Le Marché Immobilier Rural en 2010

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1 Le Marché Immobilier Rural en 2010 Mai 2011 IStockphoto Terres d Europe-Scafr FNSafer 91, rue du Fbg St-Honoré PARIS Tél. :

2 SOMMAIRE EDITO DE L OBSERVATION A L ACTION?...3 LES CHIFFRES DU MARCHE...4 LES GRANDES TENDANCES DU MARCHE FONCIER DE L ESPACE RURAL REDEMARRAGE DE CERTAINS MARCHES FONCIERS RURAUX...5 LE MARCHE DES TERRES AGRICOLES HORS VIGNES REPLI DES AGRICULTEURS, RENFORCEMENT DES NON-AGRICULTEURS...7 LE MARCHE DES VIGNES UN MARCHE EN ATTENTE D UNE REPRISE DE LA DEMANDE...8 LE MARCHE DES FORETS LE MARCHE DES FORETS SE RESSAISIT EN LE MARCHE DES MAISONS A LA CAMPAGNE FORTE REPRISE EN DEBUT D ANNEE SUIVIE D UNE ACCALMIE...10 LE MARCHE DE L URBANISATION LE RETOUR DES PARTICULIERS...11 FNSafer Safer Terres d Europe-Scafr : Le marché immobilier rural en 2010 page 2

3 EDITO DE L OBSERVATION A L ACTION? En 2010, après la fermeture de 2009, les marchés fonciers ruraux ont donné des signes de reprise, avec une hausse des prix, des surfaces et du nombre de transactions. Nous observons des comportements propres au contexte de crise : les agriculteurs restent en retrait, les particuliers se concentrent sur leurs besoins prioritaires de logement, les investisseurs se dirigent vers des placements refuge. La fonction résidentielle de l espace rural prend le pas sur la fonction de production et, pour la quatrième année consécutive, le marché de l urbanisation dépasse en valeur le marché agricole. Sur les biens à destination agricole ou forestière, les acquéreurs agriculteurs sont moins nombreux, au contraire des investisseurs qui voient dans les biens agricoles et les forêts une valeur refuge pour échapper à la volatilité des marchés boursiers. Le gaspillage des terres agricoles continue. Si le marché des terres vouées à l urbanisation diminue suite à la crise économique et si les surfaces par opération sont plus faibles, les dernières statistiques du Ministère de l agriculture, de l alimentation, de la pêche, de la ruralité et de l aménagement du territoire indiquent bien que le rythme de l urbanisation s accélère, du moins jusqu en 2009, et que les terres de bonne qualité agronomique sont les premières concernées. Les surfaces urbaines ont doublé sur les cinq dernières décennies. Aujourd hui, nous sommes à un niveau critique. L Europe, en bilan net, importe une production agricole équivalente à celle de 36 millions d hectares. La lutte contre le réchauffement climatique impose de conserver, voire d accroître, les surfaces forestières. D autre part, les besoins en alimentation de qualité, en énergie verte, en biodiversité s accroissant considérablement, nous devons préserver notre potentiel agronomique. Nous n avons donc plus un hectare à perdre. Le Ministère de l agriculture, de l alimentation, de la pêche, de la ruralité et de l aménagement du territoire associe les Safer à la production d indicateurs pour l Observatoire national de la consommation des espaces agricoles. Nous nous en réjouissons. Ce travail vient compléter une collaboration fructueuse avec le Service de la statistique et de la prospective du Ministère, avec lequel nous produisons désormais une série commune du prix des terres agricoles. Nous entendons bien satisfaire aux nouvelles demandes de l Etat. Déjà, les Safer développent des portails Internet d observation foncière à l attention des collectivités, leur permettant de prendre connaissance des projets de ventes sur leur territoire. Dès l automne prochain, ces portails diffuseront également des indicateurs de consommation d espace. Espérons que cette observation de plus en plus précise sera rapidement et véritablement mise à profit, notamment par les Commissions départementales de consommation des espaces agricoles, pour maîtriser l artificialisation et préserver notre potentiel agronomique. André THEVENOT Président de le Fédération Nationale des Safer FNSafer Safer Terres d Europe-Scafr : Le marché immobilier rural en 2010 page 3

4 Le prix des biens en 2010 LES CHIFFRES DU MARCHE Prix Evolution 2010/2009 Terres et prés (a) : - libres /ha + 1,9 % - loués /ha + 4,0 % Vignes (b) : - vins de qualité produits dans une région déterminée (VQPRD) /ha + 2,3 % - eaux-de-vie appellations d'origine protégée (VEDVAOP) /ha + 4,2 % - vins de consommation courante (VCC) /ha + 0,6 % Forêts (c) /ha + 0,4 % Maisons à la campagne /lot + 6,3 % Terrains constructibles de moins de 1 ha acquis par des particuliers 31,20 /m² + 17,3 % (a) Le calcul du prix des terres et prés est issu de la collaboration entre les Safer, Terres d Europe-Scafr et le Service de la statistique et de la prospective du Ministère de l agriculture, de l alimentation, de la pêche, de la ruralité et de l aménagement du territoire. (b) Le calcul du prix des vignes est issu de la collaboration entre les Safer, Terres d Europe-Scafr, le Service de la statistique et de la prospective et les Services régionaux de l information statistique et économique du Ministère de l alimentation, de l agriculture, de la pêche, de la ruralité et de l aménagement du territoire. (c) Prix biennal , hors forêts du pourtour méditerranéen. Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer, sauf (a) Safer-SSP-Terres d Europe-Scafr-INRA et (b) Safer-SSP-Terres d Europe-Scafr. Les mouvements des marchés en 2010 Nombre de transactions Surface (ha) Valeur (milliards ) 2010 Evolution 2010/ Evolution 2010/ Evolution 2010/2009 Agricole ,0 % ,3 % 3,5 + 6,3 % dont - agriculteurs fermiers en place ,6 % ,9 % 0,6-4,2 % - agriculteurs non fermiers en place ,2 % ,8 % 1,4 + 1,2 % - non-agriculteurs ,7 % ,0 % 1,5 + 16,6 % Forêts (dont landes et friches) (a) ,2 % ,6 % 0,8 + 16,6 % Espaces résidentiels et de loisirs non bâtis ,5 % ,4 % 0,8 + 21,2 % Maisons à la campagne ,9 % ,1 % 6,6 + 17,4 % Urbanisation ,8 % ,2 % 3,6 + 6,6 % dont - secteur public ,2 % ,3 % 0,6 + 8,0 % - secteur privé ,6 % ,3 % 3,1 + 6,4 % TOTAL ,7 % ,0 % 15,3 + 12,2 % (a) A la différence de l Indicateur 2011 du marché des forêts, le marché des forêts de la segmentation ci-dessus comprend les bois de moins de 1 ha, les landes et les friches, mais n intègre pas les surfaces forestières des biens mixtes, qui comprennent à la fois des bois et des terres agricoles Le point sur l urbanisation ha de surfaces agricoles ou naturelles ont été vendus en 2010 à destination de l urbanisation. Cette surface correspond aux ventes de terres qui sont destinées à être urbanisées dans les prochaines années pour créer des logements individuels ou collectifs, des zones d activités commerciales, industrielles, artisanales, et des infrastructures. Elle ne correspond pas à la surface effectivement urbanisée mesurée par l enquête Teruti-Lucas du Ministère de l agriculture, de l alimentation, de la pêche, de la ruralité et de l aménagement du territoire. Selon cette enquête, ha par an ont été urbanisés entre 2006 et En effet, cette estimation prend en compte la totalité des surfaces ayant changé de destination vers l urbanisation, que celles-ci aient fait l objet d une vente au préalable ou non. FNSafer Safer Terres d Europe-Scafr : Le marché immobilier rural en 2010 page 4

5 LES GRANDES TENDANCES DU MARCHE FONCIER DE L ESPACE RURAL REDEMARRAGE DE CERTAINS MARCHES FONCIERS RURAUX En 2010, le marché de l espace rural notifié aux Safer a représenté transactions portant sur ha pour une valeur de 15,3 milliards d euros. Après leur fermeture généralisée en 2009, les marchés fonciers ruraux donnent des signes de reprise. Le nombre de ventes a augmenté tant en nombre (+ 1,7 %) qu en surface (+ 3 %). En valeur, la reprise est plus nette. Elle atteint + 12,2 % et s explique principalement par la reprise des achats par les particuliers de biens bâtis (agricoles, forestiers ou maisons à la campagne) et de terrains à bâtir. En 2010, les prix renouent avec la hausse Evolution des prix moyens par sous-marché entre 1997 et 2010 Base 100 en 1997 Flux et part des différents marchés en nombre, en surface et en valeur en 2010 Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer et (a) Maisons anciennes d après la série INSEE-Notaires ; (b) Safer-SSP-Terres d Europe-Scafr-INRA. Le marché foncier rural, entre logement et placement refuge Les dynamiques des marchés ruraux reflètent la priorité donnée par les Français au logement : les achats de résidences principales et de terrains à bâtir, dans les secteurs urbains et périurbains les plus actifs, repartent sous l impulsion des acquéreurs les plus jeunes qui ont pu bénéficier de meilleures conditions de prêt, du moins en début d année. Elles confirment que les biens agricoles et les forêts constituent des valeurs placement et refuge pour les personnes voulant diversifier leur patrimoine. Ainsi, les acquéreurs non agriculteurs reviennent sur les biens agricoles depuis Les marchés reflètent bien la crise économique et financière : les achats de biens de luxe, comme les résidences secondaires ou les espaces de loisirs, sont reportés. Sur le marché des terres et prés, le prix des biens libres, qui avait baissé de moins de 1 % l an dernier reprend 1,9 % en 2010, sous l influence de la remontée des revenus agricoles et de la baisse des taux d intérêt. Le renforcement de la part de marché des non-agriculteurs participe aussi à cette hausse. Le prix des terres louées gagne lui 4 %. Le prix moyen biennal des forêts se stabilise (+ 0,4 %) pour la deuxième année consécutive, alors que le prix biennal du bois est quasi stable. Sur le marché des vignes de qualité, la hausse se poursuit comme en 2009 à un rythme ralenti (+ 2,3 %) par comparaison avec les fortes hausses de 2007 et A partir de 2007, les marchés ruraux influencés par les dynamiques urbaines avaient entamé un retournement de prix. Le prix des espaces résidentiels et de loisirs avait ainsi été le premier à reculer en 2007, suivi par celui des maisons à la campagne en Pour ces deux marchés, 2010 marque un retour des prix à la hausse : + 24,7 % et + 6,3 % respectivement. L immobilier urbain suit la même tendance : + 6,4 %. Le prix des terrains à bâtir de moins de 1 ha acquis par des particuliers bondit par ailleurs de 17,3 % en Il continue ainsi sa hausse ininterrompue amorcée en 1997, après un simple ralentissement enregistré en 2009 (+ 3,1 %). FNSafer Safer Terres d Europe-Scafr : Le marché immobilier rural en 2010 page 5

6 Une plus-value inégalement répartie La plus-value sur les biens d origine agricole est la différence calculée entre le prix de vente réel du bien et le prix théorique estimé que ce bien aurait eu s il était resté agricole. Au total, la plus-value dégagée sur le marché de l urbanisation représente 3,2 milliards d euros, soit 88,8 % de la valeur du marché. Pour les maisons à la campagne, la plus-value est de 2,9 milliards d euros, soit 44,5 %. Les personnes physiques agricoles de moins en moins nombreuses sur le marché foncier Evolution du nombre de transactions sur le marché de l espace rural par type d acquéreurs Base 100 en 2000 Répartition du nombre de ventes et du montant de la plus-value en 2010 Le montant de la plus-value de chaque type d acquéreurs n est pas proportionnel à sa part de marché en nombre. Les personnes morales privées prennent une part plus importante à la plus-value qu au nombre de ventes, sur les deux marchés. A l inverse, la part des agriculteurs (personnes physiques et morales) dans la plusvalue est plus faible que leur part dans le nombre de ventes : 1,9 % de la plus-value sur les maisons pour 3,6 % des ventes, et 5,9 % de l urbanisation pour 9,3 % des ventes. Ainsi, contrairement à une idée répandue, les agriculteurs en activité profitent peu des plusvalues réalisées lors du changement d usage des biens agricoles. Ils ne captent que 4 % (6 % en tenant compte de la part qui leur revient des indivisions) de la plus-value totale, soit 245 millions d euros, à comparer au revenu agricole national qui s élève à plus de 7 milliards d euros en Le fait que les ventes des agriculteurs soient en proportion moins nombreuses en secteur périurbain, où les plus-values sont les plus fortes, ne suffit pas à expliquer cette faible part. La plusvalue captée par les agriculteurs est systématiquement inférieure à la part qu ils représentent en nombre de ventes, quel que soit la zone d appartenance des biens. Entre 2000 et 2010, le nombre de transactions réalisées par les personnes physiques agricoles recule de 26 %, alors que dans le même temps celui des sociétés agricoles progresse de 40 %. Cette évolution suit le développement des formes sociétaires d exploitation agricole (EARL, GAEC, SCEA, SA) et de portage foncier (GFA et SCI agricoles). Les acquisitions des personnes morales agricoles se font notamment pour des raisons d optimisation fiscale et pour favoriser le maintien des capitaux familiaux dans l agriculture. Une fermeture structurelle du marché foncier agricole En dix ans, la surface annuelle des ventes de terres agricoles sans bâtiment a diminué de 30 %. La fermeture structurelle du marché est due : au recul des surfaces agricoles de 7 millions d hectares (- 20 %) entre 1960 et 2010 ; à l augmentation des surfaces en fermage, du fait de l allongement de la période de location entre agriculteurs retraités et repreneurs, qui entraîne une moindre mobilité des terres ; au développement des formes sociétaires détentrices de baux ; à la rétention de propriétaires en attente de plusvalues sur des biens destinés à l urbanisation. La transparence du marché en question Si l agrandissement des exploitations se fait prioritairement par la location, les ventes de parts sociales prennent une importance croissante dans les transferts d exploitation. La connaissance de ces ventes fait défaut pour bien comprendre les restructurations actuelles de l agriculture française. FNSafer Safer Terres d Europe-Scafr : Le marché immobilier rural en 2010 page 6

7 LE MARCHE DES TERRES AGRICOLES HORS VIGNES REPLI DES AGRICULTEURS, RENFORCEMENT DES NON-AGRICULTEURS Le prix des terres et prés libres en hausse En 2010, dans un marché qui se réduit encore après la forte fermeture de 2009, le prix des terres et prés libres non bâtis repart en hausse de 1,9 % pour s établir à euros/ha. En 2010, les agriculteurs, acquéreurs majoritaires des fonds libres non bâtis, continuent à se retirer du marché, sur la lancée de 2009 : - 8,2 % en nombre et - 6 % en surface. A l inverse, les acquisitions des non-agriculteurs restent stables en nombre (- 0,8 %) et reprennent en surface (+ 4,5 %). Ils gagnent des parts de marché pour la deuxième année consécutive, se portant désormais acquéreurs de 32,2 % des lots (+ 1,7 point par rapport à 2008) et de 33,1 % des surfaces (+ 3,9 points). Le prix des terres en zones herbivores, qui regroupent les élevages bovins, ovins et caprins, s établit en 2010 à euros/ha. Ce bas niveau de prix s explique par des revenus moins élevés. Le prix gagne toutefois 5,4 % en Cette hausse peut s expliquer par la présence des nonagriculteurs dans ces zones aux grandes aménités paysagères, mais aussi par la diminution des surfaces échangées (- 10 % par an depuis 2006). Evolution du prix des terres et prés libres acquis par des agriculteurs par OTEX (a) Au total, entraîné par le retrait de la profession agricole, le marché des terres et prés libres non bâtis continue sa fermeture, abandonnant 5,9 % en nombre de transactions et 2,8 % en surface. La remontée des prix qui intervient en 2010 touche les acquisitions négociées aussi bien par les agriculteurs que par les non-agriculteurs. Plusieurs facteurs expliquent ce redressement généralisé des valeurs : la fermeture persistante du marché des terres libres non bâties due à la rétention des propriétaires qui attribuent une valeur refuge aux biens agricoles dans un contexte économique et financier peu lisible ; le positionnement des non-agriculteurs à un prix supérieur de 4,4 % à celui des agriculteurs : la hausse de la part des non-agriculteurs et leur niveau de prix élevé participe à tirer les prix vers le haut ; l amélioration des conditions d emprunt : les banques ont assoupli les conditions d accès au crédit et les taux d intérêt réels sont repartis à la baisse en début d année 2010 ; la remontée des revenus agricoles, même si son effet est marginal car intervenant en fin d année, et surtout après deux années de forte baisse. Des prix sous influence des systèmes de production dominants L analyse selon l OTEX (a) dominante communale révèle que le prix des terres et prés des zones de cultures est le plus élevé. Il progresse de 4,1 % en 2010, à euros/ha. Il a connu une augmentation quasi constante entre 1997 et 2010, au rythme de 3,8 % par an, mais est soumis aux oscillations des cours mondiaux des matières premières. (a) Orientation technico-économique des exploitations, selon la nomenclature du Ministère de l agriculture, de l alimentation, de la pêche, de la ruralité et de l aménagement du territoire Une analyse géographique confirme cette opposition entre cultures et élevage. Ainsi, plus de 30 % des terres et prés des zones d élevage de l Ouest, du Massif Central, de Bourgogne et de Franche-Comté s échangent à moins de euros/ha. A l opposé, dans les plaines du Bassin parisien, du bassin aquitain ou sur le littoral méditerranéen, ces biens bon marché représentent moins de 5 % des surfaces vendues. Le prix des terres et prés loués en hausse de 4 %, sous l impulsion des non-agriculteurs Le prix des terres louées, qui était resté stable en 2009 à euros l hectare, repart en hausse de 4 % en 2010 pour atteindre euros. Les volumes échangés sur ce marché ont connu une baisse plus modérée en comparaison du marché des terres libres. Ils n ont diminué que de 1,1 % en nombre et ont progressé en surface (+ 4,2 %) et en valeur (+ 11,1 %). Ce début de reprise est imputable à la fois aux agriculteurs, qui ont augmenté de 3,7 % leurs surfaces acquises, et surtout aux non-agriculteurs qui progressent de 8,6 %. Ces derniers, tout en restant très minoritaires avec 11,4 % des surfaces acquises, confirment leur rôle d apporteurs de capitaux. FNSafer Safer Terres d Europe-Scafr : Le marché immobilier rural en 2010 page 7

8 LE MARCHE DES VIGNES UN MARCHE EN ATTENTE D UNE REPRISE DE LA DEMANDE En 2010, le marché foncier viticole a porté sur transactions pour une surface de ha et une valeur totale de 515 millions d euros. Evolution du marché des vignes en nombre, en surface et en valeur entre 1994 et 2010 Le prix des vignes VQPRD (a) continue en 2010 sa progression ralentie, sur la même tendance que l an passé : + 2,5 %. Si le bassin Bordeaux- Aquitaine voit le prix moyen repartir nettement à la hausse dès cette année (+ 4,7 %), la plupart des bassins enregistrent en 2010 des progressions d une ampleur moindre que celles de 2009 : + 1 % en Alsace-Est, + 2,4 % en Bourgogne-Beaujolais- Savoie-Jura, + 2,1 % en Champagne, + 0,9 % en Languedoc-Roussillon et + 0,3 % en Vallée du Rhône-Provence. En Val de Loire-Centre, les prix moyens perdent même 2,8 %. En revanche, le bassin Sud-Ouest voit la baisse de ses prix s arrêter en En Corse, les prix continuent leur forte progression (+ 23,8 %). Evolution du prix des vignes VQPRD par bassin viticole entre 1991 et 2010 Après la fermeture du marché de 2009, 2010 voit une stagnation du nombre de transactions et des surfaces échangées (+ 1 % par rapport à 2009) et la poursuite de la fermeture en valeur (- 9 %, soit 48 millions d euros de moins qu en 2009). Cette baisse s explique principalement par la diminution de la valeur du marché bordelais des biens bâtis (- 50 %, soit - 58 millions d euros), puis par celle du marché des biens non bâtis des bassins viticoles Vallée du Rhône-Provence (- 23 %, soit - 18,2 millions d euros) et Champagne (- 13 %, soit - 10 millions d euros). A l opposé, le marché foncier du bassin Bourgogne- Beaujolais-Savoie-Jura progresse nettement en valeur (+ 48 %). Evolution du prix des vignes VQPRD, à eauxde-vie (VEDVAOP) et à vins de consommation courante (VCC) entre 1991 et 2010 Source : Safer-SSP-Terres d Europe-Scafr. Le prix des vignes VEDVAOP (a) poursuit sa hausse au rythme observé depuis trois ans : + 4,2 % en 2010, à euros/ha. Le prix des vignes VCC (a), quant à lui, ne baisse plus (+ 0,6 %), stagnant à son niveau le plus bas depuis 1998 : euros/ha. Source : Safer-SSP-Terres d Europe-Scafr. (a) Définitions : cf. tableau Le prix des biens en 2010, page 4. FNSafer Safer Terres d Europe-Scafr : Le marché immobilier rural en 2010 page 8

9 LE MARCHE DES FORETS LE MARCHE DES FORETS SE RESSAISIT EN 2010 Le marché des forêts (a) a porté en 2010 sur transactions, en augmentation de 4,1 % par rapport à Le seuil des ha échangés est à nouveau franchi en 2010, avec un total de ha. Ce rebond de 9,4 % après la baisse de 21,3 % en 2009 replace le marché à son niveau du début des années La valeur des biens vendus s élève à 957 millions d euros, en hausse de 11,1 % après la baisse de 36,4 % enregistrée en des forêts augmente, plus le marché s anime. A l opposé, le marché se ferme quand le prix de la forêt recule. Entre 2000 et 2005, période pendant laquelle les acquéreurs ne se sont pas laissé influencer par la baisse du prix du bois, due aux tempêtes de 1999, la surface du marché a crû. Ventilation des surfaces échangées par type d acquéreurs et de vendeurs en 2010 En hectares La reprise du marché s est effectuée au deuxième semestre, la première moitié de l année étant encore dans le prolongement de la crise de Les ventes de biens de plus de 50 ha, particulièrement touchées par la fermeture de 2009, connaissent une reprise plus vive que les biens de moins de 50 ha en Elles augmentent notamment de 13 % en surface, contre 7 % pour les biens de moins de 50 ha. Par ailleurs, cette reprise est plus nette pour les biens bâtis, dont le nombre augmente de 14,8 %, les surfaces de 18,4 % et la valeur de 13,1 % quand, dans le même temps, les biens non bâtis ne progressent que de 1,7 % en nombre, 6,5 % en surface et 8,6 % en valeur. Après une hausse ininterrompue depuis 1997, le prix moyen d un hectare de forêt est stable pour la deuxième année consécutive (+ 0,4 %), à euros (moyenne biennale , hors pourtour méditerranéen). Cela s explique par la relative stabilité des prix moyens biennaux des terres agricoles et du bois. Evolution de la surface du marché des forêts et du prix du bois entre 1973 et 2010 En 2010, les agriculteurs présentent un solde positif de ha. Cet accroissement de patrimoine s explique par une baisse de 19 % de leurs surfaces vendues par rapport à Les personnes morales privées dépassent les personnes physiques non agricoles en termes de surfaces acquises pour la deuxième année consécutive, avec ha à leur crédit. Elles ont fortement réduit leurs ventes (- 15 %), d où un solde positif en nette hausse, à ha. En 2009, les indivisions avaient le plus réduit leurs ventes, dans un contexte économique incertain. Mais le report des règlements de successions est limité dans le temps. Ainsi, les surfaces mises en vente par les indivisaires sont en forte progression en 2010 (+ 39 %). Ce report de ventes induit un solde de ha, le plus bas enregistré par les indivisions depuis de nombreuses années. Depuis maintenant trois ans, les surfaces acquises par les particuliers sont inférieures aux surfaces cédées. Le solde est négatif de 400 ha alors qu il était d environ ha en 2006 et En 2010, l âge moyen des acquéreurs de forêts est de 49 ans et 10 mois, en hausse régulière de deux mois/an. L âge moyen des vendeurs est quant à lui de 65 ans et 7 mois, en progression de quatre mois par an. Depuis la fin des années 1970, les surfaces du marché forestier évoluent avec le prix de la forêt, lui-même guidé par le prix du bois. Plus le prix L analyse du marché des forêts est réalisée en partenariat avec la Société Forestière du groupe Caisse des Dépôts. Pour plus de détails, se référer à l Indicateur 2011 du marché des forêts, disponible sur le site (a) Il s agit ici de la segmentation de l Indicateur 2011 du marché des forêts. FNSafer Safer Terres d Europe-Scafr : Le marché immobilier rural en 2010 page 9

10 LE MARCHE DES MAISONS A LA CAMPAGNE FORTE REPRISE EN DEBUT D ANNEE SUIVIE D UNE ACCALMIE Le marché des maisons à la campagne est alimenté par d anciens corps de ferme ou d anciens bâtiments agricoles vendus avec un terrain attenant. Age moyen des acquéreurs de maisons à la campagne par espace urbain et région agricole Moyenne nationale : 43 ans et 10 mois En 2010, ce marché représente 6,6 milliards d euros pour transactions et ha. Il concentre 43 % de la valeur totale du marché de l espace rural pour seulement 5 % de sa surface. Evolution mensuelle du nombre de ventes de maisons à la campagne entre 2006 et 2010 Source : Terres d'europe-scafr d'après Safer. Source : Terres d'europe-scafr d'après Safer. Le nombre de transactions a augmenté de 14,9 % en 2010, après les chutes de 18,9 % entre 2007 et 2008 et de 10,2 % entre 2008 et L analyse mensuelle révèle toutefois que l augmentation est surtout concentrée sur le premier semestre 2010, le niveau des transactions enregistrées lors du deuxième semestre 2010 se rapprochant de celui de Après un cycle de 11 ans de hausse ininterrompue du prix moyen des maisons à la campagne à partir de 1997, 2008 avait montré l amorce d un retournement (- 4,3 %), qui s était confirmé en 2009 (- 10,2 %). La tendance s inverse de nouveau en 2010, le prix progressant de 6,3 % pour s établir à euros. Au cours de l année 2010, le prix moyen a connu une forte hausse en début d année, qui peut s expliquer par la baisse des taux d intérêt auxquels se refinancent les banques, qui a entraîné à son tour la diminution des taux d intérêt d emprunt. La remontée des taux en fin d année 2010 semble avoir eu des répercussions assez rapides, le prix étant de nouveau en baisse. La reprise forte en début d année 2010 s est donc rapidement essoufflée. La confirmation de la remontée des taux d intérêt pourrait accentuer la diminution du pouvoir d achat des acquéreurs en 2011 et induire une baisse des prix ou une fermeture du marché. Les acquéreurs les plus jeunes, plus présents en 2010 du fait de la baisse des taux d intérêt, se trouvent près des grandes agglomérations, tandis que les acquéreurs plus âgés sont actifs soit dans des espaces en déclin démographique, soit dans des espaces attractifs où la concurrence est forte. L analyse de l âge des acquéreurs par catégorie INSEE aboutit au même constat : les acquéreurs de moins de 35 ans sont plus présents dans le périurbain que dans les autres communes, à proximité des zones d emploi cela traduit par ailleurs la fonction «résidence principale» de plus en plus marquée du marché des maisons à la campagne ; les acquéreurs de la tranche d âge au taux d activité maximal (35-50 ans) sont plus nombreux dans les pôles urbains, car disposant de moyens plus élevés que les jeunes actifs. Ils sont aussi très présents dans les couronnes périurbaines ; les quinquagénaires achètent plutôt dans l espace rural, parce qu ils ont alors un budget suffisant pour acheter une résidence secondaire, éventuellement en prévision de la retraite ; les plus de 60 ans achètent eux aussi plutôt dans l espace rural, certains par choix (passer sa retraite à la campagne dans un espace attractif), d autres faute de moyens suffisants pour acheter dans le périurbain. Géographiquement, les prix élevés s expliquent par la proximité aux grandes agglomérations, l héliotropisme, l attractivité du littoral, de la montagne ou d un paysage, et la qualité architecturale du bâti. FNSafer Safer Terres d Europe-Scafr : Le marché immobilier rural en 2010 page 10

11 LE MARCHE DE L URBANISATION LE RETOUR DES PARTICULIERS En 2010, transactions sont enregistrées pour ha et 3,6 milliards d euros. Le marché de l urbanisation (a) repart donc en nombre (+ 5,8 %) et en valeur (+ 6,6 %), même si la surface totale continue à diminuer (- 8,2 %). Après 10 ans de hausse continue du nombre d opérations, de la surface et surtout de la valeur moyenne des biens, le marché avait entamé un repli en nombre en 2008, suivi d une baisse en valeur en marque donc une reprise, tout en restant loin des niveaux records de La reprise est imputable aux particuliers en quête d un terrain à bâtir pour leur résidence principale. Leur nombre mensuel d acquisitions par rapport au même mois de l année précédente est en effet en augmentation depuis novembre 2009, alors qu il était en baisse depuis septembre Le rattrapage a été particulièrement marqué de mars à juillet 2010, avec des nombres supérieurs de plus de 20 % par rapport au même mois de 2009, avant une pause au dernier trimestre Comme la construction individuelle est fortement dépendante des capacités d emprunt des particuliers, la baisse des taux d intérêt observée début 2010 a pu favoriser cette reprise. Les personnes morales privées confirment leur retrait en Leurs acquisitions sont en recul depuis septembre 2007, par rapport au même mois de l année précédente, et en 2010, le nombre mensuel d acquisitions est au plus bas depuis 2007 (sauf en août). La baisse s accentue même lors du dernier trimestre. La baisse des taux d intérêt n a pas stimulé les promoteurs, alors que la demande de logement reste forte. Plusieurs modifications réglementaires et fiscales peuvent expliquer cet attentisme. D une part, la nouvelle formule du prêt à taux zéro est accessible à un nombre plus restreint de particuliers (principalement les primo-accédants). D autre part, les difficultés de commercialisation de certains produits Scellier ont pu entraîner un report de nouvelles opérations. Après avoir contribué à soutenir le marché en 2009, le secteur public enregistre en 2010 une baisse de 13 % de ses acquisitions. Encore à un niveau élevé au début de l année, le nombre mensuel d acquisitions est en fait devenu le plus bas depuis 2006 à partir du mois d août, dans un contexte de dégradation des finances publiques. En valeur, toutefois, les acquisitions du secteur public ont augmenté de 9 %, du fait de la forte hausse du prix moyen des opérations en secteur urbain entre 2009 et Le prix moyen au mètre carré de l ensemble des biens non bâtis destinés à l urbanisation bondit de 17,4 % en 2010, à 11,36 euros/m², après avoir stagné en Cette forte hausse s explique en partie par la baisse de la surface moyenne du lot enregistrée en 2010 (- 12,5 %), poursuivant la tendance qui s observe depuis plusieurs années. Surface agricole du marché de l urbanisation rapportée à la surface agricole en Moyenne nationale : 0,078 %/an ( ha) Evolution : - 0,007 %/an ( ha) Source : Terres d'europe-scafr d'après Safer. Cette carte présente la part agricole de la surface des biens destinés à l urbanisation (et non leur surface totale, qui peut comprendre des surfaces naturelles) rapportée à la surface agricole utile. Les taux élevés d urbanisation des surfaces agricoles s observent à proximité des grandes agglomérations, du littoral, des grands axes de communication et le long des vallées. Le prélèvement de surfaces agricoles pour l extension urbaine dépasse par exemple le triple de la moyenne nationale dans le périurbain proche (Lille, grande couronne parisienne, Le Mans, Lyon, Toulouse) et sur une partie du littoral du Languedoc et de la Vendée. Les espaces traversés par des emprises d autoroutes ou de lignes à grande vitesse sont également souvent concernés pendant plusieurs années, du fait du projet lui-même puis des zones d activités ou logistiques qui y sont rattachées. La vitesse de l extension urbaine est aussi forte dans des zones plus rurales où la surface urbanisée ne représente qu une faible portion de la surface totale. C est notamment le cas dans le nord des Alpes, dans une partie de la Corse, en Charente-Maritime, dans le sud de la Mayenne et sur le littoral bas-normand. (a) Se référer à la page 4 pour la définition du marché de l urbanisation. FNSafer Safer Terres d Europe-Scafr : Le marché immobilier rural en 2010 page 11

12 Pour tout savoir sur le prix des terres en Commandez dès aujourd hui! Nom Prénom : Société :... Adresse :. Code Postal :... Ville :. souhaite commander.... exemplaires du numéro Espace Rural «Le prix des terres en 2010». Commande à retourner accompagnée de votre règlement de 27 euros à l ordre de : Fédération Nationale des Safer 91, rue du Fbg St-Honoré Paris Tel : / 37 - Fax : Mail : Livraison prévue fin mai ou consultez les prix des terres sur rubrique «Prix des terres» (1,35 par appel puis 0,34 la minute)

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