Property Times Grandes transactions bureaux IDF S Net ralentissement du secteur financier

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1 Net ralentissement du secteur financier 12 Septembre 2012 Sommaire Executive summary 1 Analyse géographique 2 Valeurs locatives et secteurs d activité 3 Carte des transactions 4-5 Définitions 6 Publications DTZ Research 7 Contacts 8 Auteur Nora Jacintho Chargée d études +33 (0) Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) La décélération du marché francilien des bureaux observée en début d année s est confirmée au 2 ème trimestre. Ainsi, les commercialisations pour l ensemble du 1 er semestre 2012 se portent à seulement m², soit un recul de 18% en un an. Si les surfaces inférieures à m² ont relativement bien résisté, les grandes transactions ont connu un véritable coup d arrêt au cours des 3 derniers mois m² ont ainsi été placés sur ce segment de surfaces au 1 er semestre 2012, soit 23% de moins qu il y a un an. Dans un contexte particulièrement incertain, les décideurs manquent en effet de visibilité sur leurs perspectives de développement et donc leurs effectifs dans les mois à venir. La rationalisation reste le maître mot, et l essentiel des grands mouvements qui se concrétisent concernent des immeubles neufs, efficients, permettant de réduire le coût au poste de travail. Les 2/3 des grandes transactions du 1 er semestre 2012 se sont ainsi concrétisées sur des opérations neuves. Les industriels ont conservé la tête du peloton avec un peu plus de m² de bureaux commercialisés au cours des six derniers mois, dont m² dans le Croissant Ouest. Avec environ m² placés, les entreprises du transport, de la logistique et de la distribution arrivent à la seconde place, détrônant ainsi le secteur financier, particulièrement exposé à la crise financière actuelle. La valeur médiane de transaction s est redressée au 1 er semestre 2012 pour atteindre 330 /m²/an. L amplitude des loyers s est une nouvelle fois élargie, passant de 110 à 560 /m²/an en juin 2011 à /m²/an au 1 er semestre L économie française semble être entrée dans une phase de ralentissement durable qui devrait se traduire sur le marché immobilier par une baisse importante de la demande placée sur l année à venir. Pour autant, la demande exprimée par les grandes entreprises conserve une bonne orientation et les projets identifiés laissent augurer d un redressement en 2013 voire au-delà si le contexte économique n évolue pas plus favorablement. Graphique 1 Demande placée des bureaux supérieurs à m² en Ile de France, milliers de m² Moyenne 1 er semestre entre 2001 et 2011: m² er semestre 2ème semestre 1

2 Analyse géographique Il faut compter avec Paris Avec près de m² placés entre janvier et juin 2012, le segment des surfaces supérieures à m² a enregistré une baisse de 23% par rapport à l an dernier. Cette contre-performance est liée à une réduction du nombre de transactions, passé de 31 à 27. Regroupant près de la moitié des commercialisations, la 1 ère et la 2 ème Couronne ont été fortement plébiscitées en ce début d année. Ainsi, le marché de la Deuxième Couronne a connu une très belle progression (+90%), avec m² placés sur le créneau des surfaces supérieures à m² au 1 er semestre 2012, un niveau deux fois plus important qu en Cette belle dynamique s explique en grande partie par la concrétisation de quatre transactions supérieures à m² dont la plus importante est l opération clé en main de MERCEDES sur m² dans l immeuble «Newton 3» à Montigny-le-Bretonneux. La Première Couronne a suivi la même dynamique (+52%), avec un volume de commercialisation de m² au 1 er semestre Bien qu en recul après une année 2011 exceptionnelle, le Croissant Ouest a concentré 22% des transactions de grandes surfaces au 1 er semestre avec un peu plus de m² placés. Malgré une baisse de 9% en un an, la capitale a enregistré, au 1 er semestre 2012, un volume de commercialisation ( m²) nettement supérieur à la moyenne observée ces dix dernières années à cette période de l année (environ m²). Les arrondissements du Sud sont demeurés les plus dynamiques avec m² placés. La Défense voit, quant à elle, son activité décliner une nouvelle fois (-47% par rapport à l an dernier) avec seulement m² placés entre janvier et juin Dans le contexte économique actuel, les mouvements des entreprises sont plus que jamais motivés par la réduction des coûts immobiliers. Les 2/3 des grandes transactions du 1 er semestre 2012 ont ainsi concerné des immeubles neufs, efficients. Graphique 2 Transactions de bureaux supérieures à m² en Ile-de-France PCO dont QCA Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Tableau 1 Top 10 des transactions de plus de m² enregistrées en Ile-de-France au 1 er semestre 2012 Preneur Commune Surface MINISTERE DE LA JUSTICE YVES ROCHER MERCEDES Paris m² Issy-les- Moulineaux Montigny-le- Bretonneux m² m² RFF Paris m² SAFRAN Issy-les- Moulineaux m² PPR Paris m² VEOLIA Nanterre m² SYSTEME U Rungis m² RTE Courbevoie m² EDF Montévrain m² Graphique 3 Paris Sud Paris Nord-Est La Défense 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% S Part des locaux de première main dans les transactions de plus de m² au 1 er semestre 2012, nombre de transactions Paris PCO Paris Sud Paris Nord-Est La Défense Croissant Ouest 1ère 2ème Couronne Couronne Transactions de plus de m² Dont neuf ou restructuré 2

3 Valeurs locatives et secteurs d activité Graphique 4 Ventilation des valeurs locatives de transactions par quartile au 1 er semestre 2012 Le loyer médian progresse à nouveau Après une légère correction en 2011, liée à un nombre important de transactions sur des immeubles neufs en périphérie, la valeur médiane de transaction sur le créneau des surfaces supérieures à m² s est redressée au cours des six derniers mois pour se positionner à 350 /m²/an (graphique 4). Cette hausse de la valeur médiane est avant tout liée à une transaction enregistrée à Paris QCA au profit d un cabinet d avocats à un loyer estimé à 840 /m²/an. Maxi : Mini : Médiane : 350 /m²/an 2011 : 330 /m²/an 2010 : 350 /m²/an L amplitude des loyers s est ainsi élargie au 1 er semestre 2012, passant de /m²/an à /m²/an. Dans un souci de maîtrise de leurs coûts immobiliers, les entreprises continuent de privilégier les marchés périphériques, aux loyers beaucoup plus compétitifs. Ainsi, plus de la moitié des transactions se sont concentrées dans le Croissant Ouest, en Première Couronne et en Deuxième Couronne, à des valeurs généralement inférieures à 400 /m²/an. Net ralentissement de l activité pour les entreprises du secteur financier Au 1 er semestre 2012, les industriels sont demeurés les plus grands consommateurs de surfaces supérieures à m² en Ile-de-France avec près de m² placés, soit 44% des commercialisations de surfaces supérieures à m². Ces entreprises ont largement privilégié le Croissant Ouest, avec 4 transactions pour un total de m². Après une année 2011 où seuls m² ont été placés, les entreprises du transport, de la logistique et de la distribution ont créé la surprise en se positionnant à la deuxième place du podium avec un volume de transaction proche de m² au 1 er semestre Source : DTZ Research Graphique Transactions de bureaux de plus de m² par secteur d activité au cours du 1 er semestre 2012 Financiers Industries Secteur public Technologies de l'information et de la Communication Juridique - Conseil Autres services Services immobiliers Communication - Création Transports - Logistique - Distribution Autres Surface totale Nombre de transactions 2 10 Traditionnel pilier du marché des grandes surfaces en Ile-de-France, la consommation de surfaces des entreprises du secteur financier s est très fortement ralentie au cours des six premiers mois avec seulement deux transactions pour un total de m² placés contre m² l an dernier. 3

4 Carte 1 Transactions de plus de m² enregistrées en Ile-de-France au 1 er semestre

5 Sources : Immostat, DTZ Reasearch 5

6 Définitions Definition Demande placée Loyer moyen de 1 ère main Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. 6

7 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment Market Update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Global Debt Funding Gap - May 2012 Great Wall of Money - March 2012 DTZ Research Data Services DTZ Research produit des indicateurs de marché et des prévisions pour aller plus loin dans vos analyses. Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. 7

8 Contacts DTZ France Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33(0) Transactions Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale DTZ Jean Thouard +33(0) Geoffroy Doudrich Directeur Département Grandes Offres +33(0) DTZ Entreprises Thierry Laborderie Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises +33(0) Conseil Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi +33(0) Claudia Mansard Directrice DTZ CODes +33(0) Investissement Matthieu Garreaud Directeur du pôle investissement +33(0) Asset Management François Brisset Directeur Général +33(0) Patrice Genre Directeur Général +33(0) Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33(0) Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33(0) Isabelle Caron Directrice Property Management +33(0) Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 8

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