Assurances incendie copropriété : quelles garanties?

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2 AssuranceNews INFOS - BRANCHES - PRODUITS Non Vie N 14 - Juin 2014 Formation continue «Branches & Produits d assurance en Non Vie» Assurances incendie copropriété : quelles garanties? Introduction On a déjà eu l occasion d aborder la question de l assurance incendie habitation dans différentes Assurances News. Cela nous a permis d illustrer les garanties de base telles que les personnes assurées par le contrat, la notion de bâtiment, la notion de contenu, l étendue de la garantie incendie proprement dite, les dégâts dus à la fumée et à la suie, la couverture des heurts, le vandalisme et les dégradations immobilières, et les pertes indirectes. Si nous avons pu, ici et là, évoquer la question de la copropriété, ce thème et ses particularité n ont jamais été traités comme tel. Il nous est donc apparu nécessaire de combler ce vide. Comme le laisse entendre le terme même de copropriété, être copropriétaire suppose d une part d être seul propriétaire de certains locaux d un immeuble (l appartement et ses dépendances), mais aussi, d autre part, d être partiellement propriétaire d une partie de l immeuble qui appartient à la collectivité. C est-à-dire ce qu on désigne sous le terme des «communs». C est principalement là que se situe l intérêt d une couverture prenant en considération cette communauté d intérêts. Par la souscription d une couverture globale pour la copropriété, les intéressés évitent les éventuelles absences d assurance pour certains lieux ou biens... mais aussi les conflits entre voisins, ce qui n est pas négligeable lorsqu on est obligé de cohabiter durant une période de sa vie plus ou moins longue. Pour alléger la présente Assurance News, nous ne reviendrons que ponctuellement sur les garanties de base telles que mentionnées ci-dessus afin de nous concentrer sur les garanties communes et mettre en avant les spécificités de chaque police. Il s agira des points suivants : l assurés et bâtiment couvert; le contenu de la copropriété et le contenu en plein air; les dégradations immobilières (dont le déménagement); les dégâts des eaux, perte d étanchéité; le chômage, inaccessibilité. Acteurs étudiés Il est à relever que certains acteurs ont mis sur le marché une police spécifique «copropriétaires». D autres, par contre, proposent une police traditionnelle où sont reprises certaines clauses liées à la copropriété. Dans le cadre de ce numéro, nous examinerons les acteurs suivants : AG Insurance : Top Habitation + Pack Building & Assist+; Allianz Benelux : Building Plan + All Risk Building; Axa Belgium : Buildimo et Buildimax; Generali Belgium : B-Cover Property-Building; KBC Assurances : Police Bloc Habitations; Nationale Suisse : Apparthomes. AG Insurance : Pack Building & Assist + AG Insurance propose sa formule Top Habitation. Mais en sus, elle propose aussi son Pack Building & Assist+, couverture plus spécifique destinée aux biens en copropriété. La combinaison du produit de base Top Habitation et le Pack Building & Assist+ constitue une offre exclusive de garanties pour une protection optimale du bâtiment et des biens de la copropriété avec toute une série de garanties spécifiques en la matière : chômage immobilier en cas d inaccessibilité, dégradations immobilières, dommages au contenu des copropriétaires, dégâts des eaux, bris de vitrages, protection des antennes, - Non Vie - n 14 - Juin p.1

3 enseignes et tentes solaires, couverture lors d un déménagement, intervention en cas d hospitalisation ou décès, une assistance en cas d évènement fortuit non couvert, etc. L assureur précise que quand le contrat est souscrit par une association de copropriétaires, chaque copropriétaire est un assuré qui bénéficie des couvertures offertes par le contrat. En plus, les copropriétaires sont considérés comme tiers les uns vis-àvis des autres ainsi qu à l égard de l association. De cette manière, la couverture est également acquise au cas où l un d entre eux endommage les biens des autres copropriétaires. Toutefois, en cas de responsabilité collective des copropriétaires, chacun d entre eux supporte ses dommages dans la mesure de la part de responsabilité qu il encourt et, en conséquence, les dommages matériels causés aux parties communes du bâtiment ne seront pas indemnisés. Assurés et bâtiment couvert L assureur entend protéger l association des copropriétaires d un immeuble d appartements multiples ou de bureaux de plus de 4 étages (non compris le rezde-chaussée) ou d une valeur d au moins ,53 EUR (ABEX 665) dont tous les étages sont construits en matériaux incombustibles (avec ou sans commerce, l activité commerciale représentant maximum 20 % de la superficie totale du bâtiment). Il n y a pas de limite mentionnée en ce qui concerne le nombre minimum ou maximum d étages ou d appartements. Contenu de la copropriété A l exclusion de la garantie «Dégradations du bâtiment par vandalisme, malveillance ou par des voleurs», les garanties accordées pour le bâtiment sont étendues au contenu appartenant aux copropriétaires en indivision et se trouvant dans les parties communes de la construction principale. Cette intervention est acquise jusqu à concurrence de EUR (ABEX 665). La garantie «Tempête, grêle, pression de la neige et de la glace» est élargie aux dommages causés aux antennes, tentes solaires et enseignes appartenant à un copropriétaire individuel ou aux copropriétaires en indivision. Ces biens restent toutefois exclus s ils sont destinés à un usage professionnel. Cette intervention est acquise jusqu à concurrence de EUR (ABEX 665) pour l ensemble des dommages à ces biens. Les garanties «Tempête, grêle, pression de la neige et de la glace» et «Catastrophes naturelles» - garantie de la compagnie - qui sont acquises par le biais de l assurance contenu, sont élargies aux dommages matériels aux meubles, parasols, barbecues, objets de décoration (y compris les plantations) et éclairages en plein air, pour autant que ces biens assurés endommagés soient destinés à rester à l extérieur et se trouvaient au moment du sinistre sur un balcon privatif ou sur une (toiture) terrasse privative du bâtiment principal. Ces biens restent toutefois exclus de la couverture s ils sont destinés à usage professionnel. La garantie est limitée à EUR (ABEX 665) pour l ensemble des dommages. Vandalisme et dégradations immobilières La garantie «Dégradation du bâtiment par vandalisme, malveillance ou par des voleurs» prévue aux conditions générales est accordée pour la construction principale, sans application de la règle proportionnelle, et ce jusqu à concurrence de EUR (ABEX 665). La garantie est acquise pour les dégradations immobilières, y compris les dommages résultant de graffitis, à l intérieur et à l extérieur des parties privatives et communes du bâtiment. La franchise de base est applicable aux dommages survenus à l intérieur des parties privatives ainsi qu aux dommages d effraction survenus aux parties communes; elle est doublée pour les autres dommages. Les dégâts causés aux parties communes du bâtiment par un propriétaire, un locataire ou un occupant, à l occasion d un déménagement, sont couverts s il s agit du déménagement au début ou à la fin de l occupation. Dégâts des eaux, perte d étanchéité La police offre une extension à la garantie «Dégâts des eaux» pour les dommages causés par les précipitations atmosphériques qui s infiltrent par le balcon. Pour les dommages couverts dans le cadre de cette extension de garantie, la franchise indexée prévue aux conditions générales est doublée. En cas d infiltration de précipitations atmosphériques causant des dommages aux biens assurés, les frais de recherche prévus dans la garantie «Dégâts des eaux» sont étendus jusqu à concurrence de EUR (ABEX 665) aux frais d enlèvement et de remise en état des matériaux recouvrant la couche d étanchéité d une toiture-terrasse. L assureur couvre en ce qui concerne le mazout de chauffage : a) les dégâts aux biens assurés dus au mazout de chauffage; b) la perte du mazout de chauffage écoulé à concurrence de EUR (ABEX 665); c) les frais exposés pour l assainissement du sol pollué par du mazout de chauffage, même si les biens assurés n ont pas été endommagés. La garantie est acquise jusqu à EUR (ABEX 665), pour autant que la citerne soit conforme à la réglementation en vigueur et que la cause de la pollution soit postérieure à la prise d effet de la garantie. La garantie «Dégâts des eaux» est étendue aux dommages aux biens assurés causés par tous les type de travaux au bâtiment. Autrement dit, la couverture est non seulement acquise en cas de travaux d entretien et de réparation, mais aussi en cas de travaux de construction, de rénovation, etc. Chômage immobilier, inaccessibilité L intervention pour Chômage immobilier (suite à une inaccessibilité) et/ou Frais de logement qui est prévue pendant la période de reconstruction après sinistre - Non Vie - n 14 - Juin p.2

4 est élargie d une intervention acquise au propriétaire, locataire ou occupant pendant la période d inaccessibilité totale des parties privatives qu il occupe à usage d habitation, bureau ou profession libérale, lorsque ces parties, alors qu elles n ont pas été endommagées elles-mêmes, sont rendues totalement inaccessibles à la suite d un événement soudain et imprévisible. Frais indirects Il n y a pas de disposition particulière au statut de copropriété en cette matière. Toutefois, la couverture Building peut être élargie par une garantie «Pertes indirectes» (via une clause optionnelle) souscrite par la copropriété. De cette manière, en cas de sinistre, un montant complémentaire est payé au-delà de l indemnité due en vertu du contrat équivalent à 10 % de cette indemnité (toutefois limité à EUR (ABEX 665). Spécificités Précisons que chaque copropriétaire, ainsi que chaque locataire ou occupant (d une partie) du bâtiment peut faire appel au service Building Assist en cas de problème à une partie privative ou une partie commune du bâtiment assuré lorsqu un événement fortuit, qui ne constitue pas un sinistre couvert par une autre garantie du contrat, empêche un usage normal du bâtiment ou d une partie du bâtiment et nécessite une intervention rapide. Dans les cas où les conditions d intervention de la garantie Buiding Assist sont remplies, une assistance sur place par un homme de métier est garantie avec un maximum de 3 interventions par année calendrier pour une partie privative et trois interventions par année calendrier pour les parties communes. Les frais de l assistance sont intégralement à la charge du demandeur. De nombreuses garanties sont prévues et notamment celle-ci : en cas d hospitalisation ou de décès d un assuré suite à un sinistre couvert ou à une intoxication par le monoxyde de carbone, sera versé un montant forfaitaire de : 29,69 EUR (ABEX 665) par jour pendant un maximum de 90 jours par assuré hospitalisé après le sinistre ou l intoxication; 2.968,75 EUR (ABEX 665) par assuré décédé lors du sinistre ou de l intoxication, ou des suites de ceux-ci dans l année qui suit. Ce montant peut être cumulé avec celui prévu en cas d hospitalisation. En cas de décès d un assuré âgé de moins de 5 ans, la prestation est limitée au remboursement des frais funéraires. La combinaison des garanties Top Habitation et le Pack Building & Assist+ offre une couverture optimale pour la protection des biens en copropriété. L ensemble de ces garanties spécifiques propose une offre sur mesure réellement adaptée aux besoins d une copropriété. Allianz Benelux : Building Plan & All Risk Building Allianz Benelux propose sa couverture Building Plan qui vient se greffer sur sa couverture incendie classique Home Plan Xpert. La garantie Building Plan peut elle-même être complétée par une All Risk Building dont la caractéristique est de couvrir, en plus des dommages matériels déjà couverts par le contrat, les biens assurés contre tous dommages matériels résultant d un événement soudain et imprévisible, quelle qu en soit la cause. L extension All Risk joue pour ces dommages, même s ils sont exclus des périls ou s ils résultent de périls non assurés. Assurés et bâtiment couvert Le bâtiment assuré est un immeuble à appartements régi par un acte de base et répondant à la description suivante : bâtiment comportant minimum 5 niveaux ou d une valeur d au moins ,81 EUR (ABEX 450) et dont tous les étages, les murs porteurs et les supports sont incombustibles; il peut être à usage d habitation, bureau, exercice d une profession libérale et/ou de garage particulier. Des activités commerciales, à l exclusion de celles de type Horeca, peuvent y être exercées pour autant que la surface ainsi utilisée n excède pas 20 % de la superficie du bâtiment. Contenu de la copropriété L assureur couvre le contenu qui appartient à la collectivité des copropriétaires et qui se trouve dans les parties communes du bâtiment assuré : en premier risque jusqu à EUR (ABEX 450); contre les périls de base et le vol ou la tentative de vol. Vandalisme et dégradations immobilières En cas de vol ou tentative de vol, les détériorations immobilières occasionnées aux parties communes, aux portes palières et à celles des caves du bâtiment assuré sont assurées jusqu à EUR (ABEX 450). L assureur couvre également les frais pour la remise en état des plantations du jardin (en pleine terre ou non) de l immeuble endommagées par un péril de base assuré et selon les conditions prévues par ce péril, même si les biens assurés dans les périls de base n ont pas été endommagés. Si la copropriété a souscrit la couverture Vol et si les faits ont été constatés par les autorités de police, le contrat prend également en charge : le vol ou la tentative de vol des plantations dans le jardin (en pleine terre ou non) de l immeuble; les dommages causés aux plantations dans le jardin (en pleine terre ou non) de l immeuble par les voleurs lors d un vol ou une tentative de vol (y compris en cas de vandalisme ou de malveillance). L intervention de l assureur se fait à concurrence de maximum EUR par sinistre. - Non Vie - n 14 - Juin p.3

5 Dégâts des eaux, perte d étanchéité La police couvre les dommages causés par l infiltration accidentelle (soudain et imprévu) d eau à travers des murs extérieurs, des toitures, des terrasses ou des balcons de l immeuble assuré. Par contre, ne sont pas couverts les dommages et les frais de remise en état des conduites non encastrées qui sont à l origine du sinistre. Précisons que la clause All Risk Building prend en charge la perte d eau ou du combustible liquide écoulé jusqu à EUR (ABEX 450). Cette extension n est pas acquise pour la couverture Catastrophes naturelles, conformément aux conditions du Bureau de Tarification. En ce qui concerne les dégâts aux vitrages, les cloisons de séparation extérieures entre les appartements sont assurées. En revanche, les écrans pare-vents situés sur la toiture du bâtiment ne sont pas couverts sauf mention particulière. Chômage immobilier, inaccessibilité Il n y a pas de disposition particulière au statut de copropriété en cette matière. Toutefois, Home Plan Xpert prévoit le remboursement des frais d hébergement provisoire pendant la période durant laquelle le bâtiment est inhabitable (dans la mesure où ces frais sont supérieurs à l indemnisation pour le chômage immobilier qui est due pendant cette même période). Frais indirects Si la copropriété a souscrit la garantie pertes indirectes, l assureur garantira le paiement d une indemnité complémentaire couvrant les frais exposés ainsi que les préjudices ou les pertes subie à la suite d un sinistre couvert. Cette indemnité complémentaire s élève à 10 % du montant de l indemnité totale. Sont également compris dans ces pertes indirectes : les frais supplémentaires du syndic, des administrateurs et du conseil de gérance qui accompagnent un sinistre couvert; les frais de consultance dans le cadre de la reconstruction (par exemple : architecte, ingénieur, ); les frais nécessaires pour mettre en place les adaptations exigées par les autorités en matière d urbanisme. Spécificités Dans le cadre de All Risk Building, une franchise de 10 x la franchise de base de 123,95 EUR est d application pour tous les périls du contrat sauf pour les dommages découlant de la responsabilité civile extra-contractuelle ou résultant d une catastrophe naturelle pour lesquels la franchise prévue aux conditions générales reste inchangée. La franchise est liée à l indice des prix à la consommation, l indice de base étant celui de décembre 1983, soit 119,64 (base 100= 1981). Axa Belgium : Buildimo et Buildimax Axa Belgium propose une couverture à deux vitesses : Buidimo, avec des garanties de base, et Buildimax avec des garanties plus étendues. Assurés et bâtiment couvert Axa Belgium propose ses couvertures Buildimo et Buildimax, destinées aux immeubles de plus de trois appartements (sans commerce), à usage exclusif d habitation ou à usage mixte d habitation et de bureaux. Buildimo propose des garanties de base et Buidimax des garanties plus étendues. Le principe du «tout sauf» est d application. Au sein de chacune des garanties du contrat, tout est couvert sauf ce qui est spécifiquement exclu. Les immeubles de trois ou moins de trois appartements ont accès aux produits Cosymo et Cosymax. De leur côté, les immeubles avec commerces ou composés exclusivement de bureaux se voient offrir la garantie Talensia (qui se décline en fonction de différents segments : garage, horeca, commerce, mode...). Contenu de la copropriété Le contenu n est pas couvert en Buildimo. Buildimax couvre le mobilier et le matériel des communs du bâtiment (jardin commun y compris) couverts jusqu à EUR, sauf en cas de vol (voir infra). Ce contenu comprend la partie de l installation domotique commune qui n est pas incorporée au bâtiment, les engins de jardinage et les accessoires de natation ou d entretien de piscine et le mobilier de piscine. Vandalisme et dégradations immobilières En cas de vol ou tentative de vol, les dégradations immobilières sont couvertes jusque EUR (Buildimo) ou EUR (Buildimax). Hors vol, ces dégradations sont assurées en Buildimo jusqu à EUR alors que la garantie Builimax les couvre jusqu à EUR y compris graffitis et tags. Les dégâts causés aux parties communes par un occupant lors d un déménagement ne sont couverts que dans la formule Buildimax et ce, avec application d une franchise doublée. Dégâts des eaux, perte d étanchéité En ce qui concerne les dégâts causés par l eau, l assurance prend en charge l infiltration par les terrasses et balcons et la mérule jusque EUR. De plus, dans la formule Buildimax, la première infiltration par la façade est couverte jusqu à EUR. Sont également assurées la recherche de la canalisation à l origine du sinistre et sa réparation jusqu à EUR, la remise en état à concurrence de EUR et même l éventuelle moins-value esthétique jusque EUR. Pour ce qui est du bris de vitres couvert dans la formule Buildimo, en ce compris la perte d étanchéité (une franchise par vitre ou panneau), la garantie Buildimax - Non Vie - n 14 - Juin p.4

6 prend également notamment en charge la perte d étanchéité des panneaux solaires durant maximum 20 ans après leur date d installation par un installateur professionnel, les cloisons de séparation de terrasse, les surfaces vitrées supérieures à 12 m², les vitrages d art jusque EUR et les enseignes appartenant aux assurés jusque EUR. En ce qui concerne les dégâts causés par tout combustible liquide de chauffage, s ils sont couverts en Buildimo, la formule Buildimax prévoit en plus la prise en charge des frais liés à l assainissement du sol jusque EUR (dépollution, évacuation et remise en état du jardin) et la perte de combustible liquide destiné au chauffage du bâtiment couverte jusque EUR. Comme pour ce qui est des dégâts des eaux, Buidimax assure les frais de recherche, de réparation, de remise en état et de moinsvalue esthétique éventuelle selon les mêmes plafonds. Chômage immobilier, inaccessibilité Le chômage immobilier est couvert. En cas de non-habitabilité, la garantie d assistance gratuite organise et prend en charge le logement provisoire des occupants pendant maximum 3 nuits (majorées des week-ends et jours fériés) et aide ensuite l assuré occupant pour son relogement. Si l assuré a été dans l impossibilité de faire appel à l assureur, celui-ci rembourse les frais de nuitée avec une limite de 125 EUR par nuit et par chambre. Frais indirects Dans le cadre de Buildimax, les frais supplémentaires du conseil de copropriété et/ou de syndic sont pris en charge à concurrence EUR ou plus (hors tva). Mais la garantie est limitée à 10 % du montant de l indemnité due pour le bâtiment avec un maximum de EUR par sinistre. Spécificités Axa Belgium propose une couverture à deux vitesses : Buidimo, avec des garanties de base, et Buildimax avec des garanties plus étendues. Les limites d indemnité sont automatiquement adaptées à l indice ABEX. L indice de base est l ABEX 690. Generali Belgium : B-Cover Property - Building Le produit constitue en réalité une garantie spécifique Building négociée par B-Cover qui repose sur les conditions générales de base Genihome Globale et Tous Risques Sauf de Generali. Il en ressort que les garanties de base sont celles de Generali, avec des garanties supplémentaires B-Cover élaborées sur mesure. Il est à noter que sur son site, B-Cover se définit comme un masterbroker, spécialisé dans le domaine de l assurance d immeubles à bureaux et à appartements. Assurés et bâtiment couvert Le bâtiment assuré appartient à un groupe de copropriétaires, représentés par la personne désignée dans le contrat (syndic, gérant, président du conseil de gestion, ), laquelle agit pour le compte de chacun des copropriétaires actuels et futurs et auprès de laquelle la prime peut être indivisiblement récupérée. Les copropriétaires sont solidairement tenus à l exécution de tous les engagements découlant du contrat et s engagent à ratifier toutes les déclarations faites en leur nom par le représentant désigné dans le contrat. L immeuble couvert doit répondre à la description suivante : servir à une habitation privée et/ ou des bureaux et/ou un fonds de commerce et au maximum 30 % de la surface totale est utilisée comme fonds de commerce; dans les espaces destinés à des fins commerciales, il ne se trouve pas de dancings ni de maisons de débauche; les étages, l ossature et les escaliers sont composés de matériaux ininflammables et le bâtiment n est pas pourvu de parois en verre; le bâtiment n est pas situé dans une zone inondable comme déterminée par les assureurs (score Soresma), sauf précision reprise dans les clauses particulières. Contenu de la copropriété Le contenu qui appartient à la communauté est assuré gratuitement jusqu à un montant de EUR (ABEX 648). Vandalisme et dégradations immobilières Si la valeur du bâtiment à assurer a été déterminée par une expertise au préalable, exercée par un bureau d expertise agrée par l assureur et désigné par l assuré, et ainsi stipulé dans les clauses particulières, le preneur d assurance bénéficie d une couverture illimitée pour le bâtiment. Cette couverture illimitée est étendue avec une couverture pour les aménagements immobiliers partie privative de chaque copropriétaire individuel, pour autant que ces aménagements ne dépassent pas le montant de EUR/m² de la surface totale habitée ou utilisée par lui, ceci à l exclusion des terrasses, caves et garages. Par aménagements immobiliers partie privative, on entend toutes les transformations, immeubles par incorporation, apportées au bâtiment après l acquisition. La couverture illimitée vaut seulement si aucune modification n a été apportée au bâtiment assuré et tenant compte que la police est indexée. Même si, au moment des dégâts, il devait apparaître que le montant à assurer devait être supérieur au montant assuré, et ce en conséquence de travaux de transformation ou de modification, l assuré bénéficiera d une indemnisation maximale de 130 % de la valeur au premier risque du bâtiment. - Non Vie - n 14 - Juin p.5

7 Dégâts des eaux, perte d étanchéité Les dommages au bâtiment par l infiltration accidentelle d eau par les terrasses ou les façades sont couverts avec maintien de la franchise qui est d application pour la garantie dégâts des eaux. Chômage immobilier, inaccessibilité La couverture du chômage immobilier et de frais de logement provisoire consécutifs à l inaccessibilité du bien s opère sur base des conditions générales standards de Generali. Il est à préciser toutefois que la garantie chômage immobilier vaut également pour les copropriétaires pour le montant de leur part individuel dans la copropriété, vu que chacun d entre eux a le droit d utiliser ou de louer à des tiers leur part dans la copropriété. Frais indirects En cas de sinistre couvert, le dédommagement est majoré forfaitairement de 10 % en guise d indemnisation des prestations complémentaires effectuées par le syndic et/ou le gestionnaire du bâtiment à cause du sinistre, et ce avec un maximum de EUR par sinistre (ABEX 540). Spécificités Les conditions générales précisent que le présent contrat est souscrit dans le cadre d une convention particulière entre l assureur et le producteur S.A. B-Cover, ce qui fait qu il y a moins de frais de gestion et de distribution. Ce faisant, le preneur d assurance bénéficie d une réduction tarifaire spéciale. Les faits intentionnels commis par un des copropriétaires ne sont pas exclus. KBC Assurances : Police Bloc Habitations Le contrat Police Bloc Habitations de KBC Assurances prévoit que si l assurance a été souscrite pour l ensemble des copropriétaires d un bâtiment, l assurance s applique tant à la communauté des copropriétaires qu à chacun d eux séparément. En d autres termes, l ensemble des dispositions relatives aux garanties doivent être vues tant comme souscrites au profit de la copropriété qu au niveau de chaque copropriétaire, pris individuellement. Toutefois, l assurance ne s applique pas aux dommages causés aux parties communes dont les copropriétaires sont responsables conjointement. Assurés et bâtiment couvert Le bâtiment vise de manière classique : les constructions; es cours intérieures aménagées, les terrasses, piscines, courts de tennis et entrées; les biens immeubles qui en font partie, comme les installations fixes de chauffage et les raccordements et compteurs d eau, d électricité, de gaz ou autres biens d utilité publique; les clôtures. Contenu de la copropriété Par contenu, le contrat entend : les biens meubles, y compris les animaux domestiques, dont la copropriété ou les copropriétaires individuels sont propriétaires ou qui leurs ont été confiés; les équipements fixes et les améliorations dont la copropriété ou les copropriétaires ont supporté les frais, les biens personnels des hôtes pendant leur séjour dans le bâtiment. Il y a lieu de préciser que les biens meubles qui sont assurés nommément dans une autre assurance ne font pas partie du contenu, aussi longtemps que et dans la mesure où cette autre assurance accorde la garantie. Vandalisme et dégradations immobilières Comme il a été précisé plus haut, l assurance ne s applique pas aux dommages causés aux parties communes dont les copropriétaires sont responsables conjointement. L assureur couvre les dégâts causés par une tentative de vol ou par vandalisme à l occasion du vol. Cette garantie s applique tant au contenu qu au bâtiment. Dégâts des eaux, perte d étanchéité S il y a des indications de l existence, dans les bâtiments assurés, d une fuite dans une conduite d eau ou une conduite du chauffage central, l assureur veille à ce qu une entreprise spécialisée dans la détection de fuites vienne localiser cette fuite à ses frais, même s il n y a pas encore de dégâts assurés. En cas de constatation d une fuite, l assureur paye les frais de réparation de cette fuite et les travaux nécessaires en vue d effectuer la réparation. Chômage immobilier, inaccessibilité L assureur prend en charge le chômage immobilier dont le preneur est victime comme copropriétaire du bâtiment assuré, du fait qu il est inutilisable pendant la période nécessaire à la reconstruction. Les frais d hébergement de remplacement pendant la période nécessaire à la reconstruction ou la réparation, si le bâtiment assuré est devenu inhabitable, sont également pris en charge mais cette indemnité ne peut pas être cumulée avec l indemnisation pour chômage immobilier. Frais indirects Le contrat ne prévoit pas de prise en charge de frais exposés par la copropriété ou le syndic dans le suivi d un sinistre. Spécificités L ensemble des dispositions relatives aux garanties doivent être vues tant comme souscrites au profit de la copropriété qu au niveau de chaque copropriétaire, pris individuellement. Le cas échéant, le contrat indemnisera les frais de remise en état du jardin par replantation de jeunes plants similaires. Les limites d indemnité sont automatiquement adaptées à l indice ABEX. L indice de base est l ABEX Non Vie - n 14 - Juin p.6

8 Nationale Suisse : Apparthomes Apparthomes de Nationale Suisse est une assurance tous risques pour les différents appartements qui appartiennent à un ou plusieurs propriétaires. Elle repose sur le principe selon lequel ce qui n est pas exclu, est couvert. Assurés et bâtiment couvert Le contrat Apparhomes de Nationale Suisse (lequel vient d être relifté avec pour résultat des garanties étendues par rapport au passé) couvre aussi bien les parties privatives que les parties communes, sans pour autant mentionner les caractéristiques que le bâtiment en copropriété devrait respecter. Contenu de la copropriété Lorsque le preneur d assurance est une copropriété, l assureur étend les garanties du contrat au contenu se trouvant dans les parties communes de l immeuble qui appartient à l ensemble de la copropriété, et ce, pour autant que les dommages occasionnés à ces biens résultent d un sinistre survenu à l immeuble assuré, et couvert par le contrat en question. Il est à noter que cette extension de garantie est automatiquement acquise à concurrence d un capital de maximum EUR par sinistre mais que si ce capital s avérait insuffisant, l assuré aura la faculté de couvrir un capital complémentaire dont mention expresse serait alors faite aux conditions particulières. Seront toujours exclus de la garantie, sauf convention expresse aux conditions particulières du contrat, les pertes ou les dommages occasionnés à ces biens et qui résulteraient d un vol simple ainsi que les dommages d ordre purement esthétique. Vandalisme et dégradations immobilières Au niveau du vandalisme et de la malveillance, les dommages consécutifs à des actes de vandalisme ou de malveillance, autres que l incendie et périls assimilés, fumées, ou dégâts des eaux et bris de vitrages sont couverts et limités à EUR par sinistre. Lorsque le bâtiment est traité par une peinture anti-tags sur les 2 premiers mètres de hauteur, la franchise n est pas d application en cas de tags et de graffitis. Au niveau des dégradations immobilières consécutives à un déménagement, un vol ou une tentative de vol, la règle est la suivante : les dégâts causés au bâtiment suite à l usage d un montecharge pendant le déménagement ou l emménagement d un habitant, ainsi que les dégâts causés au bâtiment à la suite d un vol, ou d une tentative de vol sont couverts à raison de EUR pour la totalité des dégâts. Les frais de remplacement de serrures et clés suite à un vol ou une tentative de vol sont couverts à concurrence de maximum EUR. Dégâts des eaux, perte d étanchéité L assureur couvre également, jusqu à EUR, les frais d assainissement des sols pollués, les frais de déblaiement et de transport des terres polluées par les écoulements de combustibles, y compris les dommages aux piscines, ainsi que la remise en état du jardin, terrasses et les allées après l assainissement. Il intervient également pour la perte de combustible due au sinistre à concurrence de maximum EUR Chômage immobilier, inaccessibilité Il n y a de disposition particulière propre à la dimension copropriété. Chaque copropriétaire est donc couvert comme s il était seul occupant. En conséquence, l assureur couvrira : la privation de jouissance du bâtiment en tant que propriétaire ou occupant à titre gratuit et estimée à sa valeur locative ou la perte du loyer augmentée des charges locatives si le bâtiment était donné en location au moment du sinistre. L intervention est limitée à la durée normale de reconstruction du bâtiment avec un maximum de 36 mois. Cette indemnité ne peut se cumuler pour une même période et un même logement sinistré avec la garantie frais de logement provisoire. La police couvre les frais de logement provisoire lorsque le bâtiment est inhabitable à la suite d un sinistre couvert, l intervention étant toutefois limitée aux frais exposés en bon père de famille pendant la durée normale d inhabitabilité du bâtiment. Frais indirects L assureur indemnise les frais supplémentaires réellement exposés par le conseil de copropriété et/ou par le syndic à la suite d un sinistre couvert. La limite est fixée à 10 % de l indemnité due pour le bâtiment en vertu des garanties de base, à l exclusion de la garantie catastrophes naturelles ainsi que des garanties complémentaires, avec un maximum de EUR. Spécificités L assureur indemnise les frais réellement payés de remise en état du jardin endommagé par les débris des biens assurés, par des biens ayant endommagé les biens assurés ou par les opérations de sauvetage. Les frais de remise en état des plantations ne pourront jamais dépasser le coût de leur remplacement par des plantes d un an d âge et de même nature. En souscrivant la garantie Apparthomes, l assureur garantit les dégâts matériels causés aux vitrages extérieurs et au toit du bâtiment désigné par l action du «bang» survenant lorsque des appareils de navigation aérienne volent à une vitesse supersonique. Mais en cas de sinistre, l assuré doit s engager à déposer, dans les 24 heures, une plainte auprès de la police fédérale ou locale pour le constat immédiat du bang et de ses conséquences dommageables. L indemnité due par la compagnie n est payée que moyennant preuve de diligence accomplie à cette fin. - Non Vie - n 14 - Juin p.7

9 Les limites d indemnité sont automatiquement adaptées à l indice ABEX. L indice de base est l ABEX 739 (janvier 2014). Conclusions L examen des contrats proposés par les acteurs ici sélectionnés montre de nettes différences quant à l étendue de la garantie. Certains se contentent d énoncer que la garantie vaut aussi bien pour la copropriété lorsqu elle est preneur que pour les copropriétaires qui la composent. Cette formule est la plus aisée sur le plan rédactionnel mais ne permet pas la prise en considération de la dimension copropriété et des frais que l association ou le syndic pourrait être amené à exposer en cas de sinistre. Comparatif entre les différentes compagnies du marché Nous reprenons dans le tableau les garanties de base offertes par le contrat (avec les exceptions les plus marquantes); les précisions nécessaires sont fournies par les textes qui précèdent. Les montants renseignés constituent des maxima et ont été adaptés à l indice ABEX 744 de juin D autres, offrent des produits qui précisent de manière détaillée la garantie offerte ainsi que les limites de celle-ci (franchise adaptée à la taille du bien assuré, ). Editeur responsable : Patrick Cauwert Avenue Albert Elisabeth 40, 1200 Bruxelles Info et Abonnement : FEPRABEL Fleur Jasoigne : 02/ Sabine Gantois : 02/ «Abonnement GRATUIT pour les membres FEPRABEL.» La rédaction veille à la fiabilité des informations publiées, lesquelles ne sauraient toutefois engager sa responsabilité. - Non Vie - n 14 - Juin p.8

10 AG Insurance Allianz Benelux Axa Belgium Generali Belgium KBC Assurances Nationale Suisse - Non Vie - n 14 - Juin p.9 Nom du produit Top Habitation + Pack Building Indice(s) ABEX 665 (janvier 2008) ABEX 596 (perte de mazout et frais de recherche) Assurés et bâtiment couvert Immeuble d appartements multiples ou de bureaux de plus de 4 étages (rez-de-chaussée non compris) ou d une valeur d au moins ,07 EUR dont tous les étages sont construits en matériaux incombustibles (avec ou sans commerce, l activité commerciale représentant moins de 20 %de la superficie totale du bâtiment) Building Plan + All Risk Building Immeuble àappartements régi par un acte de base : - comportant minimum 5 niveaux ou d'une valeur d'au moins ,56 EUR, dont tous les étages, les murs porteurs et les supports sont incombustibles - à usage d'habitation, bureau, exercice d'une profession libérale et/ou de garage particulier. Activités commerciales (hors Horeca) admises pour autant que la surface utilisée n'excède pas 20 % de la superficie du bâtiment Buldimo / Buildimax Immeuble de plus de trois logements (sans commerce), à usage exclusif d habitation ou à usage mixte d habitation et de bureaux B-Cover Property- Building ABEX 450 ABEX 690 ABEX 540 (frais indirects) ABEX 648 Police Bloc Habitations ABEX 480 (janvier 1999) Immeuble doit servir à Le bâtiment vise : une habitation privée - les constructions et/ou des bureaux - les cours intérieures et/ou un fonds de commerce et au maximum terrasses, piscines, aménagées, les 30 %de la surface totale est utilisée comme et entrées courts de tennis fonds de commerce - les biens immeubles Dans les espaces destinés à des fins commer- comme les installations qui en font partie, ciales :pas de dancings fixes de chauffage ni de maisons de et les raccordements débauche et compteurs d eau, Etages, ossature et d électricité, de gaz ou escaliers composés de autres biens d utilité matériaux ininflammables et bâtiment n'est - les clôtures publique pas pourvu de parois en verre Bâtiment non situé dans une zone inondable comme déterminée par les assureurs, sauf précision reprise dans les clauses particulières Apparthomes ABEX 739 (janvier 2014) Assurances tous risques pour les différents appartements qui appartiennent à un ou plusieurs propriétaires sous forme de «tout risque sauf» Couvre aussi bien les parties privatives que les parties communes, sans mention des caractéristiques que le bâtiment en copropriété doit respecter

11 AG Insurance Allianz Benelux Axa Belgium Generali Belgium KBC Assurances Nationale Suisse Contenu - Non Vie - n 14 - Juin p.10 Couverture du contenu Couverture du contenu appartenant aux copropriétaires en indivision vité des copropriétaires appartenant à la collecti- et se trouvant dans les et se trouvant dans les parties communes (sauf parties communes du vandalisme et malveillance des voleurs) : 4.298,66 EUR bâtiment assuré : 6.265,26 EUR Garantie Tempête, Grêle, Pression de la neige et de la glace élargie aux dommages causés aux antennes, tentes solaires et enseignes appartenant à un copropriétaire individuel ou aux copropriétaires en indivision : 6.265,26 EUR Garanties Tempête, Grêle, Pression de la neige et de la glace et Catastrophes naturelles souscrite à titre individuel par un copropriétaire via une assurance «Contenu» couvrent les dommages aux meubles, parasols, barbecues, objets de décoration (y compris les plantations) et éclairages en plein air appartenant àce copropriétaire :6.265,26 EUR Pas de couverture contenu en Buidimo Buildimax couvre le mobilier et le matériel des communs du bâtiment (jardin commun y compris) : 5.391,30 EUR sauf en cas de vol Contenu comprend la partie de l installation domotique commune qui n est pas incorporée au bâtiment, les engins de jardinage et les accessoires de natation ou d entretien de piscine et le mobilier de piscine Contenu qui appartient à la communauté, assuré gratuitement : 3.444,44 EUR Biens meubles qui sont assurés nommément dans une autre assurance ne font pas partie du contenu, aussi longtemps que cette autre assurance accorde la garantie Si le preneur d assurance est une copropriété, l assureur étend les garanties du contrat au contenu se trouvant dans les parties communes de l immeuble qui appartient à l ensemble de la copropriété Extension de garantie automatiquement acquise : 4.027,06 EUR par sinistre avec faculté de couvrir un capital complémentaire Exclusion des pertes ou dommages occasionnés à ces biens et qui résulteraient d un vol simple ainsi que les dommages d ordre purement esthétique, sauf convention contraire

12 AG Insurance Allianz Benelux Axa Belgium Generali Belgium KBC Assurances Nationale Suisse - Non Vie - n 14 - Juin p.11 Vandalisme et dégradations immobilières Couverture pour la seule En cas de vol ou tentative de vol, couverture construction principale : 6.265,26 EUR des détériorations immobilières aux parties Garantie acquise pour les dégradations immobilières, ycompris les palières et à celles des communes, aux portes dommages résultant de caves du bâtiment graffitis, àl intérieur et assuré : 5.373,33 EUR à l extérieur des parties Frais pour la remise privatives et communes en état des plantations du bâtiment du jardin Couverture des dégâts causés aux parties communes du bâtiment à l occasion d un déménagement, si celui-ci a lieu au début ou àla fin de l occupation Dégâts des eaux, perte d étanchéité Dommages causés par Dommages causés par les précipitations atmosphériques qui s infiltelle (soudains et im- l infiltration accidentrent par les balcons. prévus) d eau àtravers Franchise doublée des murs extérieurs, des toitures, des terrasses ou des balcons En cas de vol ou tentative de vol, dégradations immobilières couvertes : 5.391,30 EUR (Buildimo) ou ,60 EUR (Buildimax), ycompris les graffitis et tags Dégâts causés aux parties communes par un occupant lors d un déménagement : couverts par Buildimax (franchise doublée) Dommages consécutifs à l infiltration par les terrasses et balcons et la mérule : ,60 EUR Couverture illimitée pour le bâtiment si la valeur du bâtiment à assurer déterminée au préalable par une expertise effectuée par un bureau d expertise agrée Extension de cette couverture illimitée pour les aménagements immobiliers partie privative de chaque copropriétaire individuel, de 1.148,14 EUR/m² de la surface totale habitée ou utilisée par le copropriétaire, ceci à l exclusion des terrasses, caves et garages Dommages au bâtiment par l infiltration accidentelle d eau par les terrasses ou les façades : couverts avec maintien Ne s'applique pas aux dommages causés aux parties communes dont les copropriétaires sont responsables conjointement L assureur couvre les dégâts causés par une tentative de vol ou par vandalisme à l occasion du vol. Cette garantie s applique tant au contenu qu au bâtiment S il y a des indications de l existence d une fuite dans une conduite d eau ou une conduite du chauffage central, l assureur veille Couverture limitée à ,87 EUR par sinistre Lorsque le bâtiment est traité par une peinture anti-tags sur les 2 premiers mètres de hauteur, franchise pas d application en cas de tags et de graffitis Dégâts causés au bâtiment suite à l usage d un monte-charge pendant le déménagement ou l emménagement d un habitant, ainsi que les dégâts causés au bâtiment à la suite d un vol ou d une tentative de vol sont couverts : ,87 EUR pour la totalité des dégâts Frais de remplacement de serrures et clés suite à un vol ou une tentative de vol : 3.523,68 EUR Couverture : ,87 EUR des frais d assainissement des sols pollués, des frais de déblaiement et de transport des terres

13 AG Insurance Allianz Benelux Axa Belgium Generali Belgium KBC Assurances Nationale Suisse - Non Vie - n 14 - Juin p.12 Frais de recherche étendus aux frais, d enlèvement et de remise en état des matériaux recouvrant la couche d étanchéité : 6.265,26 EUR Perte du mazout de chauffage écoulé : 2.517,29 EUR Frais d assainissement : 6.265,26 EUR Couverture All Risk : perte d eau et combustible : 2.893,33 EUR Chômage immobilier, inaccessibilité Intervention (chômage immobilier et ou frais de logement) si parties privatives totalement inaccessibles à la suite d un événement soudain et imprévisible Via la couverture Home Plan Xpert :remboursement des frais d hébergement provisoire durant l inhabitabilité Formule Buildimax : de la franchise qui est - première infiltration d application pour la par la façade : garantie dégâts des eaux ,52 EUR - recherche de la canalisation à l origine du sinistre et sa réparation : 2.695,65 EUR - remise en état : 5.391,30 EUR - moins-value esthétique : 2.695,65 EUR Dommage dû à un écoulement de combustible : couvert en Buildimo et Buildimax mais en plus, en Buildimax, prise en charge des frais d assainissement : ,91 EUR; perte de combustible de chauffage : 5.391,30 EUR + recherche de la canalisation à l origine du sinistre et sa réparation, remise en état (voir montants ci-dessus) Chômage immobilier couvert Si non-habitabilité, organisation et prise en charge par la garantie d assistance gratuite du logement Couverture du chômage immobilier et des frais de logement provisoire consécutifs à l inaccessibilité du bien : via conditions générales de Generali à ce qu une entreprise spécialisée dans la détection de fuites vienne localiser cette fuite à ses frais, même s il n y a pas encore de dégâts assurés Prise en charge des frais de réparation de cette fuite et des travaux nécessaires en vue d effectuer la réparation Chômage immobilier couvert Prise en charge des frais d hébergement de remplacement pendant la période nécessaire à la reconstruction ou la polluées par les écoulements de combustibles, ycompris les dommages aux piscines, ainsi que la remise en état du jardin, terrasses et les allées après l assainissement Couverture de la perte de combustible due au sinistre : 5.033,82 EUR Absence de disposition particulière propre à la dimension copropriété Chaque copropriétaire est donc couvert comme s il était seul occupant

14 AG Insurance Allianz Benelux Axa Belgium Generali Belgium KBC Assurances Nationale Suisse provisoire pendant maximum 3 nuits (majorées des week-ends et jours fériés) + aide au relogement ultérieur Si impossibilité pour l assuré de faire appel à l assureur :remboursement des frais de nuitée avec une limite de 134,78 EUR par nuit et par chambre Chômage immobilier vaut pour les copropriétaires pour le montant de leur part individuel dans la copropriété réparation, si bâtiment assuré inhabitable. Pas de cumul avec l indemnisation pour chômage immobilier Intervention limitée à la durée normale de reconstruction du bâtiment avec un maximum de 36 mois. Pas cumulable avec la garantie frais de logement provisoire Frais indirects - Non Vie - n 14 - Juin p.13 La couverture Building peut être élargie par une garantie «Pertes indirectes» (en option) souscrite par la copropriété Max. 10 % du montant de l indemnité, avec un max. de 9.957,29 EUR Notamment, les frais : - supplémentaires du syndic, des administrateurs et du conseil de gérance - de consultance dans le cadre de la reconstruction (architecte, ingénieur, ) - nécessaires pour mettre en place les adaptations exigées par les autorités en matière d urbanisme Couverture àconcurrence de max. 10 % du montant de l indemnité totale (si souscription de la garantie pertes indirectes) Buildimax :couverture des frais supplémentaires du conseil de copropriété et/ou de syndic :2.695,65 EUR, hors tva Garantie limitée à 10 % de l indemnité pour bâtiment, avec un max. de 2.156,52 EUR par sinistre Dédommagement majoré de 10 %en guise d indemnisation des prestations complémentaires effectuées par le syndic et/ou le gestionnaire du bâtiment à cause du sinistre, avec un max. de 8.611,11 EUR par sinistre Pas de disposition particulière au statut de copropriété L assureur indemnise les frais supplémentaires réellement exposés par le conseil de copropriété et/ou par le syndic à la suite d un sinistre couvert Limite fixée à 10 % de l indemnité due pour le bâtiment, avec un maximum de 2.013,53 EUR

15 AG Insurance Allianz Benelux Axa Belgium Generali Belgium KBC Assurances Nationale Suisse Spécificités Nombreuses autres garanties dont le service Building Assist en cas de problème à une partie privative ou commune du bâtiment assuré : - envoi d un homme de métier - hospitalisation ou décès d un assuré suite à un sinistre couvert ou à une intoxication par monoxyde de carbone : - 33,21 EUR par jour durant max. 90 jours par assuré hospitalisé après le sinistre ou l intoxication ,42 EUR par assuré décédé lors du sinistre ou de l intoxication All Risk Building : franchise de 10 x la franchise de base d application sauf pour les dommages découlant de la RC ou d une catastrophe naturelle Couverture à deux vitesses :Buidimo, avec des garanties de base, et Buildimax avec des garanties plus étendues Contrat souscrit dans le cadre d'une convention particulière entre l'assureur et le producteur S.A. B-Cover Moins de frais de gestion et de distribution et une réduction tarifaire spéciale pour le preneur (selon l assureur) Ensemble des dispositions relatives aux garanties doivent être vues tant comme souscrites au profit de la copropriété qu au niveau de chaque copropriétaire, pris individuellement Frais de remise en état du jardin par replantation de jeunes plants similaires Indemnisation des frais réellement payés de remise en état du jardin endommagé par les débris des biens assurés, par des biens ayant endommagé les biens assurés ou par les opérations de sauvetage Indemnisation des dégâts matériels causés aux vitrages extérieurs et au toit du bâtiment désigné par l action du «bang» survenant lorsque des appareils de navigation aérienne volent à une vitesse supersonique - Non Vie - n 14 - Juin p.14

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