RAPPORT D EXPERTISE. Propriété située au chemin de la Forêt 1ter à Collonge-Bellerive, GE. Décembre 2013

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1 Etienne GAILLARD Architecte dipl. HES Lic. ès Sciences commerciales Membre de la Chambre suisse d experts en estimations immobilières CEI / USPI RAPPORT D EXPERTISE Propriété située au chemin de la Forêt 1ter à Collonge-Bellerive, GE Décembre , avenue de Saint-Paul CH 1223 Cologny / Genève Tél. +41 (0) Fax +41(0)

2 Propriété située au chemin de la Forêt 1ter à Collonge-Bellerive, GE Parcelle Nos de 235 m2, commune de Collonge-Bellerive avec co-propriété des parcelles No de 661 m2, quote-part inconnue (ch. de la Forêt) et No de 401 m2, quote-part 1/6e (parkings et cour d entrée) Servitudes : selon extrait annexé Zone de construction : 5 e zone (villa) propriété de Madame Kareen RUFENACHT La présente estimation est établie à la demande de l Office des poursuites afin de déterminer la valeur vénale de la propriété. L expert a visité le bâtiment le lundi 16 décembre 2013 Situation, description : La propriété se trouve dans la commune résidentielle de Collonge-Bellerive, à environ 6 km du centre ville de Genève, entre le Cycle d Orientation de Bois-Caran et la réserve de la Pointe-à-la-Bise. Quartier de villas de standing. Il s agit d une petite villa mitoyenne, faisant partie d un groupe de six unités identiques implantées autour une cour d accès commune. Les façades côté entrée donnent ainsi sur une zone commune, alors que les côtés jardins sont entièrement privatifs. La construction date du début des années 1990, les maisons sont dans un style nordaméricain, avec des façades en lambrissage de teinte blanche et une toiture à deux pans. Côté jardin, vers le sud, on trouve de larges fenêtres et baies vitrées, ainsi qu un jardin d hiver/véranda. Le petit jardin privatif est agréablement aménagé, avec une terrasse dallée, une pelouse et quelques arbustes décoratifs. La cour d accès commune est partiellement dallée, elle comprend un beau cèdre implanté en position centrale. Des couverts à voitures sont implantés le long du chemin de la Forêt. L ensemble présente bien, sous réserve d une impression d inachevé pour les couverts à voitures, réalisés de manière très simple. Distribution : Maison mitoyenne de 50 m2 au sol, entièrement excavée et comprenant deux niveaux habitables, soit : Sous-sol Abri de protection civile Bureau, env.12 m2, éclairé par des jours naturels WC-douche faisant également office de buanderie/chaufferie - 2 -

3 Rez-de-chaussée Hall d entrée / couloir WC visiteurs Cuisine ouverte sur le séjour, env. 10 m2 Séjour env 25 m2 Véranda / jardin d hiver 12 m2, côté jardin 1 er étage (partiellement mansardé) 2 chambre de 12 et 14 m2 env. Salle-de-bains Annexes / extérieur Couvert pour 2 voitures La distribution est originale, mais les surfaces sont petites. Il manque des espaces de rangement. Avec une surface au sol de seulement 50 m2, la surface habitable nette est de l ordre de 80 m2. La véranda et le bureau du sous-sol viennent en sus, mais bien qu aménagés, ils ne sont pas considérés comme locaux habitables au sens légal. La surface brute de planchers SBP est de l ordre de 90 m2, ce qui correspond à un indice d utilisation du sol de 0,3 Construction : Traditionnelle, massive au sous-sol et en bois pour la superstructure, de qualité courante Murs de sous-sol en béton armé, y compris la dalle du rez. Rez et étage, construction en ossature bois, façades en bardages en planches de sapin, plancher de l étage sur poutraisons bois, escaliers en bois. Charpente en bois, toiture en tuiles plates et ferblanterie en cuivre. Fenêtres en PVC avec verres isolants, bureau du sous-sol avec fenêtre et porte-fenêtre en bois-métal, véranda en serrurerie d aluminium thermolaqué blanc et verres isolants. Fenêtres de toiture, type Vélux pour une chambre et la salle-debaiins. Cloisons et doublages intérieurs en plaques de plâtre. Revêtements de sols en carrelage pour l entier du rez et les sanitaires, en moquette pour les chambres. Parois en tapisserie/plâtre peint. Chauffage central au gaz, chaudière murale récente de marque De Dietrich, avec production d eau chaude, distribution par radiateurs. Cuisine de standard courant avec meubles et appareils encastrés. Les finitions sont de qualité courante, de nombreux travaux d aménagement ont été réalisés postérieurement à la construction d origine, par la propriétaire actuelle. L état d entretien est excellent pour l intérieur, bon pour l extérieur. A l extérieur, les terrasses et la cour commune sont réalisés en dalles ou pavés de béton. Le couvert à voitures est en ossature bois avec toiture plate, le sol est en toutvenant compacté

4 Estimation I VALEUR INTRINSEQUE Terrain Parcelle No m2 à Fr /m2 = 705'000 dépendance p. 4299, ch. Forêt de 661 m2, quote-part inconnue p.m. Dépendance p. 8276, cour entrée 1/6 e de 401 m2 à Fr. 2'500 = Total terrain Fr Construction Villa env. 550 m3 à Fr. 850 /m3 = moins vétusté 12% =./. Fr. 56'000 total valeur actuelle du bâtiment Fr Aménagements extérieurs, raccordements cour entrée, couverts voiture et divers, env. Fr. 66'000 Valeur intrinsèque Fr '000 - Volume selon norme SIA No 116, calculé sur la base des surfaces cadastrales et de mesures prises sur place. - Il a été admis des prix unitaires relativement élevés en raison des petites surfaces/volumes. II RENDEMENT La maison est occupée par sa propriétaire. L estimation de la valeur de rendement pour une telle propriété ne permet pas d aboutir à un résultat réaliste. Il est par conséquent renoncé à utiliser cette méthode. A titre d information, une des villas du groupe est louée à des tiers pour la somme mensuelle de Fr. 4'800. Ce loyer semble toutefois à la limite supérieure des prix usuels pour une villa de petite taille

5 III VALEUR VENALE L ensemble des villas du groupe ont été vendues en 2005 au travers de la Fondation de Valorisation des actifs de la BCG, pour le compte du promoteur défaillant. Les acquéreurs ont ensuite procédé à différents travaux d aménagement et de finitions. Cette région de la rive gauche est très prisée par les acquéreurs de villas, la demande pour de tels biens est soutenue, ce qui justifie des prix élevés. L ordre de grandeur de valeur est limité en raison des petites surfaces de terrain/construites, mais ceci permet de garder un montant accessible à une assez large gamme de clientèle. En fonction des éléments précités et au vu de l'état du marché immobilier, l'expert estime la valeur de cette propriété, en son état actuel, à la somme de : Fr ' Etienne GAILLARD chambre suisse d experts en estimations immobilières Genève, le 23 décembre 2013

6 SITUATION & PLAN CADASTRAL Parcelle principale No 8272, cour commune parcelle No 8276 et chemin de la Forêt, p. No 4299

7 - 7 -

8 - 8 -

9 Cour commune, façade nord et accès à la maison Couvert à voitures et accès à la cour Porte d entrée

10 Hall d entrée Véranda Séjour Cuisine Chambre à l étage Salle-de-bains

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