RÉSIDENCE OCÉAN GUIDE DE L'ACHETEUR DE LOGEMENT NON-RÉSIDENT DANS LE ROYAUME DU MAROC

Transcription

1 RÉSIDENCE OCÉAN GUIDE DE L'ACHETEUR DE LOGEMENT NON-RÉSIDENT DANS LE ROYAUME DU MAROC Au moment d'acquérir un logement dans le royaume du Maroc, l'acheteur doit suivre les pas suivants afin de garantir son investissement et le rapatriement de capitaux. 1.- Signature du contrat de réserve, l'acheteur doit présenter la pièce de paiement de cette dernière, ce paiement doit être effectué par transfert bancaire à la société promotrice Editanger S.A.R.L. 2.- Une fois signé le contrat De réserve et pendant les 30 jours suivants, le client doit procéder à l'ouverture d un compte courant de non résidants en Dhs /Convertibles dans une banque marocaine. L'ouverture de compte n'est pas obligatoire, mais si recommandable pour canaliser toute entrée de devise. A fin de pouvoir faciliter et accélérer les démarches et les gestions Editanger S.A.R.L. propose l'ouverture de C.C. dans la Banque Populaire, bureau de l agence IBN BATOUTA 3.- Pour la signature du contrat de promesse de vente, l'acheteur doit transférer les fonds demandés avec un minimum de 7 jours d'anticipation afin de pouvoir s'occuper au paiement des quantités. 4.- À la signature de l'écriture de propriété, les fonds doivent être transférés avec un minimum de 10 jours d'anticipation, y compris la provision pour le paiement impôts et taxes. 5.- Récupération des certificats émis par le bureau de contrôle changement de Rabat de l'envoi de devises, qui garantit l'origine des fonds afin de pouvoir garantir le rapatriement de ces dernières. SCHÉMA DOCUMENTAIRE DE L'OPERATION DE TRANSACTION. Les documents à signer pour l'opération de transaction de l'immeuble sont:

2 1. Signature du contrat de réserve. 2. Signature du contrat de promesse de vente. 3. Signature de l'écriture de transaction devant notaire marocain. MODALITÉ DE PAIEMENT A fin de pouvoir faciliter le calcul de la différence de changement de devises, le prix est définitivement fixé en EURO. 1.- Livraison de la réserve par transfert bancaire au compte d'editanger S.A.R.L. 2.- Paiement de 35% à la Signature du contrat de promesse de vente, déduisant la quantité livrée à la réserve, par transfert bancaire au compte d'editanger 2006 S.A.R.L ou chèque émis par un organisme financier marocain. 3.- Paiement de 65% à la signature de l'écriture publique. OUVERTURE DE COMPTE BANCAIRE POUR NON-RÉSIDENT Les comptes bancaires de non résidants sont des comptes en Dirhams/Convertibles, approvisionnées exclusivement par des devises et ouvertes pour toute personne étrangère, physique ou morale. On peut uniquement et exclusivement transférer à l'étranger le solde du compte Marocain quand il existera une pièce d'entrée bancaire émise par le bureau de contrôle de change Rabat ou déclaration douanière de recette physique de devises. Les démarches à suivre et la documentation à apporter pour l'ouverture d'un compte bancaire sont: Personne Physique: - Photocopie du passeport. - Signature du contrat d'ouverture de compte. - Reconnaissance de la signature du client devant l'organisme bancaire. Personne morale: - Statuts de la société, traduits officiellement au français.

3 - Écriture d'appropriation des personnes qui vont représenter à la société, traduits officiellement au français. - Copie actuelle de l'inscription de la société dans le registre de commerce, dûment légalisée par le consulat, traduit officiellement au français. - Copie des passeports des représentants légaux et les fondés de pouvoir de la société. - Signature du contrat d'ouverture de compte. - Reconnaissance de la signature du client devant l'organisme bancaire. QUESTIONS PLUS FRÉQUENTES 1. Est garanti le rapatriement du capital de mon investissement? Toujours qu'on ait accompli toutes les démarches légales pour l'envoi de fonds, le rapatriement des fonds est totalement garanti. 2. Quelles conditions légales doivent être remplies pour le rapatriement de capitaux? Pour la liquidation de leurs investissements et le rapatriement de capitaux, les investissements doivent remplir les conditions suivantes. - Ils doivent être effectuées en devises. - Ils ont les investissements considérés comme étrangers et déclarés dans le Bureau de contrôle de changements sur la base d'un support documentaire qui varie en fonction de chaque opération, étant déterminé le support documentaire par la réglementation de changements. 3. quelles conditions doit accomplir le support documentaire? La déclaration doit accomplir des formalités: De manière: L'identité, la nationalité et la résidence de l'investisseur.

4 Montant et mode de financement de l'investissement. Date de réalisation de l'investissement. De documentation: Photocopie du passeport de l'investisseur Contrat d'acquisition du bien immeuble. Certificat bancaire justificatif du mode d'investissement. Ensuite en accomplissant les formalités demandées, en justifiant toute entrée de devises ainsi que le rendement proportionné l'investisseur n'a pas d'inconvénients pour le futur rapatriement de capitaux. 4. Quels sont les temps de ces démarches et de livraison de documentation? Les délais peuvent varier, en tenant compte d'un minimum d'un mois. 5. Peut-il obtenir un prêt hypothécaire au Maroc? Actuellement la banque marocaine accorde des prêts hypothécaires non résidants avec un financement qui arrive à 100% de la valeur du logement pour une période maximale de 25 années et avec des taux d'intérêt qui oscillant entre 4,64% et 5,77%. 6. Quels sont les impôts et les taxes qui interviennent dans la transaction? Les impôts qui interviennent dans la transaction, sont produits à la signature de l'écriture en étude du notaire, et sont les suivants: - Droits de Registres : au moyen duquel le registre fait foi de l'existence d'un acte et de la date. Le pourcentage appliqué pour les biens immeubles est de 2.5% de la valeur d'acquisition. En cas de donations directes entre des conjoints, frères et sœurs le taux à appliquer est de 1%.

5 - Registre de la Propriété : ils payent ici les biens immeubles pour leur inscription dans ce registre. Le pourcentage appliqué est de 1% de la valeur d'acquisition du bien immeuble. - Taxes notariales : La rédaction d'actes notariaux donne lieu au paiement de taxes pour montant de 0.5% de la valeur d'acquisition du bien immeuble. - Notariat : Ils sont les honoraires professionnels du notaire. Le pourcentage appliqué approximatif est de 1% de la valeur de transaction plus la T.V.A., (Actuellement de 10%) 7. Quel type d'i.v.a est appliqué à La promotion immobilière? La T.V.A. pour l'acquisition de logement en construction est de 14%, mais sur les coûts de construction en déduisant la valeur du terrain, donc finalement la valeur de la T.V.A. s'approche généralement à 10%. 8. quels impôts sont annuellement payés sur l'un logement? Pendant les 5 premières années les logements sont totalement exempts du paiement d'impôts et après ces 5 années les impôts à auxquels est soumis le logement sont: - Imposé sur les biens immeubles. La base pour le calcul de cet impôt est calculée pour sa valeur théorique de location (Valeur locative) qui est déterminée par: o A) en étant louée, pour sa valeur réelle de location. o B) en cas contraire, existe un barème existant fixé par l'administration fiscale en fonction de la situation géographique de l'immeuble. Tronçon de la valeur locative annuelle en Dhs Type (%) Montant déductible en Dhs 0 a a % a % 660

6 a % a % a % Supérieur à % Ensuite le barème entre 0% et 30%, existe une réduction dans la base de 75%, si le logement est destiné à première résidence. - Taux d'ordures : Ce taux a la même base que l'impôt sur les biens immeubles mais le coefficient à appliquer est entre le 6 % et 10% suivant les accords étatiques de la zone. Au cas où le logement est destiné à logement habituel, il existe une réduction de 75% dans la base. Exemple: A.- Logement destiné à résidence secondaire avec une valeur locative de MAD. Le total à payer de taux urbain est de: Valeur locative x 28% = dhs moins à déduction de Dhs = Dhs B.- Logement destiné à première résidence avec une valeur locative de MAD. Le total à payer de taux urbain est de: Valeur locative avant déduction : dhs x 75% ( Dhs) = Dhs Valeur locative avec déduction de premier logement x 16% dhs = Dhs sauf la déduction de 660 Dhs = Dhs. 9. Quels impôts grèvent la vente de logements? Les secondes et ventes postérieures d'un logement ne sont pas soumises à T.V.A. et sont soumises à l'impôt sur les bénéfices immobiliers que pour son calcul il faut calculer la plus-value. La plus-value produite par la transaction grevée avec 20%, payé au moins 3% de la valeur de transaction. Pour le calcul de la plus-

7 value, au prix d'achat initial il faut déduire les frais d'acquisition comme: 1. Frais d'acquisition du crédit. 2. Coût de registre de la propriété. 3. Impôts et frais notariaux. 4. Réparations. 5. Inflation (basé sur le tableau gouvernemental en vigueur). 10. En louant un logement, Comment on formalise le contrat? La concrétisation d'un contrat de location peut être verbale ou écrite, mais il est obligatoire d'utiliser la manière écrite quand le loyer aura une durée supérieure à une année. La concrétisation doit remplir certaines conditions. o Faire mention à la durée du loyer. Obligatoire o L'utilisation à laquelle va être destinée, logement ou local. Obligatoire. o Légalisation du contrat devant l'administration publique. Obligatoire. o Inscription dans le registre de la propriété Optatif Durée du contrat? La durée du contrat est régie par l'accord entre les parties. Il n'existe pas un minimum légal pour la durée du contrat de loyer, ou son utilisation destinée logement ou local commercial Mise à jour des revenus? La révision et la mise à jour des revenus est régie par l'accord entre les parties, en existant une pratique de marché de révision triennale et de l'ordre de 10% Quel impôt grève les revenus produits de la location? L'impôt qui grève les revenus produits par des locations est l'impôt Général sur les Revenus Immobiliers (I.R.)

8 10.5. Calcul de l'i.r.? Le calcul de l'i.r. est déterminé vice versa par la somme des revenus obtenus par le propriétaire en étant augmenté avec les frais supportés par le bailleur et répercutés au locataire et. I.G.R.I Brut À l'i.g.r.i. se lui applique 40% pour le calcul de la base à payer, qui selon le tronçon où il se trouve du tableau suivant, sera grevé avec un taux d'imposition ou un autre. Revenu annuel en DH Type Montant à déduire dans dhs Hasta % % % % % Plus de % Exemple : Logement loué dans Dhs/Année Valeur locative Brute Dhs x 40% ( Dhs) = Dhs I.R. = Dhs x 35% = Dhs - la déduction du tronçon de Dhs = Dhs. Ensuite la quantité à payer d'i.r. par des rendements de loyer de Dhs/année est de Dhs Quand déclare-t-il l'i.g.r.i. La déclaration de l'i.g.r.i. doit être satisfaite avant le 1 avril de chaque année. Il existe une exonération pour sa déclaration temporaire de trois années pour les revenus dérivés de loyers d'immeubles de nouvelle construction