Module de formation. LES INSTRUMENTS D ANALYSES.
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- Renaud Aubé
- il y a 8 ans
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1 Module de formation. LES INSTRUMENTS D ANALYSES. Définition d une valeur. Incidence foncière. Zones de construction. Cube SIA. Vétusté. Méthode hédoniste.
2 Valeurs au choix? Valeur intrinsèque Valeur de rendement Valeur vénale Valeur de gage Valeur d'assurance Valeur successorale Valeur fiscale Valeur résiduelle Valeur d'amateur Valeur de réalisation Valeur à neuf etc...
3 Donner une valeur c'est répondre à une question. Quel prix puis-je offrir? Le point de vue de l'acquéreur. Quel prix puis-je vendre? Le point de vue du vendeur. Quel prix dois-je vendre? Le point de vue du..."débiteur" Quel prix puis-je retenir? Le point de vue du créanciergagiste.
4 Définition VALEUR VENALE C'est le montant qui peut être payé par un acquéreur non obligé d'acheter à un propriétaire non obligé de vendre. Une VALEUR VENALE présuppose que l'objet est offert sur un marché où agissent un nombre suffisant d'acheteurs potentiels
5 Définition VALEUR VENALE C'est le montant qui peut être payé par un acquéreur non obligé d'acheter à un propriétaire non obligé de vendre. Une VALEUR VENALE présuppose que l'objet est offert sur un marché où agissent un nombre suffisant d'acheteurs potentiels
6 Formation d'un prix Le terrain
7 Le terrain 1 m2 à...
8 L'indice d'utilisation du sol L'indice d'utilisation du sol (IUS) est le facteur résultant de la division : surface brute de plancher surface du terrain Anciennement on parlait de coefficient d'utilisation du sol (CUS) qui se confondait trop facilement avec le coeff. d'occupation du sol (COS)
9 Pour une villa jumelle de 120 m2 SBP Terrain estimé correspondant au terrain nécessaire avec IUS de x 120 m2 = 480 m2 480m2 x =144'000.- Terrain de seulement 400 m2 = > 120 m2 / 400 m2 = IUS de x 0.30/0.25 = m2 x =144'000.-
10 Exemple 3 villas de 60 m2 au sol et 30 m2 au premier étage A B C 312 m2 156 m2 612 m2
11 Exemple 3 villas de 60 m2 au sol et 30 m2 au premier étage A B C IUS 0.29 IUS 0.58 IUS m2 156 m2 612 m2
12 Zones de construction Immeubles Villas Agricole
13 La loi sur l'aménagement du territoire. LaLAT Loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire L1.30 Titre III Affectation du sol zones ordinaires zones de développement zones protégées
14 Les zones ordinaires 1ère, 2ème et 3ème zones Urbaine, destinées aux grandes maisons. 4ème zone Villageoise, destinée aux maisons d'habitation comprenant plusieurs logements (en principe). 5ème zone Zone résidentielle destinée aux villas.
15 Les zones de développement Toute zone ordinaire (primaire) peut être convertie en zone de développement. Dans ces zones, l'etat contrôle les prix de transaction La parcelle porte automatiquement une mention de préemption de la commune et de l'etat.
16 Les autres zones ordinaires Zone industrielles et artisanales Zone ferroviaire Zone aéroportuaire Zone agricole Zone de bois et forêts Zones de verdure et de délassement
17 IUS standards dév. 2 et 1 villa village urbaine
18 Constructions Loi sur les constructions et installations diverses. Zone villa IUS = 0.2 Zone village et immeubles selon gabarit.
19 Propriétés individuelles Biens de jouissance. objet de rendement. densité élevée. utilitaire.
20 Propriétés individuelles Valeur intrinsèque. Terrain (foncier) + Construction (s) + Accessoires. - Vétusté.
21 Propriétés individuelles Transactions récentes. Projet conforme aux demandes du marché. Réduction pour matériaux et formes originales.
22 Facteurs de dévalorisation Contraintes physiques Contraintes foncières Contraintes légales
23 Contraintes physiques Nuisances sonores Autres nuisances Ombre portée des autres bâtiments Arbres
24 Contraintes foncières et légales Droits de restriction de propriété (usufruit, d'habitation d'usage etc..) Zone de développement. Distances à constructions et distances à végétation ou cour d'eau. Zones réservées.
25 Cube SIA
26 Vétusté
27 Méthode hédoniste
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