Les droits des occupants d un logement frappé d un arrêté d insalubrité.
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- Alexandre Bouchard
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1 ADIL des Hauts de Seine L ADIL Vous Informe Les droits des occupants d un logement frappé d un arrêté d insalubrité. 06/08 La procédure d insalubrité initiée par la DDASS ou un service d hygiène communal, induit des conséquences importantes pour l occupant: suspension des loyers, versement de dommages et intérêts, décharge du préavis, relogement etc. Nous vous en proposons ci-après un bref exposé. I) Incidences de l arrêté d insalubrité sur le bail en cours A) Bénéficiaires du régime de protection Seuls sont concernés par la procédure les occupants titulaires d un droit d'usage, les locataires et les occupants de bonne foi. Les locataires ou sous-locataires devront donc justifier d un titre d occupation. En principe le bail doit être établi par écrit mais la jurisprudence admet la validité du bail verbal. Par ailleurs, le logement doit constituer la résidence principale de l occupation quelque soit le type de logement : résidences- foyers, hôtels meublés, CHRS etc. La notion de résidence principale s apprécie notamment en fonction de la durée de l occupation, des attaches familiales, du lieu de paiement des impôts etc. Les occupants de mauvaise foi, c'est-à-dire ceux qui ne peuvent justifier d aucunes relations contractuelles ou légales avec le propriétaire (ex : squat), ne sont pas concernés par le régime de protection institué par la procédure d insalubrité. La charge de la preuve incombe au propriétaire. B) Suspension du paiement du loyer La suspension du paiement du loyer est de droit dès 1er jour du mois qui suit l'envoi de sa notification au propriétaire, jusqu'au 1er jour du mois qui suit l envoi de la notification de l arrêté au propriétaire, ou de l affichage de l'arrêté de mainlevée des arrêtés d'insalubrité. Cette suspension des loyers est la règle quand bien même l arrêté d insalubrité ne concerne que les parties de l immeuble. Il convient de noter que les charges locatives demeurent exigibles. Toutefois, s agissant des locaux impropres par nature à l habitation et qui n auraient jamais dû être loués, aucune charge ne peut être exigée de l occupant. C est donc le loyer total, charges éventuelles incluses, qui n est plus perçu.
2 Parallèlement, le droit à l AL (ou à APL) est suspendu pour les locataires, à compter du mois suivant celui de l envoi de la notification de l'arrêté d insalubrité au propriétaire. L arrêté d insalubrité ne met pas fin au bail. La durée du bail est prolongée d une période équivalente à celle qui a couru de la date de la décision administrative jusqu à l exécution des travaux. Le locataire quant à lui peut quitter le logement à tout moment sans être dans l obligation de respecter un délai de préavis. Par ailleurs, la suspension du paiement du loyer n est pas exclusive d une action judiciaire tendant à indemniser le trouble de jouissance de l occupant du fait des désordres affectant le logement. Enfin, la principale obligation liée à l arrêté d insalubrité étant l obligation de réaliser les travaux nécessaires, le bailleur pourra être tenu d héberger ou de reloger les occupants, suivant que l arrêté soit remédiable ou non. I) L hébergement ou le relogement des occupants de logement insalubres A) L hébergement des occupants en cas d arrêté remédiable En cas d arrêté d insalubrité remédiable, c'est-à-dire si un retour de l occupant est possible après travaux, le propriétaire ou l exploitant est dans l obligation d assurer, si cela s avère nécessaire, un hébergement décent et correspondant aux besoins de l occupant. Il assure en totalité la charge financière et supporte tous les frais y afférents : les frais de recherche, de négociation et coût de l hébergement lui-même, y compris les charges locatives, à l exception des frais de déménagement demeurent à la charge du locataire. L arrêté doit également préciser la date à laquelle le propriétaire doit avoir fait connaître au Préfet l offre précise de relogement ou d hébergement qu il a faite aux occupants. Ceci permet d'avoir une date certaine permettant de constater la carence du bailleur. Si celui-ci ne respecte pas ses obligations, le Préfet ou le maire doit assurer l hébergement des occupants. Un hébergement temporaire par un bailleur social est envisageable sans ouvrir de droit au maintien dans les lieux. B) Le relogement des occupants en cas d interdiction définitive d habiter Lorsque le logement est frappé d un arrêté d insalubrité irrémédiable, c'est-à-dire lorsque le retour de l occupant est inenvisageable du fait de la configuration des lieux (ex : cave), le propriétaire est dans l obligation de proposer un relogement définitif aux occupants de bonne foi. Il a été convenu par la jurisprudence que le loyer du nouveau logement ne doit pas nécessairement correspondre au montant de l ancien loyer mais aux facultés financières des occupants. De plus, le logement doit être conforme aux normes de décence. Afin de permettre de faire face aux frais qu engendrent un relogement, le propriétaire est tenu de verser à l occupant une indemnité correspondant à trois mois de son nouveau loyer. En cas de carence du propriétaire, le Préfet est tenu d assurer le relogement des occupants et à réclamer au bailleur le versement d une indemnité égale à un an du loyer prévisionnel. Cette créance est garantie par une hypothèque légale prise sur l'immeuble sur le ou les lots en cause. Il convient de noter que dans l hypothèse où l occupant refuse sans justes motifs une offre de relogement effectuée par le propriétaire, ce dernier pourra engager une procédure d expulsion à son encontre. De même, la personne publique en charge du relogement peut, après refus par l'occupant de trois offres de relogement présentées par celle-ci, saisir le juge d'instance d une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation et autorisant l'expulsion de l'occupant.
3 Indicateurs logement ADIL92 1. Nouvel indice INSEE de référence des loyers 1 er tr eme tr e tr 07 4 e tr 07 1 er tr 08 indice 113,07 113,37 113,68 114,30 115,12 2. Indice BT 01 mars-07 avril-07 mai-07 Juin-07 juil-07 août-07 sept-07 oct-07 nov- 07 déc 07 Jan ,4 754,2 755,9 758,2 760,6 762,3 761,2 763,2 765,6 767,2 776,8 3. Indices financiers Euribor (Taux interbancaire offert en euro) à 1 an : 5,429 % au 20 juin OAT (Taux des obligations assimilables du Trésor) à 10 ans : 4,82 % au 20 juin 2008 Taux du livret A : 3,5 % 4. Seuil de l'usure des prêts immobiliers aux particuliers au 1er trimestre 08 J.O au 20 juin 2006 Taux fixe 7.12% Taux variable 7.05 % Prêts relais 7.0 % 5. Taux d intérêt légal 3.99 % pour l année Epargne logement Plan Epargne Logement PEL Livret Epargne Logement LEL Taux de rémunération Plans souscrits à compter du : 2.5 % 2 % pour les intérêts acquis depuis le Taux d emprunt Plans souscrits à compter du : 4.2 % 3.50 %
4 7. Taux maximum Prêts PAS taux fixe dont la durée est < ans et > ans. Le taux d intérêt maximum est obligatoirement inférieur de 0,60 à celui du prêt conventionné non garanti, soit : Durée PAS à 12 ans PAS > à 12 ans et à 15 ans PAS > à 15 ans et à 20 ans PAS > à 20 ans Taux maximum 5,85 % 6.05% 6.20% 6.30% 8. Barèmes Nouveau PTZ zone A Composition Plafond NPTZ ménage et plus Revenu fiscal de référence n-1 à compter du 01/06 Barèmes Prêt Logement 92 Composition Plafonds ressources Montant ménage Revenu fiscal de référence n-2 9. Dispositif d incitation à l investissement locatif Plafonds de loyers Plafonds de ressources Robien recentré ancien ANAH social 21,02 16,81 6,06 Dérogation à 9,08 ANAH très social 5,74 Dérogation à 8,27 neuf 16,82 Non Oui Oui Oui Oui
5 10. Plafonds de ressources pour les logements aidés autres que PLA d intégration 1- Une personne seule Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages 3- Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage (1) sans personne à charge 4- Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge (2) 5- Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 6- Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Plafonds de ressources applicables pour l attribution des logements financés en PLA 1- Une personne seule Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage (1) sans personne à charge Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge (2) 5- Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 6- Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Personne supplémentaire
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