Aperçu industriel. Grande région de Montréal T Grande région de Montréal Deuxième trimestre 2014

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1 Aperçu industriel Grande région de Montréal T1 14 Grande région de Montréal Deuxième trimestre 14 Économie L'économie québécoise a connu une très légère amélioration jusqu'à présent en 14. Cependant, certains économistes anticipent que la croissance du PIB s'accélérera, pour atteindre 1,9 %, au Québec, en 14. Compte tenu de la faiblesse soutenue du dollar canadien, la croissance des exportations devrait se traduire par un essor modeste du marché du travail québécois. En fait, Recherche économique RBC prévoit une croissance de l emploi modérée de 0,5 %, en 14. L'augmentation soutenue des exportations et l'amélioration de la performance économique en général insufflera une confiance progressive aux entreprises québécoises, ce qui devrait aider le secteur de l'immobilier. Dans la Grande région de Montréal (GRM), le taux de chômage a augmenté de 7,9 %, pour atteindre 8,3 % en raison des compressions importantes dans l industrie manufacturière (perte de emplois) et dans l'industrie du transport/entreposage (perte de emplois), qui ont eu un impact considérable sur marché industriel de la GRM. Il est intéressant de noter que le niveau de confiance des développeurs semble s'améliorer, comme en témoigne l augmentation du nombre de projets de construction dans la GRM, qui est passé de 700 à au T2 14, soit une augmentation de 24,2 % par rapport au trimestre précédent. Bilan du trimestre Le marché de la location de la GRM a continué de s'affaiblir au cours du deuxième trimestre de l'année. Nous croyons toujours que la dynamique pré-électorale continue d avoir des répercussions sur le marché industriel, le niveau de confiance des utilisateurs et des investisseurs demeurant instable. Les bases économiques du marché devraient commencer à s améliorer vers la fin de l'année, à mesure que l'économie provinciale reprendra de la vigueur. Comme prévu, l'absorption est demeurée négative, toutefois, elle s est légèrement améliorée par rapport au premier trimestre de l'année atteignant un niveau de pieds carrés au T2 14. Dans la GRM, le taux d inoccupation a légèrement augmenté à 7,25 %, par rapport à son niveau de 7,19 % au trimestre précédent. Lorsque l'on compare les performances des différents sous-marchés, ce sont ceux de l'est-de-l Île, de la Rive-Sud et de Lachine qui ont enregistré les plus forts niveaux d activité de location au cours du trimestre. Un total de pieds carrés (dans 175 immeubles) ont été loués au cours du trimestre, dont pieds carrés (dans immeubles) provenaient de blocs d espace de plus de pieds carrés (deux de ceux-ci étaient des espaces en sous-location). Il y a pieds carrés disponibles en location dans la GRM, dont 53 % se trouvent dans des immeubles multi-locataires, 46 % dans des immeubles à locataire unique, et moins de 2,0 % sont des condos industriels. Parmi les plus grands immeubles industriels qui ont ajouté de l espace en location directe sur le marché au T2 14, on retrouve les immeubles situés au 8000 Henri-Bourassa ( pieds carrés), au 7 Côte-Vertu (1 124 pieds carrés), au Industriel ( pieds carrés), au Lionel-Bertrand ( pieds carrés), et au 5890 Ferrier (1 2 pieds carrés). Indicateurs clés du marché Prévision de 12 mois Inventaire industriel léger total (pi 2 ) Offre Demande Prix Taux de disponibilité (%) 7,25% En cours de construction Absorption totale nette (pi 2 ) Absorption nette CUM (pi 2 ) Loyer net moyen $5,62 p.s.f. Variation 12 mois (%) +4,66% Source: recherche économique RBC, recherche économique Desjardins, Institut de la Statistique du Québec

2 Bilan du trimestre (suite) Il y a actuellement immeubles industriels en cours de construction dans la GRM, totalisant pieds carrés. En raison de la rareté des terrains industriels sur l'île de Montréal, les sous-marchés situés hors de l'île ont connu une augmentation au niveau des nouveaux projets de construction industriels. Il y a actuellement quatre nouveaux projets en cours sur la Rive-Nord de Montréal, pour un total de pieds carrés. Deux des plus grands projets en cours sur la Rive-Nord sont les nouvelles installations de pieds carrés d'elopak, au 37 Grandes Tourelles et le nouvel immeuble de pieds carrés d O'Sole Mio à Boisbriand. Sur la Rive-Sud de Montréal, le Groupe Jean-Coutu a entamé la construction de son nouveau siège social de pieds carrés à Varennes. Sur l'île de Montréal, la construction du nouveau siège social canadien de Tenaquip à Senneville, dans le sous-marché de l'ouest-de-l'île, a démarré en mai dernier. Ces installations comprennent pieds carrés d'espace d entrepôt et pieds carrés d'espace de bureau. De plus, Polykar agrandit ses installations actuelles de 28,670 pieds carrés dans le Centre Corporatif de Saint-Laurent. Par ailleurs, la construction de deux nouveaux immeubles a été achevée au cours du deuxième trimestre. Saputo a déménagé dans son nouveau centre de distribution de pieds carrés à Saint-Laurent, tandis que les Produits Alimentaires Viau ont agrandi leurs installations à Laval, en y ajoutant pieds carrés. Ces deux projets ont ajouté pieds carrés sur le marché industriel. Il est intéressant de noter que le marché de la location industrielle a ralenti depuis le début de l'année, l'espace en sous-location ayant augmenté sur le marché de la GRM. Le redimensionnement et la maximisation de l'espace sont des facteurs importants qui ont influencé cette tendance. Au cours du deuxième trimestre de l'année, pieds carrés (11 immeubles) ont été mis sur le marché de la sous-location, alors que pieds carrés (7 immeubles) ont été sous-loués au cours de la même période. La perte de vitesse du marché de la location a poussé le loyer moyen vers le bas dans la GRM, celui-ci ayant terminé le trimestre à 5,62 $ le pied carré net et 8,78 $ le pied carré brut une baisse de 1,75 % par rapport au T1 14. Dans les sous-marchés de Laval et de la Rive-Sud, où les immeubles sont généralement de construction plus récente, les loyers sont plus élevés parce que les coûts d'infrastructure sont refacturés aux locataires. En général, le marché est actuellement favorable aux locataires, par conséquent les propriétaires continuent d offrir des mesures incitatives, telles que des périodes de loyer gratuit, afin de conserver leurs locataires actuels et d en attirer de nouveaux. Même si de nombreuses municipalités ont réduit leurs taux d imposition municipale, de nombreux propriétaires industriels ont vu le montant de leur évaluation augmenter, ajoutant ainsi à leurs coûts fixes. Tableau des propriétés de Montréal Avantage aux propriétaires Laval et Vaudreuil Saint-Laurent Ouest de l'île Lachine Sous-marchés historique et prévisions JLL Montréal Aperçu industriel T Sous-marché Centre de l'île Nord Centre de l'île Sud Marché en ralentissement Marché en croissance Marché en déclin Marché stagnant Est de l'île et Rive-Nord Centre de l'île Sud Centre de l'île Nord et Rive-Sud Avantage aux locataires Il y a également plusieurs immeubles industriels dans les sous-marchés de Montréal qui sont en voie d être convertis en espace de bureaux, en logements et même en espace commercial. Par exemple, le 10 rue Norman, à Lachine, qui est actuellement offert en location à court terme, sera démoli et réaménagé à brève échéance. La propriété, construite en 1961, a une superficie de pieds carrés. Cette tendance peut s avérer être une option très lucrative pour les propriétaires, qui peuvent tripler ou même quadrupler les loyers des propriétés bien situées. Les anciennes usines de textile, en particulier, se sont révélées être un choix populaire pour la conversion en espaces de bureaux. On estime qu'environ 2 millions de pieds carrés d'espace industriel sera converti en espace commercial ou résidentiel au cours des prochains 12 à 24 mois. Est de l'île Saint-Laurent Ouest de l'île Lachine Vaudreuil Perspectives JLL a remarqué une demande accrue pour les centres de données et les centres de distribution, en particulier pour les entreprises de l'industrie alimentaire, et une présence accrue d entreprises de transport dans le marché industriel de Montréal, au cours des derniers mois. Malgré le ralentissement du marché, JLL s'attend à une demande soutenue pour les immeubles de plus de pieds carrés de la part d'entreprises de logistique externalisée. Laval Rive-Nord Rive-Sud Marché favorable aux propriétaires Conditions Équilibrées Marché favorables aux locataires

3 JLL Montréal Aperçu industriel T Aperçu industriel (suite) Loyers demandés par sous-marché Absorption nette totale et taux de disponibilité total dans la grande région de Montréal $ 9 $ 8 $ 7 $ 6 $ 5 $ 4 $ 3 $ 2 $ 1 $ - $ 9,53 $ 3,07 $ 6,46 $ Taux net demandé Taux additionnel demandé 9,75 $ 8,94 $ 8,73 $ 8,86 $ 8,25 $ 8,41 $ 8,73 $ 7,98 $ 3,38 $ 3,45 $ 2,86 $ 3,46 $ 2,59 $ 3,03 $ 2,88 $ 3,35 $ 6,37 $ 6,08$ 6,14$ 5,22 $ 5, $ 5,28 $ 5,06 $ 5, $ (pi 2 ) Absorption nette Taux de disponibilité % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % T1 12 T2 12 T3 12 T4 12 T1 13 T2 13 T3 13 T4 13 T1 14 T % Statistiques du marché Sous-marché Inventaire total (pi 2 ) Nombre de bâtiments Inventaire sous construction (pi 2 ) Taux de disponibilité Absorption nette T-T (pi 2 ) Loyer moyen net ($/pi 2 ) Variation du loyer net (T-T) Variation du loyer net (A-A) Centre de l'île Nord ,50% ,46 $ +5,04% 6,25% Centre de l'île Sud ,60% ,22 $ -2,79% -6,12% Est de l'île ,% , $ 0,00% +6,47% Ouest de l'île ,% ,28 $ -1,31% +7,32% Lachine ,% ,06 $ -0,% +1,% Saint-Laurent ,80% , $ -0,92% -0,37% Laval ,% ,37 $ -2,45% +13,95% Vaudreuil ,% ,87 $ +5,69% +2,18% Rive-Sud ,% ,08 $ -5,% +1,33% Rive-Nord ,25% ,14 $ -0,11% +3,% Grande région de Montréal ,25% ,62 $ -1,75% +4,66%

4 JLL Montréal Aperçu industriel T Nouvelles trimestrielles Grande région de Montréal Le plus grand distributeur de matériel électrique du Québec déménage son siège social et centre de distribution à Laval avec un investissement de 0 millions de dollars. Actuellement situé à Pointe- Claire, Lumen projette de construire son nouveau centre de distribution sur environ pieds carrés de terrain. La propriété abritera un centre d'administration de pieds carrés et un entrepôt de pieds carrés avec possibilité d'extension de pieds carrés. En Juin dernier, Electrolux, a officiellement fermé son usine à l'assomption sur la Rive-Nord de Montréal. La ville de l'assomption envisage l'achat du terrain qui leur coûterait plus de 7,0 millions de dollars en réparations et en coûts de décontamination. La société n'a toujours pas de preneurs fermes pour l achat du bâtiment. Le détaillant canadien Jacob a fait faillite et fermera ses 92 magasins à travers le pays, y compris son entrepôt de pieds carrés situé au 6125 Côte-de-Liesse à Saint-Laurent. La compagnie pharmaceutique canadienne, Jean-Coutu, a officiellement commencé la construction de son futur siège social à Varennes. Groupe Montoni a obtenu le contrat de construction. Les nouvelles installations totaliseront pieds carrés pour un investissement total de 190 millions de dollars. Absorption nette trimestrielle par sous-marché (pi 2 ) Absorption négative Absorption positive Est de l Île Rive-Sud Lachine Vaudreuil Laval Centre de l'île Nord Rive-Nord Ouest de l'île Saint-Laurent Grand Montréal Centre de l'île Sud (700) (600) (500) (0) (300) (0) (0) Milliers de pieds carrés La Ville de Montréal ouvrira un nouveau centre opérationnel à 351 Shebrooke Est pour 8,3 millions de dollars. Approximativement 0 policiers seront déménagés de leur emplacement actuel de la Place-Versaille au nouveau centre qui est actuellement détenue par Shell Canada. Cascades Inc. a conclu un accord avec Rolland Enterprises Inc., une filiale de HIG Capital, pour la vente de ses activités de papiers fins pour une somme de 39,5 millions de dollars. C'est une décision stratégique qui permettra à Cascades de souligner la croissance dans leurs activités d emballage, de papiers tissu ainsi que de recyclage. Groupe Montoni a annoncé la construction d une nouvelle propriété industrielle de pieds carrés à Boisbriand, situé sur la Rive-Nord de Montréal. Le bâtiment représente un investissement de 30 millions de dollars. La société d'emballage Elopak Canada sera le locataire pour une durée de ans et investira un montant supplémentaire de 30 millions de dollars. Ce projet permettra de créer 2 emplois supplémentaires à Boisbriand. En raison de l'augmentation des demandes, la ville de Pointe-Claire a tenu une consultation publique sur une modification de zonage pour inclure la production végétale parmi les classifications des usages industriels. Cette modification de règlement s'appliquera à tous les usages / zones industrielles. Disponibilité par sous-marché (pi 2 ) St-Laurent pi 2 Laval pi 2 Rive-Nord pi 2 19,17% 4,48% 7,78% 8,24% Lachine pi 2 Rive-Sud pi 2 9,86% Centre de l'île Nord pi 2 Centre de l'île Sud,14% pi 2 4,84%,81% 18,91% Ouest de l Île pi 2 Est de l Île pi 2

5 JLL Montréal Aperçu industriel T Aperçu des ventes industrielles Prix de vente demandé moyen par hauteur libre <18 pieds pieds pieds >28 pieds $/pi $/pi $/pi $/pi 2 Les ventes de propriétés industrielles ont diminué au cours du deuxième trimestre de l'année pour un troisième trimestre consécutif. Environ 1,36 million de pieds carrés d'espace industriel (22 transactions) ont fait l objet de transactions de vente au T2, pour un total de $, soit une baisse de 44,1 % par rapport au trimestre précédent. Globalement, la lenteur de l'activité dans le marché et un manque de confiance de la part des investisseurs et des utilisateurs continuent d'avoir des répercussions négatives sur le marché de la vente de propriétés industrielles dans la GRM. La transaction la plus marquante du trimestre a été la vente d'une propriété de pieds carrés, qui appartenait à Olymbec, situé au 171-2, avenue Marien dans l'est-de-l Île. Au cours du trimestre, il y avait environ,49 millions de pieds carrés d'espace industriel disponible pour la vente dans la GRM. Les sous-marchés de l'est-de-l Île et le l'ouest-de-l Île ont représenté près de 35,0 % des disponibilités sur le marché, ayant plus de 3,6 millions de pieds carrés disponibles pour la vente. Malgré la quantité accrue d'espace industriel sur le marché, l Ouest-de-l Île a affiché la moyenne de prix demandé la plus élevée, soit 78,09 $ du pied carré. Les prix demandés moyens les plus bas ont été recensés dans le secteur sud du sous-marché du Centre-de-l Île, à 54,07 $ du pied carré. La région métropolitaine de Montréal est maintenant un marché favorable aux acheteurs. Espace disponible à la vente dans la région du Grand Montréal Moyenne des prix de vente demandés par sous-marché Sous-marché Transactions de vente (pieds carrés vendus) Prix de vente moyen ($/pi 2 ) Ouest de l'île 78,09 $ Saint-Laurent 76,04 $ Laval 71,24 $ Rive-Nord 62,39 $ Est de l'île 61,12 $ Centre de l'île Nord 59,62 $ Rive-Sud 59,51 $ Lachine 59,33 $ Vaudreuil 58,19 $ Centre de l'île Sud 54,07 $ Sous-marché Espace disponible (pi 2 ) Portion du marché Pieds carrés vendus Valeur de transaction moyenne Centre de l'île Nord ,30% Centre de l'île Sud ,31% Est de l'île ,74% Ouest de l'île ,01% Lachine ,45% Saint-Laurent ,34% Laval ,16% Rive-Sud ,95% Milions de pieds carrés $ $ $ $ $.00 $ $.00 $.00 $ ($/pi 2 ) Rive-Nord ,75% Grand Montréal % 0 T1 13 T2 13 T3 13 T4 13 T1 14 T $

6 JLL Montréal Aperçu industriel T Aperçu industriel faits saillants T2 14 Transactions de location Transactions de vente Grands blocs d'espace disponible à la location Grands blocs d'espace disponible à la vente 16 0 de l Aéroport, Bromont (également disponible à la location) pi² Prix demandé: $ (18.85 $/ pi²) Picard, Saint-Hyacinthe Locataire: Barry Callebaut Canada Inc. Nouvelle location : pi² 5757 Cypihot, Saint-Laurent Locataire: Société de Transport de Montréal Renouvellement: pi² 3 35 Robineault, Valleyfield Locataire: Solutions E Cycle Renouvellement: pi² Paré, Mont-Royal Locataire: David s Tea Renouvellement: pi² Dobrin, Saint-Laurent Locataire: Ramm Aerospace Nouvelle location : pi² Marien, Montréal Est pi² Acheteur: Privé Vendeur: Dévelopement Olymbec Prix de vente: $ (19,92 $/ pi²) th Avenue, Lachine pi² Acheteur: MMH Group Inc. Vendeur: Privé Prix de vente: $ (29,21 $/ pi²) Pierre de Coubertin, Montréal pi² Acheteur: Canada inc Vendeur: Québec Inc. Prix de vente: $ (38,42 $/ pi²) Montée-de-Liesse, Saint-Laurent pi² Acheteur: Propriétés Andoverdarnley Inc. Vendeur: Sainte-Catherine Galeries Inc. Prix de vente: $ (,55 $/ pi²) Trans-Canada, Pointe-Claire Directe: pi² Taux demandé: 5,00 $/ pi² net Industriel, Saint-Jean-sur-Richelieu (également disponible à la vente) Directe: pi² Taux demandé: 5,00 $/ pi² brut rd Avenue, Lachine Directe: pi² Taux demandé: 3,95 $/ pi² net Henri-Bourassa, Saint-Laurent Directe: pi² Taux demandé: 4,50 $/ pi² net 35 Hogde, Saint-Laurent Directe: pi² Taux demandé: 6,50 $/ pi² brut Albert-Hudon, Montréal-Nord pi² Prix demandé: $ (67.06 $/ pi²) Trans-Canada, Pointe-Claire (également disponible à la location) pi² Prix demandé : $ (51,31 $/ pi²) Côte-de-Liesse, Saint-Laurent pi² Prix demandé: $ (,46 $/ pi²) 909 Upton, LaSalle pi² Prix demandé: $ (30,31 $/ pi²) 5757 Thimens, Saint-Laurent pi² Acheteur: Groupe Montoni Vendeur: Immeubles TFL Inc. Prix de vente: $ (74,00 $/ pi²)

7 JLL Montréal Aperçu industriel T Aperçu industriel faits saillants T

8 À propos de Jones Lang LaSalle JLL (NYSE:JLL) est une société de services professionnels et de gestion des investissements offrant des services spécialisés en immobilier à des clients à la recherche de valeur en possédant, en occupant et en investissant dans l immobilier. Avec des revenus annuels de 4 milliards US$, JLL compte plus de 0 bureaux corporatifs et opère à travers 75 pays dans le monde entier. La société fournit des services de gestion et de sous-traitance immobilière pour un portefeuille immobilier de 3 milliards de pieds carrés pour le compte de ses clients et a complété 99 milliards US$ en transactions financières de vente et d acquisition en 13. Sa division de gestion des investissements, LaSalle Investment Management, compte 48 milliards US$ d actifs gérés. JLL est le nom de marque de Jones Lang LaSalle Inc. Pour de plus amples renseignements, consultez À propos du département de recherche de Jones Lang LaSalle L équipe de recherche de JLL fournit des données, des analyses et des prévisions grâce à des rapports et des services de pointe qui offrent une meilleure compréhension sur les dynamiques de l immobilier commercial tout en identifiant les défis et opportunités futurs. Nos 4 professionnelles de la recherche suivent et analysent les tendances économiques et offrent leurs prévisions sur les conditions futures dans plus de 70 pays en produisant des rapports de qualité au niveau local et global. Notre recherche et notre expertise, complémentées par de l information en temps réel et des perspectives innovantes à travers le monde, créent un avantage compétitif pour nos clients et les aident à établir avec succès des stratégies tout en optimisant les décisions immobilières. Jones Lang LaSalle Services Immobiliers, Inc. 1 Place Ville Marie Suite 2121 Montréal, QC H3B 2C6 Tél Fax Préparé par: Victoriya Gouchtchina Associée Tél victoriya.gouchtchina@am.jll.com Pour plus d information, veuillez communiquer avec : Erik Charton, SIOR Vice-président principal Courtier immobilier Tél erik.charton@am.jll.com Pour de plus amples renseignements, veuillez visitez notre site Web au Jones Lang LaSalle IP, inc., 14. Tous droits réservés. Aucune partie de cette publication ne peut être reproduite par quelque moyen que ce soit, incluant, sans s y limiter, sous forme électronique, mécanique, par photocopie, enregistrement ou sur bande magnétique, ni être incluse dans une base de données et/ou un système de déstockage, sans l'autorisation préalable et écrite de Jones Lang LaSalle. Les informations contenues dans ce document ont été obtenues à partir de sources considérées comme étant fiables. Jones Lang LaSalle et ses sociétés affiliées n'acceptent aucune responsabilité quant à l'exactitude ou l'exhaustivité de l'information contenue dans ce document et aucune certitude ne doit être accordée à l'information contenue dans ce document. Jones Lang LaSalle Services Immobiliers, Inc. Agence immobilière.