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1 Property Times Paris QCA T1 211 Le QCA maintient le cap 14 Avril 211 Sommaire Avec 95 m² commercialisés au cours du 1 er trimestre soit un volume en hausse de 1% en un an - le marché des bureaux de Paris QCA confirme le rebond d activité enregistré en 21 (graphique 1). Executive summary 1 Contexte économique 2 Paris Quartier Central des Affaires 3-4 Chiffres clés 5 Définitions 6 Contacts 7 Auteur Massinissa Fedala Chargé d études +33 () Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () Alors que le retour des grandes transactions avait dynamisé le marché du QCA en 21, l activité du 1 er trimestre 211 s est principalement concentrée sur le segment des surfaces inférieures à 1 m² (54% des surfaces commercialisées). Une seule transaction a été recensée sur le segment des surfaces supérieures à 5 m² depuis le début de l année. Devant le manque structurel d offres de première main, les transactions se sont concentrées à 8% sur des actifs de seconde main. Malgré la bonne dynamique du marché, l offre immédiatement disponible enregistre une légère hausse en 211, mais le taux de vacance reste bas (5,4%). Les disponibilités se concentrent à plus de 8% sur des surfaces de seconde main. La valeur prime reste stable à 75 /m²/an. Les valeurs locatives moyennes de première et seconde main fléchissent légèrement en ce début d année pour se situer respectivement à 629 /m²/an et 48 /m²/an. Néanmoins, les mesures d accompagnement tendent à se réduire sur le secteur du QCA. Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 () Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Graphique 1 Evolution de la demande placée à Paris QCA En m² T1 T2 T3 T4 1

2 Bureaux Paris QCA Fin mars 211, un an jour pour jour après le sauvetage de la Grèce, les gouvernements de la zone euro se sont réunis à Bruxelles pour adopter un train de mesures visant à prévenir toute défaillance d un pays membre. Ainsi, les budgets seront désormais soumis à Bruxelles avant leur présentation aux Parlements nationaux et un mécanisme permanent de sauvetage de 5 milliards d euros sera mis en place. A la crise des dettes souveraines de la zone euro sont venues s ajouter des craintes inflationnistes alimentées par l envolée des cours du pétrole (+38% en un an) consécutive aux révolutions arabes de ce début d année. Le prix des matières premières explose, à l image de l or (+23% en un an) ou du coton (+115% en un an). En conséquence, les banques centrales, au premier titre desquelles la BCE, devraient relever leurs taux directeurs dans les mois à venir, fragilisant d autant plus des états périphériques ayant déjà difficilement accès aux financements. En France, l année 21 s est achevée sur une croissance de 1,5% (graphique 2), grâce notamment à un 4 ème trimestre particulièrement dynamique. La consommation des ménages a tiré la croissance (+,4% au 4 ème trimestre), alors que les investissements des entreprises ont ralenti, passant de +,5% au 3 ème trimestre à +,3% au 4 ème. En 211, si la consommation des ménages reste sur une tendance positive, en partie grâce aux derniers effets de la prime à la casse, les tensions inflationnistes pèsent sur le moral des ménages qui anticipent une année difficile sur le terrain du pouvoir d achat. Leurs prévisions en matière d inflation atteignent des niveaux inobservés depuis A l inverse, le secteur industriel présente des signes évidents de reprise, avec des perspectives de production supérieures à la moyenne de longue période. Ainsi, après 2 mois de hausse ininterrompue de la production manufacturière, et malgré la forte instabilité internationale, le moral des industriels français a atteint en mars son plus haut niveau depuis 27. Sur le front de l emploi, les données communes de l Insee et du Pôle Emploi indiquent que près de 125 emplois salariés ont été créés en 21. Le secteur tertiaire reste le premier bénéficiaire de cette reprise avec 19 5 créations nettes de postes. A l inverse, l industrie continue de détruire des emplois (- 6 7 sur l année), mais à un rythme qui a été en s amenuisant au fil de l année, avec 17 7 suppressions de postes au 3 ème trimestre et seulement 2 5 au 4 ème. En Ile-de-France, dans le cadre du financement du volet transports du Grand Paris, la loi de finances rectificative pour 21 est venue modifier le régime de la taxe annuelle sur les bureaux et de la redevance pour création de bureaux. Les trois zones de taxation ont été redécoupées et la tarification augmentée de 41% sur l ensemble des zones. La conjonction des deux impacte fortement la fiscalité de certaines communes, avec des hausses qui vont donc de +41% à +397% pour les communes qui sont passées de la zone 3, la moins chère, à la zone 1. Ces nouvelles règles donnent d autant plus d importance au volet fiscal dans la décision d implantation des entreprises et la concrétisation de nouveaux projets immobiliers. Graphique 2 Croissance : évolution du PIB de l Ile-de-France 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -5% Graphique 3 Taux de chômage % 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source : Oxford Economics Eurozone France Ile-de-France France Ile-de-France Rhône-Alpes Sources : INSEE, *Données provisoires 2

3 Bureaux Paris QCA Avec m² commercialisés au 1 er trimestre (+21% en un an), l année 211 démarre sous les meilleurs auspices pour le marché tertiaire francilien, confirmant le redressement entamé en 21. Dans ce contexte, le marché de Paris QCA s est bien comporté, avec un volume de 95 m² transactés sur les trois premiers mois de 211, soit une hausse de 1% en un an (graphique 4). Le segment des petites surfaces (moins de 1 m²) reste le plus dynamique, représentant plus de la moitié des surfaces commercialisées au 1 er trimestre 211 (tableau 1). A l inverse, le segment des surfaces supérieures à 5 m² n a enregistré qu une seule transaction entre janvier et mars 211 : GOOGLE sur 11 m² rue de Londres dans le 9 ème arrondissement. Pour rappel, 8 transactions avaient été enregistrées en 21 sur cette tranche de surface, dont 3 sur le seul 1 er trimestre. Sur le QCA, secteur toujours recherché mais structurellement sous offreur en produits de première main, seuls 5% des transactions ont concerné ce type de locaux durant le 1 er trimestre. Le loyer prime se stabilise à 75 /m²/an. Néanmoins, un processus de réduction des mesures d accompagnement semble s être enclenché. A moyen terme, devant la pénurie d offre de qualité, les valeurs locatives prime devraient reprendre leur croissance, mais à un rythme moins soutenu que celui observé l année passée (+15%). Notre prévision d évolution du loyer prime à Paris QCA est de 81 /m²/an dès 212, marquant un retour vers les valeurs d avant crise (graphique 5). A l inverse, les loyers de seconde main sont en léger recul depuis 27, avec une valeur moyenne de 48 /m²/an au 1 er trimestre 211. L appétit grandissant des utilisateurs pour les surfaces neuves, au détriment des immeubles haussmanniens de seconde main, moins fonctionnels, participe à creuser l écart de prix entre les différents produits. Graphique 4 Evolution de la demande placée à Paris QCA En m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface T1 211 Part Moins de 1 m² 51 3 m² 54% De 1 à 5 m² 32 7 m² 34% Plus de 5 m² 11 m² 12% Surface totale 95 m² 1% Graphique 5 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA En /m²/an HT-HC Loyer prime Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime DTZ Research 3

4 Bureaux Paris QCA Transactions du 1 er trimestre 211 à Paris QCA Transactions (m²) Paris ème Paris Centre Ouest Loyer ( /m²/an) < > 6 64 DTZ Research 211 Sources : DTZ, IGN, Navteq Paris 5-6-7ème 5 1 m Tableau 2 Principales transactions du trimestre Adresse Secteur Preneur Surface Etat des locaux Ilot Londres 8 rue de Londres, Paris 9 Paris QCA GOOGLE 11 m² Rénové Washington Plaza 29 rue de Berri, Paris 8 Paris QCA LAGARDERE C&M 4 49 m² Rénové Prony Wagram 112 avenue de Wagram, Paris 17 Paris QCA ZURICH m² Restructuré Cambon Capucines Paris 1 Paris QCA LOUIS VUITTON 2 72 m² Restructuré 4

5 Bureaux Paris QCA A l échelle francilienne, l offre immédiatement disponible repart à la hausse malgré un 1 er trimestre particulièrement dynamique en termes de commercialisations. Elle se fixe autour de 3,7 millions de m² à la fin du 1 er trimestre 211, soit une hausse de 4% en trois mois. Le marché de Paris QCA suit la même tendance avec 383 m² immédiatement disponibles à fin mars 211, soit une hausse de 3% depuis fin 21 (graphique 6). Plus des trois quarts de l offre disponible se focalisent sur des surfaces de seconde main. Les opportunités d implantation sur des surfaces de première main de taille importante sont rares, le choix immédiat des entreprises se limitant aujourd hui à 5 possibilités pour 46 8 m², essentiellement localisées sur le secteur Etoile. En légère progression à l échelle francilienne, où il atteint 7,2% à la fin du 1 er trimestre, le taux de vacance se positionne à 5,4% à Paris QCA (graphique 7). La confirmation de la reprise de la demande placée, ainsi que la faiblesse des livraisons anticipées, devraient participer au maintien d un taux de vacance relativement bas, en comparaison de ceux rencontrés dans les autres capitales tertiaires européennes, autour de 11% en moyenne. Après les précommercialisations en 21 de l immeuble «Seine» et du «52 Hoche», aucune nouvelle livraison de surface neuve n est attendue sur le secteur de Paris QCA en 211 (graphique 8). Quatre restructurations sont attendues sur le QCA en 212 : 7 1 m² au «17 avenue Matignon», 7 9 m² au «9-12 rue du Docteur Lancereaux», 7 2 m² au «62-64 rue de Lisbonne» et enfin 8 3 m² au «25 avenue Franklin Roosevelt». Les utilisateurs pourront également se tourner vers les 23 m² livrables en 212 au «32 rue Blanche», en bordure du QCA. Au-delà, l offre reste toujours aussi réduite, avec seulement deux opérations identifiées pour 41 5 m² d offre potentielle en 213, dont 2 m² issus de l éventuelle restructuration de la SAMARITAINE dans le 1 er arrondissement. Graphique 6 Evolution de l offre immédiate à Paris QCA En m² Graphique 7 Evolution du taux de vacance En % Source : DTZ Research Graphique 8 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables En m² Paris QCA Paris Ile-de-France T2-T Paris QCA Paris Centre-Ouest (Hors QCA) Source : DTZ Research 5

6 Chiffres clés Tableau 3 Marché des bureaux T1 21 T2 21 T3 21 T4 21 T1 211 Evol. T/T Evol. A/A Perspectives d évolution Paris Demande placée 264 m² m² m² m² m² +26% -12% Offre immédiate 917 m² 872 m² 855 m² 875 m² 882 m² +1% -4% Taux de vacance 5,7% 5,4% 5,3% 5,4% 5,4% +% -5% Loyer moyen de 2 nde main % -1% Paris QCA Demande placée 86 7 m² 95 6 m² m² 13 4 m² 95 m² -8% +1% Offre immédiate 49 m² 47 m² 363 m² 372 m² 383 m² +3% -6% Taux de vacance 5,8% 5,8% 5,2% 5,3% 5,4% +1% -7% Loyer moyen de 2 nde main % -8% Loyer prime % +7% 6

7 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Carte des secteurs Immostat Property Times est rédigé pour partie à partir des données produites par le GIE IMMOSTAT, dont DTZ est cofondateur (demande placée, offre immédiate, loyers moyens). Fin 26, le GIE IMMOSTAT a décidé de modifier la cartographie des zones de marché afin de prendre en compte les mutations du marché des bureaux depuis 21, date de la création d'immostat. Cette nouvelle sectorisation a été utilisée dans ce document. Les analyses, projections et commentaires sont propres à DTZ Research. 7

8 Contacts Gérard Margiocchi +33() Conseil Jean-Philippe Carmarans +33() Philippe Méjean +33() Claudia Mansard +33() Investissement Hugues de Bérail +33() Transaction Guillaume Raquillet +33() Laurence Escleine-Dumas +33() Didier Terrier +33() DTZ Entreprises Thierry Laborderie +33() Asset Management François Brisset +33() Patrice Genre +33()

9 Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Avril 211

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