Investissement locatif : niches fiscales et bons conseils

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1 Investissement locatif : niches fiscales et bons conseils Que vous souhaitiez compléter vos ressources grâce à des revenus, préparer votre retraite ou vous constituer un patrimoine, l'investissement locatif est une solution qui peut présenter des avantages et notamment fiscaux. Mais attention, investir a ses arcanes qui dépendent de votre profil d'investisseur et la location peut présenter certains écueils Le principe Effectuer un investissement locatif tout en réalisant des économies d impôts dont le montant de la réduction dépend de la loi, de la somme investie et de votre situation patrimoniale. Cette réduction intervient sur l'impôt sur le revenu, l'isf, et/ou la TVA sur le bien acheté. Devenir propriétaire en effectuant un emprunt avec très peu ou pas d'apport initial. Quelle niche fiscale vous concerne? La niche fiscale dont vous pouvez bénéficier dépend de votre profil d'investisseur, du type de bien et de votre projet patrimonial, car il existe de nombreuses lois, avec chacune son propre mécanisme. Tableau récapitulatif : La question de la rentabilité Les appartements de 2 ou 3 pièces sont les logements considérés comme les plus profitables en termes de retour sur investissement car ils offrent un bon rapport montant investi / loyer perçu. Si ce bien est situé dans une ville qui attire touristes et hommes d'affaires, comme Paris par exemple, vous pouvez le louer en touristique à la semaine et ainsi bénéficier d'un rendement jusqu'à 8 %. Voir nos annonces d'appartements de 2 à 3 pièces > Loi fiscale Type de bien Mécanisme de réduction Scellier classique Logement neuf Réduction d'impôt égale à 13% du prix de revient, répartie sur 9 ans. Scellier intermédiaire Logement neuf Réduction d'impôt égale à 21% du prix de revient, répartie sur 15 ans. Scellier classique non Logement neuf non Réduction d'impôt égale à 6% du prix de revient, répartie sur 9 ans. Scellier intermédiaire non Logement neuf non Réduction d'impôt égale à 14% du prix de revient, répartie sur 15 ans. Page 1 sur 5

2 Duflot Censi-Bouvard LMP (Statut de louer en professionnel) LMNP (Statut de louer en non professionnel) Girardin Malraux Monuments historiques Neuf Respectueux des normes environnementales Pour location non Résidence services Meublé Non professionnel Bien loué en Bien loué en Bien neuf situé dans les DOM TOM Location non e Bien ancien situé dans un secteur protégé ou sauvegardé Bien ancien avec travaux, classé monument historique pour partie ou inscrit à l'inventaire supplémentaire dans sa totalité Réduction d'impôt de 18 % du montant de l'investissement immobilier 29% pour DOM TOM Récupération de la TVA, et réduction d'impôt de 11% sur le prix de revient du logement. Soit jusqu'à sur 9 ans Récupération de la TVA sur achat du bien Revenus locatifs non fiscalisés sur une longue période. Pas de limite de réduction d'impôt Déductible de l'isf Récupération de la TVA sur achat du bien Déduction des charges des revenus locatifs Déduction d'une partie du montant du bien des revenus locatifs (amortissement) Déduction fiscale de 26% à 39% de la valeur du bien acheté Réduction plafonnée en fonction de la surface du bien. Selon la date du permis de construire : - imputation des déficits fonciers sans aucun plafond - ou réduction d'impôt de 27 à 30 % dans la limite d'un plafond de de dépenses prises en compte dès l'instant où les travaux sont validés par l'architecte des Bâtiments de France. Pas de limite de réduction d'impôt L'ensemble de vos charges est déductible de votre revenu global, sans limite de montant, y compris les intérêts d'emprunt. Exonération des droits de succession sous réserve de la signature d'une convention à durée indéterminée conclue entre les héritiers, légataires ou donataires et les ministères de la Culture et des Finances. Les parkings : Avec les places de stationnement devenues en majorité payantes ou remplacées par des pistes cyclables, entre les emplacements Vélib ou Autolib, les lignes de tramway, les couloirs de bus et les rues piétonnes, il est de plus en plus difficile de se garer en ville. Acheter un parking pour le louer peut constituer un investissement intéressant offrant de 6 % à 8 % de rendement. Les parkings ont de plus l'avantage d'avoir très peu de charges et de bénéficier d'une réglementation souple : durée du bail et revalorisation des loyers non encadrées. Voir nos annonces concernant des parkings > Page 2 sur 5

3 Les propriétés viticoles : si vous êtes hautement fiscalisé, le groupement foncier viticole (GVF), ou l'acquisition de parts de vignoble, est une opération originale qui peut représenter un très bon investissement. Vous devenez acquéreur de biens fonciers viticoles dont l'exploitation est confiée à un fermier par bail de longue durée. En optant pour un GFV à capital fixe, vous pouvez bénéficier d'une exonération ISF. En optant pour un GFV à capital variable, vous êtes exonéré de tout droit d'enregistrement en cas de retrait. Les biens à rénover : Acquérir un logement en très mauvais état et le rénover intégralement avant de le louer est une stratégie qui présente de nombreux avantages fiscaux : les travaux font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Vous créez ainsi un déficit foncier qui fait baisser votre base fiscale. Si le solde reste négatif, vous pouvez le déduire de vos autres revenus, dans la limite de euros par an, le déficit étant reportable pendant 10 ans. Louer en : la location en bénéficie de nombreux avantages et notamment la souplesse du bail qui, contrairement à la location vide qui oblige à louer pour un minimum de 3 ans, permet de récupérer son bien à tout moment après une courte durée de location. Par ailleurs, la location en n'est pas concernée par le décret sur l'encadrement des loyers qui ne concerne que les locations nues. Par rapport à un bien nu, la rentabilité locative peut être augmentée de 15 à 25%. Mais attention, si elle est plus rentable, la location e nécessite de bonnes qualités de gestionnaire Investir dans le neuf pour louer non : Duflot en bref Investissement dans un logement neuf respectueux des normes environnementales Montant de l'investissement de au plus pour 2 biens/an/contribuable Location à un tarif intermédiaire (20 % de moins que la moyenne du marché), avec un engagement de durée de 9 à 12 ans Soumis à plafond de ressources pour les locataires Réduction d'impôt de 18% du montant de l'investissement immobilier, soit jusqu'à en tout. Réduction d'impôt étalée sur la durée de l'opération, soit économie d'impôt maxi de /an pendant 9 ans. Voir notre dossier spécial Adieu Scellier, bonjour Duflot Focus sur la loi Censi-Bouvard Le dispositif fiscal Censi-Bouvard permet de bénéficier d une réduction d impôt pour l'achat d'un bien immobilier destiné à la location e non professionnelle et situé dans une résidence services : résidences séniors, résidences étudiants et résidences de tourisme. Prévu pour se terminer au 31 décembre 2012, il vient d'être prorogé pour 4 ans jusqu'à fin La loi Censi-Bouvard nouvelle version 2013 permet de bénéficier d un avantage fiscal de 11% sur le prix de revient de l investissement et d une récupération de la TVA, dans les conditions suivantes : le logement doit être loué sur une période de 9 ans l investissement global ne doit pas excéder euros/an le logement doit être neuf et se trouver dans une résidence avec services (résidences étudiants, résidences seniors, résidence de tourisme et affaires) Page 3 sur 5

4 la date de début de bail doit commencer dans le mois suivant l achèvement du logement Sous ces conditions, l'économie d'impôt peut représenter jusqu à sur 9 ans, soit 3660 par an. N'oubliez pas que l'investissement locatif fait de vous un bailleur Alors vérifiez que vous avez les dispositions nécessaires pour jouer ce rôle ou confiez la gestion locative à une agence. Contractez éventuellement une assurance loyers impayés. Deux dispositions qui peuvent aider votre locataire et donc vous en tant que bailleur : L'avance Loca Pass L'avance Loca-pass est un prêt gratuit, remboursable sur 25 mois au plus, qui permet de couvrir le montant du dépôt de garantie que vous allez exiger de votre locataire. Cette avance ne peut excéder 500 avec une mensualité minimum de 20 et un différé de 3 mois. Cette avance est accordée à certaines catégories de locataires. La garantie Loca-pass En cas d'impayé, les CIL et CCI s'engagent auprès du bailleur à régler pendant les 3 premières années de location jusqu'à 18 mois de loyer. Etudiants, retraité, jeunes de moins de 30 ans en CDD, stage... sont les premiers bénéficiaires. Seuls peuvent faire l'objet d'une garantie Loca-pass les baux signés sur des logements ayant fait l'objet d'une convention Anah ou donnant droit à l'apl (aide personnalisée au Logement) et appartenant à un bailleur personne morale. Sont donc exclues les SCI familiales. Pour les bailleurs privés, un dispositif innovant a été développé, la GRL : garantie des risques locatifs. C'est un contrat d'assurance, au service des bailleurs privés et des locataires, qui allie assurance et suivi social. Les bons conseils OptimHome Faites un bon investissement Renseignez-vous soigneusement sur la valeur patrimoniale du bien : sa situation stratégique, le marché immobilier de la localité, la rentabilité locative du bien, son potentiel de revente, la fiabilité du constructeur et donc la qualité de la construction, la situation du bien à proximité des commerces, écoles, transports etc. Au besoin consultez votre conseiller immobilier OptimHome. N'hésitez pas à avoir recours aux conseils d'un conseiller en défiscalisation dont l'intervention est gratuite. Voir nos annonces Optimhome dans l'immobilier neuf > Page 4 sur 5

5 Lire aussi nos dossiers spéciaux Acheter : laissez-vous guider! Financer votre acquisition: prêts, partez! Acheter : Les aides à l'acquisition Acheter en copropriété : arcanes et écueils Acheter un bien immobilier, les cas particuliers Adieu Scellier, bonjour Duflot Améliorer la performance énergétique de votre logement Vendre un logement, tout savoir ou presque Vendre ou trouver un logement : les avantages de passer par un conseiller en immobilier OptimHome professionnel Les diagnostics immobiliers, obligations du vendeur Quelques notions de transmission Page 5 sur 5