DTZ Research. Property Times Ile-de-France Croissant Ouest T Très mauvais trimestre. 15 octobre Sommaire. Auteur.

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1 Property Times Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Très mauvais trimestre 15 octobre 214 Sommaire Contexte économique 2 Croissant Ouest 3 Boucle Sud 5 Boucle Nord 7 Neuilly-Levallois 9 Péri Défense 11 Définitions 13 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () Contacts Magali Marton Head of EMEA Research +33 () Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Après un 1 er semestre particulièrement dynamique, le marché des bureaux du Croissant Ouest a connu un net ralentissement au 3 ème trimestre avec à peine 56 m² commercialisés. La demande placée sur ce secteur depuis le début de l année atteint ainsi 49 m², un volume similaire d une année sur l autre. Après des performances exceptionnelles au trimestre précédent, les moyennes et grandes surfaces ont subi un coup d arrêt au cours des trois derniers mois. Si le segment des grandes surfaces demeure, malgré tout, bien orienté, les surfaces intermédiaires voient leur performance reculer de 13% d une année sur l autre. L ensemble des sous-marchés du Croissant Ouest ont été affectés par cette baisse d activité, avec des reculs de -41% à -83% d un trimestre à l autre. Aidés par un excellent 1 er semestre, le secteur Neuilly-Levallois (+29% d une année sur l autre) et la Péri-Défense (+24%), voient néanmoins leur demande placée progresser d une année sur l autre. Les valeurs locatives moyennes ont enregistré une légère baisse au cours des neuf derniers mois. Elles se positionnent ainsi à 378 /m²/an sur les locaux neufs ou restructurés et 27 /m²/an sur les locaux de seconde main. La tendance haussière observée sur l offre immédiate dans le Croissant Ouest depuis 21 semble prendre fin. Fin septembre 214, plus d un million de m² étaient disponibles, soit 8% de moins qu en 213. Le taux de vacance, de 12,8% en moyenne, est ainsi inférieur à celui de La Défense (13,2%), mais nettement supérieur à la moyenne régionale (7,4%). Avec 326 m² de bureaux disponibles fin septembre (-15% en neuf mois), le secteur Péri Défense continue de concentrer l essentiel du stock disponible du Croissant Ouest. Près de m² de bureaux neufs ou restructurés devraient voir le jour dans le Croissant Ouest en 214. Sur les 119 m² restant à livrer d ici la fin de l année, seuls 3 3 m² sont encore disponibles. Pour 215, le potentiel de livraison se porte à l heure actuelle à 265 m², dont 175 m² encore disponibles. Cette offre neuve se concentre pour l essentiel en Boucle Sud et sur la Péri Défense. DTZ Research

2 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Contexte économique La France n avance plus L économie française fait du surplace depuis le début de l année, avec une croissance nulle pour le deuxième trimestre d affilée (graphique 1). L ensemble des indicateurs économiques sont dans le rouge à l exception de la consommation des ménages, en progression de,4% au 2 ème trimestre. Ce rebond limité, et en trompe-l œil, s explique essentiellement par la hausse des dépenses énergétiques. En effet, le moral des ménages semble durablement installé sous sa moyenne de longue période, malgré la progression de,5% de son pouvoir d achat dans une période d inflation historiquement basse (graphique 2). Le climat des affaires, qui évolue souvent parallèlement au sentiment des ménages, ne parvient pas à redresser la barre. La production manufacturière a reculé de,5% au 2 ème trimestre. Les carnets de commandes sont toujours jugés globalement insuffisants. La hausse des taux de marge ne s est pas traduite par un investissement des entreprises, en recul de,7% au 2 ème trimestre. Cette baisse est équivalente à celle du 1 er trimestre. Le secteur du BTP, dont le poids dans l économie est conséquent, fait face à une sévère chute des mises en chantier de logements neufs, en recul de 19% au 2 ème trimestre par rapport à la même période en 213. Le climat des affaires y atteint un point bas de 17 années. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Source: INSEE Moral des ménages La prévision de croissance du Gouvernement pour 214 a d ores-et-déjà été divisée par deux, de 1% à,5%, un objectif pour autant encore très hypothétique. Accalmie sur le marché de l emploi Au mois d août, le nombre de chômeurs n ayant eu aucune activité dans le mois a reculé de 11 1 ; une première depuis un an, et seulement la deuxième occurrence depuis plus de deux ans. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record avec 3,4 millions de personnes sans emploi. Si l on ajoute les travailleurs ayant une activité réduite, le nombre total d inscrits au Pôle Emploi a franchi la barre des 5 millions. Les effets des 41 milliards d euros sur 3 ans du Crédit Impôts Compétitivité se font prioritairement ressentir sur la trésorerie des entreprises qui s est redressée de façon spectaculaire au 2 ème trimestre. Ils tardent néanmoins à se traduire sur le marché de l emploi par une reprise des embauches.. Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, catégorie A Source: Pôle Emploi 1 : Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Croissant Ouest Net ralentissement des transactions au 3 ème trimestre Après un 1 er semestre particulièrement dynamique, le marché du Croissant Ouest a connu un très net ralentissement au 3 ème trimestre avec à peine 56 m² de bureaux commercialisés. La demande placée sur le secteur depuis le début de l année est ainsi équivalente d une année sur l autre. Les moyennes et grandes surfaces, après des performances exceptionnelles au trimestre précédent (69 5 m² et m² de demande placée), ont subi un coup d arrêt au cours des trois derniers mois : à peine 2 m² de bureaux ont été commercialisés sur le segment des surfaces intermédiaires et 1 seule transaction de 5 3 m², a été enregistrée sur le segment des grandes surfaces. Cette tranche de surface demeure, malgré tout, bien orientée, alors que les surfaces intermédiaires voient leur volume placé reculer de 13% d une année sur l autre (tableau 1). L ensemble des sous-marchés du Croissant Ouest ont été affectés par cette baisse d activité, avec des reculs de performance allant de -41% à -83% d un trimestre à l autre. Le secteur Neuilly-Levallois (+29% d une année sur l autre) et la Péri-Défense (+24%), aidés par un excellent 1 er semestre, tirent cependant leur épingle du jeu. Légère correction des valeurs locatives moyennes Le loyer prime reste positionné, fin septembre 214, à 58 /m²/an (graphique 5). Le loyer moyen de première main a connu une légère baisse depuis fin 213 (-3%), pour se positionner à 378 /m²/an. Cette baisse est notamment liée à un déplacement des transactions du secteur Neuilly-Levallois en 213 vers la Boucle Nord et la Boucle Sud en 214 (graphique 5). Le loyer moyen de seconde main est lui aussi, orienté à la baisse (-4% en neuf mois), et se positionne à 27 /m²/fin septembre 214 (graphique 5). Graphique 4 Evolution de la demande placée dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest Tranche de surface T1-T3 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 14 9 m² 26% +5% De 1 à 5 m² m² 32% -13% Plus de 5 m² m² 42% +7% Surface totale 49 m² 1% % Graphique 5 Evolution des valeurs locatives dans le Croissant Ouest, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 3

4 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 La résorption du stock vacant se confirme La baisse des disponibilités observée sur le marché du Croissant Ouest depuis le début de l année se confirme ; 1 9 m² de bureaux étaient en effet disponibles fin septembre 214, un volume inférieur de 8% à celui recensé fin 213 (graphique 6). Bien que toujours majoritaires dans le stock immédiat, avec m² disponibles fin septembre 214, les surfaces supérieures à 5 m² se sont nettement résorbées en neuf mois (-24%). A l inverse, les disponibilités sur les autres segments de surfaces ont progressé depuis fin 213, avec des hausses respectives de 3% et 15% pour les petites et moyennes surfaces. Avec 326 m² de bureaux disponibles fin septembre (- 15% en six mois), le secteur Péri Défense concentre toujours l essentiel du stock disponible dans le Croissant Ouest. Il est suivi par la Boucle Nord (271 m²) et la Boucle Sud (249 m²) (graphique 6). Les taux de vacance sont compris, fin septembre 214, entre 1,3% sur la Boucle Sud et 14,7% sur la Péri Défense (graphique 7). Près de 265 m² de bureaux livrables en 215 Près de m² de bureaux neufs ou restructurés devraient voir le jour dans le Croissant Ouest en 214 (graphique 8). Sur les 119 m² restant à livrer d ici la fin de l année, seuls 3 3 m² sont encore disponibles. Pour 215, le potentiel de livraison porte à l heure actuelle sur 265 m², dont 175 m² encore disponibles. Ces disponibilités se concentrent pour l essentiel en Boucle Sud (79 8 m²) et en Péri Défense (42 4 m²). Plus de 45 m² de bureaux neufs ou restructurés pourraient être livrés dans le Croissant Ouest en 216, dont m² sont encore disponibles. Pour l heure, seules deux opérations (9 m²), précommercialisées en tout ou partie, sont en chantier (graphique 8). Le volume pour 217 est pour l instant du même ordre, avec un peu plus de 383 m² planifiés. Graphique 6 Evolution de l'offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de m² 1 1 Graphique 7 Evolution des taux de vacance dans le Croissant Ouest 2% 15% 1% 5% % Graphique 8 Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Ile-de-France Livrés En chantier Permis obtenus Source: DTZ Research Property Times 4

5 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Boucle Sud L un des pires trimestres de la décennie Après une excellente performance au 2 ème trimestre, la Boucle Sud a subi un coup d arrêt en termes de demande placée. Seuls 14 1 m² de bureaux ont été commercialisés au cours des trois derniers mois. La performance depuis le début de l année se porte ainsi à 118 m², en recul de 11% en un an (graphique 9). Les petites surfaces restent bien orientées, avec une progression de 13% d une année sur l autre, mais les autres segments de surfaces sont à la peine. Les surfaces intermédiaires, après une performance record en 213, sont nettement moins bien orientées. Avec seulement 39 1 m² de demande placée, elles enregistrent un recul de 26% d une année sur l autre. En l absence de mouvement d envergure au cours des 3 derniers mois, le segment des surfaces supérieures à 5 m² est, lui aussi, en baisse d une année sur l autre (-11%) (tableau 2). Le marché de la Boucle Sud demeure très majoritairement concentré sur la commune de Boulogne-Billancourt (62% des surfaces commercialisées). Nouvelle baisse du loyer moyen de 2 nde main En l absence de transaction sur des locaux de 1 ère main au cours des trois derniers mois, le loyer prime et le loyer moyen de 1 ère main de la Boucle Sud sont restés stables, à respectivement 43 et 425 /m²/an (graphique 1). La correction s est en revanche poursuivie sur le loyer moyen de seconde main, positionné à 28 /m²/an fin septembre 214 (-1% en 9 mois) (graphique 1). Les mesures d accompagnement relevées depuis le début de l année font ressortir une décote d environ 23% en moyenne pour les transactions enregistrées sur des surfaces neuves ou restructurées et de 12% en moyenne pour les surfaces de seconde main. Graphique 9 Evolution de la demande placée en Boucle Sud, en milliers de m² Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Sud Tranche de surface T1-T3 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 34 3 m² 29% +13% De 1 à 5 m² 39 1 m² 33% -26% Plus de 5 m² 44 7 m² 38% -11% Surface totale 118 m² 1% -11% Graphique 1 Evolution des valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research Property Times 5

6 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Un niveau record de disponibilités sur le créneau des surfaces intermédiaires Après une nette augmentation en 213, l offre immédiatement disponible en Boucle Sud s est résorbée de 13% au cours des neuf derniers mois pour représenter 249 m² disponibles fin septembre 214 (graphique 11). Cette réduction globale du stock vacant masque des évolutions contrastées entre les différents segments de surface, avec une forte résorption des disponibilités sur le segment des grandes surfaces (-41%), mais des progressions marquées pour les petites (+18%) et moyennes surfaces (+27%). Ces dernières représentent ainsi 92 m² fin septembre 214, un niveau de disponibilités jamais encore atteint sur ce marché (graphique 11). La mise en perspective des volumes de disponibilités sur chacun des segments de surfaces avec les volumes moyens de commercialisation sur la dernière décennie met en évidence une suroffre généralisée, davantage marquée pour les moyennes et grandes surfaces. Le taux de vacance, positionné à 1,3% au 3 ème trimestre 214, est le plus faible du Croissant Ouest (12,8% en moyenne) (graphique 12). Une production neuve répartie sur Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux 13 1 m² de bureaux neufs devraient venir alimenter le marché de la Boucle Sud d ici la fin de l année, via la livraison des immeubles «Up West», 5 4 m² développés par OGIC pour AG2R à Boulogne-Billancourt, «Noda» à Issyles-Moulineaux, dont 7 7 m² sont encore disponibles (graphique 13). Pour 215, le potentiel de livraison se porte à 132 m², dont 79 8 m² encore disponibles, répartis équitablement entre Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineux. On citera notamment, à la frontière de Paris, l opération «Lemnys», 42 m² de bureaux restructurés par AG2R LA MONDIALE, ou encore les 12 7 m² restants dans «In Situ», et les 1 5 m² du «Cristallin», deux immeubles situés à Boulogne-Billancourt. Deux opérations, représentant un total de 35 5 m², sont pour l heure susceptibles de venir alimenter le marché en 216. Enfin, pour 217, près de 1 m², disponibles en totalité, sont dotés d un permis de construire. Graphique 11 Evolution de l offre immédiate en Boucle Sud, en milliers de m² Graphique 12 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% Graphique 13 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Sud, en milliers de m² Source : DTZ Research Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Boucle Sud Croissant Ouest Ile-de-France T Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux Meudon Sèvres Saint-Cloud Property Times 6

7 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Boucle Nord Baisse généralisée de l activité Après une année 213 tout à fait honorable, le marché de la Boucle Nord a vu en 214 son activité s éroder de trimestre en trimestre. A peine 11 8 m² de bureaux ont ainsi été commercialisés sur ce marché au 3 ème trimestre. Le demande placée depuis le début de l année en Boucle Nord atteint ainsi 57 m², un volume inférieur de 38% à celui recensé sur la même période en 213 (graphique 14). Cette contre-performance est en premier lieu imputable à une faible activité sur le segment des surfaces supérieures à 5 m², avec un seul mouvement recensé depuis le début de l année : la prise à bail par L OREAL de 13 5 m² supplémentaires dans «Le Nuovo», un immeuble livrable en 216. Pour rappel, 3 transactions de ce type avaient été enregistrées sur la même période en 213. Le volume commercialisé sur ce segment de surface recule ainsi de 7% d une année sur l autre (tableau 3). Le segment des petites surfaces enregistre, lui aussi, un recul marqué (-22%), pour ne totaliser que 12 4 m² de demande placée depuis le début de l année. Le marché de La Boucle Nord s est ainsi appuyé sur le segment des surfaces intermédiaires (54% de l activité). Ces dernières, particulièrement dynamiques sur la première moitié de l année, ont néanmoins connu un ralentissement au cours des trois derniers mois. Leur performance depuis le depuis de l année est ainsi inférieure de 1% à celle enregistrée un an plus tôt (tableau 3). La valeur moyenne de 1 ère main continue de progresser Faute de nouvelle transaction de référence, le loyer prime se maintient, au 3 ème trimestre 214, à 37 /m²/an (graphique 15). Le loyer moyen de première main demeure bien orienté (+3% en neuf mois), et atteint 3 /m²/an au 3 ème trimestre 214. Après un pic à 213 /m²/an en 213, la valeur moyenne de transaction de seconde main a retrouvé un niveau plus habituel en 214, à /m²/an fin septembre (graphique 15). Graphique 14 Evolution de la demande placée en Boucle Nord, en milliers de m² Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Nord Tranche de surface T1-T3 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 12 4 m² 22% -22% De 1 à 5 m² 31 1 m² 54% -1% Plus de 5 m² 13 5 m² 24% -7% Surface totale 57 m² 1% -38% Graphique 15 Evolution des valeurs locatives en Boucle Nord, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Loyer moyen 1ère main Property Times 7

8 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 L offre immédiate se stabilise L offre immédiate de bureaux en Boucle Nord semble se stabiliser. Plus de 27 m² de bureaux étaient ainsi disponibles fin septembre 214, pour un taux de vacance de 14,6% (graphiques 16 et 17). Si les petites (-15%) et moyennes surfaces (-5%) ont vu leurs disponibilités se résorber au cours des neuf derniers mois, il en va différemment des grandes surfaces (+5%). Cette hausse est notamment due à la livraison, au 3 ème trimestre 214, de l opération «La Défense autrement» m² de bureaux neufs situés dans la ZAC des Champs-Philippe à La Garenne-Colombes. Le segment des grandes surfaces totalise ainsi 17 3 m² vacants fin septembre 214, situés pour moitié dans des immeubles de première main. Le marché de la Boucle Nord demeure caractérisé par une situation de suroffre généralisée, avec des durées de commercialisations estimées à plus de deux ans pour les surfaces intermédiaires et trois ans pour les surfaces supérieures à 5 m². Faible niveau de livraisons en 215 Après la livraison de l opération «La Défense autrement» au 3 ème trimestre 214, plus aucune offre neuve ne viendra alimenter le marché de la Boucle Nord d ici à la fin de l année (graphique 18). Le volume de production neuve devrait être encore faible en 215 avec seulement 17 1 m² de bureaux neufs ou restructurés programmés, à travers 2 opérations. Seul «Le Noblet», 12 m² de bureaux neufs développés à Colombes, est pour l heure en chantier. L année 216 pourrait marquer le retour à des niveaux d offre neuve élevés ; le potentiel de livraisons se porte, pour l heure, à 19 4 m², dont 74 4 m² encore disponibles. Le planning de livraison de ces projets, en attente de lancement de chantier, est cependant susceptible d évoluer en fonction de la conjoncture de marché. Graphique 16 Evolution l offre immédiate en Boucle Nord, en milliers de m² Graphique 17 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 18 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Nord, en milliers de m² Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France T Asnières-sur-Seine Bois-Colombes Clichy Colombes Gennevilliers La Garenne Colombes Villeneuve la Garenne Source : DTZ Research Property Times 8

9 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Neuilly-Levallois Accalmie après un 2 ème trimestre hors-norme Après une excellente année 213 et un 1 er semestre 214 exceptionnel, le secteur Neuilly-Levallois a retrouvé, au cours des trois derniers mois, un niveau d activité plus classique, avec seulement 13 5 m² de bureaux commercialisés. Malgré ce ralentissement, la demande placée depuis le début de l année atteint m², en hausse de 29% en un an (graphique 19). L ensemble des créneaux de surfaces a profité de ce bon résultat, avec des progressions comprises entre 3% pour les petites surfaces et 78% pour les surfaces intermédiaires. Sur ce créneau, 15 transactions ont été enregistrées depuis le début de l année, quasi exclusivement sur la commune de Levallois-Perret, contre seulement 9 un an plus tôt. Le segment des surfaces supérieures à 5 m² a, lui, progressé de 28%, avec 3 transactions enregistrées au 2 ème trimestre : la précommercialisation des 38 6 m² d «Ecowest» auprès de L OREAL et GEODIS sur «Espace Seine» (14 m²) à Levallois-Perret, et le groupe HENNER- GMC sur 12 6 m² à Neuilly-Seine. L activité reste majoritairement concentrée sur Levallois- Perret, avec 73 transactions enregistrées depuis le début de l année contre 49 à Neuilly-sur-Seine. Légère progression des valeurs locatives moyennes Faute de nouvelle référence, le loyer prime du secteur Neuilly-Levallois demeure positionné à 58 /m²/an au 3 ème trimestre 214 (graphique 2). Après une forte progression en 213, la valeur locative moyenne de première main a de nouveau progressé en 214, de façon toutefois plus modérée (+2%), pour atteindre 49 /m² /an (graphique 2). Le loyer moyen de seconde main est, lui aussi, en légère progression (+5% par rapport à fin 213), et se positionne à 37 /m²/an au 3 ème trimestre 214 (graphique 2). Graphique 19 Evolution de la demande placée à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Neuilly-Levallois Tranche de surface T1-T3 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 26 4 m² 22% +3% De 1 à 5 m² 27 5 m² 23% +78% Plus de 5 m² 65 4 m² 55% +28% Surface totale m² 1% +29% Graphique 2 Evolution des valeurs locatives à Neuilly-Levallois, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Property Times 9

10 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Des livraisons font regonfler le stock Après s être résorbée en 213 (-13%), l offre de bureaux immédiatement disponibles sur le secteur Neuilly-Levallois a finalement augmenté de nouveau au cours des neuf derniers mois. Elle totalisait ainsi 163 m² fin septembre 214 (graphique 21). Cette hausse a été particulièrement marquée pour les surfaces inférieures à 5 m², avec des progressions respectives de 29% pour les petites surfaces et de 19% pour les surfaces intermédiaires. Sur le créneau des surfaces supérieures à 5 m², malgré la livraison de trois opérations de restructuration livrées entièrement vacantes - l immeuble «New Time», 17 m² redéveloppés par ZUBLIN IMMOBILIERE, le « avenue Charles Peretti» (5 1 m²) et, plus récemment, l opération «Silver Green», 1 9 m² de bureaux neufs développés par GPIM -, l offre immédiate s est résorbée de 1% au cours des neuf derniers mois. 5 offres étaient ainsi disponibles sur ce segment de surfaces fin septembre 214 pour un total de 57 5 m² (graphique 21). A 11,6% fin septembre 214, le taux de vacance du secteur Neuilly-Levallois occupe une position intermédiaire entre celui de la Boucle Sud (1,3%), et ceux de la Boucle Nord et du secteur Péri-Défense, proches de 15% (graphique 22). Déplacement de l offre neuve sur Levallois-Perret en 215 Près de 63 m² de bureaux neufs ou restructurés devraient être livrés sur le marché de Neuilly-Levallois en 214, exclusivement sur la commune de Neuilly-sur-Seine. D ici à la fin de l année, seule l opération «Alegria», 13 m² restructurés par SERVIER, viendra alimenter le marché (graphique 23). Graphique 21 Evolution l offre immédiate à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Graphique 22 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 23 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Neuilly-Levallois Croissant Ouest Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, en milliers de m² En 215, l offre se déplacera sur la commune de Neuilly- Levallois avec l opération «So Ouest Plaza». Cette opération de 35 3 m², développée par UNIBAIL- RODAMCO, serait sur le point d être louée, en majeure partie, au groupe L OREAL (graphique 23). Le potentiel de livraison pour 216 se porte, pour l heure, à m², dont seulement 39 3 m² encore disponibles, situés pour l essentiel à Levallois-Perret. Seules les opérations précommercialisées en tout ou partie sont d ores et déjà en chantier T Levallois-Perret Neuilly-sur-Seine Source : DTZ Research Property Times 1

11 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Péri Défense Net ralentissement des transactions au 3 ème trimestre Après un fort démarrage au 1 er semestre 214, le marché de la Péri Défense a connu un net ralentissement au 3 ème trimestre avec seulement 16 4 m² de bureaux commercialisés. La demande placée depuis le début de l année atteint malgré tout m², en hausse de 24% d une année sur l autre (graphique 24). Ce fort ralentissement de l activité est en premier lieu lié à un coup d arrêt des commercialisations sur le créneau des surfaces intermédiaires avec 1 seule transaction, de 1 m², enregistrée au 3 ème trimestre (-95% en trois mois). Les surfaces comprises entre 1 et 5 m² totalisent ainsi, depuis le début de l année, 31 8 m², soit 35% de moins qu en 213 (tableau 5). Avec une transaction supplémentaire enregistrée au cours des trois derniers mois AMERICAN EXPRESS sur 5 3 m² de bureaux neufs dans «Green Office», livrable en fin d année à Rueil-Malmaison, le segment des surfaces supérieures à 5 m² reste, lui, particulièrement bien orienté (tableau 5). Les petites surfaces ne sont pas en reste ; avec près de 32 m² de demande placée, elles voient leur volume de demande placée progresser de 14% d une année sur l autre (tableau 5). Les valeurs moyennes continuent de se corriger Faute de nouvelle référence, le loyer prime du secteur Péri Défense reste positionné, au 3 ème trimestre 214, à 42 /m²/an (graphique 25). La valeur moyenne de première main, en baisse depuis 212, a connu une nouvelle correction en 214 (-12% en neuf mois), pour se positionner à 3 /m/an fin septembre 214. Cette baisse est liée à une concentration des transactions sur des communes moins valorisées telles que Suresnes ou Nanterre (graphique 25). Le loyer moyen de seconde main est, lui aussi, orienté à la baisse (-8% par rapport à fin 213), et s établit, fin septembre 214, à 24 /m²/an (graphique 25). Graphique 24 Evolution de la demande placée en Péri Défense, en milliers de m² Tableau 5 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Péri Défense Tranche de surface T1-T3 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 31 8 m² 28% +14% De 1 à 5 m² 31 8 m² 28% -35% Plus de 5 m² 51 m² 44% +218% Surface totale m² 1% +24% Graphique 25 Evolution des valeurs locatives en Péri Défense, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Loyer moyen 1ère main Property Times 11

12 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Nette hausse des disponibilités sur le segment des surfaces intermédiaires La résorption des disponibilités observée sur le marché de la Péri Défense depuis le début de l année se confirme ; 326 m² de bureaux étaient en effet disponibles fin septembre 214, un volume inférieur de 15% à celui recensé fin 213 (graphique 26à). Cette baisse du stock vacant est principalement liée à une résorption des disponibilités sur le segment des grandes surfaces. Grâce à un excellent niveau de commercialisation, ces dernières se sont en effet résorbées de 39% en neuf mois, pour représenter m² de bureaux fin septembre 214, soit le niveau le plus faible observé depuis 8 (graphique 26). L offre immédiate sur le segment des surfaces inférieures à 1 m² s est, elle aussi, résorbée (-11% en neuf mois). Il en va autrement des disponibilités sur des surfaces intermédiaires qui, déjà conséquentes, se sont une fois de plus alourdies (+18%). Ce créneau de surface présente ainsi une situation de suroffre plus importante que sur les autres créneaux de surfaces, avec 153 m² disponibles fin septembre 214 pour une consommation annuelle moyenne de 47 m² sur les 1 dernières années. Bien qu orienté à la baisse, le taux de vacance du secteur Péri Défense (14,7%) demeure le plus élevé du Croissant Ouest (12,8% en moyenne) (graphique 27). Niveaux de livraisons élevés en 216 et 217 La production neuve sera relativement faible en 214 sur le marché de la Péri Défense, avec seulement 47 7 m² de bureaux attendus, précommercialisés en quasi-totalité (graphique 28). D ici à la fin de l année, seuls les 4 m² restants dans l opération «Art & Fact» viendront en effet alimenter le marché. Cette trêve est la bienvenue après une année 213 qui avait vu de nombreux immeubles neufs ou restructurés s ajouter à un stock vacant déjà conséquent. En 215, le volume d offre neuve devrait être plus élevé, avec 8 3 m² de bureaux neufs ou restructurés attendus, dont la moitié est encore disponible (graphique 28). Ces disponibilités concernent pour l essentiel la commune de Nanterre avec les 33 1 m² de l opération «Green Office Spring Origin» développée par BOUYGUES IMMOBILIER pour ARCHON. On citera également, à Rueil-Malmaison, l immeuble «R Comme», 9 3 m² restructurés par LA FRANCAISE AM. Evolution l offre immédiate en Péri Défense, en milliers de m² Graphique 26 Evolution du taux de vacance 2% 15% 1% 5% % Graphique 27 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Péri Défense, en milliers de m² Source : DTZ Research Péri Défense Croissant Ouest Ile-de-France T Courbevoie Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison Suresnes Plus de 16 m² de bureaux neufs ou restructurés sont, pour l heure, susceptibles de voir le jour en 216 et 217 sur la zone. Le calendrier de ces projets non encore en chantier est cependant amené à évoluer. Property Times 12

13 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle VEFA Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Vente en l Etat Futur d Achèvement. Property Times 13

14 Ile-de-France Croissant Ouest T3 214 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK et US. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Great Wall of Money October 214 German Open Ended Funds October 214 Insight Singapore medical suites September 214 China Insight Establishing the Capital Economic Region Aug 214 Insight European Transaction Based Price Index Q2 214 Insight European Nursing homes -July 214 Insight GB Retail Property Health Index (RPHI)- July 214 Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 214 Net Debt Funding Gap - May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property - March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 14

15 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 () Head of EMEA Research Magali Marton Phone: +33 () Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 () DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 () () DTZ France Antoine Derville Phone: +33 () Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33 () Conseil Jean-Louis Guilhamat Phone: + 33() Investissement Nils Vinck Phone: + 33 () Valuation Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 () Asset Management Alban Liss Phone: + 33 () DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Octobre Property Times 15

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