Fippatrimoine.com. Dossier page 2 à 6. Brèves en page 7. Investissement immobilier : ce que nous réserve le dispositif DUFLOT VOTRE CONSEILLER

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1 Newsletter d informations juridiques et fiscales VOTRE CONSEILLER ÉLÉPHANT PATRIMOINE Gérard CHIQUOT 9 rue de Courtalin - Marne La Vallée Magny Le Hongre Dossier page 2 à 6 Investissement immobilier : ce que nous réserve le dispositif DUFLOT Le 31 décembre 2012 a sonné la fin de la possibilité de défiscaliser son impôt sur le revenu par le biais de l investissement Scellier 1. Désormais, il faut s en remettre au dispositif Duflot, du nom de la Ministre de l Egalité des territoires et du Logement. De prime abord, ce nouveau dispositif est équivalent au Scellier : l avantage fiscal est octroyé sous forme de réduction d impôt, étalée sur 9 ans, sous condition du respect de certaines exigences tenant notamment à la location et aux biens éligibles. Mais attention! Si en apparence ces deux régimes se ressemblent, tout n est qu affaire de subtilités qui font la différence. Le dispositif Duflot s appliquera aux opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre Ce dispositif est donc temporaire. 1 Une exception subsiste pour les logements acquis le premier trimestre 2013 lorsque le contribuable s est engagé à réaliser l investissement avant fin 2012 (contrat de réservation ou promesse unilatérale de vente). Dans ce cas, il peut bénéficier, au choix, du dispositif Scellier ou du dispositif Duflot. Brèves en page 7 social : Nouvelles conditions de ressources à compter du 1 er janvier 2013 pour l attribution des pensions de réversion FISCAL : Epargne : ce que nous prépare le gouvernement N 50 FEVRIER 2013

2 Le principe de l octroi d une réduction d impôt est conservé La réduction d impôt se calcule de la manière suivante : - Un taux : 18 % pour un investissement en métropole dans des zones préalablement définies, où la demande locative est forte, et 29 % pour un investissement en outre-mer. A titre d exemple, la réduction maximale pourra atteindre par an pendant 9 ans, en cas d investissement en outre-mer d un montant de Ce taux est appliqué sur le prix de revient du logement dans la limite de par m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser pour deux logements par contribuable et pour une même année d imposition. - Cette réduction de 18 % ou 29 % est ensuite fractionnée par parts égales sur 9 ans, en contrepartie d un engagement de conservation et de location du bien pendant cette même période. Elle est accordée l année d achèvement du logement puis les 8 années suivantes. La fraction de réduction d impôt imputable au titre d une année d imposition qui excède l impôt dû par le contribuable ne peut pas être imputée sur l impôt dû au titre des années suivantes. Les fractions qui n ont pas pu être reportées sont donc définitivement perdues. Cette réduction d impôt entre dans le plafonnement global des niches fiscales de institué pour Il conviendra d être particulièrement vigilant sur le respect des plafonnements avant toute acquisition, notamment dans le cas où le dispositif Duflot viendrait en concurrence avec d autres réductions ou crédits d impôt existants, que ceux-ci prennent leur source dans un investissement 2013 ou dans une année antérieure. Il sera donc indispensable de vous rapprocher de votre conseiller afin de prendre en compte l ensemble de vos avantages fiscaux et s assurer du respect des différents plafonnements 2. 2 Le législateur, depuis l instauration du plafonnement global des niches fiscales en 2009, n a cessé de diminuer le montant du plafond. Ainsi, en cas de réductions ou crédits d impôt obtenus sur plusieurs années, il convient de procéder à une sextuple liquidation, en 2013, afin de voir si les différents plafonnements sont respectés. Type d investissement - Personne physique domiciliée fiscalement en France, OU - Acquisition via une société non soumise à l impôt sur les sociétés OU - Souscription de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) Conditions relatives au logement Conditions relatives à la location - Le logement doit être loué nu pendant 9 ans - Il doit être destiné à l usage d habitation principale, effective et continue du locataire. Ce dernier ne peut être ni un ascendant, ni un descendant du contribuable, qu il appartienne ou non au foyer fiscal du propriétaire. - Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date de l acquisition ou de l achèvement du bien. Respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire L investissement peut porter sur : - Un logement neuf achevé - Une vente en l état futur d achèvement - Une construction de logement par le contribuable - Un logement qui fait ou a fait l objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d un immeuble neuf - Un logement qui fait ou a fait l objet de travaux de réhabilitation - Un local qui fait ou à fait l objet de travaux de transformation en logement Des conditions tenant aux délais d achèvement sont à respecter. Un niveau de performance énergétique doit être respecté. zoom sur... LA PERFORMANCE ENERGETIQUE L éligibilité du logement au dispositif Duflot est subordonnée au respect d une éco-conditionnalité. Les logements neufs doivent obtenir le label «Bâtiment Basse Consommation BBC 2005» ou remplir les conditions de la réglementation thermique 2012 (RT2012). Les constructions anciennes devront obtenir le label «haute performance énergétique, HPE rénovation» ou le label «Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009», ou respecter deux exigences sur quatre catégories (isolation de la toiture ou de murs donnant sur l extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d eau chaude sanitaire).

3 Le dispositif Duflot se distingue par son caractère ultra-social. Ainsi, pour que la réduction d impôt soit définitivement acquise, et outre les conditions tenant au logement et à la location, des plafonds de loyer et de ressources doivent être respectés. Plafond de loyers pour 2013 ZONE A bis ZONE A ZONE B1 ZONE B2 16,52 12,27 9,88 8,59 Actuellement, le zonage est identique à celui du Scellier*. Les communes éligibles sont celles se situant dans les zones géographiques A bis, A, B1 et B2. Les logements en zone C, éligibles sous le dispositif Scellier, ne le sont plus sous le dispositif Duflot. Concernant la zone B2, les acquisitions ou constructions seront libres jusqu au 30 juin 2013, à condition que la demande de permis de construire s y rapportant soit déposée avant cette même date. Au-delà, un agrément du préfet de région sera obligatoire. Egalement, la Ministre de l Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, a engagé une discussion pour qu un nouveau zonage soit établi avant la fin du 1 er trimestre * Pour connaître les communes concernées, se reporter à l arrêté du 22 décembre 2010, pour la zone A bis et à l arrêté du 29 avril 2009 pour les zones A, B1 et B2. Ces plafonds sont ensuite minorés ou majorés par un coefficient multiplicateur, égal à (19/ surface du logement). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut pas excéder 1,2. Ainsi, plus la surface du logement est importante, plus le plafond de loyer au m² est réduit. Ce mode de calcul privilégie fortement les petites surfaces. Exemple en zone A bis : Le plafond par m² d un logement d une superficie de 45 m², sera de (détail du calcul : 0,7 + (19/ 45) = 1,12 et 16,52 x 1,12 = 18,50) alors que le plafond par m² d un logement d une superficie de 90 m² sera de 15 (détail du calcul : 0,7 + (19/ 90) = 0,91 et 16,52 x 0,91 = 15). Quelle surface prendre en compte? Il s agit de la surface habitable, majorée de la moitié des annexes (dans la limite de 8 m²). Plafond de ressources du locataire pour 2013 Pour bénéficier du dispositif Duflot, la location doit être consentie en faveur de locataires ayant des ressources inférieures à un certain seuil à la date de conclusion du bail. Ces ressources s entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l avis d impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (pour les locations consenties en 2013, le revenu fiscal de référence à prendre en compte sera celui de l avis d imposition des revenus 2011). Composition du foyer du locataire Zone A bis Lieu de situation du logement Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule Couple Couple ou seule avec 1 personne à charge Couple ou seule avec 2 personnes à charge Couple ou seule avec 3 personnes à charge Couple ou seule avec 4 personnes à charge Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5 ème La condition de ressources du locataire est appréciée au moment de la location. Dès lors, si les ressources deviennent supérieures au plafond autorisé entre l année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l avantage fiscal ne sera pas remis en cause par l administration fiscale.

4 Comparatif entre le dispositif Duflot et l ancien dispositif Scellier Recentrage du dispositif Zonage Réduction d impôt Quota de logement Nombre d investissements par contribuable Scellier Scellier intermédiaire Secteur libre et intermédiaire - 13 % en métropole - 24 % en outre-mer Zone A bis, A, B1, B2, C Néant - 17 % ou 21 % en métropole si engagement de 12 ou 15 ans - 28 % ou 32 % en outremer si engagement de 12 ou 15 ans 1 par an dans la limite de Duflot Secteur intermédiaire uniquement Zone A bis, A, B1, B2 sous condition - 18 % en métropole - 29 % en outre-mer Dans les programmes immobiliers d au moins 5 logements, 20 % au moins des logements ne doivent pas ouvrir droit à la réduction d impôt Duflot. 2 par an dans la limite de Plafonds de prix de revient Plafonds de loyer /m² 2013 Coefficient multiplicateur Zone A bis : Zone A : Zone B1 : Zone B2 : Zone C : 7.67 Zone A : /m² Zone B1 : /m² Zone B2 : /m² Zone C : /m² Non Zone A bis : Zone A : Zone B1 : Zone B2 : 8.82 Zone C : /m² Zone A bis : Zone A : Zone B1 : 9.88 Zone B2 : 8.59 Départements outremer : en attente du décret d application Oui Réduction d impôt excédentaire Reportable sur 6 ans Non reportable Avantages fiscaux complémentaires Néant - Réduction d impôt supplémentaire si engagement de location de 12 ou 15 ans Néant - 30 % de déduction sur les loyers zoom sur... le QUOTA DE 20% Le dispositif Duflot prévoit une limitation du nombre de logements ouvrant droit à la réduction d impôt. Ainsi, au moins 20 % des logements d un même immeuble d au moins cinq logements devront être vendus hors avantage fiscal. L objectif? Obtenir une mixité sociale. Le respect du quota devra être garanti par le promoteur. En cas de non respect, le promoteur devra payer une amende pouvant aller jusqu à par logement excédentaire commercialisé.

5 Monsieur & Madame CLIENT ont 3 parts fiscales et se situent dans la tranche d imposition à 30 %. Le 1er mars 2013, ils acquièrent un T2 de 45 m² en zone A d une valeur de Le bien leur sera livré à la fin du 1er trimestre Ils le loueront 610 par mois. Pour acquérir ce bien, ils contractent un prêt amortissable de la totalité ( ), frais de notaire et de garanties bancaires compris, à un taux de 3.20 % + assurance décès invalidité (0,4% du capital restant dû). L emprunt est sur 20 ans. Ils perçoivent leur loyer diminué de 12% (coût de la gestion et des garanties locatives). Le prix de revient retenu pour établir l assiette de la réduction d impôt est de (prix du bien TTC + frais de notaire mais hors garanties bancaires). Leur réduction d impôt est d environ par an durant 9 ans! Exemple chiffré pour un investissement en zone A 5 La gestion de patrimoine, autrement

6 Les faits générateurs du taux de la réduction d impôt et de l année de la première réduction d impôt diffèrent selon le type d acquisition. Nature de l investissement Fait générateur du taux Fait générateur de la réduction Acquisition d un logement neuf achevé Acquisition d un logement réhabilité Acquisition d un logement en vue de sa réhabilitation Acquisition en VEFA Acquisition d un local en vue de sa transformation, par le contribuable, en logement Acquisition d un local inachevé, en vue de son achèvement par le contribuable Construction d un logement par le contribuable Souscription de parts de SCPI Date d acquisition du logement (signature de l acte authentique d achat) Date du dépôt de la demande du permis de construire Date de réalisation de la souscription Année d acquisition du logement (signature de l acte authentique d achat) Année d achèvement des travaux Année d achèvement du logement Année de réalisation de la souscription Certains évènements peuvent remettre en cause la réduction d impôt. Si aucune reprise n est effectuée en cas d invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l un des membres du couple soumis à imposition commune, il en va différemment des situations suivantes : Non respect des conditions de mise en location Non respect de l engagement de location Cession du logement pendant la période d engagement de location ou de cession des titres pendant la période d engagement de conservation des parts Démembrement du droit de propriété de l immeuble concerné ou des parts (sauf lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l un des membres du couple soumis à imposition commune conclusion et que le conjoint survivant attributaire s engage à respecter l engagement de location, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.) CONCLUSION Mathématiquement, le dispositif Duflot offre des rendements intéressants, parfois plus que le Scellier classique sur 9 ans, tel qu on l a connu en Cela s explique notamment par une réduction d impôt plus importante et un plafond d investissement par m² plus favorable. De plus, l introduction d un coefficient multiplicateur dans le calcul des plafonds de loyer privilégie fortement les petites surfaces. Mais le rendement sur papier ne doit pas être le seul élément de décision d investissement. Il faudra également veiller à la qualité du programme et au respect des conditions donnant droit à la réduction d impôt. Car c est bien là qu il faut être vigilant : les conditions juridiques et fiscales d accès au dispositif sont beaucoup plus contraignantes que le Scellier! Dès lors, le choix des programmes et le suivi par votre conseiller FIP Patrimoine sont de mise pour profiter de votre investissement en toute sérénité.

7 brèves SOCIAL Nouvelles conditions de ressources à compter du 1er janvier 2013 pour l attribution des pensions de réversion. Caisse Nationale d Assurance-Vieillesse Au 1 er janvier 2013, les plafonds annuels de ressources à retenir pour l attribution et le service des pensions de réversion (régime général et régimes alignés) ont été revalorisés : Personne seule : , 40 Personne remariée ou ayant une vie maritale : , 04 FISCAL Epargne : ce que nous prépare le gouvernement Les Echos Début octobre, le gouvernement a confié une mission sur la réforme de l épargne financière, aux députés socialistes Dominique Lefebvre et Karine Berger. Leurs conclusions devraient être rendues publiques vers la fin du mois. Elles devraient comporter un important volet fiscal. En parallèle, Bercy mène ses propres travaux sur le sujet, avec un double objectif. D une part, réduire l écart entre la fiscalité de l épargne directe, soumise au barème de l impôt sur le revenu depuis cette année, et la fiscalité sur l épargne intermédiée, qui, elle, n a pas évolué. Deuxième objectif : mieux orienter l épargne vers le financement de l économie. Si aucun arbitrage n a été rendu, il semble clair que l assurancevie sera au cœur de la réforme. L exécutif souhaite notamment diriger une partie de la collecte vers le financement du logement. Le régime fiscal devrait également être revu afin de favoriser la détention longue et l investissement en actions. Autre piste : travailler sur la durée moyenne pondérée des contrats, afin de favoriser les épargnants procédant à des versements réguliers, plutôt que ceux alimentant leurs contrats juste avant le dénouement. Le chantier n est pas neutre budgétairement : d après le rapport de 2011 sur les niches fiscales, l assurance-vie coûte 1,2 milliard d euros par an à l Etat et l épargne en actions 2,5 milliards. rèves

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