EXPOSE DES MOTIFS N

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1 Commune de PlanlesOuates EXPOSE DES MOTIFS N Message aux membres du Conseil municipal Crédit d étude pour la mise en œuvre des droits à bâtir propriétés de la Commune aux Sciers 1 ère étape F 300'000. PlanlesOuates septembre

2 C R E D I T D ETUDE POUR LA MISE EN ŒUVRE DES D R O I T S A B A T I R S P R O P R I E T E S D E L A C O M M U N E A U X S C I E R S 1 E R E E T A P E E X P L I C A T I O N S C O M P L E M E N T A I R E S 1. Préambule Historique et objectif du projet Pour répondre aux projets de développement du canton et au besoin en logements, un Périmètre d Aménagement Coordonné (PAC) a été réalisé sur le secteur de la Chapelle/Les Sciers à cheval sur les communes de Lancy et PlanlesOuates dès Ce projet, acté dans les Plans Directeurs Cantonaux 2015 et 2030, s est décliné par la suite en un PDQ, entré en force le 27 Juin 2007, et en deux PLQ sur les communes concernées de PlanlesOuates et Lancy. PDQ La Chapelle/Les Sciers Le PDQ du secteur, à cheval sur les communes de PlanlesOuates et Lancy a été approuvé le 27 Juin 2007 par le Conseil d Etat. Extrait du Plan Directeur de Quartier de La Chapelle/les Sciers

3 PLQ Les Sciers Sur le secteur de PlanlesOuates, la démarche de Plan Localisé de Quartier a été lancée dès 2010 et a suivi son cours jusqu à la procédure d opposition. Celleci a nécessité de nombreuses et longues négociations avec un regroupement de propriétaires privés (parcelles n 3774, 5709, 5717, 5714 (5/12 ème ), 5718, 5721, 3983) qui sont à l origine de l une des trois oppositions, les deux autres ayant été formulées par les copropriétaires de la Commune (Promolac SA) et par les Sociétés immobilières Natacha, Tremblay et Pleinchamp. Suite à leur retrait début 2015, le PLQ a donc finalement été adopté le 24 juin 2015 par le Conseil d Etat du canton de Genève et est entré en force fin août Le PLQ Les Sciers prévoit la réalisation d environ m2 de surfaces brutes de plancher (SBP), réparties comme suit : m2 d habitations ; m2 d activités, comprenant un magasin de grande distribution et essentiellement des commerces de proximité. Ces surfaces se répartiront sur 17 bâtiments pour environ 700 logements. Extrait du Plan Localisé de Quartier des Sciers adopté en Conseil d Etat le 24 juin

4 «Groupement des propriétaires de Droits à Bâtir (DàB)» En 2014, un groupe de travail a été mis en place sur l initiative de la Commune, avec les différents promoteurs/propriétaires des DàB du secteur afin de réfléchir ensemble aux études techniques préalables nécessaires avant les différents dépôts de requêtes en autorisation de construire. En effet, une fois le PLQ approuvé, de nombreuses coordinations sont nécessaires entre les différents maitres d ouvrage afin de planifier et réaliser les travaux. Une convention de partenariat entre ces propriétaires, dont la Commune fait partie intégrante en tant que détentrice de DàB, est en cours de réalisation afin que les études nécessaires (sondages géotechniques par exemple) soient payées par tous au prorata de leurs DàB respectifs (voir point 4 ciaprès). Les DàB de la commune de PlanlesOuates La commune de PlanlesOuates dispose à ce jour, sur le périmètre du PLQ Les Sciers, de plusieurs parcelles en propriété pleine ou partagée lui ouvrant ainsi des droits à bâtir à hauteur de m2 (représentant environ 23% du total des DàB). Par ailleurs, si on inclut les DàB des 6 propriétaires privés avec lesquels la Commune négocie actuellement la signature d une convention cadre qui devrait intervenir dans le courant du mois de septembre, cela monte à m2 représentant 38.1% des DàB totaux. 2. Explications techniques Le crédit d études qui vous est présenté sous la délibération D a pour objectif de prendre en charge : A Un premier montant pour mener des études complémentaires nécessaires à la bonne réalisation du nouveau quartier des Sciers ; B un montant pour permettre le montage d un appel d offres public (AIMP) pour des prestations d assistance à maitrise d ouvrage pour la réalisation des DàB de la commune de PlanlesOuates. C Un premier montant pour la réalisation des plans financiers et des variantes typologiques pour les bâtiments dans lesquels les DàB de la Commune se trouvent. 4

5 A/ Les études complémentaires 1 Mission d études préliminaires techniques Cette mission consiste en une préparation des études nécessaires avant le démarrage du chantier. Il s agit de faire réaliser les appels d offres pour les études techniques (géomètre, géotechnique ), mais aussi de préparer les futures missions à exécuter et de planifier les étapes du chantier sur la base du PLQ. Cette mission est capitale afin de permettre une gestion de chantier concertée entre les propriétaires et cohérente à tous les niveaux. En effet, il existera plusieurs chantiers dans le chantier général du quartier. Chaque propriétaire d immeuble aura son propre chantier mais des travaux généraux (réseaux, voiries) seront également menés. Il importe donc de planifier la réalisation de manière fine afin de ne pas mener deux fois les mêmes travaux ou se trouver bloqué par l avancée ou l absence de travaux d un autre propriétaire. Par ailleurs, cette mission prend appui sur le travail effectué par chaque propriétaire sur ses plans de bâtiments afin d homogénéiser l ensemble. Par exemple, il importe que les altitudes d implantation des bâtiments soient compatibles entre elles pour ne pas se retrouver avec des différences d altitude au cœur du futur quartier. Cette mission d études comporte trois étapes successives dans le temps : ETAPE 1 : il s agit du démarrage des études avec la constitution d une équipe, le suivi des appels d offres géomètre et géotechnique et l étude pollution des terrains. ETAPE 2 : cette étape consiste en la réalisation des différentes études nécessaires à la réflexion en amont sur le chantier. En quelque sorte, il s agit de régler en amont toute l organisation du chantier afin de permettre qu il se déroule dans les meilleures conditions : gestion des eaux, terres excavées, pistes de chantier, parkings communs, remblayage des terres, etc. ETAPE 3 : cette troisième étape est plus réduite que les précédentes. Le bureau retenu devra réaliser une synthèse des études, puis des fiches de projets afin de permettre aux différents maitres d ouvrage de mener les chantiers sur une base réfléchie et coordonnée en amont. 2 Missions complémentaires Ces missions consistent en la réalisation d études techniques plus précises qui viendront alimenter la réflexion générale des études préliminaires. Il s agit de compléments nécessaires afin d obtenir les données de base nécessaire à une bonne organisation. Etudes géotechniques : Il s agit de réaliser des sondages ou carottages pour analyser de manière fine le soussol et ainsi implanter les bâtiments de manière appropriée : nécessité de fondations renforcées, utilisation possible des terres en remblaiement, pollutions éventuelles 5

6 Prestations de géomètre : le géomètre doit relever le terrain avec un maillage fin afin que le calage des bâtiments et des terres remodelées soient le plus juste possible. Dans une deuxième phase, c est aussi lui qui s occupera de réaliser la mutation parcellaire entre les propriétaires suite aux différents échanges et conventions. Le tableau de mutation parcellaire sera réalisé sur la base de son travail. Etude d adaptation du schéma d aménagement paysager : le schéma paysager tel qu il apparait dans le plan du PLQ ne peut se réaliser tel quel en raison notamment du changement de normes pompier. Effectivement les voiries, telles que dessinées ne peuvent accueillir les véhicules de secours. Par ailleurs, en accord avec l ensemble des propriétaires des DàB, il s agit de conserver le concept des logements dans un parc tout en tentant de rationnaliser l aménagement afin que les coûts d installation mais aussi de fonctionnement soient maitrisés. Etude du plan d éclairage du quartier : l éclairage reste un point important qui participe à l ambiance du quartier mais aussi à sa sécurisation. Par ailleurs, l emplacement et la puissance des éclairages a des impacts importants sur la localisation des réseaux et leur puissance. Cette étude doit permettre de répondre à ces questionnements en lien avec l étude d adaptation du schéma paysager. Etude sur la réalisation du chemin de l Essartage : le chemin de l Essartage représente le principal accès au futur quartier mais aussi aux différents chantiers. Il importe donc de caler la réalisation provisoire de ce chemin avec le passage des différents réseaux, le phasage du chantier et sa réalisation définitive. Etude sur la baisse du taux de stationnement : dans le cadre de la réalisation du quartier, et par analogie avec les discussions sur les Cherpines, il a semblé pertinent de réinterroger le taux de stationnement actuellement situé à 1 place par 100m2 de logement. En effet, la proximité du CEVA et des TPG, ainsi que les expériences vécues par certains opérateurs sur la baisse de la demande en stationnement, font que ce taux pourrait être réduit. Cela engendrerait des impacts majeurs sur le dimensionnement des parkings et donc leur coût. L étude cherchera donc à connaître l impact d une baisse à un taux qu il reste à définir en concertation entre les autorités politiques et la DGT. Etablissement de conventions, servitudes : la réalisation des mutations parcellaires, des répartitions des catégories de logement entre opérateurs, le passage des cheminements piétons sur les différentes parcelles nécessitent la rédaction de conventions ou de servitudes entre opérateurs. Il s agit donc d un travail de juriste. B/Appel d offres pour une prestation d AMO pour la mise en œuvre des DàB communaux Dans le cadre de la réalisation des DàB de la Commune, il s agit de prendre l attache d un pilote capable d accompagner la Commune, que ce soit pour de la construction pour le compte de la Commune, la mise en place de droits de superficie ou la vente de ses DàB. Il s agit d une tâche complexe et multiforme qui nécessite d être bien définie et cadrée. La présente mission consiste donc en une organisation pour la Commune d un appel d offres public (AIMP) pour la recherche d un pilote dont les grandes missions seront les suivantes : A/ participation au groupe de travail des différents promoteursconstructeurs 6

7 B/ Gestion financière des DàB de la Commune C/ Mise en valeur et réalisation des DàB propriété de la Commune D/ Commercialisation des logements réalisés pour le compte de la Commune E/ Coordination avec le maître d ouvrage Elle consistera également en une analyse des offres reçues et une aide à la décision sur le choix du mandataire. C/ Prestations d études des plans financiers et de variantes typologiques dans les immeubles issus de DàB communaux Dans le cadre de la mise en œuvre des DàB de la Commune, cette mission doit permettre de préciser les différents plans financiers des bâtiments réalisés et de les faire varier en fonction des variantes de typologies prévues dans les différents bâtiments et d une mise en DDP d un certain nombre de bâtiments. Elle consiste également à discuter avec l Office Cantonal du Logement et de la Planification Foncière (OCLPF) des différentes possibilités de répartition des types de logements et des plafonds autorisés dans les différents plans financiers. 3. Procédure administrative et planning A/ Démarrage des études complémentaires au PLQ : Etant donné le retard pris sur la réalisation du quartier, notamment en raison de la longueur de la procédure d opposition et des négociations complexes, mais aussi au vu de la réalisation avancée du secteur voisin de la Chapelle et de l école LeSapay, un certain nombre d études ont d ores et déjà été lancées durant l été. Il s agit du démarrage des études (étape 1 de la mission d études préliminaires techniques), des relevés géomètres et des sondages géotechniques qu il a semblé important de réaliser prioritairement afin d avoir une base claire pour préparer les étapes suivantes de la mission. Eté 2015 : démarrage de la mission d études techniques préliminaires avec le bureau Perreten & Milleret (étape 1) ; études géotechniques réalisées sur le périmètre des Sciers ; Relevés de géomètre ; Automne 2015 : étape 2 de la mission d études préliminaires techniques ; Etude du schéma d aménagement paysager du quartier ; Etude sur la réalisation du chemin de l Essartage. A partir de janvier 2016 : 7

8 étape 3 de la réalisation de la mission d études techniques préliminaires ; Etude sur la baisse du taux de stationnement ; Etude du plan d éclairage du quartier ; Etablissement de conventions, servitudes. L ensemble des missions est prévu pour être finalisé en Juin 2016 B/ Démarrage de la procédure d appel d offres AMO : Miseptembre 2015 : publication de l appel d offres relatif à l AMO pour la mise en œuvre des DàB communaux. Fin octobre 2015 : rendu des offres Fin novembre 2015 : adjudication du mandat Janvier 2016 : démarrage du mandat d AMO 4. Calcul du montant du crédit d engagement Le montant du crédit d engagement comprend l ensemble des prestations décrites ciavant. Cependant, pour la partie A «études complémentaires au PLQ», le coût des différentes prestations est partagé entre les différents propriétaires de DàB. Il a donc été convenu de mettre en place une répartition des coûts en fonction de la répartition des DàB. Ainsi, pour la commune de PlanlesOuates, les coûts représentent un pourcentage du montant total des études. Cependant, ces études ne sont pas réparties entre tous les propriétaires de DàB, l un d entre eux ne souhaitant pas y participer. Ainsi, le montant total est partagé selon un pourcentage qui ne représente pas 100% des DàB mais 93.7%. Par ailleurs, la commune de PlanlesOuates prend en charge la part représentant les DàB des 6 propriétaires privés avec lesquels elle finalise actuellement la signature d une convention. Au final, la Commune totalise 38.1% des DàB, mais 41% des DàB inclus dans cette répartition (sur 93.7% des coûts) et prendra donc en charge 41% des coûts. 8

9 Coût des études globales 100.0% DàB en m2 Commune de PLO 41% Sociétés immobilières 25.3% CPEG 23.2% Promolac SA 4.6% Pillet SA 3.7% FPLC 2.2% Certaines études étant d ores et déjà démarrées, le montant affiché est celui rentré en soumission, les autres montants sont des estimations. A ETUDES COMPLEMENTAIRES AU PLQ Mission d études préliminaires techniques (montants basés sur des rentrées de soumission) 41% x = 60' Fr Missions complémentaires (montants basés sur des estimations, hormis les études géotechniques basées sur une rentrée de soumission) 41% x 311'869.4 = 127'866.45Fr B APPEL D OFFRES POUR UNE PRESTATION D AMO POUR MISE EN ŒUVRE DES DàB COMMUNAUX Mission pour la réalisation d un cahier des charges, le suivi et la mise en place d un appel d offres, l analyse des offres et l aide à la décision 30' Fr C ETUDE DES PLANS FINANCIERS, TYPOLOGIE DES LOGEMENTS Mise en œuvre des DàB communaux : étude des plans financiers des différents bâtiments et variantes des typologies de logements 30' Fr D DEBOURS, HAUSSES ET IMPREVUS Frais de reprographie : 2' Fr Divers et imprévus (10%) : 24' Fr SOUSTOTAL HT = 275' Fr TVA 8% Fr TOTAL TTC Arrondi à 297' Fr 300' Fr TTC 5. Conclusion 9

10 Afin de mettre en œuvre cette réalisation du quartier des Sciers, avec votre accord et collaboration, le Conseil administratif vous recommande de voter ce crédit d étude de Fr TTC. Le Conseil administratif SCA/YG/PhZ 10

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