Gestion immobilière Conférence de l AFTA 15 octobre 2012

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1 Gestion immobilière Conférence de l AFTA 15 octobre 2012 Intervenants : - Béatrice de Durfort, Centre Français des Fonds et Fondations - Frédéric Grosjean, Institut Pasteur - Maître Christelle Grandin (Etude Chambarière, Grandin et Figerou) - François Chapuis, Apprentis d Auteuil 1

2 Thèmes abordés Thème central : la gestion immobilière Thèmes traités auparavant : Pourquoi cette conférence? L immobilier découle en partie de la stratégie et doit être traité dans la communication Quelques aspects juridiques (notamment celui de la capacité juridique) 2

3 Pourquoi cette conférence? Crise économique pesant sur le compte de résultat et le bilan des OSBL Poids de l immobilier pour les OSBL Focalisation d une partie du débat public sur l immobilier à travers les questions du logement et du développement durable Evolutions du secteur immobilier en

4 L évolution du marché immobilier en 2012 Modifications du cadre législatif (outre la conférence environnementale, loi «Duflot» prévue au 1 er trimestre 2013) : encadrement des loyers renforcement de la loi SRU sur les logements sociaux cession gratuite de terrains de l Etat aux collectivités locales - nouveau dispositif fiscal pour soutenir l investissement locatif dans le secteur privé taxation plus lourde des logements vacants) Transactions réduites en 2012 sur le neuf et l ancien et baisse des mises en chantier de bureaux prix stabilisés ou en baisse durées allongées de réalisation des ventes Crédits immobiliers et taux en baisse 4

5 Immobilier d exploitation immobilier de placement Aspects souvent communs de ces deux compartiments Aspects techniques Normes applicables Aspects souvent spécifiques Capacité juridique Collaborateurs souvent différents Prise en compte dans la communication Aspects financiers 5

6 Immobilier et stratégie l'immobilier est par nature le domaine des décisions de longue portée. La gestion immobilière doit donc prendre en compte non seulement les besoins du moment mais aussi les évolutions envisagées dans le plan stratégique. La politique immobilière ne peut pas être formulée si la politique générale et la stratégie à moyen et long terme ne sont pas définies 6

7 Place de l immobilier dans l organisation 7

8 Place de l immobilier dans l organisation La mise en œuvre de la gestion immobilière, comme celle plus généralement de la gestion patrimoniale s effectue en tenant compte de plusieurs enjeux. 8

9 Place des actifs immobiliers dans la gestion des actifs (Source : BNP Paribas Investment Partners) Haut OBLIGATIONS MAT. PREMIERES ACTIONS IMMOBILIER MAT. PREMIERES IMMOBILIER MAT. PREMIERES OBLIGATIONS MAT. PREMIERES IMMOBILIER 5,87% 39,02% 23,54% 22,46% 39,06% 22,99% 40,71% 9,13% 50,30% 23,93% Performance annuelle ALTERNATIF OBLIGATIONS ALTERNATIF MAT. PREMIERES IMMOBILIER ACTIONS ALTERNATIF ALTERNATIF IMMOBILIER 4,42% 9,77% 15,44% 19,16% 27,52% 14,40% 12,56% -19,04% 27,64% IMMOBILIER ALTERNATIF IMMOBILIER ACTIONS ACTIONS CONVERTIBLES ACTIONS CONVERTIBLES ACTIONS -1,41% 3,04% 11,04% 9,67% 14,76% 14,26% 5,24% -20,58% 26,23% CONVERTIBLES CONVERTIBLES MAT. PREMIERES ALTERNATIF CONVERTIBLES ALTERNATIF OBLIGATIONS ACTIONS CONVERTIBLES -3,56% -6,86% 10,80% 9,64% 13,08% 13,86% 1,88% -40,94% 26,09% ACTIONS IMMOBILIER CONVERTIBLES OBLIGATIONS ALTERNATIF MAT. PREMIERES CONVERTIBLES MAT. PREMIERES ALTERNATIF MAT. PREMIERES 20,44% ALTERNATIF 10,95% ACTIONS 8.33% CONVERTIBLES -14,36% -17,86% 6,25% 7,68% 7,61% 0,45% 0,10% -42,80% 18,53% 7,76% Bas MAT. PREMIERES ACTIONS OBLIGATIONS CONVERTIBLES OBLIGATIONS OBLIGATIONS IMMOBILIER IMMOBILIER OBLIGATIONS -31,49% -24,55% 4,02% 3,18% 5,39% -0,46% -18,81% -47,63% 4,38% OBLIGATIONS 1,05% Frontière des performances Forte volatilité des rentabilités mais progression moyenne élevée des actifs immobiliers. Régularité des rendements sans cession. 9

10 Politique de communication L immobilier a un caractère multifonctionnel (logement, travail, flux monétaires, image des occupants et propriétaires ) L image projetée par un bâtiment peut être en décalage avec celle qui résulte des missions sociales ou qui est associée par le public à l OSBL Politique de communication à bâtir en deux étapes : 1. quelles sont les parties prenantes de mon organisation susceptibles d être concernées directement ou indirectement par mon patrimoine immobilier? Quelles sont mes missions sociales et l image associée par le public à mon organisation? 10

11 Communication - parties prenantes 11

12 Politique de communication - 2 ème étape 2 ème étape : sur la base de l analyse effectuée : intégrer la dimension de la communication interne et externe dans les décisions immobilières majeures (acquisitions, cessions, rénovations lourdes, baux à construction ) travailler sur l adéquation de la gestion courante du patrimoine immobilier avec la nature de l organisation et ses valeurs établir un argumentaire sur la contribution économique positive de l immobilier de placement au financement des missions sociales s interroger sur la localisation juridique de l immobilier dans l organigramme juridique 12

13 Les risques liés à l immobilier (Source : étude Deloitte) Risques stratégiques Action sur le plan immobilier à effet à long terme déphasée par rapport à la stratégie Risques opérationnels Acquisition ou construction (défauts cachés, carence de diagnostics techniques, fiscaux, juridiques ou financiers) Mauvaise gestion de chantiers de construction ou rénovation Risque de non-conformité Risque de vacance (obsolescence, mauvaise gestion des actifs ) et de non-paiement Mauvaise gestion locative interne ou externalisée Risques financiers Baisse de valeur des actifs immobiliers Non-liquidité Risque de taux d intérêt 13

14 Caractéristiques des actifs immobiliers par rapport aux autres actifs Avantages actifs immobiliers Diversification vers des actifs dont la fluctuation est moindre Revenus réguliers Réserve pour projets exceptionnels ou en cas de difficultés Inconvénients des actifs immobiliers Inertie et lourdeur de certains actes de gestion Liquidité plus faible que celle des actifs financiers La rentabilité de certains actifs peut être faible 14

15 Aspects juridiques le droit immobilier est particulièrement abondant. Nous traiterons les points suivants : capacité juridique des associations, fondations et fonds de dotation pour les immeubles légués modes de détention et/ou d occupation options de montages juridiques pour les constructions et rénovations évolution des normes : Grenelle de l environnement, conférence environnementale 15

16 Capacité juridique des associations, fondations et fonds de dotation Capacité à recevoir, acquérir ou détenir un patrimoine immobilière : à condition qu il soit nécessaire au but poursuivi. Immobilier d exploitation Immobilier de rapport Fondation reconnue d utilité publique Fondation de coopération scientifique OUI OUI Fonds de dotation Fondation universitaire OUI OUI, sauf restrictions pour l acquisition Fondation d entreprise OUI NON Fondation partenariale OUI NON, sauf les libéralités Association RUP OUI NON, sauf bois et forêts Association déclarée OUI NON 16

17 Modes de détention Directe : différents types de droit en fonction de l origine de propriété : - acquisition à titre gratuit (libéralités : donations, legs) - acquisition à titre onéreux Indivision : Droits de nature identique Démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété) : Droits de nature différente Indirecte : via une structure de détention en général, société civile fiscalement transparente Immeuble d exploitation Immeuble de placement Très indirecte : type «Pierre-Papier» (SCPI de rendement à capital variable, Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI), SPPICAV, ). NB : toute combinaison d immobilier possible s agissant de l actif sous-jacent (bureaux, résidentiel, industrie...) voire combinaison avec d autres classes d actifs Immeubles de placement, constituant plutôt un investissement financier (actif plus liquide) 17

18 Modes d occupation Immeubles d exploitation : En général, occupation par la fondation, le fonds de dotation ou l association Immeubles de placement : La nature du contrat consenti par la fondation, le fonds de dotation ou l association confère au locataire des droits de nature différente. Qui plus est, il existe une différence de traitement du locataire particulier et du locataire professionnel : Protection plus forte du particulier Conventions dont l objet principal est le droit de jouissance de l immeuble : Bail d habitation (bail de 6 ans minimum pour les bailleurs personnes morales, donc pour les fondations, fonds de dotation ou associations) Bail professionnel Bail commercial Bail rural Conventions ne conférant pas qu un droit de jouissance de l immeuble : Telles que : Bail emphytéotique Bail à construction 18

19 Options de montages juridiques pour les constructions et rénovations Types de montage Responsabilités Risques Montage classique (maitrise d œuvre + marchés de travaux en lots séparés Entreprise générale + maitrise d œuvre Conception construction (Prix Maximum Garanti, clé en main, ) Contrat de promotion immobilière CPI Bail à construction BAC (emphytéose avec définition du bien à construire au bénéfice du propriétaire) Localisation X X X X X Adaptation à la destination Présence des services Densification future du quartier Valorisation Conception X X R T T Conformité réglementaire Conformité contractuelle Obtention du PC Construction Défaillanc e d une entreprise X R R T T Imprévus techniques Déroulement du chantier Financement X X X X T X: risque pour le propriétaire R : risque réduit T : risque transféré 19

20 Le développement durable et l immobilier Rôle majeur de l immobilier dans l impact sur l environnement (25% du CO2 français augmentation de la consommation d énergie dans les bâtiments de 30% en 30 ans en France) Augmentation prévisible des prix de l énergie A la suite des Grenelle 1 et 2, obligations de qualité environnementale renforcées La conférence environnementale de septembre 2012 prévoit un plan de rénovation thermique ambitieux pour rénover en priorité les logements les plus mal isolés. Dans le parc privé, les incitations se feront principalement grâce aux Certificats d Economie d Energie. L installation des panneaux photovoltaïques devra se faire en priorité sur les toitures La qualité environnementale d un bâtiment influera de plus en plus sur les coûts d exploitation et sur les prix de vente. 20

21 Gestion immobilière exploitation Les évolutions de la fonction depuis 20 ans Normes techniques renforcées Dimension développement durable Informatisation des bâtiments Automatisation de certains équipements techniques Financiarisation de la fonction immobilière 21

22 Gestion immobilière exploitation Les grandes catégories de fonctions Le choix de l immeuble (localisation, type, mode de détention et occupation) La construction et la rénovation lourde La rénovation légère, les réaménagements L exploitation courante de l immeuble 22

23 Gestion immobilière exploitation Les catégories de coûts Dotations aux amortissements / charges financières / loyers Les taxes Les consommations (électricité, chauffage, eau) L entretien / la mise en conformité Les frais de personnel / les coûts des prestataires (choix internalisation / externalisation) 23

24 Gestion immobilière exploitation Les collaborateurs directement concernés Moyens généraux Service entretien Service immobilier ou direction immobilière Direction financière 24

25 Gestion immobilière exploitation Les fonctions de la gestion des immeubles (Source Ernst & Young : observatoire des directions immobilières) Fonctions le plus souvent traitées par la fonction immobilière Acquisition / cession Stratégie développement et recherche foncière et immobilière Gestion des bâtiments (gestion courante, plans pluri-annuels d entretien ) Fonctions hygiène et sécurité / rapports avec les utilisateurs Suivi des normes Fonctions le moins souvent traitées par la fonction immobilière Architecture Risk management Assurances 25

26 Gestion immobilière : les volets de la gestion des immeubles de placement Pourquoi choisir de détenir un patrimoine immobilier de rapport? Comment constituer ce patrimoine? Comment gérer les immeubles? 26

27 Gestion immobilière : les volets de la gestion des immeubles de placement Pourquoi choisir de détenir un patrimoine immobilier de rapport? Diversifier les actifs Percevoir des revenus réguliers et viser une rentabilité Constituer une sorte de réserve foncière 27

28 Gestion immobilière : les volets de la gestion des immeubles de placement Comment constituer ce patrimoine immobilier? Décision du Conseil d administration Définition d une politique d investissement Critères d investissement Création des instances consultatives et d un cadre de référence sur les aspects immobiliers Le comité consultatif des placements Le cadre de référence : la Loi interne Acquisitions, libéralités, et constructions Les sources sont variées 28

29 Gestion immobilière : les volets de la gestion des immeubles de placement Comment gérer les immeubles? Transparence, efficience et sécurité Appel d offre pour la gérance Cadre strict Capacité de reportig Interactivité et accès distant Mise en place d un plan quinquennal pour les travaux Objectifs Modalités de mise en concurrence 29

30 La gestion immobilière Références Site du CFF la gestion immobilière et foncière: Guide «le développement durable au cœur des OSBL» Site de l ADEME : La règlementation thermique 2012 Le CSTB 30