Evaluation du SCoT. Coût résidentiel : pouvoir d achat des. ménages pour se loger et se déplacer

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1 Evaluation du SCoT Coût résidentiel : pouvoir d achat des ménages pour se loger et se déplacer Présentation aux partenaires et aux membres du groupe de travail de l action n 5 du PLH 24/11/2014

2 Contexte L évaluation du SCoT Rapport intermédiaire de l évaluation du SCoT mai 2014 Une partie de l évaluation du SCoT est basée sur la notion de gisement : Les gisements fonciers analyse fine de l évolution du foncier au 1/2 000 ème (réalisée) Les gisements énergétiques planification énergétique : potentiels énergétiques (en cours) Les gisements «populations» étude «solvabilité des ménages et coûts résidentiels» (réalisée)

3 «La solvabilité des ménages face aux coûts résidentiels sur le territoire de Métropole Savoie» 1. Le territoire 2. L étude : méthodologie, indicateurs, résultats 3. Enseignements et bras de leviers de l aménagement du territoire

4 Les caractéristiques du territoire de Métropole Savoie Topo aménagement pour un territoire au relief contrasté qui, en vallée, se parcourt aisément et rapidement en voiture

5 Les caractéristiques du territoire de Métropole Savoie Un territoire habitants dynamiques démographiques contrastées qui perd des habitants âgés entre 20 et 39 ans à la croissance démographique allant de 0,57% à 2,85%

6 Les caractéristiques du territoire de Métropole Savoie Un territoire où 75% des communes ont moins de 1000 habitants

7 Pourquoi cette étude? Une étude née de plusieurs constats : Stratégies de localisation résidentielle des ménages qu il faut comprendre. enrayement des parcours résidentiels (constat PLH) Pour quoi faire? contribuer à l évaluation du SCoT : prescriptions pour les différentes politiques d aménagement du territoire disposer d éléments de meilleure connaissance des choix résidentiels des ménages Limites : pas de considération sociologique : choix, cadre de vie, comportement pas d analyse de la fiscalité du logement pas de prise en compte des aides aux logements

8 Pourquoi cette étude? Répondre aux données nationales : Etude du CREDOC sur les coûts résidentiels (mars 2013) «Résider dans les zones périurbaines éloignées des centres oblige à rajouter au prix du logement un budget véhicules et carburants élevé» «Le logement dans les centres villes coûte plus cher mais les déplacements sont moindres» «Les logements ruraux sont plus énergivores» L étude CREDOC sous-entend que les frais d énergie absorbent à long terme les différences de prix des logements entre agglomération et périphérie. Répondre aux «on dit que» du territoire et produire des indicateurs nouveaux

9 Questionnements de l étude «On dit que» mais qu en est - il sur le territoire de Métropole Savoie? Qui peut acheter quoi /où et à quel prix? Comment recréer du parcours résidentiel sur le territoire de Métropole Savoie?

10 Comment? Comment avons-nous mené cette étude? En identifiant s il y a adéquation entre les ressources des ménages et l offre de logements. En auditant le territoire de Métropole Savoie sur les coûts résidentiels au regard de données nationales. Solvabilité Solvabilité des des ménages ménages Taux Taux d effort d effort Capacité Capacité d acquisition d acquisition immobilière immobilière Ressources des Aides Revenus Energies Logements ménages Localisation Bâtiments Politique Politique foncière foncière Politique Politique d aménagement d aménagement (domicile/emplois) (domicile/emplois) Politique Politique logement logement Politique Politique transport transport Déplacements

11 Définitions Les coûts résidentiels c est quoi? Ensemble des dépenses liées au logement et aux couts induits par sa localisation. Nous avons pris le parti d inclure le coût lié à un emprunt bancaire. Le revenu médian c est quoi? Le revenu médian est le revenu qui divise la population en deux parties égales, c'est-à-dire tel que 50 % de la population ait un revenu supérieur et 50 % un revenu inférieur. Le taux d effort c est quoi? Part du revenu des ménages consacrée à un poste de dépense (exemple : loyer, énergie )

12 Méthodologie : choix d un échantillon représentatif de Métropole Savoie Le choix d un ménage-type : - ménage de 2 adultes + 1 enfant Pourquoi ce choix de ménage? - statistiquement : représentation majoritaire sur le territoire - sociologiquement : primo-accédant évolution dans parcours résidentiel Hypothèses : capacité d acquisition / capacité de location: - Revenu médian : 2962 /mois / - Taux d effort : 33% des revenus - Durée emprunt 20 ans - Taux d emprunt : 4,1% assurances comprises - Apports : (cible primo-accédant) et (apport moyen national, secundo-accédant) Le choix de logements types : - appartement de 70m² - maison de 100m² - neuf et ancien (achat et location) Déplacements domicile-travail : - déplacements contraints =

13 Coûts résidentiels : on dit que si on achète loin on va le payer en essence! Simulations Choix installation sur territoire Sud (secteur Gelon Coisin) : Acquisition maison : (prix moyen) Apport : Coût du crédit : (base emprunt ) 2 déplacements quotidiens en voiture sur 20 ans : (kilomètres réels). Soit un coût résidentiel hors chauffage de Choix installation sur Chambéry métropole : Acquisition maison : (prix moyen) Apport : Coût du crédit : (base emprunt ) 1 déplacement quotidien en voiture sur 20 ans : (dépense moyenne agglomération) Soit un coût résidentiel hors chauffage de

14 Coûts résidentiels : on dit que si on achète loin on va le payer en essence! Sur Métropole Savoie (analyse sur la base de moyenne) Différence coût résidentiel agglomération Chambéry / Territoire sud : = euros sur 20 années La différence de budget pour le chauffage lié au domicile est estimée à sur 20 années (moyenne agglomération par rapport à moyenne territoire sud) = euros sur 20 années Il n y a pas de différence de budget d équipement automobile car les taux de motorisation sont similaires pour les actifs sur l ensemble du territoire de Métropole Savoie.

15 On dit que on utilise moins la voiture dans les agglomérations Sources : EDGT

16 On dit que en Savoie, 70% des propriétaires ne pourraient pas racheter leur logement Nationalement : les prix des logements anciens ont augmenté de 141% entre 2000 et 2010, de 84% pour les logements neufs, face à une progression de revenus sur la même période de 43%. Comment?

17 On dit que en Savoie, 70% des propriétaires ne pourraient pas racheter leur logement

18 Les indicateurs de l étude Indicateurs «immobiliers» Indicateurs «énergétiques» Indicateurs «déplacements/mobilité»

19 Immobilier - indicateur 1 : capacité d acquisition immobilière Revenus ménage-type Métropole Simulation d emprunt Capacité d acquisition Savoie Durée emprunt : 20 ans Capacité d emprunt = Taux d emprunt (assurances comprises) = 4,1% Intérêts bancaires = Mensualités = 33% des revenus soit : 987 /mois Apports = hypothèses et Ménage-type = 2 adultes + 1 enfant Revenu mensuel = Prix de l immobilier Moyenne prix au m²/epci : - possible Appartement ancien = 70 m² Appartement neuf = 70 m² Soit 8 analyses Maison ancienne = 100 m² Maison neuve = 100 m² tendu impossible

20 Immobilier - indicateur 1 : capacité d acquisition immobilière Achat appartement ancien de 70m² - apport Achat appartement neuf de 70m² - apport

21 Energie - indicateur 4 : taux d effort déplacement

22 Energie - indicateur 4 : taux d effort déplacement les déplacements domicile-travail

23 Mobilité - indicateur 6 : capacité de télétravail des actifs occupés Nombre d actifs occupés par CSP

24 Mobilité - indicateur 6 : capacité de télétravail des actifs occupés

25 Mobilité - indicateur 5 : indice de dépendance à la voiture

26 Mobilité - indicateur 5 : indice de dépendance à la voiture

27 Chiffres clés de l étude Indicateurs «immobiliers» Louer 110m² = acheter 73 m² dans l ancien = acheter 53 m² dans le neuf Les agglomérations sont difficilement accessibles pour les ménages disposant de moins de / mois. L immobilier neuf est, en moyenne sur Métropole Savoie, 27% plus cher que l ancien. Un apport de n est plus suffisant pour permettre le libre choix de la localisation résidentielle des ménages pour des logements neufs. Indicateur «énergétique» Moyenne des dépenses mensuelles : - carburant pour les trajets domicile-travail = 90. Indicateurs «déplacements/mobilité» 17% des actifs occupés de Métropole Savoie dépensent en moyenne 77 de péage par mois. Les actifs occupés parcourent en moyenne 30 kilomètres aller-retour, pour une durée de 40 minutes par jour. 35% des actifs occupés sur Métropole Savoie peuvent télétravailler.

28 Réponses aux questionnements introductifs L étude CREDOC sous-entend que les frais d énergie absorbent à long terme les différences de prix des logements entre agglomération et périphérie. Qu en est - il sur le territoire de Métropole Savoie? NON - Les frais de déplacements, sur 20 ans, n absorbent pas les différences de prix de l immobilier sur Métropole Savoie (moyenne de revente des biens = 7ans). Autrement dit, le prix de l éloignement (relatif) des ménages lié à la localisation de leur logement n est pas dissuasif financièrement d autant que des solutions de transports existent. Qui peut acheter quoi /où et à quel prix? CELA DEPEND - Le ménage type n est pas maitre d un libre choix : - localisation résidentielle : les agglomérations sont moins accessibles - type de logement : l ancien reste plus abordable que le neuf (27% d écart).

29 Réponses aux questionnements introductifs Comment recréer du parcours résidentiel sur Métropole Savoie? Un prix plafond à viser pour l ensemble du territoire dans les opérations significatives sur X% des logements : Si le ménage-type n est pas précaire face au logement, seul les secundo-accédants peuvent plus facilement accéder à l achat. Métropole Savoie est face à une nécessité de production de logement moins chers. Les prix actuel moyen est de /m² objectif : en moyenne par m² Pour atteindre le prix de 2 400, la définition d un optimum densité/économie de la construction (y compris stationnement) par typologie de logement éviterai les charges fixes liées à une densité «arbitraire» qui viendrait de fait augmenter le prix de revient du logement. Sans oublier l adéquation attentes des populations/logement

30 Des enseignements pour le territoire Rééquilibrer l offre locative sur l ensemble du territoire

31 Des enseignements pour le territoire Des agglomérations où l on peut être dépendant de la voiture : +174%à l autre. La notion de plaine urbanisée semble plus en Les habitants des deux agglomérations ont des taux de dépendance à la voiture fortement contrastés d une commune adéquation avec les réalités du territoire (temps de déplacement, proximité des services, reliefs ). +28% Réflexion sur une politique de déplacement pour les territoires hors agglomération : Le télétravail une politique de mobilité? Un actif occupé qui télétravaille 2 jours par semaine : +36% - parcourt en moyenne 240 kms de moins par mois (2 400 Kms/an). - passe 5 heures et 20 minutes de moins sur la route en moyenne par mois (53 heures /an). - a un gain de 37, en moyenne, pour ses dépenses de carburant par mois (370 /an). +81% Inciter à l utilisation du train, au regard du gain économique (moyenne 0,6 l aller) en organisant un rabattement sur les gares.

32 Les rendus de l étude les fiches communales «La solvabilité des ménages de Métropole Savoie face aux coûts résidentiels» Quels sont les prix de l immobilier pratiqués sur ma commune? Quelle est la capacité des ménages à se loger sur ma commune? En accession à la propriété et en location?

33 Les fiches communales pour quoi faire? Un aperçu du parc de logement existant sur la commune pour : Comprendre l état du parc et les efforts de réhabilitations : âge du parc//rt. Positionner la commune / Métropole Savoie et/ou EPCI

34 Les fiches communales pour quoi faire? Le profil de la population communale et des mobilités domicile-travail - Télétravail - Flux majoritaire domicile-travail et la capacité des ménages à utiliser les offres de transport en commun présent sur la commune pour réaliser ces trajets. - La dépendance à l usage de la voiture : calculée en fonction de l accessibilité des différents pôles de commerces/services, de la part des actifs occupés travaillant sur la commune, sur les communes limitrophe, autre, et possibilité d effectuer le trajet en TC, etc

35 Les fiches communales pour quoi faire? «La solvabilité des ménages de Métropole Savoie face aux coûts résidentiels» Quels sont les prix de sortie des logements à viser?

36 Une étude actualisable Bases de données Données immobilières créées par Métropole Savoie existantes Simulations d emprunts des ménages-types par commune, sur période de 20, 25 et 30 ans. Prix de vente à viser par commune / revenus médians communaux Prix au m² par commune des logements en location, (utilisées) Prix de vente des logements par commune et par typologie sur la période (Perval) Pourcentage d énergie utilisée par combustible par commune. Années de construction des logements par commune. (FILOCOM) Dépenses énergétiques des ménages pour se chauffer dans leur logement. Données déplacements créées par Métropole Savoie existantes (utilisées) Plus de itinéraires calculés au kilomètre près Indice de dépendance à la voiture par commune Taux de motorisation des ménages-types par commune Flux de déplacements domicile-travail par commune (Insee) Etat d avancement du déploiement TIC pris en compte (CG73) Coûts des transports en commun (TC, TER) toutes gares et abonnements % actifs occupés pouvant télétravailler par commune Indicateurs de l étude Actualisables régulièrement par de nouvelles données

37 Etude réalisée en interne par l équipe technique de Métropole Savoie

38 MERCI DE VOTRE ECOUTE

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