MARKETBEAT IDF 1ERE COURONNE

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1 MARKETBEAT IDF 1ERE COURONNE 2eme Trimestre 2017 Peut mieux faire

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Première Couronne 3 03 Première Couronne Est 5 04 Première Couronne Nord 7 05 Première Couronne Sud 9 06 Définitions 11

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des fondamentaux robustes pour une reprise durable Croissance du PIB en France, % En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par les élections présidentielles et législatives. En effet, l élection d Emmanuel Macron a tout d abord permis d écarter les risques d une implosion de la zone Euro et d une montée internationale des partis populistes tandis que l obtention d une majorité absolue à l Assemblée Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer l adoption de réformes structurantes, en droit social notamment. En parallèle de cette stabilisation des instances politiques françaises, l économie mondiale et européenne multiplie les signes d une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l année 2017), progression du climat des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% au 1 er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4 ème trimestre 2016). Ce contexte favorable pour l économie française a d ores et déjà permis d acter au 1 er trimestre 2017 une croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de base aux anticipations de l INSEE. L augmentation du PIB attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%. La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit depuis 2011! Toujours plus haut Depuis le début de l année, le climat des affaires ne cesse d augmenter. Il s appuie sur une politique monétaire accommodante, l optimisme des industriels dont les carnets de commande se remplissent, un retour des touristes qui bénéficie aux services marchands (augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1 er trimestre 2017) ainsi que le regain d activité du secteur de la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016). Cette embellie du climat des affaires s accompagne d une augmentation significative du moral des ménages qui renoue avec son niveau de juin INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % L inversion c est maintenant! Au 1 er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse de 0,4%. Selon les prévisions d Oxford Economics, cette inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se confirmer. En effet, la croissance de l activité, une politique d allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour l automne 2017 devraient dynamiser le marché de l emploi et soutenir les besoins immobiliers des entreprises. Oxford Economics 2

4 SYNTHESE PREMIERE COURONNE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Les moyennes surfaces prennent le relais des grandes Demande placée en Première Couronne, En Première Couronne, la demande placée de bureaux s élève au premier semestre 2017 à m 2. A ce rythme, elle pourrait d ici la fin de l année renouer avec son niveau de Néanmoins, des disparités subsistent suivant le secteur analysé. En comparaison à leurs moyennes semestrielles long terme respectives, le Sud et l Est décrochent légèrement (respectivement -9% et -7%) tandis que le Nord s envole (+36%). Les transactions de grand gabarit qui avaient pourtant soutenu la demande placée au premier trimestre se sont raréfié. Ce trimestre, elles sont au nombre de 2 en Première Couronne Nord. Elles ont laissé place aux transactions de surfaces intermédiaires dont la part a augmenté de 20% à 34% en trois mois. Les petites surfaces, quant à elles, représentent un tiers de la demande placée totale de la Première Couronne Sud contre un quart du volume total de la Première Couronne Nord et un peu moins (22%) de celles de l Est. Rattrapage des valeurs locatives au Nord A la fin du semestre, l appréciation des valeurs locatives prime et de première main au Nord combinée à leur stabilisation au Sud ont réduit les écarts entre ces typologies de loyers. Ainsi, le loyer prime du Sud est de 360 /m²/an contre 350 /m²/an au Nord tandis que le loyer de première main atteint désormais 300 /m²/an au Nord soit 10 de plus qu au Sud (290 /m²/an). Quelque soit la qualité de surface (prime, première ou seconde main), les valeurs locatives pratiquées en Première Couronne Est sont les plus faibles des trois marchés. Demande placée en Première Couronne par tranche de surface 1 er Semestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +17% De à m² % +101% Plus de m² % +233% Surface totale % +95% Valeurs locatives en Première Couronne, /m²/an La chute des valeurs locatives moyennes de seconde main de la Première Couronne Sud à 210 /m 2 /an, un niveau équivalent à celui appliqué en périphérie Est, est révélatrice d un marché sur offreur qui a du s ajuster à la baisse. 3

5 SYNTHESE PREMIERE COURONNE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Une offre à deux vitesses En hausse de 5% depuis la fin de l année, l offre immédiate de bureaux en Première Couronne s établit désormais à m² à la fin du 1 er semestre, un niveau comparable à celui de l année Offre immédiate en Première Couronne, Pendant que les surfaces de bureaux vacants se sont accumulées au Sud (+5%) et surtout au Nord (+10%), elles se sont à nouveau contractées à l Est (-10%). Des taux de vacance extrêmes Les taux de vacance de 11,3% et 10% des secteurs Nord et Sud contrastent toujours autant avec celui de la Première Couronne Est (3,3%). A l Est comme au Nord les taux de vacance inquiètent mais pour des raisons opposées. A l Est, la faiblesse de l offre pourrait conduire à un gel de l activité transactionnelle tandis qu au Nord, l offre s accumule dangereusement. Taux de vacance en Première Couronne Pause de l offre future avant 2019 Le coup d arrêt des livraisons neuves en 2017 devrait être salvateur pour la Première Couronne puisqu il permettra de faciliter l absorption d une offre immédiate conséquente tant au Nord qu au Sud. En 2018, les mises en chantier présagent déjà d une timide reprise des livraisons des marchés de l Est et du Nord (respectivement 3 et 5 projets en chantier). Il faudra néanmoins attendre 2019 pour renouveler en profondeur l offre future neuve de grand gabarit des différents secteurs de la Première Couronne (incluant 4 offres en cours de construction au Sud). Bien que m² de bureaux neufs soient aujourd hui au programme de l année 2019, des reports de projet sur l année 2020 sont à anticiper. Les décisions des promoteurs et investisseurs seront guidées par les évolutions de la vacance mais également les différentes échéances du Grand Paris Express. Livraisons d'immeubles de plus de m² en Première Couronne,. 4

6 PREMIERE COURONNE EST DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Dynamisme des transactions de taille intermédiaire Demande placée en Première Couronne Est, Au cours du premier semestre 2017, m² ont été placés en Première Couronne Est. Ce niveau, proche de la moyenne décennale des 6 premiers mois de l année ( m²) et supérieur de 43% à celle de l année 2016, n en reste pas moins modeste. A l inverse du 1 er trimestre porté par une transaction majeure de grand gabarit (la prise à bail de m² par BNP Paribas sur l immeuble «Le Valmy»), le 2 ème trimestre a été marqué par un regain d activité des transactions de taille intermédiaire, c est-à-dire celles comprises entre et m². Les deux principales du trimestre sont au crédit du secteur Juridique - Conseil. Ils ont plébiscité des actifs neufs / rénovés à proximité immédiate de stations de métro : prise à bail de m² par VALEO dans l immeuble «Horizon» à Créteil et m² par HARRIS INTERACTIVE à Vincennes. A Montreuil, l immeuble «Cityscope» a également fait l objet de deux prises à bail de taille moyenne sur les trois derniers mois soit un total de m² transactés. Parmi les mouvements sur les petites surfaces signées ce semestre, seules trois d entre elles excèdent 500 m². Sur cette typologie de surface, les villes les plus plébiscitées au cours des 6 premiers mois de l année sont Montreuil et Fontenay-sous-Bois. Elles ont respectivement représenté 33% et 19% du volume total de la demande placée depuis janvier. Demande placée en Première Couronne Est par tranche de surface 1 er Semestre 2017 Tranche de surface M² PART Evol. N/N-1 Moins de m² % -37% De à m² % +42% Plus de m² % NS Surface totale % +43% L écart se resserre entre les loyers moyens, A mi-année, le loyer prime se maintient toujours à 320 /m²/an, un niveau stable depuis Avec un loyer moyen de seconde main en hausse de 5% et un loyer moyen de première main en baisse de 8% les écarts entre les différentes valeurs locatives se resserrent. Mi-2017, elles s établissent respectivement à 240 /m²/an et 210 /m²/an. Valeurs locatives en Première Couronne Est, /m²/an, 5

7 PREMIERE COURONNE EST OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Pénurie d offre immédiate de qualité Le scénario anticipé à la fin du premier trimestre 2017 se confirme : le manque de livraisons sur l ensemble de l année accentue l érosion de l offre immédiate de qualité sur le secteur de la Première Couronne Est. A peine m² de surfaces de bureaux de seconde main sont disponibles à mi-année. En comparaison à décembre 2016, cela représente une baisse de 10%. Offre immédiate en Première Couronne Est, L offre de grand gabarit, correspondant à une unique offre dans «Les Mercuriales» à Bagnolet, augmente de 13%. A l inverse, l offre de surfaces intermédiaires a diminué de 21% en 6 mois. Cette baisse est une conséquence directe de l activité intense des transactions observée sur ce segment. - Taux de vacance inquiétant En Première Couronne, le marché de l Est fait toujours figure d exception avec un taux de vacance qui n en finit pas de baisser (3,3% à mi-année). Sur la seconde partie de l année 2017, la pénurie d offre de qualité risque de limiter voire de geler les prises à bail sur ce marché. Taux de vacance Offre future restreinte A horizon 2020, l offre future en chantier ou dotée d une autorisation de construire se limite à m²; un niveau de surface faible puisqu il est équivalent à la moyenne décennale annuelle de la demande placée observée sur le marché de la Première Couronne Est. En 2018, trois programmes neufs, actuellement en chantier, sont attendus à Montreuil et à Nogent-sur-Marne : «Digital» (5 600 m²), «Altaïs Evolution» ( m² dont 50% sont précommercialisés) et «Nogent Baltard» (6 000 m² précommercialisés à près de 70%). Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Première Couronne Est, en milliers de m² Au cours des années 2019 et 2020, 5 opérations dotées de permis de construire et totalisant m² de surfaces disponibles devraient voir le jour à Bagnolet, Fontenaysous-Bois et Maisons-Alfort. 6

8 PREMIERE COURONNE NORD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES K.O. de 2016 en un semestre! Six mois ont suffi à l année 2017 pour dépasser le volume de demande placée de bureaux en Première Couronne Nord de l année Demande placée en Première Couronne Nord, A l inverse du 1 er trimestre où la demande placée reposait sur une transaction de grand gabarit (la prise à bail par le CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE de m² dans un immeuble en développement à Saint-Ouen) ; le 2 ème trimestre presque tout aussi actif ( m² placés en un trimestre) se caractérise par une hausse significative des transactions de petites et moyennes surfaces représentant désormais chacune près de 20% du volume total transacté depuis le début de l année Deux grandes transactions d acteurs du secteur financier ont marqué le trimestre : celle de RSI dans l immeuble «Dock en Seine» à Saint-Ouen et celle de SIACI SAINT HONORE dans «Equinox» à Clichy. Les petites et moyennes transactions du trimestre sont localisées sur les communes de Saint- Denis (à plus de 60%), de Clichy (15%) et Saint-Ouen (12%). Sur le plan qualitatif, le volume total de demande placée au cours du semestre se partage équitablement entre surfaces de première main et de seconde main. Des valeurs locatives au top En Première Couronne Nord, le loyer prime augmente significativement à 350 /m²/an, pour atteindre son plus haut niveau historique des années Il s approche du loyer prime de la Première Couronne Sud (360 /m²/an). Tandis que le loyer moyen de seconde main retrouve son niveau atteint en 2015 à 250 /m²/an, celui des actifs de première main se positionne en médiateur à 300 /m²/an. Demande placée en Première Couronne Nord par tranche de surface 1 er Semestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +24% De à m² % +104% Plus de m² % NS Surface totale % +43% Valeurs locatives en Première Couronne Nord, /m²/an Les valeurs locatives observées sur les transactions de l année 2017 s échelonnent de 100 /m²/an à 350 /m²/an. Elles rendent ainsi compte de l hétérogénéité des surfaces du secteur de la Première Couronne Nord, autant en termes de diversité des immeubles que des qualités de surfaces et de localisation., 7

9 PREMIERE COURONNE NORD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Point haut pour l offre immédiate Avec m² de surfaces disponibles à la fin du 2 ème trimestre l offre immédiate continue d augmenter (+10% en 6 mois) en Première Couronne Nord. La hausse provient principalement des petites et moyennes surfaces (respectivement +22% et +16% au cours du semestre). Elle se répartit sur 4 villes de la Première Couronne Nord : Saint-Denis (30% du volume total), Clichy (19%), Aubervilliers (18%) et Saint-Ouen (17%). Pour un marché de grands utilisateurs, l offre neuve de plus de m² est faible. Elle se compose de trois disponibilités d une surface totale de m² répartie au sein des immeubles «United» (livré au 2 ème trimestre 2017), «Saint-Ouen 1 & 2», et «Le Lautrec (ex Crit)» dans les villes de Clichy et Saint-Ouen. Offre immédiate en Première Couronne Nord,,. le thermomètre de la vacance chauffe Taux de vacance Le taux de vacance de la Première Couronne Nord est désormais de 11,3%. Bien que celui-ci soit encore éloigné de son maximum historique de 15,3% atteint en 2003, l écart commence sérieusement à se creuser avec la vacance observée à l échelle de l Ile-de-France (6,5%). Offre certaine pour 2018 et probable pour 2019! D ici la fin de l année 2017, une unique livraison est attendue : celle de l immeuble «Gate One» à Clichy (8 000 m²). En 2018, 5 projets totalisant m² de surfaces disponibles sortiront de terre : «Pulse» et «Moods» à Saint-Denis, «Konect» à Saint-Ouen, «Ilo» à Clichy et «Le Canopy» au Pré Saint-Gervais. Aucun d entre eux n a à ce jour trouvé preneur dans le cadre de précommercialisations. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Première Couronne Nord, en milliers de m² En 2019, l offre de bureaux neufs en Première Couronne Nord pourrait se multiplier. En effet, les opérations dont les permis ont déjà été obtenus laissent présager la construction de m² supplémentaires. La ville d Aubervilliers devra attendre 2020 au mieux pour voir son offre de première main se renouveler avec le projet «Gare des Mines / Fillettes». 8

10 PREMIERE COURONNE SUD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée soutenue par les moyennes surfaces Demande placée en Première Couronne Sud, La demande placée de m² au 1 er semestre 2017 relevée en Première Couronne Sud s écarte légèrement de sa moyenne long terme sur 10 ans ( m²) mais s inscrit dans la lignée des volumes transactés en 6 mois depuis En représentant plus de la moitié des volumes commercialisés depuis le début de l année, les moyennes surfaces dynamisent un marché où aucune transaction de grand gabarit ne s est concrétisée au cours du 2 ème trimestre. Les deux principales transactions du trimestre se sont portées sur des immeubles neufs. Elles correspondent à la prise à bail de m² par l AGENCE DE L ENVIRONNEMENT ET DE LA MAITRISE DE L ENERGIE sur «le Fairway» à Montrouge et m² par SOFINEL au sein de l immeuble «Viva» à Malakoff. Néanmoins, la majorité des transactions du semestre (plus de 80% du volume total) portent sur des bureaux de seconde main. En 6 mois, les transactions de bureaux en Première Couronne Sud se sont portés principalement sur les communes d Ivry-sur-Seine (un tiers de la demande placée) et Montrouge (un quart) tandis que Malakoff et le Kremlin Bicêtre n ont que 10% de la demande placée. Demande placée en Première Couronne Sud par tranche de surface 1 er Semestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +84% De à m² % +149% Plus de m² % -71% Surface totale % +25% Des valeurs locatives de seconde main orientées à la baisse Tandis que le loyer prime de la Première Couronne Sud campe sur sa valeur de 2012 soit 360 /m²/an ; le loyer moyen de seconde main chute à 210 /m²/an (-16% en 6 mois) et celui de première main se stabilise à 290 /m²/an. Ce repli des valeurs locatives moyennes des surfaces de seconde main s explique par la concentration des transactions ce semestre à Ivry-sur-Seine. Valeurs locatives en Première Couronne Sud, /m²/an L attractivité des loyers ainsi que le manque d offre immédiate à Paris Sud (2,7% de vacance), pourraient jouer un rôle décisif sur le choix des entreprises à traverser le périphérique pour s installer en Première Couronne Sud et par la même occasion redynamiser un marché relativement atone depuis plusieurs années., - 9

11 PREMIERE COURONNE SUD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate élevée mais contenue En un semestre, l offre immédiate affiche une hausse modérée de 5% représentant m² à la fin du mois de juin. L augmentation de 11% des disponibilités de surfaces de taille moyenne contraste avec la stabilité de celles de petite et grande taille. Les villes de Montrouge et Chatillon concentrent, à elles seules, 8 offres de grand gabarit sur 12 relevées sur l ensemble de la Première Couronne Sud. Les surfaces disponibles de ces deux villes représentent respectivement un tiers et un quart du volume total. Chacune d entre elles dispose d un immeuble neuf à commercialiser : m² dans l immeuble «Smart up» et m² au sein de l immeuble «Ipso Facto (ex Sud Affaires)». En Première Couronne Sud, les m² de l immeuble «Résonance» représentent une troisième possibilité d implantation en Première Couronne Sud pour un grand utilisateur à la recherche de locaux neufs. Offre immédiate en Première Couronne Sud, Taux de vacance - 10% tout pile! A 10% le taux de vacance reste conséquent mais n augmente pas significativement. Néanmoins, il dépasse toujours ceux de la Première Couronne (8,6%) et de l Ilede-France (6,5%) L offre future se fait désirer Dans un contexte d offre immédiate élevée et dans l expectative d un marché plus dynamique à horizon 2022, année décisive pour la mise en service de la ligne 15 Sud, les investisseurs et promoteurs retardent les mises en chantier de leurs opérations. A horizon 2020, sur 18 programmes ayant obtenu un permis de construire, seuls 4, représentant m² livrables en 2019, ont entamé leur construction : «ZAC Aragon» à Villejuif, «Osmose» à Arcueil, «Tangram» à Malakoff et «Network» à Bagneux. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Première Couronne Sud, en milliers de m² A Ivry-Sur-Seine, la pose de la première pierre de «Cityseine 1», unique offre future neuve prévue pour 2018, se fait attendre et pourrait bien être repoussée. La commune de Bagneux accueillera le principal projet de la Première Couronne Sud avec la création de m² de surfaces de bureaux sur l ancien site de la DGA «Direction Générale des Armements» (16 hectares) récemment installée à Balard (Paris 15 ème ). 10

12 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 11

13 AUTEURS Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com Cécile Finet Chargée d Etudes +33 (0) cecile.finet@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés