ETUDE DE MARCHÉ T2 2015

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1 ETUDE DE MARCHÉ T2 2015

2 LES TENDANCES DU MARCHÉ DONNÉES DE MARCHÉ Evolution du PIB depuis Transaction annuelles en Ile de France Global 8 Transactions en Ile-de-France T2 9 Offre disponible à un an en Ile de France 11 Taux de vacance 14 FICHES SECTORIELLES Paris QCA 16 Paris Hors QCA 18 La Défense 20 Croissant Ouest 22 Première Couronne 24 Deuxième Couronne 26 INVESTISSEMENT Évolution par année 29 Évolution par trimestre 29 Répartition par tranche de montant 30 Répartition par type de bien 32 Répartition par typologie d acquéreur 33 Répartition par type de bien en Île-de-France 34 Taux de rendement prime des bureaux en Île-de-France 35 Les transactions principales en Île-de-France 36 2

3 LES TENDANCES DU MARCHÉ

4 Marché Bureaux en Ile-de-France ont été commercialisés au T2 2015, totalisant placés depuis le début de l année, un volume en baisse de 21,6 % en un an. Il s agit d une performance faible par rapport à la moyenne décennale du 1 er semestre qui se positionne à Les surfaces > 5 00 ont vu leur volume diminuer de 51,5 % à placés à travers 21 transactions depuis janvier Citons le renouvellement de bail des par GDF Suez dans «Tours T1 & T2», leur siège actuel à La Défense. 72,3 % de la demande placée au S correspondent aux petites et moyennes surfaces, répertoriant (+ 2,8 % en un an). Signe positif du marché, nous notons une augmentation de + 10 % d une année sur l autre des transactions < de locaux neufs ont été commercialisés ce 1 er semestre, soit un recul de 47,5 % par rapport à S À l exception de Paris (+8 % en un an), l ensemble des sous-marchés a subi la baisse, mais dans des proportions différentes, de 30 % en Deuxième couronne à 48 % à La Défense. Notons la prédominance des transactions dans Paris intramuros, où se concentrent 49 % de la demande placée. Le volume commercialisé dans Paris QCA atteint au S ( 2 % en glissement annuel), alors que celui du secteur hors QCA s est orienté à la hausse de + 17,1 % pour atteindre m². Le loyer moyen des surfaces de première main s élève à 505 HT HC/m²/an en Ile-de-France (+ 38 % en un an), influencé notamment par des signatures à des niveaux de loyers élevés à Paris (580 HT HC/m²/an en moyenne, + 28 % sur un an). Il est de 260 HT HC/m²/an en Première couronne ( 13 %) et de 160 HT HC/m²/an en Deuxième couronne ( 11%). Quant aux surfaces de seconde main, leur valeur locative progresse de + 2 % au cours des 12 derniers mois à 315 HT HC/m²/an fin juin L offre à un an avoisine 4,88 millions de m², soit un léger recul de 0,4 % par rapport à T L offre immédiate s établit à 4,01 millions de m² au T (une hausse de + 2,8 % au cours des 3 derniers mois). 3,3 millions de m² de bureaux vacants correspondent aux locaux de seconde main, soit 82,6 % de l offre immédiate totale. Le taux de vacance en Ile-de-France reste stable à 7,6 % au T Notons que les taux de vacance les plus élevés se concentrent au Croissant Ouest, avec 17,3 % en Péri Défense. 4

5 Marché Investissement Ile-de-France 1,7 milliards d euros ont été investis au T en Ile-de-France, soit un recul de 69 % en glissement annuel. L Ile-de-France concentre 2/3 des volumes investis en France depuis le début d année, soit 5,4 milliards d euros engagés ( 38 % en un an) Le 1 er semestre 2015 représente le 2 ème meilleur semestre depuis 2007 (après celui de 2014). Parmi les 22 opérations de > 100 millions d euros répertoriées depuis le début de l année, seules les acquisitions du «Colisée III et IV» (24 50) par Amundi à Saint-Ouen pour 158 millions d euros et des «Tours Pascal» (64 00) par Goldman Sachs et Altarea à Puteaux pour 190 millions d euros ont été enregistrées au T Cette dernière transaction est la plus importante en France au T Mais ce recul est transitoire. Plusieurs grandes opérations d'un montant supérieur à 200 millions d euros sont en cours, telles que le siège de PSA au avenue de la Grande Armée à Paris 16 ème. Paris et le Croissant Ouest atteignent respectivement 2,4 milliards d euros et 2,2 milliards d euros investis depuis janvier 2015, totalisant 85,2 % du marché francilien. Tous les secteurs ont vu leur taux prime de bureaux diminuer au cours du dernier trimestre. Cette tendance devrait se poursuivre jusqu à la fin de l année France 8,1 milliards d euros ont été engagés en France au S ( 40 % en un an), dont 3,4 milliards d euros enregistrés au T2. 5 milliards d euros investis correspondent aux bureaux au cours des 6 derniers mois, soit 61,7 % de l investissement total. 8 opérations de > 200 millions d euros ont été recensées au T Ce segment de montant a marqué une pause au T À l échelle régionale, 1,7 milliards d euros sont répertoriés au S Remarquons l acquisition du «Grand Hôtel-Dieu» par Crédit Agricole Assurances à Lyon pour 180 millions d euros. On note le retour des foncières cotées (SIIC) avec 972 millions d euros investis depuis janvier 2015, soit 12 % de l investissement total. Ce chiffre était de 3 % à la fin du 2 ème trimestre % du volume investi en France au S ont été réalisés par les investisseurs nationaux (4,9 milliards d euros). 5

6 DONNÉES DE MARCHÉ

7 1. Evolution du PIB 4,00% Evolution du PIB en France et dans la Zone euro depuis ,00% 2,00% 1,00% 1,30% 1,00% 1,90% 1,80% 0,00% -1,00% (p) 2016 (p) France Zone Euro -2,00% -3,00% -4,00% -5,00% Source: Commission Européenne 7

8 2. Transactions annuelles en Ile-de-France (m²) Par année m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Par secteur m² m² m² m² m² m² ère Couronne 2ème Couronne Croissant Ouest La Défense Paris hors QCA Paris QCA 8

9 3. Transactions en Ile-de-France (m²) T2 Par année Par secteur m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² ère Couronne 2ème Couronne Croissant Ouest La Défense Paris hors QCA Paris QCA 9

10 3. Transactions en Ile-de-France (m²) T T T T T T T T T Variation T / T Paris QCA m² m² m² m² m² m² m² m² - 5 % Paris Hors QCA m² m² m² m² m² m² m² m² - 28,9 % La Défense m² m² m² m² m² m² m² m² m² - 56,2 % Croissant Ouest m² m² m² m² m² m² m² m² - 39,7 % Première Couronne m² m² m² m² m² m² m² m² m² + 180,5 % Deuxième Couronne m² m² m² m² m² m² m² - 11,5 % Ile-de- France m² m² m² m² m² m² m² m² - 23,9 % 10

11 4. Offre disponible à un an en Ile de France (m²) T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T

12 4. Offre disponible à un an en Ile de France (m²) m² m² m² m² m² m² T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T 2015 Offre immédiate Offre à 1 an 12

13 4. Offre disponible à un an en Ile de France (m²) 13

14 5. Taux de vacance en Ile de France (%) 25,00 % 20,00 % 15,00 % Taux de vacance au T par secteur Péri Défense 17,30 % Boucle Nord 14,90 % Neuilly-Levallois 11,10 % La Défense 11,10 % 1ère Couronne Sud 10,90 % Boucle Sud 10,80 % 1ère Couronne Nord 8,50 % 1ère Couronne Est 6,70 % 2ème Couronne 6,30 % QCA 5,40 % Paris Hors QCA 4,80 % Île-de-France 7,60 % 10,00 % 5,00 % 0,00 % T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Péri Défense Boucle Nord Neuilly-Levallois La Défense 1ère Couronne Sud Boucle Sud 1ère Couronne Nord Île-de-France 1ère Couronne Est 2ème Couronne QCA Paris Hors QCA 14

15 FICHES SECTORIELLES

16 6. Paris QCA Segmentation de la demande placée par état des locaux en années pleines depuis Segmentation de la demande placée par tranche de surface en années pleines depuis m² m² seconde main > neuf < Segmentation de la demande placée par état des locaux au T2 depuis m² m² seconde main neuf Segmentation de la demande placée par tranche de surface au T2 depuis 2004 > 500 <

17 6. Paris QCA 7,00% Evolution du taux de vacance par trimestre depuis 2011 à Paris QCA 6,00% 5,00% 5,40% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Evolution de l offre immédiate et à un an par trimestre depuis 2009 à Paris QCA T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Offre disponible à un an Offre immédiate 17

18 6. Paris hors QCA Segmentation de la demande placée par état des locaux en années pleines depuis Segmentation de la demande placée par tranche de surface en années pleines depuis m² m² seconde main neuf > 500 < Segmentation de la demande placée par état des locaux au T2 depuis m² m² seconde main neuf Segmentation de la demande placée par tranche de surface au T2 depuis 2004 > 500 <

19 7. Paris hors QCA 6,00% Evolution du taux de vacance par trimestre depuis 2011 à Paris hors QCA 5,00% 4,80% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Evolution de l offre immédiate et à un an par trimestre depuis 2009 à Paris hors QCA T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Offre disponible à un an Offre immédiate 19

20 8. La Défense Segmentation de la demande placée par état des locaux en année pleine depuis m² Segmentation de la demande placée par tranche de surface en année pleine depuis m² seconde main neuf > 500 < Segmentation de la demande placée par état des locaux au T2 depuis Segmentation de la demande placée par tranche de surface au T2 depuis m² seconde main neuf m² > 500 <

21 8. La Défense 14,00% Evolution du taux de vacance par trimestre depuis 2011 à La Défense 12,00% 10,00% 11,10% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Evolution de l offre immédiate et à un an par trimestre depuis 2009 à La Défense T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Offre disponible à un an Offre immédiate 21

22 9. Croissant Ouest Segmentation de la demande placée par état des locaux en année pleine depuis m² m² seconde main neuf Segmentation de la demande placée par tranche de surface en année pleine depuis 2004 > 500 < Segmentation de la demande placée par état des locaux au T2 depuis Segmentation de la demande placée par tranche de surface au T2 depuis m² m² seconde main neuf > 500 <

23 9. Croissant Ouest 21,00 % 19,00 % 17,00 % 15,00 % 13,00 % 11,00 % 9,00 % 7,00 % 5,00 % Evolution du taux de vacance par trimestre depuis 2011 dans le Croissant Ouest T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T ,30 % 14,90 % 11,10 % 10,80 % Péri Défense Boucle Nord Neuilly-Levallois Boucle Sud Evolution de l offre immédiate et à un an par trimestre depuis 2009 dans le Croissant Ouest T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Offre disponible à un an Offre immédiate 23

24 10. Première Couronne Segmentation de la demande placée par état des locaux en année pleine depuis Segmentation de la demande placée par tranche de surface en année pleine depuis m² seconde main neuf m² > 500 < Segmentation de la demande placée par état des locaux au T2 depuis Segmentation de la demande placée par tranche de surface au T2 depuis m² seconde main m² neuf > 500 <

25 10. Première Couronne 14,00 % Evolution du taux de vacance par trimestre depuis 2011 en Première Couronne 12,00 % 10,00 % 8,00 % 6,00 % 4,00 % 2,00 % 10,90 % 8,50 % 6,70 % 1ère Couronne Sud 1ère Couronne Nord 1ère Couronne Est 0,00 % T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Evolution de l offre immédiate et à un an par trimestre depuis 2009 en Première Couronne T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T1 T1 T Offre disponible à un an Offre immédiate 25

26 11. Deuxième Couronne Segmentation de la demande placée par état des locaux en année pleine depuis Segmentation de la demande placée par tranche de surface en années pleines depuis m² m² seconde main neuf > 500 < Segmentation de la demande placée par état des locaux au T2 depuis Segmentation de la demande placée par tranche de surface au T2 depuis m² m² seconde main > neuf <

27 11. Deuxième Couronne 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Evolution du taux de vacance par trimestre depuis 2011 en Deuxième couronne T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T ,30% Evolution de l offre immédiate et à un an par trimestre depuis 2009 en Deuxième Couronne T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Offre disponible à un an Offre immédiate 27

28 INVESTISSEMENT

29 12. Investissement en immobilier d entreprise en France Évolution de l investissement en années pleines (en milliards d'euros) ,20 26,08 30,86 15,06 13,66 17,99 17,84 18,90 27, , en France en Ile-de-France 30 Segmentation de l investissement par trimestre (en milliards d'euros) ,6 5,7 4,7 7,8 7,4 6,3 5,1 9,1 4,6 3,7 3,7 4,0 3,4 3,3 4,4 1,8 4,2 4,3 4,7 1,9 2,2 2, T4 T3 T2 T1 29

30 12. Investissement en immobilier d entreprise en France Répartition des volumes investis au T2 par tranche de montant (en millions d'euros) % 5% 10% 27% 19% 36% < 5 m 5-10 m m m m > 100 m 3,4 milliards d euros 30

31 12. Investissement en immobilier d entreprise en France Répartition des volumes investis < 100 m au T2 (en millions d'euros) < 5 m 5-10 m m m m ,1 milliards d euros

32 12. Investissement en immobilier d entreprise en France Répartition des volumes investis au T2 par type de bien (en millions d'euros) Autres services Commerce Activité hors entrepôt Entrepôt Bureaux 3,4 milliards d euros

33 12. Investissement en immobilier d entreprise en France Répartition des volumes investis au S1 par typologie d acquéreur 100% 90% 80% 70% 60% 50% 11% 4% 3% 15% 11% 7% 3% 6% 6% 3% 2% 3% 8% 12% 6% 3% 6% 13% 12% 10% 16% Autres Investisseurs privés OPCI SCPI Autres foncières 40% 21% 7% SIIC Assurance / Mutuelle 30% 20% 10% 1% 27% 49% 35% Fonds souverains Fonds 0% S S S

34 13. Investissement en immobilier d entreprise en Ile-de-France 25,00 Segmentation de l investissement par trimestre (en milliards d'euros) 20,00 2,82 3,89 15,00 10,00 5,00-6,64 6,13 5,29 4,66 2,82 4,77 3,56 3,54 5,63 4,26 1,97 2,78 4,24 1,92 2,40 3,69 5,53 2,74 1,70 7,38 1,82 2,62 2,45 2,15 3,51 5,80 2,65 2,15 1,37 2,74 1,45 3,15 2,13 0,82 0,45 0,90 1,36 1,44 1,76 3, T4 T3 T2 T1 34

35 13. Investissement en immobilier d entreprise en Ile-de-France Répartition des volumes investis en Île-de- France au S par type de bien 1,8% 0,2% 12,9% 85,1% Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités Répartition des volumes investis en Île-de- France au S par nationalité d'acquéreur 9% 2% 2% 2% 2% 4% 5% 17% 57% France États-Unis Émirats Arabes Unis Canada Malaisie Suisse Australie Grande-Gretagne Autre Taux de rendement prime des bureaux au T2 en Île-de-France 7,00% 6,00% 5,00% 4,65% 5,50% 4,80% 5,25% 5,90% 4,00% 4,00% ,00% 2,00% ,00% 0,00% Paris QCA Paris Hors QCA La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne 35

36 13. Investissement en immobilier d entreprise en Ile-de-France Nom Commune Département Acquéreur Vendeur Ecowest Levallois Perret Les transactions principales au S Adia Bnp Paribas Immobilier Promotion Surface (m²) Usage principal Montant (millions d ) Bureaux 478 Taux net immédiat Pasteur Paris Primonial Adia Bureaux 308 Espace Lumière Boulogne Billancourt 92 Invesco AEW Europe Bureaux 230 5,4 % boulevard MacDonald 167 quai la Bataille de Stalingrad Paris Northstar Issy les Moulineaux 92 Cale Street Partners SEB Bureaux 216 Portefeuille PIM Paris 8 75 CNP Invesco Bureaux Qwartz Villeneuve la Garenne 210 (estimation) 92 Altarea Cogedim Orion Capital Commerces 200 GARANCE Paris ETAT FRANCAIS ICADE Bureaux 200 6,0 % Tour Pascal 2 La Défense 92 Goldman Sachs/ Altarea Morgan Stanley Bureaux 190 City 2 Boulogne Billancourt 92 Gecina Bnp Paribas Real Estate Bureaux 188 Le Millénaire 3 Paris Ministère de la justice Icade Bureaux 180 Colisée III & IV Saint Ouen 93 Amundi Blackstone Bureaux 158 5,3 % 36

37 41 avenue George V F Paris Tél +33 (0) Fax +33 (0)

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