L'investissement locatif loi Duflot

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1 L'investissement locatif loi Duflot La loi Duflot prend la succession du disposif fiscal dit "Loi Scellier" qui vient de prendre fin au 31 Décembre A compter du 1er Janvier 2013, l'investisseur immobilier voulant allier réduction d'impôt et investissement locatif dans l'immobilier nu d'habitation devra prendre de nouvelles habitudes et faire plus ample connaissance avec les règles du jeu de la loi Duflot, depuis ses principes jusqu'au calcul de la réduction d'impôt elle-même. Important! Afin d'aider chacun à mieux comprendre les principes de la loi Duflot, il n'est pas inutile de rappeler une certaine filiation avec la loi Scellier : il s'agit d'un dispositif fiscal fonctionnant sur la base d'une réduction d'impôt (et pas d'un amortissement par exemple) la trame générale ressemble à celle du Scellier, mais avec une dimension sociale plus marquée et des contraintes se rapprochant davantage de celles du régime Scellier intermédiaire ou social. mais il y a aussi des différences, à découvrir ci-dessous! L'investissement Duflot : qui, quoi, comment, combien? Quelle durée pour la loi Duflot? La loi Duflot court sur les années civiles 2013 à 2016 comprises. Qui a droit à la loi Duflot? Pour pouvoir bénéficier de la loi Duflot, les conditions sont les mêmes que pour la loi Scellier. Sont donc concernés les bailleurs qui respectent les conditions suivantes : personnes physiques fiscalement domiciliées en France ou sociétés de personnes (sociétés civiles immobilières par exemple) non soumises à l'impôt sur les sociétés (revenus imposés au niveau des associés en tant que revenus fonciers) à condition de louer le ou les logements en location nue pendant une durée de 9 ans, en tant que résidence principale du locataire. Comme dans le cas de la loi Scellier, la location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l achèvement de l immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. NB : il est également possible de bénéficier de la loi Duflot par le biais d'une souscription de parts de SCPI

2 La nature des logements éligibles Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt Duflot, les logements neufs doivent être acquis entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016 Quel plafond d'investissement et quel taux pour sa réduction d'impôt? Le plafond d'investissement annuel est de euros par contribuable comme en loi Scellier. En revanche, il est maintenant possible - à l'intérieur de ce plafond de euros - d'acheter non pas un, mais deux logements au maximum par année. Le taux de la réduction d'impôt est de 18 % sur la durée de 9 ans de l'engagement de location. L'investisseur a donc droit à une réduction d'impôt de 2 % par an. Les zones géographiques éligibles en Duflot La logique géographique et la réalité du besoin en logement sont encore plus présents en loi Duflot qu'en loi Scellier. Les zones A, A bis et B1 sont éligibles en totalité. La zone B2, théoriquement exclue selon les intentions initiales du gouvernement, bénéficie globalement du dispositif de manière transitoire pour tous les investissements réalisés jusqu'au 30 Juin Au-delà, seules seront éligibles les communes ayant fait l'objet d'un agrément d'un représentant de l'etat dans la région, après avis du Comité Régional de l'habitat. La zone C est exclue du bénéfice du dispositif. Les plafonds de loyers Duflot Les plafonds de loyers s'expriment en m² de suface "utile", comme en loi Scellier, c'est à dire que la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon...) communément appelée surface utile. Cependant, une nouveauté intervient pour prendre en compte la réalité des prix et des loyers : l'introduction d'un coefficient multiplicateur qui va mécaniquement majorer le loyer au m² des petits logements et minorer celui des grands. Sa formule est : (19 / Surface) avec un plafonnement à un coefficient maxi de Un logement de 50 m² de surface utile donnera donc droit à une surface de 50 x [ (19 / 50) ] = Un coefficient de 1.00 correspond ainsi à une surface utile de m² et le coefficient maxi de 1.20 à une surface utile de m². Pour obtenir le loyer plafond de son logement, il faut donc multiplier sa surface utile par le coefficient multiplicateur et par le loyer plafond au m² défini par zone dans le tableau cidessous.

3 Plafonds 2013 au m² (hors charges) Zone Plafond de loyer en au m² A bis A B B Rappelons en parallèle que le loyer plafond n'est qu'un loyer administratif et que le loyer de marché, s'il est inférieur, sera le vrai juge de paix pour vos recettes locatives. ATTENTION : les loyers plafonds ci-dessus peuvent être réduits par le représentant de l'etat dans la région après avis du Comité Régional de l'habitat Les plafonds de ressources locataires Pas de surprise ; les locataires devront respecter un plafond de ressources pour prétendre à bénéficier d'un logement loi Duflot et du loyer qui l'accompagne. Plafonds de ressources 2013 Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule Couple une personne à charge deux personnes à charge trois personnes à charge quatre personnes à charge Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition au titre de l'avant-dernière année (N-2) précédant celle de la signature du contrat de location. A noter : comme en Scellier intermédiaire, la location à un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal du contribuable investisseur est interdite.

4 Le plafonnement des prix de vente au m² La loi plafonne la réduction d'impôt (en sus du plafond global de ) par l'obligation de respecter un prix maximum au m² de surface dite "habitable" au sens de la surface prévue au dernier alinéa du a) de l'article 2 duodecies de l'annexe III du Code Général des Impôts. Cette surface n'est en fait pas la surface habitable connue par chacun, mais la surface "utile" expliquée ci-dessus dans le paragraphe relatif aux plafonds de loyers. Ce prix plafond au m² est maintenant un prix unique de par m² quelle que soit la zone. Son invariabilité et son niveau - bien inférieur à certains prix de vente de zones tendues - auront pour effet de limiter l'attractivité de certains territoires en termes d'économie d'impôt. Pourquoi payer 6, 7 ou par m² si la réduction d'impôt est plafonnée à 5 500? C'est en tout cas le sens de ce garde-fou générique. La performance énergétique exigée Pour donner droit à un investissement loi Duflot, les logements doivent répondre à un niveau minimum de performance énergétique : pour les logements neufs : respect de la réglementation thermique RT2012 ou label BBC 2005 Le délai d'achèvement des logements Pour un logement neuf acquis en VEFA, le délai d'achèvement est de 30 mois à compter de la déclaration d'ouverture de chantier. Quelques précisions supplémentaires Démembrement de propriété : la loi Duflot est incompatible avec toute logique de démembrement de propriété Cumul loi Duflot et financement PLS : ce cumul est explicitement écarté par la loi.

5 Le calcul de la réduction d'impôt Duflot Comment calculer sa réduction d'impôt loi Duflot? Rien de plus simple si vous savez faire une multiplication : Il vous suffit de multiplier le montant de votre investissement (éventuellement plafonné selon ce qui précède) par le taux de 2 % pour connaître votre réduction d'impôt annuelle, pour chacune des 9 années (18 % divisé par 9). Bien sûr, le montant de la réduction d'impôt s applique sur l'impôt réellement dû pour chaque année. Précisons enfin que les avantages fiscaux ne s appliquent que sur demande du contribuable. Ceci implique que le contribuable prend sa décision d'exercer son option en faveur de la loi Duflot lors du dépôt de la déclaration de revenus de l année d achèvement de l immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette décision est ensuite irrévocable. * Les informations communiquées ci-dessus ne sont données qu à titre indicatif et ne sauraient dispenser l intéressé d une analyse complémentaire et personnalisée. En conséquence, l utilisateur reconnaît utiliser ces informations sous sa responsabilité exclusive.

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