MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE
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- Sarah Villeneuve
- il y a 6 ans
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1 MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE 1er Trimestre = 2017 : copie conforme?
2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Investissement en France 3 03 Répartition géographique 4 04 Bureaux Ile-de-France 5 05 Commerces 7 06 Logistique 8 07 Investisseurs 9 08 Définitions 10
3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE ET EMPLOI AU RENDEZ-VOUS Ralentissement en perspective Les investissements des entreprises ainsi que l accélération des exportations françaises, rythmées entre autres par des livraisons aéronautiques exceptionnelles, ont dopé la croissance hexagonale. Elle atteint +2,0% sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis Fait remarquable depuis 10 ans, la hausse des recettes fiscales qui en découle a ramené le déficit public français sous la barre fatidique des 3% exigés par les traités européens (2,6% du PIB). L enthousiasme engendré par ces indicateurs porteurs d une embellie économique française a rapidement été bridé par l annonce de la grève «printanière» de la SNCF augurant tant d une paralysie des voyageurs que d une partie de l économie (tourisme, consommation, etc ). La propagation du mécontentement des cheminots à d autres secteurs d activité (enseignement, santé, ) laisse entrevoir les premières grandes difficultés du gouvernement à poursuivre ses réformes. Dans ce contexte, climat des affaires et moral des ménages sont tous deux orientés à la baisse ce trimestre (respectivement -2,8 et -4 points) et présagent d un ralentissement de la croissance pour le début de l année 2018 estimé par l INSEE à +0,4% pour chacun des 2 premiers trimestres de Attractivité de l environnement financier Les investisseurs faisant appel à la dette bénéficient toujours de conditions de financements très attractives. En effet, la BCE a décidé de poursuivre sa politique accommodante de rachats d actifs jusqu en septembre avec un objectif d évolution de l inflation à un niveau proche de 2%. Bien que le rythme retenu ait été diminué de moitié (30 millions d euros par mois), les taux directeurs se maintiennent en territoire négatif : -0,33% pour l Euribor 3 mois et -0,36% pour le taux EONIA à la fin du mois de mars La quasi nullité du spread entre ces deux taux traduit pour sa part l absence de tensions sur les liquidités bancaires. Croissance du PIB en France, % INSEE Taux EONIA et EURIBOR 3 mois Banque de France OAT 10 ans et taux de rendement prime Frémissement de l OAT 10 ans Après une plongée vertigineuse de 360 points de base (pdb) initiée en 2007, le frémissement de l OAT 10 ans sous les 1% présage d un prochain redressement qui pourrait sonner la fin des compressions de taux de rendements prime immobiliers. Ces derniers bénéficient toujours néanmoins d un spread incitatif en comparaison au taux sans risque : de l ordre de 230 pdb pour du bureau à Paris QCA, 180 pdb en commerces et un peu plus de 400 pdb pour la logistique dont le taux prime (4,75%) franchit ce trimestre un nouveau palier en deçà des 5%. Sources : Banque de France, MarketBeat Investissement France T
4 INVESTISSEMENT EN FRANCE 2018 : ANNÉE CLONE DE 2017? Dans les traces de 2017! Depuis 2015, le marché de l investissement en immobilier d entreprise s est stabilisé au-delà de 25 milliards d euros et a même approché 28 milliards d euros en Avec 3,9 milliards d euros investis, sur l ensemble du 1 er trimestre 2018, l année en cours semble d ores et déjà s inscrire dans la continuité des 3 dernières années. Le montant unitaire moyen des transactions réalisées depuis le début de l année 2018, atteint un niveau exceptionnel pour un premier trimestre de 30,6 millions d euros, soit une hausse de 20% d une année sur l autre. Volume d investissement en France, en milliards d euros Grandes transactions à l honneur! L année 2018 marque ainsi sa différence par une baisse de 16% du nombre de cessions-acquisitions témoignant d un début d année très actif sur les montants unitaires supérieurs à 100 millions d euros. Ces derniers au nombre de 12 représentent déjà plus de la moitié des montants engagés depuis janvier. A l exception de 2 transactions de commerces : achat du centre commercial «Grand Vitrolles» par CARMILA et d un portefeuille de 4 grandes surfaces en Première Couronne par NOVAXIA, les investisseurs ont largement plébiscité les grands actifs de bureaux en Ile-de-France. Ainsi, les 2 principales transactions du trimestre d un volume supérieur à 300 millions d euros sont : l acquisition en sale & lease-back du «Marché St Honoré» par CBRE GLOBAL INVESTORS auprès de BNP BANQUE et l achat de «Cœur Marais & Fhive» par GENERALI REAL ESTATE auprès de BLACKSTONE. Portefeuilles industriels aux abonnés absents Volume d investissement par tranche de montant, en milliards d euros Volume d investissement par typologie, en milliards d euros Alors que les volumes transactés en bureaux (3,1 milliards) et commerces (600 millions) flirtent avec leurs niveaux du 1 er trimestre 2017, celui des transactions industrielles à peine 100 millions d euros ne parvient pas à décoller. Ce constat est davantage symptomatique d une raréfaction des portefeuilles disponibles à l acquisition, principale modalité d arbitrage de cette typologie d actif, que d un désintérêt des investisseurs pour cette classe d actif qui a culminé à 3,8 milliards d euros l an passé. MarketBeat Investissement France T
5 REPARTITION GEOGRAPHIQUE REGIONS TOUJOURS EN VOGUE Portefeuilles en chute libre au profit des régions Malgré une baisse de 81% en 2017 à 74% au 1 er trimestre 2018, le marché de l investissement en France reste centré sur la région capitale (2,6 milliards d euros). Les cessions d actifs unitaires en régions ont, pour leur part, généré un volume total de 950 millions d euros investis à parts quasi égales entre bureaux (48%) et commerces (42%). Ce volume affiche d ores et déjà une hausse de 13% par rapport au 1 er trimestre 2017 (840 millions d euros), année record avec 4,2 milliards d euros investis en régions. Les compressions exceptionnelles des taux de ces dernières années ont conduit les investisseurs à diversifier leurs acquisitions en considérant avec toujours beaucoup de sélectivité les potentialités des marchés tertiaires en régions. A l inverse, les cessions de portefeuilles, marquent à nouveau le pas en concentrant à peine 8% des volumes d investissements réalisés au 1 er trimestre à comparer à 18% en Accélération des volumes tertiaires et baisse des taux! La nouvelle région Auvergne-Rhône-Alpes conforte sa place de leader du marché tertiaire régional avec un peu plus de 185 millions d euros investis au 1 er trimestre 2018, soit 39% du volume transacté en province. L acquisition majeure du trimestre est celle de «Docksite» à Lyon par l investisseur allemand REAL IS. Avec un volume exceptionnel sur 3 mois de 129 millions d euros, la région PACA lui emboîte le pas avec 2 acquisitions majeures : «Le Corail» à Marseille par AMUNDI et «Néo» à Nice par KEYS AM. En comparaison à leurs moyennes décennales annuelles, la majorité des régions affichent une hausse du rythme de leurs volumes transactés. Avec respectivement 68% et 42%, les régions PACA et Pays de la Loire ont marqué les plus fortes progressions du trimestre. Quelque soit la localisation, les investisseurs ont largement plébiscité les Vefa bien localisées. Elles ont ainsi concentré 41% des montants investis comme en témoignent les acquisitions du «Vendôme» à Nantes par LA FRANCAISE REM, de «Wooden Park» à Mérignac par FONCIERE INEA et ou encore celle de GROUPAMA IMMOBILIER à Toulouse Borderouge. Dans ce contexte, les taux de rendement prime de Lille, Marseille et Bordeaux ont acté des baisses respectives de 40 pdb (4,50% au 1T 2018), 35 pdb (4,55%) et 8 pdb (5,10%). Le différentiel taux se réduit donc entre ces marchés et ceux de l Ile-de-France (taux prime de 3% à 5,50% selon les secteurs considérés). Volume d investissement en France par localisation et part des portefeuilles, en milliards d euros Répartition des volumes d investissements des bureaux en Régions, en millions d euros Taux de rendement prime bureaux en Régions, % Vol en % de la Moy. 31% 68% 30% 17% 32% 42% 21% 26% MarketBeat Investissement France T
6 BUREAUX ILE-DE-FRANCE GRANDS VOLUMES PARISIENS! Bon début d année La région francilienne reste très largement dominée par les investissements en bureaux qui représentent près de 95% des volumes cédés depuis janvier. Au cours du 1 er trimestre 2018, un peu plus de 2,5 milliards d euros ont ainsi été investis en bureaux en Ilede-France, un résultat en hausse de 9% d une année sur l autre et supérieur de 45% à la moyenne des 10 dernières années (1,7 milliard d euros). Après la performance record du 4 ème trimestre 2017 de 8,6 milliards d euros, cette accalmie momentanée, en phase avec la cyclicité habituelle du marché, devrait permettre la reconstitution des stocks. Plébiscite générale des grands volumes! L'afflux de liquidités de ces dernières années et la compression historique des taux de rendements ont décidé certains investisseurs à proposer au marché des actifs de très grand volume. Ainsi au cours des 3 premiers mois de l année et sous un probable effet report du 4 ème trimestre 2017 au 1 er trimestre 2018, 10 transactions d'un montant unitaire supérieur à 100 millions d'euros se sont finalisées. En ce début d année, elles représentent 69% du volume total investi en bureaux franciliens à comparer à une moyenne décennale annuelle de 57%. Paris sera toujours Paris! Pour l heure, l activité transactionnelle en Ile-de-France s est majoritairement concentrée sur le marché parisien où près d 1,5 milliard d euros d actifs ont changé de mains. L essentiel des transactions se sont ainsi conclues dans le Nord Est parisien (31%) et le Quartier Central des Affaires (29%). Parmi les grandes transactions du trimestre, on compte notamment l achat de l ensemble «Euro Alsace» (Paris 10) par UNION INVESTMENT à COMMERZ REAL et «Greenheight» (Paris 17) cédé par UNOFI à OREIMA. Dans le Croissant Ouest, 440 millions d euros ont été investis, soit 17% du volume total francilien, au travers 11 transactions réparties sur l ensemble des territoires avec une unique cession de plus de 100 millions d euros : «Le Verdi» à Suresnes. Les investissements en Première Couronne (280 millions d euros, soit 11%) se résument à 2 grandes opérations réalisées pour le compte de SCPI : «Dock-en-Seine» au Nord (acquéreur : BNP REIM) et «Lebon Lamartine» au Sud (acquéreur : HSBC). Sur les autres marchés, les montants investis sont nettement plus faibles et varient entre 10 et 190 millions d euros. Volume d investissement Bureaux en Ile-de-France, en milliards d euros Sources : Immostat, Volume d investissement Bureaux Ile-de-France par taille unitaire, en milliards d euros Sources : Immostat, Volume d investissement Bureaux Ile-de-France par localisation, en milliards d euros Sources : Immostat, MarketBeat Investissement France T
7 BUREAUX ILE-DE-FRANCE A QUAND UN REBOND DES TAUX? Toujours plus de «Core + / Value-added» Depuis 2014, l afflux de liquidités et la proposition d actifs «Core» de grand gabarit aux prix par m² structurellement élevés ont mécaniquement entretenu la poche de cette typologie d investissement. Elle concentre ainsi, pour la troisième année consécutive, plus de la moitié des volumes investis en bureaux de plus de 20 millions d euros : 62% au 1 er trimestre L intérêt croissant des investisseurs pour des opportunités de type «Core +» ou «Value-added» sur les marchés les plus tendus se mesure donc davantage à l évolution du nombre de ces acquisitions : en hausse d une dizaine de transactions entre la période et l année Les levées de fonds tant en France qu en Europe se réalisent d ailleurs essentiellement sur des stratégies «Value-added», confirmées par une démultiplication des offres reçues sur les marketing réalisés en 2 nde moitié de l année 2017 (20 offres indicatives pour ce type de produit proposé sur le marché). A l inverse, le segment «Core» sur les volumes les plus importants se réduit aujourd hui à un nombre restreint d acteurs tant français qu étrangers. Volume d investissement Bureaux* Ile-de-France par type * Actifs tertiaires d un montant supérieur à 20 millions d euros Taux de rendement prime bureaux en Ile-de-France Des taux au coude-à-coude En écho aux nouvelles transactions de références «Cœur Marais & Fhive» et «Dock-en-Seine», l effet de resserrement des taux de rendements prime en proche périphérie parisienne et au sein même de la capitale, s est de nouveau accentué ce trimestre. En dépit d un environnement économique et locatif, favorable au marché des bureaux en Ile-de-France, la vigilance reste de mise sur une possible remontée des taux. En effet, les acquéreurs d hier ne présagent pas des acquéreurs de demain et toute réduction même momentané du débit de liquidités sur le marché français pourrait mettre un terme à l escalade des prix de ces dernières années. Sans alourdir la taxation de l immobilier, la transformation de l ISF en IFI qui donne dorénavant un avantage concurrentiel aux autres classes d actifs exclues de cette assiette d imposition, pourrait limiter la collecte des SCPI et OPCI «grand public», principaux acteurs de l année Attention à une remontée des taux qui pourrait s avérer aussi soudaine que la compression s est, pour sa part, montrée lente et progressive. MarketBeat Investissement France T
8 COMMERCES UN BON TRIMESTRE MALGRE UN CONTEXTE DIFFICILE 1 er trimestre honorable Contre toute attente, et malgré une tendance annuelle baissière sur les 4 dernières années, le 1 er trimestre 2018 a fait preuve d un dynamisme certain sur le marché de l investissement de commerces. Avec près de 630 millions d euros transactés, le volume d investissement dépasse d un tiers les performances enregistrées sur la même période l an passé (480 millions d euros) et renoue avec la tendance relevée en Deux transactions d un montant supérieur à 100 millions d euros ont contribué à ce résultat ; elles concernent pour une part la cession du centre commercial «Grand Vitrolles» par KLEPIERRE à CARMILA conjointement à un actif espagnol pour un montant global de 212 millions d euros; d autre part, un portefeuille de 4 magasins de centre-ville en région parisienne acquis par NOVAXIA pour plus de 100 millions d euros. La part des portefeuilles a par ailleurs légèrement augmenté pour se situer à 20% de la totalité des opérations, niveau inégalé depuis Près d une dizaine d opérations de plus de 20 millions d euros ont été recensées ce trimestre, soit une tranche de montants largement majoritaire en volume. 16% Investissement en commerce, en milliards d euros Part du commerce dans les investissements en France, en milliards d euros C est la part des équipements commerciaux au 1 er trimestre 2018 dans l ensemble de l activité transactionnelle en immobilier d entreprise, positionnant ce compartiment dans la constante lignée de ces 2 dernières années (respectivement 17% et 15%). Ce ratio tranche à nouveau avec la moyenne de 20 % relevée entre 2009 et Les transactions du 1 er trimestre ont été dominées par des opérations de centre-ville (42% du volume total) dont un tiers en Ile-de-France, suivies des centres commerciaux qui reprennent un peu de vigueur avec 4 transactions totalisant 35% des montants investis. Hormis l opération précitée, il s agit de rachat de parts de galeries de province comme à LECLERC Schiltigheim et «Polygone Riviera» à Cagnes-sur-Mer. Taux de rendement prime, % Fini la compression! Les taux prime restent stables à un niveau historiquement bas pour les centres commerciaux et retail parks de dernière génération. Pour le centre-ville, quelques ajustements à la hausse peuvent s opérer sur certaines artères de Paris et en province, avec des niveaux qui restent, malgré tout, extrêmement faibles au regard des références historiques. MarketBeat Investissement France T
9 LOGISTIQUE DÉPART SUR LA POINTE DES PIEDS Reprise de souffle Après une accélération historique en 2017, le marché de l investissement en immobilier logistique démarre sur la pointe des pieds, et totalise 110 millions d euros au 1 er trimestre Un démarrage aussi faible, inédit depuis 2015, est loin de présager la performance au terme de l exercice. Les fondamentaux structurels et conjoncturels qui ont présidé à l ascension de cette classe d actif depuis 3 ans restent en effet omniprésents : montée en puissance du e-commerce, refonte de la supply-chain des acteurs de la grande distribution. Montant investi en logistique en France, en milliards d euros Depuis 3 ans, la progression de la demande placée conforte le sous-jacent locatif des cibles d investissement de demain. De grandes opérations en cours de closing confirment l attraction pour des plateformes neuves louées à des leaders du e-commerce et de la grande distribution. Sources :, Immostat pour l Ile-de-France La bride du risque se desserre La recherche de diversification à l échelle paneuropéenne se heurte à la rareté de plateformes logistiques core et core+ sécurisées (bail ferme, locataire de 1 er rang). L élargissement de la gamme des nouveaux entrants sur le marché français attise une compétition déjà intense pour les meilleurs actifs. En résulte une accélération des cycles de rotation des patrimoines, mais aussi un desserrement de la bride du risque, perceptible à travers plusieurs acquisition de plateformes en blanc, levier de création de valeur dans et hors de la dorsale. Pour autant, les acquisitions phares du 1 er trimestre 2018 ont concerné des actifs 100% loués, comme la plateforme AUCHAN de Garons (30 128), l entrepôt ORCHESTRA de Saint-Aunès (34 130) ou encore le site BMW de Strasbourg (67 000). Taux de rendement prime : points de compression Au cœur d intenses pressions baissières depuis 3 ans, les taux de rendement prime logistique continuent leur percée sur des planchers inédits. Cette descente reste néanmoins réservée à une actifs d exception situés au cœur de marchés profonds comme l Ile-de-France, Lyon ou Marseille et en phase avec les stratégies d implantation du e-commerce et de la grande distribution. Les taux de rendement prime d entrepôts logistiques se positionnent à 4,75% en Île-de-France et à Lyon tandis que celui de Marseille s établit à 5,25%. La contraction de ces taux de rendement prime a permis de délivrer une performance en capital depuis plusieurs années et a compensé la stagnation des loyers (hors indexation naturelle). Elle laisse cependant ouverte la question de la croissance des valeurs locatives. MarketBeat Investissement France T Montant investi en logistique en France par localisation, % Sources : Taux de rendement prime logistique en France, %, Immostat pour l Ile-de-France 8
10 INVESTISSEURS FONDS ÉTRANGERS A LA MANŒUVRE Trimestre de chassé croisé! Avec 1,5 milliard d euros investis, les fonds d investissement sont les grands acquéreurs de ce début d année. Ils représentent 38% des montants investis au 1 er trimestre 2018 à comparer à 29% en Ils précédent les véhicules stars de l année 2017 que sont les SCPI et OPCI «grand public». Leur part (19%) est en net recul par rapport à l année dernière (34%). Ce ralentissement à l acquisition des véhicules de la pierre papier succède à une collecte nette de 2,4 milliards d euros au 2 nd semestre 2017, en baisse de 38% en 6 mois. Pour leur part, les assureurs plutôt discrets en 2017 reviennent sur le devant de la scène via deux transactions majeures à Paris : «Cœur Marais & Fhive» par GENERALI et «Sixt In» par RSI. Leur part de marché ce trimestre (18%) rivalise avec celle des OPCI/SCPI. Investisseurs aux couleurs bleu blanc rouge Volume d investissement en France par typologie d acquéreur, en valeur Volume d investissement en France par nationalité d acquéreur, en valeur Supérieure de 10% à sa moyenne décennale, la part de marché des investisseurs nationaux (72%) traduit leur confiance dans les fondamentaux du marché immobilier français qui bénéficie d un dynamisme locatif sans précédent et de perspectives économiques prometteuses. A l origine de 2 transactions d un montant unitaire supérieur à 100 millions d euros, soit autant ce trimestre que sur l ensemble de l année 2017, les investisseurs Nord-Américains marquent leur grand retour à l acquisition sur le marché hexagonal. Côté Européens, forts de 250 millions investis en un trimestre, investisseurs Allemands et Anglais devraient s ils maintiennent cette cadence d acquisitions renouer avec leurs volumes de l année 2017 (respectivement 1,4 et 1,2 milliard d euros). Volume d investissement en France par nationalité d acquéreur, en valeur MarketBeat Investissement France T
11 DEFINITIONS Core : Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et d une faible rotation locative. Core + : Actif pour lequel un investisseur accepte un rendement un peu moins sécurisé en échange d une hausse potentielle de la valeur de leur immeuble. Bien situés et de bonne qualité, les actifs concernés peuvent faire l objet de travaux de rénovation ou d un travail d asset management pour améliorer leur taux d occupation. Taux EONIA (Euro Over Night Index Average) : Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. EURIBOR : Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. LTV (Loan to value) : Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). OAT 10 ans : Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans Opportuniste : stratégie d investissement qui vise à déceler et à capitaliser sur des opportunités et des tendances de placements émergents avant qu elles ne soient pleinement reconnues par le marché. Taux de rendement prime : Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Value-added : actifs immobiliers pour lesquels l acquisition est faite dans le but de de créer ou de recréer de la valeur grâce à une gestion dynamique. Volume d investissement : acquisitions d actifs immobiliers banalisés Bureaux, Commerces, Entrepôts, locaux d activité - réalisées par des acteurs agissant comme «investisseur immobilier» c est-à-dire en vue de retirer de la détention du bien acquis un rendement financier, sous la forme d un revenu locatif et/ou d une plus-value à la revente MarketBeat Investissement France T
12 AUTEURS Cécile Finet Chargée d Etudes +33 (0) cecile.finet@cushwake.com Typhaine Gaillard Chargée d Etudes Senior +33 (0) typhaine.gailllard@cushwake.com Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) pierre.dalençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Nils Vinck Head of Capital Markets +33 (0) nils.vinck@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés
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