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1 Table des matières Sommaire... 2 Introduction L évolution historique... 4 a) Une origine ancienne... 4 b) L avènement du financement bancaire... 5 c) La perspective d une recrudescence Un encadrement légal... 6 a) La nature du contrat... 6 b) La contradiction à l héritage... 7 c) Le pacte sur succession future les produits financiers viagers concurrents... 8 a) Le viager financier... 8 b) Le prêt viager hypothécaire... 8 PREMIÈRE PARTIE LA FORMATION DU CONTRAT Chapitre 1 LES CARACTÈRES DU CONTRAT Section 1 Les contractants Le crédirentier A. La rente constituée sur plusieurs têtes ) La clause de réversion ) La clause de réduction B. La rente sur la tête d un tiers L aliénation du logement familial A. L indisponibilité... 12

2 TABLE DES MATIÈRES 161 B. Les effets de la nullité C. La réserve d usufruit ou de droit d usage ) La réserve au profit des deux époux ) La réserve personnelle Le débirentier A. Le débirentier présomptif héritier ) La donation présumée ) L intégration fiscale B. Le démarchage à domicile Section 2 L aléa économique La nullité pour absence d aléa A. Le défaut de cause ) Un déséquilibre essentiel des contreparties ) La sanction de la nullité B. La comparaison du revenu de l immeuble ) Le revenu effectif ) Le revenu théorique du capital ) Le bien non frugifère La rescision pour cause de lésion A. L exclusion de la lésion B. L exception d un prix en capital C. L exception du défaut d aléa La donation déguisée Section 3 L espérance de vie La condition de vie Le décès dans les 20 jours du contrat A. Une nullité d ordre public B. Les conditions cumulatives de mise en oeuvre ) La préexistence de la maladie ) Le délai de 20 jours ) Le lien de causalité C. Les applications particulières ) La clause de réversion ) La clause de réduction ) Le bail à nourriture ) La vente avec réserve d usufruit... 31

3 162 GUIDE DU VIAGER IMMOBILIER 3. Le décès postérieur aux 20 jours du contrat A. L application du droit commun des contrats B. L existence de l aléa C. Les clauses de réversion ou de réduction Le grand âge A. L intérêt d un certain âge B. La permanence de l aléa Chapitre 2 LA CONSTITUTION DE LA RENTE Section 1 La nature des contreparties La nature juridique de la rente A. La thèse de l indétermination du prix B. L exclusion de la stipulation en capital C. La quérabilité de la rente Le viager libre La réserve d usufruit A. La nature du droit ) Un droit réel ) La répartition des travaux B. Les caractères de l usufruit C. L extinction de l usufruit ) Le terme normal ) Le terme anticipé ) La renonciation Le droit d usage et d habitation A. La nature juridique ) Un droit réel ) Le caractère temporaire ) La vente un successible en ligne directe ) L absence de rescision pour lésion ) La publicité foncière ) Les droits de mutation B. La jouissance de l immeuble ) La destination des lieux ) La répartition des travaux ) Le défaut d obligation aux travaux du nu-propriétaire... 46

4 TABLE DES MATIÈRES 163 C. La renonciation au droit ) La volonté de renoncer ) La clause de présomption de renonciation D. La transformation en supplément de rente ) La détermination forfaitaire initiale ) La recherche de la valeur locative Section 2 Le calcul de la rente La valeur de l actif vendu A. Le bouquet B. La réserve d usufruit ) Le barème fiscal ) La personnalité de l usufruitier ) Les potentialités de l immeuble C. Le droit d usage et d habitation D. L obligation de soins ou bail à nourriture ) Un contrat sui generis ) Un élément de contrepartie ) La nullité pour défaut d aléa ) La donation déguisée ) La conversion en rente viagère Le mode de calcul A. La détermination du taux de rente ) L équation actuarielle ) Les barèmes simplifiés B. La comparaison avec les revenus du bien ) Les revenus de l immeuble ) La rémunération de l épargne ) Le barème fiscal C. Le taux financier et l usure La durée d amortissement A. Les tables de mortalité B. Le viager temporaire ) La prohibition du pacte sur succession future ) La suppression de l aléa Section 3 La conversion des obligations La transformation de l obligation de soins... 65

5 164 GUIDE DU VIAGER IMMOBILIER 2. La transformation de la rente Chapitre 3 LA MODIFICATION DES ARRÉRAGES Section 1 La révision légale de la rente fixe La mise en oeuvre A. Une application supplétive et de plein droit B. La date de la majoration C. La quérabilité de la majoration Le pourcentage de la majoration A. L adéquation à l inflation B. Le tableau des majorations Le correctif de la plus ou moins-value de l immeuble 72 A. Le calcul de la majoration ) La comparaison des valeurs à dire d expert ) La majoration judiciaire supplémentaire ) La minoration judiciaire B. La répartition entre les acquéreurs successifs ) La revente sans transfert de la rente ) La revente avec transfert de la rente C. La répartition entre les héritiers D. La liquidation de communauté ou de succession 76 E. La destruction de l immeuble ) Le fait de guerre ) Les autres causes de destruction Section 2 L indexation conventionnelle de la rente Le mécanisme de l indexation A. L exigence d une clause expresse ) Une variation automatique ) Les mentions de la clause B. Le choix de l indice de révision ) La libre indexation de la dette d aliments ) La relation entre la rente et l indice ) Les indices habituellement retenus C. Les modalités du calcul D. Le changement d indice ) La substitution d indice... 82

6 TABLE DES MATIÈRES 165 2) La disparition de l indice Le plafonnement de l indexation A. Une limitation légale ) La mise en oeuvre ) L application dans le temps B. Les termes de la comparaison ) La valeur actuelle de l immeuble ) la valeur de capitalisation de la rente Le minimum d indexation A. La substitution de la majoration légale B. La considération de la situation du débirentier Le bouleversement de circonstances économiques nouvelles A. Une majoration de la rente B. La mise en oeuvre DEUXIÈME PARTIE L EXÉCUTION DU CONTRAT Chapitre 1 LA DÉFAILLANCE DU DÉBIRENTIER Section 1 Les garanties réelles de paiement Le privilège du vendeur d immeuble A. Un paiement par préférence B. Le défaut d inscription du privilège du vendeur La déperdition des sûretés La saisie de l immeuble La radiation des inscriptions Section 2 La procédure collective des paiements du débirentier La suspension des poursuites L acquisition de la clause résolutoire La clause pénale Les projets d évolution... 94

7 166 GUIDE DU VIAGER IMMOBILIER Section 3 Le surendettement du débirentier Section 4 La résolution du contrat L exclusion du défaut de paiement A. Le défaut d action résolutoire légale B. Le caractère supplétif La résolution légale de droit commun A. Un niveau d impayés caractérisant le défaut de paiement du prix B. Le défaut de paiement du bouquet C. La rente qualifiée en prix de vente D. L acquisition de la nue-propriété E. Le bail nourriture La clause résolutoire A. La clause de résolution judiciaire ) L application conventionnelle du droit commun ) Le caractère personnel de l action B. La clause résolutoire de plein droit ) Une stipulation non équivoque ) Le caractère automatique ) L indifférence de la bonne foi ) Les conditions de mise en œuvre ) Le délai de régularisation C. La publicité de la clause résolutoire ) L opposabilité aux parties ) L opposabilité aux tiers La mise en oeuvre de la résolution A. La publicité de la demande en résolution B. La restitution des contreparties C. Les clauses pénales ) La validité de la clause ) La révision judiciaire Chapitre 2 LA MUTATION DE L IMMEUBLE Section 1 L aliénation à titre onéreux La transmission de la charge de la rente A. L agrément par le crédirentier

8 TABLE DES MATIÈRES 167 1) La délégation parfaite ) La délégation imparfaite B. Le défaut d accord du crédirentier ) Une simple indication de paiement ) Un paiement valide pour compte ) Le sort des garanties L aliénation sans transmission de la charge de la rente A. La permanence du contrat de rente B. La substitution de garanties C. La souscription d un contrat d assurance Section 2 La transmission de la rente par donation La donation avec transmission de la rente La donation sans transmission de la charge de la rente Section 3 La transmission de la rente par décès L évaluation dans la succession La transmission aux héritiers A. La part divise B. Le rachat de la rente Le legs à charge de rente Le legs de l usufruit A. L ancienne imputation à l usufruitier B. L évolution vers le partage ) Le legs de rente viagère ) La rente étrangère au legs Le legs de l immeuble à titre particulier A. L exonération des dettes et des charges B. La séparation des patrimoines C. La limite de la quotité disponible Le partage successoral de l immeuble A. Le rachat de la rente B. Le partage en l état

9 168 GUIDE DU VIAGER IMMOBILIER Section 4 L expropriation de l immeuble La consignation de l indemnité Le sort des garanties Le sort de la rente Chapitre 3 L EXTINCTION DE LA RENTE Section 1 le décès delatête garantie La preuve de vie du crédirentier A. Le certificat de vie B. La clause dérogatoire Les effets du décès A. La distinction des têtes garanties B. L exigibilité des arrérages impayés C. Le décès en cours de terme Section 2 La situation de l absence L absence présumée L absence déclarée Section 3 Le rachat de la rente L exclusion légale A. L application aux rentes viagères B. L exception de l accord des parties C. La distinction des rentes en perpétuel La valeur du rachat A. La détermination de la valeur B. Le minimum légal de la valeur de rachat C. Le transfert des risques sur un assureur Section 4 La prescription de la rente TROISIÈME PARTIE LA FISCALITÉ DU VIAGER Section 1 Les droits d enregistrement La rente viagère constituée à titre onéreux

10 TABLE DES MATIÈRES 169 A. La détermination de l assiette ) La composition du prix ) Le contrôle de l administration B. Les droits d enregistrement pour les logements anciens C. La TVA immobilière sur les logements neufs La donation déguisée Section 2 La plus-value immobilière Le principe de l imposition Le calcul de la plus-value imposable A. La capitalisation de la rente B. La succession de transmissions de la rente Section 3 L impôt de solidarité sur la fortune (ISF) La valorisation patrimoniale chez le crédirentier La déduction dans le patrimoine du débirentier Le démembrement de la propriété A. Le principe de l imputation à l usufruitier B. L exception de l imposition séparée Section 4 L impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) La rente viagère à titre gratuit La rente viagère à titre onéreux A. La fraction imposable B. Les contributions sociales C. La pluralité de crédirentiers Le formalisme imposé au débirentier Section 5 La taxe foncière L imposition de l usufruitier La transparence du droit d usage et d habitation ANNEXE Table de mortalité Table alphabétique

11 Traitement informatique, impression, façonnage par IMPRIMERIE FRANCE QUERCY N o d impression : Dépôt légal : juillet 2012

12 NOTES

13 NOTES

14 NOTES

15 NOTES

16 NOTES

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