PROCES-VERBAL SEANCE DU CONSEIL MUNICIPAL DU 10 DECEMBRE 2014

Transcription

1 PROCES-VERBAL SEANCE DU CONSEIL MUNICIPAL DU 10 DECEMBRE 2014 L'an deux mil quatorze, le 10 DECEMBRE à 18 h 00, le Conseil Municipal de la Ville de SAINT-LÔ, appelé à siéger régulièrement par l envoi d une convocation mentionnant l ordre du jour, accompagnée des rapports subséquents et adressée au moins cinq jours francs avant la présente séance conformément aux articles L et L du Code Général des Collectivités Territoriales et à l article 2 du règlement intérieur, s'est réuni au lieu ordinaire de ses séances, sous la présidence de Monsieur François BRIERE, Maire de la Ville de Saint-Lô. PRESENTS Mesdames et Messieurs BRIERE, SAUCET, PAING, DUBOIS, BIRE, PUTOT, BOISGERAULT, IATAN, LEBLOND, NOUET, PROVOST, PINCHON, ENGUEHARD, CHOISY, Mesdames et Messieurs LANON, GIROD-THIEBOT, LE GENDRE, LEJEUNE, VILLEROY POUVOIRS Mesdames et Messieurs LEPRESLE, METRAL, LEVAVASSEUR Franck, LECLERC, OSMOND-RENIMEL, BRILLANT, GOETHALS, PERRONNO, ont donné respectivement pouvoir à Mesdames et Messieurs PROVOST, BRIERE, PUTOT, PAING, DUBOIS, NOUET, SAUCET, BOISGERAULT ABSENTS Mesdames et Messieurs LEVAVASSEUR Philippe, BELLEGUIC, PERROTTE, AUBERT, LE COZ, VIRLOUVET SECRETAIRE DE SEANCE Madame Géraldine PAING est désignée conformément à l'article L du Code Général des Collectivités Territoriales pour remplir les fonctions de Secrétaire. Nombre de Conseillers Municipaux : Nombre de Conseillers Municipaux présents : Nombre de pouvoirs :... 8 Date de l avis de convocation, de son affichage et de la mention qui en a été faite au registre : 4 décembre 2014 Date de l affichage par extrait du procès-verbal de la séance :

2 POINT UNIQUE REVISION DU ZONAGE «A, B, C DE ROBIEN» SUR L UNITÉ URBAINE DE SAINT-LÔ RELATIF AUX AIDES A L INVESTISSEMENT LOCATIF Monsieur le Maire expose ce qui suit : Contexte général Depuis 1996, l Etat a mis en place, au travers de dispositifs d investissement immobilier successifs (Périssol, Besson, De Robien, Borloo, Sellier et Duflot), des programmes visant à soutenir les investissements immobiliers afin de relancer la construction de logements. Depuis 2003, dans le but de cibler les zones prioritaires, la loi «De Robien» a assorti la mise en œuvre du dispositif d investissement locatif d un zonage A, B, C. Ce zonage a été révisé depuis en 2006 et Le zonage A, B, C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Les différentes zones étaient composées de la manière suivante : Zone A bis : comprend Paris et 29 communes de la petite couronne ; Zone A : comprend la partie agglomérée de l Île-de-France, la Côte d Azur et la partie française de l agglomération genevoise ; Zone B 1 : comprend les agglomérations de plus de habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d Outre-mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ; Zone B2 : comprend les autres communes de plus de habitants et les franges de zone B1 ; Zone C : reste du territoire. L agglomération saint-loise, classée en zone C, a donc été exclue du dispositif ce qui a eu pour conséquence de geler le marché immobilier locatif neuf sur le territoire de l unité urbaine. Le parc résidentiel total regroupe logements dont logements occupés à temps plein (distinction faite par l'insee). Le parc locatif (privé et social) représente 62,5 % du parc résidentiel et le parc social représente quant à lui 60,9 % du parc locatif total, soit 38,11 % du parc résidentiel. Ce taux de 38,11% est donc largement supérieur à celui exigé par la loi qui prévoit un taux minimum de 25 % de logements sociaux pour Saint-Lô (communes de plus de habitants, appartenant à une agglo de plus de habitants et comprenant au moins une commune de plus de habitants). La part de la vacance est en constante progression mais se concentre en grande partie sur le parc de la reconstruction. En effet, le centre-ville est constitué par des îlots de copropriétés privées issues de la reconstruction de l après-guerre où l on constate un taux de vacance élevé. Le développement des quartiers par les grandes opérations d immeubles HLM des années 60/ 70 (la Ferronnière, la Dollée, le Val Saint-Jean, l Aurore ) a absorbé une grande partie du marché locatif. Le marché immobilier privé propose très peu d offres de logements récents répondant aux normes de confort et d accessibilité. En centre-ville de Saint-Lô, le parc immobilier de la reconstruction présente de nombreux désavantages sur le plan qualitatif (isolation thermique, phonique, accessibilité..).

3 Les copropriétés sont en voie de dégradation et sont peu gérées. Pour améliorer l état de ces logements, la ville de Saint-Lô avec Saint-Lô Agglo a lancé une OPAH en partenariat avec la DDTM. La part du logement social représente 61 % du parc locatif total et la rotation y est faible avec une moyenne de 10 ans. Ces deux constats conduisent à conclure au déficit du logement intermédiaire. Depuis que l agglomération saint-loise est exclue des programmes de défiscalisation, plus aucun programme d investissement immobilier n a vu le jour sur Saint-Lô depuis Il est donc envisageable que ce marché privé soit en attente. Révision du zonage ABC Après une période de concertation avec les acteurs locaux, le ministère du logement et de l égalité des territoires a révisé le zonage par arrêté du 1 er Août 2014 publié au journal officiel du 6 Août. Dans cet arrêté, les communes de Saint-Lô, Agneaux et Saint-Georges-Montcocq (unité urbaine) sont intégrées aux zones B2 et ainsi susceptibles d être éligibles au dispositif PINEL. Néanmoins, cette éligibilité n est pas acquise de droit. Elle est subordonnée à l obtention d un agrément dérogatoire du Préfet de Région, pris après l avis du Comité Régional de l Habitat. En ce qui concerne la demande de dérogation pour l unité urbaine de Saint-Lô, la communauté d agglomération sera amenée à délibérer pour solliciter une demande d agrément sur la base de l avis du conseil municipal des 3 communes impliquées (Saint-Lô, Agneaux, Saint-Georges Montcocq). A l issue de cet exposé, Monsieur le Maire invite l assemblée à délibérer. Monsieur BRIERE souligne que la classification de la zone urbaine dans ce zonage va «booster» la promotion immobilière et que ce dispositif est considéré par l Etat comme un soutien aux entreprises du BTP. Monsieur LE GENDRE demande si le premier objectif ciblé pour Saint-Lô est bien le terrain de l ancienne piscine de la Vaucelle et à quelle date ce zonage sera effectif. Monsieur BRIERE confirme que la municipalité souhaite que ce terrain soit rapidement aménagé grâce à ce dispositif qui sera applicable une fois que l agglomération aura délibéré et que le Comité Régional de l Habitat aura émis un avis favorable au cours de sa réunion de janvier. Vu la note de synthèse jointe, Vu l'avis favorable de la commission urbanisme du 5 novembre 2014, Vu l avis favorable du bureau municipal du 17 novembre 2014, LE CONSEIL MUNICIPAL, Après en avoir délibéré, A l unanimité, EMET un avis favorable sur l opportunité de solliciter une demande d agrément auprès du Préfet de Région et, ainsi, faire bénéficier le territoire du dispositif de la défiscalisation en vigueur pour les investissements locatifs (dispositif PINEL en vigueur à ce jour).

4 REVISION DU ZONAGE RELATIF AUX AIDES A L INVESTISSEMENT PINEL (Agrément zonage B2) Critères de localisation et de population (Données Insee) La ville de Saint-Lô a connu une évolution positive continue jusqu a la fin des années soixante et atteignant son niveau maximum lors du recensement de population de 1975 avec une population de habitants. Elle est depuis en repli continu Sources : Ldh/EHESS/Cassini jusqu'en 1999 puis Insee à partir de 2004 Cette évolution négative s observe encore sur les derniers recensements généraux de population établis par l INSEE. Population par grandes tranches d'âges 2011 % 2006 % Evolution en % Ensemble à 14 ans , ,4-11,27 15 à 29 ans , , à 44 ans , , à 59 ans , à 74 ans , ans ou plus , , Sources : Insee, RP2006 et RP2011 exploitations principales Constat : A l image de l unité urbaine, la population de Saint-Lô est relativement jeune. La fourchette des 15/59 ans représente 59% de la population totale avec un pourcentage de 39,1 % pour les 15/44 ans représentant les «forces vives» de la commune susceptibles d évoluer dans leur parcours résidentiel. Composition des ménages Ménages en % Population des ménages Ensemble Ménages d'une personne 49,8 47, hommes seuls 20 17, femmes seules 29,7 29, Autres ménages sans famille 2 1, Ménages avec famille(s) dont la famille principale est : 48,2 51, un couple sans enfant 23,8 23, un couple avec enfant(s) 14,1 18, une famille monoparentale 10,4 8, Constat : La population de Saint-Lô se caractérise par une forte proportion de ménages d une personne (50%) que l on retrouve souvent en tant que demandeur de logement du parc locatif. Cette caractéristique s explique par le croisement de plusieurs phénomènes récurrents :

5 le desserrement des ménages dû à l évolution de la société (la progression du taux de divorce, l évolution de la longévité de la vie ) l arrivée des jeunes dans l emploi la progression du nombre d étudiants Critères liés à l emploi Population de 15 à 64 ans par type d'activité Ensemble Actifs en % 68,8 70,7 actifs ayant un emploi en % 59,4 63,1 chômeurs en % 9,5 7,7 Inactifs en % 31,2 29,3 élèves, étudiants et stagiaires non rémunérés en % 12,2 12,9 retraités ou préretraités en % 11,1 8,3 autres inactifs en % 7,8 8,1 RP2006 et RP2011 exploitations principales. Constat : Comme sur l ensemble de l agglomération, le taux d actifs ayant un emploi marque un fléchissement. Parallèlement, les données statistiques font apparaître une progression du nombre de retraités ou préretraités. Cette fragilité liée à l emploi favorisera le maintien des populations concernées sur le marché locatif. Population de 15 ans ou plus ayant un emploi selon le statut en 2011 Nombre % dont % temps partiel dont % femmes Ensemble ,9 51,5 Salariés ,5 18,5 52,4 Non-salariés 638 8,5 11,2 42,6 Source : Insee, RP2011 exploitation principale. Emplois par catégorie socioprofessionnelle en 2011 Nombre % Ensemble Agriculteurs exploitants 59 0,3 Artisans, commerçants, chefs d entreprise 610 3,6 Cadres et professions intellectuelles supérieures ,8 Professions intermédiaires ,8 Employés Ouvriers ,4 Source : Insee, RP2011 exploitation complémentaire lieu de travail Constat : Avec plus de 80 %, l emploi tertiaire constitue la part principale du marché de l emploi sur Saint-Lô, la part d emploi non salarié ou à temps partiel touchant plus particulièrement l emploi féminin. La part de professions intermédiaires et d employés représente 66 % de l emploi loin devant l emploi ouvrier. La part des cadres et professions intellectuelles supérieures, avec 13.8 % est bien représentée également (la moyenne départementale s établit à 9.3 %). Le statut de ville préfecture explique cette structuration de l emploi.

6 Le taux d actifs ayant un emploi marque un fléchissement. Parallèlement, les données statistiques font apparaître une progression du nombre de retraités ou préretraités. Cette fragilité liée à l emploi favorisera le maintien des populations concernées sur le marché locatif. Critères de Planification Le territoire du pays saint-lois est couvert par un schéma de cohérence territoriale approuvé le 18 décembre Le document d orientations et d objectifs (DOO) stipule que Saint-Lô est un atout fondamental du Pays saint-lois. L un des objectifs du DOO est de conforter la capacité de développement de Saint-Lô et de son agglomération, notamment par l explicitation de sa vocation stratégique, économique et d équipements structurants à l égard de l ensemble du Pays. L une des orientations en termes d activité résidentielle est ainsi libellée : «Un développement démographique à ré-initier principalement à Saint-Lô, autour d une activité résidentielle d une densité appropriée, permettant à la fois le développement d une urbanisation «de grande ville» et l accueil de populations spécifiques (jeunes actifs, cadres, étudiants, locatif libre, accession, etc. )». La ville de Saint-Lô est dotée d un Plan local d urbanisme approuvé le 24 juin 2013 dont le PADD a fixé comme orientation dans son axe 2 : «Reconquérir des habitants : La commune souhaite retrouver un dynamisme démographique. Pour ce faire, le projet vise à mettre en place une politique foncière pour : Acquérir du foncier et maîtriser les coûts, Favoriser le parcours résidentiel de la population. La commune souhaite atteindre habitants à l horizon de 10 ans, soit 1700 habitants supplémentaires ; ce qui se traduit par un taux de croissance de 0,9% par an. L objectif est de créer de nouveaux secteurs d habitat où est proposée une offre de logements plus diversifiée favorisant le parcours résidentiel et en équilibrant la taille des logements, introduisant ainsi une mixité intergénérationnelle dans les quartiers.» Un Programme local de l Habitat prenant appui sur le SCOT doit être mis en œuvre prochainement. Critères d analyse du logement 2011 % 2006 % Ensemble Résidences principales , ,2 Résidences secondaires et logements occasionnels ,1 Logements vacants 909 8, ,7 Maisons , ,1 Appartements , ,7 RP2006 et RP2011 exploitations principales Constat : La ville de Saint-Lô se caractérise par un parc de logement social historiquement très élevé (38% du parc résidentiel sur la ville de Saint-Lô). Le logement collectif y a une part prépondérante avec près de 60% des logements. La part de vacance est en constante progression mais se concentre en grande partie sur le parc de la reconstruction. En effet, le centre-ville est constitué d'îlots de copropriétés privées issues de la reconstruction. Le taux de vacance du parc social est globalement faible. Il est proche d un taux plancher.

7 Le développement des quartiers par les grandes opérations d immeubles HLM des années 60/ 70 (la Ferronnière, la Dollée, l Aurore ) a absorbé une grande partie du marché locatif existant en raison de l'obsolescence du parc privé. Résidences principales en 2011 selon la période d'achèvement Nombre % Résidences principales construites avant Avant ,3 De 1946 à ,7 De 1991 à Source : Insee, RP2011 exploitation principale Constat : Ce parc immobilier ancien est en retrait des normes de confort actuelles de l habitat tant sur le plan phonique que thermique. Ces constructions sont, en général, aujourd hui hors des normes d accessibilité imposées par la loi handicap de Résidences principales selon le statut d'occupation Nombre % Nombre de personnes Ancienneté moyenne d'emménagem ent en année(s) Nombre % Ensemble logement occupé , Propriétaire , , ,8 Locataire , , ,9 logement social ( loué) , , ,5 Logé gratuitement 132 1, , RP2006 et RP2011 exploitations principales Constat : La part du logement social dans le parc locatif est de 61 % (38,1% / 62,9%). Il faut aussi noter le peu de rotation au sein du parc HLM avec une moyenne de durée d occupation de 10 ans par logement. Ces deux constats conduisent à conclure au déficit du logement social intermédiaire qui permettrait d accroître la rotation du parc public d HLM. Le Parc Locatif Social Source Manche Habitat nombre de logements logement vacant de moins de 3 mois logement vacant de plus de 3 mois nb total de logements vacants % de vacance/patrimoine SAINT-LO ,55

8 Constat : Le taux de vacance de 3.55 % dans le parc locatif social est nettement plus faible que dans le parc privé. Ce constat s explique en grande partie parce que l essentiel du parc privé date de la Reconstruction alors que le parc HLM est plus récent et comporte une part non négligeable de logements individuels groupés pour lesquels la vacance est quasi nulle. En outre, les organismes HLM assurent un entretien régulier et une adaptation de leur parc. Le Parc Locatif privé Il est principalement situé dans l hypercentre urbain de Saint-Lô constitué en majorité par les îlots de la Reconstruction. Il s agit le plus souvent d appartements au-dessus des commerces de centre-ville pour la plupart réhabilités par l action de Saint-Lô agglo et de la ville au travers des OPAH successives. C est donc un parc vieillissant qui s écarte de plus en plus des exigences d une population en quête de confort et d accessibilité accrue. Le Parc Locatif pour étudiants et jeunes travailleurs Au-delà du marché locatif familial, la ville de Saint-Lô doit, depuis une vingtaine d année, faire face à un nouveau marché, celui des jeunes. En effet, la ville a vu se développer un pôle d'enseignement supérieur qui compte aujourd'hui près de 2000 étudiants en formation supérieure. De plus, les jeunes actifs venant s installer près des sites d emploi sont de plus en plus nombreux. Aujourd hui, la demande pour cette clientèle est globalement satisfaite. Sur la commune, il existe deux foyers des jeunes Travailleurs : Espace Rabelais 158 lits Les 4 vents : 72 hébergements Une Résidence pour étudiants de 120 hébergements réalisée par Saint-Lô Agglo et mise en service en septembre Pour le reste, les demandeurs trouvent généralement une solution soit dans le parc des gîtes périphériques, soit par le biais de colocations privées dans le parc social.

9 Critères de tension immobilière Les loyers Moyens (prix au m²) du parc privé Appartements : % sont - chers que 5,70 / m² 90% des biens sont entre 5,70 et 11,74 / m² 5% sont + chers que 11,74 / m² Maisons : 7,28 5% sont - chers que 4,95 / m² 90% des biens sont entre 4,95 et 9,60 / m² 5% sont + chers que 9,60 / m² Source LA COTIMMO.COM Synthèse Population La ville de Saint-Lô est la ville centre du Pays saint-lois. Elle concentre l essentiel des éléments structurants du territoire (Centre hospitalier, enseignement secondaire et supérieur ). Elle se positionne aussi comme le pôle majeur d emploi tertiaire de l aire urbaine. En tant que ville préfecture, l emploi administratif du département y est prépondérant. L emploi ouvrier n est présent que pour 16 % de l emploi global. Les agriculteurs exploitants et les artisans, commerçants ou chefs d entreprise totalisent moins de 4 % de la population communale. L attractivité du pôle d emploi tertiaire et la présence de plusieurs sites d enseignement supérieur rassemblant environ 2000 étudiants favorisent l arrivée d une population plus jeune que sur l ensemble de l aire urbaine. La population dont la tranche d âge se situe entre 15 et 44 ans représente 41 % de la population. Elle constitue la part de population dont le parcours résidentiel est le plus évolutif. La demande de ces ménages s oriente vers le logement neuf individuel offrant une qualité de construction d un niveau supérieur tant sur le plan thermique que phonique afin de limiter les charges notamment de chauffage. L office départemental HLM «Manche Habitat» qui est l organisme implanté sur la ville de Saint-Lô a, depuis les années 1990, proposé une programmation essentiellement tournée vers ce type de produit. On y observe aujourd hui un taux de vacance nettement inférieur au reste de l offre HLM (collectif, habitat ancien). Par ailleurs, les pôles d enseignement supérieur sont situés en centre-ville. On observe que le logement destiné aux jeunes actifs et aux étudiants se retrouve soit dans l un des deux foyers des jeunes travailleurs de la ville, soit dans les résidences étudiantes, soit dans le parc immobilier de la Reconstruction du centre-ville à proximité des lieux d enseignement car compte tenu de la vétusté du parc privé, les loyers y sont moins élevés.

10 Urbanisme L axe n 1 du PADD du PLU de Saint-Lô, à savoir agir sur le tissu économique (activité et commerce) de la ville, est un objectif destiné à faire évoluer positivement la population communale. Les actions programmées pour mettre en œuvre cette orientation sont : Soutenir l activité économique - Par l implantation de PME/TPE - Par le soutien des filières phares du territoire en s appuyant sur les pôles de compétitivité ainsi que les secteurs d activités liées aux énergies renouvelables ou la carrosserie industrielle Créer de nouveaux secteurs destinés aux activités économiques près des axes structurants (RN 174, boulevard de Strasbourg, RD 972) en s appuyant sur des sites porteurs : l accueil d entreprises, moteur du développement de la ville sur des sites où la desserte routière et des équipements sont déjà en place à proximité (Agglo 21, parc d activités Europe ) Equilibrer l armature commerciale sur l agglomération saint-loise pour maintenir l équilibre centreville/périphérie : - en stimulant l attractivité commerciale par des actions règlementaires (droit de préemption sur les fonds et baux commerciaux, règlement du PLU ) et urbanistiques (aménagement, construction, ) - en créant un pôle commercial périphérique à l Est de la ville pour rééquilibrer l offre commerciale périphérique entre l Ouest et l Est de l agglomération saint-loise. Cette orientation stratégique impliquera l arrivée sur le territoire d une population qualifiée n entrant pas dans les conditions d accès au logement social. Or, le logement urbain intermédiaire est peu présent tant sur la ville de Saint-Lô que sur l agglomération. Conclusions La stratégie de développement portée par le PLU de Saint-Lô va rapidement générer un besoin en habitat. Le parc résidentiel total regroupe logements dont logements occupés à temps plein (distinction faite par l'insee). Le parc locatif (privé et social) représente 62,5 % du parc résidentiel, et le parc social représente quant à lui 60,9 % du parc locatif total, soit 38,11 % du parc résidentiel. Ce taux de 38,11% est donc largement supérieur à celui exigé par la loi qui prévoit un taux minimum de 25 % de logements sociaux pour Saint-Lô (communes de plus de habitants, appartenant à une agglomération de plus de habitants et comprenant au moins une commune de plus de habitants). En revanche, les opérations de logements privés intermédiaires, destinées à une population n ayant pas accès au parc HLM mais désireuse de rester dans le parc locatif, restent très limitées en nombre. Depuis le classement de l agglomération saint-loise en zone C du zonage A, B, C du dispositif «De Robien», le territoire est exclu des programmes de défiscalisation, et plus aucun programme d investissement immobilier n a vu le jour sur Saint-Lô. Cette exclusion des possibilités d aide à l investissement locatif a eu pour conséquence de geler le marché immobilier locatif neuf sur le territoire de la ville. En conséquence, le parc locatif saint-lois n apporte que très peu d offre sur le créneau de logements récents de caractère urbain répondant aux normes de confort et d accessibilité donc attractif pour les ménages ne souhaitant pas entrer sur le marché de l accession à la propriété. Compte tenu des objectifs volontaristes en terme de développement économique et de population portés par le SCOT et le PLU de Saint-Lô, il est fondamental d élargir l offre de logement locatif intermédiaire. Le ministère du logement et de l égalité des territoires a révisé le zonage par arrêté du 1 er Août 2014 publié au journal officiel du 6 Août et intégré notamment la ville de Saint-Lô en zone B2. Elle est ainsi susceptible d être éligible au dispositif PINEL sous réserve de l obtention d un agrément dérogatoire du Préfet de Région, pris après l avis du Comité Régional de l Habitat.

11 Cette nouvelle possibilité permettra aux investisseurs privés de se positionner sur le marché saint-lois et favorisera ainsi une diversification de l offre résidentielle sur la ville.