Koytchaimmopro, magazine Trimestriel #4 Juin 2013

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1 Koytcha magazine Trimestriel #4 Juin 2013 Décryptage : Gestion immobilière professionnelle : Koytcha, un partenaire de choix. À lire en pages 4 & 5 ENTREPÔTS, BUREAUX, LOCAUX ET TERRAINS : RETROUVEZLES OFFRES EXCLUSIVES DE KOYTCHAIMMOPRO EN LOCATION ET À L ACHAT À découvrir en pages 6 à 10 Koytcha est une filiale de Koytchaconseil Plus d infos sur

2 Le fil L actu de Koytchaconseil Votre villa aux USA! Depuis fin 2011, Koytchaconseil explore les opportunités d investissement immobilier aux États-Unis. Grâce à de solides partenariats et à sa bonne connaissance du marché, Koytchaimmo, notre filiale spécialisée dans la gestion et les transactions immobilières, est en mesure d offrir à ses clients les garanties d un service optimal en phase avec les meilleures opportunités du moment. Les biens immobiliers proposés à la vente proviennent d enchères publiques. Les biens sont essentiellement situés à Miami. Les villas sont vendues a moins de du m 2 et les rentabilités nettes de charges, taxe foncière et frais de gestion avoisinent les 7 à 8% de rentabilité annuelle. Nos partenaires sur place assurent la gestion locative totale du bien et le service après vente en cas de nécessité. Pour les clients du cabinet déjà abonnés, Koytchaconseil propose une offre d investissement mutualisée qui réunit des investisseurs qualifiés. Alexandre Viramoutou, qui a rejoint le groupe Koytchaconseil est votre interlocuteur privilégié à La Réunion en charge de l offre immobilière sur Miami. Sa mission : sélectionner avec nos partenaires les offres les plus pertinentes et effectuer le suivi administratif relatif à la vente. Pour l accueil et le suivi sur place, un bureau de Koytchaconseil ouvrira ses portes à Miami en septembre prochain. Renseignements : Alexandre Viramoutou au miami@koytchaconseil.com Votre appartement à Paris Koytchaimmo vous propose une offre limitée de 24 appartements à vendre dans l ancien, à Paris. Les appartements bénéficient d une très belle situation dans des arrondissements recherchés de la capitale : 6e, 7e, 8e, 11e, 12e, 16e, 17e et 18e. La plupart sont vendus occupés. Prix de vente attractifs en dessous de la valeur du marché. Renseignements au

3 2/3 Koytcha magazine Trimestriel #4 Juin 2013 Terrains à bâtir : réforme sur les plus-values Trois mois après avoir été censurée par le conseil constitutionnel, la réforme prévue dans la dernière Loi de finances pour 2013 est à nouveau au programme pour En effet, dans son plan d investissement pour le logement, le gouvernement prévoit la suppression pure et simple des abattements progressifs pour durée de détention. Ce dispositif permet aujourd hui une exonération totale de l imposition au-delà de 30 ans. La mesure s appliquerait à toutes les cessions intervenues à compter du 1 er janvier 2014 (les plus-values sur des cessions résultant de promesses de vente enregistrées jusqu au 31 Salon de la maison Koytchaconseil a participé au 25 ème salon de la maison qui s est déroulé à la NORDEV du 4 au 12 mai dernier. Avec un stand entièrement dédié à la présentation de ses nouvelles offres immobilières à Miami, Koytchaconseil a donné une belle visibilité à ses produits 100% USA. décembre 2013 conserveraient le bénéfice du régime actuel d abattement). Les plus-values réalisées sur les terrains à bâtir sont actuellement taxées à 19%. En y rajoutant les prélèvements sociaux (15,5%), le taux d imposition total est de 34,5%. Les propriétaires bénéficient, par ailleurs, d un abattement sur la plus-value pour durée de détention : De 2% par an entre la 6 ème et la 17 ème année, puis De 4 % par an au-delà de la 17 ème année, et enfin De 8 % par an à partir de la 25 ème année. FISCALITÉ Taxation sur les plus-values immobilières Depuis le 1 er janvier 2013, un contribuable qui vend un bien, autre qu un terrain à bâtir, et qui réalise une plus-value imposable supérieure à doit acquitter, en plus de l impôt sur les plus-values de 19 % + 15,5 %, une nouvelle taxe supplémentaire dont le taux varie de 2% à 6%. L assiette de calcul de cette nouvelle imposition est la même que l impôt sur les plus-values, c est-àdire la plus-value nette, obtenue après application des abattements pour durée de détention. Taux appliqué sur le montant de la plus-value imposable : De à > 2% De à > 3% De à > 4% De à > 5% A partir de > 6% Cette nouvelle taxe s applique aux plus-values de cession intervenues à compter du 1 er janvier 2013, à l exception de celles pour lesquelles une promesse de vente a été signée avant le 7 décembre Éditeur de la publication : groupe Koytchaconseil / Directeur de la publication : Radj Koytcha / Rédacteur en chef : Kouresh Koytcha Contributions : Christophe Devlamynck - Salim Koytcha Numéro d ISSN : en cours / Crédits photos : Istockphotos - Conception & réalisation : agence sudédito : - Communication : Emilie Domergue :

4 DÉCRYP- TAGE IMMOBILIER PROFESSIONNEL & PROPERTY MANAGEMENT Koytcha, votre partenaire confiance Spécialiste des transactions en immobilier professionnel à La Réunion, Koytcha se charge également de toutes les opérations de gestion immobilière. Proches de leurs interlocuteurs, nos équipes savent anticiper les attentes de leurs clients et leur proposer un service clé en mains adapté à leurs besoins ; elles cultivent également un relationnel privilégié avec les locataires dans un esprit de collaboration et de sérénité. Le point avec Salim Koytcha, en charge de la gestion immobilière chez Koytchaconseil. LES + DE KOYTCHAIMMOPRO Rédaction de baux notariés Garantie de loyers impayés Garantie de vacance locative États des lieux par huissier Analyses de bilans

5 4/5 Koytcha magazine Trimestriel #4 Juin 2013 Quelles sont les missions de Koytcha en matière de gestion locative? Les équipes de gestion immobilière de Koytcha assistent leurs clients en matière de gestion locative, gestion technique, finance et comptabilité. Les services que nous proposons s étendent à l ensemble des locaux tertiaires commercialisés par koytcha : bureaux, locaux d activité, commerces et entrepôts. Nous intervenons à la fois pour nos clients propriétaires en direct et pour le compte des foncières mises en place par Koytchaconseil pour ses clients investisseurs. En matière de gestion locative, Koytcha propose à ses clients une large palette de services inclus dans ses mandats de gestion. Nos missions intègrent : la gestion des baux commerciaux, l encaissement des loyers, l édition annuelle des comptes, les appels de charges quand les biens sont situés dans un immeuble en copropriété et le suivi de la relation avec les locataires. Dans les cas où des travaux à la charge du propriétaire sont nécessaires, nous nous occupons de contacter les entreprises, de demander des devis et de contrôler le suivi et la bonne exécution des travaux. Pour les immeubles ou les bâtiments en copropriété, nous représentons les propriétaires aux assemblées générales. En lien avec notre service juridique et nos spécialistes, nous procédons à l analyse des baux. Grâce à un suivi rigoureux de nos mandats, nous contrôlons la facturation des loyers et des provisions de charges pour qu elle soit conforme aux baux en vigueur. Nous procédons au recouvrement de la taxe foncière par le locataire. En cas de défaut de paiement de ce dernier, nous gérons les procédures de recouvrement des loyers via des relances en recommandé à J+10, J+20 et J+30. Au-delà des 30 jours réglementaires de retard, nous mandatons un huissier. En quoi votre offre de service est-elle différente de vos concurrents? Koytcha peut s appuyer sur l expertise d un groupe, Koytchaconseil spécialisé dans le conseil et la gestion de patrimoine. Grace à notre réseau de juristes et d experts comptables, nous sommes en mesure d offrir des services très pointus comme l analyse de bilans financiers pour apprécier la solvabilité d un locataire. La rédaction de baux notariés ou la réalisation d états de lieux par huissier fait également partie des services plus proposés par koytcha. À travers la gestion locative des bien immobiliers qui nous sont confiés, nous ciblons l optimisation du rendement financier des propriétaires tout Salim Koytcha Directeur associé Koytchaconseil Chez Koytcha, nous avons à cœur la défense des intérêts de nos clients et le souci constant d optimiser la gestion de leur patrimoine. 3 millions d euros HT de loyers facturés en m 2 de surfaces gérées en répondant aux besoins évolutifs du marché. Les loyers sont ainsi systématiquement réactualisés chaque année et les biens remis en location, réévalués en fonction du marché suite au départ d un locataire. Très attentifs et disponibles, nos gestionnaires immobiliers veillent à anticiper les problèmes par des solutions préventives comme : la sélection des locataires, la rédaction d un bail notarié, bref tout ce qui contribue à une gestion sélective pointue. Dans l exécution des missions de gestion immobilière administrative et comptable enfin, nous nous appuyons sur des outils de gestion et de reporting performants. Quel message aimeriez-vous faire passer à vos futurs clients? En nous confiant la gestion de leurs biens immobiliers, les clients de Koytcha font le choix de la tranquillité vis à vis de leur locataires et de la sécurité. Chez Koytcha, nous avons à cœur la défense de leurs intérêts et le souci constant d optimiser la gestion de leur patrimoine. Parce que les chiffres parlent plus que de longs discours, je prends souvent le cas d un client qui en décidant de nous confier la gestion de ses locaux commerciaux après avoir lui même géré sa location a pu recouvrir avec effet rétroactif la part des loyers réindexés et bénéficier de la réactualisation mensuelle de son loyer qui est passé de euros à euros mensuels (soit une augmentation annuelle de euros). En nous démenant pour faire valoir ses droits, nous avons même réussi à obtenir le remboursement de la taxe foncière qu il avait omis de répercuter sur son locataire pendant 2 ans. Bail notarié : la sécurité à la clé Le bail notarié est un contrat réglementé rédigé par un notaire qui comporte de nombreux atouts : il garantit une bonne information du locataire. il limite les risques de loyers impayés dans la mesure où il constitue un titre exécutoire. Si le locataire ne paie pas ses loyers, le propriétaire via son mandataire Koytcha pourra s adresser directement à un huissier pour mettre en œuvre une saisie, sans autorisation judiciaire préalable.

6 La Possession Rare, 3 locaux d activités neufs très bien situés, très belle architecture, belles prestations. Accès facile. Prix : nous consulter CONTACT : Serge Pichon de Bury au Serge@koytcha.com les offres k Entrepôts Étang Salé Beaux locaux d activité neufs de 200 m² chacun. Hauteur 7 m au faîtage, résistance au sol : 1T/m² Loyer : HT Saint-Pierre Entrepôt neuf de 500 m², cour de 350 m². Divisible. Loyer : 10 HT/m². À SAISIR Saint-Pierre, ZI n 3. Entrepôt de 334 m², hauteur de 5m. Container OK. Loyer : HT soit 7,18 HT/m², Saint-Louis ZI Bel Air, entrepôt de 280 m² avec bureaux de 50 m² et cour sécurisée de 200 m². Parkings clientèle. Loyer : HT. Saint-Pierre À saisir, local d activité ZI n 3 composé d un accueil, d un stock et de deux bureaux neufs tout équipés, pour une surface totale de 100 m². Loyer : 850 HT Le Port, ZI 2 Sur un site sécurisé, entrepôt neuf traversant de m². Aire de dépotage + 16 parkings VL privatifs. Prix : 10,50 HT / m² / mois serge@koytcha.com Le Port, ZI 3 Entrepôt traversant de 600 m² avec 7 m de hauteur au faîtage. Zone de dépotage avec parkings VL disponibles. Prix: 12 HT / m² / mois serge@koytcha.com Le Port, ZAC 2000 Entrepôt neuf de 976 m² dont 147 m² de mezzanine. Hauteur au faîtage 13 m. Terre plein privatif de 461 m². Prix : HT serge@koytcha.com

7 Entrepôts 6/7 Koytcha magazine Trimestriel #4 Juin 2013 Saint-Paul, Cambaie Entrepôt de 606 m² avec 450 m² de cour privative. 2 entrées possibles pour VL et PL. Prix : HT / mois serge@koytcha.com Sainte-Clotilde Entrepôt de m² dont mezzanine avec bureaux entièrement aménagés. Parkings. Dépose conteneurs. Sécurisé. Électricité et sanitaires OK. Loyer : 9 HT / m² Le Port, ZI 2 Entrepôt de 233 m² avec 5 m de hauteur au faîtage. Cour pour dépotage de containers. Prix : HT / mois serge@koytcha.com exclu Le Port, ZI 2 Entrepôt de 600 m² au sol. Mezzanine de 370 m² aménagée en bureaux. Terre plein de dépotage avec parkings VL. Prix : HT / mois CONTACT : Serge PICHON de BURY au serge@koytcha.com Saint-André Entrepôt de 950 m² dans zone d activités plus Bureaux en mezzanine de 72 m². 2 entrées séparées avec dépose conteneurs. Sécurisé. Loyer : 7500 H.T/mois Sainte-Marie Entrepôt de 285 m² avec 2 bureaux aménagés en mezzanine. Parkings. Dépose conteneurs. Sécurisé. Électricité et sanitaires OK. Loyer : HT Sainte-Marie Zone de la Mare. Entrepôt de 350 m² avec mezzanine. Parkings. Dépose conteneurs. Site Sécurisé. Loyer : 10,50 HT /m² Saint-Paul, Cambaie Promotion de 2 entrepôts neufs de plus de m², situés sur l axe mixte et à 1 mn de la RN 1. Très bonne hauteur : 12 m au faitage, résistance au sol : 5 T/m². Bureaux aménagés en mezzanine. Défiscalisation possible CONTACT : Christophe Devlamynck au christophe@koytcha.com Sainte-Marie, La Mare Situé sur m² de terrain cet entrepôt de m² répondra à tous vos besoins en matière de logistique. Un PC à été obtenu (2000 m²) pour bâtir des locaux complémentaires. Travaux à prévoir. Prix : Nous consulter CONTACT : Christophe Devlamynck au christophe@koytcha.com RETROUVEZ TOUTES NOS OFFRES SUR

8 exclu Cambaie 2 bâtiments neufs à usage de commerce avec réserve à l arrière et livré avec mezzanine. Ce projet est situé directement sur l axe principal de Cambaie ( véhicules/jour). Très bonne visibilité. Nombreuses places de parking. Prix : Nous consulter Contact : Christophe Devlamynck au christophe@koytcha.com les offres k Commerces BAIL À CÉDER SAINT-PIERRE Magnifique local commercial de 260 m² sur axe majeur de la ville. Aucun travaux à prévoir. Parkings. Loyer : HT. Faible reprise de bail à négocier. SAINT-PIERRE Rare! Beau local commercial en front de mer de SAINT-PIERRE de 50 m². Sans droit d entrée. Loyer : HT. SAINT-PIERRE 2 locaux de 850 m² et 495 m² en galerie commerciale Zone Bel Air Bâtiment commercial de m² et entrepôt neuf de 400 m² avec cour. Parking 95 places. Normes ERP. Prix : Nous consulter. Zone Bel Air 3 locaux commerciaux neufs de 200 m² chacun avec parkings. Loyer intéressant. A VENDRE Le Port Fonds de commerce d une belle franchise. Local de 107 m² avec 30 m² de terrasse à l angle de 2 rues passantes. Loyer HT / mois. PRIX : CONTACT : Serge PICHON de BURY au / serge@koytcha.com Saint-Gilles Roquefeuil Idéalement situé au niveau des commerces de Roquefeuil, ce local commercial d une surface d environ 60 m 2 est parfait pour commerce de proximité et profession libérale. PRIX : HT / mois serge@koytcha.com Le Port, centre Fonds de commerce prêt à porter, maroquinerie et bijoux fantaisie. Local aménagé de 100 m² sur 2 niveaux. Loyer HT. PRIX : serge@koytcha.com

9 Commerces 8/9 Koytcha magazine Trimestriel #4 Juin 2013 La Possession Local de 124 m² carrelé, climatisé, divisible en 2 fois 60 m². 2 entrées, 2 belles vitrines avec parking clientèle. Beau visuel. Prix: à partir de HT / mois serge@koytcha.com Saint-André An cœur de la zone dynamique Andropolis, local commercial de 214 m² avec vitrine. Nombreux parkings. Bel emplacement et visibilité. Loyer : 17 HT / m² BAIL À CÉDER Saint-Denis Bail restaurant à céder sur grande avenue. Emplacement N 1 et visibilité au TOP. Surface 150 m². 3 entrées. Climatisé. Prestations de charme. Monument classé. Loyer : HT + DAB BAIL À CÉDER Saint-Denis Centre-ville, beau magasin de 60 m² avec vitrines sur rue. Climatisé et sécurisé. Convient à bureau ou commerce Loyer : HT + DAB Bail à céder Saint-Denis Situé en centre-ville dans rue commerçante, magasin de 190 m² avec vitrines. Entièrement équipé, climatisé, sécurisé. Très belles prestations. Loyer : HT Sainte-Suzanne Grand Local commercial bénéficiant d un superbe emplacement. Surface totale m² dont m² réservés à la vente. Climatisé, sécurisé. Nombreux parkings. Très belle visibilité. Loyer : nous consulter Sainte-Clotilde Local de 151 m² sur l avenue Leconte Delisle. Idéal pour commerce ou bureaux. Ref : FL 151 BAIL À CÉDER Saint-Denis Bail tous commerces à céder au centre-ville de Saint-Denis dans rue passante. Surface 84 m² plus terrasse. Idéal pour restaurant ou autre activité. Loyer : HT + DAB La Possession Situé dans une nouvelle zone d habitation de La Possession, ces commerces en pied d immeuble sont implantés autour d une place où plus de 250 logements vont voir le jour. Idéal pour des commerces de proximité. Prix attractif Prix : Nous consulter Serge@koytcha.com RETROUVEZ TOUTES NOS OFFRES SUR

10 exclu Zone de Bel Air Emplacement exceptionnel véhicules/ jour pour ces locaux divisibles. Show-room et bureaux pour 835 m², équipés. Aucun travaux à prévoir. Loyer défiant toute concurrence! Contact : Romain NORBERT au les offres k Bureaux Ravine des Cabris Locaux entièrement équipés de 573 m² avec parkings en centre ville. Loyer : HT. Contact : Romain NORBERT au Saint-Pierre Beaux bureaux neufs sur axe majeur de Saint-Pierre. De 62 m² à 328 m². Loyer : 18 HT/m². Belles prestations. Contact : Romain NORBERT au Le Tampon Immeuble de rapport loué par institutionnel. Parking couvert. Emplacement n 1. Rentabilité : 11,40% nette 1,300 K FAI. Contact : Romain NORBERT au La Possession Au 1 er étage d un immeuble avec ascenseur, un local de 95 m² tout aménagé. 1 grand accueil + 3 bureaux. Belles prestations. 2 parkings privatifs. Site sécurisé. Prix: HT / m² / mois Contact : Serge PICHON de BURY au / serge@koytcha.com La Possession Plus de m² de bureaux neufs en cours de livraison. Plateaux facilement divisibles, à partir de 50 m². Prix : à partir de HT Contact : Serge PICHON de BURY au / serge@koytcha.com La Possession, Saint-Laurent Local de 160 m² entièrement aménagé. 5 parkings privatifs. Très belle visibilité. Prix: HT / mois Contact : Serge PICHON de BURY au / serge@koytcha.com La Possession Sur un même site, plusieurs locaux carrelés, climatisés, sous alarme, formant un ensemble immobilier de 200 m². Belle visibilité. Prix : HT / mois Contact : Serge PICHON de BURY au / serge@koytcha.com Sainte-Clotilde En ZFU, villa à usage de bureaux comprenant un rez-de-chaussée de 100 m² et un étage de 144 m². Parkings. Accès proche du Bd Sud. Possibilité de louer les 2 plateaux séparément. Loyer : 1450 HT le RDC et HT l étage. Contact : Yvon KAS0 au Sainte-Clotilde Dans un immeuble d affaire, reste 1 local neuf à louer de 86 m² en open space. Accès PMR. Ascenseur. Parking privatif. Loyer : CC Contact : Yvon KASO au Saint-Denis Dans un immeuble d affaires très bien situé sur le Bd Sud, plusieurs plateaux de bureaux neufs avec de belles prestations. Loyer : nous consulter Contact : Yvon KASO au

11 10/11 Koytcha magazine Trimestriel #1 #4 Mai Juin parole D EXPERT Michel Mounavaraly, Cabinet HDM, expert comptable de Koytchaconseil En raison du délai existant pour bénéficier d une exonération d impôt sur les plus-values immobilières, la fiscalité actuelle peut inciter à opter pour l impôt sur les sociétés (IS) dans les sociétés civiles immobilières (SCI). Mais est-ce toujours le meilleur choix? Michel Mounavaraly, expert comptable chez HDM pour Koytchaconseil nous donne son point de vue. Fiscalité des SCI IR ou IS? Comment faire le bon choix? Quel est le régime fiscal d une SCI soumise à l IS? Le choix de constituer une SCI ne répond pas à l origine à des impératifs fiscaux, mais avant tout patrimoniaux. Une SCI relève, en principe, de l impôt sur le revenu et des plusvalues immobilières des particuliers, mais ses associés ont la possibilité de renoncer à ce régime en optant pour l IS. Dans la SCI à l IS le résultat est déterminé en tenant compte de la quasi-totalité des charges réelles, ainsi que d un amortissement de l immeuble, ce qui est exclu à l IR. Le taux de l impôt sur les sociétés est de 33,33%, réduit à 15% pour la fraction du bénéfice inférieure à euros, les SCI remplissant presque toujours les conditions prévues pour bénéficier du taux réduit, à condition que leur capital soit entièrement libéré, ce qui doit amener à éviter un capital inutilement élevé et non libéré en totalité. Cependant, l imposition ne s arrête pas là, car les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d une distribution de dividendes et supporter la taxation correspondante, c est-à-dire l imposition du dividende versé au barème progressif de l IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 15,5% sans abattement. Quels sont les avantages de l IS? L option à l IS permet d amortir l immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI. L amortissement de l immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur : 1- Une durée de vie théorique dite d usage, s il s agit d un immeuble loué à une entreprise et que la SCI et la société locataire ont les mêmes associés. 2- Sur sa durée de location réellement possible. Les agencements et aménagements de l immeuble seront amortis séparément du grosœuvre, sur des durées différentes. En pratique, la durée d amortissement du gros-œuvre de l immeuble varie généralement entre vingt-cinq et cinquante ans et les durées d amortissement des agencements et aménagements sont de dix à vingt-cinq ans. Le terrain n est quant à lui pas amortissable. Pour résumer, on peut donc dire que la SCI soumise à l IS coûte fiscalement beaucoup moins cher pendant la période d amortissement de l immeuble, mais que cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la cession. En effet, l immeuble étant amorti, la base de taxation est alors plus élevée. Notre conseil : Avec un délai d exonération de plus-value qui passe de quinze à trente ans, il faut maintenant arbitrer entre la trésorerie disponible et une exonération éloignée dans le temps. On peut conclure schématiquement que : pour des petits projets, qui ont, à la fois, une espérance de plus-value à terme et qui produisent des revenus dont la fiscalité est financièrement supportable, il est préférable de ne pas opter pour l IS. pour des projets d envergure ou liés à une activité professionnelle, il est préférable d opter pour l IS afin de minimiser les coûts lors de l exploitation, en acceptant de payer l impôt lors de la cession. Si la SCI tarde à dégager des résultats positifs mieux vaut différer l option à l IS sachant que les déficits d une SCI à l IR peuvent être imputés sur d autres revenus fonciers. Ce qu il faut retenir L option à l IS permet généralement de neutraliser l impôt pendant la durée d amortissement et engendre une imposition plus importante lors de la cession. Le régime à l IR qui ne permet pas d amortir le bien est donc fiscalement et financièrement plus lourd, mais génère une exonération totale au bout de trente ans.

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