Plan métropolitain d aménagement et de développement

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1 Position présentée le 20 septembre 2011 à la Communauté métropolitaine de Montréal portant sur le Plan métropolitain d aménagement

2 Inter-Loge est un organisme à but non lucratif également reconnu comme organisme de bienfaisance et entreprise d économie sociale. Depuis 1978, notre mission consiste à procurer des logements abordables aux ménages à faible revenu et à participer à la revitalisation des milieux où nous intervenons. Notre société est propriétaire de 41 édifices comprenant 400 logements et locaux situés dans trois arrondissements de Montréal. Par ailleurs, nous développons quatre nouveaux projets totalisant plus de 300 logements à Montréal et dans les Laurentides. À Inter-Loge, nos loyers résidentiels réguliers sont inférieurs de 35% aux loyers ambiants ce qui représente une diminution moyenne mensuelle de 270$ par logement par mois. Le statut de nos locataires est très varié. 42% sont des travailleurs, 30% des assistés sociaux, 16% perçoivent une pension de vieillesse. Toutes sources confondues, l ensemble de ces ménages touche un revenu moyen de $ par année. Depuis plus de 33 ans, Inter-Loge est partie prenante au développement de notre métropole, particulièrement dans ses quartiers centraux. Au début des années 80, des immeubles locatifs et des terrains étaient abandonnés aux mains de spéculateurs. Notre société a acquis près de 600 logements dans le but de préserver leur caractère abordable (même si le terme n était pas encore en usage à l époque). Parallèlement, nous avons contribué à la réalisation de plus de autres logements communautaires par des coopératives et des OBNL d habitation dans le Centre-Sud de Montréal. Au fil des ans, en concertation avec les différentes instances gouvernementales et avec nos partenaires du milieu communautaire, nous avons également contribué à l élaboration des normes et des programmes qui encadrent aujourd hui l établissement de logements sociaux et communautaires. Finalement, en collaboration avec des entrepreneurs privés, nous développons des projets mixtes dont le volet social et communautaire n a rien à envier, en terme de qualité architecturale et technique, à la partie privée de ces projets. Il suffit de voir ce que nous avons réussi dans Faubourg-Québec, ce splendide développement résidentiel à l Est du Vieux- Montréal pour lequel nous nous sommes battus pendant près de vingt ans afin qu une portion significative soit réservée au logement communautaire. Avec pour résultat que contre quelques unités de condo qui, à terme, y seront construites, nous avons obtenu que 225 logements communautaires y soient érigés tandis que 850 autres unités ont été acquises et rénovées hors site. Bien que ce développement ne soit pas terminé, nous pouvons dire : Mission accomplie! Malheureusement il faut aussi rappeler que durant la même période (entre 2001 et 2006), le nombre de logements locatifs de l arrondissement a connu une diminution de unités qui ont été transformés en B&B et autres auberges gommant ainsi tous les acquis de Faubourg-Québec! Et ce phénomène se poursuit toujours. À cette étape, je sens le besoin de préciser le sens des termes qui seront au centre de mon intervention: le logement social et le logement communautaire. Généralement au Québec, l appellation «logement social» s applique aux HLM (habitations à loyer modique). Ces complexes résidentiels créés en vertu d un programme de la Société d habitation du Québec (SHQ) sont la propriété et sont gérés par un Office municipal d habitation relevant d une municipalité. Les locataires y consacrent un maximum de 25% de Plan métropolitain d aménagement Page 2/6

3 leur revenu pour se loger. Des règles d attribution dictées par le programme déterminent le choix des locataires, l objectif étant de privilégier les ménages les plus. À noter que les derniers HLM du Québec ont été construits au milieu des années 90. Le vocable «logement communautaire» couvre une réalité différente. Il existe sous deux modèles : la coopérative (COOP) et l organisme à but non lucratif (OBNL) d habitation. Bien que leur structure légale soit différente, les deux modèles ont de nombreuses similitudes: leur assemblée générale (AG) délègue des pouvoirs à un Conseil d administration (CA) chargé de voir aux affaires de l organisation dont la gestion de la propriété (perception des loyers, paiement des comptes, entretien, comptabilité, réparation, sélection des locataires, gestion du personnel, etc). Annuellement, le CA fait rapport de son administration à l AG qui doit s assurer de la pérennité de l organisation et de la qualité des immeubles. Qu il s agisse d une COOP ou d un OBNL d habitation, dans la plupart des cas, une majorité des logements sont dits «abordables», leurs loyers étant sous la moyenne des loyers environnants. Les autres unités sont dites à loyers «modiques», leur loyer étant déterminé par les revenus du ménage, selon les règles en vigueur dans les HLM. Généralement, le logement communautaire qu il soit COOP ou OBNL s adresse à différents types de ménages. Ainsi, comme nous l avons vu plus avant, à Inter-Loge la clientèle d assistés sociaux représente 30 % contre 42% de travailleurs. Dans cette dernière catégorie, on retrouve des personnes qui œuvrent dans la restauration, dans l hôtellerie, dans le commerce, des artistes, des étudiants, des jeunes qui débutent sur le marché du travail ou dans leur vie de couple, de nouveaux immigrés, etc. Bien souvent, leur séjour chez nous prend fin avec une hausse de leurs revenus. Je soulignerai ici que des municipalités de la région de Montréal devraient encourager le développement de logements communautaires pour attirer ou retenir certaines catégories de travailleurs particulièrement dans les secteurs du tourisme, de la restauration, des services, etc ou pour accommoder des personnes vieillissantes n ayant plus le goût ou l énergie d entretenir une propriété sans avoir les moyens d acheter un condominium. Cette mise au point étant faite, je voudrais saluer le projet de Plan métropolitain d aménagement présenté par la Communauté métropolitaine de Montréal. L approche globale qui prend en considération l aménagement, le transport et l environnement nous apparaît adaptée aux enjeux auxquels la grande région métropolitaine de Montréal est confrontée ainsi qu aux préoccupations de la population qui y vit, y travaille et la fréquente. Je tiens, au nom d Inter-Loge, à vous exprimer notre adhésion totale à toutes les positions formulées dans le mémoire présenté par Habiter Ville-Marie, la table de concertation sur l habitation de l Arrondissement Ville-Marie à laquelle nous adhérons depuis J attire particulièrement votre attention sur la nécessité d inclure dans le Plan une 4 ième orientation portant sur le développement d un grand Montréal Solidaire. Plan métropolitain d aménagement Page 3/6

4 Montréal et son centre-ville On s enorgueillit à juste titre que le centre-ville de Montréal ait conservé son caractère résidentiel contrairement à d autres centres-villes d agglomérations urbaines en Amérique du Nord. Mais j oserais dire : «Pour combien de temps encore?» Sans reprendre les statistiques éloquentes contenues dans le mémoire d Habiter Ville-Marie se rapportant aux types de logements offerts et aux taux d effort des locataires de cet arrondissement, on se doit de constater que la qualité de vie des résidants est mise à rude épreuve. En plus des problèmes de circulation automobile, les diverses attractions du centreville se multiplient et peuvent constituer des nuisances inacceptables à la qualité de vie. S établir au centre-ville impose de s adapter. Mais s adapter ne doit pas signifier subir sans espoir une situation qui se dégrade continuellement. D où l importance pour le PMAD de prendre en considération cette question : veut-on toujours d un centre-ville habité? Habiter au centre-ville peut receler certains inconvénients, bien entendu. Mais il y a un seuil à ne pas dépasser. Problèmes sociaux La présence de personnes présentant des comportements déviants (personnes prostituées, itinérantes, usagères de drogues) est souvent citée comme un irritant majeur à la fonction résidentielle au centre-ville. Cette situation n est pas particulière à Montréal. Des organismes communautaires ont développé des approches favorisant la réadaptation sociale des personnes qui veulent s en sortir. Loin de moi la prétention que nous détenions LA solution à ces problèmes. Mais nos efforts font partie d un ensemble de mesures visant à soulager ces manifestations de la détresse humaine. Les investissements publics dans de nouveaux équipements au centre-ville et la prolifération de nouvelles tours à condos ont un effet à la hausse sur les valeurs foncières et, par voie de conséquence, sur les coûts d habitation d un très grand nombre de travailleurs et sont carrément prohibitifs pour les revenus de moins de $. Nous constatons d ailleurs depuis une vingtaine d années, une augmentation constante de la détresse et de l insuffisance alimentaire conséquences directes du manque de logements abordables. Pour faire face à ces fléaux, à Inter-Loge, nous favorisons la mixité sociale dans tous nos projets et dans les quartiers où nous intervenons. Stratégie d inclusion et autres outils Le logement communautaire assure l accès à un logement décent à prix abordable pour le plus grand nombre. Rappelons que, pour le territoire de la CMM, sur les ménages locataires, (près de 18%) consacrent plus de la moitié de leur revenu au logement. Dans l arrondissement Ville-Marie, ce pourcentage grimpe à 28%, soit ménages. Or entre 2005 et 2010, il s y est construit unités. De ce nombre, seulement 380 étaient abordables, soit 5.8%. Ce résultat est très décevant. Pourtant, la Ville de Montréal avait lancé en 2005 sa Stratégie d inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels. Plan métropolitain d aménagement Page 4/6

5 Son objectif : que 30% des unités réalisées dans les nouveaux projets résidentiels soient des logements sociaux et communautaires d une part et des logements abordables d initiative privée (locatifs ou en propriété) d autre part. La Stratégie d inclusion est une mesure incitative et n est donc pas contraignante. On constate que son application souffre d un manque de rigueur et que trop de promoteurs la contournent en soumettant des projets dont le nombre de logements est juste sous la norme. À cette étape, je crois utile de rappeler que Avec Habiter Ville-Marie, nous réclamons donc que la ville de Montréal et les autres villes de la CMM soient tenues d appliquer des mesures qui assurent le développement mixte et inclusif de leur territoire. À cet effet, j aimerais reprendre ici deux des recommandations présentées le 13 septembre dernier à Québec par Habiter Ville-Marie lors des audiences sur l avant-projet de loi sur l Aménagement durable du territoire et l urbanisme à la Commission de l aménagement du territoire: Nous recommandons que les articles 183 et 184 de l avant projet de loi soient modifiés de la façon suivante : Article 183 «Le conseil doit, par règlement et conformément à des objectifs, des stratégies et des cibles définis à cette fin dans le plan d urbanisme, assujettir la délivrance de tout permis de construction en vue de la construction d un ensemble domiciliaire à la conclusion d une entente entre le demandeur et la municipalité portant sur l inclusion, dans l ensemble domiciliaire, d un nombre déterminé de logements abordables, et ce en fonction des besoins du milieu environnant.» Article 184 «Le règlement doit contenir les règles permettant de déterminer le nombre et le type de logements abordables qui devront être exigés par l entente ; ces règles doivent prévoir que ce nombre sera déterminé dans l entente sous réserve d un nombre minimal et d un nombre maximal qu elles doivent permettre d établir.» D autre part, nous estimons que le développement d un milieu habitable exige des municipalités qu elles aménagent des parcs et fournissent les équipements et services communautaires aux nouveaux résidants. Une telle démonstration d intérêt fera en sorte d inciter d autres familles et des commerces à s établir dans le voisinage. Toujours au chapitre des outils, je veux rappeler que la construction de logements communautaires repose essentiellement sur le Programme Accès Logis de la Société d habitation du Québec. Or, on doit constater que l enveloppe globale consentie à ce programme est nettement insuffisante en égard des besoins. En plus, les normes qui régissent l attribution des fonds ne tiennent pas compte des particularités des centres-villes où les coûts de terrain et les normes de construction excèdent les sommes prévues au programme. La CMM et ses municipalités auraient tout intérêt à faire des représentations afin que les règles et le budget du Programme soient ajustés aux réalités de la région métropolitaine. Finalement, malgré ce qu on pourrait croire, il y a encore plusieurs terrains vagues et sites à développer à des fins résidentielles au centre-ville. À cet effet, les organismes communautaires Plan métropolitain d aménagement Page 5/6

6 en logement réclament depuis de nombreuses années la constitution d une réserve foncière. Cette mesure permettrait d échelonner les coûts sur plusieurs années sans grever les budgets des programmes. Circulation routière et accès aux berges Avant de conclure, avec Habiter Ville-Marie, nous estimons que des mesures doivent être adoptées pour réduire la circulation de transit dans les quartiers périphériques au centre-ville. Il y va de la qualité de vie des résidants comme de la viabilité des commerces. Quant à l accès aux berges, nous estimons qu il s agirait d un élément supplémentaire à la qualité de vie des résidants de la région montréalaise. Pour ces deux sujets, nous faisons donc nôtres les recommandations émises par Habiter Ville-Marie. Conclusion Mesdames et messieurs, Inter-Loge tient à exprimer son adhésion au Plan métropolitain d aménagement. Nous estimons que ce Plan aura des conséquences bénéfiques sur la vie de millions d individus et qu il permettra notamment d améliorer la qualité de vie des quartiers centraux de Montréal. Comme citoyen et comme acteur du développement de notre ville, nous déplorons parfois que nos villes semblent trop souvent soumises à l automobile, au transport des marchandises, à l industrie ou au commerce au détriment de la qualité de vie des résidants. Les villes sont avant tout des milieux de vie d individus et elles sont responsables de leur qualité. Pour chacun et chacune d entre nous, être logé convenablement est une nécessité. Or, une partie de plus en plus importante de la population n arrive pas à satisfaire ce besoin de base en dépit de tous leurs efforts. On peut faire illusion en se disant que l économie va reprendre et que les choses vont s améliorer. Mais on doit constater qu en dépit de tous les cycles économiques, trop de nos concitoyens n arrivent ni à se nourrir, ni à se loger convenablement. Depuis plus de 30 ans, avec les moyens dont nous disposons, nous nous efforçons de mettre en place des solutions. Et nous sommes fiers des résultats obtenus pour la qualité des projets mais surtout en regard de la qualité de vie de nos locataires. Pour des raisons que j ai exposées, il devient de plus en plus difficile de poursuivre dans la même direction alors que les besoins ne cessent de croître. Améliorer comme nous vous le suggérons votre Plan métropolitain d aménagement permettra aux acteurs du développement urbain tels qu Inter-Loge de poursuivre leur mission et ainsi s assurer que tous les individus trouvent leur place dans notre communauté. Plan métropolitain d aménagement Page 6/6

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