La résidence secondaire en France Fonctionnement économique, mise en marché, services d intendance.

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2 La résidence secondaire en France Fonctionnement économique, mise en marché, services d intendance.

3 Préface Alors que la France comptait résidences secondaires après guerre, elle en comptabilise près de 3 millions aujourd hui. Véritable phénomène social, cette explosion du marché constitue une spécificité très forte du tourisme en France et contribue à l importance de l hébergement non marchand dans l analyse de la fréquentation touristique de notre pays. Maison de famille issue d un héritage, coup de cœur pour un territoire, simple outil d investissement patrimonial la résidence secondaire recouvre une grande variété de réalités. Il est donc extrêmement difficile de l appréhender dans l usage qui en est fait. Représentant plus de 70% de l offre de lits touristiques du territoire, la résidence secondaire nous a paru mériter un véritable état des lieux, mettant en évidence un poids économique qui n est pas toujours perçu à sa juste valeur, quand on sait que l investissement des ménages en résidences secondaires représente près de 40% de l investissement total du secteur tourisme. A l inverse, compte-tenu d un taux d occupation sensiblement inférieur à celui des hébergements marchands, nous avons exploré les conditions dans lesquelles ces résidences secondaires pourraient être plus fréquemment mises en marché par leurs propriétaires. L étude est enfin complétée par l identification d une pratique en développement : le recours aux services d intendance. L idée a été d étudier dans quelle mesure il serait possible d étendre le modèle économique des opérateurs actuels, qui œuvrent sur un créneau plutôt haut de gamme, à une population de propriétaires moins fortunés et à des territoires plus diversifiés. Nous avons conduit ces travaux en partenariat avec la Direction Générale de la Compétitivité, de l Industrie et des Services du Ministère de l Economie, des Finances et de l Industrie, les régions Bourgogne et Languedoc-Roussillon, et le département de l Hérault. Renaud DONNEDIEU DE VABRES Président du Conseil d administration Christian MANTEI Directeur Général de ATOUT FRANCE ATOUT FRANCE 5

4 SOMMAIRE INTRODUCTION Contexte et objectifs de l étude Des flux économiques générés par de l hébergement non marchand De la résidence secondaire à la location de vacances Vers un nouveau modèle de services d'intendance CHAPITRE 1 L impact économique des résidences secondaires Définitions et méthodes d analyse Les propriétaires et le parc Le profil des propriétaires L évolution du parc et la dynamique de résidences secondaires d investissement dans les résidences secondaires L impact lié au fonctionnement des résidences secondaires L occupation des résidences secondaires par leur propriétaire Synthèse sur les flux économiques liés aux résidences secondaires CHAPITRE 2 La mise en marché des résidences secondaires Définitions et méthodes d analyse La location de vacances vue par la réglementation La location de vacances vue par les propriétaires La location de vacances vue par les intermédiaires Le poids économique de la location de vacances Le rôle des systèmes d information et de réservation sur le marché de la location de vacances Conclusion et recommandations CHAPITRE 3 Etude relative à l élaboration et au déploiement d un nouveau modèle de service d'intendance de résidences secondaires Problématique de l étude Identification des cibles Liste de services (non exhaustive) Réflexion sur les prestataires 83 Le marketing de l offre et la démarche à associer à l offre de services commerciale Liste des documents nécessaires à l accompagnement du créateur potentiel Cadre règlementaire et fiscal Modèle économique Modélisation et conclusion Annexes Annexe 1 : Nombre de résidences secondaires par région Annexe 2 : Méthodologie de l enquête IPSOS Liste des tableaux Liste des schémas Liste des cartes Liste des graphiques Bibliographie Données et analyses statistiques Textes officiels Articles de presse, sites web Analyses qualitatives et sociologiques 7

5 Introduction Contexte et objectifs de l étude La résidence secondaire est un mode d hébergement touristique particulièrement prisé par les Français et, de plus en plus, par les touristes internationaux venant séjourner en France. L immobilier de loisirs a été le moteur de l aménagement touristique des grandes stations littorales et de montagne françaises dans les années 60/70. En espace rural, il représente souvent le mode d hébergement dominant. Pour autant, on reproche à la résidence secondaire de constituer des lits «froids», ou encore des «volets clos», qui ne rapporteraient rien à l économie du tourisme local. On lui reproche également de faire grimper les prix de l immobilier, au détriment des acquéreurs locaux, et de favoriser ainsi la transformation des villages en déserts, sauf en été. Enfin, si la résidence secondaire rapporte peu, elle est également soupçonnée de coûter cher aux collectivités locales, qui doivent, pour faire face à l afflux saisonnier de ces résidents, surdimensionner les équipements et les services locaux. Ces critiques adressées à la résidence secondaire reposent pour partie sur une méconnaissance, en particulier sur le plan économique, d un phénomène d autant plus difficile à appréhender qu il est très diffus sur le territoire. Si on dispose d une assez bonne idée de l importance du parc par rapport à celui des logements permanents et des autres hébergements touristiques, on connaît mal les comportements d occupation des résidences secondaires par les propriétaires, leurs parents et amis ou les locataires occasionnels. (1) Des flux économiques générés par de l hébergement non marchand Sur le plan économique et financier, on s est jusqu à présent peu intéressé à ce que la résidence secondaire rapporte, directement ou indirectement, à l économie locale via les dépenses directes (acquisition, entretien, consommations courantes) ou indirectes (réalisées auprès des autres prestataires). En effet, si la résidence secondaire est un hébergement non marchand, elle n en alimente pas moins des flux économiques marchands à plusieurs titres : Des flux d investissement (dépense en capital des ménages) par les dépenses d acquisition, dans le neuf et dans l ancien, et par les dépenses de rénovation et de gros entretien. Les acquisitions dans l ancien se font pour partie par transformation de résidences principales ou de logements vacants et génèrent le plus souvent des travaux de rénovation, réalisés par le propriétaire ou confiés à des entreprises. Des dépenses courantes liées à l entretien ou à l occupation du logement : équipements, ameublement, énergie, petit entretien. Des impôts locaux, notamment les taxes foncières et la taxe d habitation, qui servent à financer les dépenses de fonctionnement et d investissement réalisées par les collectivités. Des dépenses indirectes liées au séjour : alimentation, transports, biens et services divers. Enfin, de façon moins répandue, des services dits d intendance (gardiennage, ménage, jardinage, approvisionnement alimentaire). L essor de ces services a été favorisé par les dispositions en faveur des services à la personne. L ampleur et l impact de ces services méritent d être mieux connus. L évaluation de ces flux économiques fait l objet de la première partie. Elle a été réalisée à la fois au niveau national et au niveau local, dans le cadre de 6 monographies de territoires présentant des caractéristiques contrastées : deux stations littorales en Languedoc-Roussillon : le Cap d Agde (Hérault) et Gruissan (Aude) ; des stations de montagne : la Maurienne et l ensemble formé par Font-Romeu et Bolquère (Pyrénées-Orientales) ; deux pays situés en espace rural : le pays avallonnais (Yonne) et le Haut Languedoc et Vignobles (Hérault). (1) Les outils de mesure globale des flux touristiques, tels que le Suivi des Déplacements Touristiques ou l enquête EVE auprès des étrangers, permettent d estimer que les résidences secondaires génèrent en moyenne 15% des nuitées touristiques. Mais les enquêtes locales ou régionales ont du mal à prendre en compte cette population qui ne fréquente pas les mêmes lieux que les autres touristes. Ces monographies, disponibles en ligne sur font ressortir la façon dont le contexte local influe sur les mécanismes de retombées économiques. Elles fournissent également un cadre méthodologique qui pourra être utilisé par d autres collectivités souhaitant réaliser le même type d évaluation. 8 ATOUT FRANCE 9

6 De la résidence secondaire à la location de vacances Le second volet de ce rapport porte sur la «mise en marché» des résidences secondaires, le passage de l hébergement touristique non marchand au marché de la location de vacances. En effet, l optimisation de l occupation des résidences secondaires par la location constitue un enjeu à plusieurs niveaux : Au niveau des territoires, les collectivités cherchent à lutter contre le phénomène des volets clos, de façon à optimiser les retombées économiques directes et indirectes : les dépenses effectuées sur place par les touristes et les recettes fiscales (taxe de séjour). A un niveau local et national, la mise sur le marché de produits locatifs bien adaptés en taille et en confort est un enjeu important pour satisfaire la demande en hébergement touristique de la clientèle, notamment internationale. Force est de reconnaître que la question de la mise en marché se pose de façon différenciée selon les territoires, les types de biens, mais aussi la motivation des propriétaires : Une part importante de propriétaires considère sa résidence secondaire comme un bien patrimonial et non comme un produit commercial. Achetée récemment ou transmise de génération en génération, elle fait l objet d un investissement affectif important, à travers le ressourcement du week-end, les retrouvailles familiales ou la sédentarisation progressive à l approche de la retraite. Dans ce cas de figure, il n est pas question pour le propriétaire de louer sa résidence secondaire. A l opposé, des biens initialement conçus comme des produits locatifs, par exemple les appartements situés dans les stations littorales ou de montagne, peuvent se retrouver hors marché car trop petits et/ou mal entretenus. Entre ces deux cas de figure, on trouve des logements confiés à l année ou à la saison à des agences immobilières ou des centrales de réservation, des logements loués pratiquement toute l année directement par les propriétaires aux touristes, aux étudiants ou aux résidents temporaires. Vers un nouveau modèle de services d'intendance Pour compléter les parties précédentes, ATOUT FRANCE a souhaité faire réaliser une étude sur l opportunité de l élaboration et du déploiement d un nouveau modèle de service d intendance de résidences secondaires, étude dont les objectifs ont été définis comme suit : Valider la pertinence d un modèle de service d intendance de résidences secondaires tourné vers le «milieu de gamme» du marché. Cible retenue initialement : une clientèle familiale moyenne supérieure (professions intermédiaires, cadres moyens ; revenus du foyer aux alentours de /6 000 ) disposant d une résidence secondaire en habitat individuel. Proposer une méthode de déploiement de ce nouveau modèle garantissant une rentabilité pour le créateur. Observer plus particulièrement trois territoires : Le Pays Avallonnais en région Bourgogne. La ville de Gruissan en région Languedoc-Roussillon. La Vallée de la Maurienne en région Savoie. Ces quelques exemples illustrent la diversité des problématiques et des pratiques et amènent à poser plusieurs questions auxquelles cette étude s efforce de répondre : Le parc de résidences secondaires est-il «sous-loué», au regard de la demande potentielle? A contrario, une augmentation des capacités commercialisées générerait-elle un effet d offre et une augmentation de la fréquentation des territoires? Si oui, sur quelles périodes de l année et pour quels types de produits? Au vu des réponses à ces questions, et du type de résidences dont la commercialisation devrait être encouragée, quels sont les freins rencontrés? Cette question peut trouver sa réponse, pour partie dans l analyse des motivations des propriétaires, mais aussi pour partie dans l évaluation des démarches de mise en marché. Se pose également à ce niveau la question d un éventuel frein lié à la fiscalité, nationale et locale. 10 ATOUT FRANCE 11