RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GENERAL

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1 URBANISME RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GENERAL concernant une demande d octroi de prêt sans intérêt d'un montant de Fr. 500'000.- à la coopérative «Savoir-faire Le Locle» pour la rénovation du bâtiment Grande-Rue 1 (Du 21 août 2013) Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, 1. Introduction Depuis plusieurs années, la préservation et la mise en valeur de notre patrimoine urbanistique, mais également de notre savoir-faire horloger, est un atout qui participe de manière importante au rayonnement de la Mère commune des Montagnes neuchâteloises. Inscrite depuis 2009 au patrimoine mondial de l UNESCO pour son urbanisme-horloger, la Ville du Locle se doit de requalifier le périmètre historique de son centre-ville, en tant que mémoire pour les générations futures, mais aussi en tant que levier promotionnel. Ainsi, le rapport qui vous est soumis ce soir a pour but de favoriser la requalification du bâtiment de l ancienne auberge de la Fleur-de-Lys (Grande-Rue 1). En effet, de part sa volumétrie et sa valeur architecturale, ce bâtiment joue un rôle structurant de première importance dans le périmètre historique de la Ville du Locle. Cette contribution au sauvetage du bâtiment Grande-Rue 1, par le biais d un prêt sans intérêt, est d autant plus intéressante qu elle est couplée à une stratégie de renforcement de l offre hôtelière. En effet, tournée historiquement vers la production horlogère et industrielle, la Ville du Locle, à l instar d autres régions, possède en ellemême un potentiel de développement, notamment touristique particulièrement important, qu il s agit plus que jamais de libérer. Or, l une des faiblesses historiques de l offre touristique locloise, voire des Montagnes neuchâteloises, réside dans la capacité relativement faible en termes de nuitées. Fort de ce constat, un projet de renforcement hôtelier, couplé à un lieu de mise en valeur de produits régionaux, a été élaboré par la société coopérative «Savoir-faire Le Locle». Soutenu financièrement par la nouvelle politique régionale, ce projet s inscrit dans un partenariat public-privé.

2 2 Dans la continuité de la rénovation de Marie-Anne-Calame 5, de Marie-Anne-Calame 6-10 et la requalification de la rue du Crêt-Vaillant, ce projet s inscrit dans une revalorisation urbanistique et patrimoniale globale de notre centre historique. 2. Bâtiment de l ancienne Fleur-de-Lys Historique A la suite d un incendie en 1844, l ancienne auberge de la Fleur-de-Lys fut reconstruite et réalignée. En 1848, le bâtiment abrita, selon Fritz Jung, les «artisans loclois de la République». En effet, la Révolution neuchâteloise partit en date du 29 février 1848 au sein même du bâtiment, dans lequel s était réuni le comité révolutionnaire. Le 29 février 1848, marquant le début de la Révolution neuchâteloise, le drapeau suisse flotte à la rue du Crêt- Vaillant, devant les insurgés basés à l hôtel de la Fleur de Lys. En 1898, une plaque fut apposée sur l immeuble, rappelant son rôle lors de la révolution de Cette plaque fut classée par arrêté du Conseil d Etat en Transformé en immeuble locatif, le bâtiment fut néanmoins inoccupé à partir des années 80.

3 3 En 1994, le bâtiment fut frappé par un nouvel incendie. L Etablissement cantonal d'assurance et de prévention (ECAP) intervint alors pour la mise hors d eau et la réfection de la toiture. Durant les années 1990, le bâtiment changea plusieurs fois de propriétaire. En 2002, le Conseil communal prenait une hypothèque légale de Fr. 40'000.- pour assurer la sécurisation du bâtiment et effectuer des travaux urgents. Les propriétaires peinant à investir sur l immeuble, le Conseil communal joua en 2010 un rôle de facilitateur avec de nouveaux acquéreurs, permettant d envisager un sauvetage du bâtiment qui, de par sa volumétrie, son emplacement et ses qualités architecturales, fait partie intégrante de l histoire du Locle Description Reconstruite en 1844, l ancienne auberge de la Fleur-de-Lys se caractérise par son massif allongé, comprenant 3 parties, totalisant 13 travées. D une masse imposante dont l effet est encore accru par son inscription dans la déclivité du terrain, authentifiée par la présence de composantes originelles (portes, fenêtres, socles en pierre calcaire blanche, etc.), l ancienne auberge de la Fleur-de- Lys présente de plus un intérêt historique évident, puisque c est là que siégeait le comité révolutionnaire loclois. Du point de vue architectural, la bâtisse est représentative des constructions datant d après les grands incendies qui ont façonné l image du centre et ont conféré au Locle sa physionomie actuelle. Il est à noter enfin que le bâtiment bénéficie d une note de 3 au recensement architectural du canton de Neuchâtel Localisation Inscrite au sein même du tissu historique de la Ville et dans la continuité de la Grande-Rue, l ancienne auberge de la Fleur-de-Lys valorise et structure, de par sa volumétrie et son implantation, l ensemble de ladite rue. Corrélé à l ensemble des immeubles adjacents dans un ensemble homogène, le bâtiment fait face à la fontaine du Crêt-Vaillant, alimentée encore et toujours par de l eau de source.

4 4 L ancienne Fleur-de-Lys est une pièce importante du bâti historique de la ville. De par sa volumétrie, elle possède un caractère structurant et se situe au sein d un axe fonctionnel important (Place du Marché, musée, centre culturel, etc.). Ce périmètre d urbanisation comprend de nombreux édifices importants, dont notamment : Le Temple : le plus ancien monument religieux des Montagnes neuchâteloises ; La Maison «Houriet» (Crêt-Vaillant 28) : Lieu de réceptions des souverains et des hôtes (H.-C. Andersen) ; La Maison «DuBois» (Grande-Rue 22) : Atelier et maison d un des plus illustres horlogers loclois, offrant actuellement des chambres d hôtes ; L ancien Hôtel-de-Ville (Grande-Rue 11) : Bâtiment structurant construit en par Auguste Meuron et qui abrita les autorités. L ancien Hôtel-des-Postes (Marie-Anne-Calame 5) : Première réalisation sous la République neuchâteloise en Ville du Locle. Au niveau fonctionnel, situé sur l axe Place du Marché-Crêt-Vaillant, celui-ci est à proximité des commerces et des établissements de la place. Ce lien et les diverses fonctionnalités à disposition permettent au bâtiment de s intégrer parfaitement dans les tissus social, culturel et urbain environnants.

5 Etat actuel N ayant pas bénéficié d investissements susceptibles de le requalifier, le bâtiment Grande-Rue 1 a donné lieu, ces dernières années, à plusieurs négociations entre ses anciens propriétaires et de futurs acquéreurs. Au vu de son importance historique et urbanistique, et ce malgré l état de conservation du bâtiment, les motivations principales des repreneurs consistaient à donner une nouvelle vie à celui-ci. D ailleurs, comme le relève le conservateur cantonal, «dans un état de conservation aujourd hui très précaire, il [l ancien hôtel de la Fleur-de-Lys] constitue un élément fondamental de l axe Grande-Rue - Crêt-Vaillant et est donc situé au cœur de l un des plus remarquables ensembles bâtis de la Ville inscrite sur la Liste du Patrimoine mondial de l Unesco». En 2011, le bâtiment a finalement été racheté, donnant lieu rapidement à des interventions d urgence. Au cœur de l ensemble bâti de l ancienne localité, le bâtiment Grande-Rue 1, au vu de son état de vétusté, a été cancellé. 3. Société coopérative «Savoir-faire Le Locle» Parallèlement à la consolidation des différentes études, la Société coopérative «Savoir-faire Le Locle» d intérêt public a été constituée en Ses buts consistent notamment en la réalisation de projets liés au développement de la Commune du Locle et à la sauvegarde du patrimoine local.

6 6 Toute personne physique ou morale ayant l exercice des droits civils peut devenir, sur accord des organes statutaires (administration et assemblée générale), membre de la coopérative. Chaque associé doit souscrire et libérer une part sociale de Fr. 1' A l heure actuelle, la coopérative regroupe des membres issus notamment du monde de l hébergement et de l immobilier. Les organes de la société sont : a) L assemblée générale des associés ; b) L administration ; c) L organe de révision. L organe administratif est constitué de personnes issues de différents milieux professionnels. La création de cette coopérative s inscrit dans une démarche participative, dans une optique de mise en valeur du savoir-faire loclois, notamment en termes de rénovation, de transmission et de valorisation des produits du terroir. 4. Elaboration du projet de réhabilitation de Grande-Rue Processus Le projet de réhabilitation est associé à une réactualisation de son affectation originelle. En effet, historiquement, la Fleur-de-Lys était un établissement public, proposant un gîte pour les gens de passage. Dans cette optique, une analyse mandatée par la coopérative «Savoir-faire Le Locle» et a été menée sur l offre de nuitées en Ville du Locle, et de manière plus générale dans la région. Les acquéreurs ont souhaité analyser la demande de nuitées auprès des acteurs économiques, politiques et associatifs de la place. Un questionnaire a été envoyé à différentes entités, dont des entreprises horlogères, «Tourisme neuchâtelois» et la Ville du Locle. Les conclusions ont mis en évidence la demande existante pour un hôtel de qualité supérieure, répondant aux nouvelles exigences relatives au développement du tourisme dans nos régions (reconnaissance au patrimoine mondial de l humanité, tours opérateurs, musées de qualité, etc.), mais aussi à celui de l économie. Au même titre que l existence d un aéroport ou de moyens de communication optimaux, l offre hôtelière constitue l une des conditions cadres au développement économique et touristique d une région. Forts de ce constat, les acquéreurs se sont approchés de différentes institutions pour effectuer une étude de faisabilité dans le cadre de la constitution d un projet hôtelier, marquant par là même une continuité avec le passé du bâtiment.

7 Etudes de faisabilité du projet Afin d analyser la faisabilité et la viabilité du projet, deux études ont été effectuées auprès de l «Ecole hôtelière de Lausanne» et de la «Société suisse de crédit hôtelier». a) Etude de «l Ecole hôtelière de Lausanne» L Ecole hôtelière a mis en avant le potentiel important d une augmentation des nuitées en Ville du Locle, mais aussi de la qualité de l offre. Les chambres d hôtes d une qualité supérieure en Ville du Locle connaissent un taux d occupation élevé. Au vu de cet intérêt en constante progression, celles-ci ne parviennent pas à absorber la demande actuelle. L étude a ainsi porté aussi bien sur la qualité, la quantité que sur le prix des chambres. La mise en valeur des produits du terroir, au centre-ville, offre une plusvalue appréciable pour l ensemble de la région. De plus, la proximité de lieux favorisant la multifonctionnalité (commerces, transports publics, patrimoine, etc.) renforce l attractivité de l établissement et la viabilité du projet. De même, il apporte une plus-value importante à l ensemble du centre-ville et des établissements environnants. En conclusion, l analyse a montré le bien-fondé d une telle réalisation et le potentiel de développement d un tel projet. b) Etude de la «Société suisse de crédit hôtelier» Sur demande du canton de Neuchâtel (Service de la promotion économique), la société coopérative «Savoir-faire Le Locle», en collaboration avec la Ville du Locle (service de l urbanisme et service de la promotion économique), a mandaté la Société suisse de crédit hôtelier (SCH), afin d effectuer un complément d étude à l expertise de l Ecole hôtelière de Lausanne. Ce complément d étude a été financé par l Etat, la Ville est la coopérative. Au travers d une étude de marché, les résultats ont confirmé le potentiel de développement de l offre en nuitées en Ville du Locle et la viabilité du projet. Celui-ci a néanmoins dû être affiné, notamment au niveau du nombre de chambres, jugé, dans le premier projet, trop faible pour assurer un rendement suffisant. Le prix des chambres a, quant à lui, été adapté au marché régional. Un projet optimisé a été réalisé, confirmant la nécessité d une telle réalisation et sa viabilité sur le long terme.

8 Projet retenu par la «Nouvelle politique régionale» Parallèlement à ces diverses démarches, la coopérative et la Ville ont consolidé une demande de soutien auprès du Canton et de la Confédération dans le cadre du programme relatif à la Loi sur la politique régionale (LPR). Sur la base des différentes conclusions (viabilité du projet, cohérence des critères de la loi, ), le projet a été retenu par le Canton et la LPR. En effet, considérant que le projet contribuait au développement de l offre touristique, notamment en favorisant la création d infrastructures, un prêt sans intérêt d un million de francs (50% Canton, 50% Confédération) sera alloué à la coopérative (décision du 14 août 2013). Selon le Canton, ce projet a pour but d offrir des nuitées et de pallier ainsi le manque de ce type de structure en Ville du Locle et dans les Montagnes neuchâteloises Synthèse Ce projet est innovant, puisqu il permet d assurer la proximité des divers protagonistes des milieux horlogers (clients, fournisseurs, etc.). Il se veut être une plateforme, permettant de faciliter les échanges (conférences) sur plusieurs jours dans un cadre de qualité supérieur. Il complète de plus le caractère de pôle horloger des Montagnes neuchâteloises, constitué par l existence de grandes marques horlogères et de lieux de formation reconnus. Comme l ensemble des protagonistes l a relevé, ce projet a pour but d offrir des nuitées palliant ainsi le manque de ce type de structure en Ville du Locle et dans les Montagnes neuchâteloises. Il permettra aux entreprises d accueillir leurs clients dans un lieu particulièrement confortable, unique (concept boutique-hôtel) et riche d histoire, situé au centre de l urbanisme horloger reconnu au patrimoine mondial de l UNESCO. 5. Travaux et aménagement Gros-œuvre Les travaux consisteront tout d abord à reprendre l angle sud-est par des mesures de stabilisation statique. Après la phase de consolidation, le bâtiment sera alors progressivement requalifié par divers travaux de maçonnerie (pose de dalles, réfection de murs intérieurs, cage d ascenseur) et d isolation. L adjonction d un ascenseur, permettant de desservir l ensemble des étages, sera rapidement réalisée. La rénovation des espaces intérieurs suivra, avec l aménagement des combles. Il est à noter que la réutilisation des matériaux existants (parquets, ) permettra de limiter les coûts, mais également de sauvegarder certaines qualités historiques du bâtiment. Enfin, les façades seront reprises, avec la pose d une paroi vitrée monumentale prévue au nord et au sud du bâtiment. Ayant donné lieu à un concours auprès de l Ecole d art de La Chaux-de-Fonds, celle-ci permettra d introduire une lumière naturelle au sein du bâtiment.

9 9 La rénovation de l ancienne auberge de la Fleur-de-Lys permettra à ce bâtiment historique de reprendre sa place le long de la Grande-Rue. Le projet actuel prévoit notamment l adjonction d une façade vitrée au nord. Le projet de réhabilitation de Grande-Rue 1 a été mandaté par la coopérative. Il est à noter qu un permis de construire sera bien entendu déposé et que la commission de l urbanisme sera régulièrement informée de l avancée des travaux. La durée du chantier est prévue sur une période d une année et demie Aménagements intérieurs Après avoir intégré les recommandations des différents experts, le projet «Fleur-de- Lys» occupera cinq étages, avec le réaménagement des combles et des sous-sols. Les surfaces à disposition sont particulièrement conséquentes, puisqu elles avoisinent plus de 2 000m 2. Une trentaine de chambres, d une surface de 12 à 32 m 2, seront créées. Aux 1 er et 2 e étages, une passerelle, constituant un lieu d échange et de convivialité, permettra de relier les différents espaces en Est et Ouest. Une salle de séminaire sera également à disposition du public et des occupants. Au rez-de-chaussée, une boutique permettra de valoriser l artisanat et la production régionale. Au sous-sol, différentes commodités seront installées (chaufferie, cave, ). A titre indicatif, nous vous remettons ci-dessous quelques aménagements prévus.

10 10 3 e étage 1 er & 2 e étages Rez-de-chaussée

11 11 6. Montage financier Partenariat public - privé La participation qui vous est proposée, sous la forme d un prêt sans intérêt d une durée de 20 ans, s inscrit dans une stratégie de partenariat «public-privé». Ce type de partenariat permet de favoriser les montages financiers, tout en libérant les investissements par un effet multiplicateur. Par la création de liens de contribution, il permet également de responsabiliser et de fédérer les différents acteurs autour d un projet Financement Le coût des travaux estimé par la coopérative est de Fr. 7'000'000.- et financé comme suit : Coopérateurs Fondations, institutions et entreprises Prêt sans intérêt Prêt hypothécaire Total 330' '170' '500' '000' '000'000.- Le remboursement du prêt communal sera garanti par une hypothèque inscrite au registre foncier. Afin de ne pas péjorer le projet, l échelonnement du remboursement débutera lors de l ouverture de la structure. Une recherche de fonds sera également effectuée au niveau des organes rattachés à la sauvegarde du patrimoine. Une participation communale dans le cadre des subventions à la préservation des objets de qualité pourra ponctuellement être octroyée. 7. Incidences financières Les incidences financières sont les suivantes : Le prêt sans intérêt ne va pas grever directement le compte de fonctionnement, mais figurera à l actif du bilan. L impact sur le compte de fonctionnement sera indirect, puisque la Ville du Locle devra emprunter la somme prêtée, soit Fr. 500'000.-, au taux du marché. En tenant compte du taux moyen de la dette prévu en 2013 de 2,60%, le prêt de Fr. 500'000.- représente pour la Ville du Locle un coût de Fr la première année, puis décroîtra au fur et à mesure que la dette diminuera. A terme sur la période de 20 ans, le coût total du prêt représente Fr pour Le Locle (refinancement au taux théorique de 2,60% les 10 premières années, puis 3,0% ensuite voir tableau en annexe). Cela correspond à une annuité moyenne de Fr. 7'050.- sur la période d emprunt.

12 12 8. Conclusion Le prêt sans intérêt qui vous est proposé dans ce rapport permettra non seulement une requalification urbanistique du bâtiment de l ancienne auberge de la Fleur-de-Lys et l ensemble de la rue, mais aussi un renforcement de l offre hôtelière et touristique en Ville du Locle. Il s inscrit dans une logique de partenariat public-privé, permettant de libérer des investissements au centre-ville. Le projet a, par ailleurs, reçu un soutien de la part de la Confédération et du canton, via le Fonds de la Loi sur la politique régionale. Au vu des arguments précités et certains que vous en admettrez le bien-fondé, nous vous demandons, Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, de bien vouloir accepter le présent rapport et de voter l'arrêté ci-après. AU NOM DU CONSEIL COMMUNAL Le président, Le chancelier, D. de la Reussille P. Martinelli

13 13 ARRETE concernant l octroi d un prêt sans intérêt d'un montant de Fr. 500'000.- à la coopérative «Savoir-faire Le Locle» pour la rénovation du bâtiment Grande-Rue 1 Le Conseil général de la Commune du Locle Vu la loi sur les communes, du 21 décembre 1964 Vu le rapport du Conseil communal, du 21 août 2013 Arrête : Article premier.- Art. 2.- Art. 3.- Art. 4.- Art. 5.- Un prêt sans intérêt de Fr. 500'000.- est accordé à la société coopérative «Savoir-faire Le Locle» pour la rénovation du bâtiment Grande-Rue 1. Le prêt figurera au bilan sous le compte «Prêt bâtiment Grande-Rue 1». Le prêt ne porte pas intérêt et il est remboursable sur une période d au maximum 20 ans, à raison d un amortissement minimum de Fr. 25'000.- par année. Le Conseil communal est autorisé à se procurer le financement nécessaire du crédit. Le Conseil communal est chargé de l application du présent arrêté après les formalités légales. AU NOM DU CONSEIL GENERAL Le président, Le secrétaire, R. Resmini M. Ghielmetti

14 14 Annexe Détail du calcul des intérêts liés au refinancement du prêt Prêt "Hôtel fleur de Lys" Montant du prêt : 500' Amortissement : 20 ans Taux d'intérêt : 0.00% Coût pour la Ville du Locle : Taux moyen de la dette Taux moyen estimé pour les 10 premières années : 2.60% Hypothèse: Taux moyen pour les années suivantes : 3.00% Les montants sont exprimés en francs Année Amortissement Capital restant dû Intérêts LL '000 13' ' '000 12' ' '000 11' ' '000 11' ' '000 10' ' '000 9' ' '000 9' ' '000 8' ' '000 7' ' '000 7' ' '000 6' ' '000 6' ' '000 6' ' '000 5' ' '000 4' ' '000 3' ' '000 3' '000 75'000 2' '000 50'000 1' '000 25' ' TOTAL des coûts de refinancement 141'000 Annuité moyenne 7'050