Spécimen d expertise Wd-Rap spécimen d expertise
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- Sylvain Blanchard
- il y a 8 ans
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1 Spécimen d expertise Wd-Rap spécimen d expertise 1 Un spécimen complet d exêrtise vous est disponible pour vous permettre un aperçu de ce que vous pouvez obtenir comme rapport d expertise de notre firme d experts. Notre firme s identifie comme des Experts en bâtiments et nous sommes totalement dans nos éléments de préférence. Une expertise par rapport à une inspection va plus que noter une déficience, un défaut, de la malfaçon, un vice de construction, un vice caché, de l humidité, de la moisissure, des fissures, de la faiblesse de structure, de l installation mal faite(sans suivre les règles de l art), des risques d incendie par radiation de la chaleur ou par l électricité. Une expertise en plus de noter un problème, va devoir appuyer par une plus large définition et explication la nature du problème et faire référence au règlement enfreint. Les structures et plus Par exemple si des solives de plancher ou des poutrelles de plancher ont été installées et ne rencontrent pas les dimensions minimales en fonction d une certaine portée(longueur de la charge imposée), l expert doit faire référence au CNB(Code National du Bâtiment) avec le numéro d article concerné et fréquemment accompagné d un tableau descriptif des différentes dimensions en fonction de différentes charges. Ce genre de tableau est généralement assez complexe et nécessite explication de la part de l expert. S il s agit de poutrelles, l expert doit faire référence au manuel du manufacturier avec démonstration des tableaux de charge du manufacturier et indiquer le modèle et la spécification de poutrelle avec ses dimensions requises. Parfois il y a lieu de communiquer avec le manufacturier de poutrelles. Il en est de même pour une multitude d éléments structuraux dans un bâtiment. Une bonne connaissance du CNB et de certains manuels de référence des manufacturiers sont requis. Les pentes minimales à respecter d un toit pour sa toiture de finition (bardeaux d asphalte, acier émaillé ou autres produits). Les poutres utilisées dans un bâtiment sont de grande importance pour leur capacité à porter la charge imposée. Les colonnes ou poteaux supportant une ou des poutres de charge sont aussi à vérifier et démontrer leurs déficiences avec les correctifs à apporter. Les charpentes de toit sont aussi très importantes. Les faits constatés à la structure du toit sont-ils sécuritaire pour les occupants. Dans les toits en pente, la structure composée de chevrons ou d une façon plus moderne qui est l utilisation de fermes de toit est-elle sécuritaire dans le cas de vents violents ou de charge excessive par la neige. Une structure de toit doit être sécurisée aux murs porteurs de façon appropriée en conformité avec le CNB. Un toit composé de ferme de toit doit avoir des liens continus et des pièces de contreventement pour en sécurité sa stabilité au vent et aux charges par la neige. Une charge de neige à un seul côté d un toit ou à un seul endroit peut avoir des poussées très fortes sur la capacité de charge de la structure du toit. L isolation, les coupe-vapeurs, la ventilation Sont des composantes d un bâtiment dont la nécessité est clairement spécifiée au CNB. Ces composantes doivent être d une capacité et efficacité minimales au CNB. Leurs installations doivent être en conformité avec le CNB et les spécifications des manufacturiers concernés. Des erreurs d installation peuvent avoir des conséquences très sérieuses sur la création d humidité et de moisissure. Ces trois composantes d un bâtiment sont d une grande importance dans la construction d un bâtiment et sont les principales causes d expertise dans les bâtiments. Deux de ces composantes en déficience et vous avez toute une cause de moisissure entre-les-mains. Les finitions de plancher, mur et plafond Les finitions ne sont pas généralement des causes majeures mais peuvent faire parties d un ensemble dans une expertise ou tout simplement par la composante elle-même. Un plancher de sous-sol avec finition de flottant nécessite certaines obligations dans ses éléments d installation pour en garantir une certaine durée. L humidité est le pire ennemie des plancher flottant en particulier mais aussi pour tous les produits à base de bois. Le tirage de joints et la pose des vis doivent être de qualité à ne pas permettre d en voir la localisation après la pose de la peinture, ce qui pas toujours le cas. Ce genre de situation est de la malfaçon et ne rencontre pas les règles de l art. La mécanique du bâtiment L électricité, la plomberie, le chauffage, l échange d air, l évacuation des odeurs et de l humidité par la cuisson sont tous des éléments importants car ils sont des parties prenantes à la composition du bâtiment. Le chauffage à combustion solide Les poêles et fournaises au bois sont fréquemment installés par monsieur tout-le-monde ou par des prétendants experts. Certains spécialistes en installation de ces appareils vont jusqu à faire des choses dans l installation qui sont des plus discutables. Exemple installer un poêle à bois sur un revêtement de céramique au sol sans vérifier s il y a une tôle d acier sous la céramique ou briques ou produit non combustible. Une multitude de conditions sont à respecter pour installer un poêle sur une surface dite non combustible. Il en est de même pour les murs adjacents au poêle. L installateur se présente avec le poêle qu il a vendu après que le propriétaire lui a fourni l information à l effet
2 2 que l emplacement était déjà près à recevoir le poêle. Dans ce genre de situation vous aurez de grandes difficultés à revenir contre le vendeur de poêle car il n est pas impliqué dans la sécurisation du plancher et des murs. Les situations découvertes au grenier sont souvent plus que surprenante. Les dégagements avec les produits combustibles ne sont pas respectés. La laine isolante est un produit combustible et remplit souvent les espaces entre la cheminée usinée et la structure de bois ou même dans le coupe-feu radiant. Les polices d assurance sont pleines d exclusion depuis le verglas de 1998 et avec bonne raison. Une clause particulière est la NON CONFORMITÉ AVEC LE CNB ou encore sont exclus LES VICES DE CONSTRUCTION OU CACHÉS. Les refoulements d eau ou les inondations, etc. une multitude d exclusion sont maintenant dans les polices d assurance. Le feu par pyrolyse est peu connu et pourtant la cause d incendie suite à un feu par appareil au bois(poêle ou foyer). Les situations hors du bâtiment Les murs de soutènement, les mauvais égouttements de terrain, les puits, les fosses septiques et les champs d épuration sont des domaines d expertise. Il peut y avoir beaucoup plus que ce que je viens de mentionner. Salubrité de bâtiment Ce domaine est très vaste. Il peut être de type visuel, c est-à-dire uniquement avec l aide de photos et du texte narratif pour expliquer le problème. Mais généralement ce domaine est de deux étapes qui sont : a) préliminaire c est-à-dire prise de photos et prises d échantillons pour test en laboratoire - si les résultats sont négatifs (tests de moisissure), c est-à-dire sans danger pour la santé - il faut rédiger un document de nettoyage expliquant au client ce qu il faut démolir pour préparer le nettoyage - toute la procédure de préparation au nettoyage (démolition) doit se faire avec des masques protecteurs b) la procédure de nettoyage avec les produits concernés doit être écrite afin de s assurer que le client suive bien la procédure sans faute. c) il devrait y avoir une visite de l expert après la démolition et le nettoyage afin de pouvoir remettre un document attestant que la démolition et le nettoyage ont été faits d après un protocole approuvé A noter : les implications de l expert peuvent être plus que prévues à première vue. Un expert qui fait de l expertise doit être infailliblement à l aise avec le fait de préparer des rapports narratifs qui peuvent être assez élaborés et long pour présentation et dépôt à la cour. Il doit être aussi capable de se présenter à la cour comme témoin expert. Il ne suffit de se présenter mais il faut être capable de démontrer et expliquer dans une boite aux témoins aux avocats qui vont le cuisiner pour le mettre en défaut dans les arguments, explications et autres informations au rapport qu il a préparé. S il s agit d une cause avec avocat, sa crédibilité sera mise à l épreuve par l avocat de la partie adverse afin de mettre en doute la valeur du rapport qu il a préparé. C est pourquoi un authentique expert doit être reconnu comme témoin expert avant la préparation d un dossier d expertise car il aura à prouver de sa compétence et de sa capacité comme témoin expert avant de témoigner. Il est sur et certain que l expert dans la boite aux témoins devra prouver de sa capacité comme expert et en plus comme témoin expert. Si la première question de l avocat adverse est Avez-vous déjà témoigné comme expert et que la réponse est non ou que la question suivante est, combien de fois monsieur?. La crédibilité s établit dans les toutes premières minutes. L expert devra aussi coacher l avocat de son client pour lui aider à cuisiner l expert adverse dans le témoignage de la partie adverse. Certains dossiers peuvent se régler même avant la date du procès. D autres se règlent hors cour dans les corridors des palais de justice, mais l expert doit être toujours capable de fournir l information requise de lui à tout moment de la négociation et souvent aussi directement par le juge. Aux Petites Créances, c est le juge qui dirige tout et pose toutes les questions et l expert doit avoir un respect impeccable envers le juge. Le juge peut-être aussi agressant que l avocat de la partie adverse quand la cause est devant la cour civile régulière. Il ne faut jamais oublier qu un juge avant d être juge il était un avocat. Si le témoignage de l expert est boiteux, normalement les questions deviennent plus pointues et difficiles à répondre et même à débattre sur certain point. Un juge est là pour juger de votre témoignage et des éléments devant lui. Les pages 1 à 4 d un rapport sont à peu près toujours de même nature. La table des matières sera votre guide pour le contenu du rapport après les premières 4 pages. J ai choisi un rapport plutôt simple pour faciliter la démonstration d une expertise. Le rapport spécimen est la découverte progressive d humidité et de moisissure dans un mur suite à un problème avec un toit qui coule. Ce spécimen avait été inspecté le mois d octobre précédent avant les mois d hiver par moi-même. Aucun indice réel n avait pu être détecté au moment de l inspection préachat. Au mois de mars suivant soit 6 mois après au printemps lors de la fonte des neiges, le problème d infiltration d eau s est manifesté par de l efflorescence grise sur une plinthe dans la chambre des maîtres. Dans une expertise le rapport doit être très explicite avec beaucoup de photos et permettre facilement la compréhension du problème et de ses conséquences.
3 3 Gestion GCPM inc. Experts en bâtimens, qualité et valeur immobilières Rapport d inspection préachat Dossier No. : GP Nom : Spécimen(nom du client protégé) Lieu : Spécimen(lieu réel protégé) Rivière-rouge(L Annonciation) J0T 1X0 Type de bâtiment : Maison 1 ¾ étages Âge de la bâtisse : Plus de 50 ans Date du rapport : 2 avril 2011 Inspecteur au dossier : Gilles Patry détenteur d une police d assurance erreur et omission Le nombre de pages indiquées est en fonction du spécimen produit et non du nombre réel au rapport original(26)
4 4 Gestion GCPM inc., Experts en qualité et valeur immobilières Inspection, Expertise, Évaluation, Litige, Expert à la cour Montréal : 190 des Erables, Richelieu, Qc. J3L 6R8, Tél. : Laurentides : St-Jérôme à Mt-Laurier, bureau Mt-Tremblant. Rivière-Rouge, Mt-Laurier 30 ans d expertise C.P. 467, Rivière-Rouge, J0T 2X0, Tél. : , Mt-Laurier à votre service Courriel : Gestion.GCPM@gmail.com Site Web : Un groupe de professionnels ayant fait preuve de compétence depuis de nombreuses années au domaine immobilier voir notre site Mt-Tremblant, Riv-Rouge, Mt-Laurier, 2 avril 2011 Dossier : GP Wd-Rap spécimen Monsieur Spécimen(nom protégé) Rue des Spécimens L Annonciation, Qc. J0T 0X0 Sujet : Inspection préachat (reprise de finance) au Rue spécimen L Annonciation, Qc. J0T 0X0 Bonjour Madame et/ou Monsieur, J ai procédé à l inspection de la propriété ci-haut mentionnée faisant suite à votre mandat. J aimerai préciser qu il y a une grande différence entre une inspection pour achat et une expertise de bâtiment. Une inspection préachat n est que visuellement réalisable pour les systèmes, les composantes et éléments accessibles au moment de l inspection. Un mandat d inspection préachat pour maison existante ou pré-réception pour maison neuve(fin de construction) consiste à faire une inspection de toutes les composantes visuellement accessibles au moment de l inspection seulement. Cette inspection doit aussi vous informer de toutes les déficiences visuelles et/ou indices qui peuvent être la cause probable de problèmes éventuels. L inspection que j ai fait, vendredi le 1 er avril 2011 à 13 :00 m a permis de constater qu il y a une multitude d éléments qui nécessitent réparation dont certaines sont reliées à des problèmes d humidité causant de la moisissure ce qui met l état du bâtiment en problème majeur. Plusieurs déficiences ont été relevées et sont détaillées au rapport que j ai fait. Vous pourrez en prendre connaissance et noter les recommandations que j ai pu faire. Une multitude de photos ont été prises comme aide mémoire pour me permettre de réaliser mon rapport mais seulement quelques-unes en sont incorporées au rapport d inspection. Ce dossier a nécessité la prise de plus de 150 photos ce qui est considérable à notre moyenne courante de +/- 75 pour nous permettre de rédiger notre rapport d inspection. Je vous conseille de lire attentivement mon rapport et prendre note des éléments qui sont à sécuriser, à réparer ou à faire une mise à jour pour votre sécurité, votre confort et l économie d énergie si applicable. Vous aurez à considérer le budget requis pour réaliser les dites réparations. Cette propriété étant une reprise de finance il est donc impossible d obtenir une déclaration du vendeur pour son passé et actuel état au moment de sa mise en vente sur le marché. Des infiltrations importantes d eau ont eu lieu par le passé car les travaux requis pour les corriger ne sont pas terminer, voir les photos au dossier. D autres infiltrations sont encore existantes et particulièrement au plafond de la descente au sous-sol par l extérieur et d autres qui ont été constatées dont vous pourrez constater par les photos au dossier. Je vous conseille de lire très attentivement mon rapport qui est des plus lourd de conséquence comparativement à d autres que je rédige couramment. Si vous avez des questions, n hésitez pas à me contacter et il me fera plaisir de répondre à vos questions. Veuillez accepter mes plus sincères salutations, Gilles Patry, expert en bâtiments et évaluateur en bâtiments Gestion GCPM inc. Annexé CV du signataire du rapport d inspection.
5 Deux copies papiers vous seront transmises par la poste avec toutes les annexes pouvant vous être utiles Table des matières. Page Page frontispice du rapport d inspection (détail de l inspection) 1 5 Lettre de transmission du rapport d inspection 2 Table des matières 3 La photo du sujet en cause 4 Préliminaire au rapport d inspection (les différentes sections au rapport) 5 Rapport d inspection préachat ou prévente 6 Terrains et améliorations au terrain (hors norme de l AIBQ, initiative de Gestion GCPM) 7 Composantes structurales 8 Extérieur du bâtiment 9 Toiture 12 Plomberie 13 Électricité 14 Chauffage 16 Climatisation et pompe à chaleur (si applicable) 17 Intérieur du bâtiment 17 Isolation 19 Ventilation naturelle et mécanique 19 Sécurité des personnes 20 Divers (si applicable, ex : garage détaché, piscine avec mandat supplémentaire seulement) 21 Conclusion, certification et signature du rapport 21,22 En annexe au rapport d inspection lorsqu applicable et disponible a) CV du signataire du rapport par ordre listé b) CD de toutes les photos prises au moment de l inspection et ayant servies à faire l expertise A noter : le rapport d inspection vous est produit en 4 exemplaires comme originaux pour votre utilisation. Ce rapport ne peut servir que pour le but qu il a été produit soit une expertise pour infiltration d eau en provenance du toit. Photo du sujet sous inspection..
6 Cette photo a été prise à l automne au mois d octobre lors de la 1 ère inspection pour préachat. Absolument rien ne pouvait nous indiquer qu il y avait des problèmes d infiltration d eau. J ai monté sur le toit à ce moment là et j ai pris plusieurs photos qui sont encore au dossier montant l état du toit. 6 La pénetration de l eau se faisait au niveau d un jet d eau(solin entre la première pente et la seconde à fort angle). Le jet était d un type qu on achète au magasin mais nécessitait un autre type de jet d eau étant plus prononcé c est-à-dire plus profond dans les deux angles. L eau retournait à l intérieur par un manque de profondeur du solin. La pénétration d eau s est manifestée au printemps par la formation de glace sur le bord de la première pente de toit. Avec de la glace l eau ne pouvait que remonter et passer à l arrière du solin(jet d eau) à cet endroit. L eau pénétrait dans l espace entre le toit en pente forte et la structure du mur intérieur. L eau par une membrane structu -relle au haut de l espace se transférait dans la structure du mur de la maison pour se propager dans deux murs intérieurs dont l un parallèle avec la façade et l autre perpendiculaire avec la façade.
7 7 Photos de l intérieur avant l ouverture des murs Coin suspect ayant donné des indices de potentiel par les propriétaires. L indice était minime mais donnait des indications d humidité et en se penchant et mettant le nez dans le coin une odeur d humidité pouvait être ressentie par une personne. Aucune lecture à l hygromètre n a été prise car il y avait amplement évidence de moisissure à l endos de la plinthe. Nous avons enlevé deux morceaux de plinthes faisant le coin du mur pour nous convaincre que nous avions de belles surprises qui nous attendaient dans les murs. Cette étape est le tout début de l exploration qui devait être faite pour découvrir la source du problème qui était totalement inconnu. Ce n est qu à la toute fin de l exploration de l exploration que la source d infiltration d eau a été découverte. Cette situation ressemble à beaucoup d autres qui débute par une petite découverte de moisissure qui mène à des situations très majeures et de très grandes envergures. Cette situation d infiltration d eau peut exister depuis des années. Lorsque le niveau d humidité est très élevé et que la moisissure s est installée avec progression constante, le problème peut prendre des proportions qui sont alarmantes pour l état de santé des occupants et des budgets requis pour corriger la situation. Nous allons continuer la démonstration des découvertes que nous avons faites.
8 8 Nous sommes dans la chambre des Maitres Photo de gauche. Ce morceau de plinthe (l endos) a été le premier indice que nous étions en présence de moisissure sérieuse car la plinthe était la fin du transfert de l extérieur vers l intérieur. La photo de droite est un morceau de plancher que nous avons brisé en le déclouant du plancher. Le morceau s est brisé par le haut degré d humidité. A cette étape nous étions au début de la phase d exploration pour découvrir la source de l infiltration d eau. Nous avions encore beaucoup de travail devant nous. Cette exploration complète a nécessité une journée de 10 heures car deux chambres étaient en cause et deux personnes, un menuisier et moi-même. Nous avons enlevé le plancher de finition qui était de lames de bois dur pour nous permettre de constater que le plancher structurel de contreplaqué était imbibé d eau pour un partie soit celle la plus près du mur. Nous étions de plus en plus en présence d évidence d infiltration d eau sans savoir réellement la source de cette infiltration. La prochaine étape consistait à ouvrir les murs pour savoir plus sur cette provenance de l eau. A cette étape il a été décidé qu il était plus prudent pour tous les gens dans cette pièce de porter des marques car nous devions nous protéger des spores de moisissure dans l air ambiant de la pièce. Il est important que le port de masque soit fait par toutes les personnes dans la pièce.
9 Début des travaux dans le mur chambre des maîtres 9 Morceau de gypse avec de la moisissure, évidence que le problème prend de l ampleur. De plus en plus d évidence de la moisissure dans le mur
10 10 Situation après l enlèvement de l isolant solide Nous approchons de plus en plus de l eau, nous quittons l humidité. La lecture à l hygromètre indique 100% d humidité nous sommes à l état très près du liquide. A gauche lecture dans la laine isolante - A droite lecture au bas du mur au contreplaqué. A gauche lecture de 75% d humidité - A droite 100% de lecture d humidité
11 11 La pièce voisine qui est aussi une chambre a du être explorée pour tenter de trouver la source réelle de l infiltration d eau. La partie du mur qui est ouverte donne sur la surface du mur de la chambre des maitres qui n a pas été ouvert. On peut constater que la maison était bien isolée, laine en matelas plus styromousse en panneau. Cette partie du mur qui est devenu un mur divisionnaire était autrefois le mur extérieur avant qu on construise une allonge au bâtiment qui est devenu la chambre des maîtres. La partie humide ou imbibée d eau est le prolongement du mur extérieur dans la chambre des maîtres. La lecture à l hygromètre donne une lecture de 100% d humidité relative.
12 12 La chambre voisine est aussi dans les mêmes conditions et l eau provient du haut du mur. L exploration de cette chambre a permit de constater plus clairement la provenance de l eau d infiltration. Après que nous avions constaté assez précisément la provenance de l eau, nous sommes passé à la phase suivante qui consistait à monter sur le toit pour constater ce qui pourrait être la cause exacte. Pas de succès aucune évidence sous les bardeaux que nous avons relevés pour voir.
13 13 Après le toit nous sommes allé au grenier pour constater qu il y avait un problème de ventilation qui avait été noté au moment de l inspection préachat. Mais il n y avait pas d infiltration d eau. Seulement évidence de condensation par le bois qui était noirci. La photo de gauche est la noue au toit qui a son aboutissement donne plus ou moins l endroit d infiltration d eau mais aucune évidence d infiltration d eau. Nous sommes passés à l étape d ouvrir complètement le mur extérieur dans la chambre des maitres pour finalement constater que l eau venait du bord du toit sous le jet d eau. L espace à cet endroit était noir causé par la condensation et la moisissure.
14 14. A cette étape il a été possible d établir la source réelle du problème et de passer à une autre étape. Car les chambres sont à l étage. Nous avons du aller dans le garage sous la chambre des maitres afin de constater les dégâts dans les murs extérieurs de la charpente extérieure. Sous la chambre des maitres à l endroit donnant sous l infiltration d eau on y trouve une porte et un panneau électrique dans un placard.
15 15 Une lecture à l hygromètre a été prise pour constater qu il y a le même problème qu à l étage, c est-à-dire un problème d infiltration d eau qui est le prolongement par gravité de l infiltration d eau. Conclusion pour l infiltration d eau Une fois que la source d infiltration d eau a été belle et bien établie, il y a encore une autre étape à envisager qui est la réparation de la partie affectée du bâtiment. Certains experts leur tâche d expertise se termine içi. C est-à-dire d aucune estimation de coût est faite ou qu aucune directive pour les travaux à faire sont données. Je ne crois pas qu un mandat d expertise doit se terminer à ce moment là. La moindre des choses est d écrire un devis des travaux à faire en s assurant qu ils couvrent plus que le minimum requis. Il faut absolument que toutes les traces de moisissures soient détruites et nettoyées d après une norme approuvée et si la moisissure est d envergure il faudra prévoir une décontamination des endroits contaminés. Un travail d expertise non terminé est le résultat d un inspecteur en bâtiments qui joue le rôle d un expert sans avoir les réelles connaissances pour clore le dossier sur les directives de réparations et les coûts impliqués. Si l expert en bâtiment n a pas l expérience ou les capacités réelles pour s impliquer dans le devis et l estimation des travaux à faire, il devra s associer à un estimateur-évaluateur qui devra faire une 2 e inspection des lieux pour se familiariser avec les travaux à faire. L estimateur-évaluateur devra avoir aussi des notions sur le nettoyage des moisissures, des précautions à prendre, sur la décontamination et les tests de microbiologie. L implication d une 2 e personne qui doit
16 16 avoir de l expérience dans ce domaine fera grimper les coûts de façon appréciable car il y a par conséquence doublage d efforts pour l inspection et la familiarisation des problèmes à constater pour réparation. Une personne qui est totalement au courant du dossier depuis le début jusqu à la toute fin peut réduire de 35 à 40% les frais d experts dans un tel dossier.
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