VILLAGE DU BASSIN PEEL

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1 JULES HURTUBISE Économiste Expert-conseil en habitation 2 600, avenue Pierre-Dupuy, suite 505, Cité du Havre Montréal (Québec) H3C 3R6 Bureau (514) Télécopieur (514) jules.hurtubise@videotron.ca VILLAGE DU BASSIN PEEL MARCHÉ POTENTIEL, PROGRAMME DE DÉVELOPPEMENT ET PHASAGE ANNUEL DES ÎLOTS RÉSIDENTIELS MANDAT RÉALISÉ POUR DEVIMCO Octobre 2007

2 TABLE DES MATIÈRES 1.0 INTRODUCTION LA VISION DE DÉVELOPPEMENT DÉFINITION DES FAMILLES DE PRODUITS RÉSIDENTIELS COMPLEXE DE RÉSIDENCES ÉTUDIANTES L EXPÉRIENCE ÉTRANGÈRE la situation à montréal conclusion COMPLEXE DE RÉSIDENCES POUR PERSONNES ÂGÉES conclusion CONDOMINIUMS conclusion LA PROGRAMMATION DU PROJET CONCLUSION...49 ANNEXE Marché, programme de développement et phasage des îlots résidentiels

3 1 1.0 INTRODUCTION Par sa localisation, par sa taille, par son caractère multifonctionnel, par la diversité des produits résidentiels considérés, par les principes qui ont guidé sa conception, le Village du Bassin Peel sera un grand complexe immobilier d exception et de dernière génération, poussant à un autre niveau la création de vaste milieu de vie au centre de Montréal et constituant une nouvelle réponse aux besoins divers de clientèles urbaines de plus en plus variées. Ce sera véritablement un nouveau quartier où les diverses composantes seront fusionnées harmonieusement, participant ensemble à la qualité de vie des personnes qui y vivront, y constituant ensemble un tout indissociable. On pourra non seulement y vivre, on pourra aussi y travailler, y trouver une foule de produits et de services, s y restaurer, s y divertir, se passer même de voiture, avoir accès facilement à pieds, en vélo ou en tramway au Centre-Ville, au Vieux-Montréal, au Canal Lachine, au parc Jean Drapeau, y trouver même une vie communautaire. Plus qu une réponse aux divers besoins de vie des personnes qui y vivront, le Village du Bassin Peel profitera aussi à ce milieu de Montréal relativement déstructuré et positionnera inévitablement ses secteurs périphériques à des développements variés qui viendront leur conférer une nouvelle vie. Objet particulier de notre analyse, les composantes résidentielles viendront ainsi dynamiser les autres composantes du Village du Bassin Peel et seront à la fois dynamiser par celles-ci, leur procurant indéniablement un positionnement et une mise en valeur qu elles ne pourraient atteindre seules. Les objectifs particuliers de notre analyse s inspirent de cette vision de développement du Village du Bassin Peel et abordent ce qui suit : Déterminer les produits résidentiels aptes à maximiser le développement du Village du Bassin Peel; Évaluer les caractéristiques, les potentiels, les rythmes annuels d absorption et les conditions de marché qu offre chacun des produits résidentiels retenus; Marché, programme de développement et phasage des îlots résidentiels

4 2 Recommander un programme de développement détaillé de chacun des bâtiments et des îlots désignés résidentiels du Village du Bassin Peel en précisant le nombre d unités de logement, leur superficie moyenne et la période de réalisation la plus propice compte tenu des phases de développement prévues pour l ensemble du projet. Afin d être en mesure de bien cerner les conditions de marché de certains produits résidentiels, plusieurs enquêtes ont été réalisées dans le cadre du mandat. Ces enquêtes ont concerné : Un relevé des caractéristiques des projets de condominiums et d appartements au centre-ville de Montréal (projets récents, en construction ou annoncés); Un inventaire des condominiums existants récemment vendus et ceux mis en vente dans le secteur du centre-ville,; Un inventaire de l offre et des besoins de résidences pour étudiants; Un inventaire de l offre et des besoins de résidences pour personnes âgées. Outre la présente introduction, le présent rapport est articulé autour de 3 sections distinctes. On retrouve à la section 2 la vision de développement retenue en ce qui concerne la fonction résidentielle. La définition des produits résidentiels est ensuite présentée à la section 3. On retrouve par la suite la programmation résidentielle détaillée à la section 4.

5 3 2.0 LA VISION DE DÉVELOPPEMENT L objectif de cette section vise à élaborer la vision de développement qui devrait être retenue et d identifier les principales familles de produits résidentiels qui devraient contribuer le plus au succès de l ensemble du projet. Une fois cette vision élaborée, il s agira de préciser les caractéristiques de chacun des produits retenus (nombre d unités, positionnement, etc.). Cette tâche sera effectuée aux sections suivantes. La vision de développement est influencée principalement par deux variables : la localisation et les caractéristiques du projet. La localisation Il est clair que les caractéristiques du site ne sont pas neutres sur le type de développement qui pourra être réalisé. Le projet du Village du Bassin Peel sera localisé dans la partie centrale de Montréal. Ce projet occupera le site délimité à l ouest par la rue du Séminaire, au nord par la rue Ottawa, à l est par la voie ferrée et l autoroute Bonaventure et au sud par le Canal Lachine. Source : Groupe DAA

6 4 Il s agit d une localisation stratégique située près du centre des affaires, du quartier international, du Vieux-Montréal et de la Cité du Multimédia. Source : Groupe DAA Ces secteurs ont tous connu des développements significatifs lors des dernières années, notamment au niveau résidentiel. Les deux cartes présentées aux pages suivantes qui identifient les projets résidentiels réalisés depuis 2004 au centre-ville permettent de visualiser cet état de fait. On constate que de nombreux projets ont été réalisés au sud de l autoroute 720 au cours des dernières années. Cette tendance devrait se poursuivre et tout particulièrement dans le secteur de Griffintown dans lequel on retrouve le bassin Peel. Il s agit d un secteur relativement déstructuré qui se retrouve coincé entre des zones dynamiques : le centre-ville, le Vieux-Montréal, le secteur du canal Lachine près d Atwater et l Île-des-Sœurs. La déstructuration du secteur offre de nombreuses opportunités compte tenu que les coûts de réalisation des projets deviennent de plus en plus importants dans les secteurs environnants.

7 5 En définitive, on peut conclure qu il s agit d une localisation présentant des potentiels évidents pour un développement résidentiel : Le site se retrouve à proximité des zones d emplois; Le site se retrouve dans le prolongement du développement observé au cours des dernières années. Ce projet amplifiera le développement et initiera d autres opportunités de mises en valeur; Le secteur est mûr pour un redéveloppement et offre des opportunités de développement plus abordables que dans les autres secteurs environnants. La réalisation du projet permettra en fait d ouvrir tout le secteur à d autres projets.

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10 8 Caractéristiques du projet Les caractéristiques principales du projet influenceront également la programmation des composantes résidentielles. Projet multifonctionnel Le Village du Bassin Peel sera un projet multifonctionnel d envergure et de dernière génération unique à Montréal. On retrouvera dans le projet : Des commerces; Des espaces à bureaux; Un cinéma; Un hôtel; Des galeries d art et un musée; Et bien sûr des logements. La fonction résidentielle viendra donc dynamiser les autres composantes du projet et profitera également de la présence de celles-ci. Il s agit donc d un projet dans lequel la population pourra habiter, travailler et se divertir. Cette caractéristique distinctive jouera inévitablement de façon positive sur le positionnement du projet. Le site sera également relié au Vieux-Montréal et au centre-ville par un tramway. Projet s inscrivant dans les courants du «Smart Growth» et du développement durable Ce faisant, les principales caractéristiques du projet s inscrivent de façon évidente dans les tendances lourdes observées un peu partout à travers les grandes villes du monde qui vise notamment à : Revitaliser les quartiers anciens; Densifier l occupation du sol dans les secteurs à proximité des infrastructures de transport en commun; Favoriser l émergence de quartiers présentant une mixité de fonctions urbaines dans lesquels les gens peuvent vivre, travailler et se récréer.

11 9 Ces orientations tirées des principes de «Smart Growth» 1 et de développement durable sont tout à fait présentes dans le projet du Village du bassin Peel. Ces caractéristiques constitueront des atouts significatifs dans la mise en marché de la fonction résidentielle sans compter le fait que le site se retrouve à proximité du centreville qui en soit est un avantage indéniable. De plus, des efforts significatifs seront déployés en ce qui concerne les aménagements paysagers. L objectif sera bien sûr de donner une touche verte au secteur (espaces verts au sol et sur le toit des bâtiments). Une telle signature permettra également au Village du Bassin Peel de se distinguer des autres projets à proximité du centre-ville. Diversité des produits résidentiels et intégration des services Par ailleurs, l envergure du projet nécessitera inévitablement une diversité de produits résidentiels. Aucun produit, pris isolément, n a suffisamment de potentiel de développement pour occuper une proportion significative du projet dans un horizon raisonnable. Cette diversité de produits, jumelée à l intégration de services, va accentuer le dynamisme du projet et contribuera au succès général de celui-ci en plus d ouvrir toutes sortes d avenues de développement dans son voisinage. Ce sont d ailleurs ces deux concepts qui ont permis à la fonction résidentielle de se développer de façon significative au cours des dernières années au centre-ville de Montréal. Historiquement, les projets de condominiums au centre-ville étaient principalement axés vers ce qu on appelle le segment des «empty nester», c est-à-dire ces ménages d un certain âge qui se retrouvaient seuls une fois que les enfants avaient quitté la maison. Ces ménages qui étaient prêts à vivre dans un nouveau milieu de vie et qui voulaient se libérer de l entretien de leur immeuble et/ou des problèmes de circulation, se tournaient naturellement vers le marché des condominiums. Le centre-ville constituait une localisation de choix 1 Le Smart growth est un concept de développement urbain "durable" bénéfique pour la communauté, l'économie et l'environnement. Ce principe favorise notamment la réhabilitation des quartiers anciens et s'oppose a l'"urban sprawl" ou expansion incontrôlée des banlieues. Ce concept privilégie également la mixité des usages, les déplacements à pieds, etc.

12 10 Plus récemment, suite à des ajustements de marché importants, le centre-ville s est «démocratisé». Ainsi, au début des années 2000, des projets qui visaient des segments de clientèles plus jeunes (jeunes professionnels notamment) sont apparus. Puis, en 2004, le centre-ville s est ouvert à des projets plus abordables. Le projet «Les Terrasses Windsor» du groupe True North ainsi que le projet Lowneys du groupe Prével en sont les principales manifestations et sont localisés juste au nord des emplacements envisagés pour le Village du Bassin Peel. Notons cependant que la diversification ne s est pas seulement fait vers les segments de marchés les plus abordables. Le Crystal de la Montagne, localisé à l intersection René Lévesque et De la Montagne, dont la construction sera terminée avant la fin de l année s inscrit pour sa part dans un nouveau segment de marché haut de gamme. Le succès d absorption qu a connu ce projet est indéniable. Ce succès s explique principalement par l intégration de services d hôtellerie aux unités de condominiums du projet. Cette caractéristique a permis au projet de se positionner de façon unique et ce même avec une localisation inhabituelle pour un projet résidentiel (sur le boulevard René Lévesque) et des conditions de marché relativement difficiles et incertaines (c est-à-dire au milieu de l année 2005) pour un projet de cette envergure dans le segment de marché le plus luxueux. Il en résulte qu en misant sur la diversité, l abordabilité et l intégration à des services variés dans un projet ayant une localisation stratégique et naturelle pour la fonction résidentielle, on maximise les chances de succès du projet.

13 DÉFINITION DES FAMILLES DE PRODUITS RÉSIDENTIELS La section précédente a permis de cerner la vision de développement qui devrait être retenue au niveau résidentiel pour le projet. Les différents produits doivent maintenant être précisés. Compte tenu des caractéristiques de localisation du site et du projet, il est important que les produits résidentiels soient denses et permettent un rythme d absorption élevé. Dans ce contexte, trois types de complexes résidentiels pourraient être retenus : un complexe destiné aux étudiants, un complexe de résidences pour personnes âgées et finalement des condominiums. Des complexes spécialisés destinés spécifiquement à ces clientèles s insérant dans un projet multifonctionnel d envergure pourraient se positionner de façon avantageuse dans le marché montréalais. Ces types de produits ont leurs propres conditions de marchés (aires de marché, dynamiques, etc..) sont complémentaires et cibles des clientèles d âges variés. Il s agit donc à cette étape de documenter ces différents marchés et de préciser les principaux paramètres de chacune des familles de produits. La programmation détaillée est présentée à la section COMPLEXE DE RESIDENCES ETUDI ANTE S Le Sommet de Montréal tenu en 2002 a été le plus grand événement de mobilisation et de concertation visant à définir la vision commune du devenir de la Ville. Ce Forum, qui rassemblait des représentants de la fonction publique et de la société civile, a permis d identifier des axes d intervention et des projets prioritaires bénéfiques pour le développement de la Ville. Un de ces axes vise à faire de Montréal une métropole de création et d innovation ouverte sur le monde. Un des projets retenus pour favoriser le rayonnement international de Montréal était de créer une Cité universitaire internationale sur le territoire de la Ville de Montréal. Selon les promoteurs de cette idée, Montréal est une grande ville universitaire en Amérique du Nord. C est en effet à Montréal qu on retrouve le plus d étudiants

14 12 per capita parmi les différentes agglomérations nord américaines 2. En 2005, on retrouvait à Montréal plus de étudiants étrangers soit environ le tiers de l ensemble des étudiants étrangers de tout le Canada. Depuis le Sommet de Montréal, la corporation de la Cité universitaire internationale de Montréal a été crée. Celle-ci regroupe l Université de Montréal, l Université McGill, l Université du Québec à Montréal, l Université Concordia, l École des technologies supérieures, les Hautes études commerciales, l École polytechnique de Montréal et finalement, la Ville de Montréal. Même si la réalisation du concept de Cité universitaire fait encore l objet de réflexion au moment de la rédaction de ce document, la pertinence d améliorer l offre résidentielle pour la population étudiante n est pas remis en question. Les objectifs spécifiques du projet sont les suivants : Renforcer le pôle universitaire montréalais, accroître le rayonnement international de Montréal et de ses universités ; Permettre aux étudiants de mieux se connaître et réseauter ; Dans le contexte de la crise du logement que connaît la métropole, combler un manque criant de résidences sur les campus et permettre aux Universités de Montréal d accueillir plus d étudiants étrangers ; Loger les étudiants à proximité des sept établissements universitaires et au cœur de la ville ; Créer de véritables milieux de vie attirants (jardins, encadrement, services, etc.) en évitant la construction de tours HLM ; Permettre aux étudiants de rayonner sur la communauté et de retirer tous les bénéfices de leur séjour à Montréal ; Favoriser l intégration des étudiants étrangers et encourager leur rétention ; Soutenir une seule administration centrale, un seul règlement d admission et un mélange des résidents entre les sites avec les résidences universitaires actuelles. Confirmation d un manque important, le projet de Cité universitaire internationale visait la construction de places destinées notamment à accueillir des étudiants étrangers. Il prévoyait la construction de différents pôles pour desservir 2 Allocution du recteur de l UQAM devant la Chambre de commerce Montréal métropolitain : www. uqam.ca/rectorat/allocutions/ pole-univ.html

15 13 les établissements d enseignement. Ces pôles offriraient toute une gamme de services aux étudiants (centre d accueil, services de restauration, places de rassemblement, salles d étude, de conférences, de jeux et d exercices, etc.), dont certains seraient également accessibles à la population locale. Par ailleurs, il est important de préciser que le plan d urbanisme de la Ville favorise la réalisation de projets résidentiels dans le secteur de Griffintown. La présence de l École de technologie supérieure et de résidences étudiantes dans le secteur de Peel et Notre-Dame va dans le sens de la transformation souhaitée par la ville. Notons également que le plan d urbanisme favorise l implantation de la Cité universitaire internationale dans le secteur de Griffintown qui se retrouve dans la partie centrale de l île 3. Un tel projet, comme n importe lequel projet locatif, peut en effet difficilement se réaliser directement au centre ville compte tenu des coûts de terrains relativement élevés. Les secteurs périphériques comme le secteur de Griffintown offrent toutefois des possibilités réelles L EXPÉRIENCE ÉTRANGÈRE Ces complexes destinés spécifiquement aux étudiants se retrouvent un peu partout à travers le monde. Un des exemples les plus récents est certainement le University Center de Chicago. Ce complexe ouvert à l automne 2004 est destiné aux étudiants étrangers ou américains fréquentant trois institutions de Chicago : le Columbia college of Chicago, DePaul University et le Roosevelt University. Il est localisé au centreville de Chicago. 3 Plan d urbanisme de la Ville de Montréal, partie I chapitre objectif 6 - action 6.3.

16 14 Il s agit d un bâtiment de 18 étages qui peut loger étudiants et 43 employés oeuvrant au complexe. L objectif du complexe est d offrir aux résidants un cadre propice à la réussite solaire mais vise également à encourager les activités parascolaires et

17 15 développer auprès de la clientèle un sentiment communautaire. retrouve dans le complexe : Ainsi, on pieds carrés de commerces de détail au niveau de la rue ; pieds carrés consacrés à la restauration; pieds carrés de terrasses aménagées ; Un service de sécurité 24 heures par jour ; Un centre de santé ; Des installations multimédia ; Buanderies, Etc. L offre de logement pour les étudiants dans le complexe est relativement variée. On retrouve des chambres et des appartements.

18 16 L University center offre également toutes les commodités pour la tenue de conférences, séminaires, sessions de formation, etc. Des salles de réunions d une superficie de 415 à pieds carrés sont disponibles sous différentes configurations avec tous les services vidéo et audio pertinents L A SITUAT IO N A M ONT R EAL Actuellement, toutes les universités montréalaises offrent des logements locatifs pour les étudiants (université de Montréal, McGill, Concordia, McGill et l UQAM). Le nombre d unités varie de façon considérable d une institution à l autre. À titre d exemple, on en retrouve moins de 500 à Concordia et environ à l Université McGill. Au total, on dénombre actuellement environ places dans les résidences étudiantes des universités.

19 17 Tableau 3.1 : Nombre de places disponibles dans les résidences universitaires Institutions Nombre de places disponibles Concordia 431 École de Technologies Supérieures 377 UQAM 932 Université de Montréal Université McGill Total Différentes formules d ébergement sont offertes aux étudiants. Ceux-ci peuvent habiter en chambre simple ou double avec ou sans repas. Ils peuvent partager un appartement avec une ou plusieurs personnes (jusqu à huit personnes dans certains cas). Certains établissements disposent également de studios et d appartements d une chambre à coucher réservés pour une personne ou un couple. Un relevé a été effectué pour connaître les tarifs en vigueur pour la location des différents types d unités à Montréal. Généralement, le coût de la location varie entre 1,20 $ et 3,13 $ le pied carré 4. 4 Des informations détaillées sont présentées en annexe.

20 18 Tableau 3.2 : Exemples de prix annoncés pour des logements de type appartement Institution Type de logement Coût de la École de Technologie supérieure Université du Québec phase 1 Université du Québec phase 1 Université du Québec phase 2 Université du Québec phase 2 Université du Québec phase 2 location Coût au pied carré Studio 503 $ / mois n.a. Studio une chambre (type bachelor) pour une personne 465 $ / mois 2,40 $ Studio pour couple 775 $ / mois 3,13 $ Studio une chambre (type bachelor) pour une personne 500 $ / mois 2,48 $ Studio pour couple 825 $ / mois 1,88 $ Studio pour handicapé 500 $ / mois 0,91 $ Université McGill Studio De 740 $ à 804 $ / mois École de Technologie supérieure Université du Québec phase 2 Tableau 3.3 : Une chambre à coucher Appartement professeur pour De 650 $ à 718 $ / mois Exemples de prix annoncés pour des chambres sans repas n.a. n.a $ / mois 1,72 $ Institution Type de logement Coût de la Université de Montréal Université de Montréal Université de Montréal Studio occupation simple Studio occupation double 8 suites avec salle de bain location Coût au pied carré 296 $ / mois 3,05 $ 509 $ / mois 2,96 $ 596 $ / mois 3,07 $

21 19 L École de Technologie Supérieure (ETS) et l Université Concordia ont des projets pour la construction de nouvelles résidences. L ETS qui offre actuellement environ 400 places en résidence prévoit construire une troisième phase de logements pour étudiants (environ 600 places supplémentaires). La date de mise en chantier n est pas encore déterminée, mais le projet est connu depuis plusieurs années déjà. L Université Concordia quant à elle songe depuis longtemps à la construction de nouvelles places en résidence pour ses étudiants. L offre étant réduite et la demande très grande, les places disponibles sont tirées au sort. Dans le cas de l Université du Québec à Montréal, elle procède actuellement à la construction de 600 nouvelles unités dans le quadrilatère formé des rues Berri, Saint- Hubert, de Maisonneuve et Ontario. Potentiel de marché À Montréal, c est l université McGill qui présente la meilleure offre dans l univers du logement étudiant et ce autant en terme de nombre de places que de typologie. Le ratio nombre de places par étudiant est actuellement de 7,5 % (2 400 places / étudiants) 5. Si on applique ce ratio aux autres universités montréalaises, on estime que le potentiel de marché total pour l ensemble des institutions universitaires de Montréal serait de l ordre de places. Si on soustrait de ce nombre les places existantes, on obtient une demande potentielle supplémentaire de l ordre de places. Ce nombre doit être considéré comme un minimum compte tenu qu il reflète essentiellement l ampleur de l offre de McGill à l ensemble des autres universités montréalaises. Or, compte tenu que les taux d inoccupation sont à peu près nuls à McGill, cette façon de faire peut sous-estimer la demande potentielle. Cette sous-estimation est d autant plus probable que le projet de la Cité universitaire élaboré par les représentants des différentes universités visait la création de places. 5 Il s agit du nombre total d étudiants inscrit à l Université.

22 20 Par ailleurs, une étude réalisée par PriceWaterHouseCoopers pour le compte de la Cité universitaire internationale de Montréal (CUIM), avait estimé le potentiel supplémentaire à places. Le tableau suivant présente la répartition de ce potentiel par établissement 6 : Tableau 3.4 : Estimation des besoins supplémentaires, étude PriceWaterHouseCoopers Institutions Besoins supplémentaires UQAM (incluant ETS) Université de Montréal (incluant HEC et école Polytechnique) McGill Concordia Total CON CL USIO N Les informations examinées suggèrent fortement qu il existe un potentiel de marché très important pour des résidences étudiantes à Montréal. Ce potentiel est estimé à quelques milliers de places actuellement et devrait augmenter dans l avenir. De là, même si d autres projets verraient le jour au cours des prochaines années en périphérie du centre-ville, le potentiel de marché important assurerait la pertinence et la rentabilité de chacun des bâtiments envisagés pour étudiants(es) dans le Village du Bassin Peel. En outre, la localisation du Village du Bassin Peel est tout à fait appropriée pour cette option résidentielle. Les produits locatifs de toutes sortes, qu ils soient standards, destinés à des étudiants(es) ou des personnes âgées, ont en effet de la difficulté à se concrétiser directement dans le centre ville compte tenu des coûts de plus en plus élevés des terrains. Toutefois, l ouverture de ce nouveau quartier aux portes du centre ville offre des possibilités de réalisation évidentes. La présence éventuelle du tramway facilitera de plus les déplacements entre le site et les différentes institutions d enseignement. 6 PriceWaterHouseCoopers, Dossier d affaires initial dans le cadre du projet de la Cité universitaire internationale de Montréal, 28 juin 2006, p.3.

23 21 La présence de commerces sur le site constitue également un avantage de localisation. Généralement, la composante commerciale fait partie intégrante des complexes étudiants d envergure (voir l exemple du University Center de Chicago). Dans le cadre du projet du Village du Bassin Peel, on peut envisager plusieurs phases de développement pour les résidences étudiantes. Pour ce type de produits, chacune des phases doit compter un nombre de places relativement élevé. Il est en effet important d atteindre une masse critique suffisante afin de permettre au promoteur d amortir les différents services offerts. Compte tenu des avantages de localisation, des caractéristiques du Village du Bassin Peel et de la demande potentielle estimée, on envisage la réalisation de 585 places dans 5 bâtiments différents La programmation détaillée est présentée à la section 4 du présent document et prévoit que 326 places seraient complétées en 2010 et 259 le seraient en 2011, soit des rythmes annuels minimum pour ce type de construction. 3.2 COMPLEXE DE RESIDENCES POUR PERSONNES AGEES L objectif de cette section est de faire le point sur les conditions de marché des résidences pour personnes âgées dans la zone de marché du bassin Peel.. Le faible nombre d unités pour personnes âgées de qualité dans les secteurs centraux de Montréal oblige les clientèles âgées en quête d une résidence à considérer des secteurs plus éloignés. Dans un tel contexte, un tel établissement dans le Village du Bassin Peel va inévitable rayonner sur un vaste territoire. La zone retenue pour estimer le potentiel de marché correspond à une aire de marché comprenant Verdun, St-Henri, Westmount, N.D.G., Outremont, Ville Mont-Royal, Côte-des-Neiges, Snowdon, le Plateau, et le centre-sud. En fait, cette aire de marché couvre 12 territoires de Centres locaux de services communautaires (CLSC). Il s agit des CLSC suivants : Côtes-des-Neiges; Métro; Montréal Centre ville; Montréal Centre sud; Mont-Royal; Notre-Dame-de-Grâce / Montréal Ouest;

24 22 Plateau Mont-Royal; Pointe Saint-Charles; Saint-Henri; Saint-Paul; Snowdon; Verdun. Les tendances observées Le vieillissement de la population au Québec est un phénomène bien connu et documenté. L augmentation du nombre de personnes de plus de 65 ans est perceptible partout au Québec. En fait, au cours de la période , la population de ce groupe d âge a augmenté d environ 25 % au Québec et dans la grande région de Montréal. Sur l île de Montréal la hausse observée a été de près de 10 %. Cependant, dans le centre ville élargie correspondant aux 12 CLSC identifiés précédemment, la tendance observée est complètement différente. On constate en fait une diminution du nombre de personnes de plus de 65 ans. Cette diminution entre 1991 et 2001 a atteint près de personnes ce qui représente une baisse de l ordre de 8 %. Tableau 3.5 : Population de plus de 65 ans Territoires Variation Variation Nombre % Zone de marché ,6% Île de Montréal ,9% RMR de Montréal ,6% Québec ,5% Source : Recensements Statistique Canada Cette situation s explique par la faiblesse de l offre résidentielle pour ce créneau de marché dans la zone de marché. Compte tenu que ces personnes ne peuvent satisfaire leur besoins en terme de logement, ils quittent tout simplement le secteur.

25 23 Estimation du potentiel de marché pour les résidences pour personnes âgées Selon les projections de population réalisées par l Institut de la Statistique du Québec pour le ministère de la Santé et des Services Sociaux (MSSS), on retrouve en 2007 dans l aire de marché près de personnes. De ce nombre, près de personnes ont plus de 65 ans ce qui représente environ 13,7 % de la population totale. Cette population se répartit comme suit : ont entre 65 et 74 ans et ont plus de 75 ans. La population de plus de 65 ans aurait été encore plus nombreuse dans l aire de marché si les disponibilités d unités pour personnes âgées avaient été en nombre suffisant. Le nombre de personnes âgées qui ont quitté ou ont dû quitter l aire de marché par le passé est important. L aire de marché regroupe les secteurs les plus centraux de la région métropolitaine de Montréal où les proportions de personnes âgées sont habituellement les plus élevées. Or, il n en est rien puisque les proportions sont de l ordre de 13% ou 14 % tant dans l aire de marché que dans la région métropolitaine de Montréal. Si on observait dans la zone de marché une proportion de personnes âgées de 16% ou de 18% au lieu de 14%, le nombre de personnes de plus de 65 ans se situerait entre et plutôt que les personnes dénombrées actuellement. Cette situation est réversible à condition que des résidences de types variés et de qualité s implantent en nombre suffisant dans l aire de marché. Une tendance similaire a été renversée pour la population totale au centre-ville et dans sa périphérie immédiate au cours de la dernière décennie suite à l apparition de nombreux projets de condominiums de toutes gammes.

26 24 BILAN DES RÉSIDENCES POUR PESONNES ÂGÉES DANS LE TERRITOIRE DE MARCHÉ On retrouve actuellement dans la zone de marché retenue 29 résidences pour personnes âgées. Ces établissements regroupent au total unités de logement. Les 29 résidences existantes se répartissent comme suit: 9 résidences de type appartement regroupant unités, repas en sus, 1 résidence de type appartement regroupant 180 unités, repas inclus, 17 résidences de type chambre et pension regroupant unités; 2 CHSLD regroupant 126 unités. De nos jours, les nouvelles résidences comptent généralement au moins une centaine d unités. Il s agit d un minimum requis afin d être en mesure d offrir des services de qualité. Or, on retrouve plusieurs petits établissements dans la zone de marché. En fait, selon l enquête effectuée, seulement 11 des 29 résidences existantes regroupent plus de 100 unités chacune. Au total ces établissements totalisent unités de logement. Il s agit des résidences suivantes : Appartements Place Kensington à Westmount; Résidence Mont-Carmel au centre-ville; Manoir Outremont à Outremont; Ambiance ïle-des-sœurs à l Île-des-Sœurs; Westmount One à Westmount; L Académie Rachel, Plateau Mont-Royal. Chambres et pension Résidence Saint-Dominique, Plateau Mont-Royal; Résidence des Boulevards, Plateau Mont-Royal; Résidence Van Horne dans Côte-des-Neiges; Résidence 2150 Papineau, Centre-sud;

27 25 CHSLD Château Westmount à Westmount. Les 18 autres établissements regroupent seulement 725 unités. Globalement, les taux d inoccupation dans les résidences de type appartement sont près de 1,6% quelque soit la gamme, ce qui est très faible voire presque nuls compte tenu du roulement de clientèles. Les taux d inoccupation dans les résidences existantes de type chambre et pension sont près de 5,8%, ce qui est aussi assez faible, compte tenu que plusieurs d entre elles maintiennent délibérément des unités inoccupées afin de les restaurer. Potentiel de marché pour des unités pour personnes âgées dans l aire de marché Habituellement, le nombre d unité de logement pour personnes âgées dans un marché en équilibre équivaut à environ 10 % du nombre de personnes de plus que 65 ans dans la zone d étude. Si on applique cette norme au territoire de marché considéré, on devrait retrouver environ unités dans la zone de marché (10 % de personnes). Or, actuellement, on dénombre un peu moins que unités dans la zone de marché. Il est donc clair qu il existe un potentiel de marché important dans cette partie du territoire montréalais. Il est clair qu un des obstacles majeurs pour la réalisation de résidences pour personnes âgées dans la partie centrale de l île est le coût de terrain. Les promoteurs sont conscients du marché très peu exploité du centre-ville. Mais, compte tenu de la demande importante qui se manifeste partout à travers le Québec et qui peut être satisfaite à partir de paramètres de coûts standards, les promoteurs ont tendance à être prudents avec le marché du centre montréalais. Mais, l ouverture d un nouveau quartier directement en périphérie du centre-ville ouvre inévitablement de nouvelles possibilités.

28 CON CL USIO N L analyse effectuée a permis de constater que le potentiel de marché pour les résidences de personnes âgées dans la zone de marché du Village du Bassin Peel est relativement important. On parle de plusieurs milliers d unités. La création de ce nouveau quartier ouvrira des opportunités évidentes pour l implantation de résidences pour un complexe pour personnes âgées. La proximité des attraits comme le Vieux-Port et le Vieux-Montréal, la présence de commerces directement sur le site du projet et un prix de terrain moins élevé que directement au centre-ville constituent des avantages de localisation évidents. On envisage donc encore plusieurs phases de développement pour ce type de produits. Compte tenu de la faiblesse généralisée de l offre dans le secteur, tous les types de résidences sont envisageables (appartements, chambres et pension). Les résidences pour personnes âgées font partie d une industrie de services. Par le fait même, la rentabilité des installations nécessite une masse critique. C est pour cette raison que les projets récents regroupent au minimum entre 150 et 200 unités par phase. Au total, on envisage 928 unités dans le Village du Bassin Peel répartit sur 4 phases dont les premières unités ne seraient disponibles qu à partir de 2012 puisque ce type d activité doit compter sur des services déjà en place. La programmation détaillée est présentée à la section CONDOMINIUMS Une tendance évidente au resserrement vers le centre À une certaine époque, la population sur l île de Montréal diminuait année après année. Ainsi, entre 1971 et 1981, l île a perdu plus de personnes sur son territoire. Depuis, la tendance s est complètement modifiée. Ainsi, entre 1981 et 1991, le nombre de résidant sur l île de Montréal s est accru de personnes soit une

29 27 moyenne de près de personnes par tranche de 5 ans. Puis, après une brève période de stagnation entre 1991 et 1996, la tendance à la hausse s est poursuivie. L augmentation sur l île a atteint près de personnes entre et près de personnes lors de la période Figure 3.1 : Variation de la population sur l'île de Montréal, Il est donc clair à la lumière de ces résultats que le territoire le plus central de la région métropolitaine, c est-à-dire l île de Montréal, est actuellement sur une tendance d expansion démographique. Cette conjoncture favorable pour l île de Montréal est également perceptible au niveau des mises en chantier. La figure suivante présente l évolution des parts de marché des différents secteurs géographiques qui composent la RMR de Montréal depuis L analyse des données permet d identifier certaines tendances:

30 28 Figure 3.2 : Parts de marché des secteurs géographiques de la RMR de Montréal, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% Rive Sud Vaudreuil Soulanges Laval et Rive Nord Île de Montréal Premièrement, une diminution constante de la part de marché de la rive sud On constate à partir des tableaux et de la figure suivante qu à la fin des années 80, ce sont les banlieues (Laval / rive nord et la rive sud) qui présentaient les parts de marché les plus importantes (environ 36 % chacun des mises en chantier totales de la RMR). La meilleure performance de la rive sud a été atteinte en 1992 avec plus de 43 % des mises en chantier de la région. Mais depuis, cette proportion n a cessé de décroître pour atteindre seulement 20 % en Par ailleurs, au cours de la dernière année, la performance de la rive nord surpassait celle de la rive sud par plus de 24 points en pourcentage.

31 29 Deuxièmement, on observe une progression significative des parts de marché sur l île de Montréal À la fin des années 80, l île de Montréal s accaparait un peu plus de 21 % du marché. Cette proportion a diminué jusqu à 12 % en Depuis, la part de marché de Montréal a augmenté de façon significative. En 2004, 38 % des mises en chantier de la RMR ont été recensées sur le territoire de l île de Montréal, soit la même proportion que la région de Laval / rive nord. Notons que depuis 2004, on constate un léger recul de la part de marché de l île de Montréal. À notre avis, il ne s agit pas de retournement de tendance mais plutôt d une période d ajustement. Soulignons en effet qu en période de forte effervescence comme ce fut le cas au cours des dernières années, se sont les sites les plus faciles à mettre en valeur qui sont généralement retenus par les promoteurs. Or, habituellement, les sites les plus centraux présentent plus de contraintes et s avèrent plus compliqués à mettre en valeur. L analyse de l évolution des mises en chantier pour chacun des arrondissements de la Ville de Montréal permet de constater que le phénomène de resserrement est également observé au niveau du secteur central de l île de Montréal 7. La figure suivante permet d apprécier cette tendance au cours des cinq dernières années : 7 Les résultats pour chacun des arrondissements sont présentés à l annexe x

32 30 Figure 3.3 : Évolution des parts de marché des arrondissements de Montréal les plus dynamiques, % 25% 20% 15% 10% 5% 0% Mercier / Hochelaga - Maisonneuve RDP / PAT Centre (Ville-Marie et Sud-ouest) Pierrefonds / Roxboro Saint-Laurent On constate à la lecture des résultats obtenus, que c est le secteur le plus central de la ville, les arrondissements Ville-Marie et Sud-ouest, qui a connu la meilleure performance au cours des dernières années. L écart s est d ailleurs creusé de façon importante depuis À notre avis, ce mouvement généralisé vers le centre s explique par les facteurs suivants : Érosion du bassin des premiers acheteurs; Présence accrue des ménages déjà propriétaire avec une équité plus importante (vieillissement de la population); Amélioration de l environnement économique générale; Congestion accrue sur les différents ponts de la région métropolitaine. Or, compte tenu que la plupart de ces variables devraient se manifester encore au cours des prochaines années, on peut penser que les pressions vers le centre devraient demeurer vives. À condition toutefois d être en mesure d assurer une offre diversifiée et de qualité qui répond aux attentes de cette clientèle.

33 31 Des conditions propices à l apparition de nouveaux projets au centre-ville Le secteur central de l île de Montréal est un marché naturel pour les condominiums. Entre 2002 et 2006, condos ont été construits dans la partie centrale de l île de Montréal (arrondissements Ville-Marie et Sud-Ouest). Il s agit d une moyenne de plus de unités annuellement, ce qui représente environ 26 % de toutes les condos construits sur l île de Montréal au cours de la période. Ainsi, on constate que la zone dans laquelle s implantera le projet du Village du Bassin Peel se retrouve à l intérieur d un secteur relativement dynamique au niveau de la construction de condominiums. Le développement est rendu pratiquement aux portes du projet. Il est donc tout à fait naturel que ce type de produits, c est-à-dire des condominiums, s implante dans le futur Village. Au cours des dernières années, la construction de condominiums a toutefois ralentie dans la région de Montréal et particulièrement au centre-ville. On peut toutefois déceler à travers différentes variables que les conditions de marchés actuelles favorise une reprise des activités dans ce secteur de la Ville. Les figures suivantes présentent les résultats d une enquête effectuée au cours des cinq dernières années dans le centre-ville de Montréal portant sur les projets en construction et sur les projets annoncés mais non débutés. Les informations recueillies concernent le nombre de projets et le nombre d unités de logement.

34 32 Figure 3.4 : Projets de condominiums et d'appartements, Nombre de projets en construction et annoncés, Centre-Ville de Montréal Février 2003 Février 2004 Avril 2005 Avril 2006 Août 2007 Figure 3.5 : Projets de condominiums et d'appartements, Nombre d'unités dans les projets en construction et annoncés, Centre-Ville de Montréal Février 2003 Février 2004 Avril 2005 Avril 2006 Août 2007

35 33 Figure 3.6 : Projets de condominiums et d'appartements, Nombre de projets annoncés, Centre-Ville de Montréal Février 2003 Février 2004 Avril 2005 Avril 2006 Août 2007 Figure 3.7 : Projets de condominiums et d'appartements, Nombre d'unités dans les projets annoncés, Centre-Ville de Montréal Février 2003 Février 2004 Avril 2005 Avril 2006 Août

36 34 On constate à la lecture de ces figures que le marché du condos neuf au centre-ville de Montréal a connu une baisse significatif depuis quelques années et ce autant en ce qui concerne le nombre de projet qu en nombre d unités de logement. Ainsi, en 2004 et 2005, on recensait une quarantaine de projets en construction ou annoncés. Ces projets représentaient entre et logements. Or, en 2007, on recensait seulement 13 projets en construction ou annoncés pour un peu plus de 800 unités de logement. En ce qui concerne strictement les projets annoncés, la baisse est encore plus importante. On est passé de 21 projets en 2004 (pour unités) à seulement un projet annoncé en 2007 (8 unités). Il est donc clair à partir de ces données que le marché a subi certains ajustements au cours des dernières années. Le marché a pris une pause. L analyse des transactions dans le marché de la revente indique toutefois une vigueur et un dynamisme certain pour le secteur du centre-ville. Un relevé de l ensemble des reventes réalisées entre janvier 2006 et août 2007 a été effectué pour les secteurs de Pointe-Saint-Charles, Saint-Henri et Ville-Marie. L analyse des informations obtenues indique clairement que les prix des transactions au pied carré sont à la hausse. Ainsi, depuis un an la valeur de la transaction moyenne a augmenté de 32 % à Pointe-Saint-Charles, 15 % à Saint-Henri et de 10 % dans Ville-Marie.

37 35 Figure 3.8 : Secteur du Sud-Ouest de Montréal (Pointe Saint-Charles), Valeur moyenne des reventes ($ / p.c. net) 320 $ 313 $ 310 $ 300 $ 293 $ 290 $ 280 $ 278 $ 273 $ 270 $ 260 $ 251 $ 250 $ 240 $ 238 $ 242 $ 230 $ 220 $ Jan.- Mars 2006 Avril - Juin 2006 Juil.- Sept Oct.- Déc.2006 Jan.- Mars 2007 Avril - Juin 2007 Juil.- Août 2007 Figure 3.9 : Secteur du Sud-Ouest de Montréal (Saint-Henri / Petite-Bourgogne), Valeur moyenne des reventes ($ / p.c. net) 280 $ 273 $ 274 $ 270 $ 260 $ 250 $ 245 $ 245 $ 245 $ 240 $ 239 $ 230 $ 223 $ 220 $ Jan.- Mars 2006 Avril - Juin 2006 Juil.- Sept Oct.- Déc.2006 Jan.- Mars 2007 Avril - Juin 2007 Juil.- Août 2007

38 36 Figure 3.10 : Secteur Ville-Marie, Valeur moyenne des reventes ($ / p.c. net) 320 $ 317 $ 315 $ 311 $ 310 $ 305 $ 300 $ 295 $ 294 $ 296 $ 290 $ 285 $ 284 $ 285 $ 281 $ 280 $ 275 $ 270 $ Jan.- Mars 2006 Avril - Juin 2006 Juil.- Sept Oct.- Déc.2006 Jan.- Mars 2007 Avril - Juin 2007 Juil.- Août 2007 On peut donc conclure à partir de ces différentes variables que les conditions de marché sont réunies pour une reprise de l activité au centre-ville de Montréal. Les projets qui ont connu du succès récemment Au cours des dernières années deux projets au centre ville ont particulièrement retenus l attention. Il s agit des projets Terrasses Windsor et du projet Lowney. Le projet «Les Terrasses Windsor» est situé dans le quadrilatère délimité par les rues Peel, Notre-Dame, De la Montagne et Saint-Jacques. Ce projet qui a débuté en 2003 et qui s est terminé en 2007 compte 7 phases pour un total de unités. En moyenne c est donc plus de 200 unités vendues annuellement. La particularité de ce projet est d avoir introduit des unités de petites superficies au centre ville. La superficie des unités dans ce projet varie entre 567 pieds carrés à pieds carrés. Soulignons cependant que les unités de plus de pieds carrés se retrouvent seulement dans deux des sept phases du projet. Généralement,

39 37 la superficie des unités variait entre 600 et 850 pieds carrés. Les prix quant à eux ont varié entre 205 $ et 315 $ le pied carré. Le prix maximum atteint lors des deux dernières phases qui ont été terminées cette année s élevait à 280 $ le pied carré. Quant au Lowney, la troisième phase de ce projet situé sur la rue de l inspecteur à l ouest de la rue University est en construction actuellement. Au total, 92 des 126 unités sont déjà vendues. La superficie des unités de cette troisième phase varie entre 490 et 837 pieds carrés. Les prix annoncés sont de 230 $ à 300 $ le pied carré. Les phases 1 et 2 comptaient respectivement 69 et 64 unités. Les superficies des unités dans ces premières phases étaient légèrement plus importante que celles de la phase 3 (661 à pieds carrés pour la phase 2 et 520 à 956 pieds carrés pour la phase 1). Une quatrième phase de 110 unités est annoncée. Un segment de marché particulier à développer À notre avis, un des segments de marché qui devrait être retenu dans le projet est celui des ménages composés de professionnels. Il s agit en fait de la clientèle typique qu on retrouve généralement dans le Vieux-Montréal et dans les projets le long du Canal Lachine. En fait, l analyse de l évolution des projets du centre-ville réalisée précédemment nous permet d identifier une piste intéressante pour distinguer le positionnement du Village du Bassin Peel par rapport aux autres projets du secteur. Les résultats de l analyse ont permis en effet de constater que les projets qui ont connu le plus de succès sont ceux qui ont introduit des produits différents notamment en intégrant des services spécifiques et adaptés à la clientèle visée (comme dans le cas du Crystal de la Montagne par exemple). Dans le cas du Village du Bassin Peel, on pourrait miser, du moins en partie, sur le principe du «live work» c est-à-dire favoriser la création d un milieu de vie qui permettrait aux résidants de vivre et travailler dans un même quartier ou à proximité. Ce concept est de plus en plus populaire dans certaines grandes villes américaines et en Europe. La proximité du centre-ville permettrait d offrir cette possibilité aux futurs

40 38 résidants. Notons également que de nombreux emplois se retrouveront sur le site (des espaces à bureau notamment). Ces nouveaux travailleurs en devenant résidants du projet pourraient également bénéficier de la proximité entre le lieu de résidence et de travail. Soulignons cependant que le concept de «live work» peut être poussé encore plus loin. Dans certains cas, le lieu de travail est directement dans le logement. Il s agit encore une fois d appliquer l idée de l intégration des services, mais cette fois pour la clientèle des professionnels et des travailleurs autonomes. On retrouve dans certains projets à Montréal de timides initiatives qui vont dans ce sens. On peut penser par exemple au projet «Les Lofts Redpath» situé le long du Canal Lachine (coin De Montmorency) qui offre aux résidents la possibilité d utiliser des salles de réunion à l intérieur même de l édifice. Mais, pour l instant, il s agit d initiatives isolées qui se manifestent généralement en réaction à des demandes particulières. Les projets qui considèrent cette préoccupation dans la planification du projet sont à peu près inexistants à Montréal pour l instant. Dans le cas du Village du Bassin Peel, cette caractéristique pourrait être poussée plus loin et être pris en considération dès l étape de planification. Cette caractéristique pourrait devenir en quelque sorte la marque de commerce d une des parties du Village. Notons que le Village du Bassin Peel se prêterait tout à fait à ce type de projet compte tenu de sa proximité avec des pôles d emplois dans le tertiaire moteur dans lesquels on retrouve des catégories de professionnels qui pourraient être intéressés par ce type de produits (centre-ville, Cité du Multimédia, Vieux-Montréal, etc.). Les complexes de type «Live-Work» devraient croître en popularité au cours des prochaines années un peu partout à travers l Amérique et en Europe. C est du moins ce que croît John McIlwain spécialiste en développement résidentiel de l Urban Land Institute de Washington D.C. 8 Les différentes enquêtes réalisées par le Census Bureau aux États-Unis démontrent en effet que les personnes qui travaillent de leur domicile est en forte croissance. On estime que ce nombre a augmenté de 7 % au États-Unis lors des trois dernières années. 8