Le volet immobilier de la loi Pinel entre Parlement et Sénat

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1 Rencontre LPA Le volet immobilier de la loi Pinel......entre Parlement et Sénat Mardi 25 mars avenue des Champs-Elysées Paris - Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0)

2 LOI PINEL : LE CHOC DE COMPLEXIFICATION 1. Le contexte : - à la recherche du commerçant perdu - le calendrier 2. Le projet (1) : les sujets qui fâchent a. La durée du bail b. Le plafonnement du déplafonnement c. La réglementation des charges et des impôts d. Des sanctions sans fin 3. Le projet (2) : les sujets qui lassent a. Le droit de préférence du preneur b. Le nouveau bail dérogatoire c. La forme du congé d. La saga de l indice du coût de la construction e. L état des lieux et les travaux f. Divers 4. Les autorisations d urbanisme : ce qui change 5. Questions/Réponses

3 1. Le contexte : A la recherche du commerçant perdu : Un projet porté par le ministre du commerce et de l artisanat, mais un statut unique pour tous types de locataires et d actifs. Le calendrier : - 2/3 avril : commission des affaires économiques du Sénat - 16/17 avril : débat devant le Sénat - Puis, commission mixte paritaire - Enfin, avant ou après l été «le décret charges»

4 2. Le projet (1) : les sujets qui fâchent a. La durée du bail (article 1er A du projet) un dispositif d ordre public le principe de la réforme : retour au bail 3/6/9 une exception possible pour : Les baux supérieurs à 9 ans Les baux de locaux monovalents Les baux à usage exclusif de bureaux

5 2. Le projet (1) : les sujets qui fâchent b. Le plafonnement du déplafonnement (article 4 du projet) Le principe du plafonnement est renforcé par une limitation du déplafonnement, lorsque celui-ci est possible L augmentation est limitée à 10% du loyer de l année précédente En matière de loyer de renouvellement, seuls sont concernés les déplafonnements liés aux modifications notables des locaux, de la destination du bail, des charges et obligations contractuelles et des facteurs locaux de commercialité.

6 2. Le projet (1) : les sujets qui fâchent En sont donc exclus, les déplafonnements liés à : - une clause contractuelle - une durée supérieure à 9 ans - une tacite prolongation supérieure à 12 ans - les régimes de loyers spécifiques : locaux monovalents, bureaux, terrains nus, etc. En matière de révision (révision triennale et révision tirée au franchissement du seuil de 25% en raison de l indexation), sont concernés tous les baux et toutes les classes d actifs A noter : le dispositif concernant le renouvellement est supplétif, tandis que le dispositif concernant les révisions est d ordre public.

7 2. Le projet (1) : les sujets qui fâchent c. La réglementation des charges et des impôts (article 5 du projet et nouvel article L du code de commerce) Une obligation de transparence : obligation d inventaire précis et limitatif des catégories de charges et impôts et de la répartition bailleur/locataire - un état récapitulatif annuel - les impôts doivent correspondre strictement au local occupé par chaque locataire De surcroît : Obligation forte d information en matière de travaux Mais surtout : un décret fixera les charges et impôts qui ne pourront être imputés au locataire et les modalités d information des preneurs Tout ce dispositif est d ordre public.

8 2. Le projet (1) : les sujets qui fâchent d. Des sanctions sans fin La sanction des dispositions contraires à l ordre public ne sera plus la nullité, mais la réputation non écrite. Les demandes seront donc imprescriptibles Le dispositif est d ordre public

9 3. Le projet (2) : les sujets qui lassent a. Le droit de préférence du preneur (nouvel article L ) - Porte sur le projet de vente d un local à usage commercial ou artisanal. En sont exclus les autres actifs tels que locaux industriels, hôtels, etc. - Le preneur a un mois pour accepter l offre de vente ; puis deux mois pour réaliser la vente, délai porté à quatre mois s il recourt à un prêt. - Si, dans ce délai, la vente n est pas réalisée, l acceptation est «sans effet». Après purge du droit, si la vente est offerte à un prix plus avantageux, le processus doit être réitéré. Le droit de préférence ne concerne pas la vente d un lot au sein d un ensemble commercial, faisant l objet d une cession globale. En l état, le dispositif n est pas d ordre public.

10 3. Le projet (2) : les sujets qui lassent b. Le nouveau bail dérogatoire Allongement de la durée à trois ans Interdiction des successions de baux dérogatoires Gestion complexe de la fin du bail dérogatoire, avec risque fort de conversion involontaire en bail statutaire - demande de renouvellement à notifier dans un délai de 1 ou 2 mois avant l expiration du bail, - à défaut de refus avant l expiration du bail, bail statutaire, - en l absence de toute demande, le bail cesse de plein droit.

11 3. Le projet (2) : les sujets qui lassent c. La forme du congé (article L145-9) Le congé pourra désormais être délivré par lettre recommandée avec accusé réception «au libre choix de chacune des parties» La question de l ordre public est incertaine

12 3. Le projet (2) : les sujets qui lassent d. La saga de l indice du coût de la construction Toute référence à l indice du coût de la construction est supprimée dans les articles prévoyant un plafonnement du loyer renouvelé ou du loyer révisé L ICC n est pas supprimé pour autant

13 3. Le projet (2) : les sujets qui lassent e. L état des lieux et les travaux (nouvel article L ) L état des lieux : - devient obligatoire «à chaque prise de possession par un locataire» et lors de leur restitution - la prise de possession semble inclure la cession - le bailleur qui n a pas fait diligence pour réaliser l état des lieux ne peut invoquer la présomption de bon état de l article 1731 du code civil

14 3. Le projet (2) : les sujets qui lassent e. L état des lieux et les travaux (nouvel article L ) Les travaux : - le bail comporte un budget prévisionnel de travaux pendant la première période triennale - une liste exhaustive des travaux des trois années passées - un budget (ou une liste) doit ensuite être fourni par le bailleur à chaque échéance triennale Ce dispositif est d ordre public

15 3. Le projet (2) : les sujets qui lassent f. Divers - La naissance de la convention d occupation précaire - Le rôle de la commission de conciliation - Le droit de préemption des communes Autres : La sortie des héritiers La clarification de la situation des étrangers L entrée de la scission Le souci du look

16 4. Urbanisme commercial : ce qui change Une autorisation unique : le permis de construire Création d un nouvel objectif et de nouveaux critères d appréciation Nouvelle composition de la commission nationale d aménagement commercial Extension de la notion des «modifications substantielles» Suppression du délai d un an pour toute nouvelle demande suite à un refus de la CNAC

17 5. Questions/Réponses

18 Contacts Hélène Cloëz, MRICS Avocat associé hcloez@lpalaw.com Tél. : +33 (0) Marie-Odile Vaissié, MRICS Avocat associé movaissie@lpalaw.com Tél. : +33 (0) Hanan Chaoui Avocat hchaoui@lpalaw.com Tél. : +33 (0)

19 PARIS, France 136, avenue des Champs Elysées Paris France Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) paris@lpalaw.com ALGER, Algérie Lotissement Bensmaia Villa 16B Parc Poirson - El Biar Alger Algérie Tél. : +213 (21) Fax : +213 (21) algiers@lpalaw.com CASABLANCA, Maroc 269 Boulevard Zerktouni - 2e étage, N Casablanca Maroc Tél. : +212 (0) Fax : +212 (0) casablanca@lpalaw.com FRANCFORT, Allemagne Savignystr. 18, D Frankfurt am Main Francfort - Allemagne Tél. : +49 (69) Fax : +49 (69) frankfurt@lpalaw.com GUANGZHOU, Chine Suite 1610, Guangdong International Hotel Main Tower 339 Huanshi Dong Lu Guangzhou - Chine Tél. : Fax : guangzhou@lpalaw.com HONG KONG, Chine 44/F, Cosco Tower, Unit Queen's Road Central - Hong Kong Tél. : Fax : hongkong@lpalaw.com MUNICH, Allemagne Weißenburger Straße 10, D Munich - Allemagne Tél. : Fax : muenchen@lpalaw.de SHANGHAI, Chine 41/F, Hong Kong New World Tower, Unit 4102, 300 Middle Huai Hai Road - Lu Wan District Shanghai Chine Tél. : Fax : shanghai@lpalaw.com 19