17 CABINETS A VOTRE SERVICE

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1 MARCHE LYONNAIS DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE Bilan 2017 Conjoncture, environnement et enjeux janvier 2018 C E N T R E D E T U D E S D E L A C O N J O N C T U R E I M M O B I L I È R E 17 CABINETS A VOTRE SERVICE 1

2 INTRODUCTION Benoît de Fougeroux Président Fnaim Entreprises MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS 2017 Présenté par : Emmanuel Mazille (Fnaim Entreprises Aires d Entreprises) 2

3 Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF Moyenne / 10 ans +36% % 30% 19% 23% 21% 11% 15% 11% 17% 14% 19% part du neuf Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN M² ET EN NOMBRE m² m² m² m² m² m² m² M² NB

4 Locaux industriels RÉPARTITION GEOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) VAL DE SAÔNE 14% CÔTIERE 8% METRO OUEST 10% LYON VILLEUR 3% EST 43% NORD ISERE 7% DIFFUS 15% Locaux industriels RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2017 PAR TAILLE EN M² EN NOMBRE 11% 7% 38% 14% 25% 46% 37% 22% La surface moyenne des transactions 2017 est de m² 4

5 Locaux industriels TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2017 PRENEUR SURFACE LIEU KR PROMOTION m² RILLEUX LA PAPE EPF m² AMBERIEUX EN BUGEY EVERIAL m² RILLEUX LA PAPE GARAGE DE L ATLANTIC m² VENISSIEUX FIVES INTRA LOGISTICS m² CHAPONOST NAVYA m² VENISSIEUX FELIX TRANSPORT m² DECINES CHARPIEU AO2B m² JASSANS RIOTTIER IMS FRANCE m² MEYZIEU FOLAN m² RILLEUX LA PAPE Locaux industriels ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 51% 46% 44% 51% 49% 37% 50% 45% 35% 56% 50% 49% 54% 56% 49% 51% 63% 50% 55% 65% 44% 50% location vente 5

6 Locaux industriels EVOLUTION DES VALEURS A L ACQUISITION (EN ) Prix moyen / m² en (hors locaux mixtes) prix moyen seconde main prix moyen neuf Locaux industriels EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN / M²) Loyer moyen / m² en (hors locaux mixtes) loyer moyen seconde main loyer moyen neuf 6

7 Locaux industriels OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 15% 12% 15% 10% 10% 12% 15% 14% 14% 13% fin 2007 fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 fin 2016 fin 2017 Part du neuf Locaux industriels BILAN 2017 DEMANDE PLACÉE Avec plus de m² placés, l année 2017 est exceptionnelle (moyenne des 12 dernières années à m²), d autant que le nombre de transactions est en hausse de 7 % (362). Le marché est actif sur les transactions de plus de m² (26 contre 17 en 2016). Le neuf est également en progression; quelques grosses transactions font la différence. Est et Grand Est restent les zones majoritaires pour nos entreprises; le Val desaôneestenprogression également. LES VALEURS À la vente, après une forte hausse en 2016, les prix se sont stabilisés en Léger tassement par rapport à 2016 des prix de vente dans l ancien, sans doute lié au plus grand nombre de transactions sur des bâtiments vieillissants. Depuis 10 ans, les prix sont stables dans l ancien (autour des 430 /m²). Le marché du neuf en locatif a tendance à tirer les loyers vers le haut, lié à l augmentation des coûts de construction (Foncier plus cher, règlementation, normes, taxe d aménagement ). L ancien en location reste stable à plus de 50 /m² moyen. L OFFRE L offre se stabilise autour des m² dont m² de neuf, correspondant à 20 mois de transactions. L offre rationnelle récente et de bonne qualité manque de plus en plus en 1ère et 2ème couronne. 7

8 Locaux industriels PERSPECTIVES 2018 Le mouvement de tertiarisation du marché des locaux d activités se confirme vers un 70/30. La pénurie de foncier en 1ère et 2ème couronne impacte toujours les prix à la hausse. Il va nous manquer quelques grosses opérations foncières en développement dans ces secteurs pour les utilisateurs; beaucoup de grandes transactions sont réalisées au delà de la 2ème couronne. Le marché des locaux d activité traduit le dynamisme industriel de la région, et reste confiant dans ses capacités à répondre au défi stratégique de la Métropole Fabricante. MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE Présenté par : Jean-Marie Guillet (Fnaim Entreprises JLL) Présenté par : Olivier Durif -JLL

9 Logistique ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF Moyenne / 10 ans % % 56% 61% 55% 65% 45% 42% 26% 38% 33% 14% part du neuf Logistique ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 18% 20% 33% 20% 20% 11% 17% 42% 8% 41% 13% 82% 80% 67% 80% 80% 89% 83% 58% 92% 59% 87% location vente 9

10 Logistique LE MARCHE LYONNAIS COMPARE AU RESTE DE LA FRANCE Répartition géographique de la demande placée en France (> m²) Marseille Lyon 9% Lille 6% 5% 34% Hors dorsale Evolution du nombre de transactions en France ( > m²) Evolution du nombre de transactions à Lyon ( > m²) Ile de France 46% Part du XXL ( > m²) en m² commercialisés 45 % 28 % // France Lyon Logistique QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2017 PRENEUR SURFACE LIEU AXION M² BELLEVILLE DESCOURS & CABAUD M² PONT D AIN BOIRON M² LES OLMES XPO LOGISTICS M² SATOLAS ET BONCE GEFCO M² SATOLAS ET BONCE GEODIS M² SAINT QUENTIN FALLAVIER XPO LOGISTICS M² DAGNEUX ID KIDS M² DAGNEUX STEF M² VAULX EN VELIN RELAIS COLIS M² GENAS 10

11 Logistique RÉPARTITION GEOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) NORD 30% CÔTIERE 10% EXT OUEST 7% METRO EST 20% EXT SUD 6% NORD ISERE 27% Logistique OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 9% 13% 6% fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 fin 2016 fin 2017 Part du neuf 11

12 Logistique OFFRES DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS PAR TAILLE ère Couronne Autres L'Isle d'abeau PIPA Total Région lyonnaise Entre et m² Entre m² et m² Entre m² et m² XXL > à m² Logistique BILAN 2017 LA DEMANDE PLACÉE A contre courant du marché national qui enregistre une légère hausse de 3 % par rapport à 2016 avec 3,4 millions de m² de demande placée, dont 45 % sur des bâtiments XXL (> m²), le marché lyonnais enregistre une légère baisse de 4 % avec seulement 28 % des m² commercialisés sur le segment du XXL. L OFFRE L offre enregistre une hausse de près de 150 % en un an avec un volume de m² commercialisables à 6 mois. Si le volume total de l offre logistique semble répondre à une année dedemande,latailledes entrepôts disponibles sur le marché répond principalement aux besoins des 3PL. En 2017, ces derniers se sont majoritairement positionnés sur des entrepôts dimensionnés entre et m². Les opportunités foncières sont de plus en plus rares et une seule offre XXL est actuellement disponible sur le marché lyonnais. Cela devrait contraindre les chargeurs arrivant avec un cahier des charges XXL à s éloigner de Lyon. LES VALEURS Les valeurs restent stables en 2017, avec un loyer prime positionné à 47 /m²/an fin

13 Logistique PERSPECTIVES 2018 Avec des indicateurs conjoncturels positifs, et un encours de demande toujours important, le marché lyonnais devrait une nouvelle fois se positionner au dessus de la moyenne décennale. La recherche d économie d échelle au travers du XXL va elle aussi se maintenir. Une offre adaptée à ces nouveaux besoins permettrait à Lyon de maintenir sa place de second pôle logistique français. MARCHÉ DES BUREAUX 2017 Présenté par : Loïc de Villard (Fnaim Entreprises CBRE) 13

14 Bureaux ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF Moyenne / 10 ans % % 41% 60% 59% 54% 39% 53% 45% 61% 52% 51% part du neuf Bureaux ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN M² ET EN NOMBRE Surface Nombre de transactions 14

15 Bureaux TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2017 PRENEUR SURFACE LIEU M² GERLAND M² LYON M² PART DIEU M² GERLAND M² LYON M² VILLEURBANNE TONKIN M² VAISE M² LYON M² GERLAND M² CARRE DE SOIE Bureaux RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2017 PAR TAILLE EN M² EN NOMBRE 8% 10% 51% 41% 52% 38% La surface moyenne des transactions 2017 est de 453 m² 15

16 Bureaux ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 32% 25% 24% 26% 18% 18% 21% 32% 29% 31% 24% 68% 75% 76% 74% 82% 82% 79% 68% 71% 69% 76% location vente Bureaux RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) TECHLID 12% VAISE 7% LYON 6 6% PRESQU ILE NORD 4% PART DIEU 16% TONKIN 8% CARRE DE SOIE 5% EST 10% Confluence 4% GERLAND 12% LYON 8 4% DIFFUS 12% 16

17 Bureaux EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN ) loyer moyen loyer moyen seconde main loyer moyen neuf Bureaux OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 32% 32% 29% 32% 33% 35% 39% 32% 34% 32% 17

18 Bureaux VENTILATION DE L OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS ANCIEN NEUF TOTAL LYON VILLEURBANNE EXTERIEURS Bureaux COMPARAISON DES PERFORMANCES BUREAUX Demande placée (m²) Évolution 2017/2018 Offre immédiate (m²) Loyer HT/m²/an PRIME Barcelone m² +9% m² 279 Lille m² 5% m² 220 LYON m² 7% m² 300 Manchester m² 5% m² 412 Marseille / Aix m² m² 320 Milan m² +5% m² 550 Paris IDF m² +8% m² 775 Source: JLL / CBRE 18

19 Bureaux BILAN 2017 LA DEMANDE PLACEE Le niveau de transaction 2017 est un excellent cru malgré une légère baisse de 7%. Cette baisse est relative dans la mesure où la demande placée (hors Mega deal > m²) a continué de progresser et le nombre global de transactions n a cessé d augmenter depuis LES VALEURS On constate une hausse des loyers dans le neuf avec un loyer prime à 300 /m² En revanche, on enregistre un léger fléchissement des loyers de seconde main. L OFFRE L offre disponible à moins de 6 mois a baissé de plus de m² pour deux raisons essentielles : Immeubles neufs : Un taux élevé de pré commercialisation des projets livrés et une baisse de l offre neuve disponible majoritairement en intra muros ( m²) Immeubles de seconde main : Un niveau de demande placée supérieur aux libérations et une baisse de l offre disponible aussi bien en intra muros( m²) qu en périphérie ( m²) En conséquence, l offre représente environ 18 mois de demande placée. Bureaux PERSPECTIVES 2018 La baisse de l offre immédiate, la baisse de l offre future certaine en 2018 et la pré commercialisation des offres neuves pourraient entrainer une certaine raréfaction de l offre dans certains secteurs du marché. Dans ce cadre, les utilisateurs devront naturellement se tourner vers des secteurs où cette offre existe. Il est à noter les principales livraisons 2018, dont certaines sont déjà pré commercialisées en partie: Part dieu : (2 opérations) :SKY 56, Rephael Gerland (3 opérations en 2018) : Gerland Technopark, Corner, Oxaya Villeurbanne Carré de Soie, (3 opérations en 2018) : Silk, Gallincity, 380, Organdi Presqu ile Confluence (4 opérations sur 2018) : GHD, Factory, Cours du midi, Loges de Saone Ce déficit d offre donne l opportunité aux promoteurs et investisseurs de restructurer les actifs obsolètes. 19

20 MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT 2017 Présenté par : Pierre-Olivier Slaes (Fnaim Entreprises Bnp Paribas Real Estate) Investissement HISTORIQUE DES MONTANTS INVESTIS Valeurs en millions investis % M Moyenne / 10 ans 20

21 Investissement EVOLUTION DES INVESTISSEMENTS PAR CLASSE D ACTIFS % 752 M % 36% BUREAUX ACTIVITE LOGISTIQUE COMMERCE Investissement HISTORIQUE DES INVESTISSEMENTS EN BUREAUX PAR TRANCHES En nombre En volume M % 64% 56% 62% 71% % 9% 7% 12% 12%

22 Investissement PART RELATIVE DES PRINCIPAUX PÔLES TERTAIRES % % 16% % 5% 5% 3% 2% 2% 1% 1% 2% 0 Investissement HISTORIQUE DES TAUX PRIMES 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 6,00% 40 pbs 5,00% 5,60% 80 pbs 4,75% 4,00% 3,95% 3,00% bureaux logistique 22

23 Investissement BILAN 2017 BILAN 2017 Une année portée nettement par les bureaux qui ont représenté plus de 80 % du montant investis et ont constitué une année record Un marché qui reste toujours freiné par le manque d immeubles à vendre et ce dans toutes le classes d actifs, notamment en activités/logistiques Une année marquée également par 2 deal de plus de 100 M Avec aussi le retour des fonds internationaux à Lyon avec l acquisition du New deal La Part Dieu a été le quartier d affaire qui a concentré la grande majorité des investissements Enfin l année 2017 aura marqué un record historique en termes de taux de rendement prime. Investissement PERSPECTIVES 2018 Sauf événement majeur exceptionnel, le marché de l investissement en 2018 devrait suivre la même dynamique qu en 2017 La forte demande des investisseurs pour des immeubles CORE, confrontée à une offre toujours aussi limitée, laisse à penser que les taux de rendement prime à Lyon devraient poursuivre leur compression. Tout l enjeu de 2018 est d arriver à convaincre les investisseurs à vendre leurs immeubles! 2 points d attention sont à relever cependant : L évolution de l OAT et notamment sa hausse qui aura mécaniquement un impact sur les taux de rendement Et les impacts psychologiques de la politique fiscale de l Etat, notamment à travers l IFI, sur la collecte des SCPI. 23

24 CONCLUSION Benoît de Fougeroux Président Fnaim Entreprises Conclusion LOYERS «PRIMES» DE BUREAUX Conférence de presse Source FNAIM : BNP Entreprises Paribas 29 Real janvier Estate 2018 / source: 24

25 Conclusion TAUX DE RENDEMENT «PRIME» DES BUREAUX Conférence de presse Source FNAIM : BNP Entreprises Paribas 29 Real janvier Estate 2018 / source: Conclusion PRÉVISION RENDEMENT GLOBAL BUREAUX EUROPE 2018 Conférence de presse Source FNAIM : BNP Entreprises Paribas 29 Real janvier Estate 2018 / source: 25

26 Conclusion OFFICE VACANCY RATE Conférence de presse Source FNAIM : BNP Entreprises Paribas 29 Real janvier Estate 2018 / source: 17 CABINETS A VOTRE SERVICE Téléchargez cette présentation sur ou sur 26

27 DAVID KIMELFELD Président de la Métropole de Lyon 27