Focus 01/15. Les transactions immobilières structurées créent de la valeur ajoutée. Focus pour la clientèle institutionnelle Septembre 2015

Transcription

1 Focus 01/15 Focus pour la clientèle institutionnelle Les transactions immobilières structurées créent de la valeur ajoutée Actuellement, la demande de biens immobiliers suisses est forte chez les investisseurs institutionnels. Toutefois, nous constatons également que cette catégorie d investisseurs vend des immeubles pour des raisons structurelles ou liées à des stratégies de placement, et peut donc ainsi profiter de l environnement de marché, qui est actuellement attrayant. Pour ces transactions, nous conseillons aux investisseurs de se faire accompagner par un conseiller spécialisé. L équipe d UBS effectue des ventes directes et des transactions d apport en nature pour le compte de ses clients, assurant ainsi la meilleure exécution possible de la décision de vente. La présente publication porte sur les ventes de biens immobiliers dans une perspective transactionnelle. Pour commencer, nous vous présenterons un aperçu du marché immobilier suisse. Ensuite, nous étudierons les défis et les perspectives de désinvestissement dans le contexte de marché actuel. Puis, nous discuterons des solutions possibles et vous présenterons les services proposés par notre équipe. A l aide d exemples pratiques, nous vous décrirons une vente directe et une transaction d apport en nature telles qu elles sont vécues du point de vue du vendeur. UBS Switzerland AG Ce rapport a été établi par UBS Switzerland AG. Veuillez prendre connaissance de l avertissement et de la divulgation figurant à la page 8. 1

2 Le marché immobilier suisse Michael Böniger UBS Global Real Estate Research & Strategy Switzerland Un marché immobilier intact Depuis l abandon du taux plancher EUR-CHF en début d année, nous avons constaté jusqu à présent un ralentissement modéré de la conjoncture suisse. Au 1 er trimestre 2015, le produit intérieur brut a reculé de 0,2% par rapport au trimestre précédent. A moyen terme, l évolution conjoncturelle prévue pourrait fragiliser le marché de l emploi, ce qui se répercuterait sur la demande de surfaces commerciales. Cependant, c est surtout sur le marché du logement que les générateurs de valeur restent intacts. Ainsi, aucun relèvement notable des taux ne devrait avoir lieu en 2015, compte tenu du ralentissement prévu de la conjoncture et des tendances déflationnistes. Le marché des surfaces de bureaux reste tendu En 2014, le marché des surfaces de bureaux est resté sous pression. L activité de construction s est maintenue à un niveau élevé, et l offre a pu satisfaire la demande à tout moment. Fin 2014, le taux d offre était de 5,6%. Les entreprises profitent de l offre excédentaire pour accroître leur marge de manœuvre lors des négociations de prix. Les loyers de bureaux proposés en Suisse sont pourtant restés plutôt stables ( +0,1% ), en raison de la location de surfaces neuves et de qualité, qui continuent d obtenir de bons prix. Fin 2014, l offre de surfaces de bureaux à Zurich avait augmenté de 12,1% par rapport au début de l année. Le ralentissement prévu de la conjoncture freine également le contexte déjà difficile pour l immobilier commercial. Le commerce de détail s est redressé en 2014, et les chiffres d affaires du secteur affichent une légère hausse. A présent, le secteur subit les effets du franc fort. Cette situation met les marges sous pression, tout en continuant de favoriser le tourisme d achat. Pour subsister dans cet environnement, des actions supplémentaires sont lancées et les avantages de change sont transférés aux clients. Toutefois, cela réduit les bénéfices des entreprises, ce qui a des répercussions négatives sur le potentiel d augmentation des loyers. De surcroît, les ventes en ligne ou par correspondance gagnent encore des parts de marché ( 2014 : +10% ). Par rapport à l année précédente, les loyers proposés dans le commerce de détail ont chuté de 0,5% en 2014 sur l ensemble du territoire suisse. Un marché du logement stable En Suisse, la construction de logements a atteint un nouveau sommet en 2014, avec environ nouvelles unités selon les estimations. Jusqu à présent, l accroissement de l offre a été bien absorbé par la demande stable en raison de la croissance de la population ( 2014 : personnes ). Avec un chiffre de personnes, l immigration nette a encore dépassé la moyenne de ces 10 dernières années ( personnes ). Par rapport à 2013, le solde migratoire a chuté de 13% ( 2013 : ). La demande excédentaire va se maintenir dans un futur proche. Toutefois, la détérioration des perspectives conjoncturelles entraîne une certaine retenue dans les investissements dans la construction. Au deuxième trimestre 2015, la valeur prévue des constructions d immeubles locatifs ayant bénéficié d un permis a chuté de 10% par rapport au même trimestre de l année dernière pour s établir à 5,1 milliards de francs ( 2 e trimestre 2014 : 5,7 milliards de francs ). Des investissements modérés dans la construction Dépenses prévues pour des immeubles locatifs ayant bénéficié d un permis, en millions de francs er trimestre 2 e trimestre 3 e trimestre 4 e trimestre Source : UBS Research Le profil rendement-risque attrayant soutient le marché des transactions de l immobilier résidentiel, raison pour laquelle les possibilités d investissements durables sont de plus en plus difficiles à trouver. Cela entraîne cependant une chute des rendements d acquisition pour les immeubles de rapport résidentiels. A Zurich, le recul du taux de rendement net prime a atteint environ 10 points de base, à 2,4%, en comparaison annuelle ( 4 e trimestre 2014 ). A Genève, les rendements nets prime atteignent actuellement 2,8%, un taux équivalent à celui de l an dernier. 2

3 Buy or Sell? Markus Egli, Stephan Schlegel UBS Les défis actuels Depuis le 15 janvier 2015, la pénurie de placements pour les investisseurs institutionnels s est encore accentuée. Dans un avenir proche également, les taux proches de zéro devraient être une réalité et rendre de plus en plus difficile la rentabilisation des fonds institutionnels. Les prix de l immobilier se retrouvent propulsés à des sommets vertigineux. Pourtant, les placements immobiliers sont relativement attrayants pour les investisseurs institutionnels, qui ne peuvent pas se permettre de subir sur la durée des pertes causées par des taux négatifs et doivent obtenir des rendements plus élevés. Par exemple, il existe un écart net de 2,4% entre le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans et les rendements initiaux prime des immeubles locatifs. Au cours des 15 dernières années, une telle différence n a été observée que lors du passage de 2011 à Un écart de rendement croissant Comparaison des rendements initiaux prime des immeubles locatifs et du rendement des obligations de la Confédération à 10 ans, en % (1) Ecart de rendement Rendements prime (emplacements prisés) Rendement des obligations de la Confédération à 10 ans Source : Wüest & Partner, BNS, UBS L attractivité relative des placements immobiliers directs entraîne une forte demande sur le marché des transactions. Et pourtant, il existe toujours des motifs, liés à des situations ou à des objets particuliers, de vendre des biens immobiliers ou de procéder à des arbitrages en faveur de placements indirects. Motifs de vente Dans notre pratique quotidienne, nous rencontrons fréquemment les mêmes motifs expliquant les ventes de biens immobiliers, mais nous constatons également que toutes les décisions de vendre sont précédées d analyses approfondies et ont pour objectif d obtenir un placement durable. Voici un aperçu des motifs les plus fréquemment observés : Le manque de ressources La gestion de biens immobiliers nécessite de la part des personnes responsables des ressources étendues et un large éventail de compétences. Elles sont contraintes d effectuer à la fois des activités opérationnelles en rapport avec les différents objets et de mettre en œuvre des décisions stratégiques pour le portefeuille global. Surtout dans les petites caisses de pension et compagnies d assurances, ces tâches sont la responsabilité d une seule personne, qui cumule le plus souvent les fonctions. Nous constatons que des décisions de vendre sont prises après le départ de la personne responsable de l immobilier ou quand les tâches à effectuer ( les rénovations complètes, par exemple ) excèdent les ressources disponibles. Le professionnalisme de la gestion immobilière a un effet direct sur le coût et les produits. Pour gérer un portefeuille immobilier de façon durable, il faut donc obligatoirement évaluer en toute honnêteté les capacités et les compétences existantes. Le manque de diversification Les petits et moyens investisseurs institutionnels disposent souvent de portefeuilles homogènes sur le plan géographique. Cela s explique notamment par la connaissance a priori approfondie du marché, la gestion efficace de l immobilier et l attachement à une région spécifique. Une saine diversification des placements immobiliers par zone géographique, usage ou caractéristiques de l objet nécessite de recomposer le portefeuille de façon ciblée par la vente et le réinvestissement direct ou le transfert du ( sous- )portefeuille dans un véhicule de placement plus grand, comme une fondation d investissement ou un fonds. De manière générale, les investisseurs moins professionnels n exploitent pas la totalité des possibilités de diversification. Par conséquent, il existe alors un potentiel d optimisation significatif. Les restructurations à venir Il est fréquent que la réorientation stratégique du portefeuille et les exigences spécifiques liées aux différents biens immobiliers sur la totalité de leur cycle de vie provoquent la vente des immeubles ou leur transfert vers une forme de placement indirect. Effectuer une mise à jour, par exemple quand une analyse stratégique montre que certains immeubles ne conviennent pas au portefeuille global, peut s avérer judicieux. Formes extrêmes de restructuration, la liquidation totale ou partielle d une institution de prévoyance ou l adhésion à une fondation collective représentent aussi des motifs pour vendre un bien immobilier. Ces cas devraient devenir plus fréquents à l avenir, car la tendance à la consolidation des institutions de prévoyance suisses est à la hausse. 3

4 Solutions apportées par Quiconque se décidant à vendre est inévitablement confronté à la question de la procédure à suivre : vente bilatérale ou processus de vente structuré avec l aide d un expert en transactions? Sur demande des clients, les spécialistes immobiliers d UBS exécutent des cessions immobilières et de portefeuille sur la base de processus de vente structurés. Nous assumons à cet égard un rôle de «sparring partner» dans le cadre des décisions de vente et assurons la direction opérationnelle de la mise en œuvre. Grâce au réseau régional de la plus grande banque suisse et à l accès à l univers des investisseurs du plus grand gestionnaire de fortune au monde, nous disposons d une position exclusive à l intérieur du marché des transactions sur biens immobiliers suisses. Entretien avec Sandro Beffa, Head UBS Sandro Beffa dirige UBS Real Estate Advisory à Zurich depuis Son équipe de dix gestionnaires de transactions associe une longue expérience de l immobilier à un savoir-faire dans les domaines de l architecture, de l ingénierie et de l exploitation. Monsieur Beffa, quelles prestations UBS offre-t-elle à ses clients? Pour notre équipe, ce processus commence déjà lors de la phase de préparation. A ce stade, nous donnons à nos clients des conseils spécifiques aux biens et aux cas afin d assurer le déroulement optimal de la transaction. Grâce à notre vaste expérience, nous sommes en mesure de déterminer quand et dans quelle configuration un bien pourrait être particulièrement attrayant pour les investisseurs. Nos processus structurés garantissent par ailleurs une sécurité maximale. A l inverse des procédures de vente bilatérales, nous gardons toutes les options ouvertes; ainsi l éventuelle perte d intérêt de la part d un acheteur peut être compensée dans les meilleurs délais. Malgré cela, nous allégeons le plus possible le rôle du client pendant la mise en œuvre opérationnelle et l exécution de la transaction. Il reste néanmoins à la barre lors de toute prise de décision stratégique. Quelle est la structure d une relation de mandat typique avec UBS? Une des caractéristiques de nos mandats réside dans la forte orientation sur le résultat qui y est ancrée par les dispositions contractuelles. Ainsi le client est assuré de notre engagement sans faille en faveur d une transaction efficace et à un prix optimal. Nous libérons parallèlement le client de la mise en œuvre opérationnelle de la transaction, alors même qu il conserve une vue d ensemble à tout moment et peut contrôler ou influencer la transaction. Afin de garantir une exécution efficace du mandat tout en conservant la confidentialité de celle-ci, nous menons ce dernier à bien sur une base exclusive. Notre équipe soutient les clients institutionnels et privés à deux niveaux. D un côté, nous accompagnons les clients au niveau stratégique dans le cadre d un dialogue permanent et procédons par exemple, sur demande, à des analyses de portefeuille. De l autre côté, nous assurons, sur mandat des clients également, la direction opérationnelle des ventes d immeubles dans le cadre de processus structurés. A cet égard, nous nous concentrons exclusivement sur le marché immobilier suisse et réalisons chaque année 20 à 30 transactions immobilières d un volume global de 500 à 750 millions de francs. Quelle valeur ajoutée un conseiller en transactions professionnel d UBS peut-il apporter à ses clients? La valeur ajoutée que nous générons dans le cadre de nos mandats de vente est triple : nous veillons premièrement au meilleur prix de vente possible, nous garantissons deuxièmement une sécurité optimale des processus et nous assurons troisièmement l exécution des transactions de bout en bout. 4

5 Processus de vente structurés La vente directe ( Asset Deal / Share Deal ) et l apport en nature ( Asset Share Swap ) sont deux options importantes dans le cas de la vente d immeubles. Vente directe et réinvestissement Lors de ventes directes d immeubles de rendement, des revenus historiquement élevés peuvent être réalisés dans le contexte de marché actuel. Le réinvestissement du produit de la vente dans des formes de placement indirectes permet de maintenir la quote-part de l immobilier au sein des placements. Les biens dont le volume de vente dépasse 5 millions de francs conviennent le mieux à un processus de vente structuré. Ainsi, nous garantissons une transparence optimale en relation avec le prix de vente réalisable tout en veillant à une sécurité optimale de la transaction. Nous illustrons ci-après le processus structuré dans l exemple d une adjudication pour investisseurs en deux phases : Déroulement de l adjudication pour investisseurs en deux phases Préparation Commercialisation Phase 1 1. Conseil stratégique et structuration de la transaction 2. Identification des investisseurs potentiels et prise de contact 3. Réception d offres indicatives 4. Classement des offres par ordre de priorité et sélection des investisseurs pour la phase 2 Phase 2 xième phase de la transaction. Ils peuvent alors examiner le bien plus en détail et soumettre une offre ferme dans les délais impartis. Ainsi nous assurons la transparence et la simultanéité des offres ; le vendeur peut procéder à l attribution sur la base de critères spécifiques et nous pouvons préparer la conclusion du contrat. Thème du réinvestissement : agio Lors du réinvestissement dans des placements indirects tels que des fonds immobiliers, il faut payer un agio. Il s agit de la différence entre le cours du marché et la valeur nette d inventaire des parts de fonds. Actuellement cette différence atteint environ 27% en moyenne pour les fonds immobiliers ( au 15 juillet 2015 ). A noter que cette valeur fluctue en fonction du niveau du marché. Du point de vue des revenus nets, les agios propres aux placements immobiliers indirects relativisent actuellement certes le produit réalisable élevé de la vente de placements immobiliers directs lors du réinvestissement, mais la moyenne historique des agios ( depuis 2003 ) d env. 20% remet la prime actuelle dans son contexte. Il existe en outre des raisons concrètes pour lesquelles la moyenne historique des agios est élevée. En effet, les fonds immobiliers présentent des avantages de diversification et de liquidité par rapport aux biens immobiliers directs et offrent ainsi aux investisseurs une meilleure utilité financière. Les impôts latents sur la liquidation constituent une autre composante importante des agios. Ils doivent être défalqués de la valeur de portefeuille aux fins du calcul de la valeur nette d inventaire. Cependant, si le placement en fonds immobilier est conservé, les impôts latents sur la liquidation ne correspondent qu à un montant hypothétique qui vient en déduction de la valeur nette d inventaire. En données absolues, quelque 10% des agios d un fonds peuvent donc être expliqués par ce seul effet. Due Diligence Finalisation Due diligence acheteurs Réception d offres fermes 3. Attribution à l investisseur sur la base de critères définis 4. Négociations contractuelles 5. Signature/clôture ( Voir graphique à la page suivante. ) Après l analyse du portefeuille immobilier et l alignement sur la stratégie de placement, un dialogue stratégique entre le propriétaire et le conseiller en transaction peut aboutir à une décision de vente. Le conseiller en transaction choisit ensuite, dans l univers d investisseurs suisses, les acheteurs intéressés adaptés et lance la première phase de commercialisation. Sur la base des documents de vente et des présentations, les acheteurs intéressés manifestent leur intérêt et soumettent une offre indicative dans les délais impartis. En accord avec le propriétaire, nous faisons le tri parmi les offres reçues et convions les acheteurs intéressés à la deu- 5

6 Agios en nette augmentation Primes sur certains fonds immobiliers, en pourcentage 40% 35% Fonds immobilier relativement onéreux 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Fonds immobilier relativement bon marché 5% Prime moyenne +1 écart-type Moyenne historique 1 écart-type Source : Bloomberg, UBS, au 15 juillet 2015 Apport en nature Les transactions d apport en nature sont des transferts de biens immobiliers à des fondations de placement, réservés aux institutions de prévoyance et le cas échéant fiscalement privilégiés. En contrepartie, l auteur de l apport en nature devient propriétaire de parts dans la fondation de placement. Selon la Conférence des Administrateurs de Fondations de Placement ( CAFP ), un volume immobilier d environ 6,4 milliards de francs a été échangé entre 2002 et 2014 par le biais d apports en nature. La nette majorité des apports en nature atteignait un volume allant jusqu à 30 millions de francs. A l issue de l apport, son auteur devient actionnaire d une fondation de placement. C est pourquoi la décision de vente nécessite obligatoirement une analyse approfondie du profil des fondations de placement intéressées. Outre le montant des offres reçues, d autres critères revêtent aussi une importance cruciale. Par exemple, lors de la sélection, la qualité du portefeuille immobilier, la direction, les éventuels droits de regard ainsi que les commissions et la performance de la fondation de placement sont notamment pris en compte dans la pratique. Les institutions de prévoyance peuvent aussi faire valoir des privilèges fiscaux. Selon le droit fiscal cantonal, la transaction peut donc être exonérée des droits de mutation. Un autre avantage fiscal peut exister lorsque la fondation de placement, bénéficiaire de l apport, prend à sa charge les impôts latents sur les gains immobiliers. Aussi le recours à un conseiller en transaction est doublement avantageux : il peut d une part exécuter le processus de vente par le biais d une adjudication et rendre le processus de sélection plus objectif et il coordonne d autre part l apport en naturel complexe et la régularisation avec les autorités fiscales. Expériences tirés de la pratique Exemple 1 : vente directe sans réinvestissement Fin 2014, la caisse de pension Buss nous a confié le mandat pour la vente de six immeubles avec un volume locatif de près de 3 millions de francs à Pratteln, dans le canton de Bâle-Campagne. Après une phase de préparation d un mois, nous avons exécuté la transaction qui s est conclue avec succès en mai Doris Blank, directrice de la caisse de pension au sujet de la transaction : Quelles sont les raisons qui ont incitées la caisse de pension Buss à opter pour un processus de vente? Compte tenu de la structure d assurés de plus en plus défavorable ( rapport assurés actifs-retraités : 1/1,7 ) et de la densification croissante de la réglementation, notamment dans le domaine de la prévoyance professionnelle, la société Buss a décidé en tant que société fondatrice et conseil de fondation de la caisse de pension Buss, de sécuriser la prévoyance professionnelle après le passage à la retraite par une adhésion à une fondation collective. La cession du portefeuille immobilier n est pas tout à fait intervenue de plein gré, car la fondation collective retenue a demandé le transfert du capital en liquidités. Quelles ont été les considérations de la caisse de pension Buss quant au choix du gestionnaire de la transaction et à quelles exigences ce dernier devait-il satisfaire? Dans l intérêt du destinataire, il nous a semblé impératif que les immeubles soient cédés au prix actuel du marché. 6

7 Ce type de transactions immobilières, d un tel ordre de grandeur, n appartient pas au registre habituel de l activité de notre fondation de prévoyance du personnel. Nous ne disposions en interne ni du savoir-faire indispensable ni du réseau de relations souhaitable, de sorte que le conseil de fondation, à la demande de la direction, a donné son accord pour l attribution d un mandat de vente. Il était alors évident que seuls les partenaires commerciaux de longue date, dignes de confiance et capables de justifier de leur capacité dans ce domaine soient placés au premier plan pour l attribution du mandat. Quel bilan la caisse de pension Buss a-t-elle dressé après la clôture de la transaction de vente? L équipe d UBS a travaillé de façon très structurée et très professionnelle durant tout le processus de vente. Le calendrier plutôt serré du processus de transaction a été respecté depuis la première approche des investisseurs jusqu à la signature du contrat, ce qui était primordial pour la réalisation de nos accords contractuels avec la fondation de prévoyance repreneuse. Le fait que le produit de la vente réponde bien aux attentes est dû, d une part, à l approche ciblée et compétente de notre mandataire ; d autre part, la situation actuelle du marché ( taux négatifs, incertitudes sur les marchés des actions, problèmes de taux de change ) est sans aucun doute également responsable de la tendance chez les investisseurs institutionnels à rechercher de nouveau à accroître leurs engagements dans l immobilier. La caisse de pension Buss s estime très satisfaite du déroulement et du résultat du processus de vente. Y a-t-il un conseil que vous aimeriez donner à d autres institutions de prévoyance pour le personnel après cette expérience? Compte tenu de ma longue expérience au sein de notre institution de prévoyance, je voudrais tout d abord souligner qu un placement dans l immobilier présente à tout moment un bon investissement. Il y a naturellement eu des périodes durant lesquelles les rendements «modestes» des biens immobiliers en comparaison avec les rendements des actions ont fait sourire et ont même suscité des discussions au sein du conseil de fondation quant à leur vente. La vision à long terme justifie l engagement dans l immobilier avec des rendements réguliers et calculables, toutefois avec une faible corrélation avec d autres instruments de placement. Lorsque la nécessité de vendre se présente, j estime qu il est absolument indispensable de passer par un processus structuré avec des partenaires spécialisés du marché afin d être en mesure d assumer totalement la responsabilité en tant qu institution de prévoyance pour le personnel vis-à-vis des destinataires. Nous avons définitivement atteint cet objectif avec notre partenaire contractuel, UBS. Exemple 2 : apport en nature Au printemps 2015, nous avons réussi à conclure une transaction complexe d apport en nature d un volume de près de 20 millions de francs. Il s agissait du transfert du portefeuille immobilier supracantonal de l institution de prévoyance pour le personnel d une entreprise de production de premier rang à l échelle internationale, sous la forme d un apport en nature fiscalement privilégié dans la fondation de placement Swiss Life. L institution de prévoyance avait opté pour cette solution afin de réaliser un rendement durable à l avenir malgré un manque de ressources en personnel au sein du conseil de fondation. Lors de l exécution de l apport en nature, l institution de prévoyance s est fiée à notre expérience. En concertation avec le donneur d ordre, nous avons défini un processus de vente en deux étapes et nous nous sommes chargés des approches des fondations de placement. Après un retour positif et la réception d offres indicatives, nous avons établi une liste restreinte composée de trois fondations de placement. A l issue des visites des biens immobiliers et de la mise à disposition d informations, celles-ci ont soumis des offres fermes. Une analyse de profil détaillée et des entretiens personnels avec les fondations de placement ont alors formé une base solide en vue de l attribution. Nous nous sommes chargés de la coordination entre toutes les parties prenantes pendant les négociations et la préparation des contrats. Nous avons réussi à obtenir un allégement fiscal de la part des autorités fiscales cantonales de Saint-Gall ; l apport en nature a ainsi été exempté des droits de mutation du canton. L acquéreur a pris à sa charge les impôts sur les gains immobiliers latents, ce qui a également optimisé la charge fiscale. Cet exemple illustre la complexité d une transaction avec apport en nature fiscalement optimisée. Le processus de vente a été conclu comme prévu en l espace de trois mois ; mais il a fallu ensuite encore cinq mois pour la régularisation avec les autorités fiscales jusqu à ce que le transfert de patrimoine soit authentifié. 7

8 Votre interlocuteur IC et UBS REA UBS Markus Egli Transaction Manager Tél Stephan Schlegel Transaction Manager Tél Votre interlocuteur dans votre région Argovie, Soleure Adrian Mäder, tél Bâle Saverio Pavan, tél Berne, Haut-Valais Ulrich Jutzi, tél Suisse orientale Roger Markus Müller, tél Suisse romande Philippe R. Troesch, tél Informations complémentaires Votre conseiller en placement ou votre interlocuteur régional se tient à votre disposition pour répondre à vos questions ou convenir avec vous d un entretien-conseil. Vous pouvez commander différentes publications pour la clientèle institutionnelle à l adresse sh-ia@ubs.com Vous trouverez de plus amples informations à l adresse ubs. com/clientele-institutionnelle Tessin Bruno Arrigoni, tél bruno.arrigoni@ubs.com Suisse centrale Yves Braun, tél yves.braun@ubs.com Zurich Philippe Ryffel, tél philippe.ryffel@ubs.com A l usage exclusif de la clientèle institutionnelle ( caisses de pension, compagnies d assurances à l exclusion des Family Offices ) domiciliée en Suisse. L éditrice du présent document est la société de droit suisse UBS Switzerland AG. La diffusion du présent rapport n est autorisée qu aux conditions prévues par le droit applicable. Ce document a été établi indépendamment d objectifs d investissement spécifiques, d une situation financière particulière ou de besoins spéciaux d un destinataire particulier. Son objectif est purement informatif et il ne constitue ni une incitation ni une invitation à soumettre une offre, à conclure un contrat, à acheter ou à vendre des titres ou des instruments financiers apparentés. Il se peut que les produits ou titres décrits dans le présent document soient inadaptés ou interdits à la vente dans diverses juridictions ou pour certains groupes d investisseurs. Les informations rassemblées et les avis émis dans ce document reposent sur des données dignes de confiance et des sources fiables. Ces informations et avis ne prétendent toutefois pas être exacts, ni être exhaustifs en ce qui concerne les indications relatives aux titres, marchés et évolutions dont il est question. Les performances ( simulées ou réelles ) passées des divers investissements n offrent aucune garantie quant aux évolutions futures. La performance présentée ne tient pas compte des frais et commissions éventuellement prélevés lors de la souscription et du rachat de parts. Les commissions et les frais peuvent influer négativement sur la performance. Si la monnaie d un instrument ou d un service financier est différente de votre devise de référence, les fluctuations de change peuvent accroître ou réduire sa performance. Les informations et les avis indiqués sont uniquement applicables au moment de l élaboration du document et peuvent être modifiés sans préavis. Tout instrument de placement et prestation financière comporte des risques. La liquidation de certains placements peut être problématique. Certains placements peuvent être sujets à des dépréciations soudaines et massives et le jour du dénouement, la somme revenant à l investisseur peut être inférieure à celle que celui-ci a investie. Si la monnaie d un instrument de placement ou d une prestation financière est autre que celle du pays de domicile, le prix, la valeur et/ou le rendement peuvent varier à la hausse ou à la baisse selon les fluctuations de change. Les variations de taux de change peuvent avoir un impact négatif sur le prix, la valeur ou le rendement d un placement. Tant UBS Switzerland AG que les autres membres du Groupe UBS sont autorisés à prendre des positions d achat et de vente sur les titres et les autres instruments financiers mentionnés dans le présent document. Fonds UBS de droit suisse et luxembourgeois. Le prospectus, le prospectus simplifié, les informations essentielles pour l investisseur, les statuts ou conditions contractuelles ainsi que les rapports annuels et semestriels des fonds UBS peuvent être obtenus gratuitement auprès d UBS Switzerland AG, case postale, CH-4002 Bâle, ou d UBS Fund Management ( Switzerland ) SA, case postale, CH-4002 Bâle. Toute reproduction, distribution ou réédition du présent document, quel qu en soit l objectif, est interdite sans l autorisation expresse et écrite d UBS Switzerland AG. Edition du 7 septembre 2015 UBS Tous droits réservés. 8

9 Focus pour la clientèle institutionnelle lnstitution de prévoyance du personnel personel d une entreprise de production moyenne Titrisation en Suisse orientale Orientale avec un ruling fiscal à Pensionskasse Buss Vente d'un portefeuille avec avec 6 6 immeubles à Pratteln à ASGA Pensionskasse Conseiller et agent placeur du vendeur: ab Conseiller et agent placeur du vendeur: ab April 2015 Mai 2015 Manager de transaction: Stephan Schlegel Manager de transaction: Markus Egli, Andika Willyanto Vendeur Vendeurinstitutionnel institutionel Vente d'un portefeuille résidentiel à Langenthal Vente de deux immeubles résidentiels à Uetikon am See et Gunzwil/Beromünster à à Caisse de pension Basel-Stadt Bâle-Ville Investisseur institutionnel Investor institutionnel institutionel Conseiller et agent placeur du vendeur: Conseiller et agent placeur du vendeur: ab ab Dezember 2014 November 2014 Manager de transaction: Markus Egli Manager de transaction: Markus Egli 9