dossier Immobilier tertiaire une offre aux multiples facettes

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1 NUMÉRO 33 - décembre 2013 dossier Immobilier tertiaire une offre aux multiples facettes Zac Guipons / Pasteur à Villejuif

2 2 Zac Guipons / Pasteur à Villejuif sommaire 3 ACTUALITÉS 4 DOSSIER Immobilier tertiaire, une réalité plurielle 7 INTERVIEW Moïse Mitterrand, président du directoire - Les Nouveaux Constructeurs 8 VIE DE la SOCIÉTÉ Nouveaux directeurs opérationnels 8 À VOS AGENDAS! 8 BRÈVES Projets SADEV 94 est une société certifiée ISO , rue Anatole France, Vincennes Cedex tél. : fax : sadev94@sadev94.fr Directeur de la publication : Jean-Pierre Nourrisson Rédactrice en chef : Capucine Marescal Crédits photos :Fernando Urquijo, Christophe Boutet, Eric Morvan, Photothèque de la ville de Choisy-le-Roi, ECDM, Agence d architecture Lehoux Phily Samaha, L image Contemporaine, ATSP, Bachnguyenarchitecture, Hubert Godet, Agence Trévélo & Viger-Kohler architectes, Brenac + Gonzalez, Bruno Fortier / Lou Kat, Archikubik, Atelier du Pont, Photothèque Sadev 94. Conception / rédaction / mise en page : Urban Rhapsody Ce document est imprimé sur un papier FSC par un imprimeur certifié. Dépôt légal : à parution. édito Depuis plusieurs années, le mouvement de transfert de l immobilier tertiaire du centre de la métropole vers la périphérie ainsi que la croissance de la demande de nombreuses PME d une offre de bureaux moderne et performante interpellent nos territoires quant à la diversité typologique qu il convient de produire. La faiblesse conjoncturelle actuelle de la demande n invalide en rien ce questionnement. Elle ne conduit qu à en repositionner la temporalité. Le Val-de-Marne a longtemps été considéré comme un territoire voué à des fonctions principalement résidentielles, les décideurs lui privilégiant Paris intramuros et La Défense pour les activités économiques. Nouveau partenaire dans cette redistribution des cartes de l urbanisme francilien, le département et ses aménageurs, notamment Sadev 94, ont pourtant développé une offre tertiaire alternative qui séduit un nombre croissant d entreprises. à la différence des grands quartiers d affaires de l ouest et du nord parisiens, Sadev 94 constitue des polarités économiques à taille humaine au cœur même des villes où petites et grandes entreprises peuvent s installer dans des locaux évolutifs adaptés à leurs besoins et à proximité immédiate des différentes aménités urbaines. Convaincus que le Grand Paris doit contribuer au développement de l ensemble de la métropole, des pôles d excellence mais aussi des territoires interstitiels, en tenant compte de leurs particularités historiques, géographiques ou économiques, nous concevons des projets sur-mesure alliant aussi bien les attentes des collectivités que des entreprises en recherche d implantation. La métropole doit se construire dans l écoute et le respect de toutes les acteurs publics qui la constituent. Elle doit enrichir les approches territoriales existantes et non les appauvrir en concentrant l initiative et l action à un niveau éloigné du citoyen, incapable de percevoir les potentiels émergents de nos départements, de nos agglomérations, de nos villes et de nos quartiers. Jean-Pierre Nourrisson Directeur général de Sadev 94

3 Illustration non contractuelle à caractère d ambiance. La représentation des prestations intérieures et extérieures est indicative. Architecte : ECDM (Emmanuel Combarel et Dominique Marrec Architectes) Livraison des logements de la Zac du Coteau arcueil Le programme de 140 logements de la Zac s achève. Nexity, promoteur de cette opération, remettra les clés aux premiers résidents à la fin de l année. Divisé en deux immeubles, l ensemble est composé de 100 appartements en accession et 40 en locatif social. Dessinées par l agence d architectes ECDM, les habitations bénéficient toutes d un panorama dégagé sur Paris et le parc du Coteau voisin, vaste espace vert de 11 hectares intégré à la coulée verte qui reliera les parcs Montsouris (Paris), des Hautes-Bruyères (Villejuif) et des Lilas (Vitry-sur-Seine). fleuve. En référence à l histoire des lieux, l architecture s inspire des silhouettes d édifices portuaires et fait la part belle aux espaces ouverts et aux volumes, avec des baies offrant des vues imprenables sur le fleuve. Sadev 94 est particulièrement fière de cette réalisation, qui outre ses qualités architecturales, représente le symbole du savoir-faire de la société depuis le choix programmatique, jusqu à la qualité de la construction en passant par le respect des coûts et des délais. Achèvement de la ZAC PETIT-LEROY CHEVILLY-LARUE Après avoir réitéré, le 30 septembre dernier, la promesse de vente qu elle avait contractualisée avec Sadev 94, la chaîne hôtelière B&B a lancé au mois de novembre les travaux de construction de l hôtel de la Zac Petit-Leroy. actualités Ouverture de deux écoles élémentaires Champigny-sur-Marne Dans le cadre du projet de renouvellement urbain du Bois-l Abbé, le groupe scolaire Anatole-France fait l objet d une opération de démolition / reconstruction menée par Sadev 94, en collaboration avec l agence d architecture Lehoux - Phily - Samaha. L équipement public regroupe quatre écoles deux élémentaires et deux maternelles totalisant respectivement 13 et 20 classes. Construites dans les années 1970, elles étaient devenues obsolètes. 3 OUVERTURE DE LA MéDIATHèQUE ARAGON CHOISY-LE-ROI La médiathèque Aragon a officiellement ouvert ses portes le 12 octobre dernier après 18 mois de travaux. Situé dans le Quartier du Port entièrement transformé au cours des dernières années dans le cadre d une Zac, cet antre de la connaissance et de la culture de m² Shon a été réalisé par Sadev 94, maître d ouvrage, en collaboration avec l agence d architecture Brenac & Gonzalez. Positionnée le long de la Seine, la médiathèque Aragon permet de favoriser les liens entre la ville et son Le bâtiment de m² imaginé par Eric Morvan comprendra 83 chambres. Son ouverture, prévue en octobre 2014 marquera l achèvement de la Zac. En huit années, cette opération menée par Sadev 94 aura permis la réalisation du parc d activités Flammarion, pôle tertiaire de m² qui regroupe cinq immeubles de bureaux dont trois accueillent aujourd hui les sièges sociaux de plusieurs filiales du groupe Vinci. La Zac, dont la programmation est mixte, aura également permis la réalisation d une crèche privée d une vingtaine de berceaux et la réalisation de 59 logements sociaux en petits collectifs, actuellement en construction, qui assurent la transition avec le secteur pavillonnaire voisin. La clôture de cette opération devrait intervenir au plus tard le 31 décembre L opération complexe, aussi bien d un point de vue spatial que temporel, se déroule en site occupé et est organisée en plusieurs phases, soumises au calendrier scolaire. Après plusieurs mois de travaux, les deux établissements élémentaires ont ouvert leurs portes pour la rentrée de septembre, permettant ainsi la démolition partielle des anciens bâtiments, à l exception de l une des écoles conservée pour héberger certaines classes ainsi que la restauration jusqu à la fin de l opération. Parallèlement, la construction des écoles maternelles, de la cantine et du logement de fonction a été engagée pour une livraison prévisionnelle de l ensemble attendue en mars 2015, une fois les espaces extérieurs réalisés.

4 4 Quartier du Port à Choisy-le-Roi ou encore des structures dédiées au développement d entreprises spécialisées telles que les pépinières ou hôtels d activités. Sadev 94, grâce à son expertise urbaine et à sa forte connaissance du tissu local histoire, acteurs, spécificités, développe dans ses opérations des projets tertiaires adaptés aux attentes politiques ou financières et aux réalités socio-économiques des territoires concernés. dossier immobilier tertiaire Une réalité plurielle Souvent cantonné à la vision réductrice de bureaux, l immobilier tertiaire recouvre en réalité des pratiques diversifiées regroupant des domaines spécifiques tels que les locaux d activités, les plateformes logistiques, les surfaces mixtes, les commerces ou encore les complexes hôteliers. Dans un contexte économique extrêmement concurrentiel, notamment au niveau international, les programmes tertiaires offrent aujourd hui une large palette de solutions immobilières afin de satisfaire des entreprises de toutes tailles depuis le siège d une grande multinationale à la TPE, en passant par les start-up ou les laboratoires aux besoins très différents. Ils se développent de plus en plus au cœur même de quartiers à haut niveau de services, garantissant ainsi le confort des utilisateurs et tout particulièrement des salariés. En parallèle, avec l évolution récente et à venir des pratiques engendrées par la révolution numérique, on assiste à une modification des besoins immobiliers : augmentation des surfaces logistiques, des locaux mixtes et/ou modulables, des espaces de co-working, Quartier du Port à Choisy-le-Roi Cap sur le tertiaire! Idéalement situées au pied du RER et à quelques encablures de la Seine, les anciennes friches industrielles laissent progressivement place à un agréable quartier mixte grâce à une opération de renouvellement urbain conduite par Sadev 94. Après la constitution de l offre résidentielle et la construction de la médiathèque centrale, c est au tour du programme tertiaire de m² de prendre forme. Conscient du potentiel du projet, Icade Promotion Tertiaire a acquis m² de l ensemble de bureaux. Le promoteur s apprête à commencer la construction d un premier immeuble de m². Sur le dernier terrain à vocation tertiaire disponible, Sadev 94 propose un projet modulable d une constructibilité d environ m². Déclinable en six immeubles de m² à m², indépendants ou reliés entre eux, cette offre est divisible à partir de 200 m², permettant ainsi d accueillir tout type d entreprise. Le groupe PierreVal y développe un programme de bureaux de m² actuellement en cours de commercialisation. Conçu par l architecte éric Morvan, le projet a vocation à accueillir des PME-PMI à la recherche de bureaux desservis aussi bien par les transports en commun (RER, bus, TVM) que par les accès routiers (A 86, RD 5...). Situé en front de Seine, à coté du Café de la Marine, le bâtiment devrait sortir de terre à partir du 1 er semestre 2015 pour une livraison prévisionnelle mi Quelques mètres plus loin, l avenue Louis-Luc, axe majeur du nouveau quartier, accueille déjà des commerces, restaurants, une banque... et bientôt une résidence hôtelière, à horizon 2016.

5 Ivry Confluences à Ivry-sur-Seine Bureaux, commerces et loisirs convergent dans un projet tertiaire à la confluence de la Seine et de la Marne, Ivry Confluences est l un des plus importants projets d aménagement urbain d Île-de-France. Il va permettre la valorisation d un secteur de 145 hectares grâce à un ambitieux programme mixte comprenant près de m² de projets économiques diversifiés : bureaux, activités, commerces, établissements universitaires ou encore des lieux événementiels ou de loisirs. Symbole de cette mixité au sein d une même fonction urbaine défendue par Sadev 94, l îlot BHV ainsi nommé en raison de son ancienne affectation comme entrepôt de l enseigne accueillera notamment sur ces cinq hectares, l opération City Seine, soit m² de bureaux répartis en cinq bâtiments d environ m² chacun, fonctionnant tel un campus urbain. Cette offre modulable permettra aussi bien l accueil d un grand siège social ou de plusieurs entreprises, chaque immeuble pouvant fonctionner seul ou en relation avec les autres. Au programme également de l îlot BHV : des commerces, espaces et équipements publics mais aussi un pôle universitaire composé notamment de l école d ingénieur Denis-Diderot qui comprendra, entre autres, l ensemble des filières digitales, dans le cadre de la dynamique «Paris Capitale Numérique». à une autre échelle, l ancienne minoterie Delangle, l un des symboles de l histoire industrielle de la commune, va être reconvertie en un lieu atypique dédié à l accueil de petites sociétés des métiers de la ville et de l image. Plus qu un classique ensemble de bureaux, la Minoterie a été pensée pour devenir un lieu de travail collaboratif basé sur des espaces partagés salles de réunion, de reprographie, de détente, studio d hébergement etc. et des services mutualisés tels que l accueil, la gestion du site, la restauration... Autre projet : la plateforme immobilière et de services Charles-Foix. Ce bâtiment, à la fois pépinière et hôtel d entreprises de m 2, est destiné à de jeunes sociétés innovantes travaillant dans le domaine de la gérontologie et de la biotechnologie du vieillissement. Ces nouveaux lieux de travail dédiés aux services sous toutes leurs formes bénéficieront d un environnement de qualité dans une ville renouvelée. chiffres-clés * L Île-de-France est le premier parc immobilier d entreprises en Europe avec, en 2011 : 52 millions de m² de bureaux, 30 millions de m² de locaux d activités et 29 millions de m² d entrepôts emplois potentiels grâce à la réalisation de bureaux et activités créés dans les opérations développées par Sadev m² de surfaces tertiaires à commercialiser dans les opérations Sadev 94. * Sources : Crocis, Insee, IAU Île-de-France, Sadev 94. Ivry Confluences à Ivry-sur-Seine 5

6 6 City Zen Parc à Arcueil dossier ( suite ) City Zen Parc à Arcueil Des bureaux dans un cadre apaisant Dans un secteur en profonde transformation, liée entre autres à la couverture de l A6 b et à l extension du parc départemental, le quartier du Coteau constitue un emplacement stratégique, notamment pour les entreprises à la recherche d une nouvelle implantation aux portes de Paris. Au carrefour des réseaux routiers départementaux et nationaux, il bénéficie d une bonne accessibilité à la fois routière, autoroutière et en transports en communs. Cette dernière sera considérablement renforcée dans les prochaines années grâce à la création d une nouvelle station de la ligne 14 du métro parisien - CHU Kremlin- Bicêtre - à quelques centaines de mètres seulement de l opération. City Zen Parc, le volet tertiaire de la Zac du Coteau, est un vaste programme de m² de bureaux pouvant accueillir collaborateurs dans un environnement privilégié. Situé en face du parc départemental du Coteau, le projet développe m² d espaces verts paysagers et profite d une remarquable vue sur Paris, le parc et la vallée de la Bièvre. L ensemble immobilier, conçu par Sadev 94, maître d ouvrage de ce projet, et l agence Trévelo & Viger-Kohler, est composé de deux bâtiments à l architecture prononcée et aux façades colorées. à l intérieur, les nombreux services restaurant inter-entreprises, salles de réunion... et les espaces de convivialité sont regroupés au rez-dechaussée alors que les plateaux de bureaux sont répartis dans les étages. Divisés en quatre compartiments autonomes, les espaces de travail offrent une grande flexibilité d utilisation et une possibilité d évolution dans le temps. <L Île-de-France a développé la plus grande capacité d accueil hôtelier au monde avec chambres en 2011 réparties dans hôtels dans la région. Ils peuvent ainsi accueillir les 33 millions de visiteurs par an dont 10 millions de touristes d affaires.

7 7 INTERVIEW moïse mitterrand Président du directoire - Les Nouveaux Constructeurs Vous allez réaliser un pôle tertiaire à Villejuif, pouvez-vous nous en dire un peu plus? Zac Aragon à Villejuif Perspective non contractuelle Nous allons réaliser un campus de m² sur une parcelle de 1,5 hectare située au pied de la station Louis-Aragon aujourd hui accessible par les lignes 7 du métro et du tramway. La desserte, déjà bonne, sera améliorée d ici quelques années puisque la station va devenir une gare du Grand Paris Express, dès Le campus sera accessible à terme par trois transports en commun ferrés de qualité et par trois autoroutes majeures A4, A6 et A86 à trois kilomètres de Paris! La livraison étant prévue pour 2018, nous n avons pas commencé la commercialisation... mais nous avons une idée de l utilisateur cible : une grande entreprise qui souhaiterait s installer dans un campus à haut niveau de services à la fois bien équipé et bien desservi avec un loyer compétitif. Nous allons développer au sein même du campus une offre de restauration, des cafétérias, une conciergerie d entreprise, un auditorium, une crèche... Nous souhaitons vraiment concevoir un bâtiment qui favorise la collaboration entre les employés et leur bien-être. Nous allons aussi travailler sur les extérieurs avec des espaces verts accueillants pour que les gens puissent s approprier leur lieu de travail et le quartier! Nous serons à quelques mètres du centre-ville qui est très agréable, à la fois villageois et dense. Villejuif n est pas, A priori, un territoire clairement identifié «tertiaire», pourquoi avoir choisi d y localiser votre projet? Villejuif est déjà une ville tertiaire, elle accueille le siège social de LCL depuis quelques années ; à deux stations de métro notre projet! Le choix de LCL de s y implanter a pesé très lourd dans la balance puisque c est un utilisateur historique du quartier de l opéra, du centre de Paris et donc exigeant en termes de qualité du cadre de vie qui a décidé de transférer plusieurs milliers de salariés à Villejuif ; c est une décision raisonnable. Nous avons été en contact avec les responsables du projet chez Icade, le promoteur du siège LCL, ils nous ont dit que les collaborateurs étaient satisfaits de cette implantation, ce qui nous a beaucoup rassurés! L immobilier tertiaire est un secteur très concurrentiel, quels sont d après vous les avantages compétitifs de votre projet? Le parc d affaires francilien est de plus de 50 millions de m² avec une vacance de l ordre de 7 %. Il y a donc des surfaces disponibles mais ce taux est tout à fait sain. Nous pensons que les atouts du site proximité de Paris, excellente desserte, situation en centre-ville sont suffisants pour se différencier de cette offre vacante qui est souvent de seconde main, peu adaptée aux normes de confort actuelles... Par ailleurs, nous allons offrir des niveaux de loyers plus compétitifs que Paris Intramuros, La Défense ou encore Saint-Denis. L approche urbaine est très différente de ces quartiers d affaires avec une volonté de tertiaire diffus, qui s insère au cœur des villes. Un des éléments de notre cahier des charges architectural est d ailleurs de créer un campus ouvert sur le reste du quartier et pas fermé sur lui-même, grouillant la journée et fantomatique le soir. Quelles sont vos relations avec la municipalité et l aménageur? Elles sont particulièrement étroites car nous allons développer un petit morceau de ville. Il y a un enjeu très fort car il s agit du quartier autour de l une des gares de la première boucle du Grand Paris Express. C est une vitrine importante pour la commune... nous avons donc une responsabilité très forte! Nous travaillons en collaboration avec l aménageur et la collectivité. Par exemple, nous avons choisi ensemble l équipe de maîtrise d œuvre. Nous allons également organiser des présentations communes pour la commercialisation... pour nous c est très important, l image et l engagement de la ville jouent beaucoup puisque l utilisateur a envie de se sentir bienvenu, de savoir qu il va dans une commune qui va tenir compte de ses préoccupations. à Villejuif, la maire, Claudine Cordillot, est très attentive aux besoins formulés par les entreprises et s implique personnellement pour faciliter leur implantation. Cela a joué dans notre volonté de nouer ce partenariat avec la ville et Sadev 94.

8 8 vie de la société Merci! > Après de nombreuses années passées au service de Sadev 94, François Bourvic et Mathias Doquet-Chassaing ont choisi d évoluer vers de nouveaux horizons. Nous les remercions pour leur dévouement et professionnalisme tout au long de ces années et leur souhaitons une bonne route! Nouveaux directeurs opérationnels Tiphaine Bellière > Impliquée au sein de Sadev 94 depuis plusieurs années, Tiphaine Bellière succède à Mathias Doquet- Chassaing au poste de directeur opérationnel. Titulaire d une maîtrise et d un master en aménagement et urbanisme de Paris IV - Sorbonne, elle est notamment en charge les opérations situées dans les villes de Bonneuil-sur-Marne, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, L Haÿ-les- Roses, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine. À VOS AGENDAS! 19 décembre 2013 La société Spiridom, première entreprise à ouvrir ses locaux dans le bocage d activités de la Zac départementale Val-Pompadour à Valenton, aménagée par Sadev 94, inaugurera son nouveau siège à 11 h en présence de Christian Favier, président du conseil général du Val-de-Marne. Du 11 au 14 mars 2013 Sadev 94 participera au Mipim, événement incontournable de l immobilier international, qui se déroulera au palais des congrès de Cannes. N hésitez pas à nous rencontrer sur notre stand dans l espace Paris Région ou lors du cocktail que nous organisons le 12 mars à 18 h à l hôtel Marriott. brèves Djamel Aït-Aïssa > Djamel Aït-Aïssa intègre Sadev 94 en tant que directeur opérationnel en charge des opérations développées dans les villes d Arcueil, Fresnes et Ivry-sur-Seine. Diplômé d un DESS en urbanisme et gestion des villes de l IUP et d un mastère spécialisé en génie urbain de l école nationale des ponts et chaussées, Djamel était jusqu à maintenant responsable de l aménagement à l Epa-Orsa. Zac Rouget-de-Lisle à Vitry-sur-Seine Zac Ivry Confluences La maîtrise d œuvre urbaine dévoilée La maîtrise d œuvre urbaine en charge de la phase opérationnelle de la Zac vient d être désignée par Sadev 94, aménageur, et la ville d Ivry-sur-Seine. L équipe, coordonnée par Bruno Fortier, sera composée de Paul Chemetov, François Leclercq, Nicolas Michelin et Bernard Reichen. Elle devra mener à bien la réalisation de cette ambitieuse opération qui va permettre la construction de plus d un million de m² dans les 15 prochaines années. Zac Rouget-de-Lisle Une nouvelle signature Le 8 octobre dernier, Sadev 94 et Sogeprom ont signé une promesse de vente portant sur la construction d un immeuble de 65 logements. Conçu par l agence ArchiCréa, le programme devrait être livré en septembre 2016 après 18 mois de travaux. Au total, la programmation de la Zac Rouget-de-Lisle à Vitry-sur-Seine prévoit la création d environ 850 logements, m² d activités économiques, m² de commerces et m² d équipements publics.