LA LETTRE DOSSIER. La «liberté encadrée» de la gestion du domaine privé communal. le bulletin d information de l Union des Maires de l Oise

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1 LA LETTRE le bulletin d information de l Union des Maires de l Oise DOSSIER 02 MARS/AVRIL 2011 ACTUALITÉS Finances locales, état civil, urbanisme FICHE TECHNIQUE Assurance chômage et fonction publique territoriale : nouveauté réglementaire, éclairages nécessaires... La «liberté encadrée» de la gestion du domaine privé communal

2 édito CDCI SDCI L arrivée du printemps rime cette année avec «Commission Départementale de Coopération Intercommunale», et surtout, «Schéma Départemental de Coopération Intercommunale», vous le savez Après la désignation des membres de la commission au cours du premier trimestre de l année, sa première réunion a procédé à l installation des membres, à la désignation du rapporteur et à l élection de la commission restreinte. A la fin de ce mois d avril, Monsieur le Préfet sera invité à présenter le projet de schéma départemental de coopération intercommunale alors élaboré. Il s agira bien, à ce moment là, d une présentation et non d un vote sur ce schéma. Ensuite, la consultation de la CDCI se déroulera après que les communes et EPCI concernés auront émis leur avis (dans un délai de 3 mois après que le projet leur a été communiqué). Les amendements émaneront alors soit des membres de la CDCI, soit du préfet lui-même. Le préfet aura alors l obligation d intégrer ces amendements s ils ont recueilli l approbation de la majorité des 2/3 des membres de la CDCI. Le schéma départemental devra être définitivement arrêté par le préfet au plus tard le 31 décembre Sachez que le Président de l Association des Maires de France, Jacques Pélissard, a adressé un courrier au Ministre chargé des Collectivités territoriales, le 13 avril dernier, rappelant qu il est «nécessaire d apprécier [les] périmètres au regard des territoires vécus par les habitants, en cherchant à favoriser une meilleure efficacité de l action publique locale et une meilleure solidarité financière entre les communes», en privilégiant «les fusions d EPCI plutôt que les retraits-extensions, qui risquent de fragiliser certaines communautés et seront difficiles à régler tant du point de vue financier que du point de vue du devenir des personnels». Il demande également qu un «esprit de collaboration constructive règne» durant tout ce processus et que les schémas soient établis «en bonne intelligence entre les préfets et les élus siégeant à la commission départementale de coopération intercommunale». Souhaitons alors que ces vœux trouvent une réalité que nous aurons plaisir à vous retranscrire à la fin de cette année, lors de l arrivée de l hiver Alain Vasselle Sommaire ACTUALITÉS 3 Finances locales 3 Etat-civil 4-5 Urbanisme 5 Fonction publique 5 DOSSIER 6 La «liberté encadrée» de la gestion du domaine privé communal FICHE TECHNIQUE 22 assurance chômage et fonction publique territoriale La lettre de l UMO Publication d informations de l Union des Maires de l Oise réalisée avec le soutien du Conseil général de l Oise Tél Fax Courriel : contact@umo.asso.fr - Directeur de la publication : Alain Vasselle Co-directeur de la publication : Robert ternacle Rédacteur en chef : Élise Denous Rédaction : Bénédicte Uguen Création & maquette : à nous la lune! Reprographie : Imprimerie Houdeville Tirage : exemplaires N ISSN : Dépôt légal à parution 02

3 Titres de recettes Circulaire NOR :BCRE C du 21 mars 2011 des ministres chargés de l intérieur et du budget relative à la forme et au contenu des pièces de recettes des collectivités territoriales et de leurs établissements publics. La circulaire interministérielle du 21 mars 2011 vient rappeler les règles de présentation des documents adressés aux débiteurs des titres exécutoires émis par les collectivités territoriales. En effet, l efficacité et la sécurité juridique du recouvrement des produits locaux suppose le respect par les ordonnateurs de certaines règles de formalisation des titres de recettes. 1) Le rappel de la force exécutoire des titres de recettes émis par les ordonnateurs locaux : Toute créance d une collectivité territoriale fait l objet d un titre qui matérialise ses droits. Ce titre est qualifié de titre exécutoire permettant l exécution forcée par le comptable public. Selon l article L252 A du livre des procédures fiscales, les titres exécutoires sont constitués des «arrêtés, états, rôles, avis de mise en recouvrement, titres de perception ou de recettes que l Etat, les collectivités territoriales ou les établissements publics dotés d un comptable public délivrent pour le recouvrement des recettes de toute nature qu ils sont habilités à recevoir». L ensemble des recettes locales, perçues sans l intervention des services fiscaux de l Etat (fiscalité directe locale, ), s exécutent par l émission de titres rendus exécutoires par l ordonnateur de la collectivité territoriale. Ces titres constituent également la pièce permettant la prise en charge comptable de la recette correspondante. «La signature manuscrite, ou électronique conformément aux modalités fixées par arrêté du ministre en charge du budget, du bordereau récapitulant les titres de recettes emporte attestation du caractère exécutoire des pièces justifiant les recettes concernées et rend exécutoires les titres de recettes qui y sont joints» (3ème alinéa de l article D du Code Général des Collectivités Territoriales). «Seul le bordereau de titres de recettes est signé pour être produit en cas de contestation» du débiteur (dernier alinéa de l article L du CGCT). Les titres de recettes n ont ainsi pas à être revêtus chacun de la signature de l ordonnateur. 2) La forme des titres de recettes transmis par les ordonnateurs locaux aux comptables publics : Les instructions budgétaires et comptables (M14, M52, M71, ) applicables aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics précisent les informations devant être mentionnées sur les titres de recettes émis par l ordonnateur et transmis au comptable public. Le titre de recette peut être émis sur support papier ou sur support électronique. Matériellement, le titre de recette est individuel ou collectif (ce dernier comprend alors une liste de débiteurs). Le titre de recettes individuel doit comporter toutes énonciations utiles retracées dans les instructions budgétaires et comptables, et notamment : la nature de la créance et son montant ; la référence aux textes et/ou au fait générateur sur lesquels est fondée l existence de la créance ; les bases de la liquidation de la créance de manière à permettre au comptable de la vérifier; l imputation budgétaire et comptable à donner à la recette ; la désignation précise et complète du débiteur et de son adresse ; les nom, prénoms et qualité de la personne qui a émis le titre ; enfin, la date à laquelle le titre est émis et rendu exécutoire par l ordonnateur. 3) La forme des avis des sommes à payer adressés aux débiteurs : La force exécutoire du titre implique un grand soin apporté à la présence sur cet avis de toutes les mentions rendues obligatoires par la réglementation en vigueur. La mention obligatoire de l émetteur du titre de recettes : Le titre de recettes comme l avis des sommes à payer doivent comporter en caractères très apparents les indications suivantes : «Titre exécutoire en application de l article L252 A du livre des procédures fiscales, émis et rendu exécutoire conformément aux dispositions des articles L , D , R , R et R du code général des collectivités territoriales par [nom, prénoms et qualité de la personne qui a émis le titre]». ACTUALITÉS Ces mentions permettent ainsi au débiteur de vérifier la compétence de l émetteur du titre exécutoire. La mention obligatoire de la liquidation de la créance : La collectivité doit indiquer, soit dans le corps même de l avis des sommes à payer, soit par référence à un document annexe joint à cet avis ou envoyé précédemment au débiteur, les bases et les éléments de calcul sur lesquels il se fonde pour mettre les sommes en cause à la charge de ce dernier. La mention obligatoire des voies de recours : Les avis de sommes à payer doivent préciser les délais de recours ainsi que lequel des deux ordres de juridictions doit être saisi. Les mentions fortement recommandées afin d assurer une parfaite information du débiteur et ainsi éviter les retards de paiement, l avis des sommes à payer peut préciser : les coordonnées de l organisme public créancier chargé d examiner les éventuels recours du débiteur contestant le bien-fondé de la créance ainsi que celles du comptable public chargé du recouvrement et ses éventuelles demandes de délai de paiement ; les moyens de paiement dont le débiteur dispose pour régler sa dette. 4) La justification des titres exécutoires en cas de contestation des débiteurs : Les instructions budgétaires et comptables précitées prévoient que tout titre de recette exécutoire sur support papier comprend quatre volets contenant les mêmes informations : le 1er est conservé par le comptable public pour lui permettre de suivre le recouvrement de la créance ; le 2ème justifiant la prise en charge comptable est annexé par le comptable public au compte de gestion de l organisme créancier qui est transmis au juge des comptes après la clôture de l exercice de prise en charge du titre ; le 3ème, formant avis des sommes à payer, est adressé au débiteur pour l inviter à payer la créance ; le 4ème est conservé par l ordonnateur pour lui permettre de justifier le titre exécutoire en cas de contestation du bien-fondé de la créance par le débiteur, et cela pendant 10 ans. FINANCES LOCALES 03

4 FINANCES LOCALES ACTUALITÉS Indemnité de conseil Question écrite n du député M. Francis Saint-Léger, Journal Officiel de l Assemblée Nationale du 22 mars Par cette réponse à la QE posée par le député M. Saint-Léger, le Ministre du Budget, comptes publics, fonction publique et réforme de l État précise les modalités d attribution de l indemnité de conseil susceptible d être allouée par une collectivité territoriale aux comptables du Trésor. Les comptables du Trésor peuvent fournir une aide technique aux collectivités territoriales en matière budgétaire économique, financière et comptable. Cette mission de conseil et d assistance concerne notamment les domaines relatifs à l établissement des documents budgétaires et comptables, la gestion financière, l analyse budgétaire, fiscale, financière et de la trésorerie, la gestion économique, en particulier pour les actions en faveur du développement économique et de l aide aux entreprises, la mise en œuvre des réglementations économiques, budgétaires et financières. Les comptables interviennent alors, à titre personnel, en dehors de leurs attributions de fonctionnaire de l État, à la demande des collectivités territoriales. L indemnité constitue ainsi la contrepartie de ce travail de conseil exercé en dehors des horaires habituels de service. Son attribution fait l objet d une décision de l organe délibérant de la collectivité ou de l établissement public local. Son montant est déterminé à partir de la moyenne annuelle des dépenses budgétaires des sections de fonctionnement et d investissement, à l exception des opérations d ordre, des trois derniers budgets exécutés, à laquelle est appliqué un barème. L assemblée délibérante a toute latitude pour moduler ce montant, en fonction des prestations demandées au comptable. En tout état de cause, le montant servi ne peut excéder le traitement brut annuel indiciaire minimum de la fonction publique. Ainsi, les collectivités territoriales disposent d une entière liberté quant à l opportunité de recourir aux conseils du comptable et pour fixer le montant de l indemnité correspondante. ETAT - CIVIL Actes Décret n du 10 février 2011 instituant une procédure de vérification sécurisée des données à caractère personnel contenues dans les actes de l état civil (paru au Journal Officiel du 12 février 2011). Mariage Ce décret vise à créer une procédure de vérification sécurisée des données à caractère personnel contenues dans les actes de l état civil. Il s agit de dispenser les usagers de l obligation de produire un acte de l état civil à l appui de leurs démarches administratives en permettant aux administrations et organismes légalement fondés à requérir des actes de l état civil de demander directement, auprès des officiers de l état civil dépositaires des actes, la vérification des données déclarées par les usagers. Cette vérification peut s effectuer par voie papier ou électronique. Lorsqu elle est effectuée par voie électronique, elle doit l être dans des conditions qui garantissent l intégrité, la sécurité et la confidentialité des échanges, ainsi que l identité et la fonction de l expéditeur et celles du destinataire. L officier de l état civil saisi vérifie la conformité des informations reçues à celles contenues dans l acte d état civil qu il détient. Il peut, le cas échéant, les compléter ou les rectifier dans les limites de la demande qui lui est adressée. Il atteste, par l apposition de sa signature manuscrite ou électronique qualifiée selon le type d échanges retenu, de la conformité des informations vérifiées à celles contenues dans l acte d état civil. Question écrite n du député M. Frédéric Reiss, Journal Officiel de l Assemblée Nationale du 19 octobre Le député Reiss pose la question de savoir si, lors de la signature de l acte de mariage, les époux peuvent signer de leur nom d usage conféré par l union. Le Ministre de l Intérieur rappelle que le mariage est juridiquement valable dès l échange des consentements des époux devant l officier de l état civil lors de la célébration. L article 75 du Code civil prévoit que le maire ou son adjoint déclare alors, au nom de la loi, que les parties sont unies par le mariage. L acte de l état civil est dressé sur le champ afin de rapporter la preuve du mariage par un acte authentique. Ainsi, aucun principe de droit ne s oppose à ce que l un des époux voire les deux signent l acte de mariage de leur nom d usage conféré par cette union. En outre, l article du Code civil précise que la signature nécessaire à la perfection de l acte identifie celui qui l appose et manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Celle-ci doit simplement permettre de vérifier que les personnes signataires de l acte sont bien celles désignées dans celui-ci. La personne est donc libre de signer comme elle le souhaite, sous son nom de famille ou son nom d usage, dès lors que cette signature permet de l identifier. 04

5 ETAT - CIVIL FONCTION PUBLIQUE Mariage Loi n du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation (parue au Journal Officiel du 2 juillet 2010). A compter du 1er mai 2011, l officier d état-civil devra procéder, lors de la cérémonie de mariage, à la lecture d un article supplémentaire du Code civil, à savoir l article 220. Cet article détermine les règles de solidarité entre époux lorsque l un d eux contracte seul une dette. Rémunération Instruction fiscale n 5 F-3-11 du 8 février 2011 de la Direction générale des finances publiques relative à l exonération de la contribution des employeurs à l achat de titresrestaurant par les salariés (parue au Bulletin Officiel des Impôts n 13 du 17 février 2011). Le complément de rémunération résultant de la participation des employeurs à l acquisition par les salariés de titresrestaurant est exonéré sur le revenu sous certaines conditions et dans la limite de 5,29 pour Antennes de téléphonie mobile Question Ecrite du sénateur Jean-Louis Masson n 6645, Journal Officiel du Sénat du 17 mars 2011 Interrogé par le sénateur Masson, le ministre de l Intérieur, de l outre-mer et des collectivités territoriales est venu rappeler la règlementation relative aux antennes de téléphonie mobile et sa possible articulation avec le principe de précaution. L implantation des antennes de téléphonie mobile relève tout d abord des règles posées par le Code de l urbanisme. Ces antennes sont ainsi soumises à déclaration préalable si la hauteur dépasse 12 mètres ou si la surface hors d œuvre brute créée est supérieure à 2 mètres carrés (article R421-9 du Code de l urbanisme), et à permis de construire en cas de création de surface hors d œuvre brute supérieure à 20 mètres carrés. Par ailleurs, le décret n du 3 mai 2002, relatif aux valeurs limites d exposition au public aux champs électromagnétiques impose que, dans la constitution du dossier d installation des antennes situées à moins de cent mètres d établissements scolaires, de crèches ou d établissements de soins, des éléments attestant que le champ émis est aussi faible que possible soient fournis par l exploitant. S agissant des pouvoirs du maire, il dispose, en application de l article L et L du Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT), d un pouvoir de police générale qui lui permet d édicter par arrêté municipal des prescriptions visant à assurer la sécurité et la salubrité publiques. Toutefois, dans ce domaine, le maire ne peut usage de son pouvoir général qu en cas d urgence et d extrême péril. En effet, l implantation des antennes relais de téléphonie mobile relève d une police spéciale qui est détenue par l agence nationale des fréquences et du ministre chargé des communications électroniques (articles L45-1 à L53 du Code des postes et des communications électroniques). ACTUALITÉS Concernant plus précisément le principe de précaution introduit par la loi constitutionnelle n du 1er mars 2005 relative à la charte de l environnement il s applique en cas de risque grave et difficilement réversible pour l environnement, même en l absence de certitude, compte tenu de l état des connaissances scientifiques. Dans un arrêt du 2 juillet 2008 Société française du radiotéléphone, le Conseil d État a estimé que le principe de précaution ne trouvait pas à s appliquer dans le domaine des antennes relais, compte tenu de l absence d éléments de nature à accréditer l hypothèse, en, l état des connaissances scientifiques, de risque pour la santé publique. Dans un arrêt du 19 juillet 2010, le Conseil d Etat a de nouveau jugé que le principe de précaution ne pouvait pas faire obstacle à la délivrance d un permis de construire pour l implantation d une antenne de relais en l état des connaissances scientifiques sur les effets de celle-ci. Il semble sur ce sujet que le juge judiciaire diffère de cette interprétation du juge administratif, puisque la cour d appel de Versailles a, le 4 février 2009, dans une décision Bouygues Télécom/Lagouge, appuyé son raisonnement sur le principe de précaution, en invoquant le caractère anormal du trouble de voisinage lié à une antenne. Le Gouvernement a mis en place, le 7 juillet 2009, un comité opérationnel (COMOP) chargé de conduire des expérimentations en matière d exposition aux ondes des antennes relais. Un appel à candidatures à destination des communes, des communautés de communes, communautés urbaines et communautés d agglomération a été lancé du 17 septembre au 31 octobre 2010, avec pour objectif de permettre une modélisation et une expérimentation d une diminution de l exposition aux radiofréquences des antennes-relais de téléphonie mobile, ainsi que pour la définition et l expérimentation de nouvelles procédures de concertation et d information locale. Une seconde phase d expérimentation, qui portera sur la simulation et l expérimentation d une diminution de la puissance d exposition sera conduite dans seize collectivités volontaires jusqu à la fin de l année URBANISME 05

6 DOSSIER La «liberté encadrée» de la gestion du domaine privé Les collectivités territoriales disposent, comme toute personne, d un patrimoine destiné à leur permettre de fonctionner, de remplir leurs missions et de gérer leurs investissements. Leur patrimoine est très diversifié et comprend des biens incorporels (droits) et corporels (objets matériels). Ces derniers regroupent deux catégories de biens : soit des biens mobiliers, soit des biens immobiliers qui sont fixes et ne peuvent être transportés sans être altérés, comme les constructions fixées au sol. A la différence de ce qui se passe pour les personnes privées, les biens des collectivités territoriales sont soumis à deux régimes juridiques différents : le domaine public et le domaine privé : -Le domaine public est régi par le droit public ainsi que par les principes d imprescriptibilité et d inaliénabilité. -Le domaine privé est, lui, géré plus librement par les personnes publiques, comme le prévoit l article 537 du Code civil (article L du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques). Pour la gestion du domaine privé, le principe est la liberté de gestion ; il existe cependant des contraintes que les collectivités doivent respecter. C est cette gestion, parfois complexe, du domaine privé communal que nous aborderons dans ce dossier. N y seront toutefois évoqués les statuts particuliers de certains biens du domaine privé communal : les biens mobiliers, les chemins ruraux, les jardins familiaux, les réserves foncières. 06

7 Le domaine privé communal, une composition large Une définition par opposition L article L du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques (CG3P) donne une définition du domaine privé, à savoir que «font partie du domaine privé les biens des personnes publiques ( ) qui ne relèvent pas du domaine public par application des dispositions du titre Ier du livre Ier». Le domaine privé ne se définit donc «que par» opposition au domaine public : tout ce qui ne fait pas partie du domaine public fait partie du domaine privé Pour connaître la composition de son domaine privé, une commune doit donc savoir quels sont ses biens qui relèvent du domaine public et ainsi procéder par élimination. Adoptée par une ordonnance de 2006, le CG3P reprend la définition jurisprudentielle du domaine public dans son article L : «sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d une personne publique ( ) est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu en ce cas ils fassent l objet d un aménagement indispensable à l exécution des missions de ce service public». Le premier critère est l appartenance du bien à une personne publique. De ce fait, un bien appartenant à une personne publique et qui fait l objet d une copropriété avec des personnes privées ne peut être soumis au régime de la domanialité publique (Conseil d Etat, 11 février 1994, Cie d assurance Préservatrice Foncière). Le second critère est un critère alternatif : Soit l affectation à l usage direct du public. Cette affectation doit être directe, c est-à-dire que les usagers peuvent l utiliser directement. Ce caractère direct doit être écarté lorsque l affectation du public est la conséquence indirecte ou accessoire d une location. Soit l affectation à un service public. Ce bien doit alors avoir l objet d un aménagement indispensable à l exécution des missions de ce service public. Par ailleurs, l article L du CG3P précise que «font également partie du domaine public les biens des personnes publiques ( ) qui, concourant à l utilisation d un bien appartenant au domaine public, en constituent un accessoire indissociable». Si les conditions énoncées par le CG3P sont réunies, le bien fait partie du domaine public de la collectivité. Néanmoins, il peut toujours intégrer le domaine privé s il est désaffecté et déclassé : «un bien d une personne publique ( ), qui n est plus affecté à un service public ou à l usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l intervention de l acte administratif constatant son déclassement». Cet acte de déclassement fait sortir le bien du domaine public. Il est obligatoire alors même qu il n y a pas eu de décision de classement pour faire entrer le bien dans le domaine public. Si un immeuble est affecté à un usage mixte un usage qui le fait entrer dans le domaine public, un autre qui le maintient dans le domaine privé la nature de domaine public l emporte sur celle de domaine privé. Toutefois l application à l ensemble de l immeuble de la qualité de domaine public n est possible que si l immeuble forme un tout indissociable (bâtiment unique, les différentes parties sont desservies par des escaliers et/ou ascenseurs communs.) Une définition législative Outre cette définition a contrario, certains biens des communes relèvent de leur domaine privé par détermination de la loi ; il s agit : Des réserves foncières (article L du CG3P) : les collectivités territoriales, leurs établissements publics et leurs groupements peuvent acquérir des terrains en anticipant sur les besoins qui seront induits par des projets d aménagement, par la protection de l intégrité de certains espaces naturels et par la prévention de risques naturels ou technologiques (article L221-1 du Code de l urbanisme). Ces terrains, qui ne sont pas encore affectés de manière effective à une mission de service public ou à l usage du public, relèvent du domaine privé de la personne publique propriétaire. Des biens immobiliers à usage de bureau qui ne forment pas un bien indivisible avec ceux relevant du domaine public (article L du CG3P) : cela correspond, DOSSIER par exemple, à immeuble indépendant, situé en face d un hôtel de ville et qui regroupe exclusivement des bureaux de la commune, relève du domaine privé communal ; Des chemins ruraux (article L du CG3P) : en vertu de l article L161-1 du Code rural et de la pêche maritime, «les chemins ruraux sont les chemins appartenant aux communes, affectés à l usage du public, qui n ont pas été classés comme voies communales. Ils font partie du domaine privé de la commune». Les bois et forêts soumis au régime forestier (article L du CG3P) : en vertu de l article L111-1 du Code forestier, sont soumis au régime forestier les bois et forêts susceptibles d aménagement, d exploitation régulière ou de reconstitution et les terrains à boiser appartenant aux collectivités territoriales. Les presbytères (article 14 de la loi du 9 décembre 1905 et article 1er de la loi du 2 janvier 1907) La gestion de ce domaine privé Une gestion partagée entre le conseil municipal et le Maire La gestion des biens du domaine privé est partagée entre l assemblée délibérante et l organe exécutif. Les règles de gestion sont fixées par le Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT) aux articles L qui énonce que «le conseil municipal règle par ses délibérations les affaires de la commune» et L qui indique que «le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune». En vertu de ces deux dispositions, il revient au conseil municipal de gérer les biens de la commune en prenant toutes les décisions de principe concernant les modalités de gestion (bail, cession, les bénéficiaires ). Le maire procède, lui, à l exécution des délibérations et aux actes de gestion courante. Toute décision relative à l acquisition ou 07

8 DOSSIER à la cession d un bien par la collectivité relève de la compétence du conseil municipal qui peut seul en disposer. L assemblée délibérante doit donc se prononcer le cas échéant sur l opportunité d acquérir ou de céder une parcelle du domaine communal, le maire étant quant à lui chargé de suite à la délibération du conseil municipal. Le maire ne peut donc, sans délibération du conseil municipal, accepter ou refuser de vendre un bien. Le conseil municipal peut toutefois décider de déléguer au maire la compétence en matière de locations en vertu de l article L du CGCT qui énonce que le maire peut «décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une durée n excédant pas douze ans». Dans la mesure où il s agit d une compétence déléguée, le maire doit en «rendre compte à chacune des réunions obligatoires du conseil municipal» (article L du CGCT). Par ailleurs, les décisions en cause sont à répertorier dans le registre des délibérations du conseil municipal et pas dans celui relatif aux arrêtés municipaux. De plus, les actes pris par le maire par délégation sont assujettis aux mêmes conditions de contrôle et de publicité que les délibérations habituelle : transmission au contrôle de légalité ainsi qu à affichage et publication. La délibération décidant et autorisant l acquisition, la location ou l aliénation du bien est transmise au préfet pour le contrôle de légalité. En revanche, les contrats de vente, d achat ou de location de terrains relevant du domaine privé communal n ont pas à être transmis au représentant de l Etat dans le département. Le «bornage», ou la délimitation du domaine privé de la commune A la différence du domaine public, la délimitation des biens du domaine privé se fait par le biais du bornage, comme le prévoit l article 646 du Code civil : «tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës». Le bornage est l opération qui consiste à fixer définitivement la limite séparative de 2 terrains contigus (côte à côte) et à la marquer par des repères matériels appelés «bornes» (piquets, pierres...). L action en bornage peut se faire par voie amiable si les 2 propriétaires voisins sont d accord pour le réaliser. Le procès-verbal de bornage, une fois signé par les parties, vaut titre définitif, tant pour les contenances des parcelles que pour les limites qu il leur assigne. Le bornage se fait à frais communs. A défaut d accord amiable, le propriétaire qui le souhaite peut saisir le juge afin de faire procéder à un bornage judiciaire. Afin de gérer de façon optimum son domaine, la commune doit précisément connaître l étendue de son patrimoine. Pour cela, elle doit tenir à jour un inventaire (collecter toutes les données sur les bâtiments, les terrains, les occupants, l estimation des biens, les loyers ). Le tableau ci-dessous peut vous aider à tenir à jour les éléments relatifs aux locations de votre domaine privé. exemple de tableau de bord des baux communaux ou communautaires adresse du local locataire date de signature du bail date de prise d effet type de bail durée du bail date d échéance date de révision indice de référence date de passage obligatoire en conseil municipal ou communautaire 08

9 L acquisition du bien «Les acquisitions de biens et droits à caractère immobilier s opèrent suivant les règles du droit civil» (article L du CG3P). Les collectivités disposent de plusieurs procédés pour acquérir des immeubles, de manière gratuite ou onéreuse. L acquisition «gratuite» Les dons et legs : L acquisition gratuite la plus fréquente pour les communes correspond aux dons et legs. Le don correspond à la transmission d un bien consentie par une personne au profit d une autre. Le legs est une transmission effectuée selon des dispositions testamentaires, dérogeant ainsi aux règles légales de la dévolution successorale. Le don ou le legs peut être accompagnée de conditions et charges que les communes doivent satisfaire. Néanmoins, la collectivité peut demander leur révision ; il convient pour cela d appliquer les dispositions des articles à du Code civil (article L du CGCT). En outre, la commune peut toujours refuser le don ou le legs si elle estime, notamment, que ce n est pas intéressant pour elle. Le conseil municipal est le seul compétent pour statuer sur l acceptation des dons et legs effectués au profit de la commune (article L du CGCT). Toutefois, le maire peut toujours accepter les dons et legs, à titre conservatoire. «La délibération de l assemblée délibérante qui intervient ultérieurement a effet du jour de cette acceptation» (article L du CGCT). Le don ou le legs ne doit pas avoir pour effet de faire sortir la commune de ses attributions. Cette transmission d un bien doit donc entrer dans l intérêt public ou dans l une des compétences légales de la commune. La prescription acquisitive : Les communes peuvent également devenir propriétaire de biens immobiliers par le biais de la prescription acquisitive. Le Code civil définit la prescription acquisition comme étant «un moyen d acquérir un bien ou un droit par l effet de la possession sans que celui qui l allègue soit obligé d en rapporter un titre ou qu on puisse lui opposer l exception déduite de la mauvaise foi» (article L2258). Les articles 2260 à 2275 du Code civil définissent les modalités selon lesquelles ce moyen d acquisition s exerce. Ainsi «pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire» (article 2261 du Code civil). Cette possession doit se poursuivre, en matière immobilière, sur une durée de 30 ans. Néanmoins, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans (article 2272 du Code civil). Il est aussi possible pour les collectivités de devenir propriétaire gratuitement de terres vaines et vagues, des landes et bruyères et des terrains habituellement inondés ou dévastés par les eaux. Les propriétaires de ces parcelles peuvent, en effet, renoncer à ces propriétés au profit de la commune dans lesquelles elles sont situées (article 1401 du Code Général des Impôts). La déclaration détaillée de cet abandon perpétuel est faite par écrit, à la mairie de la commune, par le propriétaire ou par un fondé de pouvoir spécial. L intérêt des propriétaires est de ne plus avoir à payer la taxe foncière. Les biens vacants et sans maitre : Une autre forme d acquisition à titre gratuit existe, il s agit des biens vacants et sans maître. En application de l article 713 du Code civil et de l article L du CG3P, les biens qui n ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Il ressort de ces deux articles que les communes peuvent acquérir les biens immobiliers dont le propriétaire est inconnu ou dont le propriétaire est connu mais décédé depuis plus de 30 ans, sans héritier, ou en laissant des héritiers n ayant pas accepté la succession. Toutefois, si la commune renonce à exercer ce droit, l Etat en devient propriétaire. En revanche, les biens immobiliers issus des successions en déshérence demeurent la propriété de l Etat (article 539 du Code civil) : -Les biens dont le propriétaire est inconnu : Les biens dont le propriétaire a disparu : il s agit des biens immobiliers qui appartenaient à une personne identifiée, disparue sans laisser de représentant (biens ayant appartenu à une personne connue mais dont la date du décès n a pu être déterminée à l issue des recherches effectuées par DOSSIER la personne publique), et qui ne sont pas devenus la propriété d une autre personne (en particulier, les immeubles pouvant être devenus la propriété d une autre personne par l effet de la prescription acquisitive). Dès lors, il est impossible de déterminer l identité de l actuel propriétaire de ces biens. Les biens dont le propriétaire est inconnu : il s agit des biens immobiliers pour lesquels il n existe aucun titre de propriété publié au fichier immobilier de la conservation des hypothèques, ou au livre foncier (y compris une attestation immobilière dressée à la suite de la mise en œuvre de la prescription acquisitive), ni aucun document cadastral susceptible d apporter des renseignements quant à l identité du propriétaire -Les biens dont le propriétaire est connu mais décédé : Les biens dont le propriétaire est connu et décédé depuis plus de 30 ans, sans héritier, ou en laissant des héritiers qui n ont pas accepté la succession, expressément ou tacitement, pendant cette période. Par conséquent, ces héritiers ne peuvent plus recueillir les biens en cause en application du principe de la prescription trentenaire en matière de succession (article 789 du Code civil). Ces biens n ont plus de propriétaire et sont donc sans maître. Les biens issus des successions en déshérence : à la différence des biens relevant des catégories énumérées ci-dessus, qui reviennent à la commune, les biens immobiliers individualisés des personnes qui sont décédées depuis moins de 30 ans, sans héritiers ou dont les héritiers ont refusé la succession, appartiennent à l Etat. En application de l article 539 du Code civil, les successions abandonnées qui consistent en une universalité et non en un bien immobilier isolé, et qui proviennent de personnes ne laissant, à la date de leur décès, aucun héritier ou seulement des héritiers au degré non successible (article 745 du Code civil) et n ayant pas consenti de legs universel, sont dites en déshérence. Elles appartiennent à l Etat quelle que soit la date du décès des personnes considérées. Les biens sans maître sont acquis par la commune : Soit de plein droit, en application des articles 713 du Code civil et L du CG3P, lorsqu ils font partie font partie 09

10 DOSSIER d une succession ouverte depuis plus de 30 ans et pour laquelle aucun successible ne s est présenté. Le conseil municipal doit alors délibérer autorisant l acquisition, par le maire, d un bien sans maître revenant de plein droit à la commune. Cette prise de possession est constatée par un procèsverbal, affiché en mairie, selon les modalités de l article L du CGCT. Dans le cas où la commune renonce à exercer son droit de propriété, elle en informe, par courrier, la préfecture, qui constatera, par un arrêté préfectoral, le transfert du bien dans le domaine de l Etat. Précisons que si une commune peut renoncer à la propriété de biens identifiés (notamment par leurs références cadastrales), elle n est pas en droit de renoncer, par une décision de principe et par avance, à l ensemble des biens sans maître qui pourraient lui échoir à l avenir. Soit à l issue de la procédure décrite à l article L du CG3P, lorsque ce sont des immeubles qui n ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de 3 ans les taxes foncières n ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers. Il convient cependant, préalablement, qu une enquête 10 relative à la propriété des dits biens ait été diligentée par la commune. Des éléments d information peuvent être recueillis en se rapprochant des services déconcentrés du ministère de l économie, des finances et de l industrie (cadastre, publicité foncière, recouvrement des taxes foncières) et des notaires, en consultant les registres d état civil, mais également en effectuant des enquêtes de voisinage. Le cas échéant, les communes peuvent prendre l attache du service du Domaine afin de conforter, au vu des résultats de l enquête, leur analyse eu égard, notamment, à l imbrication des droits des communes et de ceux de l Etat. Il importe, en effet, de s assurer que les communes n appréhendent pas des biens revenant à l Etat, sur le fondement du régime juridique des biens en déshérence précité (article 539 du Code civil). Cette procédure, instituée par l article L du CG3P comporte deux phases distinctes : la commune doit tout d abord constater que le bien est effectivement sans maître, avant de l incorporer dans son domaine : Procédure constatant que le bien est présumé sans maître : Lorsqu un immeuble n a plus de propriétaire connu et que les contributions foncières n ont pas été acquittées depuis plus de 3 ans, cette situation est constatée par un arrêté du maire, pris après avis de la commission communale des impôts directs. Cet arrêté est publié et affiché selon les modalités de l article L du CGCT. Il est également notifié : aux dernier domicile et résidence connus du propriétaire, à l habitant ou exploitant, si l immeuble est habité ou exploité, et au préfet. Dans le cas où le propriétaire ne s est pas fait connaître dans un délai de 6 mois, à dater de l accomplissement de la dernière des mesures de publicité prévues ci-dessus, l immeuble est présumé sans maître et peut être acquis par la commune. Procédure d incorporation du bien présumé sans maître dans le domaine communal : L incorporation du bien présumé sans maître dans le domaine communal est décidée par une délibération du conseil municipal et constatée par arrêté du maire. A défaut de délibération prise dans le délai de 6 mois, la commune devra, au terme de ce délai, informer, par courrier, les services de la préfecture de son refus d appréhender le bien sans maître. La propriété du bien sera

11 alors attribuée à l Etat et son transfert dans le domaine de l Etat sera constaté par un arrêté préfectoral. Dans l hypothèse où le propriétaire initial du bien ou ses ayants-droits se manifestent postérieurement à la date d acquisition de ce bien par les personnes publiques, celles-ci ont l obligation de le restituer, en son état d origine. En revanche, par exception à ce régime de droit commun, L du CG3P a prévu que lorsque la propriété d un immeuble a été attribuée à une commune (ou à défaut à l Etat), à l issue de la procédure décrite à l article L dudit code, l ancien propriétaire n est plus en droit d en exiger la restitution si ce bien a été aliéné ou s il a été utilisé d une manière ne permettant pas cette restitution (aménagement ). Néanmoins, il peut obtenir, de la personne publique, une indemnité égale à la valeur de l immeuble au jour de son utilisation ou de son aliénation. L acquisition onéreuse La procédure la plus courante utilisée par les communes pour devenir propriétaire est l acquisition à l amiable du bien, par l achat ou l échange. L échange : c est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre (article 1702 du Code civil). Il s opère par le seul consentement, de la même manière que la vente. Dans le cadre d un échange immobilier, il y a souvent paiement d une soulte, les biens échangés étant rarement d une valeur totalement équivalente. C est un contrat de droit privé ; son régime juridique est celui du Code civil (malgré l existence de certaines formalités administratives). L expropriation : dans cette hypothèse, la commune peut utiliser la procédure d expropriation afin de contraindre le(s) propriétaire(s) d un immeuble de lui céder la propriété de celui-ci. Cette possibilité n est envisageable que si l opération poursuit un but d intérêt général. En contrepartie de cette cession forcée, la collectivité verse au(x) propriétaire(s) une indemnité. L expropriation pourra notamment intervenir lorsque la commune se trouve face à des terrains en état d abandon manifeste. Il s agit d une procédure permettant à la commune de déclarer en état d abandon manifeste des immeubles, parties d immeubles, et terrains à l abandon, situés à l intérieur du périmètre d agglomération de la commune, dans le but d amener leur propriétaire à faire cesser cet état. A la demande du conseil municipal, cette procédure est engagée par le maire après le repérage des parcelles concernées. Pour chaque immeuble, le maire constate par un procès-verbal provisoire l état d abandon manifeste et détermine la nature des travaux indispensables pour faire cesser cet état d abandon. Les propriétaires ont alors 6 mois pour se manifester et/ou réaliser les travaux nécessaires. A défaut, le maire constate l état d abandon manifeste de la parcelle par un procès-verbal définitif. Il saisit ensuite le conseil municipal qui décide, s il y a lieu, de déclarer la parcelle en état d abandon manifeste et d en poursuivre l expropriation au profit de la commune pour une destination déterminée. L expropriation est poursuivie au profit de la commune, selon les règles du droit commun. Elle doit avoir pour but, soit la construction de logements, soit tout objet d intérêt collectif relevant d une opération de restauration, de rénovation ou d aménagement. Le droit de préemption : contrairement à l expropriation qui peut frapper un propriétaire jouissant paisiblement de son patrimoine, le droit de préemption ne concerne que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier. Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire de droit. On distingue ainsi les droits de préemption dans les espaces naturels sensibles exercés par les départements, les zones agricoles où les Safer peuvent intervenir, les Zones d Aménagement Différé (ZAD), le Droit de Préemption Urbain (DPU). La procédure de l acquisition Pour procéder aux acquisitions, les communes doivent procéder à certaines consultations. DOSSIER Les acquisitions à l amiable, par adjudication ou par exercice du droit de préemption, d immeubles ou parties d immeubles d une valeur égale ou supérieur à doivent être précédées de l avis du service des domaines (articles L à L du CGCT). Les communes délibèrent ensuite au vu de cet avis qui doit, ainsi, être visé expressément dans la délibération. L avis du service des domaines est réputé donné à l issue d un délai d un mois à compter de la saisine de cette autorité. Cet avis ne lie pas l assemblée délibérante. Cette dernière peut décider de retenir un prix d achat différent. Il lui faudra alors motiver sa décision au regard de l intérêt public local que présente cette acquisition et de la valeur du bien. En-deçà de , les collectivités peuvent acquérir un immeuble sans recueillir l avis des domaines. Néanmoins cet avis permet d acquérir à un prix correspondant au marché local. Une fois la délibération du conseil municipal décidant de l acquisition devenue exécutoire, un acte doit être pris afin de concrétiser le transfert de propriété. La commune dispose d une certaine latitude quant à la forme de cette acquisition, soit par acte notarié, soit par un acte en la forme administrative. Ces deux actes ont la même valeur juridique : L acte notarié : le notaire est chargé de rédiger l acte, assurant une garantie à l acte. Par exemple, son intervention donne à la commune la garantie de certifier l origine de la propriété et que le vendeur est bien le propriétaire légitime du l immeuble. En outre, le notaire procède, s il y a lieu, à la purge de tous privilèges et hypothèques. L acte en la forme administrative (article L du CGCT) : il s agit d un écrit signé du représentant de la collectivité et du vendeur décrivant avec précision l acquisition, comme le ferait un acte notarié. Cet acte ne contient pas toutes les garanties conférées par un acte notarial, ce qui peut être source de responsabilité en cas d erreur. Seuls les exécutifs locaux sont habilités à passer des actes en la forme administrative, ce pouvoir ne peut faire l objet d une délégation. Dès lors, le conseil municipal doit désigner un adjoint pour signer le contrat en présence du vendeur et de l exécutif habilité à l authentifier. Cet acte doit respecter un formalisme très strict : être établi en autant exemplaires 11

12 DOSSIER que de parties (plus un exemplaire pour la formalité d enregistrement et de publicité foncière), désigner le bien avec précision tant sur sa nature que ses composantes physiques Qu il s agisse de l acte notarié ou de l acte en la forme administrative, il doit être publié au fichier immobilier du bureau des hypothèques. Cette formalité essentielle rend la rend la vente opposable aux tiers (créanciers du vendeur, voisins, administration fiscale ). À l occasion de cette formalité, les droits d enregistrement et la taxe de publicité foncière sont acquittés. Le Bilan des acquisitions L article L du CGCT fait obligation aux communes de plus de habitants de réaliser un bilan des acquisitions et cessions opérées sur son territoire par elle, ou par une personne publique ou privée agissant dans le cadre d une convention avec la commune. Ce bilan donne lieu chaque année à une délibération du conseil municipal. Il est annexé au compte administratif de la commune. L utilisation privative du domaine privé A la différence du domaine public, l utilisation du domaine privé est en principe une utilisation privative ; l exception réside dans son utilisation collective (chemins ruraux, édifices cultuels, biens communaux.). Les utilisations privatives du domaine privé reposent parfois sur des actes unilatéraux par lesquels la collectivité autorise leurs bénéficiaires à utiliser privativement le bien. Le plus souvent, les utilisations privatives passent par des contrats de location qui peuvent revêtir de multiples formes, dont les principaux sont : Le contrat de louage de droit commun «Le louage des choses est un contrat par lequel l une des parties s oblige à faire jouir l autre d une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s oblige de lui payer» (article 1709 du Code civil). Le Code civil régit le droit commun du contrat de louage (articles 1709 à 1762) et fixe les règles de base en ce domaine comme la durée, le droit de jouissance d une chose et le prix. Les communes sont libres de fixer le loyer ; il leur est donc possible de prévoir un loyer inférieur au marché si ce montant est justifié par des contreparties suffisantes. Ce contrat de louage ne doit être mis en place que dans la mesure où aucun statut particulier ne trouve à s appliquer : bail rural, bail commercial, bail d habitation Le bail d habitation Les communes peuvent conclure des baux d habitation pour l occupation des logements dont elles disposent. Ces baux relèvent de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et s appliquent «aux locations de locaux à usage d habitation principale ou à usage mixte professionnel et d habitation principale ainsi qu aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur» (article 2 de la loi précitée). A l inverse, sont expressément exclus du champ d application de la loi de 1989 : les locaux meublés, les logementsfoyers, les logements attribués ou loués en raison de l exercice d une fonction ou de l occupation d un emploi, ainsi que les locations à caractère saisonnier. Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser : Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; La date de prise d effet et la durée ; La consistance, la surface habitable et la destination de la chose louée ; La désignation des locaux et équipements d usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l énumération des parties, équipements et accessoires de l immeuble qui font l objet d un usage commun ; Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. Si l état des lieux ne peut être établi, il l est, sur l initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Concernant les loyers, ils peuvent être réévalués librement lors d une nouvelle convention. Mais lors du renouvellement du bail d un locataire en place, le loyer ne donne lieu à réévaluation au-delà de l évolution de l indice de référence que s il est manifestement sous-évalué (article 17 de la loi de 1989). Dans cette hypothèse, le bailleur proposer au locataire, au moins 6 mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l une ou l autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut d accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L augmentation du loyer qui 12

13 en résulte ne peut excéder la variation d un indice de référence des loyers publié par l Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. En vertu de l article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Ce dossier comprend : Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) prévu à l article L134-1 du Code de la construction et de l habitation. En outre, ce dossier doit être tenu à la disposition de tout candidat locataire. Ce DPE, qui n a qu une valeur informative, indique soit la quantité d énergie effectivement consommée, soit la quantité d énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Le diagnostic est accompagné de recommandations devant améliorer cette performance. Le constat de risque d exposition au plomb prévu à l article L et L du Code de la santé publique. Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d Etat, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l état des risques naturels et technologiques. À la fin du contrat de bail, à défaut de congé donné dans les formes et délais, le contrat de bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit tacitement pour 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou une société civile immobilière, ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale. Le contrat de location peut prendre fin de 3 façons : Le congé Le locataire qui souhaite quitter son logement peut le faire à tout moment en adressant au propriétaire son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d huissier. Le délai de préavis est de 3 mois qui peut être réduit à 1 mois lorsque le locataire se trouve dans l une des situations suivantes : mutation professionnelle (peu importe que la mutation ait été imposée ou qu elle ait été demandée) ; perte d emploi (licenciement ou fin d un CDD) ; nouvel emploi consécutif à une perte d emploi ; obtention du premier emploi ; locataire âgé de plus de 60 ans dont l état de santé justifie un changement de résidence ; locataire d un logement conventionné, appartenant notamment aux organismes HLM, qui se voit attribuer par le même bailleur un autre logement conventionné dans le même parc. La commune bailleresse peut également donner congé au locataire en fin de bail mais uniquement dans 2 situations : Vendre le logement : Le propriétaire peut vendre le logement occupé en cours ou fin de bail. Le locataire est prioritaire pour acheter le logement, par préférence à tout autre candidat à l achat. Toutefois, cette priorité cesse lorsque le logement est frappé d un arrêté de péril ; Invoquer un motif légitime et sérieux : La loi n a pas donné de définition de cette notion de motif légitime et sérieux. Le juge a donc notamment retenu : les troubles de voisinage, les retards répétés du paiement du loyer constituent des motifs légitimes et sérieux de non-reconduction du contrat de bail. Quel que soit le motif du congé, le propriétaire doit proposer, à un locataire de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, un logement correspondant à ses possibilités (moyens financiers) et à ses besoins (accessibilité, ascenseur...) à proximité de son logement actuel. Le propriétaire doit donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d huissier au moins 6 mois avant la fin du bail. La résiliation judiciaire Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, l autre partie peut exercer une action en justice auprès du Tribunal d Instance soit pour l obliger à exécuter son obligation lorsque c est possible, soit pour demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts. La clause résolutoire Cette clause du contrat de location peut prévoir sa résiliation de plein droit dans quatre cas seulement non paiement des loyers au terme convenu, non paiement des charges dûment justifiées, non versement DOSSIER du dépôt de garantie, défaut d assurance du locataire. Il n y a que peu de particularités pour les baux conclus par les communes. Ainsi, concernant la durée, le contrat est conclu pour au minimum 6 ans, renouvelable pour la même durée. Néanmoins, dans certaines circonstances, la commune peut recourir à des locations de courte durée (article 10 de la loi de 1989) ou proposer des contrats de location comportant des clauses exorbitantes du droit commun (article 40 de la loi de 1989). La concession de logement Lorsque les collectivités attribuent des logements de fonction pour ses agents, elles doivent appliquer un régime spécifique. Deux notions sont à distinguer : la notion de nécessité absolue de service qui permet l attribution gratuite d un logement de fonction et la notion d utilité de service qui permet l attribution d un logement avec paiement d une redevance. La première est réservée aux situations où l agent ne peut accomplir normalement son service sans être logé dans le bâtiment où il exerce ses fonctions. Un logement de fonction peut être attribué par nécessité absolue de service aux agents occupant l un emploi de directeur général des services d une commune de plus de habitants ou de directeur général d un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de habitants. Cette location échappe alors à la loi du 6 juillet A l inverse, la notion d utilité de service permet de loger des agents dans des locaux où ils exercent leurs fonctions ou à proximité, si cette attribution présente un intérêt certain pour la bonne marche du service public. Le logement de fonction peut être soit un logement dont la collectivité est propriétaire, soit un logement trouvé sur le marché de l immobilier. Pour cette dernière hypothèse, la collectivité se substitue au bénéficiaire lorsque celui-ci bénéficie d une attribution pour nécessité absolue de service ; lorsque le logement est attribué pour utilité de service, la collectivité et le bénéficiaire s acquittent de leur part respective auprès du propriétaire. A noter que la taxe d habitation ne peut être prise en charge par la collectivité. 13

14 DOSSIER L assemblée délibérante doit déterminer la liste des emplois pour lesquels un logement de fonction peut être attribué gratuitement (nécessité absolue de service) ou contre le versement d une redevance (utilité de service), en raison notamment des contraintes liées à l exercice de ces emplois. La délibération précise les avantages accessoires liés à l usage du logement. Les décisions individuelles sont prises en application de cette délibération par le maire. Lorsque l employeur fournit un logement, il s agit d un avantage en nature qui doit être déclaré tant pour le calcul des cotisations de sécurité sociale, de la CSG et de la CRDS que pour l établissement de l impôt de l agent. L estimation de cet avantage est évaluée soit forfaitairement soit d après la valeur locative. L employeur a la faculté, en fin d année, de réviser l option prise pour l année écoulée, agent par agent. Le bail commercial Des baux commerciaux peuvent être conclus par les collectivités territoriales pour la location de locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal (article L145-2 du Code du commerce) ; ces fonds se caractérisent par l existence d une clientèle propre dans le cadre d une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La commune se soumet aux dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de commerce qui impliquent notamment un contrat écrit, ainsi qu une durée du contrat qui ne peut être inférieure à 9 ans. Le locataire bénéficie d un droit au renouvellement du bail : à défaut de renouvellement, la collectivité propriétaire sera tenue au paiement d une indemnité d éviction. Une simple convention d occupation précaire de locaux commerciaux peut être conclue si l exploitant du fonds est soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité. Le bail professionnel Le bail professionnel porte sur un local dans lequel le locataire exerce une activité non commerciale (profession libérale ou assimilée) ou artisanale lorsqu aucun fonds 14 artisanal n est exploité dans les locaux loués. Le local doit être administrativement affecté à l exercice d une activité professionnelle ; à défaut un changement d usage des locaux à usage d habitation est possible. A la différence du bail commercial ou du bail rural, il n existe pas de statut particulier. Le bail professionnel doit être écrit. S il est conclu pour plus de 12 ans, il doit être établi devant notaire. La durée du bail est au minimum de 6 ans. Le bail qui arrive à expiration est reconduit tacitement pour une durée identique à celle du bail initial. Cependant, 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l autre, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par exploit d huissier, son intention de ne pas renouveler le bail. Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Les parties sont libres de choisir une indexation du loyer, sous réserve que l indice soit licite. Il est conseillé de convenir d une indexation du loyer, soit en relation directe avec l activité de l une des parties, soit en relation directe avec l objet du contrat. Le locataire peut sous-louer ou céder librement le bail si aucune clause ne le lui interdit. Le bail rural Le Code rural et de la pêche maritime définit le bail rural comme une «mise à disposition à titre onéreux d un immeuble à usage agricole en vue de l exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l article L311-1» (article L411-1). Cette disposition est d ordre public, les parties ne peuvent y déroger par contrat. Le statut du fermage est donc applicable aux baux conclus avec les professionnels déployant une activité de culture, d horticulture, de maraîchage, mais aussi d élevage, avicole, voire piscicole et apicole. En revanche, sont exclus du statut les baux de chasse et de pêche et les locations de jardins familiaux. Le bail rural est un contrat écrit, conclu pour une durée de 9 ans, nonobstant toute clause ou convention contraire. Toute clause fixant une durée plus courte est réputée non écrite, celle de 9 ans lui étant automatiquement substituée. Mais la durée initialement prévue peut être modifiée par un accord de volontés : résiliation amiable du bail, prorogation. A défaut d écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour 9 ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux (article L411-4 du Code rural et de la pêche maritime). Dans le mois qui précède l entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci, un état des lieux contradictoires doit être établi. A défaut, «la partie la plus diligente établit un état des lieux qu elle notifie à l autre partie par lettre recommandée avec demande d avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement» (article L411-5 dudit Code). Le prix du fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, de l état et de l importance des bâtiments d habitation et d exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l environnement en application de l article L du Code rural et de la pêche maritime. Ce prix est constitué, d une part, du loyer des bâtiments d habitation et, d autre part, du loyer des bâtiments d exploitation et des terres nues. Le loyer des bâtiments d habitation et celui des terres nues sont fixés en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l autorité administrative. Le loyer des bâtiments d habitation ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l indice de référence des loyers publié par l Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre. Le loyer des terres nues et des bâtiments d exploitation ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d un indice national des fermages. L indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l agriculture. Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage (article L du

15 Code rural et de la pêche maritime). Cette faculté de révision vaut pour la 3ème année du premier bail, comme pour la 3ème année de chacun des baux renouvelés. Le fermier bénéficie du droit d acquérir en priorité la terre qu il exploite lorsque le bailleur d un bien rural qui décide ou est contraint de l aliéner à titre onéreux, sauf hypothèse d une expropriation pour cause d utilité publique. L application de ce principe liée à la reconnaissance d une certaine compétence professionnelle : activité agricole pendant au moins 3 ans, ou être titulaire d un diplôme de l enseignement agricole lorsque le droit est exercé au profit d un descendant (article L412-5 du Code rural et de la pêche maritime). Si la collectivité bailleresse veut aliéner un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, elle doit «mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d exercer ce droit sur la partie qu il exploite» (article L412-6 du Code rural et de la pêche maritime). Ce droit de préemption est exclu dans le cadre d opérations d intérêt public. Selon les dispositions de l article L du Code rural et de la pêche maritime, le preneur ne peut exercer le droit de préemption si l aliénation est consentie à un organisme ayant un but d intérêt public et si les biens vendus sont nécessaires à la réalisation de l objectif poursuivi par l organisme acquéreur. De plus, ce droit n existe pas lorsqu il s agit d échange, même avec soulte, de parcelles de terres contre d autres parcelles ou biens ruraux en vue d opérations assimilables à des opérations de remembrement. qui réalisent une installation en bénéficiant de la dotation d installation aux jeunes agriculteurs ou, à défaut, aux exploitants de la commune répondant aux conditions de capacité professionnelle et de superficie visées à l article L331-2 du Code rural et de la pêche maritime, ainsi qu à leurs groupements. La collectivité peut inclure dans le bail, lors de sa conclusion ou de son renouvellement, des clauses visant au respect par le preneur de pratiques culturales ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l érosion (article L du Code rural et de la pêche maritime). La collectivité propriétaire doit remplir certaines obligations qui consistent essentiellement à : Délivrer la chose louée en bon état et à la date convenue, afin d en permettre une jouissance normale ; DOSSIER Garantir la contenance de la chose louée. La collectivité doit fournir la quantité indiquée au contrat (la surface) ou souffrir une diminution proportionnelle du prix ; Assurer les grosses réparations ; Assurer la jouissance paisible du bien loué et le garantir contre les vices et défauts de la chose louée qui en empêcheraient l usage. A l inverse, le principal droit de la commune bailleresse réside dans le non-renouvellement de la convention. En effet, l article L du Code rural et de la pêche maritime dispose que le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie d un motif grave et légitime ou n invoque le droit de reprise. Pour une collectivité, ces hypothèses peuvent consister : soit au changement de destination des terres (article L du Code rural et de la pêche maritime pour l exploitation de carrières) ; Concernant plus précisément les baux ruraux des collectivités territoriales, ils peuvent être conclus soit à l amiable, soit par voie d adjudication. Lorsque le bail est conclu à l amiable, le prix du fermage doit être compris entre les maxima et les minima arrêtés par l autorité administrative. Lorsque le bail est conclu par adjudication, les enchères sont arrêtées dès que le prix offert pour le fermage atteint le montant maximum arrêté par l autorité administrative. En cas de pluralité d enchérisseurs à ce prix, le bailleur choisit parmi eux le bénéficiaire du nouveau bail ou procède par tirage au sort. Quel que soit le mode de conclusion du bail, une priorité est réservée aux exploitants 15

16 DOSSIER soit au souci d encourager le rajeunissement des exploitants. Le non-renouvellement est de droit lorsque le preneur a atteint l âge de la retraite. Si cet âge est atteint pendant la durée du nouveau bail, celle-ci peut être réduite à la période triennale correspondante (article L du Code rural et de la pêche maritime) ; soit à la sanction de fautes caractérisées du preneur : non-paiement du fermage après mise en demeure, agissements susceptibles de compromettre la bonne exploitation du fonds loué, refus d appliquer des mesures d amélioration de la culture ou de l élevage préconisées par la commission consultative des baux ruraux (article L du Code rural et de la pêche maritime) ; soit à la volonté de la collectivité d utiliser les biens loués, directement et en dehors de toute aliénation, à une fin d intérêt général (article L du Code rural et de la pêche maritime). Le propriétaire qui entend s opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, 18 mois au moins avant l expiration du bail. Un congé tardif, et même prématuré, serait inopérant. La résiliation d un bail rural conclu par une collectivité territoriale peut intervenir pour plusieurs raisons : Lorsque la totalité des biens compris dans le bail sont détruits intégralement par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; A l amiable ; Suite à la volonté du preneur ; En raison de l âge du preneur : dès que le preneur a atteint l âge donnant droit à un avantage-vieillesse, la collectivité peut résilier le bail. Toutefois, il est possible pour le preneur de céder le bail à un de ses descendants ou à son conjoint. Pour faute du preneur, et notamment : Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l expiration d un délai de 3 mois après mise en demeure postérieure à l échéance ; Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu il ne dispose pas de la main-d œuvre nécessaire aux besoins de l exploitation ; Le non-respect par le preneur des clauses concernant les pratiques culturales mentionnées au troisième alinéa de l article L ; Changement de la destination agricole des parcelles ou projet d intérêt général : le bailleur peut résilier le bail sur les parcelles dont la destination agricole est changée et qui sont situées en zone urbaine en application d un Plan Local d Urbanisme (PLU) ou d un document d urbanisme en tenant lieu (article L du Code rural et de la pêche maritime). En l absence d un PLU ou d un document d urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un PLU, en dehors des zones urbaines, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d un changement de leur destination agricole qu avec l autorisation de l autorité administrative. De même, la résiliation peut intervenir pour la réalisation d un projet d intérêt général, à savoir : la construction de logements sociaux ou de nouvelles voiries, la création d une zone industrielle, commerciale ou artisanale ou encore la réalisation d équipements publics collectifs (établissements scolaires ou socioculturels, piscines, terrains de sport, parcs publics ou jardins familiaux ). Précisons que le preneur sortant a droit à une indemnisation qui est prévue à l article L du Code rural et de la pêche maritime : «Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d un bâtiment indispensable pour assurer l exploitation du bien loué ou l habitation du preneur, effectuées avec l accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation». La commune peut échapper à l application du statut du bail rural dans 3 hypothèses : Pour les contrats dits «baux de petites parcelles» : il faut que la parcelle soit d une superficie inférieure au seuil maximal fixé par le Préfet. La durée et le renouvellement de ces contrats, le montant du fermage et son indexation sont libres ; Pour des «ventes d herbe» qui impliquent que les travaux relatifs à l entretien du sol et des clôtures, les épandages d engrais, l arrosage etc., sont à la charge de la commune. Les ventes d herbe ne doivent pas être reconduites d une année sur l autre avec le même exploitant sous peine de se voir requalifier en bail rural ; Pour des «conventions d occupation précaire» pour la location, soit de tout ou partie, d un bien foncier dont l utilisation principale n est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée. Le bail emphytéotique administratif L article L du CGCT permet à la collectivité territoriale de conclure un Bail Emphytéotique Administratif (BEA) pour un de ses biens immobiliers. Toutefois un tel bail ne peut être conclu que dans certaines hypothèses : un BEA peut être conclu «en vue de l accomplissement, pour le compte de la collectivité territoriale, d une mission de service public ou en vue de la réalisation d une opération d intérêt général relevant de sa compétence ou en vue de l affectation à une association cultuelle d un édifice du culte ouvert au public ou en vue de la réalisation d enceintes sportives et des équipements connexes nécessaires à leur implantation ou, à l exception des opérations réalisées en vue de l affectation à une association cultuelle d un édifice du culte ouvert au public, de leur restauration, de la réparation, de l entretienmaintenance ou de la mise en valeur de ce bien ou, jusqu au 31 décembre 2013, liée aux besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationales ou, jusqu au 31 décembre 2013, liée aux besoins d un service départemental d incendie et de secours». Ce bail est conclu pour une période comprise entre 18 et 99 ans, sans pouvoir être renouvelé tacitement. Il confère un droit réel au preneur sur le bien immobilier appartenant à une collectivité locale. Le BEA satisfait à des conditions particulières : Les droits résultant du bail ne peuvent être cédés, avec l agrément de la collectivité territoriale, qu à une personne subrogée au preneur dans les droits et obligations découlant de ce bail ; Le droit réel conféré au titulaire du bail de même que les ouvrages dont il est propriétaire sont susceptibles d hypothèque uniquement pour la garantie des emprunts contractés par le preneur en vue de financer la réalisation ou l amélioration des ouvrages situés sur le bien loué. Le contrat constituant l hypothèque doit, à peine de nullité, être approuvé par la collectivité territoriale ; Seuls les créanciers hypothécaires 16

17 peuvent exercer des mesures conservatoires ou des mesures d exécution sur les droits immobiliers résultant du bail ; Les constructions réalisées dans le cadre de ces baux peuvent donner lieu à la conclusion de contrats de crédit-bail. Dans ce cas, le contrat comporte des clauses permettant de préserver les exigences du service public ; Lorsqu une rémunération est versée par la personne publique au preneur, cette rémunération distingue, pour son calcul, les coûts d investissement, de fonctionnement et de financement. Le loyer du BEA est généralement réduit pour tenir compte des obligations qui pèsent sur le preneur. Il ne doit cependant pas être anormalement bas par rapport aux prix du marché immobilier. A l expiration du BEA, l ouvrage réalisé devient la propriété de la collectivité bailleresse, sans qu elle ait à verser une indemnité au preneur. Le bail à construction Selon l article L251-1 du Code de la construction et de l habitation, «constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d entretien pendant toute la durée du bail». Le preneur doit donc ériger et entretenir un ouvrage sur un terrain sur lequel il bénéficie d un bail d une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il dispose, en outre, d un droit réel immobilier, hypothécaire et cessible. La collectivité bailleresse perçoit les loyers pendant la durée du bail, puis récupère les constructions édifiées par le preneur. DOSSIER Pour la conclusion d une convention, la commune n a aucune obligation de demander l avis du service des domaines. Celui n est obligatoire que pour les «baux à prendre» lorsque le loyer annuel total, charges comprises, est égal ou supérieur à euros ; (les «baux à prendre» étant ceux passés par la commune qui se trouve dans l obligation de prendre un immeuble en location). La sortie du patrimoine communal Contrairement au domaine public, le domaine privé est aliénable et prescriptible. La commune peut, ici aussi, agir comme tout propriétaire en échangeant ou vendant ses biens. Toutefois, certaines aliénations restent interdites aux collectivités. L interdiction de certaines aliénations Tout d abord, il est interdit aux collectivités territoriales de céder leurs biens à titre gratuit. En effet, ces cessions s analysent comme une libéralité et, à ce titre, sont interdites à toutes les personnes publiques. Toutefois, selon l article L du CGCT, les collectivités territoriales peuvent accorder aux entreprises une aide indirecte en leur consentant des «rabais sur le prix de vente, de location ou de location-vente de terrains nus ou aménagés ou de bâtiments neufs ou rénovés» (articles R à R du CGCT). Cette aide donne lieu à l établissement d une convention et est versée soit directement à l entreprise bénéficiaire, soit au maître d ouvrage, public ou privé, qui en fait alors bénéficier intégralement l entreprise. En dehors de l action économique envers les entreprises, les collectivités peuvent céder à un prix inférieur à sa valeur un bien, lorsque la cession est justifiée par des motifs d intérêt général et comporte des contreparties suffisantes. Par ailleurs, la cession à titre gratuit d un immeuble à une personne publique n est pas interdite lorsqu elle est justifiée par un motif d intérêt général. De même, en vertu de l article L441-1 du Code de la construction et de l habitation, les communes peuvent céder des terrains à titre gratuit au profit des sociétés d HLM, en contrepartie de la réservation de logements sociaux, à hauteur de 20 % de la totalité des logements construits sur ce terrain par ces sociétés (Question écrite n 01718, JO Sénat du 24/01/2008). En outre, il est interdit aux élus locaux en exercice de contracter avec leur collectivité en vue d acquérir (ou de céder ou encore de louer) des biens. La violation de cette règle est constitutive du délit de prise illégale d intérêt énoncé à l article du Code pénal : «le fait, par une personne dépositaire de l autorité publique ou chargée d une mission de service public ou par une personne investie d un mandat électif public, de prendre, recevoir ou conserver, directement ou indirectement, un intérêt quelconque dans une entreprise ou dans une opération dont elle a, au moment de l acte, en tout ou partie, la charge d assurer la surveillance, l administration, la liquidation ou le paiement, est puni de cinq ans d emprisonnement et de d amende». Toutefois, ce même article prévoit des possibilités pour les élus de contracter avec la commune, à savoir : «dans les communes comptant habitants au plus, les maires, adjoints ou conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire peuvent chacun traiter avec la commune dont ils sont élus pour le transfert de biens mobiliers ou immobiliers ou la fourniture de services dans la limite d un montant annuel fixé à euros». En outre, dans ces communes, ces élus «peuvent acquérir une parcelle d un lotissement communal pour y édifier leur habitation personnelle ou conclure des baux d habitation avec la commune pour leur propre logement. Ces actes doivent être autorisés, après estimation des biens concernés par le service des domaines, par une délibération motivée du conseil municipal. Dans les mêmes communes, les mêmes élus peuvent acquérir un bien appartenant à la commune pour la 17

18 d un échange (au même titre que pour l entrée d un bien dans le domaine privé de la commune). Il appartient au conseil municipal, par délibération, de décider d aliéner un de ses biens ; le maire est chargé de mettre en œuvre cette décision (article L du CGCT). L exécutif ne peut décider seul de la vente ou du refus de vendre un bien communal ; toute décision relative à la vente d un bien immobilier appartenant au domaine privé de la commune relève de la compétence du conseil municipal qui peut seul en disposer. L assemblée délibérante doit donc se prononcer le cas échéant sur l opportunité de céder une parcelle du domaine communal, le maire étant quant à lui chargé, en tant qu organe exécutif, de donner la suite qui convient à la délibération du conseil municipal sur la vente proposée, en fonction de la décision prise par le conseil (Question écrite n 22477, JO de l Assemblée Nationale du 01/02/1999). création ou le développement de leur activité professionnelle. Le prix ne peut être inférieur à l évaluation du service des domaines. L acte doit être autorisé, quelle que soit la valeur des biens concernés, par une délibération motivée du conseil municipal». Dans ces situations, la commune est représentée par un conseiller que le conseil municipal désigné et l élu intéressé doit s abstenir de participer à la délibération du conseil relative à la conclusion ou l approbation du contrat. En outre, le conseil municipal ne peut décider de se réunir à huis clos. La cession «contrainte» Les collectivités peuvent être contraintes de céder leurs biens du domaine privé, lorsque certains procédés sont utilisés à leur encontre. Premièrement, les biens du domaine privé peuvent être visés par une procédure d expropriation. En cas de désaccord, la collectivité expropriée pourra soit se retrouver devant le juge de l expropriation pour la fixation de l indemnité, soit saisir la juridiction administrative afin de contester la validité de la procédure. Deuxièmement, à la différence du domaine public, les biens du domaine privé ne sont pas imprescriptibles. Par conséquent, les dispositions du Code civil relatives à la prescription acquisitive s appliquent si les conditions sont réunies : pour pouvoir prescrire, la personne doit prouver une possession publique et non équivoque pendant 30 ans. Toutefois, la prescription ne joue que si les autorités n ont réalisées aucun acte de propriété, en laissant, par exemple, une personne s arroger la possession ou l usage du bien. Dernièrement, le préfet est habilité à vendre les biens des collectivités territoriales en cas de carence de ces dernières à exécuter une décision de justice les condamnant à verser une somme au bénéficiaire de ladite décision. Le préfet se substitue aux organes de la collectivité afin de dégager ou de créer les ressources nécessaires. La cession volontaire Dans la mesure où les biens du domaine privé sont aliénables, ils le sont soit par la voie d une vente ordinaire soit par celle En vertu de l article L du CGCT, pour les communes de moins de habitants, la cession donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Cette délibération se fait au vu de l avis du service des domaines, quel que soit le prix fixé (à la différence de l acquisition par la commune d un bien). Cet avis ne lie pas la commune et le conseil municipal pourra ne pas le suivre, notamment en acceptant un prix inférieur. Elle devra alors justifier, dans sa délibération, cette décision au regard, notamment, de l intérêt public local représenté par cette cession. Indépendamment de la consultation des services du domaine, le maire peut solliciter une expertise auprès de professionnels de l immobilier. Il résulte des obligations qui précèdent que le conseil municipal doit délibérer à deux reprises : une première fois pour décider de consulter le service des domaines et adopter le principe de la cession et éventuellement ses modalités, puis une seconde fois pour en préciser les conditions, en particulier le prix, au vu de l estimation des Domaines, et autoriser la signature de l acte de vente par le maire (Question écrite n 89681, JO de l Assemblée Nationale du 05/10/2010). Depuis la loi du 2 mars 1982, la commune est libre de choisir la modalité de vente, elle n est plus tenue de recourir à l adjudication. La cession est réalisée soit «de gré à gré» soit par le biais d enchères publiques. 18

19 Si la vente s opère par voie d adjudication, il est nécessaire d établir un cahier des charges qui doit notamment contenir les éléments suivants : La mention de la délibération qui a décidé l aliénation, l heure et le lieu de la vente, le mode suivant lequel il y sera procédé ainsi que les autorités qui doivent y assister ; L origine de la propriété ; L indication du bien à vendre ainsi que sa situation, sa contenance ; L indication des servitudes si elles existent ; L énonciation du prix, si la vente est effectuée à l amiable, ou celle du prix auquel les enchères seront ouvertes ; Les conditions particulières de la vente : date d entrée en jouissance, mise à la charge de l acquéreur de tout ou partie des frais d enregistrement, délai pour le paiement de la dette Toutes ces mentions sont nécessaires, notamment s il s agit d une aliénation immobilière par voie d adjudication. Si la vente lui paraît susceptible d être réalisée à l amiable, et sous réserve de la décision du conseil municipal, le maire invite l acquéreur éventuel à souscrire une promesse d achat aux conditions du cahier des charges. Lorsque la commune vend à l amiable un de ses biens, aucune disposition ne l oblige à faire précéder la cession d une publicité et d une mise en concurrence des acquéreurs potentiels. Ainsi, la collectivité n a aucune obligation de choisir le candidat le plus offrant. Elle peut, par exemple, pour la vente de terres, tenir compte, pour leur bonne exploitation, de l expérience agricole comparée des candidats à l acquisition. Si l aliénation d un bien du domaine privé ne requiert pas une mise en concurrence préalable, le maire est néanmoins tenu d informer le conseil municipal de l ensemble des candidatures dont il a connaissance. La conclusion diffère selon que la commune a opté pour l adjudication ou pour la cession amiable : L adjudication : 10 jours au moins avant l adjudication, il doit être procédé à une publicité préalable, par voie d affiches, ou par annonces dans la presse en fonction de l importance du bien immobilier concerné. Lors de l adjudication, le maire est assisté de deux membres du conseil municipal désignés d avance par le conseil ou, à défaut de cette désignation, appelés dans l ordre du tableau. Le receveur municipal est appelé à toutes les adjudications. Toutes les difficultés qui peuvent s élever sur les opérations préparatoires de l adjudication sont résolues, séance tenante, par le maire et les deux assistants, à la majorité des voix, sauf le recours de droit (article L du CGCT). Il est procédé aux enchères à l extinction des feux, dans les conditions et suivant la procédure habituelle. Toutefois, l adjudication peut également avoir lieu sous la forme notariée ; elle est alors précédée de la même publicité que celle prévue pour les adjudications en la forme administrative effectuées par le maire. Le procès-verbal de l adjudication est un acte authentique dont les mentions font foi jusqu à inscription de faux. Il n y a donc pas lieu de passer un nouvel acte pour constater l existence et l objet du contrat d aliénation. La cession de gré à gré : l acte constatant la cession est dressé soit par le maire, sous la forme administrative, soit par le notaire. Il est préférable que la commune fasse appel à un notaire lorsque la rédaction de l acte présente des difficultés particulières. Concernant l acte en la forme authentique (voir procédure d acquisition), il devra contenir toutes les indications prévues aux articles 5, 6 et 7 du décret n du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Il devra indiquer l origine de propriété et mentionner la remise des titres par le maire à l acquéreur. Quant aux conditions de la vente, elles devront reproduire très exactement celles qui ont été arrêtées par le conseil municipal au vu du projet de cahier des charges présenté par le maire, et de la promesse d achat Les actes d aliénation d immeubles, et notamment les procès-verbaux d adjudications, sont soumis soumise à la taxe de publicité foncière ou à un droit d enregistrement (article 683 II du Code général des impôts). Ils doivent être enregistrés par le maire ou le notaire rédacteur. Le procès-verbal d adjudication ou le contrat amiable doit être présenté en 3 exemplaires à l enregistrement : un exemplaire destiné à l administration d enregistrement, les deux autres sont conservés par les parties après avoir été revêtus de la mention de l enregistrement. Les frais d enregistrement sont normalement à la charge de l acquéreur. Il est toutefois conseillé d insérer dans le cahier des charges une clause spéciale qui le précise, clause qui sera reprise dans l acte de cession au cas de vente amiable. la compétence juridictionnelle du contentieux relatif au domaine privé La gestion du domaine privé relève pour certains actes du juge judiciaire, et pour d autres du juge administratif : Le juge judiciaire est compétent pour les actes de gestion du domaine privé, les contestations relatives à la propriété, notamment pour l existence ou non d une prescription acquisitive, de la délimitation du domaine. Le juge judiciaire tranche également les litiges concernant la validité, l interprétation ou l exécution d un contrat de vente. Un dommage touchant le domaine privé communal est également de la compétence du juge judiciaire. Le juge administratif est compétent pour certains contrats ou baux conclus pour l occupation du domaine privé (BEA ). La juridiction administrative est également compétente pour l examen de la validité des actes détachables des actes de gestion du domaine privé (délibération du conseil, arrêté du maire relatifs à l acquisition d un bien ou autorisant le maire à céder une propriété du domaine privé ) 19

20 FICHE TECHNIQUE Assurance chômage et fonction publique territoriale : nouveauté réglementaire, éclairages nécessaires Comme les salariés du secteur privé, les agents publics des collectivités territoriales peuvent bénéficier de l allocation d assurance lorsqu ils ont été involontairement privés d emploi ou lorsque leur contrat de travail a été rompu. Ce droit, souvent peu connu des employeurs publics, vient de faire l objet d une circulaire du 21 février 2011 relative à l indemnisation du chômage des agents du secteur public. La transposition des règles de l assurance chômage à la fonction publique peut, en effet, poser des difficultés, notamment sur la notion de perte involontaire d emploi, sur la prise en charge et la gestion du revenu de remplacement Aussi, il nous est apparu intéressant de vous apporter un éclairage sur ce droit à l allocation d assurance dont bénéficient les agents publics. Les conditions d octroi de l allocation d assurance L allocation d assurance n est pas réservée aux seuls employés du secteur privé. En effet, l article L du Code du travail ouvre cette possibilité notamment aux : Agents fonctionnaires et non fonctionnaires de l Etat et de ses établissements publics administratifs, aux agents titulaires des collectivités territoriales ainsi qu aux agents statutaires des autres établissements publics administratifs Agents non titulaires des collectivités territoriales et aux agents non statutaires des établissements publics administratifs. «Ont droit à l allocation d assurance les travailleurs involontairement privés d emploi ou dont le contrat de travail a été rompu conventionnellement selon les modalités prévues aux articles L et suivants, aptes au travail et recherchant un emploi qui satisfont à des conditions d âge et d activité antérieure» (article L du Code du travail). En outre, «l allocation d assurance est accordée pour des durées limitées qui tiennent compte de l âge des intéressés et de leurs conditions d activité professionnelle antérieure». Les agents des collectivités privés d emploi sont donc susceptibles de percevoir des indemnités de chômage sous certaines conditions, à savoir : Justifier d une période d affiliation suffisante, c est-à-dire avoir travaillé au minimum 4 mois ou 610 heures au cours des 28 derniers mois. Il n est pas nécessaire que ces 4 mois soient continus ni que le travail soit effectué chez un même employeur. Toutes les périodes de travail sont prises en compte, qu elles soient à temps plein ou à temps partiel, à l exception de celles ayant déjà permis une indemnisation. Les périodes de formation professionnelle peuvent être en partie assimilées à un travail. Etre physiquement apte à l exercice d un emploi. Cette condition est présumée satisfaite dès lors qu une personne est inscrite sur la liste des demandeurs d emploi. Ne pas avoir atteint l âge de la retraite Etre à la recherche effective d un emploi. Selon l article L du Code du travail, «la condition de recherche d emploi requise pour bénéficier d un revenu de remplacement est satisfaite dès lors que les intéressés sont inscrits comme demandeurs d emploi et accomplissent ( ) des actes positifs et répétés en vue de retrouver un emploi, de créer ou de reprendre une entreprise». Avoir involontairement perdu son emploi. Les pertes involontaires d emploi L article 2 du Règlement général annexé à la convention chômage du 19 février 2009 liste les cas de pertes involontaires d emploi ouvrant droit au chômage. Il s agit : D un licenciement ; D une rupture conventionnelle du contrat de travail, au sens des articles L et suivants du Code du travail ; D une fin de contrat de travail à durée déterminée ; D une démission considérée comme légitime ; D une rupture de contrat de travail résultant de l une des causes énoncées à l article L du Code du travail. La perte involontaire d emploi ne se limite donc pas au licenciement proprement dit. Elle concerne toutes les formes de perte d emploi qui ne résultent pas de la volonté manifeste de l agent. Pour la fonction publique, comme le rappelle la circulaire du 21 février 2011 relative à l indemnisation du chômage des agents du secteur public, la notion de perte involontaire d emploi est susceptible d entraîner des difficultés d interprétation. En effet, la 20