ILE-DE-FRANCE LE MARCHÉ LOCATIF - 1T m². Demande placée. Taille des transactions

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1 LE MARCHÉ LOCATIF - 1T 2014 ILE-DE-FRANCE Demande placée Evolution de la demande placée en m² (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) m² T1 T T3 T4 +19% : l activité transactionnelle rebondit significativement au 1 er trimestre 2014 Cette hausse ne doit toutefois pas être surinterprétée : elle constitue avant tout un rattrapage par rapport au mauvais début d année 2013 L activité transactionnelle retrouve des niveaux comparables à ceux observés en 2010 et 2012 et vient crédibiliser nos anticipations d une demande placée supérieure à 2 millions de m² au terme de l année La volatilité est une des marques de fabrique du marché locatif parisien, en raison de sa dépendance à l activité transactionnelle générée par les grands et très grands utilisateurs Ce segment, qui avait marqué le pas en 2013, s est animé de nouveau depuis le début 2014 Les entreprises à forte valeur ajoutée, qui peuvent se positionner sur les marchés les plus chers, ont été très dynamiques sur le marché locatif, comme en témoignent les résultats du QCA (+89%) L activité a été particulièrement atone sur La Défense, qui pourrait toutefois être à la veille d un brusque redémarrage Taille des transactions Ile-de-France (Source : Knight Frank) 9% 22% 22% 15% 22% Petites surfaces ( m²) 27% 19% 23% 21% 25% Moyennes surfaces (de à m²) Grandes surfaces (de à m²) 39% 34% 33% 39% 32% Très grandes surfaces ( m²) 25% 25% 22% 25% 21% T2014

2 Exemples de transactions Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Transactions significatives de plus de m² (Source : Knight Frank) Klésia Strato - Paris 17 ème Janv m² Vente Utilisateur Neuf Aldebaran Nouvel Air - Issy-les-Moulineaux Fév m² 370 Restructuré Banque Populaire-BRED Urban Green - Joinville-le-Pont Fév m² Vente Utilisateur Neuf SAFRAN Ex site Nortel - Magny-les-Hameaux Fév m² Vente Utilisateur Etat d usage Veolia Environnement Tranche 2 Parc du Millénaire - Aubervilliers Mars m² NC Neuf Soletanche Freyssinet Eko - Rueil-Malmaison Mars m² 195 Rénové Ministère de l Intérieur 106 rue des Trois Fontanot - Nanterre Mars m² NC Rénové Covea Le Tivoli - Paris 9 ème Mars m² NC Restructuré L Oréal Le Nuovo - Clichy Mars m² 330 Neuf Clifford Chance 1 rue d Astorg - Paris 8 ème Mars m² 750 Rénové Grands utilisateurs (> m²) Répartition des grands utilisateurs par secteurs d activité (Source : Knight Frank) 7% 24% 31% 13% 24% 1% 18% 32% 18% 9% 19% 47% de l activité transactionnelle 2% 4% 4% 3% 3% 3% 5% 4% 21% 32% 46% 12% 25% 12% 17% 3% 9% 26% 7% 31% 15% 22% Le segment des grands utilisateurs joue un rôle essentiel sur le marché locatif parisien. La contreperformance de 2013 doit beaucoup à son essoufflement L année 2013 s était tout particulièrement singularisée par le brusque ralentissement de l activité des grands groupes de l industrie, sans doute sous le double effet des incertitudes de l environnement économique et des insuffisances des solutions immobilières proposées Les résultats du 1 er trimestre 2014 sont à ce titre encourageants, avec les prises à bail de groupes tels que Safran et Veolia L activité transactionnelle issue du secteur public et para-public reste par contre faible : l immobilier étant appelé à jouer un rôle important dans les mesures de maîtrise budgétaire du gouvernement, ce secteur reste toutefois susceptible de connaître un rebond à l avenir Banque/Finance/Assurance Activités juridiques/audit/conseil Public/Para-public/Organisations professionnelles et internationales Industrie TMT Luxe/Mode Autres 2

3 Offre disponible Evolution du taux de vacance en % (Source : Knight Frank) 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 7,3% Taux de vacance Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 12,7% 7,3% 5,4% Le taux de vacance est resté stable, à 7,3% au terme du 1 er trimestre Le mouvement de lente et faible augmentation des disponibilités, observé à l échelle de l Ile-de-France au cours de l année 2013, connait donc un coup d arrêt La région parisienne demeure un des marchés les moins offreurs d Europe, se situant à un niveau comparable à celui de Londres De fortes disparités internes à la région existent toutefois en termes de vacance Au-delà des fluctuations trimestrielles, la résilience du marché parisien est démontrée puisque la baisse de l activité transactionnelle en 2013 et la hausse concomitante des livraisons de surfaces neuves ou restructurées ne se sont pas traduites par une envolée de la vacance Cette situation est révélatrice d une inadaptation de l offre par rapport à la demande : la baisse de l activité est avant tout due à une moindre rotation des utilisateurs au sein du parc, ceux-ci privilégiant les renégociations de baux Offre Grade A Qualité de l offre en % des surfaces disponibles Ile-de-France (Source : Knight Frank) 22% Seconde main 22% de surfaces neuves Seconde main Neuf ou restructuré Neuf ou restructuré Si l offre est quantitativement faible, elle est surtout qualitativement déficiente : les surfaces neuves ou restructurées ne représentent que 22% de l offre disponible Ce ratio est insuffisant au vu de la structure de la consommation de bureaux par les utilisateurs : 80% des surfaces de plus de m² louées sur la région parisienne en 2013 correspondaient au Grade A (70% en 2012) La carence d offre de Grade A et, plus globalement, l inadéquation offre/demande est l un des blocages majeurs susceptibles d entraver un rebond significatif du marché locatif Le manque est presque absolu sur certains secteurs, tels que Paris intra-muros (9% de l offre sur le QCA) 3

4 Les loyers Evolution des loyers en HT HC/m²/an (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Loyer haut de gamme QCA Loyer moyen QCA Loyer moyen Ile-de-France T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T Après qu un ajustement à la baisse (-10% en 2 ans) ait été acté en 2012 et 2013 sur le loyer haut de gamme du QCA, il s est stabilisé à 750 La configuration économique actuelle n est toujours pas propice à des valeurs d affichage trop importantes, en dépit de l amélioration qui se dessine Une telle baisse ne s est pas vérifiée sur toute l Ile de-france : elle est paradoxalement plus difficile sur les marchés les plus exposés à la concurrence, les prix affichés ne réservant souvent qu une faible marge d adaptation Les mesures d accompagnement ont partout augmenté mais dans des proportions diverses. Elles se situent autour de 20% sur Paris et peuvent monter entre 25 et 30% en périphérie Cette baisse "masquée" sur certains marchés ne permet pas de restaurer leur attractivité en comparaison du QCA Les loyers moyens demeurent stables : les utilisateurs font varier leur consommation au gré des caractéristiques de l offre Rapport taille/loyer Rapport taille/loyer des transactions de plus de m² (Source : Knight Frank) Surface louée m² 314 : loyer moyen au 1T m² 750 : loyer haut de gamme au 1T 2014 Coeur de cible "prix" des grands utilisateurs en m² m² Desserement de la contrainte "prix" au 1 er trimestre m² Loyer de prise à bail ( /m²/an HT HC) 4

5 Livraisons futures 55% taux de précommercialisation d ici à fin 2017 Surfaces neuves ou restructurées en Ile-de-France (Source : Knight Frank) m² m² m² m² m² m² m² m² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles Le manque d offre Grade A favorise le phénomène des précommercialisations : plus de la moitié des surfaces attendues avant fin 2017 ne sont plus disponibles Au vu de la configuration de l offre (en taille, en qualité et en prix), les programmes clés en main se généralisent en grandes surfaces et expliquent aussi cette tendance Les précommercialisations sont traditionnellement l apanage des secteurs géographiques offrant la plus forte attractivité prix. Le phénomène semble toutefois en passe de faire son apparition sur un marché tel que le QCA La hausse des volumes livrés depuis la fin 2012 et livrables à l avenir ne se répercute donc que très partiellement sur le volume de l offre et sur l importance des disponibilités en Grade A Les surfaces de qualité resteront relativement rares au cours des années à venir La géographie de ces livraisons pourrait encourager une "réallocation" de l offre au sein de la région parisienne Synthèse Ile-de-France 1T 2014 Ile-de-France 1T 2013 Ile-de-France Evolution annuelle Parc m² m² +2,1% Demande placée m² m² +19,0% Offre immédiate m² m² +9,0% Taux de vacance 7,30% 6,80% +5,0 pb Loyer moyen 314 /m²/an 319 /m²/an -1,6% Loyer haut de gamme 750 /m²/an 800 /m²/an -6,3% Taux prime 4,00-4,25% 4,50-4,70% -5,0 pb Volume investi ,0% (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat) 5

6 Cartographie Villeneuve- La-Garenne Gennevilliers Saint-Denis Colombes La Garenne- Colombes Bois- Colombes Asnières-sur- Seine Clichy Saint-Ouen Aubervillers Bobigny Rueil-Malmaison Nanterre Suresnes La Défense Puteaux Bois de Boulogne Courbevoie Neuilly-sur- Seine Levallois- Perret 16 ème 17 ème 17 ème 8 ème Pantin 18 ème 19 ème Le Pré-St- Gervais 9 ème Les Lilas 10 ème 9 ème 2 ème 2 ème Bagnolet 1 er 1 er 3 ème 20 ème 11 ème Montreuil Saint-Cloud Boulogne- Billancourt 16 ème 15 ème 7 ème 6 ème 5 ème 4 ème 12 ème St- Mandé Vincennes Fontenay-sous-Bois Nogent-sur-Marne 14 ème 13 ème Bois de Vincennes Sèvres Meudon Issy-les-Moulineaux Vanves Châtillon Malakoff Montrouge Bagneux Arcueil Gentilly Le Kremlin Bicêtre Ivry-sur-Seine Charenton Saint-Maurice Joinville- Le-Pont Cachan Villejuif Paris QCA Paris Centre Ouest (hors QCA) Paris 5/6/7 Paris 12/13 Paris 14/15 Paris 3/4/10/11 Paris 18/19/20 La Défense Boucle Nord Neuilly/Levallois Péri-Défense Boucle Sud 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud 6

7 RESEARCH Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Département Etudes & Recherche +33 (0) Contacts commerciaux Philippe Perello CEO Paris Office Partner Knight Frank LLP +33 (0) Aymeric Sevestre Département Bureaux Paris +33 (0) Laurence Karsenti Département Commerce +33 (0) Aron Shadbolt Knight Frank Expertises +33 (0) Nadège Pieczynski Analyste +33 (0) Julien Bonnefoy Département Investissement Partner Knight Frank LLP +33 (0) Patrick Caillaud Département Bureaux Ile-de-France +33 (0) Guylène Brossart Département Gestion Locative +33 (0) Arnaud Cosny L Atelier Knight Frank +33 (0) arnaud.cosny@fr.knightfrank.com Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr Knight Frank SNC 2014 Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l INSEE, l ORIE, le GIE Immostat, ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d éventuelles erreurs. En outre, en tant qu étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d en indiquer la source. Amérique Canada Caraïbes Etats-Unis Europe Allemagne Autriche Belgique Espagne France Hongrie Irlande Italie Monaco Pays-Bas Pologne Portugal République Tchèque Roumanie Royaume-Uni Russie Suisse Ukraine Afrique Afrique du Sud Botswana Kenya Malawi Nigéria Ouganda Tanzanie Zambie Zimbabwe Asie Pacifique Australie Cambodge Chine Corée du Sud Hong-Kong Inde Indonésie Japon Macau Malaisie Nouvelle-Zélande Singapour Thaïlande Viêtnam Moyen-Orient Bahreïn Emirats Arabes Unis