LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER

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2 PREAMBULE 1. Loi du 2 juillet Ordonnance du 28 septembre Décret du 4 juillet Loi du 25 avril Loi du 24 janvier Loi du 29 décembre Loi du 4 février Loi du 2 août 2005 TSD NOTAIRES 2

3 SOMMAIRE 1 DESCRIPTION ET REGIME JURIDIQUE : Définition du CBI Contenu du CBI Nature juridique du CBI Le cadre du CBI Les types de CBI L intérêt du CBI 2 REGIME FISCAL Conclusion du CBI Cours de CBI Cession de CBI Fin du CBI Revente de l immeuble TSD NOTAIRES 3

4 1ère PARTIE DESCRIPTION ET REGIME JURIDIQUE DU CREDIT-BAIL TSD NOTAIRES 4

5 1.1 - Définition du CBI : Art 1 de la Loi du 2 juillet 1966 > L du Code Monétaire et Financier : «Les opérations de crédit-bail mentionnées par la présente sous-section sont : Les opérations par lesquelles une entreprises donne en location des biens immobiliers à usage professionnels achetés par elle ou construits pour son compte lorsque ces opérations, quelque soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l expiration du bail» TSD NOTAIRES 5

6 1.1 - Définition du CBI (suite) «soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire» TSD NOTAIRES 6

7 1.1 - Définition du CBI (suite) 1 - SCHMEMA CLASSIQUE 2 - LEASE-BACK OU CESSION-BAIL PRETEUR CREDIT-BAILLEUR PRETEUR CREDIT-BAILLEUR VENTE CREDIT-BAIL VENDEUR (TIERS) EMPRUNTEUR CREDIT-PRENEUR EMPRUNTEUR CREDIT-PRENEUR TSD NOTAIRES 7

8 1.2 - Contenu du crédit-bail immobilier : BAIL + PROMESSE DE VENTE = CBI Eléments caractéristiques nécessaires et suffisants Mandat ou contrat d entreprise générale Elément complémentaire éventuel TSD NOTAIRES 8

9 1.2 - Contenu du crédit-bail immobilier : 1er élément : LE BAIL Les droits conférés par le statut des baux commerciaux (Rappels) droit de cession droit de modification de la destination des lieux droit à la stabilité du loyer (encadrement de la révision) droit au renouvellement droit au maintien dans les lieux (sauf indemnité d éviction) La non application de ce statut au CBI (Cass 10/06/1980) le CBI n est pas un bail commercial le CBI est un contrat spécifique TSD NOTAIRES 9

10 1.2 - Contenu du crédit-bail immobilier : 2ème élément : PROMESSE UNILATERALE DE VENTE L application du droit civil Pas de transfert automatique : Nécessité d une levée d option Bénéficiaire de l option : le crédit-preneur La non application du droit fiscal (Cass Civ 3/11/1981) le CBI n est pas qu une promesse de vente l article 1840-A CGI ne lui est pas applicable ( du Code civil depuis l Ordonnance du 7/12/2005) La non application du droit de l urbanisme (pas de DPU) TSD NOTAIRES 10

11 1.2 - Contenu du crédit-bail immobilier : MANDAT OU CONTRAT D ENTREPRISE GENERALE Le Mandat Objet du mandat Responsabilité du mandataire Nature juridique du mandat Le contrat d entreprise générale Définition Différence avec le mandat TSD NOTAIRES 11

12 1.2 - Contenu du crédit-bail immobilier : Les autres clauses du CBI Les éléments pour la publicité foncière : Etat-civil Désignation de l immeuble Effet relatif Eléments pour la liquidation des droits et salaires Les autres dispositions contractuelles: Autres conditions particulières (financières, description du bien ) Conditions d occupation (entretien, travaux, ) Faculté de résiliation unilatérale par le preneur Clause résolutoire au profit du bailleur Conditions de sous-location Conditions de cession Événements extérieurs (réquisition, expropriation, sinistres ) Les garanties spécifiques Etc TSD NOTAIRES 12

13 1.3 Nature juridique du CBI Le CBI n est pas qu un bail + Le CBI n est pas qu un prêt immobilier = Le CBI est un contrat spécifique et complexe dit «SUI GENERIS» TSD NOTAIRES 13

14 1.4 Le cadre du crédit-bail immobilier : UN BAILLEUR + UN IMMEUBLE PROFESSIONNEL TSD NOTAIRES 14

15 1.5 - Les différents type de crédit-bail immobilier : Avant 1 - REGIME SICOMI 2 - REGIME NON SICOMI 1/01/ REGIME GENERAL Après 4 - REGIME PME 5 - REGIME BUREAUX IDF TSD NOTAIRES 15

16 1.6 L intérêt du crédit-bail immobilier : Fiscalité avantageuse Assiette de financement PRENEUR Mobilité de l investissement Support technique Propriété du «gage» BAILLEUR Meilleur traitement en procédure collective TSD NOTAIRES 16

17 2ème PARTIE REGIME FISCAL DU CREDIT-BAIL TSD NOTAIRES 17

18 PLAN DEBUT du CBI COURS du CBI CESSION du CBI FIN du CBI REVENTE PRENEUR(CBI) : TPF : CBI > 12 ans BAILLEUR (Achat) : DE TPF TVA VENDEUR (plus-value): Vendeur = tiers Vendeur = Crédit-preneur PRENEUR Impôt Direct : Déductibilité des Loyers ISF (CBI à une SCI) CEDANT Plus-value CESSIONNAIRE DE+TVA 1 ère Ventilation du prix Impôt direct (amortissement) 2 ème Ventilation du prix PRENEUR (Achat) Impôt direct : Réintégration de loyers Amortissements ultérieurs DE : Sur prix LOA TVA : TVA ou régul de TVA OU dispense Plus-value: Preneur à l IR et sous-location Taxe foncière VENDEUR Impôt Direct Plus-value ACQUEREUR DE : Droit commun TSD NOTAIRES 18

19 2.1 - CONCLUSION DU CREDIT-BAIL Situation du preneur (publication du CBI) CBI < 12 ans CBI > 12 ans : Conclus avant le 1/01/1996 Conclus entre le 1/01/1996 et le 15/02/1997 Conclus après le 15/02/1997 Assiettes pour la publication du CBI : TPF à 0,715% : Montant cumulé des loyers HT sous déduction des intérêts Salaire du conservateur : Montant cumulé des loyers TTC TSD NOTAIRES 19

20 2.1 - CONCLUSION DU CREDIT-BAIL Situation du bailleur (acquisition d un titre) Hypothèse 1 : Immeuble professionnel libre (Mutation entre assujettis) a) Acquisition auprès d un tiers : droit commun Terrain à bâtir : TVA + Droit fixe 125 (si engmt de construire) Immeuble neuf : TVA + TPF à 0,715% Immeuble ancien : TVA sur option du vendeur ou régul TVA par 20 ème (le cas échéant) + DE à 5,09% sur prix et régul de TVA (le cas échéant) b) Acquisition auprès du crédit-preneur (Lease-back) Terrain à bâtir : Idem Immeuble neuf : Idem Immeuble ancien : Idem pour la TVA mais DE remplacés par TPF à 0,715% TSD NOTAIRES 20

21 2.1 - CONCLUSION DU CREDIT-BAIL Situation du bailleur (acquisition d un titre) Hypothèse 2 : Immeuble affecté à une activité de location soumise à TVA (mutation entre assujettis) a) Acquisition auprès d un promoteur ou marchand de biens : droit commun Terrain à bâtir (?) : TVA + Droit fixe 125 (si engagement de construire) Immeuble neuf : TVA + TPF à 0,715% Immeuble ancien : TVA sur option du vendeur + DE à 5,09% b) Acquisition auprès d un autre tiers Terrain à bâtir (?) : TVA ou Dispense de TVA + Droit fixe (si EC) Immeuble neuf : Dispense de TVA + TPF à 0,715% Immeuble ancien : Dispense de régularisation de TVA + DE à 5,09% c) Acquisition auprès du crédit-preneur (Lease-back) Terrain à bâtir (?) : TVA ou Dispense de TVA + Droit fixe (si EC) Immeuble neuf : Dispense de TVA + TPF à 0,715% Immeuble ancien : Dispense de régularisation de TVA + TPF à 0,715% TSD NOTAIRES 21

22 2.1 - CONCLUSION DU CREDIT-BAIL Situation du vendeur (plus-value) a) Vente au crédit-bailleur par un tiers : Régime de plus-value de droit commun b) Vente au crédit-bailleur par le futur crédit-preneur (Lease-back) : Régime optionnel d étalement de la plus-value (Art 39 novodecies du CGI) : 15 ans maximum Vendeur à l IS ou à l IR (pas BNC) + conserve la jouissance du bien Acquéreur = Crédit-bailleur professionnel cessions entre 23/04/2009 et 31/12/2011 (prorogation ou pérennisation?) c) Vente au crédit-bailleur par un tiers + CBI à société foncière spécialisée Régime de plus-value des cessions de 2009 taxées taux réduit de 19% (Art 210 E du CGI) : Acquéreur (crédit-bailleur) : Conservation de l immeuble pendant 5 ans Crédit-preneur : Conservation du CBI pendant 5 ans TSD NOTAIRES 22

23 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Observation préliminaire : - La situation du crédit-bailleur : non abordée - La situation du crédit-preneur : Déductibilité des loyers TSD NOTAIRES 23

24 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Situation du crédit-preneur : Déductibilité des loyers (comparaison du CBI avec un emprunt classique) Investissement CBI ACHAT + EMPRUNT Années TSD NOTAIRES 24

25 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Rappel : 5 régimes de crédit-bail Contrats antérieurs à Régime SICOMI - Régime NON SICOMI Contrats à compter du 1/01/ Régime général - Régime des bureaux en Ile de France - Régime des PME TSD NOTAIRES 25

26 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Régime SICOMI 1 - Description 2 - Fiscalité Principe : déductibilité totale des loyers Exceptions : Remises en cause par l administration Banalisation des contrats SICOMI Rythme de déduction des loyers Déduction des préloyers TSD NOTAIRES 26

27 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Régime NON SICOMI 1 - Description 2 - Fiscalité TSD NOTAIRES 27

28 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Régime général : Principe : Article du CGI : la quote-part des loyers se rapportant à des éléments non amortissables n'est pas déductible. Aménagement : * le prix convenu pour la cession de l'immeuble à l'issue du contrat est réputé affecté en priorité au prix de vente des éléments non amortissables. * Le loyer est réputé être affecté en premier lieu au financement des frais supportés par le crédit-bailleur lors de l'acquisition de l'immeuble, puis aux éléments amortissables et enfin aux éléments non amortissables. En résumé : Les loyers sont totalement déductibles, sauf le ou les derniers à hauteur de la valeur historique du terrain. TSD NOTAIRES 28

29 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Régime général : Données : crédit-bail immobilier conclu le 1er janvier 1996 pour une durée de 15 ans pour le financement de l'acquisition d'un immeuble dont les constructions ont une durée normale d'utilisation de 20 ans prix d'acquisition de l'immeuble (A) : prix des constructions : prix du terrain : frais d'acquisition (B) : prix de levée de l'option (C) : TSD NOTAIRES 29

30 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Régime général : Solution : 1.Amortissement par les loyers du CBI : La fraction du financement que le crédit-bailleur peut répercuter sur le crédit-preneur dans le montant des loyers (montant réel du «prêt») est égale à la différence existant entre le prix de revient de l'immeuble (Prix d achat et frais : A + B) et le prix convenu pour la cession de l'immeuble à l'issue du contrat (C), soit : ( ) = Le plan d'amortissement de cette fraction de financement et la détermination de la quote-part des loyers non déductible qui en résulte peuvent être présentés comme suit : TSD NOTAIRES 30

31 Année Loyer Rémunération (intérêts) QP prise en compte pour la fixation du prix de vente (capital amorti) Quote-part réputée affectée au financement Quote-part du loyer non déductible des frais d'acquisition des constructions du terrain = F La fraction de loyer non déduite ( ) + le Prix de levée d option ( ) = valeur du terrain ( ) = TSD NOTAIRES 31

32 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Régime des bureaux en Ile de France Champ d application: Date d achèvement Affectation Superficie affectée Zone géographique concernée Régime applicable TSD NOTAIRES 32

33 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Régime des bureaux en Ile de France Données : contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans durée normale d'utilisation des constructions : 30 ans prix d'acquisition de l'immeuble (A) : prix des constructions : prix du terrain (30 %) : frais d'acquisition (B) : prix de levée de l'option (C) : TSD NOTAIRES 33

34 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Régime des bureaux en Ile de France 1. Montant à amortir par les loyers du CBI : La fraction du financement que le crédit-bailleur peut répercuter sur le crédit-preneur dans le montant des loyers (montant réel du «prêt») est égale à la différence existant entre le prix de revient de l'immeuble (Prix d achat et frais : A + B) et le prix convenu pour la cession de l'immeuble à l'issue du contrat (C), soit : ( ) = Le plan d'amortissement de cette fraction de financement et la détermination de la quote-part des loyers non déductible qui en résulte peuvent être présentés comme suit : TSD NOTAIRES 34

35 Année Loyer Rémunération (intérêts) QP prise en compte pour la fixation du prix de vente (capital amorti) Cumul Quote-part affectée au financement des frais d'acquisition Amortissement théorique Cumul frais d'acquisition et amortissement théorique Quote-part du loyer non déductible (4) = La quote-part non déductible correspond à la différence entre : - Le loyer cumulé - et l amortissement théorique cumulé TSD NOTAIRES 35

36 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL Régime des PME Conditions : Durée du CBI : 15 ans Implantation : Zone défavorisées (art 239 sexiés D - CGI) Crédit-preneur : PME (art 39 quinquiès D - CGI ) TSD NOTAIRES 36

37 2.2 - COURS DU CREDIT-BAIL 2.3 ISF (RM 8/07/2008) IMMEUBLE IMMEUBLE SCI Crédit-bail SCI LOCATION Ss location ISF ISF TSD NOTAIRES 37

38 DEBUT du CBI COURS du CBI CESSION du CBI FIN du CBI REVENTE PRENEUR(CBI) : TPF : CBI > 12 ans BAILLEUR (Achat) : DE TPF TVA VENDEUR (plus-value): Vendeur = tiers Vendeur = Crédit-preneur PRENEUR Impôt Direct : Déductibilité des Loyers ISF (CBI à une SCI) CEDANT Plus-value CESSIONNAIRE DE+TVA 1 ère Ventilation du prix Impôt direct (amortissement) 2 ème Ventilation du prix PRENEUR (Achat) Impôt direct : Réintégration de loyers Amortissements ultérieurs DE : Sur prix LOA TVA : TVA ou régul de TVA OU dispense Plus-value: Preneur à l IR et sous-location VENDEUR Impôt Direct Plus-value ACQUEREUR DE : Droit commun TSD NOTAIRES 38

39 2.3 - CESSION DU CREDIT-BAIL (Préambule : Mécanisme et détermination du prix) Crédit-bail CREDIT-BAILLEUR CEDANT Crédit-preneur actuel Cession du crédit-bail CESSIONNAIRE Crédit-preneur futur VALEUR DE L IMMEUBLE RESTE A VERSER AU CREDIT-BAILLEUR : - Prix de levée d option d achat Loyers restant à verser (actualisés ou capital restant du) PRIX DE CESSION HT A VERSER AU CEDAN TSD NOTAIRES 39

40 2.3 - CESSION DU CREDIT-BAIL (situation du cédant) Plus-value = Prix de cession HT (ou prix-vnc du prix d acquisition du contrat) Cédant soumis à l IS IS Avant 96 Cession dans les 2 ans PV à CT CBI Cédant soumis à l IR Cession à + de 2 ans PV à CT (Amt. Théorique) PV à LT (Surplus) a/c 96 Cédant soumis à l IS IS Cédant soumis à l IR PV à CT (Amt. Financier) PV à LT (Surplus) Plus-value = Prix de cession HT (ou prix-vnc du prix d acquisition du contrat) Loyers non déduits TSD NOTAIRES 40

41 2.3 - CESSION DU CREDIT-BAIL (situation du cessionnaire : 1ère ventilation) PROMESSE DE VENTE PRIX DE CESSION DU CONTRAT DROIT AU BAIL TVA de plein droit (immeuble neuf) ou sur option (immeuble ancien) Sauf dispense art. 257bis DROITS D ENREGISTREMENT Abattement 23K > 3% jusqu à 200K > 5% au-delà) + TPF 0,715% si publication TSD NOTAIRES 41

42 2.3 - CESSION DU CREDIT-BAIL (situation du cessionnaire : 2ème ventilation) Ventilation Au prorata de la valeur réelle respective du terrain et du bâti : - à la date de la cession - par rapport à celle de l immeuble CBI Avant 96 a/c 96 Amortissement Ventilation De la fraction représentative des constructions : - sur la durée normale d utilisation - selon les règles de droit commun La fraction terrain correspond à la valeur réelle du terrain au jour de la cession - diminuée de sa valeur au jour de la conclusion du CBI - augmentée des loyers non déduits Amortissement De la fraction représentative des constructions : - sur la durée normale d utilisation - selon les règles de droit commun TSD NOTAIRES 42

43 2.4 - FIN DU CREDIT-BAIL (Levée d option) Impôts directs : a) Réintégration partielles des loyers déduits REGIME SICOMI Non SICOMI Général PME Bureaux en IDF DEDUCTIONS Totalité des loyers Avt 91 : comme amt normal Après 91: Intégralité loyers tous les loyers sauf les derniers pour valeur terrain Totalité des loyers sauf les derniers pour valeur terrain Comme amt normal REINTEGRATIONS Valeur historique terrain Suramt bâtiment (si<15 ans) Avt 91 : Néant Après 91 : Suramt (Bât + ter) Suramt du bâtiment Néant (si CBI > 15 ans) Néant TSD NOTAIRES 43

44 2.4 - FIN DU CREDIT-BAIL (Levée d option) Impôts directs b) Amortissements ultérieurs Base : montant réintégré, mais pour la partie correspondant au suramortissement du bâtiment Conditions : amortissement dans les conditions de droit commun (linéaire, durée normale) TSD NOTAIRES 44

45 2.4 - FIN DU CREDIT-BAIL (Levée d option) Impôts directs CBI LOA TSD NOTAIRES 45

46 2.4 - FIN DU CREDIT-BAIL (Levée d option) TVA : l impôt du vendeur (crédit-bailleur) Hypothèse 1 : Immeuble ancien (+ de 5 ans) Pas d activité de location soumise à TVA (crédit-preneur exploitant): TVA à 19,60% sur le prix : sur option ou TVA de régularisation (art. 207 CGI) calculée en fonction de la durée du CBI Poursuite d une activité de location soumise à TVA : Dispense TVA de régularisation (art 257bis du CGI) Hypothèse 2 : Immeuble neuf Pas d activité de location soumise à TVA (crédit-preneur exploitant) : TVA à 19,60% sur le prix : de plein droit Poursuite d une activité de location soumise à TVA : Dispense TVA (art 257bis du CGI) TSD NOTAIRES 46

47 2.4 - FIN DU CREDIT-BAIL (Levée d option) Droits d enregistrement /TPF: L impôt de l acquéreur Hypothèse 1 : Immeuble ancien (+ de 5 ans) Base : Prix de levée d option («1») ou valeur vénale si CBI de + 12 ans non publié). + TVA de régularisation (sauf dispense art 257bis du CGI) + Autres charges augmentative du prix Taux : - 5,09% (droit commun) - Ou 0,715% (engagement de revendre par acquéreur assujetti) - Ou 125 (engagement de construire par acquéreur assujetti) Hypothèse 2 : Immeuble neuf (- de 5 ans) Base : + Prix de levée d option hors TVA ou valeur vénale si CBI de + 12 ans non publié). Taux : 0,715% TSD NOTAIRES 47

48 2.4 - FIN DU CREDIT-BAIL (Levée d option) Plus-value à l achat Remarque préliminaire Champ d application Fondement Calcul de la plus-value Imposition de la plus-value TSD NOTAIRES 48

49 2.4 - FIN DU CREDIT-BAIL (Levée d option) Plus-value à l achat CBI LOA SOUS LOCATION = BNC LOCATION = REVENU FONCIER PLUS-VALUE (art 93 quater IV du CGI) = VALEUR VENALE (PRIX LOA + REINTEGRATION) TSD NOTAIRES 49

50 2.4 - FIN DU CREDIT-BAIL (Levée d option) Taxe foncière Art 1499-O-A du CGI (QPC et CE 13/07/2011) TSD NOTAIRES 50

51 2.5 REVENTE DE L IMMEUBLE (après levée d option) Vendeur Impôts directs (plus-value) : le prix de revient correspond à la VNC du prix d acquisition (LOA) et à la VNC du montant réintégré TVA : droit commun TSD NOTAIRES 51

52 2.5 REVENTE DE L IMMEUBLE (après levée d option) Acquéreur Droits d enregistrement : Droit commun sauf nouveau CBI Amortissements : Droit commun sauf nouveau CBI TSD NOTAIRES 52

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