ÉTUDE JLR. Les copropriétés (2 e partie) Évolution du marché des copropriétés de 2009 à 2013 dans l agglomération de Montréal

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1 ÉTUDE JLR Les copropriétés (2 e partie) Évolution du marché des copropriétés de 2009 à 2013 dans l agglomération de Montréal Dans un précédent article, JLR Recherche immobilière a analysé l évolution du marché des copropriétés au Québec en détaillant pour les régions administratives. Dans le présent article, l analyse portera sur l agglomération de Montréal. Celle-ci est composée de 15 municipalités et de 19 arrondissements situés sur l île de Montréal ou sur les petites îles avoisinantes 1. L agglomération de Montréal est sans conteste l endroit au Québec où la copropriété est le mode d habitation le plus populaire. Une forte densité de population (3779,1 hab/km² en 2011) 2 et un coût des terrains élevés rendent la copropriété un choix plus attrayant. Ce marché demeure en continuelle expansion alors qu en 2013, 76,9 % des mises en chantier étaient des copropriétés divises. 3 JLR Recherche immobilière s est intéressé aux copropriétés divises ce qui inclut principalement les condominiums, mais peut également inclure des maisons en rangée et des maisons individuelles dès lors que l acte de propriété comprend une partie privative et une partie commune. Certaines données ont été exclues de l étude afin d être plus représentatif du marché 4. Pour l agglomération de Montréal, JLR Recherche immobilière a été en mesure de calculer un prix au pied carré. Cette mesure à l avantage par rapport aux statistiques habituelles de prix d éliminer l effet taille de l équation. Ainsi, le prix médian au pied carré d une copropriété à Montréal s est établi à 309 $ en 2013, soit une augmentation de 25,1 % par rapport au prix de L Île-Dorval et Senneville ne sont pas présentés dans cette étude puisqu aucune transaction de copropriété n y a été répertoriée entre 2009 et Statistique Canada Montréal, Québec (Code 2466) (tableau). Profil du recensement, Recensement de 2011, produit nº XWF au catalogue de Statistique Canada. Ottawa. Diffusé le 24 octobre (site consulté le 29 juillet 2014) 1 Le prix médian s est établi quant à lui à $ soit un prix 25,0 % plus élevé qu en Vente de copropriétés En ce qui concerne les ventes, une hausse de 22,4 % a été enregistrée entre 2009 et Tout comme pour l ensemble de la province, le sommet a été atteint en Graphique 1 : Évolution des ventes de copropriétés à Montréal Agglomération de Montréal Le nombre et la variation du nombre de ventes de copropriétés diffèrent grandement selon la ville ou l arrondissement. Le plus grand nombre d acquisitions de copropriété sur la période a été enregistré à Ville- Marie (8850), suivi par l arrondissement du Sud-Ouest (5813) et de l arrondissement du Saint-Laurent (4868). Certaines villes et arrondissements ont connu une impressionnante augmentation du nombre de 3 Adaptation de données provenant de la SCHL, Actualité habitation - Montréal, janvier Pour une définition plus complète de la copropriété divise et indivise ainsi que les données retenues pour l étude, veuillez vous référer à la section Définitions et notes

2 ventes entre 2009 et Des augmentations supérieures à 100% ont été notées à Lachine (114,5 %), Dorval (287,2 %) et Montréal-Nord (151,6 %) À Dorval, le nombre de ventes a principalement connu une forte expansion entre 2009 et Il faut cependant être prudent avec l interprétation d une hausse majeure dans un petit marché. Dans les villes ou arrondissements où le nombre de ventes est relativement faible, l arrivée d un ou de nouveaux projets de condo d envergure peut gonfler les résultats pour une ou quelques années. Cela peut créer un effet ponctuel qui n'indique pas nécessairement une tendance. Néanmoins, la hausse permet de noter une certaine effervescence pour ces quartiers, alors que le marché de la copropriété y semble plus vigoureux en 2013 qu en Certaines régions de Montréal ont pour leur part connu une baisse des ventes, c est le cas de Saint-Léonard (-38,8 %), d Anjou (-32,4 %), du Plateau-Mont-Royal (-11,1 %) et de Mercier/Hochelaga-Maisonneuve (-10,3 %). Pour ces arrondissements, à l exception de Saint-Léonard, l année 2013 est celle où l on a enregistré le plus faible nombre de ventes depuis Graphique 2 : Vente de copropriétés de 2009 à 2013 (agglomération de Montréal) Vente de copropriétés de 2009 à 2013 (agglomération de Montréal) Arrondissements ou villes Nombre Proportion Variation (%) Ville-Marie ,7 39,7 Sud-ouest ,7 45,3 Saint-Laurent ,1 7,3 Mercier/Hochelaga-Maisonneuve ,8-10,3 Le Plateau-Mont-Royal ,7-11,1 Rosemont/Petite-Patrie ,4 20,8 Verdun ,7 18,9 Ahuntsic/Cartierville ,4 63,2 Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce ,0 10,9 Rivière-des-Prairies/Pointe-aux-Trembles ,3 9,3 Villeray/Saint-Michel/Parc-Extension ,6 66,3 LaSalle ,8 49,3 Lachine ,6 114,5 Pierrefonds/Roxboro ,1 22,2 Saint-Léonard ,7-38,3 Dollard-des-Ormeaux ,7 2,5 Anjou 971 1,6-32,4 Outremont 840 1,4 3,2 Côte-Saint-Luc 720 1,2 21,4 Dorval 707 1,2 287,2 Montréal-Nord 535 0,9 151,6 Mont-Royal*** 468 0,8 Pointe-Claire 365 0,6 1,3 Westmount*** 219 0,4 L'Île-Bizard/Sainte-Geneviève*** 111 0,2 Kirkland*** 105 0,2 Beaconsfield*** 94 0,2 Sainte-Anne-de-Bellevue*** 54 0,1 Montréal-Est*** 53 0,1 Baie-d'Urfé*** 26 0,0 Hampstead*** 26 0,0 Montréal-Ouest*** 3 0,0 *** La variation du nombre de transactions n a pas été calculée étant donnée un nombre insuffisant de données en 2009 et/ou Les détails par arrondissement et par ville sont disponibles à l annexe 2

3 Taille des copropriétés Le type de copropriété diffère d une ville ou arrondissement à l autre en matière de taille. Alors que le condo médian vendu dans l agglomération de Montréal en 2013 mesurait 904 pieds carrés. Les plus grandes copropriétés se sont vendues en 2013 à Ville de Mont-Royal avec une taille médiane de 1530 pieds carrés. La taille médiane des copropriétés vendues était également parmi les plus grandes à Westmount (1 447 pieds carrés) ainsi qu à Côte-Saint-Luc (1406 pieds carrés). Les copropriétés étaient les plus petites (taille du condo médian) dans l arrondissement du Sud-Ouest (706 pieds carrés), de Ville-Marie (816 pieds carrés) et de Villeray/Saint-Michel/Parc-Extension (823 pieds carrés). Pour plus de détails sur la taille des copropriétés vendus chaque année pour chaque ville ou arrondissement, veuillez consulter l annexe 1. Prix au pied carré Pour la région de Montréal, les données disponibles sur la taille au pied carré ont permis le calcul d un prix au pied carré par ville et arrondissement. Cette mesure par rapport au prix médian du condo permet une meilleure comparaison puisqu elle élimine l effet de taille du calcul. Le tableau suivant présente le prix des copropriétés au prix carré ainsi que la variation du prix. L écart de prix au pied carré entre la ville la plus chère et l arrondissement le moins cher est de 223$ Graphique 3 : Tableau du prix médian au pied carré 2009 à 2013 (agglomération de Montréal) Prix médian au pied carré Arrondissements ou villes Prix médian au pied carré Variation (en %) (2013) 2009 à 2013 Westmount 411 -* Ville-marie ,1 Outremont ,2 Sud-ouest ,9 Le Plateau-Mont-Royal ,3 Mont-Royal 365 -* Verdun ,5 Rosemont/Petite-Patrie ,3 LaSalle ,9 Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce ,9 Villeray/Saint-Michel/Parc-Extension ,9 Saint-Laurent ,6 Pointe-Claire ,9 Mercier/Hochelaga-Maisonneuve ,2 Ahuntsic/Cartierville ,1 Dorval ,7 Lachine ,2 Saint-Léonard ,5 Anjou ,4 Montréal-Nord ,2 Côte-Saint-Luc ,1 Pierrefonds/Roxboro ,1 Dollard-des-Ormeaux 199-8,3 Rivière-des-Prairies/Pointe-aux-Trembles ,8 * Un nombre insuffisant de valeurs pour 2009 ne permet pas de mesurer une variation fiable. Un nombre insuffisant de transaction dans les villes et arrondissement de Hampstead, Montréal-Ouest, Baie-d Urfé, Montréal-Est, Sainte-Anne-de- Bellevue, L'Île-Bizard/Sainte-Geneviève, Beaconsfield et Kirkland empêche le calcul d une statistique fiable du prix au pied carré des copropriétés. 3

4 Graphique 4 : Carte du prix médian au pied carré 2009 à 2013 (agglomération de Montréal) En 2013, les copropriétés les plus chères au pied carré se situaient à Westmount avec un prix médian de 411$ par pied carré, suivi par Ville-Marie (389 $) et Outremont (387 $). Si nous avions comparé le prix médian, plutôt que le prix médian par pied carré, l arrondissement Ville- Marie aurait seulement été le 7e arrondissement ou ville où la copropriété est la plus dispendieuse. Les prix des copropriétés à Ville-Marie sont tirés à la baisse étant donné la petitesse relative des copropriétés s y trouvant, il en demeure néanmoins que l espace y est très dispendieux comme le démontre le prix au pied carré. Dollard-des-Ormeaux est la seule ville où une baisse de prix au pied carré a été enregistrée, il semble que l année 2013 y ait été plus difficile alors qu on enregistrait une hausse du prix entre 2009 et Le stationnement Le prix élevé de l espace ainsi que l accessibilité au transport en commun contribuent à la renonciation de plusieurs acheteurs à posséder un stationnement. Parmi les copropriétés vendues sur la période, 44,6% des ventes incluaient au minimum un stationnement 5. En fait, pour la période, en contrôlant, pour la taille, l année de la vente et la ville ou l arrondissement, un stationnement augmentait la valeur de la copropriété de 14,9%. Les détails de la régression sont disponibles à l annexe 2. Il est possible d y voir que l ajout d un stationnement a un impact hautement significatif et que le modèle explique près de 62 % du prix d une copropriété. 5 Afin qu un stationnement soit inclus à l acte de copropriété, celui-ci doit avoir un numéro de lot propre et être vendu au cours de la même transaction que la copropriété. 4

5 Conclusion Pour terminer, le marché des copropriétés a été particulièrement effervescent dans l agglomération de Montréal ces 5 dernières années, alors que les ventes ont augmenté de 22,4%, soit une hausse largement supérieure à la hausse des ventes de copropriétés pour l ensemble du Québec (13,1%). Certaines villes ou arrondissements dépassant même le 100% d augmentation. Néanmoins, un certain ralentissement a été enregistré pour les copropriétés à Montréal en Ce ralentissement des ventes de copropriétés a toutefois été moins prononcé à Montréal (-6,6%) que dans l ensemble de la province (-14,2%). De plus, pour l agglomération de Montréal, les ventes ont chuté davantage pour les unifamiliales (-7,7%) que pour les copropriétés. Bref, le marché des copropriétés à Montréal a été l un des moins durement touché par le ralentissement de Les prix ont également grimpé rapidement avec une hausse du prix au pied carré de 25,1% entre 2009 et Après une hausse aussi rapide des ventes et des prix, l offre ne semble pas vouloir fléchir alors que plusieurs constructions sont en cours et que les mises en chantiers demeurent nombreuses. Le nombre de logements en copropriété mis en chantier a été 2,2 fois plus élevé en mai 2014 qu en mai Dans un contexte où plusieurs craignent un recul ou une stagnation du marché des copropriétés, il faudra voir si les nouvelles constructions réussiront à trouver preneur. 6 Adaptation de données provenant de la SCHL, Actualité habitation Montréal, juin

6 Annexe 1 Agglomération de Montréal Montréal Prix médian ,0 Prix médian par pied carré ,1 Nombre de pieds carrés médian ,3 Nombre de transactions ,4 Détails par région administrative* Ahuntsic/Cartierville Prix médian ,6 Prix médian au pied carré ,1 Nombre de pieds carrés médian ,8 Nombre de transactions ,2 Anjou Prix médian ,6 Prix médian au pied carré ,4 Nombre de pieds carrés médian ,2 Nombre de transactions ,4 Baie-d Urfé** Nombre de transactions Beaconsfield** Nombre de transactions

7 Côte-Des-Neiges/Notre-Dame-De-Grâce Prix médian ,7 Prix médian au pied carré ,9 Nombre de pieds carrés médian ,4 Nombre de transactions ,9 Côte-Saint-Luc Prix médian ,5 Prix médian au pied carré ,1 Nombre de pieds carrés médian ,8 Nombre de transactions ,4 Dollard-Des-Ormeaux Prix médian ,0 Prix médian au pied carré ,3 Nombre de pieds carrés médian ,2 Nombre de transactions ,5 Dorval Prix médian ,0 Prix médian au pied carré ,7 Nombre de pieds carrés médian ,9 Nombre de transactions ,2 Hampstead** Nombre de transactions Kirkland** Nombre de transactions

8 Lachine Prix médian ,1 Prix médian au pied carré ,2 Nombre de pieds carrés médian ,3 Nombre de transactions ,5 LaSalle Prix médian ,2 Prix médian au pied carré ,9 Nombre de pieds carrés médian ,3 Nombre de transactions ,3 L'Île-Bizard/Sainte-Geneviève** Nombre de transactions Mercier/Hochelaga-Maisonneuve Prix médian ,7 Prix médian au pied carré ,2 Nombre de pieds carrés médian ,6 Nombre de transactions ,3 Montréal-Est** Nombre de transactions Montréal-Nord Prix médian ,9 Prix médian au pied carré ,2 Nombre de pieds carrés médian ,0 Nombre de transactions ,6 8

9 Montréal-Ouest** Nombre de transactions Mont-Royal** Prix médian Prix médian au pied carré Nombre de pieds carrés médian Nombre de transactions Outremont Prix médian ,4 Prix médian au pied carré ,2 Nombre de pieds carrés médian ,3 Nombre de transactions ,2 Pierrefonds/Roxboro Prix médian ,7 Prix médian au pied carré ,1 Nombre de pieds carrés médian ,2 Nombre de transactions ,2 Le Plateau-Mont-Royal Prix médian ,0 Prix médian au pied carré ,3 Nombre de pieds carrés médian ,8 Nombre de transactions ,1 Pointe-Claire Prix médian ,9 Prix médian au pied carré ,9 Nombre de pieds carrés médian ,3 Nombre de transactions ,3 9

10 Rivière-Des-Prairies/Pointe-Aux-Trembles Prix médian ,3 Prix médian au pied carré ,8 Nombre de pieds carrés médian ,6 Nombre de transactions ,3 Rosemont/Petite-Patrie Prix médian ,9 Prix médian au pied carré ,3 Nombre de pieds carrés médian ,9 Nombre de transactions ,8 Saint-Laurent Prix médian ,5 Prix médian au pied carré ,6 Nombre de pieds carrés médian ,0 Nombre de transactions ,3 Saint-Léonard Prix médian ,5 Prix médian au pied carré ,5 Nombre de pieds carrés médian ,3 Nombre de transactions ,3 Sainte-Anne-De-Bellevue Nombre de transactions Le Sud-Ouest Prix médian ,5 Prix médian au pied carré ,9 Nombre de pieds carrés médian ,4 Nombre de transactions ,3 10

11 Verdun Prix médian ,2 Prix médian au pied carré ,5 Nombre de pieds carrés médian ,8 Nombre de transactions ,9 Ville-Marie Prix médian ,9 Prix médian au pied carré ,1 Nombre de pieds carrés médian ,1 Nombre de transactions ,7 Villeray/Saint-Michel/Parc-Extension Prix médian ,3 Prix médian au pied carré ,9 Nombre de pieds carrés médian ,2 Nombre de transactions ,3 Westmount Prix médian Prix médian au pied carré Nombre de pieds carrés médian Nombre de transactions *Aucune vente de copropriété n a été enregistrée pour la ville de L Île-Dorval et la ville de Senneville ** Nombre de transactions insuffisantes ne permettant pas d obtenir une statistique fiable. 11

12 Annexe 2 La régression utilisée afin de déterminer l impact de la présence d un stationnement est la suivante : LOGPRIX t = δ + β 1,t Stationnement t + β 2,t Taille t + β 3,t Taille t 2 + ω t Annee t + φ 4,t Ville t + ε t Où LOGPRIX est le logarithme naturel du prix de la copropriété, Stationnement est une variable binaire prenant la valeur 1 si la copropriété inclut un stationnement et 0 si non et Taille représente la superficie de la copropriété en pied carré, puis Taille 2 est la superficie (en pied carré) au carré. Pour Annee et Ville, il s agit d ensemble de vecteurs binaires dont les valeurs sont de 1 si la condition est remplie ou de 0 si non. Pour Annee il y a un vecteur par année de vente et pour Ville il y a un vecteur par ville ou arrondissement de Montréal. Étant donné la présence d une constante, l année 2009 et l arrondissement Ahuntsic-Cartierville ne sont pas présents dans la régression afin ne pas créer une multicolinéarité parfaite. Ainsi, les écarts de prix selon l année et la ville sont par rapport à l arrondissement Ahuntsic- Cartierville et l année Pour les variables continues telles que la taille et la taille au carré, la hausse d une unité de la variable entraîne une augmentation en pourcentage du prix de la copropriété de 100 fois le coefficient. Techniquement, il s agit d une approximation, toutefois pour des coefficients de faibles valeurs, c est une approximation généralement utilisée et acceptée. Pour les variables binaires telles que l année, la ville ou le stationnement, l estimation de H donne le pourcentage de l impact de cette variable sur les prix de la copropriété, H étant donné par la formule suivante : H = 100(e βi 1) Où β i est le coefficient associé à la variable binaire à évaluer. Les résultats de la régression sont présentés à la page suivante. 12

13 Résultat de la régression sur le logarithme du prix des copropriétés à Montréal Coefficients T-Stat P-value Constante 11, ,815 < 2E-16 Stationnement 0,139 62,344 < 2E-16 Taille 6,473E ,450 < 2E-16 Taille² -8,697E ,579 < 2E ,068 19,803 < 2E ,141 41,871 < 2E ,194 58,514 < 2E ,207 58,245 < 2E-16 Anjou -0,057-6,543 6,08E-11 Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce 0,172 26,289 < 2E-16 Lachine 0,021 2,635 0,00841 LaSalle 0,036 4,687 2,77E-06 Le Plateau-Mont-Royal 0,333 57,603 < 2E-16 Le Sud-Ouest 0,183 32,796 < 2E-16 L Île-Bizard/Sainte-Geneviève -0,142-4,865 1,15E-06 Mercier/Hochelaga-Maisonneuve 3,134E-03 0,546 0,5848 Montréal-Nord -0,093-7,582 3,45E-14 Outremont 0,447 47,280 < 2E-16 Pierrefonds-Roxboro -0,125-14,715 < 2E-16 Rivière-des-Prairies/Pointe-aux-Trembles -0,257-38,965 < 2E-16 Rosemont/La Petite-Patrie 0,216 37,226 < 2E-16 Saint-Laurent 0,063 11,024 < 2E-16 Saint-Léonard -0,028-3,105 0,0019 Verdun 0,262 44,256 < 2E-16 Ville-Marie 0,338 65,138 < 2E-16 Villeray/Saint-Michel/Parc-Extension 0,105 14,697 < 2E-16 Beaconsfield -0,036-1,443 0,1490 Baie d Urfé -0,065-1,411 0,1582 Côte-Saint-Luc 1,248E-04 0,013 0,9897 Hampstead 2,583E-03 0,050 0,9599 Dollard-des-Ormeaux -0,066-7,315 2,61E-13 Dorval -0,019-1,766 0,07743 Kirkland -0,121-4,093 4,26E-05 Montréal-Est -0,238-6,450 1,13E-10 Montréal-Ouest -0,019-0,131 0,8962 Mont-Royal 0,255 18,843 < 2E-16 Pointe-Claire 0,117 8,240 < 2E-16 Sainte-Anne-de-Bellevue -0,054-1,508 0,1314 Westmount 0,543 31,585 < 2E-16 R² ajusté 0,6197 N

14 Définitions et notes Prix médian Prix qui permet de diviser la série statistique en deux, c est-à-dire qu environ 50% des ventes ont été effectué à un prix supérieur et environ 50% à un prix inférieur. On le préfère au prix moyen, car il n est pas influencé par les valeurs extrêmes. Propriété résidentielle Cette catégorie de propriété inclut les unifamiliales, les copropriétés et les 2 à 5 logements. Copropriété indivise Il s agit d une copropriété indivise lorsqu au moins deux entités sont propriétaires du bâtiment. L ensemble de l immeuble appartient à tous les propriétaires et aucune partie n est dite privative. Copropriété divise Chaque propriétaire possède les droits exclusifs d une partie privative ainsi qu une quote-part des parties communes. Afin d être considéré comme une copropriété divise, il doit y avoir une déclaration de copropriété. Le type de copropriété divise le plus connu est le condominium (condo). Note méthodologique Certaines régions comptent trop peu de valeur pour obtenir des statistiques fiables. Le seuil minimal exigé est de 30 transactions afin de calculer le prix médian ou la variation du nombre de transactions. Les données utilisées ont été colligées par JLR recherche immobilière à partir des transactions publiées au Registre Foncier du Québec. Afin d obtenir des statistiques représentatives du marché immobilier, certaines données parmi les ventes sont éliminées pour les calculs statistiques. Ainsi, les ventes dont le montant de la transaction est inférieur à $, les ventes liées, les ventes de reprise hypothécaire, les ventes indivises, les ventes de succession et les ventes multiples ne sont pas incluses dans les statistiques rapportées dans cette étude. À propos de JLR Mission JLR a pour mission de fournir aux institutions financières, aux organismes gouvernementaux, aux entreprises privées et aux professionnels de l immobilier toute l information immobilière sur une propriété ou un secteur, leur permettant ainsi d analyser le marché, d évaluer une propriété, de gérer leur portefeuille immobilier, de prévenir le risque ou de rejoindre leur clientèle cible. Les Données JLR JLR recueille, compile, structure et diffuse différentes transactions publiées au Registre Foncier du Québec. Depuis sa fondation en 1986, nous avons analysé près de 6 millions de transactions immobilières. Nos données sont mises à jour sur une base quotidienne, avec de 2 à 5 jours ouvrables de délai d enregistrement des transactions du Registre Foncier du Québec. La base de données JLR, répertorie l ensemble des transactions de la province, même celles effectuées sans l intermédiaire d un courtier immobilier. ÉTUDE JLR 14 info@jlr.ca JLR.CA Suivez-nous!