatives Répartition des VEFA selon la situation des communes par rapport à l article 55 SRU Secteurs Communes déficitaires soumises à l application de l article 55 de la loi SRU Communes % logements sociaux Nb LS Au 01/01/2004 au 01/01/2010 financés Nb LS financés en VEFA 2004 et 2010 Part des logts financés en VEFA Lyon Lyon 18,1% 18,7% % Plateau nord Caluire et Cuire 15,6% 16,7% % Porte du Sud Corbas 10,4% 11,4% % Rhône Amont Meyzieu 18,5% 17,8% % Jonage 0,0% 0,0% 0 0 Val de Saône Genay 18,2% 17,9% % Collonges au Mont d Or 0,4%* 0,5% Charbonnière les bains 6,5% 7,4% % Craponne 11,0% 12,4% % Val d Yzeron Francheville 11,3% 16,8% % St Genis les Ollières 6,2% 10,7% % Tassin la demi lune 9,8% 10,4% % Porte des Alpes Chassieu 14,1% 14,4% % Mions 11,7% 12,9% % Champagne au mont d Or 13,9% 15,8% % Dardilly 13,9% 18,0% % Ouest Nord Ecully 18,2% 18,1% Saint Cyr au mont d Or 4,3% 6.5% % St Didier au mont d Or 2,2% 3,0% % Lônes et Côteaux du Rhône (source DDT69) Charly 0,8% 2,5% % Oullins 16,5% 16,7% % Sainte Foy les Lyon 9,4% 12,3% % Saint Genis Laval 16,7% 16,6% % Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 11

12 Secteurs Communes Communes déficitaires soumises à l application de l article 55 de la loi SRU % lgts sociaux Au 01/01/2004 au 01/01/2010 Nb LLS financés I. Analyse des données quantitatives Nb LLS financés en VEFA 2004 et 2010 Part des logts financés en VEFA Beaujolais Saône Anse 18,7% 19,4% % Pierre dorées Chazey d azergues 5,2% 4,9% 0 0 Brindas 4,1% 5,2% % Vallons du lyonnais Grézieu la Varenne 6,2% 8,3% % Vaugneray 8,2% 10,9% % Vallée du Garon Chaponost 8,4% 8,0% Communay 6,7% 6,8% 51 0 Pays d Ozon St Symphorien d Ozon 5,3% 5,2% % Ternay 9,2% 9,2% % Est lyonnais Genas 6,0% 7,5% % Pays de l Abresle Lentilly 5,0% 6,2% 8 0 Agglo. villefranche Limas 16,8% 18,7% % (source DDT69) Financements en VEFA dans les communes déficitaires soumises à l article 55 de la loi SRU Les communes déficitaires en 2004 et en 2010 sont les mêmes. La production ( en VEFA ou en MOD) n a donc permis à aucune commune d atteindre les objectifs fixés par la loi SRU. Le rapprochement des taux de logements sociaux SRU en 2004 et 2010 et de la part de la production sociale en VEFA entre ces deux années ne permet pas de conclure à un effet quantitatif déterminant de la VEFA dans les commune déficitaires. Il est impossible de conclure pour autant que la production aurait été du même ordre sans le recours à la VEFA. Une approche particulière des marchés locaux de l habitat permettrait éventuellement une réponse plus pertinente à la question. Secteurs Part des logts financés en VEFA 2010 Lyon Lyon 0,60% 31% Plateau nord Caluire et Cuire 1,10% 50% Porte du Sud Corbas 1,00% 16% Rhône Amont Val de Saône Val d Yzeron Porte des Alpes Ouest Nord Lônes et Côteaux du Rhône Communes déficitaires SRU évolution Taux LLS entre 2004 et Meyzieu -0,70% 38% Jonage 0,00% Genay -0,30% 70% Collonges au Mont d Or 0,10% Charbonnière les bains 0,90% 20% Craponne 1,40% 59% Francheville 5,50% 57% St Genis les Ollières 4,50% 41% Tassin la demi lune 0,60% 56% Chassieu 0,30% 75% Mions 1,20% 43% Champagne au mont d Or 1,90% 61% Dardilly 4,10% 64% Ecully -0,10% St Cyr au mont d Or 2,20% 2% St Didier au mont d Or 0,80% 20% Charly 1,70% 59% Oullins 0,20% 30% Ste Foy les Lyon 2,90% 31% St Genis Laval -0,10% 39% Secteurs Beaujolais Saône Pierre dorées Vallons du lyonnais Vallée du Garon Communes déficitaires SRU évolution Taux LLS entre 2004 et 2010 Anse 0,70% 45% Chazey d azergues -0,30% Brindas 1,10% 2% Grézieu la Varenne 2,10% 61% Vaugneray 2,70% 45% Chaponost -0,40% Part des logts financés en VEFA Communay 0,10% St Symphorien Pays d Ozon d Ozon -0,10% 20% Ternay 0,00% 65% Est lyonnais Genas 1,50% 69% Pays de l Abresle Lentilly 1,20% Agglo.de villefranche Limas 1,90% 45% En 2004, la population de la commune de Collonges au Mont d Or a été fixée à 3635 habitants, soit un nombre supérieur au seuil des 3500 habitants entraînant l application des dispositions de l article 55 de la loi SRU Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 12

13 I. Analyse des données quantitatives Les servitudes de mixité sociale et emplacements réservés constituent de nouveaux outils efficaces à la disposition des communes pour inciter à la production de logements sociaux. Dans ce cadre, certaines opérations ont utilisé la VEFA pour construire la part sociale du programme. Il n y a évidement aucun lien obligatoire entre SMS et VEFA Caractéristiques des logements financés en VEFA 80 % des opérations financées en VEFA sur l ensemble de la période analysée sont des opérations comportant moins de 20 logements La taille moyenne des opérations en VEFA, mais également hors VEFA est relativement faible (moins de 20 logements). Ces «petites» opérations ont permis de financer plus de la moitié des logements en VEFA. nbre opérations VEFA (Neuf et AA) Hors VEFA (Neuf et AA) Nb total % nbre de % de nbre % nbre de % de d opérations opérations logts logts opérations opérations logts logts (exhaustif) moins de 5 logts % 268 4% % 492 3% à 10 logements % % % % à 20 logements % % % % 402 Total moins de 20 logements % % % % à 30 logements 66 12% % 95 10% % à 40 logements 31 6% % 50 5% % à 50 logements 7 1% 319 5% 19 2% 863 6% 26 Plus de 51 logts 7 1% 457 6% 41 5% % 48 Total % % % % 1473 Source exploitations H&S et DRC données DDT 69 Au fil du temps, le nombre moyen de logements financés en VEFA par opération demeure relativement constant, autour de 13 logements, sauf en 2010 (9 logements), où ce nombre plus faible peut seulement en partie s expliquer par la part plus importante de «PLS particuliers» (5% en 2010 contre 1 % en 2007 et 2008) Nombre moyen de logements en VEFA par opération selon l'année Moyenne générale Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 13

14 I. Analyse des données quantitatives Répartition des financements en VEFA par secteurs et par type de financement Données issues du tableau général fourni par la DDT 69, répartition en financements établie par analyse des montants. Total PLUS et PLAI PLS Grand Lyon 60% 40% Reste du Rhône 79% 21% Rhône 62% 38% Source exploitations H&S et DRC données DDT 69 Total PLUS et PLAI PLS Grand Lyon 67% 33% Reste du Rhône 77% 23% Rhône 69% 31% Source exploitations H&S et DRC données DDT 69 Globalement, la part de PLS dans les financements est un peu plus importante en VEFA, principalement dans le Grand Lyon. Si on examine cette question à l échelle des secteurs, le résultat est plus contrasté, et on ne peut pas du tout conclure que le la VEFA conduit toujours à une part plus importante de PLS. En effet, dans environ 1/3 des secteurs, la part de PLS est supérieure dans la Maîtrise d Ouvrage Directe. Si on examine cette question en excluant les PLS «Foncière», le résultat est que les PLS sont beaucoup moins présents en VEFA qu en MOD dans tous les secteurs (sauf Beaujolais Val d'azergues) Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 14

15 I. Analyse des données quantitatives Part de PLS Part de PLS (hors PLS Foncière) Hors VEFA VEFA Hors VEFA VEFA Lyon 26% 44% 20% 4% Villeurbanne 40% 55% 29% 14% Lônes et Côteaux du Rhône 43% 41% 28% 10% Ouest nord 24% 58% 20% 4% Porte des Alpes 26% 25% 17% 8% Plateau nord 36% 76% 30% 7% Porte du sud 45% 14% 34% 3% Rhône amont 44% 19% 26% 8% Val de Saône 16% 35% 13% 1% Val d'yzeron 33% 47% 14% 10% Grand Lyon 33% 40% 23% 7% Part de PLS Part de PLS (hors PLS Foncière) Hors VEFA VEFA Hors VEFA VEFA Pays de l'arbresle 22% 11% 14% 4% Amplepuis Thizy 7% 0% 6% 0% Agglomération de Villefranche 13% 21% 9% 7% Beaujolais Val d'azergues 100% 100% 44% 56% Région de Beaujeu 50% 100% 48% 5% Beaujolais Saône Pierres dorées 28% 15% 20% Beaujolais Val de Saône 24% 14% Est lyonnais 60% 31% 26% 10% Autres "grande couronne" 100% 90% Monts d'or Azergues 20% 100% 20% Pays mornantais 7% 27% 5% 9% Pays d'ozon 24% 52% 21% 3% Pays de Tarare 3% 1% Vallée du Garon 23% 15% 19% 2% Vallons du lyonnais 28% 26% 15% 6% Total Reste Rhône 23% 21% 22% 6% Analyse des typologies de logements produits en VEFA Des typologies «VEFA» très proches du «hors VEFA», un peu moins de grands logements T4 et T5 en VEFA. PLUS VEFA PLAI VEFA PLUS-PLAI VEFA PLUS HORS VEFA PLAI HORS VEFA PLUS-PLAI HORS VEFA T1 3% 4% 3% 3% 8% 3% T2 29% 29% 29% 26% 27% 26% T3 39% 38% 39% 40% 35% 39% T4 21% 23% 22% 24% 18% 23% T5 7% 7% 7% 8% 10% 8% T6 0,2% 0,2% 0,2% 0,3% 0,6% 0,3% Cette approche est très théorique : pour une analyse pertinente, la typologie demandant à être rapprochée de la surface habitable effective et d une appréciation des qualités d organisation du logement Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 15

16 I. Analyse des données quantitatives Analyse des prix de revient des opérations En préambule de cette analyse, nous précisons que les «PLS particuliers» n ont pas été pris en compte, ce qui justifie l écart entre le nombre d opérations analysées ci-après (1 275 opérations) et celui évoqué dans les développements précédents (1 473 opérations). - Approche moyenne sur la période VEFA HORS VEFA NEUF HORS VEFA TOT AA COUT TOTAL PRIX MOYEN NB Operations NB Logements NB LOG PAR OPERATION TOT SURF HABITABLE SURFACE MOY PAR LOGTS Source exploitations DRC données DDT 69 TOTAL GENERAL Cout total prix moyen Nb opérations Nb logements Nb log par opération 16 Total surf habitable Surface moy par logts 65 PRIX MOYEN AU M² DE SURFACE HABITABLE % VEFA / HORS VEFA HORS VEFA CATEGORIE VEFA NEUF NEUF PLS FONCIERE % PLS organismes HLM % PLS TOTAL % PLUS % PLAI % PLAI + PLUS % MOYENNE GENERALE % MOYENNE ANRU % Source exploitations DRC Données DDT 69 En première analyse on constate que les prix au m² sont en moyenne 15% plus cher pour l ensemble des opérations en VEFA et de 12% si on isole les opérations en PLUS - PLAI. Il faut néanmoins considérer que cette différence de prix peut s expliquer par différents facteurs : Les prix indiqués pour les opérations en VEFA sont des prix de revient définitifs tandis que les prix hors VEFA sont presque toujours estimatifs, bien que les prix définitifs hors VEFA ne sont pas en moyenne à la hausse. Les opérations en VEFA sont le plus souvent situées dans des zones où le foncier est plus cher que les autres opérations, sans que l on puisse le mesurer avec certitude, puisque nous ne connaissons pas le prix réel du foncier pour les opérations en VEFA. Nous avons envisagé de mesurer l évolution annuelle des prix sans être certains que cela reflète une évolution des coûts de constructions où du coût foncier. Le nombre des opérations en VEFA a augmenté en moyenne de 43% par an sur la période, le poids relatif des dernières opérations (forcement plus chères) est donc plus important. L analyse détaillée des opérations sélectionnées sera donc utile pour une meilleure compréhension. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 16

17 - Approche dynamique des prix de revient VEFA et Hors VEFA neuf I. Analyse des données quantitatives L analyse des prix de revient moyens annuels en VEFA et en Maîtrise d Ouvrage Directe, avec les réserves exprimées plus haut, montre un rapprochement depuis 2007, l écart semblant augmenter à nouveau pour les opérations les plus récentes Evolution des prix de revient (construction neuve) PLUS-PLAI VEFA PLUS-PLAI MOD Source : données DDT 69 % apparent surcoût VEFA 25% 20% 15% 20% 14% 10% 5% 6% 5% 3% 8% 0% Source : données DDT 69 EVOLUTION DU PRIX DE REVIENT VEFA Prix de revient /M² SH PLUS VEFA PLAI VEFA PLUS-PLAI VEFA Variation annuelle ,3% ,2% ,24% ,5% ,6% 13,8% EVOLUTION DU PRIX DE REVIENT HORS VEFA NEUF Prix de revient /M² SH PLUS VEFA PLAI VEFA PLUS-PLAI Variation annuelle ,5% % ,5% ,8% ,7% ,3% 27,4% Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 17

18 I. Analyse des données quantitatives Analyse des plans de financement PLUS-PLAI Cette analyse porte sur la globalité des opérations VEFA et Hors VEFA (exploitation du fichier transmis par la DDT 69), ainsi que sur les opérations en VEFA sélectionnées (exploitation des réponses fournies par les organisme). Il existe évidement des différences (globalement faibles) entre les prix de revient et les plans de financement (sauf pour les opérations sélectionnées car les organismes ont corrigé les écarts). Ne disposant pas du détail PLUS-PLAI pour les opérations sélectionnées où on connait des coûts réel, les PLUS et PLAI ont été regroupés. PLUS- PLAI HORS VEFA PLUS- PLAI VEFA PLUS- PLAI VEFA/ log PLUS- PLAI HORS VEFA TOT PRETS PLUS % % , ,62 FONDS PROPRES PLUS % % TOTAL SUB PLUS % % TOTAL SUB PLAI % % FONDS PROPRES PLAI % % TOT PRÊT PLAI % % ,44 TOTAL % % , ,05 Opérations VEFA sélectionnées Totalité opérations VEFA Opérations M.O.D. TOT PRETS PLUS PLAI % % % FONDS PROPRES PLUS PLAI % % % TOTAL SUB PLUS PLAI % % % TOTAL % % % On constate à travers ces données que les opérations VEFA ont globalement des taux de subventions plus importants et davantage de fonds propres, ce qui s explique par le fait qu elles sont plus chères. L ambiguïté des labels BBC Outre la réglementation thermique (RT), des objectifs de performances dans la construction neuve peuvent également être fixé par des référentiels et/ou labels spécifiques. Ainsi dans le Rhône, on dénombre notamment 3 labels BBC : BBC Grand Lyon BBC Région Rhône Alpes BBC Scellier Ces différentes labellisations, faisant varier les subventions allouées, ont un impact sur les plans de financement dont nous n avons pas pu tenir compte. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 18

19 II. Synthèse des entretiens bailleurs et promoteurs 2.1. Le point de vue des principaux bailleurs II. Synthèse des entretiens bailleurs et promoteurs Un débat pourra être suscité sur les principales remarques qui ressortent des entretiens généraux menés avec les organismes les plus importants. Comment le partenariat avec les promoteurs est-il établi? Un partenariat est aujourd hui établi par les bailleurs avec les principaux promoteurs, sans exclusivité vu l importance de la production. Les promoteurs qui ont initié cette démarche dans le cadre des «30 000» prennent l initiative des contacts dès lors qu ils doivent produire une part de logement social dans une opération, généralement dans le cadre d une SMS depuis que cette disposition existe dans les PLU et cela le plus en amont possible, un accord de principe avec un bailleur social étant nécessaire pour l obtention du permis de construire. De ce fait, un «calage» sur le prix est très rapidement établi, permettant la poursuite du processus. L opportunité d accès à des territoires hors d atteinte en maîtrise d ouvrage directe joue notablement dans l appréciation de la limite du prix d acquisition par le bailleur. D une manière générale les bailleurs se sont organisés pour avoir une réponse rapide aux offres des promoteurs (entre 10 et 20 jours), ce qui facilite la démarche des promoteurs et les négociations diverses (achat foncier, bailleurs sociaux, collectivités). Auparavant, et hors SMS, le partenariat était organisé pour diverses raisons : rôle d aménageur pour l OPAC, demande de la commune, initiative du bailleur social, revente d un terrain par le bailleur, ce qui pouvait conduire à une solution compliquée avec 2 permis de construire conjoints. Les bases actuelles de définition du partenariat Un cahier des charges relatif à la partie de l opération en VEFA permet des bases claires de négociation (typologie, qualité environnementale, disposition des immeubles ). Au cas par cas, chaque projet est examiné sur la base du descriptif établi par le promoteur. Il apparait que le respect de prescriptions sera d autant plus strict que les logements seront groupés au sein d un même immeuble ou cage d escalier. Le travail d analyse se fait «à livre ouvert» avec le promoteur. Le prix «bâtiment» est toujours identique à celui de l organisme. Dans le territoire du Grand Lyon, la qualité «urbaine» du projet a fait l objet en amont de l analyse par les «urbanistes territoriaux et référents habitat» à partir de la «charte urbaine» qui permet une bonne intelligence des projets. Les équipes de conception sont expérimentées, et les études sont de bonne qualité. Les promoteurs (FPC de la région lyonnaise) ont par ailleurs signé la «charte de qualité» élaborée en 2006 par la ville de Lyon. Les projets proposés sont examinés du point de vue de la typologie, de l organisation architecturale plus ou moins conforme à l usage établi pour le logement social (cuisine fermée, importance des espaces communs, présence et localisation de locaux poubelles, dispositions des accès et du stationnement, ou configurations techniques telles que l individualisation des compteurs d eau). En matière de performance énergétique, les contraintes sont complètement intégrées par les promoteurs Sur ces aspects, les principaux organismes décrivent des modalités à peu près identiques. La VEFA constitue une part significative de la production, mais avec des différences selon les organismes. La production en VEFA concerne la construction neuve, et donc une part variable de l activité globale selon la part d Acquisition Amélioration dans la production de l organisme. Bien évidemment, les organismes pour lesquels le neuf représente une part plus réduite de l activité sont encore moins concernés. Pour les principaux bailleurs, les opérations en AA représentent entre 11 et 50% des opérations : Période NOMBRES D'OPERATIONS AA N Total général %AA OPAC du Rhône % OPAC du Grand Lyon % HMF % ALLIADE HABITAT % Source : Exploitations H&S et DRC données DDT 69 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 19

20 II. Synthèse des entretiens bailleurs et promoteurs En nombre de logements : Période NOMBRES DE LOGEMENTS AA N Total général %AA OPAC du Rhône % OPAC du Grand Lyon % HMF % ALLIADE HABITAT % Source : Exploitations H&S et DRC données DDT 69 Dans la production neuve, la part de la VEFA est aussi différenciée : Neuf Dont VEFA % VEFA OPAC du Rhône % OPAC du Grand Lyon % HMF % ALLIADE HABITAT % Source : Exploitations H&S et DRC données DDT 69 Quelle limite pour la VEFA dans l activité de l organisme? Le positionnement des organismes est différent : une limite est explicitement fixée ou non pour la part de VEFA dans l ensemble de la production : au plus 25% pour Alliade, et 30% pour HMF mais ce sont des souhaits qui peuvent varier en fonction de l attrait de l opportunité. Grand Lyon Habitat a profité de l augmentation de la VEFA pour réorienter le personnel de production vers les logements en AA pour lesquels ils sont de plus en plus sollicités et qui nécessitent des compétences particulières. L OPAC du Rhône avait décentralisé ses équipes de production, mais a créé une cellule centralisée de production VEFA car le «métier» est un peu différent. D une manière générale la VEFA a permis aux organismes d augmenter leur production sans créer de nouveaux emplois. Un impact différencié sur l organisation interne des organismes. L impact sur l organisation dépend de la part de VEFA dans la production, et du caractère «diffus» ou regroupé des logements au sein des opérations, qui induit des modalités de gestion différenciées. Ainsi, c est un véritable nouveau métier que de gérer des lots en diffus, et l OPAC du Rhône a créé en son sein une activité de syndic, et HMF évoque un «changement de métier» correspondant au statut de propriétaire-gestionnaire unique à celui de copropriétaire averti et de plus soucieux du sort du locataire. Alliade évoque le temps passé et le surcoût de gestion (participer aux assemblées générales), et considère que la limite de 25% en VEFA permet de ne pas revoir toute l organisation de la production L impact de la VEFA sur l organisation interne existante est faible pour GLH. En effet, GLH a créé une agence pour gérer les logements en copropriété : «Aximmo» «nouvelle marque» qui couvre son activité annexe d accession à prix maîtrisés, syndic de copropriété, immobilier d entreprise, habitats spécialisés et locatifs intermédiaires. La question du prix Les bailleurs insistent sur le fait que les comparaisons doivent être établies sous réserve de confirmer que les prix indiqués correspondent bien à des «produits» identiques (par exemple le fait que les garages sont «boxés» ou non). Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 20

21 2.2.- Le point de vue des promoteurs II. Synthèse des entretiens bailleurs et promoteurs Des contacts ont été établis avec les promoteurs ayant mené les opérations analysées. Un «guide d entretien», présenté comme un simple résumé des thèmes à abordé, non contraignant, était joint au courriel confirmant le souhait d un entretien téléphonique. Les promoteurs n ont pas été très nombreux à accepter de répondre à nos questions, nous avons néanmoins tiré les remarques suivantes des entretiens menés. Des promoteurs «contraints» de faire de la VEFA destinée aux organismes HLM D une manière générale le métier et la stratégie des promoteurs ne consiste pas à être des constructeurs de logements sociaux. Ils ont commencé cette nouvelle activité timidement sous la pression des collectivités locales dans un cadre règlementaire au moins discutable et dérogatoire, puis, pour des raisons économiques, dans le cadre du plan de relance ( logements privés) ou les dérogations sont devenues systématiques avant que la règlementation ne ratifie cette pratique. Aujourd hui, la multiplication des Servitudes de Mixité Sociale les conduit à considérer cette activité comme indispensable à leur développement voire à la poursuite de leur activité. Un même mode opératoire Le mode opératoire est en général le même pour tous, dès qu un terrain est repéré et sous compromis, une étude de permis de construire est lancée, en général avant d avoir pris contact avec un bailleur social. Une fois les premières études faites, il y a recherche du bailleur, qui est choisi en fonction de la localisation du terrain, de l avis de la Collectivité Locale, des accords plus ou moins tacites, des habitudes de travail et du marché local. Puis il y a négociation du prix et des prescriptions techniques imposées par le bailleur social, et éventuellement le promoteur s adresse à un autre bailleur qui aura, peut être, la possibilité de payer plus cher. Une fois le préaccord conclu il y a éventuellement modification du projet de permis en fonction du cahier de charges du bailleur. Le permis dans le cas de SMS sera déposé accompagné d une pièce spécifique d engagement signé du bailleur social. Réticences pour la VEFA «diffuse» dans un immeuble Un bâtiment entier ou une cage distincte aura la préférence du promoteur car cela nuira moins à sa commercialisation, en effet il arrive de «perdre une vente» lorsque le client s aperçoit qu il y a des logements sociaux dans le même immeuble. Certains promoteurs ont organisé des formations sur le logement locatif social afin que leurs vendeurs puissent répondre aux questions des acquéreurs. Les bailleurs sociaux préfèrent aussi, en général, individualiser leurs logements dans une cage ou un immeuble afin de mieux gérer les charges et l entretien. Peu d effets observés pour l instant des nouvelles dispositions inscrites dans les PLU sur les prix fonciers Les SMS sont destinées à multiplier les constructions de logements sociaux en particulier dans des secteurs où le prix des terrains ne permettait pas les opérations de logements sociaux. De nouvelles règles d urbanismes étant établies, on a pu penser que les prix des terrains allaient se stabiliser voire baisser, mai, au dire des promoteurs, cela ne s est pas produit (en raison de la concurrence entre promoteur?). Point de vue concernant les prix de vente aux bailleurs Les promoteurs ont souvent du mal à admettre que les bailleurs souhaitent plafonner le prix d achat à 2500 le m² de SH, mais c est sans doute le maximum de prix permettant d équilibrer une opération à moins de bénéficier de subventions abondantes ou de fonds propres non rémunérés. De plus, il semble difficile pour un promoteur, qui ne se préoccupe pas de ce genre de raisonnement, d admettre que le prix d achat pour un bailleur social dépend très peu de la localisation d un quartier à un autre alors qu il est déterminant pour le prix de vente. En effet il y a peu de rapport entre un prix de commercialisation lié à un marché et un équilibre de gestion lié à un financement social et des loyers plafonnés qui ne tiennent pas compte du quartier. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 21

22 III. Analyse qualitative de 20 opérations III. Analyse qualitative de 20 opérations Nota : les plans présentés dans ce document, issus des dossiers transmis par les organismes sont d inégale qualité. Ils ne figurent qu au titre d illustrations, sans mise à l échelle de manière homogène. Recueil d informations par opération, visite des sites et analyse des dossiers Une fiche de renseignement a été envoyée aux organismes pour lesquels une ou plusieurs opérations a été choisie pour analyse plus détaillée. Des fiches, plus ou moins renseignées selon les informations disponibles, ont été établies pour les opérations examinées (cf annexe). Les principaux éléments d analyse pour les 20 opérations sont les suivants : Situation urbaine, part de LLS dans les opérations Présence très inégale de la VEFA suivant les secteurs, Une proportion très variable de logements sociaux dans les opérations (de 5 à 55% dans l échantillon examiné) Occupation sociale A partir des données communiquées: une occupation diversifiée (âges, situation familiale, emploi) et véritablement sociale des logements du point de vue des ressources, peu différente de la moyenne du parc : Région Rh-Alpes Rhône Echantillon renseigné (240 logements) Ménages <60% du plafond 65% 65% 69% Ménages 60 à 100% 28% 28% 22% Ménages au dessus du plafond 7% 7% 8% Taille des logements Des variations importantes pour un même type dans les surfaces habitables : Nombres Type du Surface habitable observés logement minimum maximum 6 T1 ou 1 bis T T T T Organisation architecturale Sur l échantillon de 20 cas, 6 opérations correspondent à des logements «diffus» au sein du groupe, 14 à des achats par «bloc» ou cage d escalier. Les cas examinés sont donc diversifiés. Des questions sur l organisation de certains logements: dimensions/proportions de certaines pièces, normes/handicap, % des surfaces de distributions Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 22

23 III. Analyse qualitative de 20 opérations Les principales conclusions De manière générale, une configuration architecturale satisfaisante... L analyse des projets et plus précisément des plans des logements dans les 20 opérations sélectionnées permet plusieurs observations importantes : - une similitude entre la partie sociale et la partie privée : traitement architectural homogène, même type d espaces communs (hall, distribution, locaux techniques). Des adaptations peuvent être introduites pour la partie sociale à la demande des bailleurs. - De manière générale des dispositions architecturales satisfaisantes pour les plans des logements, bien que l orientation soit cependant parfois défavorable (explicable parfois par les contraintes d urbanisme ou du tissu urbain existant) - Lorsque les logements sociaux sont «diffus», il ne semble pas exister de différence entre la localisation des logements privés et sociaux dans l immeuble. Quelques exemples de plans de logements en VEFA dont l organisation n appelle pas de remarques, même si l orientation est discutable pour certains Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 23

24 III. Analyse qualitative de 20 opérations...mais des interrogations sur certains plans de cellules - orientations, - dimensions /surfaces - adaptabilité handicapés Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 24

25 III. Analyse qualitative de 20 opérations L exemple ci dessus est une illustration extrême d une conception à notre sens dictée par le dessin global de l immeuble au détriment de l habitabilité du logement et d une logique d optimisation des parties communes: la cage dessert 2 logements par niveau, une des cellules est à l évidence un résiduel. Il est possible que l exigence de logements à double orientation ait eu également un impact. L accessibilité aux handicapés n est pas possible dans ce plan. Ci-dessus une loggia curieusement placée, une chambre de petite surface (dont espace d accès inutilisable), la plus grande chambre commandée... Le plan ci-contre, avec un WC qui ouvre directement sur la cuisine, est contraire aux exigences sanitaires. Par ailleurs, la disposition générale avec un long couloir qui dessert d abord les chambres est loin d être optimale. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 25

26 III. Analyse qualitative de 20 opérations Logement T1 de 44,2 m2, totalement atypique, pièce de séjour 9,06 x 2,89 m où on ne voit pas bien comment installer un lit..., cuisine de 6,9 m2, alors que le T5 duplex de 118 m2 dispose d une cuisine de 4,42 m2. Les terrasses de 66 m2 aussi bien pour le T1 que pour le T5 sont liées au «design» du bâtiment. Cela conduit à desservir seulement 2 logements par niveau dans cette cage. Des surfaces de pièces de vie sans lien avec la typologie Exemple surface séjour/ cuisine T2 T3 T4 nadine Tranche nadine Tranche ntchat rideaux u bourg s sources d'eole ublique à à 29 Chaque ligne correspond à une même opération Les surfaces des pièces de séjour devraient, en bonne logique, être proportionnelles à la typologie du logement, il apparait que le T.2 a parfois un séjour-cuisine plus grand que le T4. Examen des loyers en VEFA Les informations disponibles pour les 20 opérations examinées comportent pour la majorité d entre elles le montant du loyer de base par m2 de surface utile, les surfaces habitables et les surfaces «annexes». Par contre, nous ne disposons quasiment d aucune indication sur le montant des charges sauf pour 2 opérations. En l absence de connaissance du montant exact du loyer pour chaque logement, nous avons établi une simulation imparfaite pour environ 150 logements en appliquant la formule classique (prix au m2 x surface habitable + 1/2 surface annexe). Afin d obtenir des ordres de grandeur réalistes, les très grandes surfaces de terrasses observées dans quelques cas ont été «forfaitairement» plafonnées à 10 m2 par logement. Cette analyse un peu approximative permet cependant de constater une grande diversité dans les montants de loyers pour un même type : Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 26

27 III. Analyse qualitative de 20 opérations Approche des loyers PLUS en VEFA par types type 2 type 3 type 4 type 5 Observation rapide de quelques opérations comparables en MOD Nous avons examiné quelques opérations comparables en maîtrise d ouvrage directe (MOD) et n avons jamais observé les défauts existant dans un certain nombre de VEFA. Peut-on en conclure que la vigilance des organismes quant aux propositions des architectes est supérieure en MOD? Même si nos observations sont difficiles à généraliser, il semble que le rapport direct de l organisme à l architecte soit préférable. La logique de la promotion privée reste différente, même si le souci de qualité est, bien sur, présent, et qu un cahier des charges défini au préalable par l organisme précise ses exigences. Ainsi, un opérateur privé pourra avoir tendance à inclure dans le logement davantage de surfaces pouvant appartenir aux parties communes, et, globalement, comptabilisera davantage de surface utile alors que les logements en VEFA sont dans l ensemble de taille légèrement inférieure aux logements en MOD. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 27

28 IV. Conclusions IV. Conclusions Pour apporter une conclusion synthétique à ce rapport, nous examinons la réponse qu il permet d apporter aux questions initiales : La VEFA contribue à la création de nouveaux logements sociaux dans les communes. D un point de vue strictement quantitatif, il est évident que la VEFA a fortement contribué à la production.entre 2004 et 2010, elle représente logements (hors spécifiques et annulés) soit 33% de l ensemble de la production de logements sociaux, (pourcentage identique dans le grand Lyon et le reste du Rhône), ou 44% de la production neuve. Certains territoires auraient difficilement été accessibles sans le recours à la VEFA. Par ailleurs, l observation montre que les logements en VEFA sont de petites opérations (80% avec moins de 20 logements), ce qui contribue à une «diffusion» du parc public. Une légère évolution à la hausse du coût de production du logement social avec la VEFA L analyse des données disponibles montre que les prix de revient en VEFA sont légèrement supérieurs à ceux de la MOD. Cependant, la comparaison est établie avec les coûts établis au moment du financement et non les prix de revient réels en MOD alors que les prix en VEFA sont fixes. Des investigations menées par la DDT concernant le coût réel ne permettent pas de conclure à un dépassement du prix de revient prévisionnel en MOD. En définitive la différence entre VEFA et MOD est faible ; Par ailleurs les logements en VEFA sont la plus part du temps dans des secteurs ou le prix du foncier ne permettait pas aux bailleurs sociaux de monter des opérations. Enfin la généralisation des SMS devrait à la longue faire baisser le prix du foncier et donc au moins permettre aux promoteurs de proposer des prix en VEFA qui soient maitrisés. Dans d autres territoires, certaines Communautés d Agglomérations ont décidé de conditionner leurs financements à un prix d achat plafond, ce qui va, sans doute, aider les promoteurs à contenir les prix dans des limites raisonnables, mais peut aussi présenter le risque de voir le prix plafond systématiquement adopté. Rappelons par ailleurs que les délais de réalisation des opérations privées sont souvent plus réduits que dans le cas de MOD, ce qui peut induire un «gain» de plusieurs mois de loyer. L évaluation menée n a pas développé cette question du calendrier des opérations en VEFA, faute d informations suffisantes sur l historique des dossiers, le démarrage des études. Il pourrait être intéressant d approfondir ce thème. La nécessité de vigilance qualitative sur les caractéristiques et la qualité des logements sociaux produits, Le résultat semble majoritairement satisfaisant. On constate peu de différence formelle entre les logements à l accession et ceux vendus en VEFA aux bailleurs, du point de vue de la localisation dans l immeuble en cas de «diffus» ou en matière d organisation architecturale. A travers une approche à partir des indications contenues dans les fichiers, on constate que les typologies VEFA sont très proches du «hors VEFA». Au fil du temps, les bailleurs ont élaboré des cahiers des charges qualitatifs concernant les matériaux et composants qui sont pris en compte par les promoteurs. A partir de l analyse d un petit échantillon, on observe cependant un certain nombre de défauts dans l organisation architecturale de certains logements en VEFA. Cette observation suggère une vigilance accrue au niveau de l examen des plans, la qualité de la vie quotidienne des occupants dans les logements étant une préoccupation importante pour les bailleurs sociaux. Ainsi, la dimension des pièces de séjour devrait être dans la mesure du possible proportionnée au nombre d occupants, ou les espaces de circulation paraissent parfois très importants. Il est impossible de généraliser ces remarques, qui suggèrent de renforcer l examen des plans, ce qui peut être délicat dans un dispositif qui, en principe, exclue toute participation «en amont» de l organisme bailleur. Les achats de «blocs» entiers permettent naturellement aux organismes une exigence qualitative un peu supérieure. Quelles répercussions sur le loyer et les charges des locataires? C est en fonction des différences de surface habitable et d annexes que peuvent exister des différences de montant de loyer. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 28

29 La VEFA favorise la mixité sociale au sein des territoires et des immeubles. IV. Conclusions La VEFA a en effet permis l implantation de logements locatifs sociaux dans des quartiers dont le foncier est trop cher pour réaliser des opérations en totalité sociale, favorisant effectivement la mixité sociale. Cette observation est confortée par l analyse de l occupation sociale du petit échantillon qui a pu être examiné, qui fait apparaitre une réelle diversité sociale dans les attributions. L étude n a pas permis d apporter d éléments concrets concernant l'influence de la VEFA «logement social» sur les marchés immobiliers. Une telle question nécessite en fait une connaissance des marchés locaux, par bassins d habitat, impossible à acquérir dans le cadre de la mission, au regard des délais impartis. La production sociale a pu cependant être rapprochée, avec les réserves d usage, de l ensemble de la construction : les logements financés en VEFA (qui sont tous des logements «construits» en neuf) ne représentent que 9 % de la construction sur la période En décomposant ces données par période, on observe cependant que les logements financés en Vefa entre 2004 et 2005 représentent 4 % des logements commencés sur la même période, contre 6% entre 2006 et 2007 et 13 % entre 2008 et Par ailleurs, le développement des servitudes de mixité sociale, qui se traduisent souvent par des opérations immobilières avec une part sociale en VEFA, va dans le sens de la régulation du marché foncier. Pour s adapter à l évolution de la production avec une part significative de logements en VEFA, les organismes sont conduits à faire évoluer leurs modalités de gestion. Les opérateurs n abandonnent aucunement leur rôle de maîtrise d ouvrage directe. Ils conservent donc bien entendu leur outil de production et de gestion traditionnels du parc. Cependant face au développement de la VEFA qui induit de nouvelles situations des logements sociaux au sein de copropriétés, parfois de manière diffuse, certains s organisent diversement. Il peut s agir de l acquisition de compétences complémentaires pour le personnel de l organisme ou de la mise en place d une filiale «dédiée». Certains organismes pratiquent déjà l acquisition amélioration en diffus et ont de ce fait la pratique d une gestion spécifique pour ces logements. La professionnalisation dans le rôle de syndic est notamment déterminée par le souci d une gestion qui se préoccupe davantage des locataires que celle pratiquée par le privé. Le seuil de 25% de la production en VEFA a été évoqué par un organisme comme limite pour ne pas avoir à faire évoluer l organisation interne. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 29

30 1. Exemples de représentation pouvant illustrer un document de communication Annexes Localisation des logements financés Localisation des des logements financés Logements financés en VEFA Logements Opérations financées financés en en VEFA Logements financés Hors VEFA Opérations Logements financées financés Hors VEFA Opérations en VEFA analysées Opérations en VEFA analysées (sélection de 20) (sélection de 20) Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 30

31 2. Liste des personnes rencontrées ABC HLM 1/ Le 17/03/2011 à 17 heures Madame Florence GALIPOT-RAHAL Chargée de mission ABC HLM du Rhône 2/ Le 18/03/2011 à 8 heures Monsieur Patrice ROLAND Président ARRA GRAND LYON COMMUNAUTE URBAINE 20 rue du Lac LYON 3/ Le 18/03/2011 à 11 heures Madame Agnès TRANCHANT Chargée de mission Offre nouvelle Madame Brigitte CAILLIOD Référent habitat Equipe territoriale Centre Madame Pascale BONNARD Chef de Service Programmation Gestion des dispositifs habitat 4/ Le 18/03/2011 à heures Monsieur Jean Marc TOMI Délégué Territorial UESL GRAND LYON HABITAT - Office Public de l'habitat. 5/ Le 11/04/11 à 14 heures : Madame Sylvia NEMETH Directeur de l action foncière et de l Urbanisme Monsieur Eric PERRON Directeur du Développement Immobilier 6/ le 11/04/11 à 17h.30 : ALLIADE Madame Elisabeth DEVALMONT Directeur de la Stratégie du Patrimoine Monsieur Jean-Michel ROCHETTE Directeur du Développement OPAC DU RHONE 7/ le 12/04/11 à 8 h. Monsieur Michel MICOULAZ Directeur Département Développement et Aménagement Monsieur Flavien MICHA Directeur de l Offre Nouvelle HMF Solendi 8/ le 12/04/11 à 17 h. Monsieur Guillaume HAMELIN Directeur Général Madame Anne WARSMANN Directeur du Développement et de la Maitrise d Ouvrage Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 31

32 3. Grille de collecte des données des opérations analysées ADRESSE COORDONNEES PROMOTEUR cadastre: section et parcelle : CODE POSTAL COMMUNE BAILLEUR PROMOTEUR NOM OPERATION ANNEE DE FINANCEMENT DATE DE LIVRAISON Remarques : Commentaires : VEFA Bloc/ Cage ou diffus, nombre total de logements privés, statuts propriétaires occupants ou investisseurs. Niveau de qualité environnementale : NOMBRE DE LOGEMENTS TI TII TIII TIV TV TOTAL m² SHON m² SH m² SU Loyer /m² SU PLAI 0 PLUS 0 PLS 0 total CONTEXTE DE L'OPERATION ZAC,SMS TYPOLOGIE #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! STATIONNEMENTS BOX INT NON BOX EXTERIEURS TOTAL NOMBRE PRIX DE REVIENT DEFINITIF TTC PLAN DE FINANCEMENT PLAN DE FINANCEMENT COEF SHON/SH #DIV/0! % SI POSSIBLE LES CHIFFRES DEFINITIFS ET NON PAS CEUX DU DOSSIER DE FINANCEMENT PRIX FONCIER/M²SH #DIV/0! #DIV/0! PRIX TERRAIN - #DIV/0! SUBVENTION PLAI - #DIV/0! PRIX VRD/M²SH #DIV/0! #DIV/0! V.R.D. - #DIV/0! SUBVENTION PLUS - #DIV/0! PRIX BATIMENT/M²SH #DIV/0! #DIV/0! PRIX BATIMENT - #DIV/0! SURCOUT FONCIER ETAT OU DELEGATAIRE - #DIV/0! DIVERS/M²SH #DIV/0! #DIV/0! DIVERS (TAXE..) - #DIV/0! SURCOUT FONCIER CONSEIL GENERAL - #DIV/0! HONORAIRES/M²SH #DIV/0! #DIV/0! HONORAIRES - #DIV/0! SUBVENTION EPCI - #DIV/0! P.R./M²SH #DIV/0! TOTAL - #DIV/0! SUBVENTION COMMUNE - #DIV/0! FONCIER / M² SHON #DIV/0! SUBVENTION CONSEIL GENERAL - #DIV/0! P.R./M²SHON #DIV/0! ETAT DES RESERVATIONS SUBVENTION CONSEIL REGIONAL - #DIV/0! P.R. PAR LOGEMENT #DIV/0! NBE DE LOG. SUBVENTION 1% LOGEMENT - #DIV/0! TAUX DE PLAI #DIV/0! ETAT SUBVENTION. - #DIV/0! #DIV/0! NBE DE PIECE / LOG #DIV/0! #DIV/0! GRAND LYON (SUB PLUS,PLAI) FONDS PROPRES - #DIV/0! #DIV/0! EPCI COMPLEMENT CONSEIL GENERAL PRÊT PLAI - #DIV/0! CONSEIL REGIONAL PRÊT PLAI FONCIER - #DIV/0! COMMUNE PRÊT PLUS - #DIV/0! 1 % LOGEMENT PRÊT PLUS FONCIER - #DIV/0! DIVERS PRÊT PLS - #DIV/0! TOTAL 0 PRÊT COMPLEMENTAIRE PLS - #DIV/0! PRÊT 1% LOGEMENT - #DIV/0! PRÊT DIVERS - #DIV/0! #DIV/0! TOTAL - #DIV/0! #DIV/0! Informations qualitatives demandées : Recueil des informations par opération Historique sommaire, opportunité Description générale du programme, situation urbaine Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Données chiffrées : voir le tableau Excel Elément technique et organisation architecturale (descriptifs, plans utiles à l analyse, surface, performances ) Pour les opérations livrées : Loyers et Charges réelles Statistiques d occupation sociale Indicateurs de gestion Dans tout les cas liste des contacts : Commune, architecte, promoteur, syndic Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 32

33 4. Choix d un l échantillon représentatif des opérations achevées ou en cours Détermination de l échantillon exploitable Un échantillon de 50 opérations a été pré sélectionné à partir de la base de données établie, référençant plus de logements financés (en excluant les PLS réalisés par des bailleurs privés et les opérations en acquisition-amélioration) Méthode de sélection : 1. la présélection de 50 opérations L étude porte sur l intégralité du département du Rhône. Afin d obtenir un échantillon le plus pertinent possible, 50 opérations ont été retenues dans un premier temps. Un certain nombre de critères ont déterminé le choix des opérations : Géographique Ensemble des opérations* Taux Nbre d'opérations en VEFA Taux Opérations présélectionnées Grand Lyon % % 40 80% Reste Rhône % 86 15% 10 20% Rhône * VEFA et hors VEFA, hors opérations spécifiques et annulées et avec PLS particuliers Source : Exploitations H&S et DRC données DDT 69 Taux Chronologique : au regard des années de financement, pour trouver des opérations livrées Représentativité de l'échantillon selon l'année de financement 30% 20% 10% 0% Ensemble des opérations Opérations en VEFA Opérations pré-sélectionnées Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 33

34 Ensemble des Nombre d'opérations Opérations Taux Taux opérations* en VEFA présélectionnées Taux % 14 3% 1 2% % 47 8% 1 2% % 59 11% 7 14% % 64 12% 7 14% % 82 15% 6 12% % % 15 30% % % 13 26% Annexes * VEFA et hors VEFA, hors opérations spécifiques et annulées, avec PLS particuliers Source : Exploitations H&S et DRC données DDT 69 Au regard des organismes, afin de disposer d exemples en dehors opérations réalisées par les bailleurs les plus importants nécessairement retenues dans l échantillon. Ensemble des opérations* Nbre de logements Taux OPAC du Rhône % OPAC du Grand Lyon % ALLIADE % HMF % SEMCODA % ICF Sud-Est Méditerranée % OPAC de Villeurbanne % ERILIA % Autres organismes, PLS particulier et Foncière % Total organismes * VEFA et hors VEFA, hors opérations spécifiques et annulées, avec PLS particuliers Source : Exploitations H&S et DRC données DDT 69 Opérations en VEFA Nbre de logements Taux OPAC du Rhône % OPAC du Grand Lyon % ALLIADE % HMF % SEMCODA % ICF Sud-Est Méditerranée % OPAC de Villeurbanne % ERILIA % Autres organismes, PLS particulier et Foncière % Total organismes Source : Exploitations H&S et DRC données DDT 69 Opérations pré-sélectionnées* Nombre de logements Taux OPAC du Rhône % OPAC du Grand Lyon % ALLIADE % HMF % SEMCODA 1 5 2% ICF Sud-Est Méditerranée % OPAC de Villeurbanne % ERILIA % Total organismes Source : Exploitations H&Set DRC données DDT 69 Les 50 opérations pré-sélectionnées ont par la suite été présentées pour validation à la Direction Départementale des Territoires du Rhône, maître d ouvrage de l étude. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 34

35 Méthode de sélection : 2. la sélection définitive de 20 opérations. Sur la base des 50 opérations présélectionnées et validées par le maitre d ouvrage, le bureau d étude a établi une liste de 30 opérations correspondant aux critères, que le comité de pilotage a ramenés aux 20 à étudier. D autres critères ont été pris en compte dans le souci d une plus grande pertinence de l échantillon : Le caractère livré ou non de l opération L importance de l opération quotité logement social VEFA en bloc/cage d escaliers ou en diffus? Le secteur géographique : centre urbain ; quartier «Zus» ; rural La qualité de l emplacement Le produit, les prestations : performance énergétique /label Les caractéristiques du promoteur (national, local...) Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 35

36 5. Présentation secteurs PLH Secteur du Grand Lyon Ouest Nord Champagne-au-Mont-d'Or Dardilly Écully La Tour-de-Salvagny Limonest Saint-Cyr-au-Mont-d'Or Saint-Didier-au-Mont-d'Or Val d Yzeron Charbonnières-les-Bains Craponne Francheville Marcy-l'Étoile Saint-Genis-les-Ollières Tassin-la-Demi-Lune Lônes et Coteaux du Rhône Charly Givors Grigny Irigny La Mulatière Oullins Pierre-Bénite Sainte-Foy-lès-Lyon Saint-Genis-Laval Vernaison Val de Saône Albigny-sur-Saône Cailloux-sur-Fontaines Collonges-au-Mont-d'Or Couzon-au-Mont-d'Or Curis-au-Mont-d'Or Fleurieu-sur-Saône Fontaines-Saint-Martin Fontaines-sur-Saône Genay Montanay Neuville-sur-Saône Poleymieux-au-Mont-d'Or Rochetaillée-sur-Saône Saint-Germain-au-Mont-d'Or Saint-Romain-au-Mont-d'Or Sathonay-Village Rhône Amont Décines-Charpieu Jonage Meyzieu Vaulx-en-Velin Plateau Nord Caluire-et-Cuire Rillieux-la-Pape Sathonay-Camp Extrait PLH Coteaux Ouest Porte des Alpes Bron Chassieu Mions Saint-Priest Porte du Sud Corbas Feyzin Saint-Fons Solaize Vénissieux Centre Lyon 1 Lyon 2 Lyon 3 Lyon 4 Lyon 5 Lyon 6 Lyon 7 Lyon 8 Lyon 9 Villeurbanne Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 36

37 Première couronne du Grand Lyon Vallon du Lyonnais Vaugneray Grézieu la Varenne Pollionnay Sainte-Consorce Brindas Messimy Thurins Yzeron Saint-Laurent de Vaux Vallée du Garon Chaponost Brignais Vourles Millery Montagny Pays d Ozon Sérézin Ternay Simandres Communay Saint-Symphorien d'ozon Est Lyonnais Jons Pusignan Colombier-Saugnieu Saint-Laurent de Mure Saint-Bonnet de Mure Genas Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 37

38 Les secteurs situés au Nord du Rhône Pays d Amplepuis Thizy Amplepuis Bourg de Thizy Chapelle Mardore Cours la Ville Cublize Mardore Marnand Meaux la Montagne Pont Trambouze Ranchal Ronno Saint-Jean la Bussière Saint-Just d'avray Saint-Vincent de Reins Thel Thizy Haut Azergues Chambost Allières Chenelette Claveisolles Grandis Lamure sur Azergues Poule les Echarmeaux Saint-Bonnet le Troncy Saint-Nizier d'azergues Haut Beaujolais Aigueperse Azolette Cenves Monsols Ouroux Propières Saint-Bonnet-des-Bruyères Saint-Christophe-la-Montagne Saint-Clément-de-Vers Saint-Igny-de-Vers Saint-Jacques-des-Arrêts Saint-Mamert Trades Beaujolais Val de Saône Belleville Cercié Charentay Corcelles en Beaujolais Dracé Lancié Odenas Saint Etienne la Varenne Saint Jean d Ardières Saint Lager Taponas Beaujolais Vauxonne Blacé Perréon Saint Etienne des Oullières Salles Arbuissonnas en Beaujolais Saint Georges de Reneins Saint Julien Vaux en Beaujolais Pays de Beaujeu Les Ardillats Avenas Beaujeu Chiroubles Emeringes Fleurie Juliénas Jullié Lantigné Marchampt Quincié-en-Beaujolais Régnié-Durette Saint Didier sur Beaujeu Vauxrenard Vernays Villi-Morgon Beaujolais Nizerand Morgon Denicé Cogny Lacenas Montmelas Saint Sorlin Rivolet Saint Cyr le Chatoux Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 38

39 Les secteurs situés au centre du Rhône Pays de Tarare Affoux Ancy Dième Dareizé Joux Les Olmes Pontcharra sur Turbine Les Sauvages Saint Appolinaire Saint Clément sur Valsonne Saint Forgeux Saint Loup Saint Marcel l éclairé Saint Romain de Popey Tarare Valsonne Agglomération de Villefranche Arnas Gleizé Limas Villefranche sur Saône Beaujolais Val d Azergues Belmont Lozanne Saint Jean des Vignes Beaujolais Saône Pierres Dorées Alix Ambérieux Anse Charnay Chazay d Azergues Lachassagne Liergues Lucenay Marcy Morancé Pommiers Pouilly le Monial Pays du Bois d Oingt Bagnols Le Bois-d Oingt Le Breuil Chamelet Chatillon Chessy Frontenas Jarnioux Légny Létra Moire Oingt Saint Laurent d Oingt Sainte Paule Saint vérand Ternand Theizé Ville sur Jarnioux Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 39

40 Les autres secteurs Canton de Chamousset Brullioles Brussieu Chambost-Longessaigne Haute rivoire Les Halles Longessaigne Montromants Montrottier Saint Clément les Places Saint Genis l Argentière Saint Laurent de Chamousset Sainte Foy l Argentière Souzy Villechenève Région de Condrieu Ampuis Condrieu Echalas Les Haies Loire-sur-Rhône Longes Saint-Cyr-sur-le-Rhône Saint-Romain-en-Gier Trèves Tupin-et-Semons Pays de l Abresle Bessenay Bibost Bully Chevinay Courzieu Dommartin Eveux Fleurieu sur l'arbresle L'Arbresle Lentilly Nuelles Sain Bel Saint-Germain sur l'arbresle Saint-Julien sur Bibost Saint-Pierre la Palud Sarcey Savigny Sourcieux les Mines Hauts du Lyonnais Aveize La Chapelle sur Coise Coise Duerne Grézieu le Marché Larajasse Meys Pomeys Saint Martin en Haut Saint Symphorien sur Coise Pays Mornantais Chassagny Chaussan Mornant Orliénas Riverie Rontalon Saint Andéol le Château Saint André la Côte Sainte Catherine Saint Didier sous Riverie Saint Jean de Touslas Saint Laurent d Agny Saint Maurice sur Dargoire Saint Sorlin Soucieu en Jarrest Taluyers Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 40

41 6. Liste des opérations analysées, coordonnées des promoteurs BAILLEUR PROMOTEUR ADRESSE PROMOTEUR OPERATION ADRESSE OPERATION HMF UTEI 62, rue de Bonnel LYON Les Allées du 51, 51 bis, 51 ter rue François Peissel 30 rue de la République LA CITE DES Rue Jean Novel - bâtiment B3 - rue de HMF GEODE LYON RIDEAUX Genève HMF HMF HMF ALLIADE HABITAT ALLIADE HABITAT ALLIADE HABITAT GRAND LYON HABITAT GRAND LYON HABITAT GRAND LYON HABITAT GRAND LYON HABITAT GRAND LYON HABITAT Bouygues Immobilier NEXITY Nexity Kaufman SA TALAGRAND SNC Marignan Résidences SCI SAINT EXUPERY MARIGNAN DIAGONAL Immeuble 6ème Sens avenue Thiers F69465 LYON CEDEX 06 Tel. : +33 (0) NEXITY-GEORGE V-RHONE- LOIRE-AUVERGNE - 66 Quai Charles de Gaulle - Cité Internationale LYON Cedex NEXITY-GEORGE V-RHONE- LOIRE-AUVERGNE - 66 Quai Charles de Gaulle - Cité Internationale LYON Cedex Direction Régionale Rhône- Alpes 33, cours Gambetta Lyon cedex 03 Les Micocouliers LE PATIO GRENADINE Storyboard 4 Rue Pierre Bourdeix 18 allée des Artisans VICTOR HUGO 3 rue Victor hugo 64 rue de la République - Ilôt Rocle Tranche 1 2 (hall A1) 4 (hall A2) rue Maximilien Robespierre, 2 (hall A3) 4 (hall A4) rue Angela Davis le jardin des arts 382 rte de genas bron Les Allées Part-Dieu - avenue Lacassagne - rue Domrémy ZAC du Centre - Ilot E - 51, 53, av. de la République - 80, 84 à 92, 96, av. Charles de Gaulle - 2, av. Leclerc CONFLUENCE ILOT B ZAC Confluence ilôt B LE NOVAVITA rue Casimir Perrier MERMOZ Rue Edouard Nieuport - Avenue NIEUPORT- L'ARC Mermoz COGEDIM L'AS DE CŒUR 16 à 28, rue destuileries SEIGNERIE Domaine 120 rue de St Cyr lyon INVESTISSEMENT des Sources I.C.F. Sud Est Méditerranée SLC Pitance 92 Cours Vitton LYON Couleur Montchat OPAC DE VILLEURBANNE OPAC DU RHONE OPAC DU RHONE OPAC DU RHONE OPAC DU RHONE OPAC DU RHONE LES NOUVEAUX Tour du crédit Lyonnais 129 rue CONSTRUCTEURS Serviant Lyon Cedex avenue Jean Bergeron RHONEA Tel: Mail: rhonea@rhonea.com LES NOUVEAUX 129 Rue Servient LYON CONSTRUCTEURS Tél MCP PROMOTIONS MCP PROMOTIONS DIAGONALE Parc Technologique Porte des Alpes 355 allée Jacques Monod - Tél 04 Parc 72 Technologique Porte des Alpes 355 allée Jacques Monod - Tél 40, rue de Bonnel LYON JEAN CLAUDE VIVANT Craponne - Les jardins d'eole Les Allées de Pénélope Les Hauts de Grésigny Les Hauts de Grésigny Vert Calade - bâtiment A5 Résidence Le Domaine des Sources II - bâtiment D - 4, rue Guilloux 18, rue de la Solidarité - 139, route de Genas 19, rue Jean-Claude Vivant 6 rue Jean-Claude Martin 4 et 6 rue de l'artisanat / 3 rue de finale en Emilie 23 au 59 rue des Ecumines 23 au 59 rue des Ecumines 637 route de Frans Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 41

42 7. Guide d entretien promoteur Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône Guide d entretien La DDT du Rhône a confié à l équipe «Habitat et Société Didier Roulet Consultant» une mission concernant l évaluation de la production de logements sociaux à partir de la procédure de Vente en l Etat Futur d Achèvement (VEFA) par des promoteurs aux bailleurs sociaux sur la période sur l ensemble du département du Rhône Une vingtaine d opérations ont été sélectionnées avec le Comité de Pilotage de l étude comme représentatives de divers points de vue. Les bailleurs nous ont transmis les informations (plans, loyers, éléments financiers et indicateurs de gestion pour les opérations occupées ) Nous souhaitons aborder avec vous lors d un entretien téléphonique ou dans vos bureaux quelques questions générales sur la VEFA aux bailleurs sociaux et quelques questions particulières sur l opération sélectionnée afin de compléter nos informations. Afin de préparer cet entretien, nous vous indiquons ci après les points que nous souhaiterions aborder : Rôle de la VEFA aux bailleurs sociaux dans le cadre de la stratégie de développement du groupe de promotion (produits, territoires, structure ). -Organisation de la recherche d opérations. La VEFA à un bailleur social est-elle une difficulté? Un atout? - Effets des SMS : baisse des prix fonciers? -Quel avenir pour la VEFA? La pratique de la VEFA aux bailleurs sociaux, son impact sur la structure et l organisation de l organisme - Impact sur l organisation de la conception des opérations? «Poids» du cahier des charges du bailleur? Choix du maître d œuvre? - Modalités de travail avec le bailleur social - Quel débat avec le bailleur sur la conception? Concernant les cellules. Différences dans le produit? Sa localisation dans l immeuble? Concernant les parties communes, les espaces extérieurs, le stationnement Concernant les équipements et charges Modalités de détermination du prix de vente (foncier, bâtiment, honoraires)? - Organisation différente de la commercialisation lorsque l opération comprend des logements sociaux? - Problème d attribution des logements en VEFA par les bailleurs sociaux, vis-à-vis des clients à l accession? - Organisation de la gestion des logements sociaux en VEFA. Impact sur les copropriétés? L opération examinée -Histoire synthétique du projet : initiateur, stade auquel le bailleur social a été associé, évolution du projet suite à cela -Quelques données sur les acquéreurs privés : % accédants, % investisseurs. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 42

43 8. Fiches des opérations en VEFA Ce document est une annexe du rapport «BILAN ET ÉVALUATION DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX EN VEFA DANS LE RHÔNE» Il est constitué à partir des documents transmis par les bailleurs, d inégale précision et qualité pour les documents graphiques, suite au choix d un échantillon de 20 opérations diversifiées permettant un examen plus qualitatif de la production en VEFA. Une visite de chaque site à été effectuée. Il ne s agit pas de monographies qui demanderaient des investigations plus complètes. Les remarques générales ont été intégrées au rapport d étude. OPERATIONS AVEC VEFA SITUEES DANS LE GRAND LYON CONFLUENCE ILOT B, Lyon Bailleur : GRAND LYON HABITAT LES ALLEES PART-DIEU, Lyon Bailleur : ALLIADE HABITAT LA CITE DES RIDEAUX, Lyon Bailleur : HMF LES MICOCOULIERS, Lyon Bailleur : HMF L'ARC EN CIEL, Lyon Bailleur : GRAND LYON HABITAT L'AS DE CŒUR, Lyon Bailleur : GRAND LYON HABITAT LES JARDINS D'EOLE, Craponne Bailleur : OPAC DU RHONE ZAC DU CENTRE, Tassin La Demi Lune Bailleur : ALLIADE HABITAT DOMAINE DES SOURCES, Saint Genis Laval Bailleur : GLH LE JARDIN DES ARTS, Bron Bailleur : ALLIADE HABITAT STORYBOARD, Vaulx en Velin Bailleur : HMF LE CLOS REPUBLIQUE, Vaulx en Velin Bailleur : OPAC DU RHONE JEAN CLAUDE VIVANT, Villeurbanne Bailleur : OPAC DE VILLEURBANNE COULEUR MONTCHAT, Villeurbanne Bailleur : I.C.F. Sud Est Méditerranée LES ALLEES DU BOURG, Caluire et Cuire Bailleur : HMF OPERATIONS AVEC VEFA SITUEES HORS GRAND LYON LE PATIO GRENADINE, Tarare Bailleur : HMF VERT CALADE, Villefranche Sur Saône Bailleur : OPAC DU RHONE LES HAUTS DE GRESIGNY, St Pierre La Palud Bailleur :OPAC DU RHONE LES ALLEES DE PENELOPE, Grezieu La Varenne Bailleur: OPAC DU RHONE VICTOR HUGO, Genas Bailleur : GRAND LYON HABITAT Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 43

44 OPERATIONS AVEC VEFA SITUEES DANS LE GRAND LYON Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 44

45 1. CONFLUENCE ILOT B, Lyon Bailleur : GRAND LYON HABITAT CADASTRE: TOTAL LOGEMENTS 157 ADRESSE ZAC Confluence ilôt B LE NOVAVITA Nb logts VEFA GLH 32 rue Casimir Perrier Nb logts VEFA autre bailleur PROMOTEUR MARIGNAN Nb logts privés 135 Dont investisseurs ARCHITECTE Fuksas FINANCEMENT 2006 SYNDIC LIVRAISON 2010 Commentaires : La VEFA correspond à 20% du programme, à peu près conformément au projet de l opération «Confluence». Le travail des architectes sur la volumétrie globale de l immeuble a pénalisé l organisation de certains logements, et probablement conduit à des charges élevées. Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité La VEFA est présentée comme le seul moyen de produire du logement social, dans le site de Confluence, ce qui légitime un prix un peu élevé. La VEFA permet l accès à une opération «emblématique» «Sélectionnés en décembre 2004 parmi 37 candidatures, 3 équipes de promoteurs (NEXITY APOLLONIA, BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER et ING REAL ESTATE-ATEMI) associés à 40 architectes ont travaillé à la conception définitive des îlots de logements et de bureaux de la Place nautique (îlots ABC). Outre un parti pris architectural très contemporain, l innovation a porté sur un cahier des charges exemplaire en matière de haute qualité environnementale et une mixité sociale affirmée. La diversité architecturale se traduit par la créativité des concepteurs sélectionnés reconnus à l échelle internationale (Tania Concko, Massimiliano Fuksas, Winy Maas, Dusapin-Leclercq) et de jeunes talents prometteurs (Clément Vergely, Manuelle Gautrand). Le travail de fond a favorisé la connaissance mutuelle des projets et a permis une parfaite cohérence de l ensemble, s intégrant aux espaces publics des bords de la Saône. La commercialisation a débuté en juin 2006 et les chantiers au cours de l été 2007, pour une livraison des 660 logements, m2 de bureaux et m2 de commerces en pied d immeuble, échelonnée entre la fin de l année 2009 et l automne 2010.» Source Description générale du programme Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : Type de financement occupants + investisseurs 32 logements 4 PLAI ; 28 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS 0 Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Achat d un bloc, GLH achète 32 logements dans un immeuble à 2 cages d'escaliers Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 45

46 Situation urbaine Quartier nouveau au sud de Perrache, à la confluence du Rhône et de la Saône, Rue Casimir Perrier Vue de l opération de puis la rue Casimir Perrier Présentation générale dans le site de GLH : «Le bâtiment imaginé par l architecte italien Massimiliano FUKSAS alterne «pleins» et «vides», dans une composition des volumes qui offre aux futurs habitants des espaces à vivre uniques. L épaisseur même des bâtiments devient une matière à sculpter pour réaliser une œuvre architecturale mais surtout pour symboliser l art de vivre auquel ils invitent. Le bâtiment s organise autour de deux cages pour permettre aux 32 logements de bénéficier d une double orientation traversante. Cette architecture travaillée est mise en valeur par le jeu de l inox et ses reflets.» Cette description demande à être croisée avec l observation des espaces effectivement proposés à certains locataires : voir plus loin Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) ZAC, zone UAC, pas de SMS Pour mémoire, le diagnostic du PLH du grand Lyon rappel que «La ZAC Confluence 1 représentent environ logements. Les ZAC récentes ou en projet représentent environ m2 de SHON sur plus de 162 hectares en site de renouvellement, soit un potentiel d environ logements neufs. Un objectif global minimum de 20% de logement social est aujourd hui programmé (hors Duchère et Valéo Sud)».Extrait PLH Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 2 393,91 Dans les programmes voisins en accession, «Les prix oscillent entre et 5000/m2, selon la disposition des lots» (source Explorimmo 2009) Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 46

47 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Double orientation. Projet architectural assez particulier, (M. Fuksas / VA Architectes). Travail du volume général de l immeuble avec des conséquences importantes sur l organisation des logements, la «rentabilisation» des parties communes Exemples T2 et T4 duplex à R+5 T1 bis à R+4 et 5 T3 à R+1 T2 et T4 à R+2 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 47

48 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Les éléments suivants doivent être respectés pour la construction des logements : Chauffage : moins de 60kWh/m2 /an (moyenne nationale: 110 kwh/m2 /an, soit une diminution d environ 50 %). Eau chaude sanitaire (ECS) : moins de 25 kwh/m2 /an (moyenne nationale : 40kWh/m2 /an, soit une diminution d environ 37 %). électricité par logement : moins de 25kWh/m2 /an (moyenne nationale : 50 kwh/m2 /an, soit une diminution d environ 50 %) Niveau de qualité environnementale, labellisation BBC Chauffage Collectif bois Capteurs photovoltaïques Ascenseur 2 Stationnements 32 box Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Loyer /m² SU PLAI 5,18 PLUS 5,84 Statistiques d occupation sociale Catégorie d'âge Moins de 25 ans 6% de 25ans à 39 ans 38% De 40 à 59 ans 47% De plus de 60 ans 9% Catégorie de Ménage Personne seule 29% Ménage sans enfants 9% Ménage avec enfants 28% Famille Monoparentale 34% Statut d'emploi Autres sans emploi 19% Emploi précaire 6% Emploi stable 72% Sans emploi inscrit à l'anpe 3% Plafond de ressources (PLUS) < 60 % 44% Entre 60% et 100% 50% >100% 6% Indicateurs de gestion Le coût de l entretien est élevé, 5 à 6 fois plus important que dans une opération «classique». Groupe Mise en service Nb logts Loyers + charges 2010 Impayés au 31/12/2010 Nb de vacants au 31/12/2010 Entretien du groupe Taux d'impayés Taux de vacance Maintenance au logement NOVAVITA 05/05/ ,2% 0,0% 358 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 48

49 2. LES ALLEES PART-DIEU, Lyon Bailleur : ALLIADE HABITAT CADASTRE: DK 35 TOTAL LOGEMENTS 85 ADRESSE avenue Lacassagne - rue Domrémy Nb logts VEFA ALLIADE 19 Nb logts VEFA autre bailleur PROMOTEUR SA TALAGRAND Nb logts privés Dont investisseurs ARCHITECTE Cabinet COUDERT FINANCEMENT 2010 SYNDIC LIVRAISON 2013 Commentaires : Avec 22% du programme, la VEFA permet d introduire la mixité dans un quartier ou la présence du logement social est assez réduite. Les informations transmises sont insuffisantes pour une analyse de l organisation architecturale. Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Dans le cadre d un permis de construire portant sur 85 logements sis 81, 83 et 85 Avenue Lacassagne, la Société SA TALAGRAND pétitionnaire a été dans l obligation de réaliser dans le cadre du SMS 25% de logements sociaux en PLUS / PLAI. La SA TALAGRAND a proposé à ALLIADE d acquérir en VEFA 19 logements et 19 garages regroupés dans les bâtiments A (2 logements) et B (totalité des logements). L acte d acquisition a été signé le 20/05/2011 pour un prix d acquisition de 2200 HT le m² garage compris. La livraison est prévue au 4ème trimestre Etat d avancement des travaux : démolition des bâtiments existants Des annonces de ventes d appartements (PATR IMMO) situent le prix entre 4000 et 4200 /m2 SH Prix avec garage en soussol et Cuisine équipée (plaque, hotte aspirante, frigo, meubles rangement haut et bas,...) Livraison annoncée 3 ème trim 2012 Destination : Résidence principale,scellier Carrez / Scellier Intermédiaire. Début 2012, il reste 4 logements disponibles. Description générale du programme Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 19 logements Type de financement 5 PLAI ; 14 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS 0 Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Logements regroupés sur les bâtiments A et B Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 49

50 Situation urbaine Situé à proximité d un collège et d un l hôpital Rue Domremi et site du projet à droite de la photo vue depuis l avenue Lacassagne Vue depuis la rue Domremi et site du projet (à gauche de la photo), vers l avenue Lacassagne Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Zonage URM, SMS Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 2 019,24 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 50

51 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Opération organisée autour d une ancienne maison réhabilitée. 17 logements en VEFA dans le bâtiment B et 2 dans le A. Pas de plans permettant l analyse. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 51

52 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation RT 2005 THPE Chauffage Capteurs photovoltaïques Ascenseur Stationnements 19 box Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Loyer /m² SU PLAI 5,45 PLUS 6,20 Statistiques d occupation sociale Indicateurs de gestion Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 52

53 3. LA CITE DES RIDEAUX, Lyon Bailleur : HMF CADASTRE: BK n 217, n 218 et AS n 34, n 90, n 112 TOTAL LOGEMENTS 29 ADRESSE PROMOTEUR Rue Jean Novel Bâtiment B3 - rue de Genève GEODE rue de la République LYON Nb logts VEFA HMF 29 Nb logts VEFA autre bailleur Nb logts privés Dont investisseurs ARCHITECTE FINANCEMENT 2006 SYNDIC LIVRAISON 01/03/2010 Commentaires : Ce «bloc» de logements sociaux s intègre dans une opération d ensemble mixant accession et location sociale (GLH également présent en VEFA dans un autre îlot). La VEFA est très présente dans ce secteur urbain de Lyon Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Description générale du programme L opération concerne l acquisition en état futur d achèvement de 29 logements collectifs et 29 garages boxés en sous-sol, dans un ensemble immobilier comprenant 3 lots réalisés par les Sociétés COGEDIM et GEODE. Les 2 autres lots, réalisés par les Sociétés COGEDIM et GEODE, sont destinées à l accession à la propriété et à la location de logements sociaux par l OPAC du Grand Lyon Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 29 logements Type de financement 3 PLAI ; 26 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS 0 Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Configuration VEFA: achat d'une cage d'escaliers complète. Une autre cage est acquise par un autre bailleur social. Les logements des autres bâtiments sont acquis par des investisseurs ou particuliers Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 53

54 Situation urbaine Ce projet est situé à la limite des communes de Villeurbanne et Lyon 6 ème, à proximité des commerces et des réseaux de transports en commun. Il est implanté en centre ville, à l angle de la rue Jean Novel et de la rue de Genève. Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Zonage URM, pas de SMS Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 1 974,69 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 54

55 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Exemples Balcon 8,10 m² Séjour 23,87 m² Cuisine 7,52 m² Entrée + Pl. 7,14 m² Chambre 1 9,81 m² WC 1,69 m² Dégt 9,39 m² Chambre 2 + Pl. 10,30 m² Chambre 3 9,12 m² Bains 5,21 m² Chambre 4 9,80 m² Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 55

56 Chambre 1 10,12 m² Chambre 2 9,86 m² WC 1,47 m² Entrée + Pl. 10,90 m² Bains 4,00 m² Chambre 9,44 m² Cuisine 9,81 m² Séjour 23,59 m² Balcon 9,90 m² Balcon 7,20 m² Chambre 1 9,68 m² Chambre 2 10,28 m² Séjour / Cuisine 31,46 m² WC 1,36 m² Bains 2,57 m² Entrée + Pl. 10,14 m² Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 56

57 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation THPE 2000 (NRT 2000, Créf 15%) Chauffage Chauffage urbain collectif Capteurs photovoltaïques Ascenseur Stationnements 29 garages boxés en sous sol Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Charges Hors garage ( /m²/mois) 5,79 1,26 Loyer /m² / mois Statistiques d occupation sociale Age moyen du titulaire du bail 42 ans Ressources (Revenu fiscal de Référence) Revenus annuels < % 5000 > Revenus annuels < % > Revenus annuels < % > Revenus annuels < % > Revenus annuels < % Revenus annuels > % Taille des ménages 1 personne 31% 2 personnes 41% 3 personnes 7% 4 personnes 10% 5 personnes 7% Plus de 5 personnes 3% Nombre d enfants par foyer Pas d enfant 34% 1 enfant 41% 2 enfants 14% 3 enfants 3% 4 enfants 3% Plus de 4 enfants 3% Profession du titulaire du bail Sans activité 10% Retraités 7% Chômeurs 7% Employé 69% Formation prof. 3% Ouvrier 3% Indicateurs de gestion Groupe La Cité des Rideaux Mise en service Nb logts Loyers + charges 2010 Impayés au 31/12/2010 Nb de vacants au 31/12/2010 Entretien du groupe Taux d'impayés Taux de vacance Maintenance au logement 29 n.r n.r n.r n.r 0,75% 0,0% n.r Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 57

58 Annexes 4. LES MICOCOULIERS, Lyon Bailleur : HMF CADASTRE: BM 32; BM 79 et BM 85 ADRESSE 4 Rue Pierre Bourdeix PROMOTEUR Bouygues Immobilier Immeuble 6ème Sens avenue Thiers F LYON CEDEX 06 ARCHITECTE SYNDIC TOTAL LOGEMENTS Nb logts VEFA HMF Nb logts VEFA autre bailleur Nb logts privés Dont investisseurs FINANCEMENT LIVRAISON Commentaires : La VEFA représente envron 15% de l opération. Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Arrêté de permis de construire : 28 janvier 2009 Démarrage des travaux : 3ème semestre 2008 Livraison des logements : 4ème trimestre 2011 PLANNING PREVISIONNEL Description générale du programme L opération concerne l acquisition en l état futur d achèvement d un immeuble de 31 logements et 31 garages boxés en sous-sol. Cette opération, inscrite dans le plan de relance au titre des « logements» fait partie d un ensemble immobilier réalisé par la société BOUYGUES IMMOBILIER, comprenant 214 logements. Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : Type de financement Typologie TI bis PLAI PLUS PLS Total 31 logements 7 PLAI ; 24 PLUS T2 2 5 T T4 2 5 T5 3 TOTAL Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Bâtiment complet Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 58

59 Situation urbaine Ce projet est situé dans 7 ème arrondissement de Lyon à proximité du métro, du tramway et de nombreux équipements et commerces. Quartier avec une forte mixité des fonctions (habitat et activité) proximité de la gare de triage, ligne de métro toute proche. Vue du site depuis la rue Abraham Bloch, avant opération Vue du site depuis la rue Abraham Bloch, opération réalisée Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Zonage UC (PLU du Grand Lyon), Pas de SMS Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 1 940,57 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 59

60 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Exemple T3 - RDC Exemple T2 - RDC Exemple T5 R+2 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 60

61 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation Chauffage Capteurs photovoltaïques Ascenseur Stationnements Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Loyer /m² SU PLAI 5,18 PLUS 5,84 Statistiques d occupation sociale Indicateurs de gestion label Habitat et Environnement, du label Qualitel Répond aux normes RT % HPE Chauffage électrique individuel par fluide caloporteur Présence de panneaux solaires photovoltaïques en toiture Ascenseur avec accès sous-sol 31 box en sous sol Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 61

62 5. L'ARC EN CIEL, Lyon Bailleur : GRAND LYON HABITAT CADASTRE: TOTAL LOGEMENTS 74 Nb logts VEFA GLH 19 ADRESSE Rue Édouard Nieuport - Avenue Mermoz Nb logts VEFA autre bailleur PROMOTEUR DIAGONALE 40,rue de BONNEL Lyon Nb logts privés Dont investisseurs ARCHITECTE ARCHIGROUP FINANCEMENT 2008 SYNDIC LIVRAISON 2010 Commentaires : La VEFA représente 26% de l opération, dans un secteur où ce type de production est très présent Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Description générale du programme Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 19 logements Type de financement 3 PLAI ; 16 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Bloc Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 62

63 Situation urbaine Tissus urbain très mixte dans ses fonctions (activité, équipement collège, hopital, habitat) et dans les formes urbaines (grand collectif, petit collectif, petit pavillon). Un nouveau quartier s organise, à proximité de l hôpital privé Jean Mermoz, dans le cadre de de la ZAC Pop-8, ex-zac Valeo-Sud. Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Zonage UI, Pas de SMS Données chiffrées Prix Batiment/M²SH VEFA : 2 240,57 Logements vendus autour de 3100 /m2 de SH (T3 T4 avec balcon de 8 à 10 m2) Prix TTC TVA 5,5% Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 63

64 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Publicité parue en mars 2008 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 64

65 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation RT 2005 Chauffage Capteurs photovoltaïques Ascenseur Stationnements 19 box Le promoteur mentionne la présence de capteurs solaires pour l eau chaude. Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Loyer /m² SU PLAI 5,23 PLUS 5,90 Statistiques d occupation sociale L occupation sociale est diversifiée du point de vue des types de ménages, âges et ressources. Typologie Type 1 & T1 Bis 1 Type 2 5 Type 3 & T3 Duplex 7 Type 4 & T4 Duplex 1 Type 5 & T5 Duplex 2 Total 16 Catégorie d'âge Moins de 25 ans de 25ans à 39 ans 62% De 40 à 59 ans 38% De plus de 60 ans Catégorie de Ménage Personne seule 31% Ménage sans enfants Ménage avec enfants 38% Famille Monoparentale 31% Statut d'emploi Autres sans emploi 6% Emploi précaire 25% Emploi stable 69% Sans emploi inscrit à l'anpe Plafond de ressources (PLUS) < 60 % 56% Entre 60% et 100% 25% >100% 19% Indicateurs de gestion Groupe Mise en service Nb logts Loyers + charges 2010 Impayés au 31/12/2010 Nb de vacants au 31/12/2010 Entretien du groupe Taux d'impayés Taux de vacance Maintenance au logement L'Arc en Ciel 26/07/ ,7% 15,8% 67 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 65

66 6. L'AS DE CŒUR, Lyon Bailleur : GRAND LYON HABITAT CADASTRE: B0 n 21 TOTAL LOGEMENTS 181 ADRESSE 16 à 28, rue des Tuileries Nb logts VEFA GLH 26 Nb logts VEFA autre bailleur PROMOTEUR COGEDIM Nb logts privés 155 Dont investisseurs ARCHITECTE FINANCEMENT 2005 SYNDIC LIVRAISON 2010 Commentaires : L opération compte 14% de social en VEFA. Peu de logements sociaux se trouvent à proximité et aucune autre en VEFA. Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Description générale du programme Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 26 logements Type de financement 14 PLS ; 12 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Bloc (cadre d'une division en volume avec garage en copropriété). Ensemble immobilier regroupant 10 bâtiments dont 2 sont vendus à GLH Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 66

67 Situation urbaine Rue des Tuileries et site de l opération avant construction Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Amiable avec modification du PLU zonage UC (Pas de SMS) Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 2 014,77 Les informations du promoteur sur les prix de vente à l époque de la commercialisation situent ceux-ci entre 2478 et 3980 /m2 (pas de mention du prix du stationnement au sous sol). Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 67

68 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Bâtiments GLH plan papier transmis difficiles à lire Les plans transmis sont à une échelle qui ne permet pas la lecture des indications écrites ni l agrandissement. Ils permettent simplement de constater le caractère fonctionnel de l organisation des logements du rez de chaussée et la similitude entre partie en VEFA et reste de l opération Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 68

69 Un espace contrôlé par une succession de grilles Parties communes Image promoteur Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 69

70 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation RT 2005 Chauffage Capteurs photovoltaïques Ascenseur Stationnements 25 box et 1 stationnement intérieur Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) PLAI Loyer /m² SU PLUS 5,76 PLS 7,46 Statistiques d occupation sociale Mixité sociale via les PLS au sein du bloc GLH Typologie Type 1 & T1 Bis Type 2 8 Type 3 & T3 Duplex 8 Type 4 & T4 Duplex 7 Type 5 & T5 Duplex 3 Total 26 Catégorie d'âge Moins de 25 ans 4% de 25ans à 39 ans 62% De 40 à 59 ans 31% De plus de 60 ans 3% Statut d'emploi Autres sans emploi 15% Emploi précaire Emploi stable 85% Sans emploi inscrit à l'anpe Catégorie de Ménage Personne seule 19% Ménage sans enfants 27% Ménage avec enfants 38% Famille Monoparentale 16% Plafond de ressources (PLUS) < 60 % 38% Entre 60% et 100% 31% >100% 31% Indicateurs de gestion Groupe Mise en service Nb logts Loyers + charges 2010 Impayés au 31/12/2010 Nb de vacants au 31/12/2010 Entretien du groupe Taux d'impayés Taux de vacance Maintenance au logement L AS de Coeur 08/03/ ,3% 0,0% 64 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 70

71 7. LES JARDINS D'EOLE, Craponne Bailleur : OPAC DU RHONE CADASTRE: AV 73 TOTAL LOGEMENTS 40 Nb logts VEFA OPAC 69 8 (20%) ADRESSE 6 rue Jean-Claude Martin Nb logts VEFA autre bailleur RHONEA 16 avenue Jean Bergeron Nb logts privés 32 PROMOTEUR LOTI OUEST 143 rue A.M. Perrin CRAPONE Dont investisseurs ARCHITECTE DASSONVILLE DALMAIS Lyon 6 ème FINANCEMENT 2007 SYNDIC LIVRAISON 25/03/2010 Commentaires : Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Consultation du promoteur en 2005 suite à dépôt du permis de construire avec obligation de réaliser 20% de logements sociaux. Description générale du programme Le programme est situé en centre-ville, entre la rue Centrale et la rue Jean Claude Martin, à proximité de la place du marché. Il est composé de 40 logements répartis dans 3 bâtiments R+2 ( A, B, C) et d un niveau de sous-sol. Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 8 logements Type de financement 8 PLS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Les 8 logements locatifs sont situés dans le bâtiment C, avec 6 logements au 1er étage et 2 logements au 2ème étage. L ensemble est composé de 2T2 d environ 46m² SHAB, 4T3 traversant de 71 m² et 2T4 de 81m². Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 71

72 Situation urbaine Centre-ville, entre la rue Centrale et la rue Jean Claude Martin, à proximité de la place du marché Vue du site de projet depuis la rue centrale Vue du site de l opération depuis la rue jean claude martin Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Zone UA 2 du PLU du Grand Lyon. Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 1 711, 69 Prix pour un T4 avec balcon de 19 m2 : 3490 /m2 SH Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 72

73 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes L organisation des logements n appelle pas de commentaire particulier. Ils sont intégrés aux logements en accession sans distinction particulière. Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 73

74 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation Chauffage Capteurs photovoltaïques Ascenseur Stationnements Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Loyer /m² SU PLAI PLUS PLS 7,46 Statistiques d occupation sociale RT pas de label T2 :radiateurs à fluide caloporteur, ballon d eau chaude électrique T3 et T4: chaudière individuelles gaz sur VMC gaz 8 box L occupation : 6 ménages modestes sur les 8 locataires, malgré le financement PLS, des âges diversifiés ainsi que les types de ménages (2 familles monoparentales). Ressources (Revenu / plafonds) De 0 à 60 % 75% De 60 à 79,99 % De 80 à 89,99 % De 90 à 99,99 % De 100 à 109,99 % 12,5% De 150 à 159,99 % 12,5% Type de ménages Couple 25% Couple avec enfants (1 enfant) 12,5% Couple avec enfants (2 enfants) 12,5% Couple avec enfants (3 enfants) 12,5% Isole 12,5% Monoparentale (1 enfant) 25% Monoparentale (2 enfants) Monoparentale (4 enfants ou plus) Profession du titulaire du bail Emploi précaire Emploi stable 87,5% Recherche d emploi Retraité Sans emploi Indéterminé 12,5% Tranche d âge De 25 à 29 ans 12,5% De 30 à 34 ans 25% De 35 à 39 ans 12,5% De 40 à 44 ans 12,5% De 45 à 49 ans 25% De 50 à 54 ans De 55 à 69 ans De 80 à 89 ans 12,5% Indicateurs de gestion Groupe Les jardins d éole Mise en service Nb logts Loyers + charges 2010 Impayés en 2010 Nb de vacants en 2010 Entretien du groupe Taux d'impayés Taux de vacance Maintenance au logement n.r 8 n.r n.r 0% n.r Nature de Réservation Département 1 12,5 % Employeurs collecteurs 5 62,5 % Non réserves 1 12,5 % Prefecture 1 12,5 % Total 8 Stationnements Simple Box 8 100% Rotation ( 2010 ) 0,00 % Niveau d impayés (locataires en place) Antériorité de la dette Nbre Montant Dernière échéance Total Autres informations Nbre de locataires assujettis au SLS 0 Nbre de locataires bénéficiaires d APL 1 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 74

75 8. ZAC DU CENTRE, Tassin La Demi Lune Bailleur : ALLIADE HABITAT CADASTRE: ADRESSE PROMOTEUR AS 263, 266, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 508, , 545, , 53, av. de la République 80, 84 à 92, 96, av. Charles de Gaulle - 2, av. Leclerc SNC Marignan Résidences TOTAL LOGEMENTS 115 Nb logts VEFA ALLIADE 28 Nb logts VEFA autre bailleur Nb logts privés Dont investisseurs ARCHITECTE UNANIME FINANCEMENT 2009 SYNDIC LIVRAISON 2012 Commentaires : Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Le contrat de réservation a été signé le 17/12/2009. L acte d acquisition sera signé au plus tard au 3ème trimestre Les travaux n ont pas commencé au moment de la rédaction de cette fiche Description générale du programme La SNC MARIGNAN RESIDENCES réalise au cœur de la Zac du Centre à Tassin-La-Demi-Lune sur l îlot E, une opération de construction d un ensemble immobilier comprenant 7 bâtiments de logements en accession et locatif sociaux s organisant autour d une terrasse végétalisée au niveau du 1er étage, des locaux commerciaux en RDC et deux niveaux en infrastructure à usage de stationnement affectés aux logements pour le 1er sous-sol et aux commerces pour le 2ème. Dans le cadre du concours lancé par la SERL, le promoteur désigné avait l objectif de réaliser 28 logements sociaux répartis dans les cages 6 et 7. Alliade Habitat qui a été exproprié sur l emprise de l îlot E a été imposé par la SERL comme bailleur social pour les logements sociaux à un prix convenu (2020 HT le m² garage compris). Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 28 logements Type de financement 3 PLAI, 25 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Opération de construction de 7 bâtiments de logements, 28 logements ont été attribués à Alliade Habitat et répartis sur les cages 6 et 7 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 75

76 Situation urbaine Centre-ville, entre la rue Centrale et la rue Jean Claude Martin, à proximité de la place du marché Site du projet : vue depuis l avenue de la république Site du projet : vue voie nouvelle Place Perragut vue depuis l avenue Charles de Gaulle Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) SMS Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 1 854,06 Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 76

77 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation HQE GL version 2006 Chauffage Capteurs photovoltaïques Ascenseur Stationnements 828 box Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Loyer /m² SU PLAI 5,38 PLUS 6,07 PLS Statistiques d occupation sociale Indicateurs de gestion Bilan et Evaluation de la production de logements sociaux en VEFA dans le Rhône 77

78 9. DOMAINE DES SOURCES, Saint Genis Laval Bailleur : GLH CADASTRE: BH 9 TOTAL LOGEMENTS 70 ADRESSE PROMOTEUR Résidence Le Domaine des Sources II - bâtiment D - 4, rue Guilloux SEIGNERIE INVESTISSEMENT 120 rue de St Cyr lyon Nb logts VEFA GLH 19 Nb logts VEFA autre bailleur Nb logts privés 51 Dont investisseurs ARCHITECTE Bernard THIOLLIER FINANCEMENT 2009 SYNDIC LIVRAISON 2010 Commentaires : Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Description générale du programme L'ensemble immobilier est composé de 4 bâtiments qui disposent d'un sous sol commun pour les places de stationnement qui sont accessibles par une rampe d'accès commune Statuts propriétaires: 51 occupants Nombre de logements en VEFA : 19 logements Type de financement 2 PLAI, 17 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Bloc, GLH achète 19 logements dans un seul bâtiment. 78

79 Situation urbaine Site du projet : vue depuis la rue Guilloux Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Zone UC2a du PLU du Grand Lyon Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 2 477,54 Logements en vente : 24 T2, 20 T3, 6 T4 et 1 T1 bis à partir de /m2 habitable pour un T3sans balcon 79

80 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Immeuble GLH Plan d ensemble Rez-de-chaussée Bat D Plan d ensemble R+1 et R+2 80

81 Plan d ensemble R+3 Exemples de logements où les configurations ne sont pas optimales T3(R+1/R+2) T2 (R+1/R+2) T3 (R+1/R+2) 81

82 Parties communes, extérieurs Des dysfonctionnements ponctuels 82

83 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation THPE Chauffage Individuel et radiateurs à fluide caloporteur Capteurs photovoltaïques Ascenseur Stationnements 19 box Le promoteur mentionne - capteurs solaires alimentant une partie de la production d eau chaude sanitaire - panneaux photovoltaïques produisant une grande part de l électricité des parties communes - récupérateurs écologiques d eaux de pluie distribuant l eau douce aux lave-linge, toilettes et robinets extérieurs Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Loyer /m² SU PLAI 5,60 PLUS 6,36 Statistiques d occupation sociale Catégorie d'âge Moins de 25 ans de 25ans à 39 ans 42% De 40 à 59 ans 53% De plus de 60 ans 5% Statut d'emploi Autres sans emploi 5% Emploi précaire 21% Emploi stable 69% Sans emploi inscrit à l'anpe 5% Catégorie de Ménage Personne seule 26% Ménage sans enfants 16% Ménage avec enfants 32% Famille Monoparentale 26% Plafond de ressources (PLUS) < 60 % 58% Entre 60% et 100% 37% >100% 5% Indicateurs de gestion Le coût de l entretien est élevé, 5 à 6 fois plus important que dans une opération «classique». Groupe Domaine des sources Mise en service Nb logts Loyers + charges 2010 Impayés au 31/12/2010 Nb de vacants au 31/12/2010 Entretien du groupe Taux d'impayés Taux de vacance Maintenance au logement 03/06/ ,4% 0,0%

84 10. LE JARDIN DES ARTS, Bron Bailleur : ALLIADE HABITAT CADASTRE: B 1584 TOTAL LOGEMENTS 81 ADRESSE 382 route de genas Bron Nb logts VEFA ALLIADE (PLS) 41 Nb logts VEFA autre bailleur Kaufman Nb logts privés PROMOTEUR Direction Régionale Rhône-Alpes 33, cours Gambetta Lyon cedex 03 Dont investisseurs ARCHITECTE Atelier 127, cabinet d architecte FINANCEMENT 2010 SYNDIC LIVRAISON 2012 Commentaires : Programme en défiscalisation Scellier. Les trois pièces (62 m2) avec un balcon de 10 m2sont disponibles à environ /m2, dont une place de parking. Le rendement annoncé pour les investisseurs est égal à 4,29% Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité L acte d acquisition a été signé le 15/12/2010 pour un prix d acquisition de 2150 HT le m² garage compris. La livraison est prévue au plus tard le 31/12/2012. Description générale du programme Kaufman et Broad a réalisé une opération composée de 2 tranches de 2 immeubles, située 382 route de Genas à Bron La première tranche est composée : - du BAT A : 40 logements + 40 stationnements (commercialisés en accession) - du BAT B : 41 logements et 41 stationnements (proposés en social type PLS) Kaufman et Broad a consulté Alliade Habitat pour l acquisition en VEFA de la totalité des logements du Bâtiment B ainsi que 41 garages situés au niveau -2. Le financement demandé par la ville de Bron favorable à cette acquisition s est porté sur le PLS Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 41 logements Type de financement 41 PLS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Immeuble en 2 tranches, bâtiment A et bâtiment B, Alliade Habitat a acheté le bâtiment B 84

85 Situation urbaine Site du projet : vue depuis la route de Genas Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Volonté du promoteur Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 1 967,27 85

86 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Pas de plans permettant l analyse 86

87 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation RT Chauffage Capteurs photovoltaïques Ascenseur Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Loyer /m² SU PLS 8,46 Statistiques d occupation sociale Indicateurs de gestion Les autres opérations en VEFA à proximité La VEFA est très présente dans la production sociale dans le secteur 87

88 11. STORYBOARD, Vaulx en Velin Bailleur : HMF CADASTRE: BC 591, BC 949, BC 951 TOTAL LOGEMENTS , dont 14 en 1 ADRESSE 2 (hall A1) 4 (hall A2) rue Maximilien Robespierre, Nb logts VEFA HMF ère tranche 2 (hall A3) 4 (hall A4) rue Angela Davis PROMOTEUR Nexity GEORGE V-RHONE-LOIRE-AUVERGNE 66 Quai Charles de Gaulle - Cité Internationale LYON Cedex 06 Nb logts VEFA autre bailleur Nb logts privés Dont investisseurs ARCHITECTE SCI VAULX TARVEL AB/STORYBOARD : Atelier Bernard Paris et associés FINANCEMENT 2009 SYNDIC LIVRAISON 2011 Commentaires : Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Ce projet, inscrit dans le plan de relance au titre de l opération « logements», concerne l acquisition en l état futur d achèvement de 37 logements collectifs PLUS et 37 garages boxés en sous-sol, situés au sein d un ensemble immobilier réalisé par la société NEXITY GEORGE V comprenant 290 logements, rue Louis Varignier, rue Maximilien Robespierre à Vaulx en Velin. Description générale du programme Ces 14 logements seront financés à l'aide de prêts PLUS de la Caisse des Dépôts et Consignations. Arrêté de permis de construire valant division accordé par la mairie le 21 mars 2008 (n : PC ) Permis de construire modificatif valant division et concernant des modifications de façades et de hauteur, ainsi que la modification de l emprise de la SHOB et de la SHON, et la modification du nombre de stationnements, accordé par la mairie le 15 juillet 2008 (n : PC M1). Livraison des logements : 1 er trimestre 2011 Statuts propriétaires: Majorité de propriétaires occupants Nombre de logements en VEFA : 14 logements Type de financement 14 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Acquisition en diffus, 14 logements répartis dans les 4 cages crées 88

89 Situation urbaine Situé à proximité immédiate du nouveau centre-ville de Vaulx-en-Velin, ce site bénéficie des transports en commun et de la proximité immédiate des commerces et du groupe scolaire Site du projet avant l opération Vue de l opération depuis la rue M. de Robespierre Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Données chiffrées Zonage UA2 et UC1b, pas de SMS Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 1 869,86 89

90 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Exemple T3 90

91 Exemple T2 - Exemple T4 - Le jardin prolonge la terrasse 91

92 Jardin de pied d immeuble, propriétaire occupant Jardin de pied d immeuble, locataire Parties communes 92

93 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation RT Chauffage Chauffage par radiateurs à eau chaude raccordés au réseau de chauffage urbain Capteurs photovoltaïques Ascenseur Ascenseur avec accès au sous-sol Stationnements 14 box Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Charges Hors garage ( /m²/mois) 5,67 1,44 Loyer /m² / mois Statistiques d occupation sociale Age moyen du titulaire du bail 40 ans Ressources (Revenu fiscal de Référence) Revenus annuels < > Revenus annuels < % > Revenus annuels < % > Revenus annuels < % > Revenus annuels < % Revenus annuels > % Taille des ménages 1 personne 29% 2 personnes 29% 3 personnes 29% 4 personnes 14 5 personnes Plus de 5 personnes Nombre d enfants par foyer Pas d enfant 43% 1 enfant 36% 2 enfants 14% 3 enfants 7% 4 enfants Plus de 4 enfants Profession du titulaire du bail Sans activité Retraités Chômeurs 7% Employé 64% Cadre sup. 7% Ouvrier 21% Indicateurs de gestion Groupe Mise en service Nb logts Loyers + charges 2010 Impayés au 31/12/2010 Nb de vacants au 31/12/2010 Entretien du groupe Taux d'impayés Taux de vacance Maintenance au logement Storyboard 14 n.r n.r n.r n.r 4,98% 0,0% n.r Les autres opérations en VEFA à proximité La VEFA est très présente dans la production sociale dans le secteur 93

94 12. LE CLOS REPUBLIQUE, Vaulx en Velin Bailleur : OPAC DU RHONE CADASTRE: TOTAL LOGEMENTS 87 Nb logts VEFA OPAC (16%) ADRESSE 7/8/9/10 rue Jeanne Morel Nb logts VEFA autre bailleur PROMOTEUR LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS 129 Rue Servient LYON Nb logts privés Dont investisseurs ARCHITECTE MM. Collomb Schem architectes FINANCEMENT 2009 SYNDIC Icade LIVRAISON 14/12/2009 Commentaires : Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Description générale du programme Située à Vaulx-en-Velin, au cœur du village, cette opération de VEFA a été est proposée par les Nouveaux Constructeurs. Le programme «Le Clos République» se compose de 87 logements collectifs répartis dans trois bâtiments. Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 14 logements Type de financement 2 PLAI, 12 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit 14 logements d un même bâtiment sont aujourd hui proposés à l Opac du Rhône. Le programme se compose de 12 PLUS et 2 PLAI, répartis entre 2 T1, 5 T2, 4 T3 et 3 T4. Chaque logement bénéficiera d une terrasse, d un balcon ou d une loggia. 94

95 Situation urbaine Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Zone UA 2 du PLU du Grand Lyon Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 1 531,06 95

96 Annexes Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Exemple T2 Exemple T1 96

97 Exemple T4 Parties communes, exterieurs 97

98 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation Chauffage T1, T2 : radiateurs à fluide caloporteur, ballon d eau chaude électrique T3, T4 : chaudière individuelles gaz Capteurs photovoltaïques Ascenseur Stationnements 11 Box Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Loyer /m² SU PLAI 5,36 PLUS 6,04 Statistiques d occupation sociale Ressources (Revenu / plafonds) De 0 à 60 % 86% De 60 à 79,99 % 7% De 80 à 89,99 % 7% De 90 à 99,99 % De 100 à 109,99 % De 150 à 159,99 % Type de ménages Couple 14% Couple avec enfants (1 enfant) Couple avec enfants (2 enfants) 21% Couple avec enfants (4 enfants ou plus) 7% Isole 43% Monoparentale (1 enfant) 7% Monoparentale (2 enfants) Monoparentale (3 enfants) 7% Profession du titulaire du bail Emploi précaire 7% Emploi stable 64% Recherche d emploi Retraité 7% Sans emploi 14% Invalide 7% Tranche d âge De 18 à 24 ans 7% De 25 à 29 ans 7% De 30 à 34 ans 7% De 35 à 39 ans 14% De 40 à 44 ans 7% De 45 à 49 ans 21% De 50 à 54 ans 14% De 60 à 69 ans 14% De 80 à 89 ans 7% Indicateurs de gestion Groupe Le Clos République Mise en service Nb logts Loyers + charges 2010 Impayés en 2010 Nb de vacants en 2010 Entretien du groupe Taux d'impayés Taux de vacance Maintenance au logement n.r 14 n.r n.r 0% n.r Nature de Réservation Département 2 14% Employeurs collecteurs 5 36% Non réserves 3 21% Prefecture 4 29% Total 14 Stationnements Simple Box 11 79% Rotation ( 2010 ) 0,00 % Niveau d impayés (locataires en place) Antériorité de la dette Nbre Montant Dernière échéance à 3 mois Total Autres informations Nbre de locataires assujettis au SLS 0 Nbre de locataires bénéficiaires d APL 8 98

99 13. JEAN CLAUDE VIVANT, Villeurbanne Bailleur : OPAC DE VILLEURBANNE CADASTRE: TOTAL LOGEMENTS ADRESSE 19, rue Jean-Claude Vivant Nb logts VEFA OPAC Villeurbanne 9 Nb logts VEFA autre bailleur LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS Nb logts privés PROMOTEUR Tour du crédit Lyonnais 129 rue Serviant Lyon Cedex 03 Dont investisseurs ARCHITECTE Atelier Thiery Roche et associés FINANCEMENT 2006 SYNDIC LIVRAISON 2007 Commentaires : Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Description générale du programme Immeuble collectif R+4, stationnement en sous sol Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 9 logements Type de financement 1 PLAI, 8 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI 1 1 PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Vefa en bloc d'une cage entière négociée de gré à gré. 99

100 Situation urbaine Très bonne situation urbaine centralité, desserte ) Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Zonage UBa, pas de SMS Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 1 674,67 100

101 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Organisation architecturale et surfaces : pas de différence entre les logements privés et ceux acquis par l OPAC N Exemples Rez de Chaussée- 4 pièces app N

102 Niveau 1-2 pièces app N 221 PLUS Niveau 3 3 pièces App N 232 Stationnements Parties communes 102

103 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation Chauffage Chauffage individuel gaz, électrique pour les T2 Capteurs photovoltaïques Ascenseur Oui Stationnements 4 box Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Loyer /m² SU PLAI 4,79 PLUS 5,40 étage Type N logt Surfa habitable Surf annexes surf utile (SH + 50% annexes) Loyer maximum PLUS R de ch ,5 9 86,3 454,29 PLUS 1 er ,05 10,4 72,25 388,71 PLAI 1 er ,5 0 42,5 202,73 PLUS 2 ème ,5 0 42,5 228,65 PLUS 2 ème ,5 10,4 72,25 388,71 PLUS 3 ème ,5 0 42,5 228,65 PLUS 3 ème ,05 10,4 72,25 388,71 PLUS 4 ème ,5 0 42,5 228,65 PLUS 4 ème ,05 10,4 72,25 388,71 Statistiques d occupation sociale Indicateurs de gestion Non renseigne 103

104 14. COULEUR MONTCHAT, Villeurbanne Bailleur : I.C.F. Sud Est Méditerranée CADASTRE: CL N 310 ET CL N 185 TOTAL LOGEMENTS 45 Nb logts VEFA ICF 21 ADRESSE 18, rue de la Solidarité - 139, route de Genas Nb logts VEFA autre bailleur PROMOTEUR SLC Pitance 92 Cours Vitton LYON Nb logts privés Dont investisseurs ARCHITECTE LARMARAUD FINANCEMENT 2007 SYNDIC LIVRAISON 30/09/2009 Commentaires : Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Description générale du programme Immeuble collectif R+4, stationnement en sous sol Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 21 logements Type de financement 13 PLUS, 8 PLS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit 1cage d'escalier complète de 21 logements R+6 dans programme de 45 logements 104

105 Situation urbaine Opération située à l angle de la route de Genas et de la rue de la Solidarité. A proximité immédiate des commerces et des établissements scolaires (école, collège et lycée) et desservie par le tramway Vues du Site du projet depuis la route de Genas Vues du Site du projet depuis la rue de la Solidarité Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Zonage UBa (PLU du Grand Lyon) Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 2 475,03 105

106 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Exemple T4 Exemple T2 106

107 Parties communes Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation Labellisation QUALITEL HPE 2000 Chauffage T2 : chauffage individuel électrique par fluide caloporteur A partir du T3 : chauffage par radiateurs acier Capteurs photovoltaïques Ascenseur Du sous-sol au 4eme étage Stationnements 13 box et 8 stationnements intérieurs hors box Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) PLAI Loyer /m² SU PLUS 5,57 PLS 8,03 Statistiques d occupation sociale Indicateurs de gestion 107

108 15. LES ALLEES DU BOURG, Caluire et Cuire Bailleur : HMF CADASTRE: TOTAL LOGEMENTS 52 ADRESSE PROMOTEUR 51, 51 bis, 51 ter rue François Peissel la cage d'escalier HMF est située au 51 ter UTEI 62, rue de Bonnel LYON Nb logts VEFA HMF 13 Nb logts VEFA autre bailleur Nb logts privés 39 Dont investisseurs 50% ARCHITECTE Thierry Roche & Associés FINANCEMENT 2006 SYNDIC LIVRAISON 2009 Commentaires : Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Description générale du programme L opération concerne l acquisition en état futur d achèvement de 13 logements collectifs et 13 garages boxés en sous-sol, dans un ensemble immobilier réalisé par la société UTEI comprenant 52 logements répartis en 3 bâtiments. Les autres logements réalisés par la société UTEI sont destinés à l accession à la propriété et à l acquisition par un investisseur. Statuts propriétaires: pour moitié occupants et pour moitié investisseurs Nombre de logements en VEFA : 13 logements Type de financement 1 PLAI, 12 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI 1 1 PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit 1 cage entière 108

109 Situation urbaine Ce projet, constituant le bâtiment C, est situé dans la commune de Caluire et Cuire, à proximité immédiate de la Mairie, des commerces et des réseaux de transports en commun Vue de l opération depuis la rue François Peissel Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Zone UC1b, avec une SMS avec 20% de logement sociaux Données chiffrées Prix Batiment/M²SH Une documentation de 2009 (Salon de l immobilier) mentionne le prix de vente entre 3180 et 3670 le m2 SH hors parking. 109

110 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Exemple T2 Exemple T4 110

111 Exemple T3 111

112 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation labellisation HPE 2000 Chauffage Chauffage et eau chaude sanitaire électrique Capteurs photovoltaïques Ascenseur Stationnements 13 box Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Charges Hors garage ( /m²/mois) 5,86 1,45 Loyer /m² / mois Statistiques d occupation sociale Age moyen du titulaire du bail 45 ans Ressources (Revenu fiscal de Référence) Revenus annuels < % 5000 > Revenus annuels < % > Revenus annuels < % > Revenus annuels < % > Revenus annuels < % Revenus annuels > Taille des ménages 1 personne 31% 2 personnes 23% 3 personnes 15% 4 personnes 8% 5 personnes 8% Plus de 5 personnes 16% Nombre d enfants par foyer Pas d enfant 46% 1 enfant 15% 2 enfants 8% 3 enfants 8% 4 enfants 8% Plus de 4 enfants 16% Profession du titulaire du bail Sans activité 15% Retraités 8% Chômeurs Employé 62% Cadre moyen 8% Ouvrier Indicateurs de gestion Groupe Les allées du bourg Mise en service Nb logts Loyers + charges 2010 Impayés au 31/12/2010 Nb de vacants au 31/12/2010 Entretien du groupe Taux d'impayés Taux de vacance Maintenance au logement 13 n.r n.r n.r n.r 9,04% 0,0% n.r 112

113 OPERATIONS AVEC VEFA SITUEES HORS GRAND LYON 113

114 16. LE PATIO GRENADINE, Tarare Bailleur : HMF CADASTRE: AC n TOTAL LOGEMENTS 40 ADRESSE 64 rue de la République -Ilôt Rocle Tranche 1 Nb logts VEFA HMF 22 (65%) Nb logts VEFA autre bailleur NEXITY Nb logts privés PROMOTEUR GEORGE V-RHONE-LOIRE-AUVERGNE - 66 Quai Charles de Gaulle - Cité Internationale Dont investisseurs LYON Cedex 06 ARCHITECTE FINANCEMENT 2009 SYNDIC LIVRAISON 06/2011 Commentaires : Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Description générale du programme L opération concerne l acquisition en état futur d achèvement de 22 logements collectifs et 22 stationnements, dans un ensemble immobilier réalisé par la société NEXITY GEORGE V, comprenant 40 logements et des surfaces de bureaux, répartis sur 3 bâtiments. Cette opération fait partie du projet de reconstitution de l offre démolie du quartier de la Plata, dans le cadre du projet de renouvellement urbain engagé par la ville de Tarare, et validé par le Comité d Engagement de l ANRU le 23/09/ Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 22 logements Type de financement 22 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Acquisition de l'ensemble des 2 cages A et C de l'ensemble immobilier. Il s agit des immeubles sur rue, la partie privée donnant sur la cour intérieure. 114

115 Situation urbaine Ce projet, situé à l angle RUE DE LA REPUBLIQUE / COURS EMILE ZOLA se trouve à proximité immédiate des commerces et des services Tranche 1 : acquisition de 22 logements (bâtiments A et C) et 22 stationnements Tranche 2 : acquisition de 12 logements (bâtiment B) et 12 stationnements Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) CONTEXTE : participe à la reconstitution de l'offre des logements démolis des immeubles de la PLATA dans le cadre du projet ANRU - relogements de 17 familles de la Plata Données chiffrées Prix Batiment/M²SH VEFA Un exemple de prix pour les particuliers repéré sur la plaquette du Salon de l'immobilier à Lyon du 13 au 15 mars 2009 est de 2360 / m2 SH hors parking 115

116 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Une opération très bien insérée dans le tissu urbain du centre ville, un projet complexe Bâtiment B 12 logements Bâtiment C 9 logements Bâtiment A 13 logements 116

117 Des logements très bien organisés, quelques uns cependant mono orientés au nord Exemple T2 Exemple T3 Exemple T3 117

118 Des dysfonctionnements ponctuels Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation qualitel HPE 2005 Chauffage chauffage et ECS individuels électriques Capteurs photovoltaïques Ascenseur oui Stationnements 2 box et 20 places en intérieur hors box Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Charges Hors garage ( /m²/mois) 5,53 1,01 Loyer /m² / mois Statistiques d occupation sociale Age moyen du titulaire du bail 49 ans Ressources (Revenu fiscal de Référence) Revenus annuels < % 5000 > Revenus annuels < % > Revenus annuels < % > Revenus annuels < % > Revenus annuels < Revenus annuels > % NC 8% Taille des ménages 1 personne 58% 2 personnes 25% 3 personnes 4 personnes 8% 5 personnes 8% Plus de 5 personnes Nombre d enfants par foyer Pas d enfant 67% 1 enfant 17% 2 enfants 8% 3 enfants 8% 4 enfants Plus de 4 enfants Profession du titulaire du bail Sans activité Retraités 25% Chômeurs 17% Employé 25% Ouvrier 8% NC 25% Indicateurs de gestion Groupe Le patio Grenadine Mise en service Nb logts Loyers + charges 2010 Impayés au 31/12/2010 Nb de vacants au 31/12/2010 Entretien du groupe Taux d'impayés Taux de vacance Maintenance au logement 12 n.r n.r n.r n.r 0 % 0% n.r 118

119 17. VERT CALADE, Villefranche Sur Saône Bailleur : OPAC DU RHONE CADASTRE: AP 474 TOTAL LOGEMENTS 265 en 2 tranches ADRESSE PROMOTEUR bâtiment A5 637 route de Frans DIAGONALE 40, rue de Bonnel LYON Nb logts VEFA OPAC (20%) Nb logts VEFA autre bailleur Nb logts privés 211 Dont investisseurs ARCHITECTE UNANIME FINANCEMENT 2007 SYNDIC LAMY Agence de Villefranche Tel : Une ASL existe LIVRAISON 23/12/2009 Commentaires : Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité L opération est située dans un tissu urbain mixte habitat (typologies très contrastées) et activités, offrant des possibilités de renouvellement, non loin de la gare. Description générale du programme La résidence acquise en VEFA se situe dans un programme d ensemble «le Domaine Vert Calade», dans le secteur de la gare de Villefranche sur Saône. L ensemble immobilier sera composé à terme de 7 bâtiments de R+2 à R+5 et 6 villas individuelles totalisant 265 logements. Une première tranche de 135 logements (bâtiments A1 à A6) a déjà été livrée, la seconde tranche est en cours de lancement. Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 27 logements Type de financement 3 PLAI ; 24 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Pleine propriété avec ASL (vente en bloc) Les 27 logements acquis par l Opac du Rhône se situent dans le bâtiment A5, dont l entrée s effectue par la route de Frans. L Opac du Rhône a acquis l immeuble dans sa totalité. Les espaces communs sont gérés par une ASL. Il est à noter que l Opac du Rhône a également acquis les 27 logements du bâtiment A1, livrés en décembre

120 Situation urbaine Vues angle de la rue de Frans et du boulevard Pierre Pasquier et le long du boulevard Pasquier Vues le long de la rue de Frans Arrière de l opération Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) POS de la CAVIL, pas de SMS Données chiffrées Prix Batiment/M²SH En VEFA : (première tranhe) A titre indicatif : Les prix de vente indiqués sur un site spécialisé relais du promoteur Diagonale sont de pour un T2, pour un T3 et pour un T4. 18 logements (seconde tranche) sont encore disponibles début

121 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Bâtiment 5 OPAC 69 Bâtiment 1 OPAC

122 Eléments techniques (descriptifs, performances,...) Niveau de qualité environnementale, labellisation Qualitel HPE 2000 Chauffage radiateurs à fluide caloporteur et ballon d eau chaude électrique Capteurs photovoltaïques Ascenseur Stationnements 27 box Loyers et Charges réelles (pour les opérations livrées) Loyer /m² SU PLAI 4,92 PLUS 5,55 PLS Statistiques d occupation sociale Ressources (Revenu / plafonds) De 0 à 60 % 74 % De 60 à 79,99 % 11% De 80 à 89,99 % 4% De 90 à 99,99 % 7% De 100 à 109,99 % 4% Profession du titulaire du bail Emploi précaire 19% Emploi stable 59% Recherche d emploi 11% Retraité 4% Sans emploi 7% Type de ménages Couple avec enfants (1 enfant) 19% Couple avec enfants (2 enfants) 15% Couple avec enfants (3 enfants) 7% Isole 26% Monoparentale (1 enfant) 22% Monoparentale (2 enfants) 4% Monoparentale (4 enfants ou plus) 7% Tranche d âge De 25 à 29 ans 11% De 30 à 34 ans 11% De 35 à 39 ans 30% De 40 à 44 ans 15% De 45 à 49 ans 19% De 50 à 54 ans 7% De 55 à 69 ans 7% Indicateurs de gestion Groupe Mise en service Nb logts Loyers + charges 2010 Impayés en 2010 Nb de vacants en 2010 Entretien du groupe Taux d'impayés Taux de vacance Maintenance au logement Vert Calade n.r 27 n.r n.r 0% n.r Nature de Réservation Département 5 19 % Employeurs collecteurs % Non réserves 1 4 % Prefecture 8 30% Total 27 Stationnements Double Box 3 11 % Simple Box % Niveau d impayés (locataires en place) Antériorité de la dette Nbre Montant Dernière échéance à 3 mois Total Autres informations Nbre de locataires assujettis au SLS 0 Nbre de locataires bénéficiaires d APL 17 Rotation ( 2010 ) 0,00 % 122

123 18. LES HAUTS DE GRESIGNY, St Pierre La Palud Bailleur :OPAC DU RHONE CADASTRE: ADRESSE PROMOTEUR AC 1117 à AC à à au 59 rue des Ecumines MCP PROMOTIONS Parc Technologique Porte des Alpes 355 allée Jacques Monod TOTAL LOGEMENTS 133 Nb logts VEFA OPAC (26%) Nb logts VEFA autre bailleur Nb logts privés Dont investisseurs ARCHITECTE Thierry Roche Architecte FINANCEMENT 2008 SYNDIC Mercier LISSIEU Tel LIVRAISON 02/03/10 LOTS 51 ET 52 23/06/10 LOT 50 Commentaires : Localisation de l opération Historique sommaire, opportunité Description générale du programme Situé dans une zone d habitations regroupées en périphérie du centre du village, le programme du promoteur MCP est composé de 133 logements, principalement en maisons individuelles, la partie locative comprend 34 logements collectifs, 10 T2, 17 T3 et 7 T4 en R+1 et se situe sur la tranche 2 et 3. Statuts propriétaires: Nombre de logements en VEFA : 34 logements Type de financement 7 PLAI, 27 PLUS Typologie TI bis T2 T3 T4 T5 TOTAL PLAI PLUS PLS Total Repérage des logements VEFA sociaux dans l ensemble construit Le programme est divisé en 3 lots, chacun composé d ensemble de bâtiments jumelés avec terrain attenant, élevés sur rezde-chaussée en R+2. Blocs individuel et collectif - 3 lots

124 Situation urbaine Données d urbanisme (P.L.U., S.M.S., ou autre) Zone AUb du PLU de Saint Pierre la Palud (ZAC Grésigny). Données chiffrées Prix Batiment/M²SH 1 242,01 124

125 Organisation architecturale Surfaces habitables, annexes, stationnement associé, parties communes Les logements de même type sont très comparables en organisation et en surfaces habitables. Ils sont traversants et orientés principalement ouest-(légèrement sud ouest), les T4 en duplex. L habitabilité est très bien étudiée. 125