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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Du changement! IDF Grandes Transactions Janvier 215 Sommaire Demande placée 2 Secteurs d activité et valeurs locatives 4 Motivations et mobilité des entreprises 5 Définitions 6 Auteur Nora Jacintho Chargée d Etudes +33 () Après une année 213 mitigée avec 55 transactions réalisées pour un total de 669 m², le segment des grandes surfaces de bureaux s est très clairement redressé en 214 avec 62 transactions pour un volume de m². Ce créneau de surface a d ailleurs surperformé la tendance globale : +24% de hausse pour les surfaces supérieures à 5 m² contre 13% au global du marché. Cette bonne performance trouve en grande partie son explication dans le fort dynamisme des transactions comprises entre 25 et 5 m². Elles ont d ailleurs enregistré leur niveau le plus élevé depuis 28, soit m² en 214. Malgré un recul de 5%, le Croissant Ouest a maintenu son leadership. Il est suivi par le marché parisien qui a démontré son attractivité auprès des grandes entreprises non seulement dans le QCA, mais aussi dans les 12 ème et 13 ème arrondissements. Une mention toute particulière est accordée à La Défense qui signe sa meilleure performance depuis 28, avec 17 3 m² placés. Grande constante des mouvements de grande taille, les entreprises ont majoritairement (67%) arrêté leur choix sur des immeubles de première main (559 9 m² sur les m² traités en 214). La nouveauté vient du taux de pré-commercialisation en baisse de 82% en 213 à 67% en 214. La valeur médiane des transactions supérieures à 5 m² a fortement augmenté en 214 pour se positionner à 44 /m²/an. Ce mouvement s explique par un recentrage des transactions sur le marché parisien et celui de La Défense. Les entreprises industrielles et celles du secteur financier ont été les plus actives sur le marché au cours de l année passée. Elles devraient continuer à consommer des bureaux en 215 dans le cadre de la révision de leur stratégie immobilière (cf DTZ Odessa Décembre 214). Graphique 1 Demande placée (en milliers de m²) et part des grandes transactions (%) Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () Magali Marton Head of EMEA Research +33 () % 4% 2% % Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Moins de 5 m² Plus de 5 m² Part des plus de 5 m² Sources: Immostat - DTZ Research Property Times 1

2 IDF Grandes transactions 214 Demande placée Rebond des grandes transactions Après une année 213 en demi-teinte, le marché francilien de bureaux s est clairement redressé au cours de l année 214 avec un peu plus de 2,1 millions m² de bureaux placés soit une augmentation de 13% en un an. Cette hausse s explique principalement par la recrudescence de l activité sur le segment des grandes surfaces. En effet, avec 62 transactions enregistrées en 214 pour un volume total de 832 m², ce type de transactions a vu son volume de commercialisation augmenter de 24% en un an (graphique 2), et a surperformé la tendance francilienne (+13%). Si le nombre des grandes transactions enregistrées en 214 (62) reste cohérent à la moyenne observée sur ce marché depuis 21 (66 par an entre 24 et 213), c est essentiellement la taille moyenne des transactions qui explique ce rebond d activité. En effet, elle est passée de m² en 213 à 13 4 m² cette année. Trois transactions à 4 m² (SAFRAN, VEOLIA ENVIRONNEMENT et KPMG) sont venues animées le marché. Belle performance pour les 25 à 5 m² L embellie observée sur le marché des grandes transactions en Ile-de-France a profité à l ensemble des segments de surface à l exception notable des transactions supérieures à 5 m². Elles ont, une nouvelle fois, totalement fait défaut en 214. Les surfaces comprises entre 1 et 25 m² ont été la principale locomotive du marché des grandes transactions en 214. Avec environ 342 m² placés via 22 transactions, elles concentrent 4% des mouvements supérieurs à 5 m². Un peu plus de 297 m² (19 mouvements) avaient été commercialisés sur ce créneau l an dernier. Les opérations concernant des surfaces comprises entre 25 et 5 m² enregistrent la plus forte progression d une année sur l autre (+61% en un an), avec un volume de commercialisations de m², contre un peu plus de 16 m² un an plus tôt. Il convient de noter que ce niveau de commercialisation est le plus important enregistré sur ce segment de surface depuis 28 en Ile-de France. En hausse de 1% en un an, les surfaces comprises entre 5 et 1 m² ont, quant à elles, représenté moins de 3% de la demande globale enregistrée en 214, soit un peu plus de 231 m². Graphique 2 Demande placée par segment (en milliers de m²) et part des transactions supérieures à 5 m² (%) Graphique 3 Transactions supérieures à 5 m² par tranche de surface, en milliers de m² Tableau 1 Moins de 5 m² Plus de 5 m² Part des plus de 5 m² De 5 à 1 m² De 1 à 25 m² De 25 à 5 m² Plus de 5 m² Top 5 des transactions supérieures à 5 m² en Ile-de- France en 214 Preneur Commune Surface 6% 4% 2% % SAFRAN CHATEAUFORT 45 3 m² VEOLIA ENVIRONNEMENT KPMG L'OREAL SOLOCAL (EX PAGES JAUNES) AUBERVILLIERS 45 m² COURBEVOIE LA DEFENSE LEVALLOIS- PERRET BOULOGNE- BILLANCOURT 4 5 m² 38 6 m² 32 7 m² Property Times 2

3 IDF Grandes transactions 214 La Défense «is back» Malgré un recul de 13% de son volume de transaction, le Croissant Ouest est resté en 214 le principal centre de l activité du marché des grandes transactions. Son volume de commercialisation s est établi à plus de 225 m² en 214, soit 27% de la demande placée (graphique 4). Avec une demande placée autour de 221 m², Paris occupe la seconde place du podium grâce notamment au fort dynamisme du QCA, mais aussi des 12 ème et 13 ème arrondissements. Ces secteurs ont attiré des entreprises de la finance comme GENERALI et LA MUTUELLE GENERALE et des sociétés de conseil à l instar de MC KINSEY. L année 214 marque également le retour de La Défense dans la cour des grands : treize transactions supérieures à 5 m², pour un total de 17 3 m², y ont été enregistrées en 214 contre 4 pour un total de 52 7 m² un an auparavant. Un tel niveau de transactions n avait pas été atteint sur ce marché depuis 28. Notons, cependant, que près de 6% de ces mouvements ont consisté en des mouvements d entreprises endogènes. Baisse du poids des transactions de première main Bien qu en hausse de 5% en un an, les transactions de bureaux de première main ont néanmoins vu leur poids se réduire d une année à l autre passant de 8% en 213 à 67% un an plus tard. Ce type de surface est cependant resté nettement majoritaire, les grandes entreprises continuant de rationaliser leurs coûts en optant pour des immeubles neufs et plus efficients. Le Croissant Ouest et Paris ont capté l essentiel de cette demande pour des bureaux neufs et restructurés, concentrant à eux seuls un peu moins des 2/3 du volume global enregistré au cours de l année 214. A La Défense, la majorité des transactions s est réalisée sur des immeubles de 1 ère main déjà livrés («Eqho», «Carpe Diem») ou récemment achevés («Majunga»). Un peu moins de pré-commercialisations En rupture avec la tendance observée depuis 211, la part du positionnement des entreprises sur des immeubles neufs en amont de leur livraison s est réduite. Elle est passée de 82% en 213 à 67% en 214. Cette tendance s explique par des prises à bail nombreuses sur des immeubles livrés entre 213 et 214, pour lesquels leurs propriétaires ont fait preuve de souplesse quant à la valeur locative. Graphique 4 Répartition géographique des transactions supérieures à 5 m² en Ile-de-France Graphique 5 Part de la première main dans les transactions supérieures à 5 m² en 214, nombre de transactions % 8 4 8% 6% 4% 2% % Graphique Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Paris PCO Paris Sud Paris Nord-Est Transactions de première main (milliers de m²) et part des précommercialisations (%) La Défense Transactions de plus de 5 m² Croissant 1ère Cour Ouest Dont neuf ou restructuré 2ème Cour 1% 8% 6% 4% 2% % Demande placée 1ère main Précommercialisations Part des précommercialisations Property Times 3

4 IDF Grandes transactions 214 Secteurs d activité et valeurs locatives L industrie reste la locomotive du marché Avec un volume de transaction voisin de 25 m², les industriels se sont encore une fois taillés la part du lion en 214, concentrant du 32% volume global des transactions. Ces entreprises sont à l origine des deux plus grands mouvements de l année: 45 3 m² de bureaux pris par SAFRAN à Chateaufort et 45 m² de surfaces tertiaires neuves pour VEOLIA ENVIRONNEMENT à Aubervilliers. Les prises à bail réalisées par les industriels portent, en 214, sur des gabarits d immeubles plus grands que la moyenne (17 8 m² contre 13 7 m²) Les entreprises de la finance ne sont pas en reste, et, occupent la la seconde place du podium, avec un volume de commercialisation de m² de bureaux au travers de 15 transactions. Ces entreprises ont changé de centre d intérêt : après le plébiscite du Croissant Ouest en 213, elles se sont massivement positionnées sur des immeubles parisiens en 214 (42% de leurs mouvements). En hausse de 31% en un an, les entreprises du secteur Juridique-Conseil occupe la 3 ème position de ce classement mais loin dérrière, captant 12% du marché soit un peu plus de 92 m² via 8 transactions. Ces entreprises privilégient des locaux de plus en plus grands puisque la taille moyenne de leur mouvement est passée à 11 5 m² en 214 contre 9 8 m² pour la moyenne décennale. Ces entreprises ont marqué leur préférence pour La Défense et Paris, ces deux marchés ayant concentré plus de 9% de leurs mouvements. Graphique 7 Répartition des transactions de plus de 5 m² par secteur d activité en 214, en m² Industries Financiers Juridique - Conseil Secteur public Transports - Logistique - Distribution Services immobiliers Techn. de l'info. et de la Comm. Communication - Création Autres Source : DTZ Research Graphique 8 4% 8% 2% 7% 4% 7% 12% 24% Ventilation des valeurs locatives de transactions par quartile en 214, /m²/an Maxi : Médiane : 44 /m²/an 213 : 35 /m²/an 212: 34 /m²/an 32% Hausse des valeurs de référence La hausse du volume des transactions sur le marché parisien (+ 38% en un an) a entrainé une très forte appréciation de la valeur médiane qui se porte désormais à 44 /m²/an en 214 contre 35 /m²/an lors de la dernière triennale. Ces observations portent sur des valeurs faciales alors que les propriétaires accompagnent commercialement les prise à bail d autant plus sur ces grandes surfaces de bureaux. Les valeurs plancher et plafond sont également orientées à la hausse passant de respectivement de 17 /m²/an et 7 /m²/an en 213 à 21 /m²/an et 75 /m²/an à la fin de l année écoulée. L écart entre les valeurs minimales et maximales reste inchangé ; il atteste de la grande diversité des loyers de bureaux en Ile-de-France. Mini : Source : DTZ Research Property Times 4

5 Provenance Paris CO dont QCA Paris Nord Est Paris Sud La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne 2 ème Couronne IDF Grandes transactions 214 Motivations et mobilité des entreprises Les déménagements conservent leur leadership Les déménagements ont représenté 61% des transactions enregistrées en 214 contre 52% l an dernier. Les deux tiers des surfaces transactées lors de déménagement ont concerné des immeubles de première main, traduisant à nouveau la volonté des entreprises de réaliser des économies quant à leurs coûts d occupation. Graphique 9 Motivation des entreprises en 214, en m² transactés Création-Implantation 1% 12% Extension 26% En réponse à un contexte économique toujours difficile, de nombreuses entreprises ont continué à placer la réduction de leurs coûts de fonctionnement au cœur de leur stratégie immobilière, privilégiant les immeubles les plus efficients. Ainsi, 26% des mouvements enregistrés en 214 ont été motivés par un besoin de regrouper des entités installées auparavant dans plusieurs immeubles. Déménagement Regroupement 61% Représentant 12% des opérations enregistrées sur la période, les extensions sont, à nouveau, restées nettement minoritaires cette année dans le paysage immobilier francilien. La mobilité des entreprises s accélèrent L analyse de la mobilité des entreprises met en évidence la prédominance des transactions endogènes (59%), dans une proportion cependant nettement plus faible qu en 213 (74%). L année 214 a confirmé la captivité des entreprises localisées dans Paris QCA/Centre Ouest et le Croissant Ouest, ces secteurs concentrant 15 des 32 mouvements endogènes enregistrés au cours de l année écoulée. L attractivité de Paris QCA/Centre Ouest s explique essentiellement par l image et la renommée qui s y attachent. Celle du Croissant Ouest s explique par des valeurs locatives de première et seconde main très diversifiée selon le micro marché et la qualité des immeubles considérés, permettant ainsi une mobilité interne des entreprises quelque soit leur problématique immobilière. Tableau 2 Provenance des entreprises en 214, nombre de transactions Paris Centre Ouest dont QCA Destination Paris Nord-Est Paris Sud Le marché parisien bénéficie toujours d une forte captivité avec 18 transactions réalisées dont 15 endogènes recensées en 214. Dix mouvements sortant de Paris, essentiellement vers le Croissant Ouest et la Première Couronne sont à noter. Cette mobilité vers la grande périphérie a doublé en un an. La Défense a profite d un véritable regain d activité en 214 avec 12 mouvements entrant recensés, dont 6 endogènes C est là un signe très positif pour ce marché ; il rassure sur la capacité d attraction de ce pôle tertiaire où les chantiers d envergure vont se succéder. La Défense Croissant Ouest ère Couronne ème Couronne Total Property Times 5

6 IDF Grandes transactions 214 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Transaction de 1 ère main: Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, impliquant des surfaces neuves ou restructurées, réalisées par des utilisateurs finaux. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Précommercialisation: Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux impliquant des surfaces non encore livrées. Property Times 6

7 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville PDG +33 () Heading Name Title +44 () Heading Name Title +44 () Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () Investissement Nils Vinck Directeur +33 () Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () Asset Management Alban Liss Président +33 () Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 ()

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