ENQUÊTE 2013 AUPRÈS DES PROPRIÉTAIRES DE RÉSIDENCES SECONDAIRES

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1 ENQUÊTE 2013 AUPRÈS DES PROPRIÉTAIRES DE RÉSIDENCES SECONDAIRES ORMONT-DESSOUS Commune d Ormont-Dessous Juin 2013 Pour la CITAV Elodie Barras, stagiaire, CITAV Alain Turatti, chargé de mission hébergement, CITAV

2 Table des matières Introduction... 2 Lexique et abréviations... 3 Méthodologie... 4 Analyse... 6 Taux de participation... 6 Les occupants... 6 Nombre moyen d occupants... 6 Proportion de familles... 6 Classes d âge des occupants... 6 Provenance des propriétaires... 7 Nombre de lits... 8 Taux d occupation... 9 Taux d occupation selon la provenance Taux d occupation selon les classes d âge Location des résidences secondaires Location actuelle Type de location Perspectives de location Mesures incitatives Raisons du refus de mise en location Une résidence secondaire à Ormont-Dessous (résumé) Remarques diverses : Annexes Enquête R

3 Introduction Dans le cadre du projet Alpes vaudoises Vision 2020, le GT-Hébergement a mis en avant les enjeux auxquels les communes doivent faire face vis-à-vis de la problématique des résidences secondaires. Il s agit notamment d évaluer l occupation des résidences secondaires et la disposition des propriétaires à l égard d éventuelles mesures d incitations à l augmentation de leur occupation propre, à la mise en location touristique et à l amélioration de la qualité du bâti. C est à ce besoin de données chiffrées que la présente étude tente de répondre. Sur la base d un questionnaire envoyé par les communes à l ensemble des propriétaires de résidences secondaires (1039 personnes), ont été définis le nombre moyen d occupants par résidence, ainsi que leur classe d âge, leur provenance, et la part de famille avec enfants. Des chiffres représentatifs ont pu être posés par rapport au taux d occupation de ces résidences. De plus, le nombre de lits, leur répartition ainsi que le nombre de nuitées par lits ont été déterminés. Enfin, il a pu être établi des données quant à la mise en location actuelle des résidences secondaires, la part de propriétaires favorables à la mise en location future de leur bien et également les raisons du refus de mise en location. Les 9 communes des Alpes vaudoises et la CITAV (communauté d Intérêt touristique des Alpes vaudoises) tiennent à remercier chacun des propriétaires de résidences secondaires ayant participé à cette enquête. Enquête R

4 Lexique et abréviations Les 9 communes formant les Alpes vaudoises sont réparties selon 3 axes touristiques. Axe 1 : Villars (Ollon), Gryon et Les Diablerets (Ormont-Dessus) Axe 2 : Aigle, Leysin, Les Mosses (Ormont-Dessous) Axe 3 : Château d Oex, Rossinière, Rougemont, formant la région du Pays d Enhaut. Afin de comprendre les différents types d hébergement existants dans les communes touristiques, quelques définitions sont nécessaires a) Lits marchands : Lits disponibles 52 semaines / année pour la commercialisation (hôtellerie et parahôtellerie) b) Lits touristiques : lits marchands + lits des résidences secondaires c) Résidences secondaires (R2) : Logement dont l utilisation n est pas constante d) Résidences principales (R1) : Logement dont l occupation est garantie par une personne ayant son domicile civil et fiscal Enquête R

5 Méthodologie Il était possible de répondre au questionnaire par courrier, mail ou fax, ou directement sur un formulaire internet. Dès lors, pour centraliser toutes les réponses sur un même fichier, le premier travail a été de saisir les données des questionnaires rendus sous format papier, via le formulaire informatique. Cette étape a nécessité une série de mise en forme des données et de choix méthodologiques. En effet, les questionnaires ayant été remplis directement par les propriétaires, la forme des réponses variait considérablement et rendait l analyse des données impossible sans un certain travail de systématisation. Pour prendre l exemple du nombre de lits, les réponses pouvaient aussi bien être «4», «2x2», «3 chambres», «2+1 canapé» ou encore «5 personnes». La clef de transcription qui a été choisie pour uniformiser les données récoltées est la suivante : Le nombre de lits : Réponses Transcription Explication / Hypothèse Lorsque 2 chiffres : choix du plus élevé 2+2 ou 2x2 4 Cumul du nombre de lits 3 chambres 6 Une chambre : 2 lits 1+1 canapé 3 Un canapé : 2 lits Âge moyen des occupants : 55 et Lorsque plusieurs chiffres : moyenne 7 à 77? Trop d écart : ne sait pas Nombre d occupants : 2-4 ou 2/4 3 Si deux chiffres : moyenne Nombre d enfants : / ou Ø 0 Si barré ou sans réponse : aucun enfant Réponses manquantes : Les réponses manquantes ou inexploitables (données incompréhensibles ou illisibles) sont notées avec un «?», qui correspond à la catégorie crée «Ne sait pas» Enquête R

6 Provenance : Afin de faciliter l analyse, les provenances des propriétaires ont été regroupées dans les cinq catégories suivantes : 1 : Arc lémanique (VD et GE) 2 : Romandie sans Arc lémanique (VS, FR, JU, NE) 3 : Suisse (Autres cantons et Suisses non-déterminés) 4 : Étranger? : Ne sait pas Commentaires : Les divers commentaires et remarques, notamment concernant le refus de location, ont été réunis dans les catégories suivantes : A : Utilisation privée / flexibilité pour sa propre occupation / raisons familiales B : Peur des déprédations et des vols C : Mauvaises expériences avec des locataires par le passé D : Manque de confort / inhabitable / pas d accès en hiver/ pas d eau ou électricité E : Pas d intérêt financier / doute sur la rentabilité F : Complexité / surcroît de travail G : Autres Enquête R

7 Analyse Taux de participation Ormont- Dessous Reçus total courrier/mail Par Internet Utilisables Anonymes Envoyés Nbre Taux Nbre Taux Nbre Taux Nbre Taux Nbre Taux % % % % 90 18% Le taux de réponse pour la Commune de Ormont-Dessous est très bon avec 47.9% de retour. Une fois les quelques doublons et réponses inexploitables retirés, nous obtenons un échantillon de 473 répondants, permettant une bonne fiabilité des résultats. Les occupants Nombre moyen d occupants Le nombre moyen d occupants peut être estimé à 3 personnes par séjour 1 et par résidence. Proportion de familles Parmi les répondants, 202 viennent avec des enfants, soit 43% du total de l échantillon. Ces 202 familles totalisent une moyenne de 2 enfants. Toutefois, il ne faut pas interpréter ces résultats au sens strict comme étant la proportion de propriétaires avec enfants. Il peut tout aussi bien s agir de petits-enfants, ou d enfants liés à la parenté ou aux amis profitant également de la résidence. Classes d âge des occupants L âge des occupants des résidences secondaires se réparti à 44% pour la classe d âge entre 31 et 50 ans, 27% entre 51 et 64 ans et 26% entre 65 et 80 ans. Ces chiffres correspondent à l âge des occupants principaux, en tenant compte des adultes uniquement. Les classes d âge se répartissent comme suit 2 : à 30 ans 31 à 50 ans 51 à 64 ans 65 à 80 ans 80 ans et plus 6 Figure 1 : Âge moyen 1 Ce chiffre ne tient pas compte des données aberrantes, notamment des cas où le nombre d occupants moyen était supérieur au nombre de lits. 2 Les classes d âges ont été définies en fonction de celles employées par l Office Fédéral de la Statistique Enquête R

8 Nous constatons que les moins de 50 ans, soit les personnes en âge d être parents de jeunes enfants représentent 44% du total, ce qui nous permet de confirmer que la proportion de familles déterminée selon le nombre d enfants annoncés doit être comprise au sens large. Provenance des propriétaires 3 Selon envois totaux 81% 14% 5% Arc lémanique Suisse Etranger Nous constatons que la grande majorité des propriétaires sont domiciliés en Suisse, soit 95%. 4 Nous remarquons que les personnes vivant à l étranger, qui représentent 5 % des envois, répondent dans la même proportion, avec 5% des réponses. Parmi les résidents suisses, 86% sont des habitants de l Arc lémanique (soit des cantons de Vaud et de Genève), ce qui constitue une très grande majorité. Cette proportion se retrouve dans les répondants domiciliés en Suisse qui sont, à 84%, résidants de l Arc lémanique. Il est également intéressant de relever qu ils représentent 66% du nombre total de répondants (81% du total des envois). Envois en Suisse Provenance détaillée 7% 5% 7% Arc lémanique Romandie 11% Arc lémanique Romandie 86% Autre 84% Autres 3 Nous parlons ici de lieu de domicile et non de nationalité. 4 Une partie des questionnaires a été adressée à des notaires ou des agences immobilières basées en Suisses. Dès lors, il se peut que des propriétaires étrangers soient comptés dans ce chiffre. Enquête R

9 Nombre de lits Selon les données récoltées, le nombre moyen de lits par résidence est de 5.2. Toutefois, du fait des choix méthodologiques effectués lors de la transcription, ce chiffre doit être compris comme une estimation haute. Ce chiffre de 5.2 obtenu reste supérieur à celui de 3,5 établi par l Office du développement territorial dans son guide pour la planification directrice cantonal. 5 Il est également intéressant de connaitre la répartition de ces lits parmi les habitations (Fig. 2) à 2 3 à 4 5 à 6 7+ Figure 2: répartition des lits Nous constatons que la majorité des logements ont plus de 4 lits (58%). Toutefois, dans la mesure où des lits d appoints (par exemple : canapé-lit) ont été comptés, il convient de rester prudent quant à une estimation de la capacité d accueil des résidences secondaires à partir de ces données. En effet, sans indication sur la taille du logement ou le nombre de chambres, ces chiffres ne sont qu indicatifs. 5 ARE (2010), Résidences secondaires : Guide pour la planification directrice cantonale, p. 39. Enquête R

10 Taux d occupation Les taux d occupation se répartissent de la manière suivante : à 30 jours 30 à 60 jours 60 à 90 jours 90 à 150 jours 150 jours et plus Figure 3 : Taux d occupation Ces résultats nous permettent d estimer l occupation moyenne des R2 à 73 jours par résidence 6. Ce chiffre ne tient compte que des séjours à titre privé et ignore les périodes de location à des tiers. Dès lors, il peut être considéré comme une estimation vers le bas de l occupation des résidences secondaires. En multipliant ce résultat par le nombre moyen d occupants par séjour (3) et par résidence, nous obtenons un total de 219 journées touristiques en moyenne par résidence. Si l on croise le nombre de jours avec le nombre de lits moyen (5.2), nous obtenons une moyenne de 42.1 nuitées par lit et par résidence. Ce chiffre est comparable aux conclusions de l ARE, dans son guide sur les résidences secondaires de , qui l estimait à 40 nuitées par lit Nous pouvons dès lors définir un taux d occupation annuel moyen de 11% pour les lits des résidences secondaires de la Commune de Ormont-Dessous. Ce taux est obtenu en comparant le nombre de journées touristiques effectives (219) et le nombre maximal de journées obtenu en multipliant le nombre de lits par les 365 jours de l année. 18% 28% 6% 20% 28% 0 à 30 jours 30 à 60 jours 60 à 90 jours 90 à 150 jours 150 jours et plus Remarque : l enquête ne permet pas d établir la saisonnalité de l occupation. 6 Cette estimation est obtenue en multipliant le nombre de personne dans chaque catégorie de séjour par la moyenne de de la fourchette. Par exemple, si 30 personnes viennent de 0 à 30 jours, le calcul sera 30 x 15jours = 450 jours. Ensuite le total cumulé de chaque catégorie est divisé par le nombre total de personnes. 7 ARE (2010), Résidences secondaires : Guide pour la planification directrice cantonale, p.38 Enquête R

11 Taux d occupation selon la provenance 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% Arc lémanique Romandie Suisse Etranger 5% 0% 0 à 30 jours 30 à 60 jours 60 à 90 jours 90 à 150 jours plus de 150 jours Figure 4 : Occupation selon la Provenance En observant le taux d occupation en fonction de la provenance des occupants, nous constatons que pour l Arc lémanique le pic se trouve sur 60 à 90 jours. Le résultat est de 30 à 60 jours pour les autres Suisses, la Romandie et les personnes domiciliées à l étranger. Taux d occupation selon les classes d âge à 50 ans 51 à 64 ans 65 à 80 ans à 30 jours 30 à 60 jours 60 à 90 jours 90 à 150 jours plus de 150 jours Figure 5: Occupation selon l'âge (Nbre de répondants) Nous pouvons constater que les 65 à 80 ans viennent de 60 à 90 jours, tandis que les 31 à 50 ans et les 50 à 64 ans viennent plutôt de 30 à 60 jours. (Les catégories 18 à 30 ans et plus de 80 ans présentent trop peu de cas pour être analysées.) Enquête R

12 Location des résidences secondaires Location actuelle Selon l échantillon, le nombre de logements actuellement offerts à la location est de 37 (8% du total). Ce chiffre exclu les prêts du logement à des proches, ni des locations à l année comme résidence secondaires ou comme résidence principale. Ce taux de location peut être considéré comme faible. Il est bien en dessous de l estimation de 10-15% de résidences partiellement louées avancée par l ARE dans son guide sur les résidences secondaires de Pas louées 436 A la semaine 26 Au mois 11 Toutefois, en extrapolant à partir des 1039 R2 Figure 6: Location actuelle présentes sur la commune, nous pouvons projeter, que le nombre de biens théoriquement mis actuellement en location par leurs propriétaires, varie entre un minimum de 37 et un maximum de 83. Type de location Actuellement, les résidences louées sont majoritairement mises en location à l année (41%). Suit ensuite la location à la semaine 35%, puis au mois avec 24% 9. Il faut toutefois noter que quelques personnes offrent leur logement soit à la semaine, soit au mois. 10 Les propriétaires louant à la semaine offrent leur bien durant une moyenne de 31 semaines, mais ne déclarent en louer effectivement qu une moyenne de 8 semaines, ce qui représente un taux de location de 24%. Perspectives de location Contre 363 A l'année 30 Sans avis 5 Pour 38 Figure 7: Perspectives de location Louées 37 En ajoutant les réponses favorables à une location future, nous obtenons un potentiel d objets disponibles pour la mise en location touristique de 75 (16%). Toutefois, cette projection reste soumise aux contreparties attendues par les propriétaires (par exemple : aide à la rénovation) et à la mise en location effective des logements. La proportion de propriétaires ne souhaitant pas louer leur bien correspond aux chiffres observés par plusieurs autres études réalisées en Suisse, qui varient de 65% à 80% ARE (2010), Résidences secondaires : Guide pour la planification directrice cantonale, p Les locations à l année peuvent être considérées comme des résidences secondaires non-louées touristiquement. Le locataire l occupe de manière similaire qu un propriétaire. 10 Ces personnes ont été comptées une fois dans chaque catégorie. 11 ARE (2011), Résidences secondaires : Guide pour la planification directrice cantonale. Mesures pour améliorer le taux d occupation des résidences secondaire existantes, p. 7. Enquête R

13 Ces estimations nous permettent d évaluer, à partir du nombre de R2 présentes sur la commune (1039 objets), un nombre total variant entre 75 et un maximum de 166 biens (16% du parc) qu il serait possible de mettre sur le marché locatif touristique. Cela pourrait représenter une progression maximum de 91 objets (8%) par rapport à la situation actuelle. Par extrapolation sur l ensemble du parc de R2 de la commune, le nombre de lits en résidences secondaires mis en location touristique pourraient être au minium de 390 et au maximum de 863, (soit respectivement 75 et 166 résidences comportant une moyenne de 5.2 lits). Mesures incitatives 12 Parmi les diverses mesures incitatives proposées dans le questionnaire afin de favoriser la mise en location touristique des résidences secondaires, la plus plébiscitée par les répondants est la gestion professionnelles avec 67 réponses (33% des choix). Cette catégorie regroupe la mise en place d une structure de location professionnelle (23 réponses ; 11%), la structure de promotion et réservation (17 réponses ; 9%) et le système de gestion locative (27 réponses ; 13%). Le soutien à la rénovation avec 46 réponses (23% du total), est à la seconde place. La diminution des taxes (36 réponses ; 16%) suit de près. 6% 11% 33% Gestion professionnelle Diminution des taxes Bon d'achat Rénovation Events propriétaires 23% 9% 18% Autres Figure 8 : Mesures incitatives Les bons d achat obtiennent 9% des avis tandis que les «events» propriétaires atteignent 6% du total. Parmi les autres réponses (11%), deux propositions ressortent : rendre la location plus attractive au niveau fiscal et améliorer les routes d accès aux propriétés, notamment en hiver. 12 Les personnes ayant indiqué plusieurs choix sont comptés une fois pour chaque indication. Les chiffres se comprennent donc en proportion du nombre total de choix indiqués. Enquête R

14 Raisons du refus de mise en location Dans la mesure où la grande majorité des propriétaires qui ont répondu refuse de mettre en location leur résidence secondaire (77%), il est important d en connaître les raisons. En analysant les réponses obtenues, nous pouvons établir que la protection de la sphère privée et l usage personnel est le motif principal de refus avec plus de 59% des réponses. L Etat du logement et les problèmes d accès freinent 27% des propriétaires. 5% 1% Propriété privée/usage personnel Dégradation Mauvaise expérience 59% 27% Etat du logement/ accès Intérêt économique Complexité 2% 3% 3% Autre Figure 9 : Raison du refus Les autres motifs sont la peur des vols et des déprédations (5%), le faible intérêt économique de la démarche (4%) et la complexité (4%) Enquête R

15 Une résidence secondaire à Ormont-Dessous (résumé) La résidence secondaire type à Ormont-Dessous : comporte 5.2 lits est occupée 73 jours par année par le propriétaire et sa famille appartient à des personnes provenant de l Arc lémanique. est occupée 44% par des personnes âgées entre 31 et 50 ans et 27% entre 51 et 64 ans (en moyenne de 55 ans), qui viennent, pour 43% d entre elles en famille, et par groupes de 3 personnes. apporte un total de 219 journées touristiques à la station. n est pas louée pour garder un maximum de disponibilité et pour des raisons de mauvais état ou d accès difficile. Une structure de location professionnelle (gestion et promotion) et un soutien à la rénovation pourrait être une solution pour inciter le propriétaire à louer. Remarques diverses : Ce questionnaire a été l occasion, pour les propriétaires, de donner leur opinion sur la politique des résidences secondaires de leur Commune, mais également de faire diverses remarques et commentaires sur des thèmes les touchant de manière plus large. Voici quelques-unes de ces remarques les plus fréquentes pour la commune de Ormont-Dessous : Un accent sur le déneigement, notamment pour permettre un accès plus aisé à leur résidence est souhaité De nombreux propriétaires (3%) estime que leur chalet ne devrait pas être considéré comme une résidence secondaire dans la mesure où il s agit d un bâtiment inhabitable ou au confort très sommaire (sans eau courante, isolation ou électricité) La politique en matière déchets est jugée trop chère et peu pratique. Parmi les propriétaires qui ont reçu le questionnaire, quinze louent leur résidence comme habitation principale. (3%) Sept résidence sont en vente ou ont changé de propriétaire récemment (1.5%). Annexes a) Courrier d accompagnement b) Questionnaires Ormont-Dessous Enquête R

16 Logo commune, le.. A tous les propriétaires de Résidences secondaires de la commune OCCUPATION DES RESIDENCES SECONDAIRES Enquête Madame, Monsieur, Les 9 communes des Alpes vaudoises font parties des communes touristiques comportant un taux élevé de résidences secondaires, variant actuellement entre 40% et 70% selon les communes. Certaines personnes considèrent ces résidences secondaires uniquement comme des «lits-froids» ou «volets clos», or il est souvent constaté un attachement très fort des propriétaires de résidences secondaires à la destination. Un des objectifs principaux de cette présente démarche est de renforcer le lien entre les stations touristiques et les propriétaires de résidences secondaires, premiers clients de nos destinations. Il nous importe de tenter de déterminer dans quelle mesure et à quel taux les résidences secondaires sont réellement occupées. De même, l idée d instaurer des mesures incitatives afin d augmenter l occupation touristique des résidences secondaires peu utilisées doit se baser sur des éléments d analyse concrets (nombre de lits, occupation, souhait de location, ). Ces éléments nous permettrons de cibler nos actions et de déterminer leur pertinence. Nous nous permettons dès lors de vous prier de bien vouloir compléter le questionnaire ci-joint et nous le retourner pour le 31 mars 2013, soit par courrier ou par fax. Il peut aussi être téléchargé sur le site Internet de la commune en page d accueil et nous être transmis à l adresse mail. Cette enquête ne vise pas à introduire de nouvelles taxes ou à pénaliser certains propriétaires. Son but est informatif et elle peut nous être retournée de façon anonyme, si vous le souhaitez. La qualité de l enquête dépendant du nombre de réponses reçues, nous vous remercions vivement de prendre quelques minutes pour y répondre. Elle sera un indicateur précieux pour la gestion future de ces lieux de villégiature que vous avez choisi et donc, qui vous tiennent aussi à cœur. MERCI DE VOTRE PARTICIPATION NOMBREUSE. AU NOM DE LA MUNICIPALITE Annexe : un questionnaire.

17 1 ère partie (facultative) 9 COMMUNES DES ALPES VAUDOISES GRYON OLLON ORMONT-DESSUS AIGLE LEYSIN ORMONT-DESSOUS CHÂTEAU D OEX ROSSINIERE ROUGEMONT Occupation des résidences secondaires Enquête 2013 Nom : Prénom : Adresse de la résidence secondaire : Nom du Chalet :! Merci de remplir un questionnaire par logement, s.v.p.! 2 ème partie : Station/Village : Age moyen des occupants principaux (sans enfants) : Nombre d occupants moyen par séjour : Adultes : Enfants : Nombre de lits : 3 ème partie : Lieu de domicile (région/pays): A combien de jours par an estimez-vous vos séjours privés, y compris famille, amis (hors location) : de 0 à 30 jours de 30 à 60 jours de 60 à 90 jours de 90 à 150 jours plus de 150 jours (par exemple env. 15 jours de vacances week-ends) (par exemple 15 à 20 jours de vacances + env. 10 week-ends) (par exemple 15 à 20 jours de vacances + la moitié des week-ends) (par exemple presque toutes les vacances et tous les week-ends) (séjours réguliers de plusieurs semaines ou mois par an) 4 ème partie : Votre résidence secondaire, est-elle offerte à la location? à la semaine, si oui combien de semaines : ; semaines effectivement louées : au mois, si oui combien de mois : ; mois effectivement loués : à l année pour une résidence secondaire Si non, seriez-vous disposé à la mettre en location? oui non Si non, pour quelles raisons : Quelles propositions pourraient vous inciter à la mettre en location : une structure de location professionnelle une diminution des taxes de séjour (taxe sur les résidences secondaires) Un encouragement sous forme de bon d achat (abonnement de ski, magasin, restaurant, ) un soutien financier pour la rénovation de votre résidence (subvention, prêt, ) des actions spécifiques dédiées uniquement aux propriétaires de résidences secondaires (bons pour des prestations, communication privilégiée, events propriétaires, ) autres Remarques : A retourner à : Enquête disponible en français, allemand et anglais sur le site de la commune :