L ACCESSION SOCIALE EN MARCHE TENDU : L EXEMPLE D UNE METROPOLE REGIONALE EN FORTE CROISSSANCE : MONTPELLIER

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1 L ACCESSION SOCIALE EN MARCHE TENDU : L EXEMPLE D UNE METROPOLE REGIONALE EN FORTE CROISSSANCE : MONTPELLIER 1 ERE PARTIE : L ANALYSE DE L ACCESSION AIDEE A MONTPELLIER POUR LA PERIODE INCLUS SOMMAIRE ELEMENTS DE CADRAGE... 4 ORIGINE ET PARCOURS RESIDENTIEL DES MENAGES PRIMO ACCEDANTS A MONTPELLIER... 5 QUI SONT LES PRIMO ACCEDANTS A MONTPELLIER ( )?... 6 ACCEDER A LA PROPRIETE A MONTPELLIER OU PARTIR VERS UNE AUTRE COMMUNE?... 7 L ACCESSION AIDEE : POUR QUELLES OPERATIONS A MONTPELLIER?... 9 LES PRIX DES OPERATIONS D ACCESSION AIDEE A MONTPELLIER DE 2005 A LE FINANCEMENT DES OPERATIONS D ACCESSION AIDEE A MONTPELLIER DE 2005 A L ENDETTEMENT DES MENAGES BENEFICIAIRES D UN PRET A TAUX ZERO ACHETER OU LOUER SA RESIDENCE PRINCIPALE A MONTPELLIER? ANNEXE Septembre 2011 Adil de l Hérault 1

2 RÉSUMÉ DE L ÉTUDE Prés de ménages ont accédé à la propriété dans l Hérault avec un prêt à taux zéro de 2005 à 2010 inclus. Au cours de la même période, 7785 ménages ont accédé à la propriété avec un prêt à taux zéro dans la communauté de Montpellier Agglomération, dont 5425 à Montpellier. A noter, comme on l a observé au niveau national, la forte reprise du marché de la primo accession en 2010 grâce à la baisse des taux et à l extinction annoncée des mesures du plan de relance de 2009 / Les trois quart des ménages ayant accédé avec un prêt à taux zéro à Montpellier, y habitaient précédemment. De 2005 à 2010 inclus, plus de 6000 ménages habitant à Montpellier ont accédé à la propriété avec un prêt à taux zéro, en grande majorité à Montpellier, mais aussi pour prés d un sur trois dans une autre commune. L accession aidée en zone tendue concerne au premier chef les petits ménages plutôt «aisés» L accession aidée dans une métropole régionale comme Montpellier, concerne surtout les petits ménages et en particulier les personnes seules qui représentent un accédant sur deux à Montpellier, mais aussi la moitié des ménages habitant la commune. Prés de huit ménages sur dix parmi les accédants bénéficiant d un prêt à taux zéro relèvent des catégories «aisés» ou «assez aisés», c'est-à-dire ayant des revenus proches de la limite des plafonds de ressources ouvrant droit au prêt à taux zéro : Il s agit le plus souvent de personnes seules et dans une moindre mesure de petits ménages. Les ménages modestes et très modestes représentent moins d un quart des accédants bénéficiant d un prêt à taux zéro. Ce sont en majorité des familles avec 2 enfants et plus. Des employés et des professions intermédiaires Il s agit principalement d employés et de professions intermédiaires. La majorité sont des salariés du secteur privé en CDI, mais la part des salariés du secteur public bien qu en recul représente prés d un ménage sur quatre, Les locataires du parc social sont quasiment absents des bénéficiaires du prêt à taux zéro à Montpellier. En revanche près de 8 emprunteurs sur 10 étaient locataires du parc privé. Une large majorité de ménages habitant Montpellier accèdent en restant dans la commune mais une minorité croissante choisit de s implanter dans une autre commune En 2010, 63% des ménages habitant à Montpellier et bénéficiant d un prêt à taux zéro ont choisi d y rester pour accéder à la propriété. A l inverse 37% ont accédé dans une autre commune, essentiellement attirés par la maison individuelle. Il s agit le plus souvent des familles avec enfants. La primo accession à Montpellier s effectue essentiellement dans l ancien et en majorité en achat d appartements existants. Parmi les primo accédants à Montpellier, 54% ont acheté un appartement ancien. Plus d un sur cinq opte pour la maison individuelle ancienne, mais ce type d opérations est en net recul depuis Prés d un quart ont acheté un logement neuf, principalement en collectif. Cette tendance s accentue dans les dernières années. Le prix des opérations bénéficiant d un prêt à taux zéro Les prix des appartements anciens sont globalement accessibles aux primo accédants bénéficiaires d un prêt à taux zéro, contrairement au neuf où seuls les programmes en ZAC ou en limite de ZUS, à prix abordables peuvent correspondre à leurs possibilités. Adil de l Hérault 2

3 S agissant du marché de la maison individuelle, les primo accédants achètent les biens dont le prix se situe dans la fourchette basse du marché de Montpellier et correspondent à des logements de taille moyenne (3 ou 4 pièces). Aide personnelle au logement : on retiendra le rôle marginal des aides au logement dans la solvabilisation des ménages relevant de l accession aidée sauf pour les familles avec trois enfants ou plus. Le taux d effort des ménages primo accédants bénéficiaires du prêt à taux zéro, s alourdit progressivement de 2005 à 2008, où 40 % d entre eux supportent un taux d effort supérieur à 33 % qui constitue en principe le seuil prudentiel en matière d endettement. A partir de 2009, la baisse des taux, les mesures du plan de relance pour le neuf, ainsi que la légère décrue des prix se conjuguent pour contribuer à une relative détente du poids de la dépense logement par rapport aux ressources des ménages. Apport personnel : Les deux tiers des ménages bénéficiaires d un prêt à taux zéro ont un apport personnel dont le montant moyen en 2010 est de l ordre de euro. La proportion de ménages sans apport tend cependant à progresser peu à peu, puisqu elle est passée de 33% en 2005 à 35% en Cependant avec la crise boursière l exigence d un apport personnel minimal est aujourd hui de retour. La durée des prêts des prêts principaux : Elle a connu un allongement important à partir des années 2000, ce qui a permis d augmenter la solvabilité des acquéreurs, mais aussi les prix dans un contexte de demande supérieure à l offre disponible. Après avoir atteint prés de 24 ans en moyenne en 2007, elle est de 22 ans et 6 mois en L endettement des ménages : Il s est nettement alourdi avec l augmentation des prix de l immobilier passant de moins de 3 années de revenus en 1996 (1 ère année du prêt à taux zéro) à prés de 5 ans en Acheter ou louer sa résidence principale à Montpellier? La mensualité en accession, grâce à l allongement de la durée des prêts immobiliers apparait de façon schématique, comparable voire inférieure dans certains cas, à celle supportée par le locataire à taille de logement égale. Mais les charges en plus Le propriétaire accédant devra cependant supporter en plus outre la taxe foncière, des charges potentiellement beaucoup plus lourdes que celles incombant au locataire, pour contribuer aux frais d administration et surtout d entretien de l immeuble notamment en cas de travaux importants sur les parties communes (copropriétaire) ou pour la réfection ou l amélioration du bâti et des réseaux pour la maison individuelle. Adil de l Hérault 3

4 ELEMENTS DE CADRAGE MONTPELLIER : UNE FORTE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE ET DU PARC DE LOGEMENTS Une ville et une agglomération qui connaissent une très forte croissance démographique : Evolution démographique de Montpellier et de l'agglomération Montpellier CA Montpellier Agglomération Entre 1999 et 2008, la ville et l agglomération (à périmètre constant) ont vu leur population croitre chacune de 12%. A Montpellier, le parc de logements, au cours de cette même période s est accru de 13% et celui des résidences principales de 14%. Le nombre de propriétaires occupants a augmenté de 20% et représente désormais un tiers des résidences principales. Montpellier Parc de Résidences Propriétaire % de résidences principales logements principales occupants occupées par leur propriétaire % % Source INSEE MONTPELLIER ACCUEILLE LE QUART DE L ACCESSION AIDEE HERAULTAISE A LA PROPRIETE L ACCESSION SOCIALE AIDEE DANS L HERAULT Prés de ménages ont accédé à la propriété dans l Hérault avec un prêt à taux zéro de 2005 à 2010 inclus, soit 40% dans les communes situées en zone B1, 24% dans celles de la zone B2 et 36% dans la zone C Nombre de ménages bénéficiaires du prêt à taux zéro dans l'hérault de 2005 à 2010 inclus C B2 B1 On remarque que l approche de la fin des mesures du plan de relance mis en œuvre pour les années 2009 et 2010, associée à une conjoncture favorable en 2010 en terme d évolution des prix du logement et surtout de baisse des taux, se sont traduits par une forte progression du nombre d opérations d accession aidée dans l Hérault, qui atteint comme au plan national, un niveau historiquement élevé. On note aussi que cette tendance est sensiblement plus marquée en zone B2 et C correspondant aux zones moins tendues (50 et 40% () qu en zone B1 (+17%). Adil de l Hérault 4

5 DANS LA COMMUNAUTE D AGGLOMERATION ET DANS LA COMMUNE DE MONTPELLIER Dans la communauté de «Montpellier Agglomération», 7785 ménages ont accédé à la propriété avec un prêt à taux zéro de 2005 à 2010, soit 36% de l ensemble des bénéficiaires héraultais du prêt à taux zéro. Parmi ces ménages, plus de huit sur dix ont accédé dans l une des communes de l agglomération appartenant à la zone B1 1. A Montpellier 5425 ménages ont accédé à la propriété avec un prêt à taux zéro, au cours de la même période. Cela représente un quart (25%) des ménages héraultais ayant bénéficié d un prêt à taux zéro au cours de la période 2005 à 2010 inclus Evolution du volume des opérations PTZ à Montpellier Achat ancien Neuf ORIGINE ET PARCOURS RESIDENTIEL DES MENAGES PRIMO ACCEDANTS A MONTPELLIER LES TROIS QUARTS DES PRIMO ACCEDANTS MONTPELLIER Y HABITAIENT DEJA. Autres départ. LR; 144; 3% Autres communes Hérault; 1040; 19% Origine géographique des primo accédants à Montpellier (PTZ ) Autres régions; 183; 3% Montpellier ; 4058; 75% Les trois quarts des ménages ayant accédé à la propriété de 2005 à 2010 avec un prêt à taux zéro à Montpellier y habitaient précédemment. Prés d un sur cinq résidait dans une autre commune du département de l Hérault. OU ACCEDENT A LA PROPRIETE LES MENAGES PRIMO ACCEDANTS ORIGINAIRES DE MONTPELLIER? De 2005 à 2010 inclus, plus de 6000 ménages habitant à Montpellier ont accédé à la propriété avec un prêt à taux zéro, en grande majorité à Montpellier, mais aussi pour prés d un sur trois dans une autre commune. Habitants de Montpellier bénéficiaire d un PTZ de 2005 à 2010 inclus Nbre % Accédant à Montpellier % Accédant dans une autre commune de l agglo % Accédant hors agglo Montpellier % Ensemble % 1 Communes appartenant à une agglomération de plus de habitants, Adil de l Hérault 5

6 QUI SONT LES PRIMO ACCEDANTS A MONTPELLIER ( )? UNE MAJORITE DE PETITS MENAGES ET UNE MOITIE DE PERSONNES SEULES Fam. monoparent ale 15% couple 3 enfants + 4% couple 2 enfants 8% couple 1 enfant 10% ménages primo accédants à Montpellier ( ) couple sans enfant 13% pers seule 50% L accession sociale dans la ville centre d une métropole régionale comme Montpellier, concerne essentiellement les petits ménages et en particulier les personnes seules qui représentent un accédant sur deux à Montpellier, ce qui est légèrement supérieur à leur poids dans la population municipale (48.6% au 1 er janvier 2008). Cette tendance se renforce en 2010 puisque les isolés totalisent 52% des opérations avec un prêt à taux zéro à Montpellier. L accession à la propriété reste aussi un projet familial On observe en effet que la part des familles monoparentales parmi les primo-accédants (13.6% en 2008) est nettement supérieure à leur poids dans la population (10.3% en 2008). A noter aussi la progression des familles monoparentales qui représentent désormais 18% des bénéficiaires des PTZ en 2010 à Montpellier. Les couples avec enfant(s) représentent moins d un quart des accédants bénéficiant de l aide de l Etat. Cependant comme les familles monoparentales, leur poids parmi les primo-accédants est sensiblement plus élevé (22.7% en 2008) que la part des couples avec enfant dans la population municipale (16.3% en 2008). A l inverse cependant, s agissant des couples sans enfant on relève qu ils sont relativement peu nombreux parmi les primo accédants (14.2% en 2008) au regard de leur poids dans la population (19.2% en 2008). PEU DE MENAGES A REVENUS MODESTES OU TRES MODESTES Les ménages modestes et très modestes représentent moins d un quart des accédants bénéficiant d un prêt à taux zéro. Il s agit en majorité des familles avec 2 enfants et plus. Les ménages les plus modestes ont été nettement plus affectés par l évolution du contexte des prix de l immobilier et des taux que les ménages aisés ou assez aisés puisque leur nombre s est réduit de plus de moitié en trois ans. On peut d ailleurs observer que les ménages très modestes sont de facto «évacués» de l accession sociale aidée a partir de 2009 (< 5% des bénéficiaires d un prêt à taux zéro accédant à Montpellier). 9 MENAGES SUR 10 SONT SALARIES, EN MAJORITE DES CADRES, DES EMPLOYES ET DES PROFESSIONS INTERMEDIAIRES ; AGE MOYEN 33 ANS Les cadres, les professions intermédiaires et les employés sont particulièrement nombreux parmi les primo accédants au regard de leur poids dans la population municipale (Recensement Insee 2008). Sur la période 2005 à 2009 inclus, on observe une grande stabilité globale de l âge moyen des ménages accédant à la propriété à Montpellier avec un prêt à taux zéro. Adil de l Hérault 6

7 catégories csp primo accédants à Montpellier ( ) Retraité 1% Ouvrier 10% Employé 37% Autre inactif 3% Artisan commer çant prof lib 3% Prof interme diaire 26% Cadre 20% Type de ménages Revenu Age mensuel 2010 moyen pers seule ans couple sans enfant ans couple 1 enfant ans couple 2 enfants ans couple 3 enfants et ans fam monoparentale ans Ensemble ans Statut professionnel salarié privé CDI 57% salarié privé autre 11% salarié public 23% Non salarié 6% chômeur 0% inactif 3% Si les salariés du secteur privé en CDI restent majoritaires en 2010 (54%), on note la progression forte de ceux en CDD ou intérim dont la part est passée de 6% en 2005 à 14% en L évolution du marché du travail vers plus de flexibilité conduit la pratique des établissements préteurs à évoluer progressivement pour s adapter à l évolution de la situation des demandeurs de crédits. A noter également la part importante de l emploi public parmi les primo accédants montpelliérains (prés d un emprunteur sur 4) mais en net recul (30% en 2005, 22% en 2010). PRES DE 8 MENAGES SUR 10 ETAIENT LOCATAIRES DU PARC PRIVE Statut d occupation antérieur Locataires HLM 3% Locataires privé 78% Chez ses parents 10% Autres statuts 9% Ensemble 100% En moyenne, 800 à 1000 ménages locataires du parc privé à Montpellier accèdent à la propriété annuellement grâce au prêt à taux zéro, soit 1 à 1.5% de l ensemble du parc locatif privé de la ville. Aujourd hui, seule une vingtaine de ménages locataires du parc social à Montpellier, accède chaque année à la propriété avec l aide du prêt à taux zéro, dont 15 à Montpellier (sur locataires HLM en 2008). ACCEDER A LA PROPRIETE A MONTPELLIER OU PARTIR VERS UNE AUTRE COMMUNE? C est en effet le choix que doivent faire les primo accédants montpelliérains et de façon schématique il recoupe pour une large part celui de l habitat en immeuble collectif ou maison individuelle, mais aussi celui des personnes seules et des familles avec enfant(s). La ville centre moins attractive pour les primo accédants et en particulier les familles avec enfants La part des ménages primo accédants originaires de Montpellier accédant en restant dans la commune était de l ordre de 2 sur 3 en 2005 ; elle progresse jusqu en 2008 pour atteindre 3 sur 4. A partir de 2009 la tendance s inverse et s accentue en 2010, année où 37% des bénéficiaires du prêt à taux zéro, qui habitaient à Montpellier, ont fait le choix de quitter la ville par accéder à la propriété. Adil de l Hérault 7

8 Pourcentage des ménages originaires de Montpellier accédant en restant en ville 521 Zone d'implantation des primo accédants originaires de Montpellier autres com 34 Montpellier CA Montpellier Agglomération 65% % % 74% % % Lieu d'implantation des ménages originaires de Montpellier accédants à la propriété avec un PTZ de 2005 à Nombre de PTZ par EPCI de à de 737 à de 113 à 736 de 35 à 112 de 1 à 34 La plupart des ménages qui choisissent d accéder hors de Montpellier, s implantent sur les territoires proches de Montpellier et/ou facilement accessibles notamment par les liaisons autoroutières A9 / A750 et ferroviaires (Sète bassin de Thau, vallée de l Hérault et Clermontais, mais aussi secteur du pic St Loup, Lunellois, pays de l Or). Ceux qui font le choix d accéder à la propriété hors de Montpellier sont logiquement plutôt les couples et familles avec enfants, attirés par la maison individuelle. En effet parmi les ménages montpelliérains accédant à la propriété dans une autre commune, prés de 8 ménages sur 10 ont opté pour l achat ou la construction d une maison individuelle. A l inverse parmi ceux qui accèdent en restant à Montpellier plus de sept sur dix achètent un appartement le plus souvent en ancien. Les personnes seules logiquement font massivement le choix d accéder à Montpellier (79%). En 2010, la majorité des familles avec enfants ayant un projet d accession à la propriété font le choix de quitter Montpellier. En effet s agissant des couples avec enfant(s), plus d un sur deux optent pour l accession à la propriété hors de Montpellier. Pour ces catégories de ménages, la part de ceux qui choisissent d accéder à la propriété hors du périmètre de la communauté d agglomération, est comprise entre 32% et 37%. Adil de l Hérault 8

9 En 2010, cette tendance au départ des couples avec enfants pour accéder à la propriété s est accentuée par rapport à ce que l on a pu observer les années précédentes. En effet jusqu ici, une courte majorité de ces ménages choisissait d accéder à Montpellier. Reste à savoir si ce renversement de tendance est un phénomène temporaire ou une évolution plus durable. Seuls les ménages ayant les revenus les plus élevés peuvent accéder dans la périphérie proche de Montpellier où les prix d opérations sont en moyenne les plus élevés (cf infra Annexe). L ACCESSION AIDEE : POUR QUELLES OPERATIONS A MONTPELLIER? Opérations Type Nbre % immeuble Achat neuf Individuel 284 5% Collectif % Total Achat neuf % Achat terrain + constr maison 23 0% Constr maison seule 49 1% Ancien + travaux < 5000 Individuel % Collectif % Total Ancien + tx < % Ancien + travaux > 5000 Individuel 132 2% Collectif 275 5% Total Ancien + tx > % Ensemble des opérations % A Montpellier, au cours de la période , Plus de la moitié des ménages bénéficiaires d un prêt à taux zéro (54%) ont accédé à la propriété en achetant un appartement ancien. Plus d un ménage primo accédant sur cinq a opté pour l achat d un logement individuel ancien, mais ce type d opération décline très nettement à partir de Le marché de l individuel ancien à Montpellier devient de moins en moins accessible aux primo accédants. 23% ont acheté un logement neuf principalement en collectif, dans le cadre de vente d immeuble à construire (sur plan) à un promoteur. Ce type d opération progresse nettement en 2009 et La part les primo accédants dans l achat de logements neufs reste faible cependant au regard de l ensemble des ventes de logements neufs réalisées pendant cette période. (cf annexe). LES CARACTERISTIQUES DES OPERATIONS D ACCESSION AIDEE A MONTPELLIER DE 2005 A 2010 LE CHOIX DES PRIMO ACCEDANTS A MONTPELLIER : NOMBRE DE PIECES En collectif il s agit principalement de 3 pièces puis de 2 pièces. Les 4 pièces et plus représentent un quart des appartements acquis avec un prêt à taux zéro à Montpellier. La part du neuf représente un peu plus du quart des acquisitions d appartements ayant bénéficié de l aide de l Etat. En maisons individuelles il s agit principalement de 4 pièces puis de 3 pièces. Les 5 pièces et plus représentent moins d un cinquième des maisons acquises avec un prêt à taux zéro à Montpellier. La part du neuf représente moins du quart des acquisitions de maisons ayant bénéficié de l aide de l Etat. LES PRIX DES OPERATIONS D ACCESSION AIDEE A MONTPELLIER DE 2005 A 2010 PRIX MOYENS PAR TYPE D OPERATIONS EN 2010 A MONTPELLIER Il s agit ici de faire ressortir des éléments de comparaison entre le marché des primo accédants à Montpellier à partir des données issues de l analyse des opérations ayant bénéficié en 2010 d un prêt à taux zéro (source SGFGAS - ANIL) et l ensemble du marché du logement à Montpellier en 2010 à partir des données publiées par la départementale des notaires de l Hérault. Adil de l Hérault 9

10 EN COLLECTIF Prix moyen / m² des opérations d'accession en collectif à Montpellier en EN INDIVIDUEL Achat neuf Achat ancien PTZ 2010 Notaires 2010 En appartements anciens, les opérations d accession aidée réalisées par les primo accédants correspondent tout au fait à la moyenne observée pour l ensemble du marché immobilier montpelliérain. En appartements neufs en revanche, on observe un écart de l ordre d un tiers entre les prix moyens par m² des opérations ayant bénéficié d un prêt à taux zéro qui correspondent à des acquisitions dans certains programmes situés en ZAC ou dans le périmètre des zones urbaines sensible, et le prix moyen des appartements neufs à Montpellier, qui s adressent en majorité à des ménages aisés déjà propriétaires de leurs résidence principales et à des investisseurs. Prix moyen maisons anciennes à Montpellier en piéces pièces En individuel en revanche, le prix moyen des opérations aidées est inférieur de 35% au montant moyen de l ensemble des transactions de maisons existantes en 2010 à Montpellier. L accession aidée se concentre nettement dans ce segment sur la partie inférieure du marché de l individuel existant à Montpellier, avec des maisons de taille nettement plus petite que la moyenne (une pièce de moins en moyenne). PTZ 2010 Notaires 2010 PTZ 2010 Notaires 2010 EVOLUTION DES PRIX MOYENS DES OPERATIONS D ACCESSION AIDEE DE 2005 A 2010 OPERATIONS D ACCESSION AIDEE EN COLLECTIF A MONTPELLIER / PRIX MOYENS PAR M² PTZ / Prix m² achat en collectif à Montpellier Achat neuf Ancien + tx < 5000 Ancien + tx > 5000 En collectif dans l ancien, les prix moyens des opérations d accession aidée ont culminé en 2007 à plus de 2300 par m² avant d amorcer une légère décrue en 2008 et 2009, puis de remonter voire dépasser en 2010 le niveau précédent. Dans le neuf en collectif le prix moyen des opérations d accession aidée se stabilise à un niveau légèrement inférieur à 2700 par m² à partir de 2007 après une forte progression en 2005 et Ces prix moyens correspondent à l acquisition d appartements de 3 pièces principales en moyenne d une surface de l ordre de 60 m² dans le neuf et 62 m² dans l ancien. Ces Adil de l Hérault 10

11 caractéristiques restent globalement stables au cours de la période 2005 à OPERATIONS D ACCESSION AIDEE EN INDIVIDUEL A MONTPELLIER / PRIX MOYENS D OPERATIONS EN K PTZ / Prix achat en individuel à Montpellier en K Achat neuf Ancien + tx < 5000 Ancien + tx > Dans le secteur de l individuel ancien, les prix moyens des opérations d accession aidées à Montpellier ont progressé de façon continue et importante (37 à 45%) au cours de la période 2005 à 2010, ce qui va de pair avec la forte diminution du nombre d achats de maisons existantes par les primo accédants depuis Dans le secteur de l accession en neuf, les prix moyens progressent jusqu en 2008 de façon assez marquée avant de revenir en 2009 à leur niveau de 2005 et 2006, ce qui s explique par une nette diminution observée en 2009 de la surface moyenne des maisons neuves acquises avec un prêt à taux zéro (63 m²), alors qu elle était de l ordre 68 à 70 m² dans les années antérieures. LE FINANCEMENT DES OPERATIONS D ACCESSION AIDEE A MONTPELLIER DE 2005 A 2010 LES AIDES PERSONNELLES AU LOGEMENT APL / AL NON OUI Pers isolée 87% 13% couple 87% 13% couple 1 enfant 91% 9% couple 2 enfants 85% 15% couple 3 enfants 62% 38% monoparentale 79% 21% Elles jouent un rôle marginal pour la solvabilisation des primo accédants à l exception des familles avec 3 enfants ou plus dont 38% sont éligibles à l aide au logement et des familles monoparentales (une sur cinq). Observons que le barème des aides personnelles est beaucoup plus solvabilisateur pour ces familles. LE TAUX D EFFORT DES MENAGES ACCEDANTS 37% 17% 15% Evolution du taux d'effort des ménages accédants à Montpellier 46% 45% 46% 16% 16% 17% 13% 14% 12% 30% 25% 26% 25% 35% 35% 16% 16% 16% 14% 34% 35% < ou = 27% sup 33% Le taux d effort des ménages primo accédants bénéficiaires du prêt à taux zéro, s alourdit progressivement de 2005 à 2008, où 40 % d entre eux supportent un taux d effort supérieur à 33 %, qui constitue en principe le seuil prudentiel en matière d endettement. En 2009, la baisse des taux, les mesures du plan de relance et en particulier le doublement du prêt à taux zéro, ainsi que la légère décrue des prix se conjuguent pour contribuer à une relative détente du poids de la dépense logement par rapport aux ressources des ménages. Adil de l Hérault 11

12 La période 2006 à 2008 reflète aussi un certain assouplissement (voire un relâchement dans certains cas) de la pratique de l appréciation des règles prudentielles en matière d octroi de crédits immobiliers par les établissements préteurs. La crise de l immobilier en 2008 découlant de celle des «subprimes» aux Etats Unis conduit à revenir à davantage de rigueur dans l application des règles prudentielles. Type ménages Taux d'effort > 33 % en 2010 Pers seule 44% couple 20% couple 1 enfant 26% couple 2 enfants 25% couple 3 enfants et + 38% monoparentale 24% Ensemble 34% Logiquement c est parmi les personnes seules qu on trouve la plus forte proportion (44%) d accédants avec un taux d effort supérieur à 33%, ce qui s explique à la fois par le fait qu ils ne disposent que d un revenu mais aussi qu ils relèvent en majorité de la catégorie des ménages aisés ou assez aisés, ce qui laisse un reste à vivre suffisant. On remarque également la part élevée des familles nombreuses (avec 3 enfants et plus) supportant un taux d effort élevé. L APPORT PERSONNEL : UNE CONDITION NECESSAIRE POUR PLUS DES 2/3 DES PRIMO ACCEDANTS QUI REDEVIENT INCONTOURNABLE Plus des deux tiers des ménages bénéficiaires d un prêt à taux zéro ont un apport personnel dont le montant moyen en 2010 est de plus de euro. La proportion de ménages sans apport tend cependant à progresser peu à peu, puisqu elle est passée de 33% en 2005 à 35% en 2010, après toutefois un recul marqué (29%) mais temporaire en Cette évolution ne concerne cependant pas tous ménages. Ainsi la part des ménages avec 3 enfants et plus disposant d un apport est passé de 44% en 2005 à 56% en 2010; l évolution est similaire pour les couples sans enfant, quoique moins accentuée. En outre le montant de l apport moyen a progressé nettement sauf en ce qui concerne les personnes seules pour lesquelles il est resté quasiment stable. Apport moyen en Variation Pers seule % Couple % Couple 1 enfant % Couple 2 enfants % Couple 3 enfants et % Monoparentale % Ensemble % Ménages avec apport Pers seule 71% 68% Couple 60% 64% Couple 1 enfant 59% 55% Couple 2 enfants 71% 58% Couple 3 enfants et + 44% 59% Monoparentale 73% 68% Ensemble 67% 65% Remarquons qu aujourd hui avec la crise boursière, les banques attaquées sur les marchés financiers et sont amenées à se montrer nettement plus restrictives dans l octroi de crédits immobilier. En particulier l existence d un apport personnel d au moins 10% du prix du logement redevient incontournable pour obtenir un prêt immobilier. Les ménages qui ont pu réaliser leur projet d accession à la propriété sans apport ces dernières années, auraient aujourd hui beaucoup plus de difficultés à le faire. Pour l avenir cela restreint incontestablement la solvabilité des ménages candidats à la primo accession à la propriété. LA DUREE DES PRETS PRINCIPAUX La durée moyenne des prêts principaux était de 15,4 ans en 1996, 1 ère année de mise en œuvre du prêt à taux zéro. Elle s allonge progressivement à partir de 1999 et culmine en 2007 à 24 ans avant de revenir à 22 ans en La durée moyenne s allonge à nouveau en 2010 à 22.5 ans. On retiendra que la durée des prêts la plus courante est comprise entre 20 et 25 ans (environ 40% des prêts). Adil de l Hérault 12

13 Durée moyenne du prét principal pour les ménages ayant accédé avec un PTZ à Montpellier 23,7 23,3 22,9 21,2 22,1 22,5 La part des prêts d une durée supérieure à 25 ans a représenté prés d un tiers des prêts principaux accordés en 2007, avant de retomber à moins d un sur cinq (18 %) en En 2010, la part des prêts d une durée comprise entre 20 et 25 ans s accroit pour atteindre plus de 45%. Cependant la part des prêts de très longue durée a continué à se réduire (17%). L ENDETTEMENT DES MENAGES BENEFICIAIRES D UN PRET A TAUX ZERO On le mesure en comparant le montant total des emprunts souscrits pour réaliser l opération d accession à la propriété, par rapport à leur revenu annuel, On observe que, comme sur l ensemble du territoire national, l endettement des ménages ayant accédé à Montpellier avec un prêt à taux zéro de 1996 à 2010 inclus, s est nettement alourdi au fil des années, passant de moins de 3 années de revenus en 1996 à prés de 5 années en 2010 et ce malgré la baisse des taux des prêts immobiliers consentis à ces ménages, avec cependant une légère décrue en 2008 et Taux moyen des prêts principaux accordés aux bénéficiaires du PTZ à Montpellier Endettement moyen des ménages primo accédants à Montpellier en nombre d années de revenus 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 Endettement des primo accédants à Montpellier en années de revenu et évolution des taux moyens 7,0 6,3 5,5 5,6 5,4 4,9 5,0 5,3 5,1 4,6 4,9 5,0 5,0 4,7 4,9 4,6 2,9 3,2 3,3 3,4 3,4 3,6 3,8 4,2 4,2 3,8 3,9 4,3 4,5 3,7 Endettement / revenu annuel Taux fixe moyen prêt principal L accroissement de solvabilité des ménages résultant à la fois de la baisse des taux et de l allongement de la durée des prêts immobiliers a largement profité aux vendeurs de biens immobiliers et à l augmentation de la production des crédits à l habitat. Il a aussi permis à un nombre important de ménages d accéder à la propriété, ce qui a aussi contribué à alimenter la hausse des prix compte tenu d une offre de logements neufs et anciens limitée par rapport à la demande. ACHETER OU LOUER SA RESIDENCE PRINCIPALE A MONTPELLIER? On utilise un indicateur comparant pour un nombre de pièces principales identiques : - les loyers (hors charges) pratiqués dans le parc privé à Montpellier au 1 er janvier 2010 (source Observatoire des loyers ADIL de l Hérault) - et la première mensualité moyenne payée pour les opérations d achat de logements (neufs et anciens) avec un prêt à taux zéro en Adil de l Hérault 13

14 Comparaison de la 1ere mensualité moyenne de remboursement et des loyers pratiqués pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 1ère mensualité Loyer Fourchette haute Loyer médian Loyer Fourchette basse On remarque que l écart est faible pour les petits logements, et que la mensualité peut même être un peu inférieure au loyer pour les 3 et 4 pièces. Une mensualité comparable : En d autres termes, la mensualité de remboursement en accession, grâce à l allongement de la durée des prêts immobiliers apparait de façon schématique, comparable voire inférieure dans certains cas, au loyer supporté par le locataire à taille de logement égale. Précisons qu on n observe pas de différence significative selon le type de logement acquis (neuf ou ancien) ou selon que l accédant dispose ou non d un apport personnel. Mais des charges beaucoup plus lourdes en cas de travaux Rappelons en effet que le ménage propriétaire devra supporter des charges potentiellement nettement plus lourdes que le même avec le statut de locataire pour l administration et surtout l entretien de l immeuble notamment en cas de travaux importants sur les parties communes (copropriétaire) ou pour la réfection ou l amélioration du bâti et des réseaux (la maison individuelle). En outre le propriétaire accédant devra payer la taxe foncière sur les propriétaires bâties de l ordre d un mois de loyer voire plus. A fonds perdus? L emprunteur et le locataire rémunèrent un service rendu, le premier par son banquier (pendant 22 ans en moyenne) pour le prêt consenti afin de financer l acquisition du logement, le second par son propriétaire bailleur en contrepartie de la mise à disposition du logement loué. Malgré tout le locataire a souvent l impression de payer «à fonds perdus», ce qui constitue une motivation puissante pour accéder à la propriété. Le niveau relativement élevé des loyers mais aussi leur augmentation continue, même si leur évolution est moins rapide aujourd hui, poussent les locataires les plus solvables à se poser la question de l accession à la propriété. Il ne faut cependant pas oublier de prendre en compte les charges liées à la propriété. La durée moyenne de l emprunt souscrit pour financer l acquisition du logement est de 22 ans. 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 1 ère mensualité Durée prêt principal (ans) 21,5 23,0 22,3 22,4 Dans la réalité on sait cependant que la durée moyenne de détention d un logement est inférieure à 10 ans pour un appartement et de l ordre de 11 à 12 ans pour une maison individuelle. En cas de remboursement anticipé, l emprunteur supporte une pénalité d un semestre d intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû. Au final en cas de travaux importants, l accession peut s avérer nettement plus couteuse que la location surtout dans l hypothèse d une revente assez rapide. En fonction de l évolution du marché du logement au moment de la revente, l acquéreur réalisera une plus value (ou parfois une moins value) qui pourra être substantielle. Cependant s il rachète un nouveau logement, il devra supporter des frais de mutation (de l ordre de 8%) mais aussi le renchérissement du prix du bien nouvellement acquis dans une période d inflation de la valeur des actifs immobiliers. ***** Adil de l Hérault 14

15 ANNEXE ORIGINE ET PARCOURS RESIDENTIEL DES ACCEDANTS BENEFICIANT D UN PRET A TAUX ZERO Origine des accédants à Montpellier avec un PTZ ( ) Montpellier 34 (autres com.) LR Autres Ménages originaires de Montpellier accédant à la propriété de avec un PTZ de 2005 à Autres communes Autres com agglo Montpellier L ACCESSION AIDEE DANS LA COMMUNAUTE D AGGLOMERATION DE 2005 A 2010 Bénéficiaires PTZ à «Montpellier Agglomération» Zone Robien Nbre % B % B % C 506 6% Ensemble agglo % TYPOLOGIE DES MENAGES PRIMO ACCEDANTS A MONTPELLIER Type ménages Bénéficiant d un PTZ à Montpellier de Nombre % pers seule % couple sans enfant % couple 1 enfant % couple 2 enfants 414 8% couple 3 enfants % Fam. monoparentale % Total général % Les ménages primo accédants à Montpellier par unité de consommation très modeste modeste assez aisé aisé Adil de l Hérault 15

16 Comparaison des types de ménages primo accédants 2008 et de l ensemble des ménages de la population en 2008 type ménages PTZ 2008 Insee 2008 Pers seule 49,5% 48,60% couple sans enfant 14,2% 19,20% couple avec 22,7% 16,30% enfant(s) monoparentale 13,6% 10,30% Autre ménage sans 0,0% 5,60% famille Total général 100,0% 100,00% Comparaison des CSP des ménages primo accédants 2008 et de l ensemble des ménages de la population en 2008 ccsp PTZ 2008 Insee 2008 Agriculteur 0,10% Artisan, commerçant prof lib 3,2% 3,3% Cadre, prof intellect sup 20,4% 13,4% Prof intermediaire 24,2% 15,6% Employé 37,5% 14,9% Ouvrier 10,9% 10,8% Retraité 0,8% 22,0% Autre inactif 3,1% 19,9% Total général 100% 100% DEFINITION DES CATEGORIES DE MENAGES PAR UNITE DE CONSOMMATION. Le calcul approché du revenu par unité de consommation (u.c.) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente. Selon la définition de l INSEE (échelle d Oxford), on compte une unité de consommation (u.c.) pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connaître l âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d entre eux. Quartiles : si l on ordonne la distribution des revenus par unité de consommation les quartiles (au nombre de 3 : Q1 à Q4) sont les valeurs qui partagent cette distribution en quatre parties d effectifs égaux. Le 1er quartile est le seuil au-dessous duquel se situent les 25 % des ménages ayant le plus faible revenu par unité de consommation. SOURCE ANIL PLAFOND DE RESSOURCES OUVRANT DROIT AU PRET A 0 % (CCH : art. R ) Nombre de personnes Plafonds de ressources destinées à occuper le logement Zone A Zone B ou C et plus Les revenus fiscaux de référence du ménage (somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage) à considérer sont : les revenus fiscaux de référence de l année n-2 (période du 1er janvier au 31 mai) les revenus fiscaux de référence de l année n-1 tels qu ils sont indiqués par l emprunteur (période entre le 1er juin et la date de réception de l avis de l imposition) les revenus fiscaux de référence de l année n-1 (période située entre la date de réception de l avis d imposition sur le revenu et le 31 décembre de l année de l émission de l offre de prêt) la composition du ménage est prise en compte à la date de l offre de prêt à 0 % les zones A, B et C correspondent au zonage établi par l arrêté du 29 avril 2009 (JO du ) Adil de l Hérault 16

17 LES REVENUS MOYENS ANNUELS DES MENAGES DES PRIMO ACCEDANTS EN 2010 Type de ménages très modeste modeste assez aisé aisé Ensemble pers seule couple sans enfant couple 1 enfant couple 2 enfants couple 3 enfants et + fam monoparentale Ensemble * * * * * * * * * (*) = chiffre couvert par le secret statistique car portant sur moins de 11 données. REVENUS ANNUELS SUR LA PERIODE Type ménages Pers seule % couple sans enfant % couple 1 enfant % couple 2 enfants % couple 3 enfants % monoparentale % REVENU ANNUEL DES MENAGES SELON LA ZONE D ACCESSION A LA PROPRIETE Revenu annuel des primo accédants originaires de Montpellier en 2010 selon la zone d'accession pers seule couple couple 1 enfant couple 2 enfants couple 3 enfants monoparental e Montpellier CA Montpellier Agglomération autres com LE CHOIX DES PRIMO ACCEDANTS DE MONTPELLIER 12% 10% 79% Où accèdent les ménages montpelliérains en 2010? 23% 37% 32% 34% 18% 19% 23% 18% 59% 44% 45% 48% 21% 14% 65% Pers seule couple sans enfant couple 1 enfant couple 2 enfants couple 3 enfants monoparentale Montpellier Agglo hors Montpellier hors agglo Mtp Adil de l Hérault 17

18 LE CHOIX DES PRIMO ACCEDANTS EN FONCTION DU LIEU D IMPLANTATION DU PROJET Type d'immeuble type opérations primo accédants Accédant hors Montpellier Accédants à Montpellier individuel Achat neuf 5% 5% Achat terrain + cmi 29% 0% construction seule 6% 1% Achat ancien 39% 22% Ensemble individuel 79% 29% collectif Achat neuf 7% 18% Achat ancien 14% 54% Ensemble collectif 21% 71% Ensemble 100% 100% LES OPERATIONS D ACCESSION AIDEE A MONTPELLIER DE 2005 A 2010 Opérations Type Nbre total % immeuble Achat neuf Individuel % Collectif % Total Achat neuf % Achat terrain + constr maison % Constr maison seule % Ancien + travaux < 5000 Individuel % Collectif % Total Ancien + tx < % Ancien + travaux > 5000 Individuel % Collectif % Total Ancien + tx > % Ensemble des opérations % LE NOMBRE DE PIECES PAR TYPE D OPERATIONS POUR L ACCESSION AIDEE A MONTPELLIER en collectif neuf ancien Ensemble ( ) 1 pièce 1% 5% 5% 2 pièces 9% 23% 32% 3 pièces 13% 25% 38% 4 pièces 4% 16% 20% 5 pièces et + 0% 5% 5% Ensemble 27% 73% 100% En individuel ( ) neuf ancien Ensemble 2 pièces 5% 14% 19% 3 pièces 8% 21% 30% 4 pièces 6% 28% 33% 5 pièces 3% 13% 16% 6 pièces e + 0% 2% 2% Total 22% 78% 100% LA SURFACE MOYENNE DES LOGEMENTS ACQUIS A MONTPELLIER DE 2005 A 2010 PAR TYPE D OPERATION ET NOMBRE DE PIECES. Appartements acquis avec un prêt à taux zéro Type opérations Données Achat neuf Ancien + tx < 5000 Ancien + tx > 5000 Surface habitable nb pièces 3,1 3,1 3,0 2,9 3,4 3,4 Surface habitable nb pièces 3,3 3,0 3,3 3,5 3,8 4,0 Surface habitable nb pièces 3,1 3,2 3,1 3,4 3,7 3,6 Adil de l Hérault 18

19 Maisons acquises avec un prêt à taux zéro à Montpellier de 2005 à 2010 avec un prêt à taux zéro Type opérations Données Achat neuf surface habitable pièces principales 3,1 3,1 3,0 2,9 3,4 3,4 Ancien + tx < 5000 surface habitable pièces principales 3,1 3,2 3,1 3,4 3,7 3,6 Ancien + tx > 5000 surface habitable pièces principales 3,3 3,0 3,3 3,5 3,8 4,0 SURFACE ET NOMBRE DE PIECES PAR TYPE D OPERATION ET CATEGORIES DE MENAGES pers seule couple sans enfant couple 1 enfant couple 2 enfants couple 3 enfants famille monoparentale Type d opérations Type immeuble Nb pièces surf hab Nb pièces surf hab Nb pièces surf hab Nb pièces surf hab Nb pièces surf hab Nb pièces surf hab Achat neuf individuel 2,6 57 3,2 71 3,5 79 3,8 79 4, ,3 75 collectif 2,4 53 3,1 68 3,5 77 3,8 82 4,0 81 3,1 66 Achat terrain et CMI 2,0 54 4, ,7 90 4,0 86 4,0 99 CMI seule 3,0 65 4, ,8 90 4, , ,6 83 Ancien + individuel 2,5 54 3,2 70 3,8 84 4,1 88 4,4 95 3,6 77 travaux < 5000 collectif 2,3 51 3,2 68 3,6 74 4,0 81 4,3 82 3,3 69 Ancien + individuel 2,6 54 3,3 73 3,9 77 4,3 85 4,4 91 3,3 75 travaux > 5000 collectif 2,4 51 3,1 66 3,4 73 3,7 77 4,0 76 3,4 72 Total général 2,4 52 3,2 69 3,6 77 4,0 84 4,3 89 3,4 71 EVOLUTION DE LA DUREE DES PRETS PRINCIPAUX DES EMPRUNTEURS RELEVANT DE L ACCESSION AIDEE A MONTPELLIER < ou = 10 ans 4% 3% 3% 3% 5% 3% > 10 ans à 15 ans 11% 9% 9% 11% 13% 12% > 15 ans à 20 ans 36% 27% 21% 20% 24% 22% > 20 ans à 25 ans 41% 39% 36% 40% 41% 46% > 25 ans à 30 ans 8% 21% 31% 24% 17% 16% > 30 ans 0% 1% 1% 2% 1% 1% Ensemble 100% 100% 100% 100% 100% 100% ****** Adil de l Hérault 19