La maîtrise de la Dette. Pour un développement harmonieux du patrimoine

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1 La maîtrise de la Dette Pour un développement harmonieux du patrimoine

2 Les Constats L environnement économique est le même pour tous L environnement professionnel : le Bilan Actif Passif L environnement de l investisseur : le réflexe freudien!

3 Les Constats Dans le monde du particulier L individu, même chef d entreprise considère que : «qui paye ses dettes s enrichit», «moins j ai de dettes mieux je me porte», «si je peux rembourser par anticipation», «idéalement je ferais bien un petit crédit avec un gros apport».

4 Les Constats L Univers d investissement d un client Le Métier du CGP Conseiller, Gérer et Développer le Patrimoine du client. L attention est portée sur la collecte et son optimisation fiscale, patrimoniale, financière, Le crédit est utilisé pour répondre à un besoin immédiat.

5 Les Constats Le CGPI cherche un moyen de financer une opération La Banque vérifie l endettement immédiat. Le Client cherche un taux et un accord de prêt. Pour le reste on verra demain

6 La situation actuelle L investisseur

7 La vision du particulier Une vision immédiate sans se poser des questions à long terme : Que représente mon acquisition dans mon patrimoine existant et futur? Combien de temps vais-je le conserver? Ai-je besoin de trésorerie pour d autres projets? Comment vont évoluer mes flux de trésorerie dans les 10, 20, 30 prochaines années? (revenus et charges) Quels sont mes objectifs de vie et de confort réels?

8 La vision du particulier Pour quelles raisons?: Mauvaise définition du crédit et plus généralement de la Dette et de son usage réel, A priori négatif, Vision de la dette comme une charge et non un outil d aide au développement du patrimoine.

9 Les Crédits vs La Dette Constats & Définitions : La Dette c est de l épargne à l envers, La Dette est un actif qui ne nous appartient pas, La Dette permet de lever plus de fonds que détenus. Durée moyenne d un prêt : 22 ans. Durée moyenne de conservation : 6,9 années.

10 Les Crédits vs La Dette Conclusion : La Dette ne sert quasiment plus à rembourser mais à porter. L investisseur empile des strates de crédits les unes sur les autres sans aucune stratégie d investissement.

11 Les types de financements Le paiement comptant. Le crédit amortissable. Le crédit in fine.

12 Le paiement à crédit Il permet de conserver sa liquidité avec ou sans rentabilité. Il permet d utiliser la dette pour acquérir. Il permet de pouvoir faire face à l imprévu.

13 Le crédit amortissable 12,33 % par an!!! Apport 7 ans Intérêts Capital Mensualité 95 % > 15 ans 7 ans Durée 15 ans / 3,5 % Actif successoral Locatif : Solde bancaire = Loyer Mensualité <=0 Solde fiscal = (Loyer Intérêts) > Solde bancaire!! Solde fiscal = 2 x TMI + 1 x CSG

14 Le crédit in fine classique intérêts Durée Capital Actif successoral Jusque 2 fois la valeur du bien! Foncier De 50 % à 100 % de la valeur du bien 50 % CAV Solde bancaire = Solde fiscal Locatif : Solde bancaire = Loyer - Mensualité Solde fiscal = (Loyer Intérêts) Mensualité = Intérêts

15 Rappel sur un constat : Crédit amortissable : Mobilisation de patrimoine importante Déséquilibre liquidité / foncier Mensualités élevées Taux réel > au taux annoncé Crédit in fine : Équilibre liquidité foncier Protection de la cellule familiale même en résidence principale.

16 Le crédit in fine revu intérêts Capital Durée 5 à 10 ans Durée Vente du bien 50 % 10 à 40 % CAV Durée 10 à 20 ans

17 Le LMNP en in fine Adossement 20 % Financement In Fine Loyers : 4,5 % de l investissement Mensualités : 4,5 % de l investissement Préservation de la réserve d amortissement Période exonérée d IRPP : 100 % des Amortissements différés Maximisation de l investissement Période de financement Trésorerie = (4,5%-4,5%) + 1,31%** x 25 = 32,65% / (1-TMI*) = 46,64% Fiscalité = Loyers - intérêts = 0 % = 0 % base imposable *avec une TMI à 30 % **avec un rendement à 3,5%/an Période d amortissement Période exonérée d IRPP : Reserve nette d amortissement Totale!! Revenus nets : 100 % - (46,64 % + 20) % = 33,36 %

18 Le LMNP en amortissable Apport 20 % Financement Amortissable Loyers : 4,5 % Mensualités sur 25 ans à 3,5% : 4,81 % de l investissement Consommation de la réserve d amortissement + effort de trésorerie Période exonérée d IRPP : 100 % des Amortissements différés Maximisation de l investissement Période de financement Trésorerie = (4,81% 4,5%) x 25= 7,75 % / (1-TMI*) = 11,07 % Fiscalité = Loyers - intérêts = 4,5 % x 25-40,15 % = 72,35 % base imposable amortie trop tôt!!! *avec une TMI à 30 % **avec un rendement à 3,5%/an Période d amortissement Période exonérée d IRPP : Reserve nette d amortissement = 100 % - 72,35 % = 27,65 % Revenus nets : 27,65 % - (11,07 % + 20%) = -6,58 %

19 Le LMNP en amortissable Apport 0 % Financement Amortissable Loyers : 4,5 % Mensualités sur 25 ans à 3,5% : 6,01 % de l investissement Consommation de la réserve d amortissement + effort de trésorerie Période exonérée d IRPP : 100 % des Amortissements différés Maximisation de l investissement Période de financement Trésorerie = (6,01% 4,5%) x 25= 37,75 % / (1-TMI*) = 53,93 % Fiscalité = Loyers - intérêts = 4,5 % x 25-50,2 % = 62,3 % base imposable *avec une TMI à 30 % **avec un rendement à 3,5%/an Période d amortissement Période exonérée d IRPP : Reserve nette d amortissement = 100 % - 62,3 % = 37,70 % Revenus nets : 37,70 % - 53,93 % = -16,23 %

20 Le LMNP en in fine Adossement 0 % Financement In Fine Loyers : 4,5 % de l investissement Mensualités : 4,5 % de l investissement Préservation de la réserve d amortissement Période exonérée d IRPP : 100 % des Amortissements différés Maximisation de l investissement Période de financement Trésorerie = (4,5%-4,5%) + 2,51%** x 25 = 62,69% / (1-TMI*) = 89,55% Fiscalité = Loyers - intérêts = 0 % = 0 % base imposable *avec une TMI à 30 % **avec un rendement à 3,5%/an Période d amortissement Période exonérée d IRPP : Reserve nette d amortissement Totale!! Revenus nets : 100 % - 89,55 % = 10,45 %

21 Synthèse Gains net In Fine Amortissable 0 % d apport 10,45 % -16,23 % 20 % d apport 33,36 % -6,58 % *avec une TMI à 30 % **avec un rendement à 3,5%/an

22 Hypothèse : revente avant la fin Comment optimiser ses investissements locatifs 20 ans 5% net Foncier : CAV : Crédit : X3 150 TMI + CSG 45 % % = 60.5 % 1.98 % max 20 ans Foncier : CAV : Crédit : X7 150 X % max!!! %!!!

23 La Dette par l exemple : Le monde de L entreprise Gestion des comptes courants d associé. Partie du patrimoine personnel de l associé qui est mis à la disposition de l entreprise. Le C.C.A, actif personnel, n est pas un bien professionnel, mais un placement financier. A ce titre, il est soumis à l ISF. Les intérêts perçus sont des revenus de créances, imposés comme des produits d actions ou des parts sociales.

24 La Dette par l exemple : Le monde de L entreprise La banque Prête la somme du CCA à l entreprise Prend en garantie les contrats Lève les nantissements au fur et à mesure L entreprise rembourse en in fine ou amortissable L entreprise L associé Place le produit du remboursement chez Le Conseiller en plusieurs contrats (1 par année de durée) Rembourse le CCA à l associé Le Conseiller CAV 1 CAV 2 CAV 3 CAV n

25 Exemple : Personne âgée Exposé de la situation : Monsieur B, mandataire social, âgé de 74 ans, est marié et a deux enfants. Ses actifs financiers, existants et investis, s élèvent à euros. Il a par ailleurs un patrimoine immobilier estimé à près de 3 M. Il décide de vendre sa résidence principale devenue trop grande depuis le départ des enfants. Il la cède pour 1 M et décide d acheter un 3 pièces pour un montant de 800 k.

26 Exemple : Personne âgée Schéma initial : M. B achète son appartement avec le produit de la vente. Il place les euros restants sur un contrat d assurance vie.

27 Exemple : Personne âgée Solutions proposées : Création d une SCI avec ses deux enfants : Mr et Mme ont chacun 45 % et chaque enfant 5 % en pleine propriété. La SCI emprunte l intégralité sous la forme d un crédit in fine avec 400 k en adossement sur un contrat d assurance vie. Les parents en assurés et les enfants en bénéficiaires. Le crédit est fait sur 20 ou 30 ans. Avec les enfants comme assurés (puisque les parents sont trop âgés). Le reste du produit de la vente est placé sur un ou plusieurs autres contrats d assurance vie (pour gérer de manière optimale les rachats programmés pendant la période avant les 8 ans). Un rachat mensuel qui paiera les mensualités de crédit est mis en place.

28 Exemple : Personne âgée Point clé de l opération : Pour permettre une continuité du prêt en cas de décès des parents, on prévoit un avenant au contrat de prêt selon lequel les sommes issues des contrats d assurance vie seront remployées dans de nouveaux contrats dont les enfants seront les souscripteurs pour être nantis par la banque.

29 Exemple : Personne âgée Conséquences : Pour le client : Le bien est transmis en franchise de droits de succession sans devoir faire une donation, Les clients n ont toujours pas de charge à payer puisqu ils sont locataires de la SCI et ce sont les rachats programmés qui assurent les mensualités de crédit. Pour le Conseiller : Il gère non pas euros mais 1M, soit 800 k euros de plus que dans le schéma initial, dans le seul intérêt du client, sous la forme d un ou plusieurs contrats.

30 Exemple : Un mandataire social Exposé de la situation : Monsieur P est marié, biologiste associé dans un cabinet. Il décide : De faire une opération de défiscalisation en Scellier pour un montant de , De racheter des parts à un de ses associés pour un montant de alors qu il possède de cash et qu à la clôture du bilan il va toucher près de de dividendes nets.

31 Exemple : Un mandataire social Schéma initial : M. P contracte un crédit amortissable. En effet, il a besoin de ses liquidités pour racheter les euros de parts de sa société. Il écarte la possibilité d opter pour un prêt in fine car sa banque lui demande un adossement équivalent à 50% du montant du prêt soit euros. Puis il paie cash les euros et il reste qu il place en attendant de toucher son dividende de dans 6 mois.

32 Exemple : Un mandataire social Solution optimale : Financement du bien immobilier: Rappel : sauf exceptions, après le bénéfice de l opération de défiscalisation (entre 9 et 15 ans), les biens achetés pour tel, n ont pas pour vocation à être conservés dans le patrimoine immobilier. Mise en place d un crédit in fine avec un adossement minimal de 10 % soit sans obligation d abonder. Mise en place d un crédit mixte de sur ans. Financement du rachat de parts Par ailleurs les seront placés sur un fond euro dans le cadre d un contrat d assurance vie pour mettre en place un crédit sur actifs de Une fois les dividendes perçus, ils seront replacés sur le contrat et permettront de dynamiser les actifs et de rechercher de la performance.

33 Exemple : Un mandataire social Conséquences : Pour le client: Il a équilibré ses masses patrimoniales, Il a augmenté ses actifs sous gestion de à en se donnant la capacité d optimiser son actif net, Les intérêts du prêt pour le rachat des parts sont déductibles ou refacturables à la société holding compte tenu de sa destination. Pour Vous : Vous gérez euros dans le seul intérêt du client sous la forme d un ou plusieurs contrats.

34 Exemple : Achat de LMNP Situation initiale : Madame R est philosophe de son métier, sans revenus salariés et possède des biens immobiliers de rapport, hérités, pour un montant de 1 M, lui rapportant un peu moins de 40,000 euros par an de loyers bruts. Elle possède par ailleurs près d 1 M supplémentaires de biens d usage (RP & RS) la rendant taxable à l ISF pour près de Proposition du Conseiller : utiliser la vente d un de ses studios pour effectuer une opération en LMNP pour une montant de en cash dans la mesure où ses revenus fonciers étaient faibles compte tenu de son ISF. La demande initiale était de financer les 30 k de TVA sur deux ans.

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