m² LE MARCHÉ LOCATIF - 1S 2015 PARIS QCA. Demande placée. Taille des transactions S2015

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1 LE MARCHÉ LOCATIF - 1S 2015 PARIS QCA Demande placée m² Evolution de la demande placée en m² T1 T2 T3 T ,7% : l activité transactionnelle sur le QCA se caractérise par sa stabilité et sa solidité au 1 er semestre 2015, dans un environnement régional beaucoup plus fragile (-22% par rapport au 1 er semestre 2014) Les résultats observés sont particulièrement encourageants sur les segments des petites surfaces (moins de m²) : ce cœur de cible habituel du QCA y est en forte progression (+12%, en un trimestre) En dépit de 2 transactions de plus de m² (exclusivement dans la Cité Financière), l activité transactionnelle marque le pas en grandes surfaces : il faut dire que le 1 er semestre 2014 avait été exceptionnel en la matière (5 transactions) La progression du QCA témoigne de son attractivité auprès des utilisateurs, qui se sont montrés très réactifs aux valeurs de commercialisation modérées Le QCA concentre 12% de l activité transactionnelle régionale au 1 er semestre Taille des transactions Quartier Central des Affaires 22% 2 20% 9% 8% 5% 6% 6% 17% 10% 14% 24% 21% 20% 42% 38% % 40% 34% 3 39% 37% 25% 20% 25% 2 41% 40% 41% 42% 35% 49% S S2015 Petites surfaces ( m²) Moyennes surfaces (de à m²) Grandes surfaces (de à m²) Très grandes surfaces ( m²)

2 Exemples de transactions Transactions inférieures ou égales à m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble China Construction Bank Europe SA 86 boulevard Haussmann - Paris 8 ème Avril m² NC Rénové Interparfums 1 Rd-Pt des Champs-Elysées - Paris 8 ème Avril m² 645 Rénové Confidentiel 37 rue de la Victoire - Paris 9 ème Mars m² 460 Etat d usage Ecovadis 43/47 ave. de la Grande Armée - Paris 17 ème Mars m² NC Etat d usage Tag Commander 3/5 rue Saint-Georges - Paris 9 ème Mars m² 420 Rénové Tagerim 76/78 ave. des Champs-Elysées - Paris 8 ème Mars m² 550 Etat d usage Avenir Finance 12/14 rue Médéric - Paris 17 ème Fév m² 475 Neuf Vatier & Associés 25 avenue George V - Paris 8 ème Fév m² 560 Etat d usage Société du secteur de l assurance 38 avenue de l Opéra - Paris 2 ème Janv m² NC Rénové Actility 65/67 rue de la Victoire - Paris 9 ème Janv m² NC Rénové NCA Avocats 50 rue Boissière - Paris 16 ème Janv m² 440 Etat d usage Transactions de m² à m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Un groupe français 15 avenue d Iéna - Paris 16 ème Juin m² NC Rénové Sungard Financial Systems 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2 ème Mai m² NC Rénové Néoxam 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2 ème Mai m² NC Rénové Finance Active 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2 ème Mai m² NC Rénové Korian 21/25 rue Balzac - Paris 8 ème Mars m² NC Rénové Edelman 25 rue Jean Goujon - Paris 8 ème Mars m² 540 Neuf Musée du Louvre 4/8 rue Sainte-Anne - Paris 1 er Mars m² 516 Rénové Les Entreprises du Médicament 58 bd Gouvion de Saint-Cyr - Paris 17 ème Fév m² NC Etat d usage Klépierre 94 rue de Provence - Paris 9 ème Fév m² 500 Rénové Banque de France 111/119 rue Réaumur - Paris 2 ème Janv m² 565 Rénové Cushman & Wakefield 21/25 rue Balzac - Paris 8 ème Janv m² NC Rénové Transactions de plus de m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Exane # Cloud - Paris 2 ème Mars m² 700 à 760 Neuf Cartier 33 rue La Fayette - Paris 9 ème Janv m² 680 Etat d usage 2

3 Les grands utilisateurs (> m²) Quartier Central des Affaires 2% 18% 4% 21% 4% 5% 4% 12% 17% 6% 7% 25% 7% 27% 10% 17% 10% 26% 32% 31% 32% 46% 8% 18% 12% 9% 9% 26% 37% 25% 22% 7% % 12% 12% 35% 34% 40% 59% 52% 24% 45% 21% Banque/Finance/ Assurance Activités juridiques/ Audit/Conseil Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales Industrie TMT Luxe/Mode Autres Offre disponible 5, Taux de vacance (Sources : Knight Frank, ORIE) Evolution du taux de vacance en % 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% Paris QCA Croissant Ouest T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T ,9% 7,5% 5, Le QCA continue d afficher un très faible taux de vacance, significativement inférieur à la moyenne régionale (7,5%) L attractivité du QCA auprès des entreprises se mesure au travers de cette situation de sous-offre : la crise économique n a jamais entraîné d inflation des surfaces vides sur le secteur tout au long des dernières années Sur le QCA, comme un peu partout ailleurs en, la remontée observable en ce début 2015 trouve largement son origine dans une modification de l approche statistique du parc L offre tend à créer la demande sur le QCA : l inflation des programmes de livraison et de restructuration en 2014 risquait d entraîner une brusque remontée de l offre. Il n en est rien puisque la plupart de ces immeubles ont été commercialisés en quelques mois ou sont en passe de l être Le QCA, comme le reste de la région parisienne, continue d afficher une des plus faibles vacances d Europe 3

4 Offre Grade A Seconde main Neuf ou restructuré L offre de Grade A (neuve ou restructurée) a connu une remontée significative ces derniers mois, grâce à la livraison de plusieurs programmes tels que le 3/5 Friedland, Eden Monceau ou Opus 4/8 mais aussi par la rareté des transactions > m² ce semestre. Elle passe ainsi à des disponibilités enregistrées sur le QCA, contre 12% seulement à la fin 2014 Le QCA a ainsi dépassé la moyenne observée à l échelle régionale (17%), Cette bouffée d oxygène apportée aux utilisateurs en quête de bureaux dans le QCA n est que relative : seule la moitié des surfaces prises à bail en sont neuves ou restructurées au 1 er semestre 2015 La carence du QCA en offre de Grade A reste donc une réalité structurelle : elle trouve son origine dans le tissu bâti et dans l ancienneté du développement tertiaire sur le secteur, mais elle a eu tendance à s aggraver au cours des 2 dernières années Le manque d offre est un frein potentiel à l activité transactionnelle future sur le QCA Qualité de l offre en % des surfaces disponibles Quartier Central des Affaires 17% Les loyers 750 HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Evolution des loyers en HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Loyer moyen T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Le loyer haut de gamme a pu être étalonné à 750 dès la fin 2013, suite à la transaction Hermès sur la rue d Anjou Cette valeur a été confirmée depuis, par exemple avec la prise à bail du nouveau siège de Clifford Chance en 2014 ainsi que, au 1 er trimestre 2015, par celle d Exane sur #Cloud (avec une valeur de 760 pour certains des plateaux concernés) La valeur étalon que constitue le loyer haut de gamme reste donc stable au 1 er semestre 2015, après un ajustement à la baisse significatif entre la mi-2012 et la mi-2013 (-10%). Cet ajustement a été plus précoce que sur d autres marchés, consolidant la réussite du QCA en 2014 et au 1 er semestre 2015 Les prémices d une tendance haussière se dessinent toutefois, avec la signature en fin d année de quelques transactions à des niveaux inédits depuis 2 ans (800 ) La transaction Exane sur #Cloud marque un autre glissement significatif : les valeurs haut de gamme, jusqu ici réservées à l Ouest du QCA (Triangle d Or), font désormais leur apparition sur la Cité Financière 4

5 Rapport taille/loyer Surface louée m² m² m² m² m² m² m² m² Loyer moyen au 1S 2015 > m² de à m² < m² Loyer moyen par tranches de surfaces * m² m² m² m² m² Loyer de prise à bail ( /m²/an HT HC) * Pas assez de références pour afficher un loyer moyen sur les surfaces de plus de m² Livraisons futures 1 Taux de précommercialisation à fin 2018 Surfaces neuves ou restructurées sur Paris QCA m² m² m² m² m² m² m² Consommation moyenne de bureaux neufs ou restructurés (2009/2014) : m² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles La sous-production d offre neuve ou restructurée observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la consommation annuelle moyenne de surfaces de Grade A sur le QCA : elle se situe désormais à m², contre m² il y a 2 ans Le modèle dominant sur le QCA reste la commercialisation après livraison de l immeuble : les précommercialisations restent une exception Sur les m² attendus en livraison en 2015, seulement m² sont disponibles : un tel volume sera insuffisant pour permettre une remontée significative de l offre de Grade A et de la consommation moyenne de surfaces neuves ou restructurées 2016 devrait confirmer le fléchissement du volume des livraisons attendues, ce qui est susceptible de constituer un blocage important pour l activité transactionnelle et devrait encourager les tensions haussières sur les loyers 5

6 Synthèse (Sources : Knight Frank, ORIE) Paris QCA 1S 2015 Paris QCA 1S 2014 Paris QCA Evolution sur 1 an 1S 2015 Part du QCA en Parc m² m² -2, m² 12,5% Demande placée m² m² -0,7% m² 21,0% Offre immédiate m² m² -2,5% m² 9,0% Taux de vacance 5, 5, - 7,5% - Loyer moyen 511 /m²/an 502 /m²/an +1,8% 316 /m²/an - Loyer haut de gamme 750 /m²/an 750 /m²/an /m²/an - Cartographie 17 ème 16 ème 9 ème 2 ème 1 er Avenue venue Niel Ternes ard de Courcelles agram Avenue Victor Hugo Avenue de la Grande Armée enue des Champs-Elysées Avenue Foch Avenue Victor Hugo Avenue Ca Ca enue Kieber enue Mac-Mahon Avenue venue d Iena d Iena Avenue Hoche Charles de Gaulle - Etoile Arc de Triomphe enue Marceau Avenue de Friedand Avenue Geo Avenue Montaigne Av G Av. Gabriel Avenue des Champs-Elysées B Boulevard Malesh Saint-Lazare Boulevard Hauss Rue Saint-Lazare e Tronchet Rue e d de Rivoli rue Scri Bd des Capucines Madeleine Champs-Elysées Concorde Rue Saint-Honoré Opéra R. embre Ave péra R. du Petits Champs Bourse Trocadéro Quai des Tuileries s Louvre 6

7 RESEARCH Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Etudes & Recherche +33 (0) Contacts commerciaux Philippe Perello CEO Paris Office Partner Knight Frank LLP +33 (0) Aymeric Sevestre Bureaux +33 (0) Guylène Brossart Gestion Locative +33 (0) Arnaud Cosny L Atelier Knight Frank +33 (0) arnaud.cosny@fr.knightfrank.com Knight Frank SNC 2015 Nadège Pieczynski Analyste +33 (0) nadege.pieczynski@fr.knightfrank.com Julien Bonnefoy Capital Markets France Partner Knight Frank LLP +33 (0) julien.bonnefoy@fr.knightfrank.com Laurence Karsenti Commerce +33 (0) laurence.karsenti@fr.knightfrank.com Aron Shadbolt Knight Frank Valuation +33 (0) aron.shadbolt@fr.knightfrank.com Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l INSEE, l ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d éventuelles erreurs. En outre, en tant qu étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d en indiquer la source. Amérique Argentine Brésil Canada Caraïbes Chili Colombie Etats-Unis Mexique Pérou Europe Allemagne Autriche Belgique Espagne France Irlande Italie Monaco Pays-Bas Pologne Portugal République Tchèque Roumanie Royaume-Uni Russie Suisse Afrique Afrique du Sud Botswana Kenya Malawi Nigéria Ouganda Tanzanie Zambie Zimbabwe Asie Pacifique Australie Cambodge Chine Corée du Sud Hong-Kong Inde Indonésie Japon Malaisie Nouvelle-Zélande Singapour Taiwan Thaïlande Moyen-Orient Arabie Saoudite Emirats Arabes Unis