Sarthe Habitat. Vous avez acquis un logement en copropriété!

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1 Sarthe Habitat Vous avez acquis un logement en copropriété! Et vous appartenez maintenant au «Syndicat des copropriétaires». Vous pouvez exprimer votre avis et contribuer aux décisions communes qui seront prises. Votre participation active au fonctionnement de la copropriété est donc un élément déterminant. Le but de ce guide est de vous faire connaître les règles de la copropriété pour vous permettre d agir en toute connaissance de cause.

2 La copropriété C EST QUOI? On parle de copropriété lorsque deux propriétaires au moins partagent des parties communes. Chaque copropriétaire est donc propriétaire d un ou de plusieurs lots privatifs (appartement, cave...) et d une quote-part des parties communes de l immeuble (espace vert, voie d accès, toiture, murs, escaliers...). Cette part de propriété des parties communes est répartie en tantièmes de copropriété (millièmes,...). >> Le règlement de copropriété C est un document obligatoire qui s impose à tous les copropriétaires et plus généralement à tous les occupants de l immeuble. Il comprend deux parties : > L état descriptif de division, qui liste les lots et leurs tantièmes, > Le règlement proprement dit qui définit les parties privatives et communes et fixe les règles qui organisent la vie de la collectivité. >> 2 sortes de parties communes 1. Les parties communes générales : concernent l ensemble des copropriétaires (terrain de la copropriété, espaces verts, les compteurs généraux : électricité eau gaz). 2. Les parties communes spéciales : ne concernent que certains copropriétaires (exemple : s il y a plusieurs bâtiments, l ascenseur du bâtiment A pour les copropriétaires du bâtiment A). À savoir Le régime de la copropriété est organisé par la loi du 10 juillet Question-réponse «À quoi servent les tantièmes?» Les tantièmes permettent de déterminer le poids des voix dont vous disposez lors des votes en assemblée générale mais aussi de calculer votre participation au budget. Par exemple, si vous disposez de 45/1000 èmes et que l assemblée générale vote une dépense de 1000 pour la réfection des espaces extérieurs, vous devrez payer 45.

3 Comment fonctionne la copropriété? >> Le syndicat des copropriétaires Il regroupe l ensemble des copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale. Il prend toutes les décisions concernant les parties communes de la copropriété (travaux, équipements, modification du règlement de copropriété...). Il a la personnalité civile et peut donc agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété mais aussi voir sa responsabilité engagée. Les décisions prises en assemblée générale vont s imposer à tous les copropriétaires. >> Le conseil syndical Elu par le syndicat des copropriétaires lors de l assemblée générale, il est composé de copropriétaires. Il est l organe de liaison entre les copropriétaires et le syndic. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il a un rôle consultatif et n a pas de pouvoir de décision. À votre arrivée dans la copropriété, renseignez-vous sur la composition du conseil syndical.

4 >> Le syndic Organe d administration de la copropriété, il exécute les décisions prises en assemblée générale au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, sous le contrôle du conseil syndical. Il passe les contrats d entretien des ascenseurs, de chauffage central, d ordures ménagères, d espaces verts, etc. Il souscrit les contrats d assurances. Il engage et gère le personnel du syndicat (gardien éventuel). Il paie les différents fournisseurs. Il fait exécuter les travaux d urgence. Il engage de gros travaux (ravalement de façade, toiture, étanchéité, installation d ascenseurs,...) avec l accord de l assemblée générale. Il tient la comptabilité du syndicat et élabore avec le conseil syndical le budget prévisionnel nécessaire au fonctionnement de la copropriété et le fait approuver par l assemblée générale. Il appelle les provisions de charges et la régularisation annuelle des charges. À savoir La désignation d un syndic est obligatoire. Il peut s agir d un syndic professionnel ou bénévole. Ses prestations, sa rémunération et la durée de sa mission sont définies dans le «mandat» qui est un document approuvé par l assemblée générale.

5 Comment se passe une assemblée générale de copropriétaires? Au moins une fois par an, vous serez convoqué par le syndic pour une réunion de l ensemble des copropriétaires. Des décisions importantes concernant le fonctionnement et la vie de la copropriété y sont prises. Elles concernent tous les copropriétaires et vous concernent donc directement. C est pourquoi il est important d y participer. Par exemple, vous pourrez approuver les comptes et le budget prévisionnel, prendre des décisions concernant la réalisation des travaux, désigner le syndic, etc. Vous aurez connaissance avant la réunion des points qui seront abordés puisque le syndic doit les faire figurer dans la convocation qu il vous adressera préalablement. Tous les points de l ordre du jour sont soumis à délibération : ils sont discutés, votés, et aboutissent à une résolution qui figurera dans un «procès verbal». Question-réponse «Puis-je repeindre le balcon de mon appartement et installer un store?» Les travaux touchant à l aspect extérieur de l immeuble doivent faire l objet d une autorisation préalable de l assemblée générale de copropriété, ceci même s ils seront entièrement à votre charge.

6 >> Quelles sont les règles de vote? Il existe différentes règles de vote selon la nature des décisions à prendre : > Soit la majorité simple : c est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l assemblée générale. On parle de «vote article 24». Exemple : adoption du budget prévisionnel > Soit la majorité absolue : c est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). On parle de «vote article 25». Exemple : désignation du syndic > Soit la double majorité : c est la majorité des voix de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix. On parle de «vote article 26». Exemple : certaines modifications du règlement de copropriété > Soit l unanimité. Exemple : suppression d un équipement collectif. >> Quelles sont les charges de copropriété? 1. Les charges relatives aux parties communes : Par exemple : les dépenses de nettoyage, d entretien des espaces verts, les assurances, les honoraires de syndic. 2. Les charges relatives aux équipements communs et aux services collectifs. Par exemple : les dépenses d entretien des ascenseurs, d un chauffage collectif. Les charges se répartissent au prorata des tantièmes définis dans le règlement de copropriété et peuvent se distinguer en charges communes générales et en charges communes spéciales. L ensemble des dépenses courantes sont prévues dans le budget prévisionnel qui est voté en assemblée générale. Les autres dépenses, généralement de gros travaux, sont également votées en assemblée générale et font l objet d appels de fonds exceptionnels. Le syndicat des copropriétaires peut décider de constituer un fonds de réserves, destiné à faire face à certains gros travaux pour anticiper et lisser les dépenses.

7 >> Les appels de fonds Les appels de fonds correspondent aux sommes demandées aux copropriétaires pour régler des charges, des travaux ou d autres dépenses. En général, les appels de fonds sont trimestriels. À la fin de l année, le syndic établit le solde du compte annuel qui correspond à la différence entre les dépenses réelles de la copropriété et les appels de fonds versés par les copropriétaires. Question-réponse En cas de vente de votre logement en cours d année, le trop ou moins perçu sur les appels de fonds incombe ou bénéficie à celui qui est copropriétaire lors de l approbation des comptes. Question-réponse «Habitant au deuxième étage, je n utilise jamais l ascenseur. Suis-je obligé d en payer les charges?» Oui. Tous les copropriétaires desservis par l ascenseur doivent participer à ces charges.

8 PETIT LEXIQUE De la copropriété imprimé sur papier recyclé Assemblée Générale Ordinaire (AG ou AGO) : assemblée annuelle obligatoire de tous les copropriétaires réunis en syndicat. Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) ou Assemblée Générale Spéciale (AGS) : se réunit pour prendre des décisions en urgence. Equipement commun ou collectif : dispositif procurant des services à tous les lots et dont la copropriété entière a la charge. Etat descriptif de division : liste définissant les lots de copropriété. Gros-œuvre : structure de l immeuble, cloisons et murs porteurs, charpente, toiture, etc. Indivision : lot appartenant à plusieurs personnes. Lot : partie privative individualisée dans une copropriété. Mandataire : celui qui reçoit mandat ; il exécute alors des prestations déterminées au nom et pour le compte de son mandant. Quitus : approbation. Quote-part : proportion de participation aux votes et aux charges déterminée en fonction des tantièmes détenus dans la copropriété. Tantième : unité de mesure des quotes-parts de la copropriété. Nous trouver Sarthe Habitat Office Public de l Habitat Agence Accession 8 bis rue d Alger Le Mans

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