Marseille Protocole pour la mise en œuvre d un PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE

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1 MARSEILLE PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE BILAN Marseille Protocole pour la mise en œuvre d un PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE 1

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3 Marseille Protocole pour la mise en œuvre d un PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE Entre, d une part : L ÉTAT, représenté par Monsieur Michel SAPPIN, Préfet de la Région Provence-Alpes-Côte d Azur, Préfet des Bouches-du-Rhône Et, d autre part : La VILLE DE MARSEILLE, représentée par Monsieur Jean- Claude GAUDIN, Maire de Marseille, Sénateur des Bouchesdu-Rhône, Vice-Président du Sénat, habilité par une délibération du Conseil Municipal de Marseille n du. 3

4 A / Bilan A1 / L Ilot Abadie A2 / Les hôtels meublés du Centre Ville A3 / La RHI «Saint Mauront Gaillard» A4 / L intervention dans le diffus A5 / Le parc des logements-relais A6 / La production des logements-sociaux B / Un nouveau contexte d intervention B1 / Les évolutions réglementaires B2 / Le programme local de l habitat B3 / L engagement municipal pour le logement B4 / Le dispositif municipal de lutte contre l habitat indigne B5 / La commission partenariale pour le logement décent C / Les termes d un nouveau protocole C1 / Champ d application C2 / Un dispositif de traitement durable de l indignité remédiable C3 / Les hôtels meublés du Centre-Ville C4 / Le renouvellement du parc obsolète C5 / Les travaux d office C6 / Mobiliser et coordonner l intervention de tous les acteurs C6-1 Les intervenants publics C6-2 Le partage des données d indignité C7 / L accueil et l accompagnement des ménages C7-1 L évacuation et la mise en sécurité des personnes C7-2 Le parc-relais C7-3 Le programme de logements d urgence C7-4 Le relogement C7-5 Un réseau d accompagnement social des ménages C7-6 Un outil de médiation contre le logement non-décent C8 / Financements C9 / Le pilotage du plan d Eradication de l Habitat Indigne Comité de pilotage Comité technique Modalités de concertation Annexes Le parc de logements-relais Constitution du Parc-Relais L occupation du parc-relais Les ménages accueillis Le suivi social réalisé par le CCAS Le relogement La gestion et le financement du dispositif Protocole EIH2, plan de financement

5 MARSEILLE PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE BILAN Préambule Le protocole EHI passé entre l Etat et la Ville de Marseille le 28 février 2002, d une durée de 5 ans, est arrivé à échéance. Les objectifs de ce protocole, pour la période , étaient les suivants : 1- L intervention sur le patrimoine des marchands de sommeil : l îlot Abadie, les hôtels meublés du Centre-Ville, 2- L opération de Résorption d Habitat Insalubre «St Mauront Gaillard», 3- L intervention sur l habitat indigne dans les PRI du Centre-Ville et hors des opérations ciblées, 4- Actions d accompagnement : constitution d un parc de logements-relais, production de logements sociaux. L iconographie de ce document est extraite de «Logements en déshérence», étude photographique et ethnologique réalisée par l association «Regards Croisés» dans le cadre du contrat urbain de cohésion sociale, avec le soutien de la Ville de Marseille, du Conseil Régional PACA, de l ACSE et de Kodak. Photographies : Sylvie Fraissard Textes et entretiens : Houria Lesbet 5

6 A / Bilan A1 / L Ilot Abadie A2 / Les hôtels meublés du Centre Ville A3 / La RHI «Saint Mauront Gaillard» A4 / L intervention dans le diffus A5 / Le parc des logements-relais A6 / La production des logements-sociaux

7 MARSEILLE PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE BILAN A1 / L îlot Abadie (ex patrimoine Sanchez au Panier 2 ) Contexte Marseille Aménagement a acheté ce patrimoine de 110 logements d environ 20 m 2 répartis dans 15 immeubles en janvier Le projet de réhabilitation prévoit 40 logements locatifs à loyer maîtrisé d environ 50 à 55 m 2. Une partie des ménages pourra y revenir. Relogement Marseille Aménagement, a confié à Initiative Citoyenne pour l Insertion (ICI) la mise en œuvre du relogement des 94 ménages locataires et leur accompagnement. Cette mission a pris fin en mai 2005 sur le bilan suivant : 74 ménages ont été relogés, pour 50 % dans le centre-ville (1 er, 2 e, 3 e ), 8 ménages vivent encore sur le site, regroupés dans un immeuble qui sera réhabilité en fin d opération, 11 ménages n ont pas fait valoir leur droit à un relogement, 1 ménage a été accueilli en logement relais. Les relogements ont pu être réalisés dans le parc de cinq des huit bailleurs sociaux que la Ville et l Etat ont mobilisés. Reconstruction NLP a été désigné pour réaliser le projet de restructuration du patrimoine. Celui-ci se réalisera en 2 phases dans le cadre du projet ANRU ZUS Centre- Nord. La 1re Phase concernera la réalisation de 19 logements ( ). La 2 e Phase (21 logements) portera sur les exercices 2010 à Conclusion L avancement de cette opération ne nécessite pas son inscription dans les objectifs du nouveau protocole. «La notion d habitat indigne recouvre l ensemble des logements, immeubles et locaux utilisés aux fins d habitation et dont la suppression ou la réhabilitation, au titre de l insalubrité ou de la sécurité, relève des pouvoirs de police administrative exercés par les préfets et les maires.» Pôle National de lutte contre l habitat indigne 7

8 A2 / Les hôtels meublés du centre-ville «Les hôtels meublés étaient initialement gérés comme des pensions de famille. Depuis, les marchands de sommeil ont pris une part croissante et exploité la précarité de la situation d immigrés solitaires. Dans le même temps, le quartier de Belsunce a été délaissé par les populations bourgeoises. Ce nouveau centre-ville fonctionne comme une zone de transit.» Le traitement des hôtels meublés - Journée d échanges / Marseille 11 décembre 2008 Contexte Une expertise des hôtels meublés du centre-ville a été engagée en 2002 à l initiative de la DDE. Une MOUS a été confiée à l AMPIL, cofinancée par la Région et l Acsé (alors Fasild). Cette mission a débuté par un recensement de tous les établissements hôteliers des 1 er au 7 e arrondissement. Sur 433 établissements initialement repérés : 251 ont été ou fermés, ou démolis, ou transformés (en logements, en hôtels de tourisme, en bureaux ), 182 ont conservé une fonction de meublés, 161 d entre eux accueillent au moins en partie des permanents. Globalement, la capacité des hôtels accueillant au moins en partie des permanents a été évaluée à environ lits (environ 20 lits par établissement). Certains sont voués à disparaître à l initiative des propriétaires, du fait de mesures coercitives et de l impossibilité pour les propriétaires de réhabiliter durablement les locaux. La diminution, voire disparition progressive, de cette forme spécifique d hébergement amène à prévoir la production d une offre de substitution, qui peut prendre plusieurs formes : les logements à loyers très sociaux : cette offre de petits logements est entièrement gérée par des propriétaires privés et conventionnée pour une période de 9 ans minimum, la production de logements sociaux PLAI, PLUS, résidences sociales, qui nécessite une maîtrise foncière publique. Ce type de montage est souhaitable pour des hôtels très dégradés et où la carence des propriétaires a été constatée ou l insalubrité déclarée irrémédiable. Le maintien de la fonction meublée en ayant recours aux aides de l ANAH désormais mobilisables par les propriétaires de fonds. L action a d abord porté sur 55 hôtels, retenus parmi ces 161 établissements, selon des critères d occupation, de salubrité et de sécurité, de volonté des propriétaires et exploitants à faire des travaux, de mutabilité : vente, changement de clientèle Ils ont fait l objet d un suivi par la MOUS (45) et/ou par Marseille Aménagement (10),concessionnaire de la restauration immobilière du centre ville. En 2005, Marseille Aménagement a, dans ce cadre, missionné l AMPIL pour une assistance au traitement de ses hôtels meublés et à la connaissance d hôtels en investigation. Un bilan de ces interventions, dressé en mai 2008, a permis de mesurer les résultats obtenus, les démarches engagées et les objectifs à poursuivre pour 68 hôtels : 3 ont été transformés en immeubles de logements conventionnés. 3 ont évolué vers la seule fonction de tourisme. 10 ont été maintenus dans leur fonction de meublés et ont fait l objet de travaux, qui ont permis a minima de lever les prescriptions faites au titre de la sécurité ou de la salubrité. 1 va faire l objet d un bail à réhabilitation. 8 ont été achetés par la Ville, Marseille Aménagement, Marseille Habitat ou Adoma. Une maîtrise des murs et des fonds est obtenue ou engagée pour 14 hôtels. 29 restent à expertiser. Dans tous les cas de figure, il a été et reste indispensable d évaluer l impact des loyers de ces nouvelles formes d accueil sur le budget des ménages accueillis, et d accompagner les occupants dans leur nouveau logement. 8

9 MARSEILLE PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE BILAN A3 / La R.H.I. «St Mauront-Gaillard» Données actualisées - 30 immeubles concernés, - 90 logements actuels (201 lots de copropriété) - 13 logements en arrêté de péril - 55 ménages concernés Avancement Avant la désignation d un opérateur et dans la continuité des interventions foncières et sociales conduites sur ce site depuis plusieurs années, la Ville de Marseille : - a procédé à des acquisitions complémentaires portant la maîtrise foncière à 80 lots (logements isolés, immeubles et terrains libres) - a pris en charge le relogement des ménages occupants au fur et à mesure des acquisitions : 10 ménages ont été pris en charge dans le parc-relais, dont 5 ont été définitivement relogés, - a procédé à la démolition de 4 immeubles (2, 4, 6 rue Guichard et 1 rue des Bons Voisins), à la neutralisation de 4 immeubles et 6 logements, - a conduit une étude de capacité urbaine qui a confirmé la possibilité de construire sur le site une centaine de logements neufs après démolitions, - a délivré un permis de construire pour une première tranche de 28 logements (15 PLUS et 13 PLAI) sur un terrain libre (SA d HLM N.L.P.) - a cédé à N.L.P. un immeuble en vue de l amélioration de 4 logements PLAI. Par une délibération du 2 octobre 2006 après consultation, la Ville a confié la réalisation de l opération de Résorption d Habitat Insalubre à la SAEML Marseille-Aménagement dans le cadre d une concession d aménagement. Les missions confiées à Marseille Aménagement concernent notamment : - les acquisitions amiables ou par voie d expropriation, - la gestion transitoire des biens acquis, - le relogement et l accompagnement des ménages, «Il est nécessaire d accompagner le renouvellement des quartiers anciens, si possible avec l accord des propriétaires, sinon au moyen d interventions publiques volontaires.» Jean Claude GAUDIN, Maire de Marseille, vice-président du Sénat, 11 décembre

10 - les études techniques nécessaires à la réalisation du projet, - la démolition et la mise en état des sols, - l aménagement des dessertes des futures constructions, - l obtention de financements auprès de l Etat (circulaire RHI du 5 mai 2003) et des collectivités, - l ensemble des tâches de conduite et de gestion de l opération. Dans ce cadre la Ville a prévu de céder à Marseille Aménagement les biens acquis à l amiable depuis 1995 soit 80 lots (logements, immeubles ou terrains libres). Cette opération doit être conduite en 4 phases successives permettant la construction sur le site des logements sociaux nécessaires au relogement des ménages. Cependant les propositions de relogement seront effectuées en fonction des souhaits et des besoins des occupants actuels. Les premières demandes d arrêtés d insalubrité ont été déposées. Elles portent sur 2 immeubles. Le plan de relogement correspondant concerne 12 ménages. Conclusion La configuration du site et des immeubles, comme les aléas rencontrés par la procédure finalement annulée en 2000, pèsent sur la réalisation de l opération. Toutefois l intervention d un opérateur spécifique permet d envisager un déroulement normal et un aboutissement de la RHI dans le délai de la concession (2011). Il est proposé de faire le point de l avancement de cette opération devant le Comité de Pilotage, notamment concernant les aspects sociaux et financiers, sans toutefois l inclure dans les objectifs de ce nouveau protocole. A4 / L intervention dans le diffus Les interventions de la Direction de la Santé Publique (DSP), de la Direction de la Prévention et Sécurité du Public (DPSP) et de la Direction de l Habitat et du Logement (DHL), ont permis de progresser sur la connaissance de l état sanitaire, de l état technique et aussi de l occupation des immeubles. «Cette action a indéniablement permis d engager une nouvelle façon d intervenir auprès des propriétaires et des résultats ont été obtenus y compris de manière incitative. Mais les travaux réalisés le sont souvent a minima.» La DSP a ainsi procédé, entre 2002 et 2007, à près de 1800 cotations, dont la moitié pour des logements. Elles ont donné lieu à plus 800 mises en demeure. Le Préfet a ainsi pu prendre 26 arrêtés : 9 arrêtés d insalubrité irrémédiable, 3 arrêtés d insalubrité remédiable et 14 arrêtés de mise en demeure de cessation d occupation aux fins d habitations. La DPSP, au titre de la sécurité des constructions a permis au Maire de prendre près de 400 arrêtés de péril dont plus de 300 pour des parties communes, et d émettre près de 350 avertissements. La DPSP a aussi engagé, compte tenu de l évolution de la réglementation en matière d hôtels meublés, une programmation des visites de la commission de sécurité, désormais obligatoires. Après avis défavorables, de nombreuses verbalisations des infractions ont été demandées auprès de la police ; et parfois même des fermetures avec évacuations ont été mises en œuvre. La DHL a réalisé plus de 400 enquêtes d occupation. 10

11 MARSEILLE PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE BILAN Une base de données a été constituée à partir de ce travail. Elle répertorie plus de 700 immeubles, 70 % sont signalés au titre de la sécurité ; 38 % au titre de la salubrité, une cinquantaine aux deux titres à la fois. 27 sont des immeubles très dégradés. 178 arrêtés de péril ont été abrogés sur des immeubles qui ont fait l objet de travaux partiels, une cinquantaine d immeubles ont été en outre réhabilités dans le cadre d OPAH en sortie d insalubrité. Conclusion Cette action a indéniablement permis d engager une nouvelle façon d intervenir auprès des propriétaires et des résultats ont été obtenus y compris de manière incitative. Mais les travaux réalisés le sont souvent a minima. Les situations rencontrées sont complexes : la gestion de certains immeubles n est plus assurée depuis de nombreuses années et leur redressement ne peut pas être garanti par la simple réalisation de travaux de sortie d insalubrité. Un travail sur l occupation, la gestion de l immeuble ou de la copropriété est également nécessaire. Après 5 ans de protocole, 500 immeubles indignes restent à expertiser, à redresser ou renouveler dans l objectif de fournir à leurs occupants des conditions dignes de logement. Ces constats ont conduit à l élaboration des propositions opérationnelles formulées ci-après. A5 / Le parc de logements-relais (Voir bilan détaillé en annexe 2) Un parc de «logements tiroirs» a été constitué dans le cadre du protocole EHI afin d offrir rapidement aux ménages concernés par des situations d habitat indigne «des solutions relais en attendant que l Etat et la Ville mobilisent leur contingent respectif pour trouver des relogements définitifs dans le parc social». Ce parc-relais comprend aujourd hui 80 logements mis à disposition par la Ville de Marseille, les bailleurs sociaux, des associations et des bailleurs privés. Depuis sa création en 2003, il a permis d accueillir 231 ménages concernés par des procédures d insalubrité ou de péril : - soit pour permettre la réalisation des travaux nécessaires, - soit dans l attente d un relogement définitif. La gestion de ce parc est confiée au Centre Communal d Action Sociale (CCAS) qui assure l accueil des familles et leur accompagnement social jusqu à leur accès (ou leur retour) à un logement définitif. Dans ce dernier cas, les propositions d attribution de logements sociaux, adaptés aux souhaits et besoins des ménages, sont établies par mobilisation des contingents mairie et préfecture dans le cadre d un groupe de travail commun. Ainsi, 97 ménages ont été définitivement relogés depuis 2003 : 56 % sur contingent mairie, 28 % sur contingent préfecture, 13 % sur celui des bailleurs publics, et 3 % dans le parc privé. L occupation constante de ce parc-relais (80 % minimum) et son taux de rotation témoigne de l efficacité du dispositif, notamment en ce qui concerne la prise en charge des ménages en difficultés de logement. 11

12 Ces cinq années d expérience ont montré : - que la grande majorité des ménages doit être relogé dans le parc social y compris lorsque des travaux sont réalisés dans le logement (souvent inadapté au retour du ménage), - que les ménages accueillis sont souvent de condition précaire, notamment les personnes isolées et les ménages avec plus de 3 enfants, - que la taille ou le statut de certains ménages fait obstacle leur relogement dans le parc social, - que les bailleurs sociaux sont souvent réticents concernant les candidatures issues du parc-relais au regard de leur fragilité sociale. Par ailleurs quelques situations anormales sont apparues dans l occupation des logements attribués. Ces situations d abus voire d absence d occupation par les bénéficiaires, décrites en annexe, conduisent à une mobilisation indue de certains logements ; elles pénalisent la capacité d intervention en matière de logement temporaire ainsi que la crédibilité du dispositif. Les démarches (négociations, poursuites, recours ) qu elles génèrent, extrêmement mobilisatrices, risquent de déboucher sur des demandes d expulsion. «Lorsqu un immeuble fait l objet d une interdiction temporaire d habiter ou d utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l article L.511-3, le propriétaire ou l exploitant est tenu d assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. À défaut, l hébergement est assuré dans les conditions prévues à l article L Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l exploitant.» Article L du Code de la construction et de l habitation Concernant les propriétaires défaillants, il est à signaler que la réglementation ne permet pas toujours clairement de reporter sur eux la charge financière de ce logement temporaire et que certaines situations nécessitent une analyse juridique fine avant l émission des titres de recette correspondants. Le budget du parc-relais est soutenu a parité par l Etat (Allocation de Logement Temporaire) et par la Ville (subvention d équilibre au CCAS). La contribution du Conseil Général au titre de l activité sociale ne représente que 2 à 3 % du budget global. Conclusion S il paraît plus que nécessaire de porter la capacité du parc-relais aux 120 logements initialement prévus, cette extension (comme la mise en service prochaine de parc de «logements d urgence» d ADOMA) nécessitera : - d améliorer l accompagnement des ménages pour faciliter leur intégration au sein du parc social, 12

13 MARSEILLE PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE BILAN d améliorer le suivi juridique concernant la responsabilité des propriétaires et les abus de certains occupants, - de renforcer le dispositif décisionnel dans les situations les plus délicates, - d optimiser le financement partenarial du dispositif pour lui permettre une meilleure efficacité dans ses missions de gestion, d accueil et d accompagnement. Ces propositions sont développées au C7-2 ci-après. A6 / La production de logements sociaux Pendant la durée du protocole , la Ville de Marseille, la Communauté Urbaine Marseille-Provence-Métropole ont procédé à l élaboration du Programme Local de l Habitat évoqué ci-après. La mise en œuvre de ce plan répond à la nécessité d accroître sensiblement le nombre de logements produits, et notamment de logements sociaux. La Ville a d ores et déjà mis en place des actions spécifiques visant à favoriser cette production (l Engagement Municipal pour le Logement décrit ci-dessous). Le résultat de ces mesures portera vraiment sur les prochains exercices, mais on peut déjà voir les effets de ces orientations sur la production de l exercice Logements sociaux mis en location de 2002 à Total PLUS PLAI PLS Total Pour ce qui concerne les autorisations de programme, 1331 logements sociaux ont été agréés en 2006 (dont 641 PLS) et 1735 en 2007 (dont 716 PLS). 13

14 B / Un nouveau contexte d intervention B1 / Les évolutions réglementaires B2 / Le programme local de l habitat B3 / L engagement municipal pour le logement B4 / Le dispositif municipal de lutte contre l habitat indigne B5 / La commission partenariale pour le logement décent

15 MARSEILLE PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE UN NOUVEAU CONTEXTE D INTERVENTION B1 / Les évolutions réglementaires L objectif fondamental des différents textes de l habitat indigne est de permettre à tout individu d accéder à la dignité sociale grâce au logement, tel est le projet politique qui sous-tend les réformes législatives engagées depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain. La lutte contre l habitat indigne s appuie sur des outils juridiques renouvelés, suite à la loi relative à la solidarité et le renouvellement urbain (SRU) La loi n du 13 décembre 2000) qui renforce considérablement les possibilités de l action publique dans le domaine de la lutte contre l insalubrité et le péril par des mesures coercitives et des mesures incitatives. Les principales novations visent à renforcer l efficacité et la sécurité des procédures, à conforter la protection du locataire ou de l occupant de bonne foi ainsi qu accroître la responsabilité du propriétaire par une mise à sa charge du coût des travaux et du relogement. Ces textes sont renforcés par : la loi n du 1 er août 2003 d orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, modifiée par la loi du 13 juillet 2006, portant engagement national pour le logement qui confère de nouveaux moyens à la puissance publique pour faire face aux situations des copropriétés dégradées, lorsque la carence des gestionnaires atteint un niveau de gravité extrême. Deux nouvelles procédures sont ainsi prévues : en cas de risques d atteinte à la sécurité des personnes suite au défaut d entretien des équipements communs ; en cas de défaillance complète des instances de gestion. La loi relative à la politique de santé publique du 9 août 2004 qui a toiletté les textes relatifs au saturnisme lié au plomb dans l habitat Le décret du 27 octobre 2004 instituant les visites obligatoires pour les établissements recevant du public de 5 e catégorie disposant de locaux d hébergement Les hôtels meublés seront alors contrôlés périodiquement par la commission de sécurité. L ordonnance relative à l habitat insalubre et dangereux publiée le 15 décembre 2005 et ratifiée le 13 juillet 2006 par la loi ENL. Cette ordonnance précise un certain nombre de notions en matière d insalubrité, crée plusieurs dispositifs d intervention d urgence, simplifie les procédures de péril, facilite les travaux dans les copropriétés, conforte les droits des occupants des locaux insalubres ou sous arrêté de péril, institue une protection spécifique des occupants des hôtels meublés sous injonction de mesures de sécurité, redéfinit les incriminations et les sanctions pénales, clarifie les obligations d hébergement et de relogement dans les différentes situations d habitat indigne et précise, dans ces cas, les responsabilités respectives des maires et des préfets. Enfin, le régime de l expropriation des immeubles insalubres irrémédiables en application de la loi Vivien est clarifié et les délais raccourcis, champs étendu aux immeubles d habitation sous arrêté de péril par la loi ENL à l occasion de la ratification de l ordonnance. L arrêté du 24 juillet 2006 modifiant le règlement de sécurité contre les risques incendie et panique des «petits hôtels». De nouvelles dispositions techniques sont applicables, avec obligation de les mettre en œuvre pour les anciens établissements sous 5 ans soit avant

16 L ordonnance du 11 janvier 2007 «anti-marchands de sommeil» Ses dispositions ont pour objet de lutter plus efficacement contre les personnes qui logent dans des conditions indignes des ménages tout en n assurant jamais les obligations qui leur incombent, ou qui s organisent pour s y soustraire. Elles renforcent les garanties pour la collectivité qui réalise des travaux d office ou se substitue aux propriétaires défaillants pour le relogement des ménages de recouvrer les frais engagés en instituant un privilège spécial immobilier, en créant une solidarité entre propriétaires successifs de murs, de fonds et une solidarité croisée entre propriétaires de murs et de fonds. La circulaire du 4 octobre 2007 du ministère de la Justice rappelle l importance de la répression pénale pour les infractions commise dans le champ de l habitat indigne et demande une coordination des tribunaux et services administratifs concernés, ainsi que la nomination de magistrats référents du parquet. Pour les Bouches-du-Rhône, le Procureur Général près la Cour d Appel d Aix-en-Provence a désigné un magistrat référent. Par une lettre-circulaire du 14 novembre 2007, la ministre du logement et de la ville, Madame Christine BOUTIN, mettait en place un «plan d action d urgence contre les marchands de sommeil» portant sur la mise en œuvre de travaux d office et sur un programme prioritaire de traitement des hôtels meublés. Le nouveau règlement général de l ANAH entré en vigueur au 1er novembre 2006 permet désormais, dans certaines conditions, de subventionner les propriétaires des murs ou les exploitants commerciaux de locaux meublés, occupés au titre de résidence principale, pour la réalisation de travaux sur les parties communes ou privatives. L application de ces textes et leurs évolutions sont les bases fondamentales qui permettent à la ville de Marseille de continuer à qualifier et à traiter cette indignité - au logement, à l immeuble, à l îlot de choisir les modes opératoires, et de prendre en compte les différentes dimensions du traitement immobilier et urbain. B2 / Le programme local de l habitat Par une délibération du 26 juin 2006, le Conseil de Communauté de Marseille Provence Métropole a adopté le projet de Programme Local de l Habitat (PLH) pour la période 2006/2011. Ce projet avait reçu un avis favorable du Conseil Municipal de Marseille le 6 février Ce document comprend un diagnostic, des orientations et un programme d actions. Constatant les atouts naturels et l essor économique du territoire communautaire, mais également la forte progression de la demande en logements et la tension du marché immobilier, le projet d orientations se décline en trois objectifs : Objectif 1 : accompagner la croissance de Marseille Provence Métropole dans le souci de gestion de l économie de l espace, Objectif 2 : diversifier l offre en logement et requalifier le parc existant (public et privé, Objectif 3 : assurer l accès au logement et la mise en œuvre des parcours résidentiels. 16

17 MARSEILLE PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE UN NOUVEAU CONTEXTE D INTERVENTION Le programme d actions fixe des objectifs de production pour 6 ans. Pour Marseille, il s agit de produire logements nouveaux. Ce programme comprend les volets suivants : - f avoriser la production de foncier à coût maîtrisé, - prospecter et mobiliser du foncier, - produire des logements locatifs sociaux (pour Marseille : 1450 logements par an, dont 800 PLUS PLAI), - produire des logements intermédiaires et libres, - intervenir sur le parc existant, notamment en réhabilitant les centres anciens et en éradiquant l habitat indigne (par incitation ou par substitution aux propriétaires défaillants), - intervenir sur les ensembles fragilisés privés et publics par la mise en œuvre de plans de sauvegarde et de projets de renouvellement urbains, - favoriser le logement des jeunes, des personnes âgées, et handicapées, - participer au développement de l offre en hébergements des populations spécifiques et à l accueil des gens du voyage. On notera que la lutte contre l habitat indigne est clairement visée par ce document. Les actions de relogement, de requalification ou de rénovation urbaine qui en découlent participent pleinement aux trois objectifs d orientation du PLH. Par ailleurs, la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole a sollicité et obtenu de l Etat la délégation de la gestion des enveloppes financières d aides à la pierre pour la construction et la réhabilitation de logements sociaux et la délégation des crédits de l ANAH. B3 / L engagement municipal pour le logement Sous l impulsion donnée par le PLH et par les textes législatifs nouveaux, la Ville de Marseille a détaillé et précisé le contenu de son programme en faveur du logement. La délibération du Conseil Municipal du 17 juillet 2006 portant Engagement Municipal pour le Logement fixe les éléments de ce programme : - favoriser le logement social : l objectif de production est fixé à logements par an, - favoriser la production de logement à coûts maîtrisés en accession à la propriété (1000 logements par an), - accompagner la mutation du parc ancien : amélioration de l habitat, restauration immobilière, éradication de l habitat indigne, actions contre la vacance. Deux mesures phares ont été prises par cette délibération : un dispositif de «chèque premier logement» destiné à aider les ménages primo-accédants, l ouverture d une «Maison du Logement» pour accueillir, informer et orienter les marseillais sur la question du logement. Les autres interventions mises en place concernent l aide au montage financier des opérations de logement social, la mobilisation du foncier et la qualité des opérations. Depuis son ouverture au 76 Rue de la République (2 e ), la Maison du Logement joue, en particulier, un rôle déterminant dans l accueil et l orientation des ménages vivant dans des conditions de logement précaires ou indignes. 17

18 B4 / Le dispositif municipal de lutte contre l habitat indigne Le protocole EHI a permis un renforcement des actions de lutte contre l habitat indigne et la mise en œuvre de dispositifs nouveaux précisés ciavant, notamment grâce à un cadre partenarial renforcé. Il a en effet été l occasion d un rapprochement entre les différents services et instances concernés par les aspects réglementaires (santé publique, péril, sécurité ) et ceux en charge des problématiques de logement et d amélioration de l habitat. Cela a permis de mettre en évidence les difficultés à satisfaire chacun de ces champs : confronter les propriétaires à leurs responsabilités par des actions coercitives adaptées. Apporter une réponse en terme de logement aux besoins des ménages vivant en situation d indignité. Apporter un traitement durable aux immeubles concernés. «L objectif de ce dispositif réside donc dans la poursuite d un objectif commun : faire cesser le plus rapidement possible les situations d indignité les plus criantes afin de : - mettre les ménages hors de danger, - mettre les propriétaires (marchants de sommeil) devant leurs responsabilités, - et de renouveler un parc d habitat à bout de course.» Arlette FRUCTUS, Adjointe au maire, 11 décembre 2008 Dans ce cadre, un recensement de l ensemble des signalements de situations d indignité a mis en évidence un grand nombre d adresses où : - des procédures d insalubrité ou de péril déjà conduites n ont pas ou partiellement porté leur fruit, - des immeubles sont restés dans un état de dégradation évident malgré les campagnes d amélioration de l habitat effectuées. Cette meilleure connaissance quantitative et qualitative de la problématique a conduit à reconsidérer les méthodes et les outils employés jusqu ici et à proposer un mode d intervention global portant sur des immeubles identifiés dans lequel une phase d analyse approfondie permettra : - de proposer aux propriétaires et aux occupants un plan de redressement durable de la situation de l immeuble et des logements, - d engager, le cas échéant, les procédures les mieux adaptées pour contraindre les propriétaires, - en cas d échec de procéder à la maîtrise foncière des immeubles, au relogement des occupants et aux travaux nécessaires. 18

19 MARSEILLE PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE UN NOUVEAU CONTEXTE D INTERVENTION Ce dispositif, précisé dans la partie opérationnelle du présent protocole a été approuvé et engagé par une délibération du Conseil Municipal de Marseille du 12 décembre Sa mise en œuvre qui a nécessité plusieurs phases et plusieurs types de consultation n est intervenue qu au cours du dernier trimestre de l année B5 / La commission partenariale pour le logement décent La loi SRU du 13 décembre 2000 a introduit la notion de décence dans les textes applicables en matière d allocation de logement. Ces nouvelles dispositions stipulent que, pour ouvrir droit à l allocation, le logement doit répondre à des normes de décence fixées par décret n ; cette condition a remplacé la condition de salubrité. La Caisse d Allocations Familiales des Bouches-du-Rhône, chargée de l attribution des allocations de logement, a bien noté que l application stricte des ces dispositions pouvait mettre en difficulté les familles déjà mal-logées et en situation de précarisation. Dans cette perspective le Conseil d Administration de la CAF a institué une «commission pour le logement décent» (CPLD) dont le rôle est la mise en œuvre d un dispositif de médiation, d orientation ou de signalement, mais aussi d actions d accompagnement spécifiques. Cette commission se réunit mensuellement pour traiter : - de la reconnaissance de l indécence à partir d un signalement de l allocataire au moyen d un formulaire d auto diagnostic spécifique édité par la CAF : les situations peuvent être relayées par des tiers, - de la mise en conformité du logement par une action d incitation de la CAF auprès du bailleur, - de l intervention d un opérateur pour effectuer un diagnostic d indécence, quel que soit le site géographique dans le département et le public concerné, lorsque le bailleur conteste l auto diagnostic d indécence, - de l intervention d un opérateur, dans une visée de médiation, (sur site géographique expérimental jusqu à présent pour un public ciblé : accompagné par TS CAF), l opérateur conforte le diagnostic d indécence, travaille avec les parties concernées : famille, travailleurs sociaux CAF et bailleur, afin que les travaux soient réalisés. En cas de non réalisation des travaux, l opérateur peut accompagner la famille dans une démarche judiciaire. - de l application de la législation en vigueur pour le versement de la prestation ALS/ ALF dans ces situations d indécence avérée et non prise en compte par le bailleur. C est le secrétariat de la commission qui reçoit les arrêtés relatifs aux établissements recevant du public (ERP) dangereux, les arrêtés de péril et d insalubrité transmis par les mairies et la préfecture afin de s assurer que des droits ne sont pas maintenus ou réouverts à tort pour les logements frappés d arrêtés. Le présent protocole est l occasion de rappeler le champ partenarial de la CPLD, de favoriser les échanges de données avec la Ville de Marseille concernant les situations de logement indécent, d améliorer le traitement de ces situations par une mobilisation de l ensemble des dispositifs existant localement. 19

20 C / Les termes d un nouveau protocole C1 / Champ d application C2 / Un dispositif de traitement durable de l indignité remédiable C3 / Les hôtels meublés du Centre-Ville C4 / Le renouvellement du parc obsolète C5 / Les travaux d office C6 / Mobiliser et coordonner l intervention de tous les acteurs C6-1 Les intervenants publics C6-2 Le partage des données d indignité C7 / L accueil et l accompagnement des ménages C7-1 L évacuation et la mise en sécurité des personnes C7-2 Le parc-relais C7-3 Le programme de logements d urgence C7-4 Le relogement C7-5 Un réseau d accompagnement social des ménages C7-6 Un outil de médiation contre le logement non-décent C8 / Financements C9 / Le pilotage du plan d Eradication de l Habitat Indigne Comité de pilotage Comité technique Modalités de concertation

21 MARSEILLE PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE LES TERMES DU NOUVEAU PROTOCOLE C1 / Champ d application Ce deuxième protocole EHI doit tenir compte des difficultés rencontrées dans l application du précédent, notamment en ce qui concerne le traitement de l indignité «dans le diffus» : la spécificité des différents acteurs et des différents outils d intervention n a pas toujours permis d assurer à la fois la protection des occupants, le traitement de l immeuble et la poursuite des propriétaires en cause. Il s agit donc à présent de limiter la dispersion des actions et d améliorer leur efficacité sociale, urbaine et réglementaire. La mise en commun des signalements recueillis par les services de santé publique, de sécurité et les équipes opérationnelles a permis d identifier clairement les immeubles qui concentrent les situations d indignité et sur lesquels des interventions ponctuelles, à un titre ou à un autre, n ont pas eu d effet. Ces 700 signalements (voir supra 4.1) permettent, après analyse, de fixer les cibles prioritaires d un plan d action et d envisager un traitement global et définitif de ces situations : - la protection des occupants - la responsabilisation des propriétaires - un traitement durable de l habitat concerné. Le présent protocole porte donc sur des immeubles ou groupes d immeubles identifiés nécessitant une intervention d ensemble, concernant les ménages, les logements et les parties communes. Il vise donc, pour chacune de ces adresses, la prise en compte globale de l ensemble des problématiques et la mise en œuvre ciblée de tous les moyens incitatifs et coercitifs de traitement. Conformément aux objectifs approuvés par le Conseil Municipal du 12 décembre 2005 le plan d action ci-après comprend deux volets d intervention opérationnelle : l Opération d Amélioration de l Habitat Dégradée (OAHD) et la concession EHI. Il comprend les actions spécifiques concernant les hôtels meublés et la réalisation de travaux d office. Il vise également les modalités de mobilisation des services concernés, les actions d accompagnement et de coordination nécessaires au bon déroulement des opération ainsi que les financements mobilisés. «L entreprise de propriétaires peu scrupuleux demande parfois des interventions très fortes. Les outils juridiques sont désormais tous disponibles. Il ne reste donc plus qu à passer à l action. Représentants de l exécutif et partenaires locaux devront agir de manière forte et lisible.» Alain REGNIER, Préfet délégué général pour la coordination de l hébergement et de l accès au logement des personnes sans abri ou mal logées, 11 décembre

22 C2 / Un dispositif de traitement durable de l indignité remédiable L OAHD : des immeubles identifiés, des diagnostics complets, la mise en œuvre de plans de redressement pérennes. Une Opération d Amélioration de l Habitat Dégradé (OAHD) a été élaborée par la Ville de Marseille avec le concours de l Etat, de la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole (délégataire des aides de l ANAH), de la Région Provence-Alpes-Côte d Azur et du Département des Bouches-du-Rhône. La convention correspondante a été approuvée par le Conseil Municipal du 10 décembre Cette opération porte sur des immeubles ayant fait l objet de signalements au titre de l insalubrité, du péril ou de la sécurité. Les équipes opérationnelles missionnées dans le cadre de cette opération sont chargées : 1 ) de réaliser une expertise préalable ou «diagnostic intégré» portant sur les aspects sanitaires, techniques, fonciers et sociaux concernant chacun de ces immeubles et les ménages qui les occupent, 2 ) de proposer aux propriétaires un plan de redressement visant l ensemble des interventions nécessaires à la réalisation de travaux, à la restauration des structures de gestion et à l amélioration des conditions de logement des ménages, 3 ) d assister les propriétaires dans le montage opérationnel de ce plan de redressement et dans la mobilisation des subventions publiques mises en place à cet effet ; le relogement éventuel des occupants étant accompagné dans le cadre du dispositif de logements-relais existant. Le nombre d immeubles à traiter dans le cadre de cette opération, pour une durée de 5 ans, est estimé à environ 300 pour ce qui concerne les travaux de parties de communes, le nombre de logement à environ pour la même période. Le plan de financement prévisionnel des travaux s établit comme suit : (en euros) TRAVAUX TTC VILLE REGION DEPARTEMENT CUMPM / ANAH PARTIES COMMUNES P. Occupants P. Bailleurs s/total P. Communes PARTIES PRIVATIVES P. Occupants P. Bailleurs s/total P. Privatives Primes vacance TOTAL

23 MARSEILLE PLAN D ÉRADICATION DE L HABITAT INDIGNE LES TERMES DU NOUVEAU PROTOCOLE La réalisation des diagnostics intégrés et l animation de l opération sont assurées par 2 équipes opérationnelles selon 2 lots géographiques couvrant l ensemble du territoire communal. Le coût de fonctionnement de ces équipes est évalué à par an. Le plan de financement prévisionnel est le suivant : Rappel des montants prévisionnels (en euros) Lot n 1 Lot n 2 TOTAL MOUS EHI , , ,00 Hors MOUS EHI , , ,00 TOTAL HT , , ,00 TOTAL TTC , , ,12 ETAT (80 % MOUS EHI HT ) , , ,00 ANAH-CUMPM (50 % hors MOUS EHI HT) , , ,00 Conseil Général (10 % total HT) , , ,10 Conseil Régional (10 % total HT) , , ,10 Ville de Marseille (solde) , , , ,12 La mise en œuvre de ces financements fait l objet de la convention partenariale d Opération d Amélioration de l Habitat Dégradé (OAHD) que la Ville de Marseille et la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole ont approuvé en novembre et décembre 2007, et dont la Région et l Etat sont signataires. Le Département a également été sollicité pour la mise en place des financements ci-dessus. C3 / Les hotels meublés du centre ville Le traitement des hôtels meublés dégradés constitue un objectif de la circulaire «Boutin» du 14 novembre 2007 et fait l objet d un suivi spécifique, piloté par le sous-préfet chargé de mission pour la lutte contre l habitat indigne. Dans ce cadre un plan d action spécifique a été établi : 1 ) une remise à plat des informations recueillies par l AMPIL dans le cadre du précédent protocole EHI, par Marseille-Aménagement dans le cadre des opération de restauration immobilière du centre-ville complétée de signalements nouveaux porte à 68 le nombre d immeubles concernés, dont 16 ont déjà fait l objet d un traitement (voir préambule A-2). 2 ) 30 immeubles sont à expertiser dans le cadre de l OAHD décrite ci-avant. Les équipes prendront contact avec les propriétaires et les exploitants afin de définir le plan de redressement nécessaire. A défaut, les actions coercitives seront poursuivies jusqu à la maîtrise foncière dans le cadre de la concession EHI décrite ci-après. 3 ) 22 immeubles sont maîtrisés ou en cours de maîtrise par Marseille-Aménagement au titre de la restauration immobilière. A l issue des procédures engagées ces immeubles seront cédés à des opérateurs en vue de leur restructuration, notamment pour créer les logements sociaux nécessaires au relogement décent du public concerné. Plusieurs opérations sont déjà en cours de montage. 23

24 C4 / Le renouvellement du parc obsolète La concession EHI : la mise en œuvre d outils d aménagement pour résorber les situations de dégradation extrême. Pour les immeubles les plus dégradés, pour lesquels une intervention lourde (restructuration ou démolition/reconstruction), hors de portée des propriétaires, semble nécessaire, la Ville de Marseille a mis en place une opération d aménagement spécifique permettant à des opérateurs de procéder ces travaux. C est notamment les cas pour les immeubles expertisés au cours de l OAHD ci-dessus lorsque les propriétaires ne peuvent ou ne veulent pas mettre en œuvre un plan de redressement. «La lutte contre l habitat indigne s inscrit aussi dans une optique économique et sociale, celle de conserver un parc privé à vocation sociale, celle de conserver un parc privé à vocation sociale, dans des conditions normales de salubrité et de sécurité, facteur de mixité sociale et de diversité de l offre de logements.» Pôle National de lutte contre l habitat indigne Dans le cadre de concessions d aménagement, les opérateurs retenus auront ainsi pour mission : - d acquérir ces immeubles si besoin par recours à l expropriation, - de préparer les relogements et l accompagnement social des ménages, - de procéder au travaux de démolition, restructuration, ou reconstruction découlant des études préalables, - de céder selon le cas les terrains libérés, les logements ou les immeubles reconstruits dans le respect d un programme établi en concertation avec la Ville de Marseille comprenant au moins 25 % de logements sociaux. Le relogement provisoire des ménages sera assuré grâce au parc-relais existant, le relogement définitif par mobilisation du contingent municipal de logements sociaux. Les partenaires institutionnels disposant d un contingent sont également invités à fournir les moyens nécessaires à cette opération. En 7 ans, il est projeté de traiter ainsi 150 immeubles et de produire environ logements neufs ou restructurés. Les concessionnaires ont également pour mission : - l intervention dans les copropriétés lorsque l acquisition d un ou deux logements permet d agir sur la gestion, d induire un redressement et d entraîner une réhabilitation, 24