LOI BOUTIN ET COPROPRIÉTÉ

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1 LOI BOUTIN ET COPROPRIÉTÉ HONORAIRES SPECIAUX DU SYNDIC ET TRAVAUX L article 17 de la loi crée un nouvel article 18-1 A à la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que seuls certains travaux votés en assemblée générale pourront désormais faire l objet d honoraires spécifiques au profit du syndic. Il s agit des travaux de l article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, c est à dire les dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel dont la liste est fixée par l article 44 du décret du 17 mars Les travaux concernés : - les travaux de conservation ou d entretien de l immeuble, autres que ceux de maintenance - les travaux portant sur les éléments d équipement communs autres que ceux de maintenance - les travaux d amélioration, tels que les transformation d un ou plusieurs éléments d équipement existant, l adjonction d éléments nouveaux, l aménagement de locaux affectés à l usage commun ou la création de tels locaux, l affouillement du sol et la surélévation de bâtiments - les études techniques, telles que les diagnostics et les consultations - d une manière générale les travaux qui ne concernent pas la maintenance et l administration des parties communes ou la maintenance et le fonctionnement des équipements communs de l immeuble. Rappelons que les travaux de maintenance sont définis par l article 45 du décret : ce sont les travaux d entretien courant exécutés en vue de maintenir l état de l immeuble ou de prévenir la défaillance d un élément d équipement commun, ils comprennent les menues réparations. Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d éléments d équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l ascenseur, lorsque ce prix de remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d entretien y afférent. Sont aussi assimilés à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d équipements communs. 2 Des travaux ayant fait l objet d un vote Ces travaux doivent être décidés en assemblée générale et votés en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la loi du 10 juillet Des honoraires validés par l assemblée ; Les honoraires du syndic relatifs aux travaux ci-dessus énoncés constituent des honoraires spéciaux. 1

2 Ils doivent faire l objet d un vote spécifique. Ce vote doit intervenir lors de l assemblée générale qui décide des travaux et à la même majorité que le vote des travaux eux même. La question qui résulte de cette nouvelle disposition est de savoir si le vote de ces honoraires spéciaux lors de la décision des travaux est susceptible de remettre ou non en cause les honoraires spéciaux pour travaux apparaissant dans le contrat de syndic voté en assemblée générale. ARCHIVES DU SYNDICAT Selon l article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est le gardien des archives du syndicat des copropriétaires. En cas de changement de syndic, l ancien syndic est tenu de les remettre au nouveau syndic dans le mois qui suit la cessation des fonctions. L article 18 de la loi complète l article 18-2 de la loi du 10 juillet Dans l hypothèse où l ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d informer le prestataire, soit l entreprise d archivage de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Le délai ici visé est d un mois à compter de la cessation des fonctions de l ancien syndic. MESURES PRÉVENTIVES POUR COPROPRIÉTÉ EN DIFFICULTÉS EN CAS D IMPAYÉS DE 25 % La loi de 1965 prévoit déjà une procédure d administration provisoire des copropriétés dont l équilibre financier est gravement compromis ou qui sont dans l impossibilité de pourvoir à la conservation de l immeuble. Un des reproches faits à cette procédure existante est de ne pas comporter une phase d alerte avant la cessation des paiements. L article 19 de la loi crée les nouveaux articles 29-1 A et 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965 qui viennent combler ce vide. L indicateur d alerte retenu est un montant d impayés atteignant 25 % du budget prévisionnel. 2

3 Procédure à suivre ; l article 29-1 A : Lorsqu à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d une désignation d un mandataire ad hoc. En l absence d action du syndic dans un délai d un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal d instance peut être saisi en référé d une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d abonnement et de fourniture d eau ou d énergie ou les factures de travaux, votés par l assemblée générale et exécutés restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. Dans les cas visés précédemment, le représentant de l état dans le département, le maire de la commune où est implanté l immeuble, et le cas échéant le président de l organe délibérant de l établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs. L article 29-1 B prévoit que le président du tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues par l article 29-1 A, et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission. Le président du tribunal de grande instance précise dans son ordonnance, l imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas de saisie par le syndic ou de 15 % des copropriétaires. Dans le cas visé au troisième alinéa, les frais sont supportés par les créanciers. Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l état de l immeuble, les préconisations faites pour rétablir l équilibre financier du syndicat et, le cas échéant assurer la sécurité de l immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu il aura éventuellement menées avec les parties en cause. Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l immeuble, le cas échéant au président de l organe délibérant de l établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d habitat, ainsi qu au représentant de l état dans le département. Enfin, la décision désignant l administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Le syndic inscrit à l ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. 3

4 DROIT DE PRÉEMPTION POUR LES COPROPRIÉTAIRES EN CAS D ALIÉNATION DE PLACES DE STATIONNEMENT L article 20 crée un article 8-1 à la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d urbanisme ou d autres documents d urbanisme imposant la réalisation d aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. Cette innovation comporte une condition essentielle, qui est l insertion d une clause particulière au sein du règlement de copropriété ayant fait l objet d un vote en assemblée générale. Modalités d application de ce droit de préemption : Préalablement à la conclusion de la vente d un ou plusieurs lots à usage de stationnement, le vendeur doit faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Par la suite, cette information est transmise sans délai par le syndic à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d avis de réception aux frais du vendeur. A compter de sa notification, cette proposition vaut offre de vente pendant une durée de deux mois. Il est à relever que la loi ne fournit aucune précision sur le cas d acquéreurs multiples ou de modification du prix, ni de sanctions. NOTIFICATION DU RAVALEMENT PAR DÉCISION DU MAIRE AU SEUL SYNDIC A CHARGE POUR LUI D EN INFORMER CHAQUE COPROPRIÉTAIRE Une obligation légale de ravalement est imposée tous les 10 ans sur injonction faite au propriétaire par l autorité municipale (article L132-1 du code de la construction et de l habitation). A défaut de réalisation des travaux dans un délai de 6 mois, le maire prend un arrêté municipal notifié au propriétaire le sommant d effectuer les travaux dans un délai qu il détermine, et qui est au maximum d un an. Aussi, pour les immeubles en copropriété, tant l injonction que l arrêté municipal devaient être notifiés à chacun des copropriétaires pris individuellement. Cette procédure, jugée trop lourde pour la commune, a été assouplie. L article 21 de la loi complète de la façon suivante l article L du code de la construction et de l habitation : «Si l immeuble est soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d avis de réception.» 4

5 ADAPTATION DU REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ En principe, l établissement ou la modification d un règlement de copropriété doit être voté à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Cette règle avait été assouplie pour faciliter l adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives, notamment en raison des nouveautés instaurées par la loi SRU : les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives intervenues depuis son établissement réalisées avant le 13 décembre 2008 bénéficient d une fiscalité favorable, et d une prise de décision à une majorité assouplie (loi du : art 49). Cette règle est pérennisée par l article 22 de la loi qui prévoit que l article 49 de la loi du 10 juillet 1965 est désormais ainsi rédigé : les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement peuvent désormais se faire sans limitation de durée à la majorité prévue à l article 24. Remarque : nous vous rappelons la recommandation n 25 de la commission relative à la copropriété qui précise qu il est préférable de ne pas utiliser l article 49 de la loi du 10 juillet 1965 pour modifier les quotes-parts de parties communes en tant que quotes-parts de propriété, lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles, ni pour rectifier les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des charges. SUPPRESSION DU POSTE DE CONCIERGE ET ALIÉNATION DU LOGEMENT AFFECTÉ A CE POSTE L article 24 de la loi légalise la jurisprudence et ajoute un f à l article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (prévoyant le vote à la double majorité) permettant la suppression du poste de concierge ou de gardien et l aliénation du logement affecté lorsqu il appartient au syndicat des copropriétaires, sous certaines conditions. En effet, la loi impose deux conditions cumulatives : le logement affecté au poste de concierge ou de gardien appartient au syndicat, les décisions visées ne doivent pas porter atteinte à la destination de l immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l immeuble. 5

6 SUBSTITUTION DE LA COMMUNE AUX COPROPRIÉTAIRES DÉFAILLANTS POUR TRAVAUX : FRAIS L article 91 de la loi insère un alinéa à l article L du code de la construction et de l habitation qui prévoit : «lorsque la commune s est substituée à certains copropriétaires défaillants, le montant de la créance due par ceux-ci est majoré de celui des intérêts moratoires calculés au taux d intérêt légal, à compter de la date de notification par la maire de la décision de substitution par la maire de la décision de substitution aux copropriétaires défaillants. L article L du même code est ainsi complété : «lorsque la commune s est substituée à certains copropriétaires défaillants, le montant de la créance due par ceux-ci est majoré de celui des intérêts moratoires calculés au taux d intérêt légal, à compter de la date de notification par le maire de la décision de substitution aux copropriétaires défaillants. L article L du code de la santé publique est ainsi complété : «lorsqu une collectivité publique s est substituée à certains copropriétaires défaillants, le montant de la créance due par ceux-ci est majoré de celui des intérêts moratoires calculés au taux d intérêt légal, à compter de la date de notification par l autorité administrative de la décision de substitution aux copropriétaires défaillants. 6

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