Forum 12 avril Ordre du jour. Les principaux apports de la loi ALUR par thème. Comment sortir du tarif règlementé de GAZ. Questions diverses

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1 Forum 12 avril 2014 Ordre du jour par thème Comment sortir du tarif règlementé de GAZ Questions diverses

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3 ce qui est d application immédiate, comme les nouvelles majorités ; ce qui est applicable de façon différée, comme le fonds travaux ; ce qui ne sera applicable qu après signature d un décret, comme les nouveaux contrats de syndic.

4 Compte séparé Obligation d ouvrir un compte séparé sans dérogation possible pour les copropriétés de plus de 15 lots principaux possibilité du choix du banquier, mais uniquement par un vote à la majorité absolue Mais maintien de la possibilité de déroger à l ouverture d un compte séparé pour les copropriétés de moins de 16 lots, avec obligation dans ce cas - d ouvrir un sous compte individualisé et d adresser les relevés bancaires au président du conseil syndical À noter que dans ces copropriétés : le syndic ne pourra pas prendre d honoraire supplémentaire s il n obtient pas la dérogation; le syndic devra ouvrir un sous compte individualisé sans compensation possible s il obtient la dérogation à l ouverture d un compte séparé ; le conseil syndical aura alors accès au relevé bancaire de ce sous compte.

5 Compte séparé En ce qui concerne la mise en oeuvre de ces deux mesures précisons que celles-ci : seront applicables - pour les nouveaux contrats - à partir d un an après la promulgation de la loi ; ainsi l obligation s impose à partir du 26 mars 2015 ; seront applicables, pour les contrats en cours, à partir de leur renouvellement ; ainsi si un contrat finit le 31 décembre 2015, ce n est qu à partir du 1 er janvier 2016 que le syndic devra respecter les nouvelles dispositions et ouvrir un compte bancaire séparé ou sous - compte individualisé si votre copropriété comprend moins de 16 lots principaux et que vous lui avez accordé la dérogation.

6 Honoraires et contrat de syndic Introduction du contrat-type de syndic «tout compris» sauf prestations énumérées limitativement par décret Avec La loi ALUR l arrêté NOVELLI sera abrogé et le contrat de base (concernant donc les honoraires de base) devra intégrer l ensemble des tâches de gestion, «sauf» certaines prestations qui feront l objet d une liste limitative de prestations. Cette liste sera fixée par décret et revue (éventuellement) tous les deux ans.

7 Plafonnement des honoraires privatifs de syndic par décret La lettre RAR à 50, l «état daté» en cas de vente à 450, les frais de mise à l huissier à 300, etc. etc. tous ces abus appartiendront vite au passé grâce à la loi ALUR dans laquelle nous avons, par amendement commun avec l UFC- Que-Choisir, réussi à introduire une disposition qui prévoit un plafonnement des honoraires «privatifs», ceci par décret. ATTENDRE DECRET

8 Interdiction d introduire des dispositions tarifaires dans les contrats de syndic concernant les gros travaux APPLICATION IMMEDIATE La loi ALUR a définitivement interdit aux syndics d indiquer dans leur contrat le barème des honoraires éventuels qu ils appliqueraient en cas de gros travaux (dits de l article «14-2», c est-à-dire 14-2 de la loi de 1965). Le syndic devra donc indiquer - dans une résolution spéciale (à part) d assemblée générale - les honoraires qu il sollicite pour chaque type de travaux votés et les justifier. Par ailleurs ces honoraires devront être dégressifs en fonction du coût des travaux. Un conseil : n attendez pas l assemblée générale pour négocier ces honoraires en fonction du type de travaux, de l implication du conseil syndical et du montant voté.

9 Mandat de gestion du syndic Obligation de mise en concurrence du premier syndic (copropriétés nouvelles) Lors de la création d une copropriété, le syndic du promoteur ne pourra ainsi PLUS imposer un contrat unique (le sien), comme il le faisait jusqu à présent ceci souvent pour trois ans! Il devra assurer une mise en concurrence ; APPLICATION IMMEDIATE A chaque fin de mandat d un syndic, il y aura également obligation de mise en concurrence du syndic en place via le conseil syndical, sauf renonciation explicite et motivée du conseil syndical à faire bénéficier la copropriété de cette disposition. APPLICATION IMMEDIATE Les modalités de mise en place de cette mise en concurrence ne seront cependant pas simples. Mais là encore, nous serons présents pour aider les copropriétés concernées à utiliser cette nouvelle disposition.

10 Impossibilité pour le syndic de renoncer à son mandat sans un préavis de trois mois La loi impose désormais aux syndics un préavis obligatoire de trois mois minimum. Un syndic ne pourra donc plus menacer de démissionner en cours d assemblée générale et ne pourra plus ainsi faire plier une assemblée générale récalcitrante APPLICATION IMMEDIATE (Exemple : «si vous n acceptez pas mon nouveau contrat, je démissionne sur le champ et vous mets sous administration judiciaire»).

11 Révocation automatique du mandat du syndic en place en cas de Changement de syndic Le problème était le suivant : lorsqu un syndic était nommé jusqu à (par exemple) la fin juin et que l assemblée générale changeant de syndic avait lieu début mai, le syndic sortant facturait souvent la période intermédiaire (dans cet exemple, entre les mois de mai et juin). Et comme le syndic élu l était - en général - dès l assemblée générale, cela faisait DOUBLE honoraire. APPLICATION IMMEDIATE

12 Conflits d intérêts chez les syndics Introduction, dans la loi, de l impossibilité pour un syndic de faire travailler une société avec qui il est lié, sans autorisation spéciale de l assemblée générale, à défaut de quoi le contrat sera inopposable à la copropriété. ATTENDRE DECRET

13 Archives Possibilité, pour le syndic, de faire voter l assemblée générale pour faire sous-traiter la conservation et la gestion des archives aux frais de la copropriété APPLICATION IMMEDIATE Nous avons combattu en vain cette disposition qui va créer une insécurité juridique (qui sera responsable en cas de perte ou d évaporation des archives : le syndic? l archiveur?) et qui est singulière puisque le contrat-type de syndic devra intégrer la conservation des archives. Polémiques en perspective.

14 Établissement du budget prévisionnel Obligation pour le syndic - enfin introduite dans la loi - d associer le conseil syndical à l élaboration du budget prévisionnel APPLICATION IMMEDIATE La disposition existait, mais uniquement dans le décret de L oubli de concertation de la part du syndic devient donc une faute grave et susceptible de sanction, oubli qui était trop fréquent.

15 Convocation AG APPLICATION IMMEDIATE Introduction, dans la loi, de l obligation pour le syndic d élaborer l ordre du jour AVEC le conseil syndical Il s agit, là aussi, de l introduction dans la loi d une disposition qui était dans le décret du 17 mars 1967, mais n était pas suffisamment respectée. Désormais si le syndic ne respecte pas cette disposition, l assemblée générale pourra être annulée pour vice de forme aux frais du syndic, car il s agira d un manquement substantiel à la loi. Possibilité pour le président du conseil syndical de convoquer une assemblée générale en cas d empêchement du syndic si le syndic est «empêché» de convoquer une assemblée générale (pour diverses raisons : décès, faillite, absence de carte de gestion ou de garantie financière, mandat achevé ), le président du conseil syndical pourra valablement convoquer l assemblée générale appelée à élire un nouveau syndic, ce qui évite le passage par le tribunal et l administration judiciaire. Introduction de la possibilité de la notification électronique (exemple : pour la convocation à l assemblée générale) C est une bonne disposition dans le principe, mais on attend (avec angoisse) le décret correspondant, qui promet d être une autre belle «usine à gaz».

16 Introduction de la possibilité de la notification électronique (exemple : pour la convocation à l assemblée générale) C est une bonne disposition dans le principe, mais on attend (avec angoisse) le décret correspondant, qui promet d être une autre belle «usine à gaz».

17 Majorités Forum 12 avril 2014 APPLICATION IMMEDIATE Allègement des règles de majorité en cas de travaux (les travaux d amélioration pouvant, désormais, être votés à la majorité stricte de l article 25 - c est-à-dire sans possibilité d article et les travaux obligatoires étant votés à la majorité simple) Ainsi, pour les travaux d amélioration, la majorité est passée de la double majorité (2/3 des «millièmes» plus la moitié des copropriétaires en nombre) à la majorité absolue (la moitié des «millièmes» plus un) sans possibilité de deuxième lecture cependant. Espérons seulement que cet allègement (parfois nécessaire pour faire voter des travaux d amélioration) ne va pas entraîner des

18 Contrat d individualisation de l eau : la majorité nécessaire devient la majorité absolue APPLICATION IMMEDIATE Il s agit d un abaissement utile de majorité pour favoriser l individualisation des contrats (par ailleurs encore trop coûteuse, malheureusement). Création de locaux vélos à la majorité de l article 24. Obligation de proposer la création d un parking à vélo si emplacements de stationnement d accès sécurisé. APPLICATION AU 1 ER JANVIER 2017

19 Conseil syndical Introduction d une possibilité de délégation de gestion élargie au profit du conseil syndical dans les copropriétés de moins de 16 lots l assemblée générale pourra désormais - dans les copropriétés de moins de 16 lots principaux Confier une délégation de gestion élargie (dans les limites et le cadre du budget prévisionnel, bien sûr) au conseil syndical : petits travaux du budget prévisionnel - suivi des contrats. La loi oblige le conseil syndical, dans ce cas, à être assuré en responsabilité; APPLICATION IMMEDIATE

20 Gros travaux Création d un fonds travaux obligatoire dans toutes les copropriétés, dont les montants sont attachés aux lots le fonds travaux obligatoire, à partir de la cinquième année d existence des copropriétés. Ce fonds dont le niveau minimum est très modeste (5 % par an, soit en moyenne 100 ) est le seul moyen d éviter la «catastrophe» en matière de gros travaux APPLICATION AU 1 ER JANVIER 2017

21 Livret A Le plafond applicable aux livrets A dont sont titulaires les syndicats de copropriétaires est fixé en fonction du nombre de lots de la copropriété Entrée en vigueur à compter d'une date mentionnée par décret et au plus tard le 1er janvier 2016

22 Mise en place par le syndic d'un accès en ligne sécurisé des documents de la Copropriété Entrée en vigueur : à compter du 1er janvier 2015

23 Création du registre d immatriculation des syndicats de copropriétaires 1 Un décret en Conseil d'etat doit définir les conditions d'application. 2 Immatriculation des copropriétés : Avant le 31 décembre 2016, pour les syndicats de plus de 200 lots ; Avant le 31 décembre 2017, pour les syndicats de plus de 50 lots ; Avant le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats. 3 A compter du 1er janvier 2017: toute nouvelle copropriété sera immatriculée dès la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier et au livre foncier

24 Création d une fiche synthétique de la copropriété par le syndic regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Cette fiche sera tenue à la disposition des copropriétaires. 1 Le contenu de cette fiche doit être défini par décret. 2 Cette disposition est applicables à compter du : 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ; 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires

25 Information des occupants (article 55 de la loi ALUR) La loi ALUR intègre un alinéa dans l article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose au syndic d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale. Les modalités d application seront définies par décret

26 Dispositions concernant les détecteurs de fumée La loi ALUR modifie la loi du 9 mars 2010 concernant le problème des détecteurs de fumée : la pose de ces détecteurs sera en fait à la charge du propriétaire bailleur et non de l occupant. APPLICATION IMMEDIATE

27 Obligation d assurance pour les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs La loi ALUR a, en effet, rendu obligatoire non seulement l assurance «immeuble» en copropriété (multirisque), mais aussi l assurance (pour leurs lots) concernant les propriétaires occupants et les copropriétaires bailleurs. Cela va éviter de faire payer aux copropriétés les dégâts privatifs, ce qui avait pour conséquence d augmenter la sinistralité (donc les primes) des copropriétés artificiellement. Les conditions dans lesquels l'entreprise d'assurance intéressée est tenue de garantir les risques seront fixés par décret en Conseil d'etat, de même que la détermination de la franchise.

28 Informations données en cas de ventes d un lot de copropriété et contrôle du syndic Informations données dans l acte : Nouvelle information relative à la superficie des parties habitables. Elle s applique aux promesses et actes de ventes. - Informations annexées à l acte : a) La fiche synthétique de la copropriété * copropriétés comportant plus de 200 lots - * copropriétés comportant plus de 50 lots- * pour les autres copropriétés b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division c) Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur : *Le montant des charges payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la /vente ; *Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ; * L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; * Si fonds de travaux : le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. d) L attestation comportant la superficie des parties habitables et privées e) Les PV des AG des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose f) La situation de la copropriété par rapport aux copropriétés en difficultés g) Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. h) S ils existent, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux, sinon mis en place à compter du i) Le carnet d entretien de l immeuble

29 Suppression des tarifs règlementés de vente du gaz Calendrier 3 mois après la promulgation de la loi «Consommation» (mi-2014) 1 er janvier er janvier 2016 Catégories professionnelles concernées Les très gros consommateurs professionnels raccordés au réseau de transport Les consommateurs non résidentiels dont le niveau de consommation est supérieur à 200 MWh/an Les syndicats de copropriété, d un immeuble à usage principal d habitation dont le niveau de consommation est supérieur à 200 MWh/an. Les professionnels dont le niveau de consommation est supérieur à 30 MWh/an Les syndicats de copropriété, éventuellement représenté par le syndic ou le propriétaire unique d un immeuble à usage principal d habitation dont le niveau de consommation est supérieur à 150 MWh/an Exemples Etablissements scolaires ( Bâtiments hospitaliers Maisons de retraite Supermarchés Bureaux Sites industriels Bâtiments administratifs Grandes copropriétés dont la consommation moyenne peut atteindre 1 GWh/an PME : restaurants, bureaux, ateliers, commerce de proximité de type supermarché de petite surface, Copropriétés de taille moyenne

30 Suppression des tarifs règlementés de vente du gaz L article de loi prévoit qu a échéance du délai, si la copropriété n a toujours pas souscrit à une offre de marché, un contrat transitoire fourni par GDF-Suez sera considéré comme tacitement accepté. Le contrat sera alors valable pour un délai maximum de 6 mois. La copropriété pourra, cependant, résilier ce contrat à tout moment sans que cela donne lieu à indemnité. Au-delà de cette échéance, le texte prévoit que la copropriété ne disposera plus de contrat de fourniture de gaz ce qui implique qu elle ne sera plus alimentée en gaz.

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33 comment réagir si l assemblée générale est passée sans que le choix du fournisseur ait été voté? Les syndicats des copropriétaires ayant une consommation de gaz supérieure à KWh par an doivent sortir des tarifs réglementés au plus tard au 31 décembre Pour cela, ils doivent obligatoirement voter lors de l assemblée générale un nouveau contrat de fourniture de gaz avec un prix de marché. Cependant, un certain nombre d assemblées générales se sont déjà déroulées sans que cette question soit portée à l ordre du jour. Les conseillers syndicaux nous ont donc saisis pour savoir comment réagir. Que prévoit la loi? La loi HAMON prévoit qu après la date butoir, les syndicats de copropriétaires qui n ont pas opté pour un contrat de marché bénéficieront automatiquement d un «contrat de marché» qui sera proposé par GDF et qui aura une validité maximale de 6 mois. Le conseil syndical pourra donc profiter de ce délai supplémentaire pour attendre la prochaine assemblée générale. Concrètement, ils auront «un délai tampon» jusqu au 30 juin 2015 pour voter un nouveau contrat de fourniture de gaz. Cependant, cette solution n est acceptable que si GDF s engage à proposer des tarifs qui reflètent les prix moyens constatés sur le marché. A contrario, si GDF profite de sa position dominante pour imposer des prix prohibitifs, il ne sera pas judicieux d attendre la prochaine assemblée générale.

34 comment réagir si l assemblée générale est passée sans que le choix du fournisseur ait été voté? Dans le cas où le syndicat des copropriétaires ne souhaite pas ou ne peut pas attendre six mois supplémentaires, le conseil syndical demandera à son syndic de mettre en concurrence les fournisseurs de gaz pour valider un contrat. Cet appel d offres pourra se faire via le site copro-gaz.fr par l intermédiaire du conseil syndical. Le syndic sera alors habilité à signer un contrat sachant qu il s agit de la gestion courante de la copropriété. Cependant, il faudra impérativement que cette offre soit validée par le conseil syndical. En effet, le montant du contrat de fourniture de gaz dépasse largement le seuil des marchés pour lequel le syndic est tenu d avoir la validation du conseil syndical article 21 de la loi de 1965).

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38 Début du contrat, toujours un 1 er du mois Contrat signé avant le 9 du mois pour une départ le 1 er du mois suivant Deux offres par fournisseur: Prix Fixe pendant toute la durée du contrat Prix indexé sur un indice de révision, révision mensuelle

39 Suppression des tarifs règlementés de vente du gaz Evolution moyenne des tarifs réglementés du gaz (distribution) Nov 2005 Mai 2006 Janv 2008 Avril 2008 Août 2008 Avril 2009 Avril 2010 Juil 2010 Avril 2011 Janv 2012 Juil 2012 Oct ,7% +5,8% +4% +5,5% +5% -11,3% +9,7% +4,7% +5,2% +4,4% +2% +2% Janv 2013 Fév 2013 Mars 2013 Mai 2013 Juin 2013 Juil 2013 Août 2013 Sept 2013 Oct 2013 Nov 2013 Déc 2013 Jan ,4% -0,5% -0,3% -0,6% -0,6% +0,5% -0,45% -0,18% 0% +0,63% -0,13% +0,38% Découvrez les 3 offres à prix de marché de GDF SUEZ Énergies France : Formule Prix Fixe : la garantie d'un prix fixe pendant toute la durée de votre contrat, Formule Prix Indexé : un prix du gaz naturel corrélé aux évolutions du marché de l'énergie et un contrat adapté à votre profil de consommation, Formule Bandeau : un contrat mixte, qui combine les avantages du prix fixe et du prix indexé.

40 TVA APPLICABLE Abonnement 5,5 % - Prix du KWh 20 % ******************************* Les taxes applicables sur la consommation de gaz Contribution au tarif spécial de solidarité gaz (CTSSG) 0,2 HT / MWh TVA 20% La contribution au tarif spécial de solidarité applicable au gaz naturel a été créée par l article 14 de la loi n du 7 décembre 2006 relative au secteur de l énergie. Elle permet de financer le tarif spécial de solidarité. Elle est versée par les fournisseurs de gaz naturel au prorata de la quantité de gaz naturel qu ils vendent aux consommateurs finals. Taxe intérieure de consommation sur le gaz naturel (TICGN) 1,41 HT / MWh TVA 20% La taxe s applique lorsque le gaz naturel est employé comme combustible. Elle est collectée par les fournisseurs de gaz naturel.

41 Les taxes applicables sur la consommation de gaz Contribution tarifaire d acheminement (CTA) TVA 5,5% La CTA est assise sur une quote - part hors taxe des tarifs d utilisation des réseaux de transport et de distribution de gaz naturel. Elle est due par les consommateurs finals pour les points de livraison situés sur le territoire national. Elle est collectée par les gestionnaires des réseaux de transport ou de distribution et par les fournisseurs de gaz naturel qui la reversent à la Caisse nationale des industries électriques et gazières (CNIEG). La CTA applicable aux factures de gaz se calcule donc en aditionnant : Une part transport, calculée en appliquant un taux de 4,71% à la part liée au soutirage et indépendante de la consommation effective du tarif d'utilisation du réseau de transport de gaz naturel. De ce fait, le montant de la CTA, bien que forfaitaire pour un profil de consommation et un fournisseur donné, peut légèrement varier d'un fournisseur à un autre. En effet, le montant des coûts de transport du gaz naturel varie d'un fournisseur à un autre en fonction de sa stratégie d'approvisionnement. Une part distribution, calculée en appliquant un taux de 20,80% à la part liée au soutirage et indépendante de la consommation effective du tarif d'utilisation du réseau de distribution de gaz naturel. Le montant du tarif d'acheminement du gaz naturel par le réseau de distribution dépend de la tranche tarifaire à laquelle appartient le client : CSPG (Contribution Service Public Gaz) = 0,0072 HT/ MWh - TVA applicable 20%

42 Suppression des tarifs règlementés de vente du gaz Un chauffagiste peut prendre en charge quatre types d opérations, qui correspondent à 4 types de prestations : P1, P2, P3 et P4. Il peut prendre en charge ces quatre types d opérations, mais ce n est pas obligatoire, ni forcément la solution optimale. Seul le P2 est obligatoire. Prestation P1 Fourniture d énergie Prestation P2 Maintenance des installations (maintien en bon état de fonctionnement de l installation) et conduite du chauffage (opérations de pilotage de la production et de distribution de la chaleur nécessaire pour obtenir les températures contractuelles dans les différents locaux et, le cas échéant, celle de l eau chaude sanitaire) Prestation P3 Garantie totale et renouvellement du matériel (gros entretien) Prestation P4 Financement d une rénovation de chaufferie

43 Questions diverses?

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