DOLCEA La Maison de Fannie MARSEILLE Bd des Dames(13)

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1 DOLCEA La Maison de Fannie MARSEILLE Bd des Dames(13)

2 PRESENTATION

3 PRÉSENTATION RESIDENCE Dolcea La Maison de Fannie TOULOUSE (31) Le marché Du fait de l allongement de la durée de la vie, de l élévation du niveau de celle-ci ainsi que de l arrivée à l âge de la retraite des baby boomers, la population dite de «grand âge» va fortement progresser dans les années à venir. A cet égard, les chiffres de l Insee sont implacables. Par conséquent, cette tranche de la population concernée par la dépendance, et à laquelle il convient d apporter services et soins adaptés, devient un phénomène de société et un enjeu majeur de notre pays. Le marché national D après les dernières projections de l Insee, le nombre de personnes âgées de soixante ans ou plus, va fortement progresser jusqu en et continuer à croître ensuite. A lui seul, il augmentera de plus de dix millions. Ainsi, en 2060, une personne sur trois aura plus de soixante ans. On comptera alors 23,6 millions de personnes âgées de plus de soixante ans, ce qui représente une hausse de 80 % en cinquante-trois ans. Le nombre de personnes de soixante-quinze ans ou plus s élèvera à 11,9 millions en 2060 contre seulement 5,2 millions en Et celui des quatre-vingt-cinq ans et plus, passera de 1,3 à 5,4 millions. Si en 2010, la part des personnes âgées de plus de soixante-quinze ans représente 8,8%, elle devrait passer à 15,6% en 2 050, soit une progression de 75%. Enfin, entre 2010 et 2046, le nombre de centenaires devrait augmenter de par an. En 2046, avec l arrivée des générations issues du baby-boom, le rythme de croissance s accélérera et passera à plus de centenaires par an. Aujourd hui, environ personnes vivent en maison de retraite et la France compte établissements d hébergement pour personnes âgées. Au rythme actuel de progression de la population dite de «grand âge» ce parc est largement insuffisant. Le marché de la région Provence Alpes Côte d Azur La région Provence Alpes Côte d Azur compte aujourd hui plus de 4, 8 millions d habitants dont plus de 1,2 millions personnes âgées de soixante ans ou plus. En 2005, la population de plus de soixante ans représentait 23,8 % de la population totale. En 2 030, on estime qu elle représentera 31,1 %. Quant aux personnes âgées de plus de quatre-vingts ans, de 4,1 % en 2005, elles passeront à 6,9% en Le marché départemental et local Fort de plus d 1,9 millions habitants les Bouches du Rhône comptent aujourd hui personnes de plus de soixante ans, soit 22,25% de sa population. Parmi les habitats de Marseille, ont plus de soixante ans ce qui représente + de 22,5% de sa population. En raison du poids de sa population âgée qui est amenée à croître dans les prochaines années ajouté à son fort attrait héliotropique, le département des Bouches-du-Rhône a besoin de multiplier ses structures d accueil adaptées. * Source Insee

4 PRÉSENTATION RESIDENCE Dolcea La Maison de Fannie TOULOUSE (31) Marseille, entre collines, mer et calanques Fondée en 600 avant Jésus-Christ par des marins grecs de Phocée, Marseille est la plus ancienne grande ville française et bénéficie d une situation privilégiée dans un environnement exceptionnel. Capitale du sud de l Europe, c est une ville généreuse et cosmopolite avec son accent, son port pittoresque, sa bouillabaisse et son folklore populaire. Marseille rayonne sur la Provence grâce à ses vieux quartiers, sa corniche lumineuse face à la mer, ses calanques sauvages qui plongent dans les eaux d un bleu profond. Marseille, une ville d art et de patrimoine L art occupe une grande place au cœur de la cité Phocéenne maintes fois mise à l honneur par de nombreux artistes et cinéastes qui, séduits par les charmes de la ville, ont rendu célèbres certains quartiers comme Notre Dame de la Garde, La Canebière ou le Vieux Port. A l extrême nord de Marseille, le petit port de l Estaque, un des lieux de naissance de la peinture moderne fut immortalisé par de nombreux peintres dont Paul Cézanne. La ville est riche de monuments et de musées parmi lesquels le musée d Histoire de Marseille, le Musée d Art Contemporain ou le Musée des Beaux Arts. La Résidence Dolcea La Maison de Fannie Une localisation idéale La résidence est sur le boulevard des Dames qui est une voie située dans le 2 ème arrondissement de Marseille. Elle relie La Porte d Aix à La Joliette. Ce quartier contient les Docks de Marseille et la Cathédrale de la Major. A deux pas du vieux port et à proximité du cœur de la ville, la résidence Dolcéa La Maison de Fannie bénéficie d une architecture moderne aux lignes harmonieuses. Elle se fond entièrement dans le décor qui l entoure et s approprie l espace de manière naturelle. Lumineuse et entièrement ouverte sur l extérieur, la résidence se répartit sur 5 niveaux. Un atout indéniable La Résidence Dolcea La Maison de Fannie est un établissement d hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). A ce titre, elle est donc médicalisée. Elle accueille les personnes autonomes, semi-autonomes mais aussi dépendantes et leur propose des séjours permanents ou temporaires. Un hébergement privilégiant bien être et confort du résidant La résidence propose quatre vingt quatorze chambres, lumineuses et spacieuses, aménagées avec goût et offrant des prestations de qualité (salle de bains et toilettes indépendants, système d appel sécurité, prise TV, téléphone ). Agréablement décorée et disposant d un mobilier fonctionnel, elle peut être agrémentée de meubles et d effets personnels du résidant.

5 PRÉSENTATION RESIDENCE Dolcea La Maison de Fannie TOULOUSE (31) Les plaisirs de la table Un chef cuisinier s applique à mélanger les saveurs et adapte sur demande les menus qu il propose selon les besoins des résidants qui auraient à suivre des régimes spécifiques. Une ouverture sur la vie L animation constitue une priorité du projet de vie de la Résidence Dolcea La Maison de Fannie. Les personnes âgées bénéficient d animations variées qui contribuent à leur équilibre et à leur bien-être (promenades, fêtes, ateliers divers, gymnastique douce ). La Résidence Dolcea La Maison de Fannie est une institution alliant à la fois un caractère hôtelier de haute qualité et des services de soins adaptés à chaque résidant. Dans un cadre accueillant et sécurisé, les résidants sont entourés d un personnel diplômé et qualifié. Tout est mis en œuvre pour faire de la résidence un authentique lieu de vie. GDP Vendôme vous propose via sa société de commercialisation Dolcea Création GDP Vendôme, l acquisition de chambres dans cette résidence selon les dernières lois fiscales en vigueur. Elle bénéficie de tous les atouts pour faire de votre investissement un placement rentable et durable. Résidence Dolcea La Maison de Fannie Boulevard des Dames Marseille Les caractéristiques de la Résidence Dolcea La Maison de Fannie MARSEILLE Bd Des Dames Département 13 Statut mixte Ehpad / Ehpa 94 lots 5 niveaux Gestionnaire Dolcea création GDP VENDOME

6 BAIL COMMERCIAL

7 PROJET DE BAIL COMMERCIAL DE LOCAUX MEUBLES ENTRE LES SOUSSIGNE(E)S M... né(e)(s) le.. à...et le à..... de nationalité demeurant La société. Représentée par.. CI-APRES DENOMME(E)(S) "LE BAILLEUR" La Société GDP VENDOME, Société à responsabilité limitée au Capital de ,00 ayant son siège social à PARIS (75001), 7 avenue de l Opéra, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro RCS PARIS. Représentée par son gérant en exercice CI-APRES DENOMMEE "LE PRENEUR" Le bailleur est propriétaire dans un ensemble immobilier sis à Marseille (13002) Boulevard des Dames, correspondant à l'implantation d'une résidence pour personnes âgées et comprenant, outre les infrastructures d'hébergement, des locaux de services "accueil, restauration, etc..." La résidence doit être exploitée, conformément à sa destination, en offrant aux résidents l'ensemble des services qu'ils sont en droit d'attendre de cette catégorie d'établissements. Ceci exposé, il est passé au bail commercial, objet des présentes. Par les présentes, le bailleur donne à bail commercial, conformément aux dispositions du Code de Commerce, au preneur, qui l'accepte, les biens dont la désignation suit, sous les clauses et conditions tant générales que particulières ci-après fixées. Il est précisé que bien que les locaux soient à usage d hébergement pour personnes âgées, les parties entendent volontairement se soumettre au statut des baux commerciaux, tel qu'il résulte du Code de Commerce précité, de telle sorte que même si toutes les conditions d'application de ce statut

8 n'étaient pas remplies, ou ne l'étaient que pour partie, à force, il y aura extension conventionnelle du champ d'application dudit statut. DESIGNATION Dans un ensemble immobilier sis à Marseille (13002) Boulevard des Dames: le(s) local(ux) portant le(s) numéro(s).au plan La présente location est consentie meublée. L'inventaire du mobilier figure en annexe de la présente convention. PRISE D'EFFET - DUREE DU BAIL Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de QUINZE (15) ANNEES entières et consécutives. Le bail prendra effet le 29 ème jour qui suit la date d achèvement des travaux de la résidence, ou le 29 ème jour qui suit la date de signature de l acte notarié si celle-ci est postérieure à la date d achèvement des travaux des travaux de la résidence dans les conditions énoncées à l article 3 du contrat de réservation. Par application de l article L du Code de Commerce, et par convention entre les parties, le preneur n'aura pas la faculté de donner congé pendant les quinze premières années du bail. A l issue de cette période, le bail se poursuivra pour une nouvelle durée de quinze années, avec faculté, par le preneur, de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, dans les formes et délais des articles L à L Le renouvellement du bail s effectuera, conformément aux dispositions des articles L et suivants du Code de Commerce, aux mêmes clauses et conditions que le bail d origine, hormis le montant du loyer qui sera calculé sur la même base que celle prévue dans le présent bail, mais en tenant compte de l indexation déjà effectuée et à venir, telle que définie aux présentes. DESTINATION Il est précisé que le preneur exercera dans le local faisant l'objet du présent bail, une activité d'exploitant de résidence pour personnes âgées, consistant en la sous-location meublée desdits locaux, à usage exclusif d'habitation, pour les périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services à sa clientèle, tels que : l'accueil le nettoyage régulier des locaux le service de petit déjeuner la fourniture de linge de maison

9 Le preneur s engage auprès du bailleur à offrir aux clients de la résidence, en plus de l hébergement au moins trois des quatre prestations ci-dessus, dans les conditions prévues par l article 261D-4b du Code Général des Impôts et par l instruction DGI n 79 du 30 Avril 2003 (BOI 3 A-2-03) permettant l assujettissement des loyers du présent bail à la TVA. La destination ci-dessus définie comporte un caractère exclusif, interdisant au preneur toute autre utilisation, de quelque nature, importance et durée qu'elle soit, sauf accord préalable et écrit du bailleur sous forme d'avenant au présent bail, sous peine de résiliation du bail si bon semble au bailleur. Le bailleur ne sera associé ni directement, ni indirectement à l'activité ou aux résultats de l'activité exercée par le preneur. CONDITIONS Le présent bail est fait et accepté aux conditions suivantes : LE PRENEUR S'OBLIGE : A prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger réparation, pendant la durée du bail. A rendre les services et prestations conformément aux dispositions des articles 261 D 4 b) et 261 D 4 c) du Code Général des Impôts, autorisant l'assujettissement à la T.V.A. de la location consentie par le présent bail commercial, ainsi qu'aux prescriptions de l'instruction administrative du 11 avril 1991 (N 3 A.9.91) à celles de l article 18 de la loi n du 30 décembre 2002 (loi de finance rectificative pour 2002) et aux dispositions de l instruction DGI n 79 du 30 avril 2003 (BOI 3A-2-03). A entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant la durée du bail. A faire assurer l'immeuble et le maintenir assuré pendant toute la durée du bail contre l'incendie, le dégât des eaux, par une compagnie notoirement solvable, ainsi que contre les risques locatifs et le recours des voisins, d en payer ponctuellement les primes et de justifier du tout à première réquisition du bailleur. Ce faisant, le preneur agira tant pour le compte du bailleur, que pour son propre compte, et en tout état de cause, il bénéficiera seul des indemnités de toute nature qui pourraient lui être versées. A laisser, à la fin de la location ou de la jouissance, les lieux loués dans l'état d'usure normale, avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que le preneur aurait pu faire. A ne pouvoir faire aucun changement de distribution, ni aucune modification de quelque nature que ce soit, sauf celles nécessitées par son activité, sans avoir reçu préalablement l'accord du bailleur.

10 A acquitter toutes les dépenses liées à son exploitation, y compris les grosses réparations, telles que définies à l'article 605 et l'article 606 du Code Civil. Sont exclues les charges votées en assemblées générales, qui ne correspondent pas aux strictes nécessités de l'exploitation. A faire son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, quelle qu'en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes ou futures. A laisser le bailleur, son architecte ou toute personne autorisée par lui, à pénétrer dans les lieux pour constater leur état, quand le bailleur le jugera à propos, et ce, sur rendez-vous, au plus, une fois par an. Le preneur ne pourra céder son droit au présent bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce, à charge cependant de rester garant et répondant solidairement avec son cessionnaire ou les cessionnaires successifs, du paiement du loyer, de ses charges, ainsi que de toutes les obligations financières liées au présent bail. Il s'engage à aviser préalablement et par écrit le bailleur de tout projet de cession. Le preneur est autorisé, de plein droit, à sous-louer les locaux objets du présent bail, étant précisé que cette autorisation ne vaut que pour une sous-location conforme à la destination ci avant définie, à l'exclusion de tout sous-locataire exploitant. La sous-location ne pourra être consentie que pour des périodes de temps déterminées n'excédant pas la durée du présent bail ou les périodes de renouvellement. Les sous-locataires n'auront aucun lien juridique avec le bailleur. Ce dernier dispense expressément le preneur de l'appeler à concourir aux conventions de souslocation. Cette activité, soumise de plein droit à la T.V.A., en application des dispositions des articles 261 D 4 b) et 261 D 4 c) du Code Général des Impôts, répond aux prescriptions de l'instruction administrative du 11 avril 1991 (BOI 3A.9.91), à celles de l article 18 de la loi n du 30 décembre 2002 (loi de finance rectificative pour 2002) et aux dispositions de l instruction DGI n 79 du 30 avril 2003 (BOI 3A- 2-03). Le preneur répondra seul de toute contravention, réclamation, ou plainte relatives à son activité. Le bailleur ne pourra, en aucun cas, être inquiété du fait des déclarations, obtention d'autorisations administratives ou licences relatives à l'activité du preneur. En conséquence, le preneur bénéficiera de la jouissance des parties communes et des éléments d'équipement collectifs de l'ensemble immobilier, lesquels forment un tout homogène, indispensable à l'exploitation de l'immeuble, selon sa destination spécifique.

11 LE BAILLEUR S'OBLIGE : A conserver à sa charge les impôts et taxes ordinairement à la charge du propriétaire-bailleur, telle que la taxe foncière. A autoriser le preneur à utiliser librement les lieux loués, dans le cadre de l'exercice de son activité telle que définies ci-avant et à céder son bail librement, à condition de respecter les conditions indiquées aux derniers alinéas du paragraphe 1 ci-dessus. A autoriser le Preneur à sous louer meublés et avec services, les locaux, objet du présent bail, à tout sous locataire, même exerçant les mêmes activités que le Preneur, telles que définies ciavant, et dispenser le locataire principal de l appeler à concourir à l acte dans la mesure où il a pris connaissance suivant projet ci-annexé du bail de sous location type que le locataire principal s oblige à faire régulariser en l état au sous-locataire. A assurer le renouvellement à la fin du bail de l intégralité du mobilier loué au Preneur, objet de la liste figurant en annexe n 1 au bail, sur la base du cahier des charges et du catalogue établis par le Preneur. Une retenue de 0,30% étant prélevée sur la rentabilité de l investissement pour participation au renouvellement du mobilier. A autoriser le preneur et le subroge formellement à cet effet en tant que de besoin, à exercer tous les droits et obligations relatifs à la mise en jeu contre le vendeur de toutes les garanties de vente et de construction, telles que les garanties biennales et décennales, auxquelles ce dernier est tenu et à mettre en jeu, également, l'assurance "dommages-ouvrages". Dans ce cas, les indemnités versées seront encaissées par le preneur qui aura la charge de faire exécuter les travaux. A donner expressément pouvoir au Preneur de procéder pour son compte à la réception d éventuels travaux effectués dans les locaux objets des présentes par les entreprises chargées de les exécuter. Si, sur le terrain d assiette des locaux, il devait subsister des droits à construire ou apparaitre de nouveaux droits à construire, il est expressément convenu que le Bailleur s engage, d ores et déjà, à donner son accord à toute cession desdits droits permettant au Preneur d optimiser l exploitation des locaux loués ou de développer son activité, le prix de cette cession étant fixé à un euro, et les couts de construction restant à la charge du Preneur. Le Bailleur s engage à réitérer son accord lors de l assemblée générale des copropriétaires appelés à statuer sur une telle cession, ou à donner mandat en ce sens au Preneur. Cet engagement de la part du Bailleur constitue pour le Preneur un élément essentiel et déterminant du présent bail sans lequel le Preneur n aurait pas contracté.

12 DISPOSITIONS DIVERSES Dans le cas ou le preneur serait dans l impossibilité d exercer son activité dans les locaux loués ou de respecter l objet du présent bail du fait d une faute du bailleur ou du fait d un cas de force majeur, le loyer défini ci avant ne sera pas payé jusqu à l expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin. MANDAT Comme condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle il n aurait pas été accepté, le Bailleur donne mandat irrévocable au Preneur de le représenter aux assemblées de copropriétaires. A cet effet, il devra, lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant que la Société locataire lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieux et place, dans l intérêt commun du mandat et du mandataire, afin de conserver à l immeuble sa destination. Le mandataire devra rendre compte de l exécution de son mandat à première réquisition du mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu en cas de faute dans l exercice de sa mission de mandataire. S agissant des décisions afférentes à des dépenses mises à la charge du Bailleur par le présent bail, le Bailleur pourra donner des instructions de vote impératives à son mandataire. MANDAT DE FACTURATION Le bailleur donne expressément mandat au preneur d émettre matériellement, au nom et pour le compte du bailleur, les factures de loyers, en détaillant le montant du loyer et la TVA y afférent et, en opérant la ventilation du taux précité. ENSEIGNES/AUTORISATIONS Le preneur pourra installer un nombre maximum de trois enseignes extérieures, indiquant son activité, à la condition expresse d'obtenir les autorisations administratives nécessaires. Ces installations seront, bien entendu, réalisées aux frais du preneur et/ou de son sous-locataire et entretenues en parfait état, à leurs frais et sous leur responsabilité. L'installation de toute enseigne complémentaire par le preneur et/ou par le sous-locataire devra faire l'objet : d'une autorisation écrite préalable du bailleur des autorisations administratives nécessaires Le preneur est d'ores et déjà autorisé à installer des éléments décoratifs ou d'ornement intérieurs et extérieurs, tels que jardinières, corbeilles et généralement tous éléments nécessaires pour promouvoir sa marque et développer son activité commerciale, sous réserve de ne pas porter atteinte à

13 la destination de l'immeuble et de respecter les autorisations administratives éventuellement requises pour l'installation de ces aménagements. LOYER Le présent bail est consenti moyennant un loyer assujetti à la TVA, au taux en vigueur par l'option du bailleur en conformité de l'article 293 F du Code Général des Impôts. Le bailleur déclare expressément opter pour l'assujettissement à la TVA et renoncer à la franchise en base. En cas de modification du taux de la TVA, les loyers ci-après exprimés TVA incluse seraient modifiés en conséquence. Le loyer annuel dont le montant TVA incluse est indiqué ci-après est payable trimestriellement, à terme échu, dans le mois qui suit le trimestre civil. Le présent loyer brut est fixé comme suit : Quote-part du loyer annuel représentative des locaux d'habitation et de leurs dépendances immédiates et nécessaires : Pour 1 lot : 1 Loyer toutes taxes comprises 9 477,28 2 Loyer brut Hors taxes 8 983,20 3 Taxe à la valeur ajoutée de 5.50% 494,08 Il est précisé que le taux de TVA actuellement applicable est de 5,50 %. INDEXATION Les parties conviennent expressément que : * Le loyer sera réévalué au 1 er janvier de chaque année, avec une augmentation fixe garantie de 1,5 % l an. Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l Economie et des Finances. * La première réévaluation interviendra au 1 er janvier de l année suivant la première année entière du présent bail à compter de la date de prise d effet de celui-ci. Cette réévaluation jouera de plein droit, sans qu il soit besoin d une notification préalable. Le calcul de cette révision par le jeu de l indexation se fera à l initiative du bailleur.

14 Toutefois, il est expressément stipulé qu à défaut pour le bailleur d avoir procédé à l échéance considérée au réajustement du loyer par suite de l application de la présente clause, cette inaction ne pourra en aucun cas être interprétée par le preneur comme une renonciation à l indexation par le bailleur. Les parties reconnaissent que le taux retenu est en relation directe avec l objet du contrat et avec l activité du preneur. Au cas où, pour quelque cause que ce soit, le tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l Economie et des Finances ci-dessus choisi pour la révision du loyer cesserait d être publié, cette révision serait faite en prenant pour base le tarif de remplacement et, à défaut, le nouvel indice I.L.C. (INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX), par ailleurs seul indice applicable en cas de révision triennale. EXPLOITATION Le preneur s'oblige à offrir ses services et prestations, conformément aux dispositions de l'article 261.D 4 b) du Code Général des Impôts, de manière à ce que la présente location soit passible de la TVA. Le preneur s'oblige, en particulier, à respecter les prescriptions définies à l'instruction administrative du 11 avril 1991 (N 3A.9.91) à celles de l article 18 de la loi n du 30 décembre 2002 (loi de finance rectificative pour 2002) et aux dispositions de l instruction DGI n 79 du 30 avril 2003 (BOI 3A-2-03). En particulier, le preneur s'oblige expressément, dès la prise d'effet du bail définie ci-dessus, à proposer aux futurs occupants, au moins trois des quatre services suivants : l'accueil, le nettoyage régulier des parties communes et locaux privatifs, la fourniture du petit déjeuner, la fourniture du linge de maison. PROTECTION DE L ENVIRONNEMENT Le bailleur déclare qu à sa connaissance, le bâtiment dans lequel se trouvent les locaux, objets des présentes, avec son terrain d assiette, n ont pas été utilisés aux fins d une activité nuisible pour l environnement ou réglementée dans ce cadre et, notamment, qu ils n ont accueilli aucune installation classée autorisée ou simplement déclarée. De son côté, le preneur devra informer le bailleur de tout projet qui, bien que conforme à la destination convenue entre les parties, pourrait avoir une incidence sur la législation ou la réglementation applicable en matière d environnement. INFORMATION DU PRENEUR SUR LES PLANS DE PREVENTION DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES MAJEURS L article L du Code de l Environnement créé par la loi du 30 juillet 2003 met à la charge des bailleurs de biens immobiliers situés dans certaines zones à risques une obligation d information de l existence de ces risques et impose au bailleur l obligation d informer le preneur de tout sinistre survenu pendant sa période de propriété ou dont il a été informé dès que ce ou ces sinistres ont donné lieu au versement d une indemnité au titre de l assurance des risques naturels ou des risques technologiques. Les dispositions de l article L du Code de l environnement sont ci-après littéralement rapportées :

15 «I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l'immeuble, l'état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L et L du code de la construction et de l'habitation. II. - En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-1 de la loi nº du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi nº du 23 décembre III. - Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte. IV. - Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L ou de l'article L du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. V. - En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.» Plan de prévention des risques naturels prévisibles Un plan de prévention des risques naturels prévisibles a été prescrit le et approuvé le suivant arrêté préfectoral numéro, pour les risques suivants : - - Zone de sismicité L immeuble, objet des présentes, se situe en zone et qu il y a lieu de respecter pour les constructions nouvelle, les agrandissements, les surélévations ou les transformations les règles édictées par les articles L et R du Code de la Construction et de l Habitation, notamment quant au contrôle technique. OU L immeuble, objet des présentes, se situe en zone 0. Absence de sinistre Le bailleur déclare que, à sa connaissance, l immeuble, objet des présentes, n a subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d une indemnité d assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles. Annexe Un état des risques fourni par le propriétaire en date du et fondé sur les informations mises à disposition par le Préfet est annexé aux présentes.

16 CLAUSE RESOLUTOIRE A défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou d'exécution d'une seule des charges et conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter faits à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause, restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts et du droit du bailleur d'exercer toute action qu'il pourra juger utile et sans que l'effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus-indiqué. ACTE DE PREFERENCE CESSION DES LOCAUX Pour le cas où le Bailleur se déciderait à vendre les biens objet du présent bail, il s engage fermement et irrévocablement envers le Preneur qui accepte cet engagement, avec faculté de substitution, à lui donner la préférence sur toute personne intéressée par l acquisition desdits biens et lui ayant faire une offre d achat à cet effet. Cet engagement vaudra également pour tous les cessionnaires éventuels du Bailleur. Le Bailleur s oblige en conséquence à faire connaître au Preneur l identité et la qualité de l acquéreur éventuel, le prix offert par celui-ci, les modalités de paiement ainsi que toutes les conditions de la vente projetée et à les lui notifier par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d avis de réception postale adressée à son siège, ou au domicile ou au siège social de toute personne auquel ce droit de préférence aura été cédé ou transmis dans les formes et conditions figurant ci-après. La date de l avis de réception postale de cette lettre par Le Preneur ou son ou ou ses ayants-droit ou de signification de l acte extrajudiciaire constituera le point de départ du délai de deux mois avant l expiration duquel Le Preneur ou son ou ses ayants-droit devra, par lettre recommandée avec demande d avis de réception postale ou acte extrajudiciaire faire connaître au Bailleur son intention d user du droit de préférence. Passé ce délai sans manifestation de volonté de sa part ou de la part de son ou ses ayants-droit, le Preneur et son ou ses ayants-droit seront définitivement déchus de droit pour la transaction envisagée. Le droit de préférence ci-dessus conféré ne jouera qu en cas de cession, et non en cas d échange ou de mutation à titre gratuit. Néanmoins, le ou les ayant(s)-droit au Bailleur et ce, même s ils sont incapables, seront tenus solidairement et indivisiblement d exécuter l obligation résultant des présentes. Toutefois, il est expressément stipulé que, même dans le cas d apport en société, d échange, d attribution par partage ou licitation des lots sus-désignés, le droit de préférence trouvera à s appliquer si l attributaire des biens objet du présent bail, le coéchangiste, ou la société à laquelle ils auront été apportés vient à les vendre à titre onéreux.

17 FRAIS Les frais et honoraires et éventuellement les droits de timbres et d'enregistrement relatifs au présent bail seront à la charge du preneur. Dans le cas d une durée supérieure à 12 ans, le présent bail sera réitéré en la forme authentique, aux termes d un acte qui sera reçu par Maître BOUAT, notaire à NIMES. Les frais et honoraires de cet acte, d un montant prévisionnel de diminuer) seront à la charge exclusive du BAILLEUR qui s y oblige expressément. euros (à parfaire ou ELECTION DE DOMICILE - ATTRIBUTION DE JURIDICTION Pour l'exécution des présentes, et notamment pour la signification de tous actes extrajudiciaires ou de poursuites, le preneur fait élection de domicile dans les locaux pris à bail. Pour tout litige pouvant naître de l'interprétation ou de l'exécution des clauses de la présente convention, il est fait attribution de juridiction aux tribunaux du lieu de situation de l'immeuble loué. SUBSTITUTION DU BAILLEUR En cas de revente de tout ou partie de l'immeuble, en totalité ou par lot de copropriété, le bailleur pourra substituer toute personne morale ou physique ayant acquis tout ou partie de l'immeuble objet des présentes. FAIT A LE EN DEUX EXEMPLAIRES. SIGNATURE(S) BAILLEUR SIGNATURE PRENEUR

18 ANNEXE I AU PROJET DE BAIL COMMERCIAL INVENTAIRE DU MOBILIER Marseille - 13 Résidence La Maison de Fannie Chambre simple Quantité 43 Chaise de jardin pour douche 1 Chaise de bureau assortie 1 Bureau avec tiroir 1 Placards aménagés 1 Table de chevet 1 Fauteuil de repos 1 Lit 1 Tableau 1 Matelas agréé hospitalier 1 Oreiller 2 Traversin 1 Linge de toilette 1 Couverture 2 Alèze 2 Paire de draps 2 0Housse 2 Taie d'oreiller 4 Couvre-lit 1 Drap de bains 2 Prise téléphone 1 Rideaux non feu 1 Tringlerie et voilage sur glissière 1 Lampe tête de lit 1 Applique murale 1 Lampe de bureau à poser avec feutrine 1 Abattant WC dépendant 1 Barre de relevage douche et WC 1 Miroir + tablette au dessus du lavabo 1 Brosse sanitaire avec support mural 1 Porte serviettes 1 Signalétique de porte 1 Signalétique de couloir 1 Poubelle inox 1 Douche 1 Quote-part des parties communes Mobilier d'un studio ou d'une chambre, non compris d'éventuels objets proposés en option avec supplément

19 PLAN DE LOT TYPE

20 PLAN DE LOT TYPE RESIDENCE Dolcea La Maison de Fannie Marseille (13) SIEGE SOCIAL 30 avenue de l Opéra PARIS