Intervention Eric Beray Directeur du département Bureaux Grandes Surfaces Paris Ouest IDF BNP Paribas Real Estate Transaction

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1 24 avril 2013 Intervention Eric Beray Directeur du département Bureaux Grandes Surfaces Paris Ouest IDF BNP Paribas Real Estate Transaction 1

2 Contre toute attente, l année 2012 avait été marquée par un excellent niveau de transactions - puisque 2,4 millions de m² s y étaient traités en IDF - soit la 3 ème meilleure performance depuis 10 ans. Malheureusement - et comme il fallait s y attendre - la crise économique actuelle, tout comme l absence de visibilité de nos entreprises, commencent à impacter nos marchés. Ainsi, le 1 er trimestre 2013 enregistre un recul de 24% par rapport au 1 er trimestre Il se situe sensiblement en dessous de la moyenne décennale - établie à m². Ce sont les grandes surfaces >5.000m² qui décrochent le plus avec une baisse de 41%, alors que le segment des petites et moyennes surfaces résiste mieux avec -12%. 2

3 Bien évidemment, tous les secteurs géographiques ne sont pas logés à la même enseigne. Du côté des déceptions - et en glissement annuel - notons la baisse relative sur Paris intra-muros. Les loyers pratiqués - toujours élevés sur Paris QCA - freinent la mobilité des entreprises Quand à Paris hors QCA, il est davantage pénalisé par l absence de grandes offres disponibles pour expliquer son retrait. La Boucle Sud, malgré la présence de nombreux immeubles neufs et livrés, affiche un retrait de 31% en raison du manque de transactions en Grandes surfaces. Parmi les satisfactions, les 1ères couronnes Nord et Sud ont tiré leur épingle du jeu. Elles affichent des performances nettement supérieures aux moyennes décennales. La combinaison «Immeubles neufs - Loyers modérés» - autour de joue à plein en leur faveur. Enfin, La Défense retrouve des couleurs, avec une hausse de 29%, alimentée par les récentes transactions du Ministère de l Ecologie et d Allianz. 3

4 En Grandes surfaces > 5000m², 12 opérations ont été signées au 1 er trimestre Le secteur Public continue sa politique de rationalisation et d optimisation des coûts. Ainsi, le Rectorat de Paris s installera sur m² dans le Visalto Paris 19 ème - un immeuble neuf qui sera livré en Les cabinets d avocats et autres sociétés de Conseil restent actifs, et profitent des opportunités de marché pour se regrouper. Citons CMS Bureau Francis Lefebvre qui déménage de 200m pour s implanter au 2 rue Ancelle à Neuilly, sur m² - tout comme Fidal - qui prend à bail m² au sein de la tour Prisma, à la Défense. Les industries ne sont pas en reste et privilégient la périphérie parisienne : Air Liquide signe sur l Aristide, à Bagneux Lafarge quitte Suresnes, pour se délocaliser à Clamart, dans le Panoramic Après avoir mis en vente son siège de la rue Leblanc Paris 15 ème, Sagem déménage à Boulogne, dans Arcs de Seine Enfin, Alcatel s étend sur son site de Colombes - le long de l A86 - en se faisant construire un immeuble dans le parc Silic. 4

5 L Offre Avec plus de 4,7 millions de m², l offre disponible à 1 an - en IDF - progresse de 10% depuis mars C est clairement la hausse des immeubles de seconde main qui impacte le stock. Inversement, l offre neuve ou restructurée ne représente que 23%. En valeur - elle s élève à environ à millions de m² - et reste stable d une année à l autre. C est l appétence des grandes entreprises pour le neuf qui explique la maîtrise de son stock disponible. En effet, plus des deux tiers des grandes transactions >5.000m² en IDF se portent sur des immeubles neufs, gage de confort et d efficacité, tout en répondant aux exigences environnementales, systématiquement imposées par les grands groupes français et internationaux. Il y a là un réel paradoxe lorsque l on observe le décalage entre les attentes des entreprises et l offre Green qui ne représente que 15% du stock. 5

6 Alors bien sûr - les 4,7 millions de m² disponibles à un an en IDF peuvent faire peur. Mais, à y regarder de plus près, on s aperçoit rapidement que 40% de ce stock est - au mieux - en mauvais état d usage - au pire- à rénover lourdement, pour trouver preneur. Il s agit ici du «fond de cuve», en totale déconnexion des attentes du marché. Ces immeubles sont souvent vides depuis de nombreuses années - et le resteront, faute d investissements massifs de la part de leurs propriétaires. Ainsi, le marché que nous appellerons «liquide», répondant aux critères de recherche des utilisateurs, ne représente plus que 2,8 millions de m² - un niveau légèrement supérieur aux volumes placés sur une année en IDF. Ceci est plutôt rassurant! 6

7 La maîtrise de l offre neuve ne devrait pas se démentir dans les prochaines années. En effet, le volume global des chantiers en cours recensés en IDF - en non encore commercialisés - s élevait, fin mars, à m² - bien loin des 1,4 millions m² lancés en En regardant un peu plus attentivement la répartition des mises en chantier, deux tendances apparaissent : Tout d abord, la séquence chronologique décalée par rapport à la reprise économique attendue, nous l espérons, en La faiblesse actuelle des lancements en blanc créera mécaniquement la pénurie d offre neuve à horizon 2-3 ans. D autre part, la disparité géographique des chantiers en cours. Ainsi, Paris QCA ne totalise que m² - alors que la Défense - avec les livraisons prochaines des tours Carpe Diem, Eqho, Majunga et D2 - verra son niveau d offre neuve progresser de m² d ici fin Ce phénomène aura pour conséquence, soit un gel du marché, soit une mobilité assumée des entreprises vers la périphérie parisienne. 7

8 Plus de 56 projets >5.000m² - ayant un permis de construire obtenu - n attendent plus qu à se concrétiser, notamment en périphérie parisienne. Mais l aversion pour le risque des investisseurs et des promoteurs - couplée à un accès au crédit toujours difficile - ne laissent pas augurer de lancements en blanc significatifs dans les prochains mois. Face à ce phénomène, les grands utilisateurs en 2012 ont été contraints de se porter massivement sur des opérations en «état futur d achèvement». Elles ont représenté, l année dernière, près de la moitié des volumes placés en grandes surfaces. 8

9 Avec des transactions en baisse et une offre à un an qui progresse, mécaniquement, la pression sur les loyers devrait être inévitable. Paradoxalement, dans le neuf, la plupart des secteurs résistent et affichent même une stabilité des loyers faciaux moyens. Nous sommes bien loin d une correction forte des valeurs, que la conjoncture économique aurait pu nous faire craindre. Néanmoins, certains secteurs - qui souffrent d un taux de vacance élevés, parfois supérieur à 15% comme la Boucle Nord et la Péri-Défense - enregistrent des baisses marquées. A l inverse, Paris QCA fait mieux que résister - puisque les loyers moyens progressent - notamment sur le secteur de l Etoile. C est la pénurie d offre neuve, et de qualité, qui permet au Quartier Central des Affaires d échapper à la morosité ambiante. 9

10 Du côté de l offre de seconde main, pas de surprise. Le décrochage des loyers est généralisé sur l ensemble des secteurs, permettant de retrouver une hiérarchisation des valeurs, selon la qualité des immeubles et leur localisation. De nombreux propriétaires n hésitent plus à adopter des stratégies locatives extrêmement agressives. L objectif étant de louer des immeubles restés vides depuis trop longtemps - quitte à accorder des aménagements financiers particulièrement attractifs pour les utilisateurs. 10

11 L évolution future du marché, ne peut s appréhender sans examiner l état de la demande exprimée. Ainsi, notre département Etude et Recherche publie chaque trimestre une synthèse intitulée PERSPECTIVE Ce rendez-vous périodique, permet de dégager les tendances et attentes de nos grands utilisateurs qui interviennent sur le marché francilien. En voici quelques extraits : 11

12 En premier lieu - après une baisse continue depuis un an - le niveau des Recherches >5.000m² exprimées en IDF reprend une dynamique positive au 1 er trimestre m² pour 109 projets immobiliers sont actuellement enregistrés par nos équipes en IDF. Il s agit ici d une hausse modérée, en nombre et en volume, de 6% par rapport à fin mais la spirale négative s est inversée. Certes, en valeur absolue, la performance reste en retrait par rapport aux années 2009/2010 mais cette période avait été marquée par une forte activité de «benchmark» des entreprises, avec des politiques massives de renégociation de baux, notamment dans le cadre de l article L Le niveau de la demande exprimée avait alors été artificiellement gonflé. Aujourd hui, même si le volet «renégociation de baux» demeure présent - force est de constater que la qualité des recherches dites actives progresse à nouveau, pour revenir à des niveaux satisfaisants. Elle représente 56% du stock, et laisse augurer une activité rassurante pour les prochains mois. 12

13 Cette activité reste toutefois fragile. En effet, ce graphique montre clairement que le timing de déménagement envisagé par les grands utilisateurs est très étalé dans le temps. La grande majorité des «méga» projets - supérieurs à m² - sont exprimés à partir de 2015, mais surtout en 2016 et plus. Ils demeurent donc encore incertains. Inversement et pour apporter une note plus positive, nous pourrions ici mettre en avant la capacité des grands Groupes à pouvoir se projeter très en amont. Cela leur offre alors des solutions de «clé en main». Le marché n en manque pas. En revanche, et c est le revers de la médaille, cette tendance pénalise la consommation de l offre immédiatement disponible - créant inévitablement des tensions sur certains secteurs moins «établis» et sur-offreur. 13

14 Comme chacun peut le comprendre - la réduction des marges des entreprise face à une conjoncture dégradée - fait que la motivation première des grandes entreprises reste la recherche d économie. En additionnant les motifs de regroupement, de rationalisation et de relocalisation, se sont plus de 80% de nos grandes entreprises qui se sont engagées dans des politiques de réduction de coût. Outre le loyer - qui demeure bien évidemment important - les recherches d immeubles plus efficients et performants, affichant une réelle maîtrise des charges de fonctionnement, sont des stratégies plébiscitées. Elles sont le véritable moteur de la demande exprimée. Là encore, seuls les immeubles neufs ou restructurés labellisés Green - peuvent répondre à ces attentes. Ce qui explique encore une fois leur succès sur le marché. A l opposé, et signe des temps, les recherches d extension ne représentent que 3% du marché. 14

15 Pour conclure, la crise économique que nous traversons actuellement n épargnera pas la performance du marché des bureaux en IDF. Nos projections sur l année 2013 affichent : Du côté de l offre à 1 an, une légère hausse est attendue. Elle devrait atteindre 4,8 millions de m² disponibles fin Bien que son niveau reste important, sa progression reste maitrisée en raison encore une fois du peu d engouement de la part des promoteurs pour lancer des opérations en blanc (cf la courbe verte foncée en bas du graphique ci-dessus). Du côté de la demande placée en IDF, un retrait de l ordre de 17% est anticipé. Elle devrait tangenter la barre des 2 millions de m² sur l ensemble de l année millions de m² placés feraient «rêver» bien des capitales européennes dans un contexte économique et financier aussi difficile. C est surtout la confirmation d une grande maturité du marché francilien, qui prouve, une fois encore, sa réelle capacité de résistance face aux conjonctures déprimées. 15