avec 1055 M investis). Ils représentent environ 7% des volumes engagés en immobilier d entreprise en France, du jamais vu depuis 2008 (966 M ).

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1 Le marché en toute transparence Mars 2013 Edito L immobilier logistique : une valeur sûre face à la crise Dans un contexte économique qui reste difficile, les spécialistes Logistique de Jones Lang LaSalle estiment que cette typologie d actifs devrait continuer d attirer les investisseurs en 2013, notamment ceux qui souhaitent se diversifier. En 2012, l Ile-de-France reste le premier marché logistique français, avec près de 38% des commercialisations hexagonales, suivie de près par la région lyonnaise (29%), même si 1,3 million de m² ont été loués, soit une baisse de 36% sur un an. Les valeurs locatives restent globalement stables. Les bâtiments de classe A ont toujours la préférence des utilisateurs (84% des surfaces commercialisées), mais sur les 4 pôles majeurs logistiques français (Lille-Paris-Lyon-Marseille), le manque de foncier pourrait très vite faire défaut. Côté investissement, les volumes sont en forte progression (+33% sur un an avec 1055 M investis). Ils représentent environ 7% des volumes engagés en immobilier d entreprise en France, du jamais vu depuis 2008 (966 M ). Les investissements logistiques de 2012 comptabilisent des transactions sur plusieurs portefeuilles pour lesquelles nos équipes sont intervenues : la vente par Prologis d un portefeuille de m² d actifs situés en France auprès de Blackstone ; la vente par LIM d un portefeuille de m² auprès de Rockspring ; la vente par Gecina d un portefeuille de m² d actifs en France auprès de Blackstone. Les taux de rendement restent stables et évoluent pour des actifs prime dans une fourchette de 7 à 7,20%. Toutefois, la fourchette des taux de rendement continue à s élargir, les actifs secondaires étant plus difficiles à financer et on peut signaler la ré-internationalisation du marché avec le retour des acteurs anglo-saxons. L immobilier logistique fait face à de complexes mutations économiques, sociales et environnementales, et il nous semblait nécessaire d apporter notre «pierre à l édifice» pour répondre au mieux aux attentes des utilisateurs, des investisseurs et des promoteurs. C est pourquoi Jones Lang LaSalle Expertises a participé, au sein de l Afilog, à la définition de la grille d analyse et de cotation des entrepôts de classe A. Une garantie supplémentaire de la fiabilité et de la pertinence de nos évaluations. Dans ce numéro spécial SITL 2013, vous retrouverez l interview exclusive de François Rispe, Managing Director, Regional Director-Southern Europe de Prologis. Bonne lecture! James WEIR, Pôle Clients Internationaux Jones Lang LaSalle Expertises Chiffres clés Le marché de la Logistique France en 2012 Interview François Rispe, Prologis Managing Director, Regional Director-Southern Europe Jones Lang LaSalle Expertises Références Logistique SOMMAIRE page 2 page 3 page 5 Jones Lang LaSalle au SITL 2013! Jones Lang LaSalle sera présent les 26, 27 et 28 mars 2013 au SITL, Salon International du Transport et de la Logistique, qui se tiendra à Paris Nord Villepinte. A cette occasion, nous aurons le plaisir de vous accueillir sur notre stand n QO63 (Hall 4). Pour tout complément d information, vous pouvez joindre : James Weir au ou par james.weir@eu.jll.com ; Christophe Adam au ou par christophe.adam@eu.jll.com

2 Le marché de la logistique France en 2012 CHIFFRES CLÉS Les indicateurs du marché locatif au 4ème trimestre 2012 Secteurs Demande placée* 2012 Taux de vacance** au 31 déc Loyer prime ( / m 2 / an) Nord Pas-de-Calais m 2 3,5% Ile-de-France m 2 7,5% Rhône-Alpes m 2 10,4% PACA m 2 6,3% Total Lille - Paris Lyon - Marseille m 2 7,5% 52 * Sont pris en compte les entrepôts de plus de m² de classe A et B, ainsi que les messageries et frigorifiques ** Taux de vacance calculé sur le parc d entrepôts de plus de m² en Ile-de-France Sources : Immostat-IPD/Jones Lang LaSalle/CECIM Les indicateurs du marché de l investissement au 4ème trimestre 2012 Investissement Volume total investi en 966 Millions 359 Millions 586 Millions 702 Millions 1055 Millions Logistique en France Part des portefeuilles 58% 10% 18% 60% 62% Transaction moyenne 22,4 Millions 14,9 Millions 20,2 Millions 23,4 Millions 32 Millions Taux de rendement prime 7,40% 7,90% 7,0% 7,00% 7,20% Source : Jones Lang LaSalle 2 Valeurs d Experts mars 2013

3 INTERVIEW François Rispe, Prologis, Managing Director, Regional Director-Southern Europe François Rispe Prologis, Managing Director, Regional Director-Southern Europe «L immobilier logistique est une classe d actifs immobilier méconnue mais dont les rendements et la résilience à la crise sont reconnus.» 2013 sera-t-il un bon cru pour l investissement logistique après 2012? Oui, c est vraisemblable. L immobilier logistique est une classe d actifs immobilier méconnue mais dont les rendements et la résilience à la crise sont reconnus. Cela rend le secteur attractif. Existe-t-il encore une prime au portefeuille par rapport à une cession actif par actif? Il n y a pas de règle absolue quant à la qualité des actifs constituant un portefeuille. Il y a une prime au portefeuille si c est un portefeuille prime. La signature de baux de 6 ou 9 ans fermes est-elle en voie de disparition corrélativement à la durée des contrats des logisticiens qui sont aussi de plus en plus courts et aux changements des normes IFRS? Non, absolument pas. Tous les projets de clés en mains sont d au moins 6 ans et le plus souvent de 9 ans voire 12 ans. Par ailleurs, nous observons sur notre patrimoine (bâtiments existants) une recrudescence de baux de 6 ans. La signature de plus en plus fréquente de baux de 3/6/9 ans (non fermes) pourrait-elle avoir un impact sur la compression des taux retenus à court / moyen terme sur ce type d actif? En France, la norme du marché est devenu le 3/6/9 ans. Cependant, sur les marchés et actifs prime, un actif loué en 3/6/9 reste un très bon actif car recherché par les preneurs potentiels. Or, un actif recherché par les preneurs est par définition un bon actif et qu il soit loué en 3/6/9 ne change rien. Cela nécessite d avoir des bonnes équipes de gestion qui peuvent valoriser les actifs et donc implique une connaissance aigüe de ce métier. Prologis a ses compétences. Dans un bon marché comme celui autour de l aéroport de Roissy, de Gonesse ou de Mitry Mory, la vacance est faible et donc un bon actif loué en 3/6/9 ne devrait pas souffrir de taux plus haut sinon marginalement. Y a-t-il aujourd hui une prime dans la valorisation des entrepôts HQE/ BBC? Oui, mais elle reste marginale. Elle pourrait s accentuer avec le temps pour autant que les normes se stabilisent. Y a-t-il toujours un engouement pour la pose de panneaux photovoltaïques en toiture? L engouement est directement proportionnel aux subventions publiques en matière de rachat d énergie. Tant que les politiques publiques demeurent instables et peu lisibles, il n y aura pas d engouement. Quelles sont les mutations à venir dans l activité de la messagerie et les impacts sur l évolution des bâtiments? Les mutations sont déjà en cours : plateforme mixte colis / palettes nécessitant des quais adaptés aux poids lourds et aux véhicules légers. Néanmoins, le vrai sujet de ce métier c est la baisse des volumes depuis fin Valeurs d Experts mars 2013

4 INTERVIEW (SUITE) «Le vrai driver de cette tendance [NDLR : pénurie de produits neufs] c est la pénurie de terrains.» Les taux de vacance sont en baisse sur de nombreux secteurs. Va-t-on arriver à une situation de pénurie de produits neufs? Quel impact à prévoir sur les loyers de marché (signature ou renouvellement)? Oui, ce n est pas impossible mais pas sur l ensemble des secteurs. Dans les marchés où ce genre de situation va apparaître, les loyers vont remonter sous la forme de réduction des concessions commerciales, puis d augmentation des loyers faciaux. Néanmoins, le vrai driver de cette tendance c est la pénurie de terrains. Les marchés où les terrains restent abondants ne participeront que très modestement à la hausse des loyers. Quel impact du changement des taxes locales en Ile-de-France sur les valeurs locatives et les mesures d accompagnement? En théorie, il ne devrait pas y avoir de changement. En revanche, les marchés sur-offreurs en Ile-de-France verront leurs loyers baisser du fait des changements défavorables de la fiscalité. Comment se comporte le marché français par rapport aux autres grands marchés européens? Le marché français n est pas en situation de surchauffe comme celui de l Allemagne ou dans une moindre mesure du Royaume-Uni. Néanmoins, il pourrait se rapprocher d un point d équilibre entre l offre et la demande très rapidement et pourrait montrer quelques signes de tensions dans les 12 à 18 mois à venir. Quelle est la vision 2013 de Prologis quant à l évolution du marché logistique? 2013 sera une année difficile sur le front locatif du fait d une croissance atone mais qui devrait néanmoins s améliorer au fil des mois pourrait marquer un retournement des valeurs en fin d année. Nous pensons en effet que le point bas du cycle va être atteint cette année. Face à ce contexte, quels seront les enjeux pour les experts en 2013? Capturer les points d inflexion du marché, distinguer les bons marchés des autres, et apprécier la dynamique des marchés localement. Le défi pour les experts cette année sera en quelque sorte de saisir toutes les clés pour appréhender la réalité des marchés. «Nous pensons que le point bas du cycle va être atteint cette année.» 4 Valeurs d Experts mars 2013

5 JONES LANG LASALLE EXPERTISES Répartition géographique des expertises Jones Lang LaSalle (en nombre) hors Retail opérées en 2012 En 2012 France Nombre d entrepôt > 1000 expertisés En valeur 12 milliards Études et Recherche Experts 7 professionnels 30 professionnels Références Logistique France Jones Lang LaSalle Expertises met à votre disposition une qualité d analyse reposant sur sa connaissance approfondie du marché de la Logistique Des compétences en évaluation immobilière associées à des connaissances techniques et financières. Une capacité à traiter toutes vos problématiques, même complexes, quels que soient le type ou la taille de votre patrimoine. Des équipes multilingues et multiculturelles capables de traiter des portefeuilles paneuropéens complexes. Un accès quotidien aux bases des équipes transactionnelles de Jones Lang LaSalle. L analyse des marchés et des évolutions futures avec le support du département Études & Recherche. Des bases de données enrichies quotidiennement. Des équipes spécialisées dans la valorisation d actifs logistiques et industriels. Leader au sein de l Afilog dans l élaboration d une nouvelle grille d analyse des entrepôts de classe A, offrant une garantie supplémentaire de la fiabilité et de la pertinence de nos évaluations. Contacts : Jones Lang LaSalle Expertises Regulated by RICS 40-42, rue la Boétie Paris Gareth Sellars Directeur France Tél. : + 33 (0) Portable : +33 (0) gareth.sellars@eu.jll.com James Weir Pôle Clients Internationaux Tél. : + 33 (0) Portable : +33 (0) james.weir@eu.jll.com Christophe Adam Responsable Pôle Régions Tél. : +33 (0) Portable : +33 (0) christophe.adam@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d une inexactitude ou d une incorrection de ce document.